B GIÁO D O I H C KINH T TP H CHÍ MINH - - Ph m V CH NG KHỐN HĨA CÁC KHO N VAY TH CH P B NG S N NG B T O V N CHO TH NG S N VI T NAM LU Tp H Chí Minh – CS B GIÁO D O I H C KINH T TP H CHÍ MINH - - Ph m V CH NG KHỐN HĨA CÁC KHO N VAY TH CH P B NG S N NG B T O V N CHO TH NG S N VI T NAM Chuyên ngành: Kinh t tài – Ngân hàng Mã s : 60.31.12 LU CS ng d n khoa h c: PGS TS NGUY N TH NG C TRANG Tp H Chí Minh – L ình nghiên c u khoa h c tơi th c hi n Các thông tin s li u s d ng lu c trích d danh m c tài li u tham kh o hoàn toàn trung th c, xác Tác gi h t i M TRANG PH ÌA L M DANH M DANH M DANH M M ÌNH : CH À VAI TRỊ 1.1 L ÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRI CÁC KHO 1.1.1 Khái ni ch 1.1.1.1 Ch 1.1.1.2 Ch 1.1.2 L s ình thành phát tri ình thành (1920 -1980) 1.1.2.1.2 Sau chi 11 1.2 S C CH 11 1.2.1 Hi u qu 11 1.2.2 C i thi n c u trúc c a b 1.2.3 Qu n lý r i ro t 1.3 M i k toán 12 12 ÌNH CH 14 1.3.1 Mơ hình c a Nick Davis (2000) 14 1.3.2 Mơ hình áp d ng thành cơng t i (Công ty Dun & Bradstreet) 16 1.3.3 Mơ hình c a Pactrick Wood (2007) 19 1.4 ÀNH CH MBS 21 1.5 NH ÀI H CH RI 22 K 23 : TÍNH KH KHO 2.1 TH 24 2.1.1 Th 24 2.1.2 Nh ngành b 2.1.2.1 FDI v 25 ành b 2.1.2.2 Thu hút ngu 25 26 2.1.2.3 Báo cáo k b 2.1.3 Nh 27 ành b 27 27 ù 28 29 2.1.3.4 Giá nguyên v 2.1.3.5 Lãi su 31 32 33 2.2 TH 34 2.2.1 Nhu c 34 2.2.2 Th gs 35 2.3 NH 36 2.3.1 T 36 2.3.1.1 Ngân hàng 36 2.3.1.2 Qu 37 2.3.1.3 Qu 37 2.3.2 T h 39 2.3.2.1 T ãnh phát hành 39 2.3.2.2 T 41 2.3.3 T ên trách ch 44 44 46 - REIT) 47 2.4 NH CH 2.4.1 Nh 2.4.1.1 Th 49 49 49 2.4.1.2 Nhu c 52 2.4.1.3 H 53 2.4.1.4 H 54 2.4.2 Nh 54 2.4 ý t khoá hóa 54 2.4 ông tin 54 2.4.2.3 Th thi 2.4.2.4 R 55 56 K 57 : MÔ HÌNH VÀ CÁC B KHO 3.1 S KHỐN HĨA CÁC KHO CH 3.1.1 Gi 3.1.2 Nâng cao hi 59 59 60 3.2 NH VAY TH N 61 3.2.1 V 61 3.2.2 V 62 3.2.3 V 62 3.2.4 V 63 3.2.5 V 64 3.2.6 Các v 64 3.2 64 3.2.6.2 Cung c 3.3 XÂY D 64 ÌNH CH TH 65 3.3.1 L 68 3.3.2 R 70 3.4 LO ÌNH T 71 3.5 LO 74 3.6 LO ÀNH 74 3.7 NH HĨA KHO K TÀI LI PH ÌNH CH 76 79 DANH M ABS ASEAN ASIAGATE CAR CBRE CIC CPI CRC DATC FDI FHA FHLMC FNMA GDP GNMA HNX HOLC HOSE IMF MBS NHNN NHTM ODA OECD Ch b ài s ài Association of Southeast Asia Hi Nations Nam Á Asian Credit Information C Gateway Á B Capital Adequacy Ratio H àn v Công ty CB Richard Ellis Vi CB Richard Ellis Nam Credit Infomation Center Trung tâm thơng tin tín d Consumer Price Index Ch dùng Enterprise Credit Rating Appraise Trung tâm Khoa h Science Center Debt and Asset Trading Công ty TNHH MTV Mua bán Corporation n Foreign Direct Investment ài Federal Housing Administration ên bang The Federal Home Loan Cơng ty cho vay mua nhà có Mortgage Corporation (Freddie th ên bang Mac) The Federal National Mortgage T Association (Fannie Mae) liên bang Gross Domestic Product T Government National Mortgage T Association (Ginnie Mae) S Hanoi Stock Exchange N Công ty cho vay nh Home Owners’ Loan Corporation s S Hochiminh Stock Exchange Thành ph International Monetary Fund Qu Ch Mortgage Backed Securities Asset Backed Securities Official Development Assistance H Organization Economic for T Cooperation and Development kinh t phát tri REIT Real Estate Investment Trust SGDCK SPV Special Purpose Vehicle TCTD TTCK VA Veterans Administration VietnamCredit WTO World Trade Organization Qu s S T trách T g Th H Công ty thông tin tín nhi x Nam T ên 75 phi ràng bu phát hành v ãi v kho ài trung bình 10- c ị ch cịn t ãi su ên v ình cơng ích, phúc l c ph ên t ình tr ãi v tính ch kh ìn chung ài s ã xác tính kh so v ành trái phi -M ành ph an toàn, ãnh c d - Trái phi ên phân chia thành gói có th c T nd) ch phép mua tài s ài nhi ành lo + Gói siêu h cao nh + Gói trung c tr The super tranche): Lo h AAA có v 76 + Gói S cao nh y tranche) hay cịn g àx gói c ùng chu Do có m gói có r ên ên m có r ên t r Gói S àl h ên có t Vi th qu , gi 3.7 C R ÌNH CH HĨA KHO VÀ NH , vi Th ã chuy àn b ên ngân hàng m ngun nhân d b SPV khơng tr Khuy - ày, công tác tra c ên k àng vi ph ãi su àng hi - Lu àng ph n àng khơng cịn thi nh làm ìn ày khơng th ịng làm gi ph 77 Th , vi ình thành, mua bán b ki V ịng tham c hành ch t n ày sang lo ài s N ài m im Khuy ày c ình hay nói cách khác h giao d mua bán r hai bên ày, dù khơng kh ph SPV ch SPV s èd vi Th , trái phi àng cao t ãi su àn l ành c Tuy nhiên, SPV tr không ph M ày d c ài ã ch ày Khuy - ành c ành c b s c - ãnh b x S quan x chi tr ãnh có th ành c ên ph phí b B ãnh có hi àng cho t ãnh c 78 ãnh s dùng chi tr Th m , chu àng di - v ti Lê Xuân Ngh – ày an qu ùh vi u qu Khuy -T ài tr v phòng nguy c b th ài s cho vay th ên th hóa ên có nh àng th ình tr àm gi - Lu c ùh 79 K S ò quan tr kinh t ã m s ịng, … Tuy nhiên, vi ình hình làm n b àng tr òn non tr ì tình hình d không th kh ài àc doanh nghi ý c c v ùh ìm ngu th nhi v gân hàng, l àng v thu n ên vi c v ã t àng c êm v ch àm th khó th àm th khốn hóa Ch ã có nhi Châu Á ã ch c ành cơng t Châu Âu, ài Qua nghiên c hóa kho rong vi Dù nhi pháp lý c ã có s àn thi gs ên, h TÀI LI Tài li Hoàng Th Ch àng hóa cho th th , Lu ành ph Lê Th Xây d Thành ph , Lu ành ph Ph h àn thi àm Kh vay th ài ,T Kinh doanh 25 S Công ty ch àN án SME, Tri ành b ngày 01/06/2011 Quy -TTg ngày 19 tháng 08 ê th àB ình Hành àN ơn kh Quy -NHNN ngày 24 doanh nghi Quy - ph ành l 10 Quy BND thành ài nhà ành ph ê 11 Quy -TTg ê àt 12 Ngh - quy ho ,h 13 Ngh ành Lu à 14 - l àn ho 15 Ch t ìn c tín d - ho àng nh àb ãh 16 Báo Ch Ch - công c v qu , ngày 01/10/2008 17 Báo Di àn doanh nghi công ty b ngày 01/08/2011 18 , Tài hóa b - Kinh nghi Hàn Qu , ngày 26/02/2007 19 Th , ngày 16/04/2011 20 V gi , ngày 21/01/2011 21 Báo T , Fitch Ratings: N Nam 13% t 22 Báo Tu 23 Di àng Vi , ngày 14/06/2011 Ch àn kinh t th , Muôn m , ngày 21/05/2006 , ngày 13/09/2000 24 T Xem xét l à, ti à ngày 21/05/2011 25 B www.mpi.gov.vn) 26 Công ty c hi www.crv.com.vn) www.datc.com.vn) 27 Công ty TNHH MTV Mua bán n 28 T ê (Website www.gso.gov.vn) 29 Trung tâm Khoa h e www.crc.vn) 30 Trung tâm thơng tin tín d www.cic.org.vn) www.ssc.gov.vn) 31 32 Website www.saga.vn 33 Website www.vnExpress.net 34 Website www.wikipedia.org Tài li ài Glenn R Mueller (2005), Securitizatinon of real estate and global growth – REITs rule in domestic and global real estate markets, University of Colorado Denver – Institute for International Business and Center for International Business Education & Research Nick Davis (2000), Securitisatinon: A public policy tool? New Zealand Treasury Working Paper 00/08, New Zealand Patrick Wood (2007), Global bankers seek to raid taxpayers over subrime fiasco, The August Forecast & Review, America Yashika Singh, Sachin Khedekar, Dun & Bradstreet, Ashwani Solanki (2008), Securitisation in India: The story so far and the way forward, Dun & Bradstreet, India Ph PH K H 1.1 K B STT a: X K heo qui mô doanh nghi S h S quy mô l S C 162 136 24 484 12 16 448 AA 37 324 H quy mô nh 120 H mơ trung bình 185 29 662 H B T B b: X heo 20 ngành kinh t K Mã H H ngành AA Tên ngành kinh t S kinh t H T S tr C T S tr T (DN) tr (DN) (%) (DN) (%) (DN) (%) 17 10,49 13 2,69 6,25 31 20 12,35 30 6,20 18,75 53 Công nghi 82 s su, gi 11 Công nghi Ph th 71 85 Công nghi 3,51 12,5 20 1,23 0,83 0 13 8,02 1,86 0 22 5,56 31 6,40 0 40 5,56 14 2,89 0 23 1,85 1,45 0 10 3,09 17 3,51 0 22 16 9,88 41 8,47 12,5 59 0,00 0,62 0 0,62 0,21 0 2 1,23 12 2,48 6,25 15 da 17 Công nghi 0,62 4,32 18 3,72 0 25 Công nghi 83 ch m sâu 61 87 81 Công nghi Công nghi hàng tiêu dùng khác Công nghi Công nghi 84 86 44 thi Công nghi v d D vi D 45 m d 42 D b D u 46 khách s v ê Ph D 43 ài chính, b hi 1,85 30 6,20 0 33 41 D 15 9,26 26 5,37 18,75 44 21 Ngành tr 2,47 0,00 0 14 8,64 168 34,71 25 186 21 12,96 43 8,88 0 64 162 100 484 100 16 100 662 Ngu CIC Ngành xây d 51 b 31 àng hoá T 1.2 K B T X H êk HNX T HOSE T HNX HOSE T AAA 61 69 130 18.05% 26.74% 21.81% AA 90 71 161 26.63% 27.52% 27.01% 104 61 165 30.77% 23.64% 27.68% BBB 48 36 84 14.20% 13.95% 14.09% BB 27 36 7.99% 3.49% 6.04% A Ph B 3 0.89% 1.16% 1.01% CCC 2 0.59% 0.78% 0.67% CC 0.30% 0.78% 0.50% C 0.59% 1.94% 1.17% 338 258 596 100% 100% 100% T 180 165 161 160 140 130 120 100 84 80 60 36 40 20 B CCC CC C AAA AA A Ngu BBB BB ên Ch Ph PH CÔNG TY CH STT ÃNH PHÁT HÀNH TÊN CÔNG TY Cơng ty C ài Gịn Cơng ty C nghi V àng Nông Phát tri 3,511,117,420,000 2,120,000,000,000 Công ty C 2,025,000,000,000 Công ty TNHH Ch 1,500,000,000,000 Công ty C ph Công ty C Công ty C àng Sài Gịn Cơng ty C 10 11 12 ài Gịn – Hà N hốn VNDirect 1,000,000,000,000 999,990,000,000 800,000,000,000 Công ty C àng Công Công ty C 789,934,000,000 722,339,370,000 Công ty TNHH Ch 700,000,000,000 C Công ty C 1,266,600,000,000 ành ph Minh 599,996,860,000 13 Công ty C 598,413,000,000 14 Công ty C 550,000,000,000 15 Công ty C 503,000,000,000 16 17 18 Công ty C Công ty TNHH M Công ty C 500,000,000,000 ành viên Ch 500,000,000,000 ên Vi 430,000,000,000 Ph 2 19 Công ty C 20 Công ty C 21 Công ty C 378,000,000,000 22 Công ty C 360,000,000,000 23 Công ty C 24 Công ty C 25 Công ty C 26 Công ty C 300,000,000,000 27 Công ty C 300,000,000,000 28 Công ty C 300,000,000,000 29 Công ty C 300,000,000,000 30 Công ty C 31 ịng 401,306,200,000 ình 397,000,000,000 ành Cơng 350,000,000,000 R 349,799,870,000 g khốn Mirae Asset 300,000,000,000 Cơng ty C 32 33 Cơng ty C 34 300,000,000,000 Công ty C Công ty TNHH Ch 35 360,000,000,000 rjaya ành 300,000,000,000 300,000,000,000 300,000,000,000 Công ty TNHH Ch 200,000,000,000 Phát tri Ngu S àN ... àng nhi làm cho CAR nh - Ch - phi s 20% vào cu 12/2011 Vi s b nên bu ph 15% vào cu ê àng không nh ành thu h l ành cho vay m vay th vay l ày làm cho th s ãg òn ch Bên c ã lên cao làm cho lãi su... àng 2.3 NH HÓA T 2.3.1 T vay th 2.3.1.1 Ngân hàng Hi có t gc 52 - NHTM - 37 NHTM c - NH liên doanh - NH 100% v ài T s vay th ngu chuyên trách ch ngân hàng cu khoán n vay th vay th cho t c 37... hàng cho 10 vay th t gi bán nh ình tr ên th Tuy nhiên, ch quy ên quan nh àng cho vay th ình tr ày mà c Chính ph êm s lúc ã thành l Purpose Vehicle – SPV) Các t ên trách (Special ày mua l vay th