1 BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO TRNGăIăHCăKINHăTăTP.HCM oƠnăNhtăMinhăTh MIăQUANăHăGIAăTHăTRNGă CHNGăKHOỄNăVĨăTHăTRNGă BTăNGăSNăăVITăNAM Chuyên ngành: Tài chính ậ Doanhănghip Mƣăs:ă60.31.12 LUNăVNăTHCăSăKINHăT Ngiăhngădnăkhoaăhc: PGS.TS NGUYNăTHăNGCăTRANG TP.ăHăChíăMinhăậ Nmă2011 LIăCAMăOAN Tôi xin cam đoan lun vn này là công trình nghiên cu khoa hc do chính tôi thc hin. Các thông tin và s liu s dng trong lun vn này đc trích dn đy đ ti danh mc tài liu tham kho và hoàn toàn trung thc, chính xác. Tác gi: oàn Nht Minh Th MCăLC DANHăMCăCỄCăCHăVITăTTă DANHăMCăBNGă DANHăMCăBIUă DANHăMCăHỊNH LI M U 1 CHNGă1:ăăCăS LÝ LUN 2 1.1 Thuytă đng tích hp gia th trng chng khoán và th trng btăđng sn (The theory of real estate and stock market co-integration): 2 1.2 Lý thuyt hiu qu tài sn (The wealth effect theory): 4 1.3 Lý thuyt hiu qu tín dng thună (Theă ắpure”ă credit-effect theory) 7 CHNGă 2:ă MT S NGHIÊN CU THC NGHIM V TÁC NG CA TH TRNG CHNG KHOÁN LÊN TH TRNG BTăNG SN 9 2.1 Trung Quc: 9 2.1.1 Tình hình phát trin th trng bt đng sn Trung Quc và ngun vn đu t: 10 2.1.2 S mt cân đi gia th trng bt đng sn và th trng chng khoán: 11 2.1.3 Phân tích thc nghim: 12 2.1.4 Nhn đnh t mi tng quan gia hai th trng: 18 2.2 Bungary: 19 2.2.1 D liu và mô hình thc nghim: 21 2.2.2 Kt qu: 23 2.2.3 Nhn đnh 27 CHNGă 3:TH TRNG VIT NAM VÀ HIU NG GIÁ ậ TÍN DNG THUNăă(THEă ắPURE”ăCREDIT-PRICE EFFECT) TI MT S CÔNG TY BTăNG SN 28 3.1 Nghiên cu thc nghim v mi quan h gia hai th trng chng khoán và th trng btăđng sn ti Vit Nam: 28 3.1.1 Th trng chng khoán Vit Nam: 28 3.1.2 Khái quát th trng bt đng sn: 34 3.1.3 Mi liên h gia th trng tài chính chng khoán và th trng bt đng sn: 45 3.2. Hiu ngăắvòngă trònătínădng”ă ti mt s công ty btă đng sn:ầ 53 CHNGă4ăNHNGă XUT VÀ KHUYN NGH 61 4.1. NHNGă XUT V MT CHÍNH SÁCH 61 4.1.1 Chính sách đu t vào th trng bt đng sn: 61 4.1.2 Phát trin th trng vn – chng khoán: 62 4.1.3 Chính sách v tài chính - tín dng đ phát trin th trng bt đng sn: 65 4.1.4 Xây dng qu đu t tín thác (REIT) 67 4.2. HNG NGHIÊN CU TIP THEO 69 LI KT 70 DANH MC TÀI LIU THAM KHO 71 DANH MC WEBSITE THAM KHO 73 DANHăMCăCỄCăCHăVITăTT APEC Công ty chng khoán châu Á Thái Bình Dng BSE S Giao dch chng khoán Bungary (Bulgarian Stock Exchange) BG REIT Ch s tín thác đu t bt đng sn (Real Estate Investment Trust Index) CPI Ch s giá tiêu dùng (Cunsumer Price Index) EPS Li nhun trên c phiu (Earning per share) EPS_SH Li nhun trên c phiu các công ty niêm yt sàn chng khoán Thng Hi EPS_SZ Li nhun trên c phiu các công ty niêm yt sàn chng khoán Thm Quyn EUROSTAT Cc Thng kê cng đng Châu Âu FDI u t trc tip nc ngoài (Foreign Direct Investment) FII u t gián tip nc ngoài (Foreign Indirect Investment) GDP Tng sn phm quc ni (Gross Domestic Product) HASTC S Giao dch chng khoán Hà Ni HML Tin nóng (Hot Money) HOSE S Giao dch chng khoán Thành ph H Chí Minh (Hochiminh Stock Exchange) HP Giá nhà  quc gia (National House Prices) INF Ch s lm phát (Inflation Rate) NHTM Ngân hàng thng mi ODA H tr phát trin chính thc (Official Development Assistance) REIT Qu đu t tín thác Bt đng sn (Real Estate Investment Trust Index) RRS Sut sinh li giá bt đng sn SHHP Giá nhà Thng Hi (Shanghai House Prices) SHI Ch s chng khoán tng hp Thng Hi (Shanghai Compositeindexes) SOFIX Ch s chng khoán Bungary (Bulgarian Stock Index) SZI Ch s chng khoán tng hp Thm Quyn (Shenzhen Composite indexes) UBND U Ban Nhân Dân WTO T chc Thng mi th gii (Word Trade Organization) ∆LnHP Thay đi giá nhà  quc gia ∆LnSHHP Thay đi giá nhà Thng Hi ∆LnSHI Thay đi ch s giá chng khoán tng hp Thng Hi ∆LnSZI Thay đi ch s giá chng khoán tng hp Thm Quyn DANHăMCăBNG Bng 2.1: Mi quan h gia Giá nhà và Ch s chng khoán tng hp Thng Hi, Thm Quyn (1997-2005) Bng 2.2: Mi quan h gia Ch s chng khoán tng hp Thng Hi, Thm Quyn và Giá nhà (1997-2005) Bng 2.3: Kim đnh Wald Granger – Causality gia Th trng chng khoán và Th trng bt đng sn Trung Quc Bng 2.4 Kim đnh Granger- cause Bng 2.5 Hi quy OLS Bng 2.6 Hi quy OLS và mô hình hiu chnh Bng 3.1 Mô hình hi quy tuyn tính ca ch s giá bt đng sn theo ch s giá chng khoán, GDP, xu th Bng 3.2 Mô hình hi quy tuyn tính ca ch s giá chng khoán theo ch s giá bt đng sn, GDP, xu th Bng 3.3 Phân nhóm các công ty bt đng sn DANHăMCăBIUă Biu đ 3.1 Phát trin th trng chng khoán t nm 2000-2011 Biu đ 3.2 Tình hình bin đng giá th trng cn h khu vc TP.HCM t nm 2004-2009 Biu đ 3.3 Tình hình bin đng giá th trng cn h khu vc TP. HCM t nm 2007 - 2011 Biu đ 3.4 Ngun cung cn h ti khu vc TP.HCM Biu đ 3.5 Thay đi tài sn ca các công ty bt đng sn t nm 2006-2010 Biu đ 3.6 C cu n - vn c phn ca các công ty bt đng sn nhóm 1 Biu đ 3.7 C cu n - vn c phn ca các công ty bt đng sn nhóm 2 Biu đ 3.8 C cu n - vn c phn ca các công ty bt đng sn nhóm 3 Biu đ 3.9 C cu n - vn c phn ca các công ty bt đng sn nhóm 4 Biu đ 3.10 C cu n - vn c phn ca các công ty bt đng sn nhóm 5 Biu đ 3.11 Li nhun trc thu DANHăMCăHỊNH Hình 1.1 Vòng tròn tín dng Hình 3.1 ng h kinh t (The Economic Clock) 1 LIăMăU Ngày nay, bt đng sn ngoài vai trò đ đáp ng nhu cu n,  ca ngi dân mà còn là hàng hóa thng mi. Th trng bt đng sn ngày càng đc s quan tâm nhiu t nhà hoch đnh chính sách, nhà đu t, các h dân…Do vy, công tác nghiên cu, d báo, phân tích đánh giá các yu t thay đi tác đng đn tình hình th trng bt đng sn thng xuyên cp nht nhm đa ra nhng nhn đnh kp thi và hu ích. Th trng bt đng sn giai đon 2006-2010 luôn thay đi “nóng – lnh” bên cnh các yu t khách quan và ch quan. Nhiu chuyên gia kinh t đã cho rng, v mt đnh tính th trng chng khoán có liên quan đn th trng bt đng sn. Thông qua s liu và tình hình thc t din ra nhng nm gn đây, kt hp vi các báo cáo nc ngoài ca các hc gia, bài nghiên cu này đã tìm hiu v mi quan h gia hai th trng chng khoán và th trng bt đng sn. Gii thích theo lỦ thuyt hiu qu tài sn và lỦ thuyt hiu qu giá – tín dng “thun”, hai th trng này có s tích hp và tác đng vi nhau. Trên c s kt qu nghiên cu, bài báo cáo tip tc đánh giá tác đng ca mi quan h ngành đi vi các doanh nghip bt đng sn, hay nói cách khác nghiên cu v phn ng tài chính ca các công ty. Mc tiêu ca phn nghiên cu này nhm kim nghim li mi quan h gia hai th trng và quan trng hn ht là đa ra kt lun quy mô nào v vn c phn ca doanh nghip ri ro ít nht mà vn hiu qu. Tìm hiu v mi quan h gia hai th trng và t đó nghiên cu nhn đnh v quy mô vn ca doanh nghip bt đng sn có Ủ ngha v mt khoa hc, da trên s liu thc t. Tuy nhiên, trong quá trình nghiên cu, vn có mt s hn ch nht đnh, đây s là nhng ni dung cn đc nghiên cu tip trong tng lai. [...]... Giá tr tài s n th ch p Nhu c u nhà Vay n - S n xu t vào b t i T ng tài s n L i nhu n k v ng Giá ch ng khoán Teodora Petrova (2010) [7] 9 : TÁC 2.1 : - 10 2.1.1 , giá 2 c mua PPP), N 11 hàng 2.1.2 khoán: 12 , t hai 2.1.3 a : khoán Ch và (SHI, và SZI) 13 - và Giá nhà và i ii iii -SH, EPS-SZ) b 2.1, giá 14 giá nhà hai trong M ô hình 3 và 4 v 2 có liên quan - trên t 2 cao 15 2 -Causality Chúng ta square)... Grissom et al (1987), Kuhle (1987), Geltner (1990) và Wilson khauser và Silverman (1983), Liu et al (1990), Miles et al (1990), Ross và Zisler (1991), Ambrose et al (1992), Gyourko và Keim (1992) và Koh và Ng (1994) 4 ), Lizieri và Satchell (1997) cu (SP500), NYSE 1.2 vi ti The wealth effect theory): 5 côn - - 6 - Chairman Ben Bernanke) Lý -Shiller có uy tín) và John Quigley of Sau Tóm 7 1.3 -effect theory)... -2005) INF là thay h - - 17 2 2: -2005) c 5% và 10% - 18 Granger 2.1.4 a 19 b tiêu: T 2.2 Bungary: 20 Bungary (Bulgarian Stock Exchange - 21 - 2.2.1 22 ng mô hình sau: (1) RSOFIX (2) RBGREITs 2RBGREITs 1 1 2 4Time 3 3 +u 4Time +u Khi: RSOFIX : 12/2008 RBGREITs (+): Rsofix làm Time: 23 làm cho mô hình 2.2.2 : Khi p 2.4 j - BGREITs RSOFIX = 0 C 24 - 2.5 và 2.6 - 5 t mô hình EI BG GDP 25 2.6: T em xét . Okunev và Wilson (1997), Lizieri và Satchell (1997) và Quan và Titman (1999) kim đnh nhân qu s liu thc t tuyn tính và phi tuyn tính cho thy mi quan h gia ch s bt đng sn và ch. btăđng sn ti Vit Nam: 28 3.1.1 Th trng chng khoán Vit Nam: 28 3.1.2 Khái quát th trng bt đng sn: 34 3.1.3 Mi liên h gia th trng tài chính chng khoán và th trng bt. chng khoán tng hp Thng Hi ∆LnSZI Thay đi ch s giá chng khoán tng hp Thm Quyn DANHăMCăBNG Bng 2.1: Mi quan h gia Giá nhà và Ch s chng khoán