Đề tài : Giá cả mối quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phố Hà Nội Lời mở đầu Việc phát triển nhà chung cư giải pháp phù hợp với xu phát triển nhà đô thị với ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống văn minh đại Những năm trước thơng thường người dân có suy nghĩ thích nhà riêng lẻ với đất nhà của thân, thích xây dựng tu sửa thiết kế theo sở thích Nhưng vài năm gần đây, với hình thành của chung cư cao ốc thị trường bất động sản , xu hộ chung cư lựa chọn của nhiều người, không với người trẻ tuổi, người chưa có nhà mà với người trung niên , sinh sống nhà riêng lẻ Điều kiện sống hộ cao ốc ngày theo xu hướng văn minh đại có nhiều tiện ích hồn hảo Hơn , nhà đầu tư xây dựng dự án cao ốc với hộ cao cấp thường chọn vị trí gần cơng trình tiện ích nhà trẻ, trường học, bệnh viện, công viên nhằm tạo nhiều thuận lợi cho đời sống sinh hoạt của cư dân tốt Hà Nội nơi tập trung dân số đông (6,472 triệu người), thêm vào kinh tế tăng trưởng ổn định nên vào năm 2010 GDP bình quân đầu người Hà Nội cao(37 triệu đồng) Đây dấu hiệu rõ tiềm cho thị trường bất động sản nói chung thị trường chung cư cao cấp nói riêng Vì vậy, điều dễ hiểu nhiều khách hàng sẵn sàng chi trả số tiền lớn để thụ hưởng, sinh sống môi trường với điều kiện tốt nhất.Tuy nhiên, giá chung cư cao cấp mức cao, vượt xa giá trị thực chất lượng Mặc dù sức mua thị trường chung cư cao cấp Hà Nội giảm sút, hàng loạt dự án chung cư cao cấp liên tiếp động thổ hồn tất thời gian tới Làn sóng đầu Hà Nội đẩy giá chung cư tiếp tục tăng cao khiến cho người có nhu cầu đích thực khơng thể có thứ cần Để tới định, họ cần phải cân nhắc kỹ lưỡng về giá trị thực mà sử dụng với mức chi phí cần bỏ Xuất phát từ thực tế đó, nhóm đề tài lựa chọn đề tài “Giá cả mối quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phớ Hà Nợi” để phân tích mối quan hệ cung cầu, giá cả, chất lượng, xu hướng đồng thời tìm giải pháp phát triển thị trường nhà chung cư cao cấp Hà Nội Nhóm H8 Đề tài : Giá cả mối quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phố Hà Nội Kết cấu bài viết gồm phần: Chương I Tổng quan về vấn đề nghiên cứu Chương II Lý thuyết cung cầu cà thực trạng cung cầu chung cư cao cấp Chương III Phân tích mối quan hệ tác động cung cầu đến giá trị giá Chương IV Hạn chế giải pháp về cung cầu chung cư cao cấp Nhóm H8 Đề tài : Giá cả mối quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phố Hà Nội Chương I Tổng quan vấn đề nghiên cứu I.Một số lý thuyết của đề tài nghiên cứu: 1.Chung cư: Khái niệm chung cư theo pháp luật nhà nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư phần diện tích thuộc sở hữ chung của chủ sở hữu nhà chung cư Chung cư cao cấp: Hiện nay,có thể kẻ tên hàng loạt khu chung cư gọi cao cấp Hà Nội như: Tòa nhà 101 Láng Hạ,tịa nhà 34 tầng khu Trung Hịa-Nhân Chính, khu hộ của Bitexco khu Mỹ Đình, tịa nhà The Manor, Pacific PlaceLý Thường Kiệt, Ciputra, khu nhà Golden Westlake… Tuy nhiên, Hà Nội thiếu thước đo đánh giá phân loại nhà chung cư chung cư cao cấp Bất chung cư xây dựng đều tự nhận cao cấp Ngoài ra, khơng dự án chung cư xây dựng với chất lượng, tiện nghi trung bình đặc biệt suất đầu tư thấp quảng cáo, rao bán với mức giá chung cư cao cấp 3.Giá cả: • Là số lượng tiền thực tế người mua trả cho người bán để quyền sở hữu sản phẩm hay dịch vụ • Là số tiền thỏa thuận người mua người bán sản phẩm dịch vụ • Giá thay đổi theo thời gian kết cuả hiệu chung đặc biệt của động lực kinh tế xã hội Giá trị : • Giá trị mối quan hệ tiền tệ hàng hóa dịch vụ sẵn có để mua với người mua bán chúng • Giá trị thể qua giá của hàng hóa hay dịch vụ đáp ứng nhu cầu.Do đó, giá trị khơng phải thực tế tồn tại, mà ước Nhóm H8 Đề tài : Giá cả mối quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phớ Hà Nợi định mức giá có khả nhiều toán cho hàng hóa dịch vụ đáp ứng cho mua bán thời điểm định Có loại giá trị chủ yếu: • Giá trị thị trường tổng số tiền ước tính mà tài sản trao đổi vào ngày thẩm định giá bên người bán, sẵn sàng bán tài sản với bên người mua, sẵn sàng mua tài sản, khoảng thời gian giao dịch đủ dài, sau trình tiếp thị cơng khai mà bên bán bên mua đều hành động cách tự nguyện, thiện chí, hiểu biết lẫn nhau, thị trường trao đổi cách khách quan độc lập • Giá trị phi thị trường mức giá ước tính xác định theo khác với giá trị thị trường mua bán, trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị đặc biệt, giá trị lý,… 5.Chi phí: • Chi phí phí tổn về vốn mà doanh nghiệp phải bỏ thời gian định để tạo hữu ích của tài sản • Chi phí của tài sản giá trả thời gian trước, có tác động đến giá giá trị của tài sản • Chi phí dạng đặc biệt của giá • Chi phí giá trị ln giống cơng trình tiêu biểu sử dụng tốt có hiệu Chi phí khơng khơng thể có giá trị 6.Thu nhập: • Là khoản chênh lệch doanh thu chi phí của doanh nghiệp Nhìn chung , cung về nhà chung cư dồi về mặt chất lượng số lượng, sẵn sàng cung ứng cho lượng nhu cầu lớn Nhóm H8 Đề tài : Giá cả mới quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phố Hà Nội của tầng lớp người tiêu dùng có thu nhập cao Tuy nguồn cung chứa đựng nhiều yếu tố bất ổn, khó lường, cần tính tốn kĩ đến yếu tố cầu của người tiêu dùng Chương II Lý thuyết cung cầu và thực trạng cung cầu chung cư cao cấp I Cung chung cư cao cấp Hà Nội: Khái niệm cung và các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản 1.1 Khái niệm: Cung bất động sản khối lượng hàng hóa bất động sản mà người bán sẵn sàng chấp nhận có khả bán thị trường 1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cung: Giá cả Bất đợng sản Các sách phủ: sách của phủ tác động trực tiếp đến định của nhà đầu tư bất động sản Số lượng người bán: số lượng người bán phản ảnh quy mô thị tường thị trường có quy mơ lớn, nhiều nhà cung cấp cung cao ngược lại Kì vọng: dự đoán của người bán về diễn biến của yếu tố giá cả, thu nhập, thị hiếu…trong tương lai làm ảnh hưởng đến cung thay đổi thuận lợi cung tăng ngược lại Cung chung cư cao cấp địa bàn Hà Nội 2.1 Giá chung cư cao cấp: Giá chung cư cao cấp cao vào khoảng 1500 USD/m22000USD/m2 Sở dĩ có giá yếu tố đầu vào cao, thiết Nhóm H8 kế, nội thất cao cấp, vị trí, môi trường xung quanh chung cư thường đại, tiện nghi tạo cho người tiêu dùng điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt, hoạt động vui chơi, giải trí Ví dụ Dự án Đề tài : Giá cả mối quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phố Hà Nội II Cầu bất động sản và Những yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản: 1.1 Cầu BĐS : Là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả tốn để nhận khối lượng hàng hóa BĐS thị trường Giữa nhu cầu tiêu dùng cầu về hàng hóa BĐS có cách biệt lớn về quy mô, phạm vi đối tượng xuất Nhu cầu thường xuất với quy mô lớn phạm vi rộng với tất đối tượng Song cầu thực tế thị trường lại khơng hồn tồn trùng khớp có nhu cầu khơng có khả tốn, có nhóm đối tượng có nhu cầu khơng trở thành cầu thị trường, có đối tượng khơng có nhu cầu sử dụng lại có nhu cầu đầu kiếm lợi, nên có cầu xuất thị trường Chính vậy, cầu phạm trù có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu, khả toán điều kiện hoạt động của thị trường Cầu về BĐS xuất sở có hội tụ của điều kiện sau: • Sự xuất của nhu cầu tiêu dùng về dạng BĐS mà nhu cầu khơng thể tự thoả mãn nguồn lực sẵn có của người dân • Phải có nguồn lực tài để đảm bảo khả toán cho nhu cầu Chỉ có nguồn lực tài cho tốn nhu cầu chuyển thành cầu thị trường • Phải có hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả tốn có điều kiện gặp cung cầu thực trở thành cầu xuất thị trường Chính thị trường mơi trường để nhu cầu có khả toán trở thành cầu thực tế thoả mãn 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS: 1.2.1 Sự tăng trưởng dân số và các nhu cầu phát triển: • Tăng trưởng dân số nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội theo cầu về nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt tỷ lệ tăng dân số học cao gây đột biến về cầu BĐS Độ co giãn của cầu về đất Nhóm H8 Đề tài : Giá cả mối quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phố Hà Nội nhà phụ thuộc lớn vào biến số: quy mơ gia đình, thu nhập giá • Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mơ gia đình tăng lên kéo theo cầu về diện tích nhà đất tăng theo Tuy nhiên hệ số co giãn không đơn phụ thuộc vào thay đổi của quy mô, mà cịn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình Sự thay đổi về quy mơ gia đình độc thân gia đình của cặp vợ chồng gia đình có thêm nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mơ nhỏ Tóm lại, thay đổi về quy mô gắn liền với thay đổi về kết cấu gia đình (lập gia đình của cái, bước sang tuổi trưởng thành, diện của người cao tuổi, của nhiều hệ sống chung v.v ) tạo độ co giãn lớn về cầu nhà ở.Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình khơng thay đổi cầu về diện tích nhà thay đổi chậm lại độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ dần Độ co giãn của cầu nhà so với thu nhập xác định tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập Khi thu nhập thấp chưa vượt mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu về vật phẩm lương thực, thực phẩm độ co giãn của cầu nhà thu nhập nhỏ Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, tỷ lệ của thu nhập dành để đầu tư cho chỗ tăng nhanh chiếm tỷ trọng lớn 1.2.2 Thu nhập của dân cư: • Nhu cầu về nhà nhu cầu thiết yếu thiếu với người dân Do vậy, cầu về nhà tối thiểu tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập mức thu nhập vượt mức giới hạn về cầu lương thực thực phẩm Đến giới hạn cao hơn, thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà tối thiểu tăng chậm lại chí giảm thay vào tăng cầu về nhà cao cấp Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà tối thiểu giống đường thẳng, không co giãn so với thay đổi mức thu nhập Tổng nhu cầu về nhà xác định phương trình tuyến tính tổng số dân (hoặc tổng số hộ) nhân với mức sử dụng tối thiểu trung bình của xã hội Như vậy, tổng cầu xuất thị trường hiệu số tổng nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ nhà có Khi mức thu nhập tăng lên qua giới Nhóm H8 Đề tài : Giá cả mối quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phố Hà Nội hạn đói nghèo, cầu về nhà thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo hàm phi tuyến chậm dần đến mức bão hoà về nhu cầu nhà tối thiểu Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần cầu về nhà cao cấp tăng lên 1.2.3 Giá cả tiêu dùng: • Thặng dư tiêu dùng về nhà thay đổi nhanh quy mô tiêu dùng nhà thấp tăng lên chậm quy mô tiêu dùng vượt giới hạn cần thiết Mỗi hàng hoá BĐS đều tồn hình thức vật hình thức giá trị Các hình thức ln ln tác động qua lại với nhau, chẳng hạn nhà xây thêm diện tích sử dụng cải tạo, nâng cấp có giá trị lớn so với ngơi nhà trạng thái cũ • Tuy nhiên, giá trị của hàng hố BĐS cịn tuỳ thuộc vào giá thị trường Cũng đất, hộ vào thời kỳ “sốt giá” giá của chúng cao gấp đơi, gấp ba lần so với lúc bình thường; cịn vào thời kỳ "đóng băng", giá lại hạ xuống, nhiều thấp lúc bình thường 1.2.4 Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hợi của Chính phủ: • Việc phát triển mạnh khu công nghiệp tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngồi vào thị làm tăng mức cầu về BĐS nói chung Ngồi ra, dự án giải toả khu nhà ổ chuột dọc theo kênh rạch làm tăng mức cầu về BĐS • Việc tăng nhanh tốc độ thị hoá yếu tố vừa tác động đến yếu tố cung cầu về BĐS • Việc thực dự án cải tạo sở hạ tầng đô thị hữu khu thị tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu về BĐS, đồng thời làm tăng mức cung về BĐS • Các sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, trợ giá cho người có thu nhập thấp việc giải vấn đề nhà làm tăng mức cầu về BĐS Nhóm H8 Đề tài : Giá cả mối quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phố Hà Nợi • Các quy định về qùn nghĩa vụ của người quản lý BĐS tác động trực tiếp làm cho thị trường BĐS "đóng băng" hay vận hành cách sơi động • Chúng ta phải kể đến số yếu tố khác ảnh hưởng khơng nhỏ tới quy mơ tính chất của cầu về bất đống sản trình độ phát triển sản xuất, chuyển đổi cấu nền kinh tế, tác động của trình hội nhập kinh tế khu vực quốc tế v.v Cầu chung cư cao cấp địa bàn Hà Nợi: • Nguồn cung về chung cư cao cấp dồi dào, đó, người có nhu cầu ln có nhiều lựa chọn muốn tìm mua hộ cao cấp Trong năm gần đây, hai năm trở lại đây, tình hình kinh tế diễn biến phức tạp, với nhiều khó khăn có tác động khơng nhỏ đến thị trường bất động sản nói chung chung cư cao cấp nói riêng Tuy vậy, thị trường chung cư cao cấp có nhu cầu tăng cao thu nhập trung bình thu nhập của phận lớn người dân đô thị tăng dần Thống kê cho thấy, năm 2010, thu nhập bình quân đầu người Hà Nội gần 2000 USD.Chung cư cao cấp nói lựa chọn tốt với người có nhu cầu về chỗ tiện nghi hồn hảo, khép kín • Dự báo năm 2011 phân khúc nhà cao cấp bão hịa, nhà giá trung bình, giá thấp có xu hướng phát triển mạnh, đặc biệt nhà cho người thu nhập thấp đô thị phân khúc nhà cho thuê Nhưng về lâu dài, chung cư cao cấp lựa chọn tối ưu khách hàng người giàu ngày nhiều họ ln ln muốn nhà cao cấp Và quan trọng khách hàng loại bỏ dần tâm lý mua theo đám đông mua theo quy hoạch mà mua theo nhu cầu Xu hướng thời gian tới họ cần hộ thực đẳng cấp thân thiện với môi trường • Giá của chung cư cao cấp đắt đỏ thị trường chung cư thị trường bất động sản nói chung Nhưng phân tích về khía cạnh tâm lý khách hàng, nhu cầu của người dân có xu hướng tới yêu cầu về chất lượng không gian sống, nội thất, thiết kế, an ninh Giá yếu tố quan trọng đặt • Một vấn đề đặt bối cảnh dư chấn động đất ngày 24.3 vừa qua Hà Nội khiến cho khơng người dân có nhu cầu mua hộ chung cư hoang mang, lo lắng về độ an toàn của khu nhà cao tầng Theo tài liệu quy định của Bộ Xây dựng , tất Nhóm H8 Đề tài : Giá cả mối quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phố Hà Nội dự án nhà chung cư đều bắt buộc phải thiết kế theo quy định tiêu chuẩn hành đều có tính tốn kháng chấn theo tiêu chuẩn Việt Nam TCXDVN 375/2006: Thiết kế cơng trình chịu động đất Chính vậy, theo tính tốn kháng chấn cho cơng trình chung cư cao tầng nay, động đất tính toán thiết kế tương đương cấp độ richter Tùy thuộc độ lớn của động đất cư dân tòa nhà cảm thấy dao động của cơng trình khác nhau: Cấp 3-4 khơng cảm thấy gì, cấp 5-6 cảm thấy rung lắc nhẹ rung chấn ngày 24.3, cấp cảm nhận rõ dao động Tuy trấn an vậy, cầu về chung cư cao cấp bị dao động theo chiều hướng xuống Tóm lại, chung cư cao cấp lựa chọn có nhiều quan tâm của tầng lớp thu nhập cao Hà Nội hoàn cảnh Khi xã hội có phân chia thu nhập ngày sâu sắc nhu cầu về loại mặt hàng xa xỉ có chung cư cao cấp ngày gia tăng Đó mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư III Mối quan hệ cung – cầu chung cư cao cấp địa bàn Hà Nội Quan hệ cung cầu: Khi cung nhỏ cầu có nghĩa khối lượng hàng hóa cung ứng thị trường không đáp ứng nhu cầu dẫn đến giá thị trường hàng hóa tăng lên Khi cung cầu có nghĩa khối lượng hàng hóa đáp ứng đủ nhu cầu dẫn đến giá cân không thay đổi Khi cung lớn cầu, tức khối lượng hàng hóa cung ứng vượt cầu dẫn đến giá thị trường giảm xuống Thực tiễn mối quan hệ cung – cầu Hà Nợi Nhìn vào số liệu thu thập, thấy nguồn cung về chung cư cao cấp vô dồi dào, lên tới hàng vạn hộ rao bán Điều dẫn đến nguy khủng hoảng thừa lốc giảm giá, chủ đầu tư đầu tư vào thị trường Với nguồn cung dồi nay, tương lai, thị trường chung cư cao cấp địa bàn Hà Nội khó tránh khỏi nguy giảm giá đồng loạt Thực tế, mức giá bị đẩy lên cao so với giá trị thực.Với mức giá nay, dù có giảm giá tới 70% của mức giá chủ đầu tư có lãi Tính tốn hồn tồn có sở, cách Nhóm H8 Đề tài : Giá cả mối quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phố Hà Nội khoảng năm, tổng chi phí cho m2 khoảng triệu đồng, bán với giá triệu đồng/m2 chủ đầu tư có lãi triệu đồng/m2 Nếu tính theo mức trượt giá năm 20%, đến thời điểm này, tổng mức chi phí cho m2 10 triệu đồng Nhưng hầu hết hộ đều chào bán với mức giá 35 triệu đồng - cao gấp 3,5 lần so với giá trị thật Điều có nghĩa là, dù chủ đầu tư có giảm tới 70% giá chào bán thị trường chủ đầu tư lãi Có lẽ, nguyên nhân lý giải cho việc, dù cảnh báo về nguy khủng hoảng thừa lốc giảm giá, chủ đầu tư ung dung đầu tư vào thị trường chung cư cao cấp Tuy đến thời điểm này, dự án cao cấp có mức giá từ 1.800 USD/m2 trở lên gặp nhiều khó khăn việc tìm kiếm đầu cho sản phẩm dù tung khơng chiêu tiếp thị với nhiều chương trình khuyến mại hấp dẫn, lượng giao dịch thành cơng Bên cạnh đó, nguồn vốn cho thị trường bất động sản ngày bị thu hẹp Cụ thể, tổng dư nợ tín dụng năm qua bị rút từ 38% (năm 2009), xuống 27% (cuối năm 2010) Năm nay, Chính phủ lại tiếp tục rút 7% tổng dư nợ tín dụng Sức mua với thị trường giảm sút nghiêm trọng, chủ đầu tư rơi vào tình cảnh ế hàng, phải hạ giá bán để thu tiền về, đáo hạn cho khoản vay trước Đây điều bình thường theo chế thị trường, cung dư thừa lượng cầu có hạn chắn mối quan hệ cung – cầu tự điều chỉnh để đưa về mức giá thấp Đồng thời thay đổi nhỏ nhu cầu của người dân dẫn đến ảnh hưởng không hề nhỏ cho nhà đầu tư Hiện nay, khu chung cư cao cấp không bao gồm hộ đẹp, sang trọng mà kèm dịch vụ nhà trẻ, trường học, công viên, khu trung tâm thương mại thu hút số lượng người mua có nhu cầu muốn sống cải thiện Đồng thời, khu đất chung cư thường nằm vùng đất quy hoạch của Hà Nội, thuận tiện về lại khiến cho phân cấp của nhà chung cư có thêm sức hút Một nhân tố quan trọng cung – cầu về bất động sản Nhóm H8 Đề tài : Giá cả mối quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phố Hà Nội nhà đầu cơ, đứng trước khó khăn việc cung nhiều phong phú, Nhà nước siết chặt việc mua bán USD vàng miếng tự khiến cho họ rút dần lượng người mua thực lại hạn chế Chính vậy, khiến cho cung cầu ngày khó gặp Nhóm H8 Đề tài : Giá cả mối quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phớ Hà Nợi Chương III Phân tích mới quan hệ và tác động cung cầu đến giá trị và giá cả I Tác động cung cầu đến giá cả – giá trị: Lí thuyết 1.1.Quan hệ cung-cầu BĐS a Sự cân cung-cầu BĐS: Như biết, cung cầu cân thời điểm có giá cân Nếu yếu tố khác không đổi, tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung làm tăng lên ngược lại giảm của cầu tăng lên của cung làm giá giảm xuống Do đó, thị trường cạnh tranh, giá điều tiết lượng cung cầu Nhưng cân cung-cầu BĐS xảy thời điểm ngắn mang tính tương đối, cung-cầu BĐS ln ln có biến động dao động cung-cầu thị trường BĐS làm thay đổi trạng thái cân cung-cầu, dao động cung lớn cầu, cung nhỏ cầu dẫn tới tăng lên giảm xuống của giá BĐS v.v để sau thời gian định (chu kỳ), quan hệ cungcầu lại đạt tới cân với mặt giá BĐS thị trường BĐS b Sự cân cung-cầu BĐS: Sự cân cung-cầu mức dẫn tới “cơn sốt nóng” “tình trạng đóng băng” thị trường BĐS 1.2 Tác động của cung cầu đến giá cả-giá trị: Giá cả- giá trị BĐS tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung-cầu thị trường Khi cầu lớn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, cầu thấp cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuốn Biểu hiện: Các dự án cao cấp phải cạnh tranh khốc liệt nhiều chủ đầu tư rầm rộ tăng nguồn cung ứng Tiêu biểu dự án Royal City Nhóm H8 Đề tài : Giá cả mối quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phố Hà Nội (Nguyễn Trãi) tung 4.000 hộ GoldenPalace (Mễ Trì) chào bán 1.000 hộ Sắp tới CastlePlaza (Hồ Tùng Mậu) rậm rịch chào bán 4.000 căn.Hiện tỷ lệ bán thành cơng dự án cao cấp có giá 1.800 USD m2 trở lên không cao, phân khúc có nguy khủng hoảng thừa Trước tình trạng trên, nhiều khả năng, thị trường chung cư cao cấp Hà Nội giảm giá nguồn cung nhiều Sức cầu thị trường bị giảm sút lớn giới đầu dần rút khỏi thị trường khách hàng mua phục vụ nhu cầu thực bị hạn chế Một số chủ đầu tư có nhiều hàng tồn đọng, gặp sức ép của khoản đáo hạn vay trước nên buộc phải hạ giá để tạo dịng tiền II Mợt sớ ́u tớ khác tác động đến giá cả – giá trị: Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu thị trường Tuy nhiên, giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật của thị trường "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh", hay yếu tố xuất phát từ can thiệp của Nhà nước đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp thoát nước, cấp điện ), tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, sách nhà cho người có thu nhập thấp , yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân khơng muốn bán nhà đất cha ông để lại, không thích nhà chung cư Có nhóm nhân tớ tác đợng ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng đới với BĐS nói chung, cụ thể là: Các ́u tớ có mới liên hệ trực tiếp với BĐS:  Nhóm yếu tố tự nhiên: • Vị trí của BĐS: khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang lại cao giá trị của BĐS lớn Mỗi BĐS đồng thời tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng qt, loại vị trí nói đều có vai trò quan trọng việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm trung tâm đô thị hay Nhóm H8 Đề tài : Giá cả mối quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phố Hà Nội vùng có giá trị lớn bất động sản nhà đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm ngã hay ngã 3, trục lộ giao thơng quan trọng lại có giá trị cao BĐS nằm vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu về vị trí BĐS quan trọng, đặc biệt việc xác định giá đất • Kích thước, hình thể, diện tích đất lơ đất: kích thước diện tích đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư vùng Ví dụ: Hà Nội, với nhu cầu để ở, loại kích thước diện tích tối ưu mặt tiền đất từ 4m-5m chiều sâu đất từ 10m-15m • Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với BĐS khác vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị tượng triều cường giá của BĐS thấp, ngược lại giá của cao • Hình thức (kiến trúc) bên của BĐS (đối với BĐS nhà cơng trình xây dựng khác): BĐS có giá xây dựng nhau, BĐS có kiến trúc phù hợp với thị hiếu giá trị của cao ngược lại • Đặc điểm mặt đất lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) Mức độ ảnh hưởng của yếu tố đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất quan trọng giá trị đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lại không quan trọng sử dụng đất cho xây dựng • Tình trạng mơi trường: mơi trường lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS • Các tiện lợi nguy rủi ro của tự nhiên: BĐS nằm vùng thường hay bị cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt ) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm ngược lại  Nhóm yếu tố kinh tế: Nhóm H8 Đề tài : Giá cả mối quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phố Hà Nội • Khả mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS Khi khả tạo thu nhập từ BĐS cao giá chuyển nhượng của cao ngược lại • Những tiện nghi gắn liền với BĐS: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi đầy đủ chất lượng tốt làm cho giá trị BĐS gia tăng  Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường: • Tính hữu dụng của BĐS • Nhu cầu loại BĐS thị trường • Tình trạng pháp lý của BĐS: giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v có • Các quy định về xây dựng kiến trúc gắn với BĐS, hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng khu vực đường băng lên xuống của máy bay không cao tầng ) Các yếu tố chung bên ngoài  Các yếu tố trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối sách của Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là: • Các sách có tác động gián tiếp như: khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu về BĐS qua làm cho giá BĐS gia tăng • Các sách tác động trực tiếp như: o Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS Việt Nam Nhóm H8 Đề tài : Giá cả mới quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phớ Hà Nợi o Chính sách cho phép người khơng có hộ thành phố mua nhà thành phố o Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất o Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS Các sách thuế của Nhà nước BĐS  Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mơ: • Tình hình cung-cầu BĐS khu vực • Đặc điểm của người tham gia thị trường BĐS khu vực • Các điều kiện của thị trường BĐS khu vực • Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thơng tin liên lạc ) • Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng • Thu nhập bình quân hàng năm của người dân vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với vùng khác • Khả đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng vùng; • Số lượng lơ, đất trống vùng • Mức giá bình qn loại đất vùng • Tỷ lệ thuế mức thuế suất • Mức độ lạm phát chung • Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường tín dụng vùng  Các yếu tố xã hội Nhóm H8 Đề tài : Giá cả mối quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phố Hà Nợi • Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng của dân số học giá trị BĐS nơi tăng lên cân cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập qn người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng người sống BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của người chung sống Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ Nhóm H8 Đề tài : Giá cả mối quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phố Hà Nội Chương IV Hạn chế và giải pháp cung cầu chung cư cao cấp I Các hạn chế rút qua vấn đề nghiên cứu Nhu cầu chung cư cao cấp có xu hướng giảm thời gian tới giá yếu tố đầu vào đều tăng, nhu cầu giảm, khiến nhà đầu tư phải giảm giá thành, bán với giá hịa chí lỗ Cung chung cư cao cấp gặp nhiều vấn đề về tín dụng nguồn tiền lớn, lãi suất cao Các dịch vụ kèm chung cư cao cấp gắn với mức giá cao so với giá trị thực chất lượng, làm giảm lòng tin kỳ vọng người mua Cung cầu chung cư cao cấp bị ảnh hưởng xu hướng thích mua đất nhà mua chung cư cao cấp tính kỳ vọng của thị trường đất cao hơn, đặc biệt với nhu cầu đầu tư II Một số đề xuất giải pháp đối với vấn đề cung cầu chung cư cao cấp hiện Về mặt pháp lý: Hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy quản lý thị trường chung cư cao cấp phát triển nhanh, hiệu quả, bền vững lành mạnh, định hướng xã hội chủ nghĩa Rà sốt quy định cịn chồng chéo, quy định không phù hợp với thực tế theo yêu cầu chủ động hội nhập kinh tế quốc tế Tạo mơi trường cạnh tranh lành mạnh, ổn định, bình đẳng thị trường Đối với tài chính, tín dụng: Định giá theo chế thị trường có quản lý điều tiết của Nhà nước Hình thành tạo điều kiện để định chế tài phát triển vận hành có hiệu nhằm thu hút nguồn vốn cho thị trường chung cư cao cấp Cần hình thành nguồn tín dụng ổn định cho thị trường Nhóm H8 Đề tài : Giá cả mối quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phố Hà Nội Đối với sách Thuế : Hồn thiện sách thuế lệ phí liên quan tới chung cư nhằm khuyến khích sử dụng có hiệu đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường , hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế tăng nguồn thu cho Nhà nước Về cung, cầu tài sản: Cân cung cầu hàng hóa cho thị trường, đảm bảo chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, thúc đẩy phát triển kinh tế đảm bảo an sinh xã hội Đổi toàn diện công tác lập quy hoạch đạo thực quy hoạch: • Đổi cơng tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội • Coi trọng cơng tác quy hoạch xây dựng quy hoạch xây dựng có tác động nhiều đến thị trường chung cư cao cấp Tăng khả cung hàng hóa: • Nghiên cứu kỹ tiến hành dự báo thị trường • Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư • Tạo sân chơi bình đẳng doanh nghiệp, thành phần kinh tế tham gia thị trường Phát triển đa dạng hóa loại chung cư cao cấp: • Quy định cấu loại nhà quy hoạch, phê duyệt dự án • Chủ động quy hoạch vị trí phù hợp khơng để ở, cịn với mục đích thương mại, cho th • Có sách hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng nhà bán trả góp cho thuê mua • Phát triển trị trường cho thuê nhà song song với thị trường mua bán Nhà nước chủ động điều tiết, bình ổn thị trường đảm bảo an sinh xã hội: • Nhà nước chủ động điều tiết cung hàng hóa thơng qua quy hoạch phát triển, quy hoạch xây dựng thị Nhóm H8 Đề tài : Giá cả mối quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phố Hà Nợi • Nhà nước chủ động điều tiết giá BĐS thông qua việc định giá đất, ban hành thuế, phí, lệ phí liên quan • Nhà nước chủ động cung cấp có sách ưu đãi, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia cung cấp hàng hóa Nhóm H8 ... : Giá cả mối quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phố Hà Nội Chương I Tổng quan vấn đề nghiên cư? ?u I.Một số lý thuyết của đề tài nghiên cư? ?u: 1 .Chung. .. cho cung cầu ngày khó gặp Nhóm H8 Đề tài : Giá cả mối quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phố Hà Nợi Chương III Phân tích mới quan hệ và tác động cung. .. của Bộ Xây dựng , tất Nhóm H8 Đề tài : Giá cả mối quan hệ cung cầu phân khúc nhà chung cư cao cấp địa bàn thành phố Hà Nội dự án nhà chung cư đều bắt buộc phải thiết kế theo quy