B TR CH GIÁO D C VÀ ÀO T O NG I H C KINH T TP H CHÍ MINH -NG TRÌNH GI NG D Y KINH T FULBRIGHT LÊ THANH H I XÂY D NG NGUYÊN T C M B O L I ÍCH TH A ÁNG CHO NG I DÂN B THU H I QUY N S D NG ÁP D NG TH C T T I KHU Ô TH M I AN PHÚ - AN KHÁNH QU N THÀNH PH H CHÍ MINH LU N V N TH C S KINH T Thành ph H Chí Minh n m 2011 T, B TR CH GIÁO D C VÀ ÀO T O NG I H C KINH T TP H CHÍ MINH -NG TRÌNH GI NG D Y KINH T FULBRIGHT LÊ THANH H I XÂY D NG NGUYÊN T C M B O L I ÍCH TH A ÁNG CHO NG I DÂN KHI THU H I QUY N S D NG ÁP D NG TH C T T I KHU Ô TH M I AN PHÚ - AN KHÁNH QU N THÀNH PH H CHÍ MINH Chun ngành sách cơng Mã s : 603114 LU N V N TH C S KINH T Ng i h ng d n khoa h c: Gi ng viên Phan Chánh D ng GS Malcolm McPherson Thành ph H Chí Minh n m 2011 T, L I CAM K T Tôi xin cam oan lu n v n hồn tồn tơi th c hi n Các o n trích d n s li u s d ng lu n v n ngu n có u cd n xác cao nh t ph m vi hi u bi t c a Lu n v n không nh t thi t ph n ánh quan i m c a tr h c Kinh t Thành ph H Chí Minh hay Ch ng i ng trình gi ng d y kinh t Fulbright Thành ph H Chí Minh, ngày 06 tháng n m 2011 LÊ THANH H I - MPP1 H C VIÊN CAO H C CHÍNH SÁCH CƠNG KHĨA TR NG I H C KINH T TP.HCM L IC M N Tôi xin c m n Giáo S Malcolm McPherson ã giúp tơi hồn t t lu n v n Tôi xin trân tr ng c m n th y Phan Chánh D ã t n tình h ng th y V Thành T Anh ng d n su t th i gian làm lu n v n Tôi c ng r t bi t n th y Nguy n Xuân Thành, th y Ph m Duy Ngh a ã có nh ng góp ý cho lu n v n c a tơi Tơi r t c m kích Ti n s Hoàng Xuân Ngh a – Vi n Nghiên c u Kinh t Xã h i Hà N i ã dành th i gian c ng nh c góp ý v b c c trình bày c a lu n v n ã g i ý v quan i m c a quy n a ph ng Tơi xin trân tr ng nh ng óng góp quý báu c a anh Nguy n Tín Trung, Giám c Sài Gịn dành cho lu n v n c a tôi, c T ng Công ty c bi t nh ng thông tin v ph a ng án xây d ng cao c t i Khu ô th m i An Phú – An Khánh Tôi c ng xin c m n ch Nguy n Trúc Vân, Ch Tr n Th M n, ch Tr n Th Thanh Th y – Vi n Nghiên C u Phát tri n Tp.HCM ã có nhi u h tr cho vi c hồn thành lu n v n c a Nhân ây c ng xin bày t lòng bi t n Ch n quý th y cô t p th nhân viên ng trình Gi ng d y Kinh t Fulbright thu c Tr ng i h c Kinh T Tp.HCM, anh ch , b n bè công tác t i cơng ty kinh doanh tơi có c ki n th c, thông tin n ng l c xin kh ng nh nh ng quan i m, nh n hoàn thành lu n v n Tuy v y, nh c nêu lu n v n quan i m riêng c a cá nhân tôi, không ph i quan i m c a Ch Kinh t Fulbright, không i di n cho quan i m c a Tr T Tp.HCM hay T ng công ty nhi m v nh ng nh n a a c ã giúp ng trình Gi ng d y ng i H c Kinh c Sài Gịn Tơi xin hoàn toàn ch u trách nh lu n v n LÊ THANH H I - MPP1 M CL C PH N M U CH NG I TÌNH HÌNH B I TH NG, GI I PHÓNG M T B NG VI T NAM VÀ KINH NGHI M M T S N I TRÊN TH GI I I TÌNH HÌNH B I TH NG VÀ GI I PHÓNG M T B NG C ÁP D NG VI T NAM: Tình hình b i th ng gi i phóng m t b ng t i Vi t Nam: Nh ng t n t i h n ch nguyên nhân II KINH NGHI M M T S N I TRÊN TH GI I: Kinh nghi m b i th ng GPMB c a Trung Qu c : Kinh nghi m n bù, gi i t a c a Singapore : Bài h c kinh nghi m cho Vi t Nam: 10 CH NG II T NG QUAN C S LÝ LU N, QUAN I M VÀ NGUYÊN T C V THU H I T, B I TH NG VÀ GI I PHÓNG M T B NG 11 I T NG H P CÁC QUAN I M RIÊNG C A T NG CH TH : 11 Quan i m c a nhà n c: 11 Quan i m c a ng i dân b thu h i t: 13 Quan i m c a nhà u t : 14 II VI C THU H I T, B I TH NG VÀ GI I PHÓNG M T B NG THEO QUAN I M PHÁT TRI N: 15 Khía c nh kinh t - xã h i c a t thu h i t: 15 Doanh nghi p v i phát tri n 19 Nhà n c v i phát tri n 20 Ng i dân v i phát tri n: 22 III XÂY D NG CÁC NGUYÊN T C CHUNG CHO CÔNG TÁC THI T K PH NG ÁN THU H I T: 25 Nguyên t c 1: Hài hịa l i ích bên liên quan 25 Nguyên t c 2: Tái nh c t i ch nên c coi u tiên hàng u: 29 Nguyên t c 3: Nhà n c ph i ch th gi i quy t vi c làm t ng phúc l i cho ng i dân b thu h i t 32 Các nguyên t c khác 33 CH NG III 35 XÂY D NG PH NG ÁN ÁP D NG CHO TR NG H P C TH T I KHU Ô TH M I AN PHÚ – AN KHÁNH QU N TP.HCM 35 I GI I THI U KHU Ô TH M I AN PHÚ – AN KHÁNH VÀ LÝ DO ÁP D NG T I KHU Ô TH M I AN PHÚ – AN KHÁNH (AP_AK): 35 Gi i thi u Khu ô Th An Phú – An Khánh, Qu n 2, Tp.HCM 35 Tình hình n bù – GPMB u t xây d ng t i Khu ô Th An Phú – An Khánh, Qu n 2, Tp.HCM 35 2.1 Ph ng án n bù : 36 2.2 Nh ng thành qu c a trình thu h i t – xây d ng K T m i: 37 2.3 Nh ng h n ch : 38 U II XU T CÁC PH NG ÁN: 40 Ph ng án hi n t i: 40 xu t tiêu chí l a ch n ph ng án m i (d a nguyên t c) 40 Các ph ng án xu t m i: 41 So sánh ph ng án: 42 CH NG IV K T LU N VÀ KI N NGH 46 T ng c ng vai trò giám sát c a c quan ch c n ng vi c th c hi n cam k t v phúc l i xã h i qui ho ch s d ng t 46 T ng c ng vai trò c a nhà n c t ch c xã h i i v i v n xã h i h u GPMB 46 Xây d ng qu nhà ph c v tái nh c 47 Xác nh công b giá giao d ch bình quân thay cho b ng giá t mà UBND t nh công b hàng n m nh hi n 47 Dùng thu thu nh p cá nhân i u ti t m t ph n a tô chênh l ch 49 Nhà n c thu h i t, sau ó u giá quy n s d ng t: 50 TÀI LI U THAM KH O 52 DANH M C CÁC CH AP_AK B S Công ty PT&KD Nhà CSHT DA FDI GPMB IRR K T NPV NXB PGS QSD QSD T C ThS Thu TNCN Thu TNDN TNHH TS UBND UBND Tp.HCM VAT : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : VI T T T An Phú - An Khánh B t ng s n Công ty Phát Tri n Kinh Doanh Nhà C s h t ng D án V n u t tr c ti p n c Gi i phóng m t b ng Su t sinh l i n i t i Khu ô th Hi n giá rịng Nhà xu t b n Phó giáo s Quy n s d ng Quy n s d ng t Tái nh c Th c s Thu thu nh p cá nhân Thu thu nh p doanh nghi p Trách nhi m h u h n Ti n s y Ban Nhân Dân y Ban Nhân Dân Thành ph H Chí Minh Thu giá tr gia t ng DANH M C CÁC HÌNH V VÀ B NG BI U H p 1.1 : Khi u n i liên quan n vi c thu h i t, b i th ng GPMB H p 1.2 : T ng k t công tác gi i quy t u n i, t cáo n m 2009 H p 1.3 : Kinh nghi m n c ngồi có th áp d ng cho Vi t Nam 10 H p 2.1 : Chi phí xã h i t ng 12 H p 2.2 : D án ng Tân S n Nh t – Bình L i – Vành ngồi 12 H p 2.3 : B t l c tr c òi h i vô lý c a ng i dân 15 Hình 2.1 : Mơ hình hóa i m cân b ng l i ích 26 H p 2.4 : Tái B ng 3.1 : Giá nh c t i Khu ô th m i Th Thiêm 30 t t i khu ô th m i An Phú-An Khánh 41 B ng 3.2 : K t qu phân tích th m nh d án ph ng án II 41 B ng 3.3 : K t qu phân tích th m nh d án ph ng án III 42 B ng 3.4 : So sánh ph ng án 43 PH N M U Trong kho ng hai th p niên tr l i ây, t c công nghi p hóa th hóa Vi t Nam di n nhanh chóng n cho nhu c u chuy n h i QSD t tái phát tri n, i m c ích s d ng nh c tr nên ph bi n Bên c nh nh ng m t thành công kinh t i s ng ng i dân ho ch treo nh ng khu nhà c c i thi n h qu hàng lo t d án treo, án qui t m b l p x p, ô nhi m, phát sinh bên c nh khu dân c m i, v u n i u ki n v t t ng cao Nguyên nhân c a nh ng h qu không th a thu n xong vi c n bù gi i t a Tình tr ng n cho ngu n l c xã h i b lãng phí m t cách nghiêm tr ng Ch t l c ng t, thu ng s ng c a ng dân c nh ng khu v c qui ho ch m i ch a x ng t m Tr c b i c nh ó, câu h i t làm th phóng m t b ng (GPMB), gi i quy t v n y nhanh ti n xã h i phát sinh, s m n bù gi i a ngu n l c vào phát tri n kinh t , ph c v l i ích xã h i tìm câu tr l i tác gi xác nh ba m c tiêu nghiên c u nh sau: Nghiên c u t ng quan lý lu n v n bù gi i t a, so sánh kinh nghi m m t s n i th gi i Tìm hi u nhu c u c a ch th chính, tham gia q trình d ng quan i m nguyên t c nh m h i quy n s d ng m b o l i ích th a cho ng t, b i th a m t s k t lu n ki n ngh v sách ng GPMB v n b c xúc c a xã h i R t nhi u chuyên gia, nhà khoa h c l nh v c ã nghiên c u quy t nh : tr , T C xu t h ng gi i ng Thái S n: “Nghiên c u, ánh giá th c tr ng công tác b i th xu t gi i pháp y nhanh ti n thu h i d ng CSHT ch nh trang ô th ” n m 2004, Vi n Khoa H c V n Ph n: “Hồn thi n sách b i th v n i dân b thu t (QSD ) xu t gi i pháp c th Thu h i n bù gi i t a, xây ng GPMB t o ng, h i v i d án xây c B n ; Nguy n a bàn th xã B o L c”, lu n i h c Kinh t Tp.HCM 2007; Th.s Ph m Bình An: “Nghiên c u xây d ng ph ng án cho ng i dân góp v n c ph n b ng quy n s d ng C ng Hi p Ph c”, Ti n s D Ph t xây d ng Khu ô Th c Tân: “M t s nguyên t c sách di d i t d án có di d i t i Tp.HCM” (K y u Khoa h c – Vi n Kinh T Tp.HCM); V ình Quân: “Nh ng kinh nghi m, gi i pháp công tác n bù gi i t a ph c v th hóa cơng nghi p hóa t i TP.HCM”; “H u gi i phóng m t b ng ô Hà N i – V n gi i pháp”, t p h p nhi u nghiên c u c a cán b th c ti n, nhà khoa h c PGS TS Nguy n Chí M TS Hồng Xn Ngh a Tuy nhiên, hi n ch a có tài nghiên c u ti p c n theo h nhu c u c a ch th có l i ích trình thu h i v y, (ph tài s d ng ph ng pháp phân tích ng pháp chuyên gia) ph ng ch biên… t, b i th ng phân tích ng GPMB Do nh tính, k t h p v i ph ng v n sâu ng pháp nghiên c u tình hu ng (case study), khai thác nh ng góc nhìn khác c a ch th tham gia trình thu h i th ng GPMB, tìm cách khái quát nên nh ng nguyên t c chung nh m góp ph n làm cho công tác th t, b i n bù GPMB tr nên hi u qu kh thi h n T ó, xu t gi i pháp c m t d án i n hình ki n ngh sách có liên quan 50 S ti n thu thu nh p cá nhân ph i n p tr ng h p thu 25% s l n h n thu 2% n u: (B-M)x25%>Bx2% ú 23B>25M ú B/M>25/23 ú B/M>1,086957 ú (BM)/M>8,69% i u có ngh a n u giá bán t ng thêm 8,69% thu thu nh p cá nhân ph i óng tr ng h p thu 25% chênh l ch giá u vào giá h n thu 2% giá bán Mà m c t ng giá 8,69% ph bi n B S t i nh ng khu v c ô th hóa m nh ho c phân b nhi u ti n t ngân sách i u ki n m t s n u s l n i v i h u h t nh ng ng c th mà nhà n c u t CSHT ki n ngh thành hi n th c thành viên Qu c h i (c quan quy t nh v m c thu ) ph i th y hi u r ng m c thu su t 2% giá bán ch m c t ng tr ng cho ng ch a th c s h p lý, i n p thu c quan thu d tính tốn m c n p thu ch c bi t i v i tr ng h p nhà n xây d ng CSHT, giá B S t ng ng s thu vào cho ngân sách N u m i ng ph ng ti n thông tin v n i dân khu v c ó h i hi u, d lu n s ng l i nhi u h n ng h , c ng thêm c thu h i t, sau ó c Qu c h i thông qua u giá quy n s d ng t: công b ng cho ch th tham gia trình thu h i QSD GPMB sách b i th b t k tr ng h p nên th c hi n c ch Nhà n ng sau ó u giá kèm b n qui ho ch s d ng Kho n th ng d l i sau tr t t c chi phí b i th ti n s d ng t n p ngân sách… s chia cho ng t, b i th c thu h i t, ngân ng, chi phí i dân tr c ti p b thu h i u giá, thu , t m t ph n ng), m t ph n khác b sung ngân sách t nh phân b cho m c tiêu phúc l i xã h i liên quan i dân b thu h i t a bàn t nh (kho ng 30-40%), ph n l i ngân sách qu c gia nh m b sung kinh phí b i th ng t rõ ràng chi ti t (có th 20-30% nh ng không nhi u h n g p ôi so v i giá b i th c ng ut i chúng nh báo, ài, báo i n t di n àn internet ng hành lang, s m mu n ch c ch n s Nhà n c dùng ngân sách ng cho d án thu h i nt t a vào t ph c v 51 d án an ninh qu c phòng, l i ích qu c gia, cơng trình phúc l i cơng c ng, ch ng trình qu c gia khơng có ngu n thu ho c ngu n thu khơng th bù p chi phí b i ng (kho ng 40% cịn l i) u giá cơng khai s làm th a mãn doanh nghi p doanh nghi p s có t s ch phát tri n kinh doanh; có qui ho ch rõ ràng, c th (gi m th t c) giá doanh nghi p ch p nh n ho ch u giá s i v i ng i dân vi c m b o ng ho ch phát tri n vùng ngu n thu (ngoài thu ) cho d án thu h i c chia s thêm th ng d sau qui i dân b thu h i t giá tr b i th gi i quy t v n t ch ng l i thêm t vi c qui ng ã nh n Nhà n xã h i bù c s có thêm p kinh phí b i th ng t ph c v d án an ninh qu c phịng, l i ích qu c gia i u ki n c n s h u thu n m nh m t ph ng ti n thông tin i chúng nh báo, ài, báo i n t di n àn internet phân tích cho dân hi u ng h , nhà n c c n tính tốn ph n l n ng hành chi phí kinh t xã h i nh giá b i th i dân ch p nh n, c ng c n s kiên quy t c a nhà n i v i nh ng tr ph i s ph n y ng c thi ng h p òi h i quy n l i B i vì, c ch ch v p i t m t phía nh t ng s d ng ngu n v n th ng d t i dân áp giá b i th u giá QSD ng t minh b ch hi u qu i u ki n 52 TÀI LI U THAM KH O ThS Ph m Bình An (2008), “Mơ hình Nơng dân góp v n b ng ti n b i th giá tr quy n s d ng t d án Khu ô th Công nghi p C ng Hi p Ph c”, Vi n Nghiên C u Phát Tri n Tp.HCM V Thành T Anh (2007), "Công b ng hi u qu kinh t ", Ch d y kinh t Fulbright ng ng trình Gi ng ng/m2: C ng ch l i hoãn, t i Báo m i – baomoi.com (5/2011), “V t sao?”, truy c p ngày 05/06/2011 t i a ch : http://www.baomoi.com/Vu-1-tydongm2-Cuong-che-lai-hoan-tai-sao/148/6121250.epi Ban Qu n lý D án h tr c i cách hành TP HCM (08/04/2001), “Trung Qu c n bù gi i t a dân theo giá th tr ng”, Tin nhanh Vi t Nam c truy c p ngày 22/3/2011 t i a ch http://vnexpress.net/gl/xa-hoi/2001/04/3b9af57a/ T ng Cơng ty a c Sài Gịn – Công ty PT&KD Nhà (1999), “Ph ng án Giá n bù tr c p thi t h i tái nh c c a D án u t xây d ng c s h t ng K T An Phú – An Khánh Qu n Tp.HCM” (tr 9-10) TS Nguy n Minh c (2009) “Mơ hình kinh t D ng Kinh: x lý v ng m c khâu thu h i t thông qua chuy n i nông dân thành c ông ng i lao ng doanh nghi p”, H u GPMB Hà N i – V N VÀ GI I PHÁP, (tr456-462) NXB Chính tr qu c gia, Hà N i GH (07/03/2011) “D án ô th m i Th Thiêm ph i tr lãi vay t ng/ngày”, Báo Tu i tr online, truy c p ngày 07/04/2011 t i a ch http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=427796&ChannelID=204 ng Nguy n H u Th ”, Võ H ng (28/10/2004), “ u giá 14 khu t vietbao.vn; truy c p ngày 05/06/2011 t i a ch http://vietbao.vn/Xa-hoi/Daugia-14-khu-dat-duong-Nguyen-Huu-Tho/40053370/157/ Minh Khanh (26/05/2011), “Ng ng góp qu 156”, Báo Ng i Lao ng, truy c p ngày 28/5/2011 t i a ch http://nld.com.vn/2011052609451933p0c1002/ngung-gop-quy-156.htm 10 Th i báo Kinh T Sài Gòn online – thesaigontimes.vn (29/8/2008), “ n bù 85 tri u ng/m2 chung c 192 NKKN” Truy c p ngày 05/6/2011 t i a ch http://www.thesaigontimes.vn/Home/dothi/nhadat/9230/ 53 11 PGS, TS Tr n Du L ch (2003), “Báo cáo k t qu kh o sát, nghiên c u th tr ng b t ng s n t i Singapore” – Vi n Kinh T Tp.HCM Vi n Nghiên c u Phát tri n Tp.HCM (N i dung Báo cáo oàn Cán b nghiên c u c a Vi n Kinh T biên so n g i Th ng tr c Thành y Th ng tr c UBND Tp.HCM) 12 ng Hu nh L c (16/02/2009), “D án khu ô th m i Th Thiêm: T ng m c h tr b i th ng g p l n” Báo Pháp lu t Tp.HCM, truy c p ngày 05/06/2011 t i a ch http://phapluattp.vn/242920p1015c1074/du-an-khu-do-thi-moi-thu-thiemtang-muc-ho-tro-boi-thuong-gap-4-lan.htm 13 Hà Minh (25/10/2009), “61% v vi c u n i liên quan n t ai”, Th i Báo Kinh T Vi t Nam c truy c p ngày 05/06/2011 t i a ch : http://vneconomy.vn/20091025071256719P9920C9922/61-vu-viec-khieu-nailien-quan-den-dat-dai.htm 14 PGS, TS Nguy n Chí M TS Hoàng Xuân Ngh a (2009), “Bàn v h u GPMB: Khía c nh quan h ru ng t chuy n d ch c c u nông nghi p, nông thôn hi n nay”, H u GPMB Hà N i – V N VÀ GI I PHÁP, NXB Chính tr qu c gia, Hà N i 15 Th c s Ph m Mai Ng c, “Thu h i t-Kinh nghi m m t s n Vi t Nam”, t p chí c ng s n, c truy c p ngày 08/7/2011 t http://taichinhvietnam.net/content/view/5790/33/ c th c ti n a ch 16 Nguy n V n Ph n (2007), “Hồn thi n sách b i th ng GPMB bàn th xã B o L c”, lu n v n Th c s i h c Kinh t Tp.HCM 17 ThS V ình Quân (2010), “Nh ng kinh nghi m, gi i pháp công tác bù gi i t a ph c v ô th hóa cơng nghi p hóa t i TP.HCM”, 18 a n c Quang (21/6/2009), “T ch c sòng b c d i t ng h m bi t th ”, Tin nhanh Vi t Nam vnexpress.net; truy c p ngày 05/06/2011 t i a ch : http://vnexpress.net/gl/phap-luat/2009/06/3ba1061c/ 19 Tùng Quang (2007), Lo t v qui ho ch T C t i K T m i Th Thiêm, Báo Tu i Tr , Báo i oàn K t c truy c p ngày 06/06/2011 t i a ch sau: http://tuoitre.vn/Chinh-tri-Xa-hoi/226195/Du-an-Khu-do-thi-moi-ThuThiem%c2%a0Ai-pha-nat-quy-hoach.html http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=226376&ChannelID=3 http://vietbao.vn/Xa-hoi/Dung-dang-160ha-tai-dinh-cu/40225878/158/ 54 20 CN ng Thái S n (2004), “Nghiên c u, ánh giá th c tr ng công tác b i th ng, h tr , T C xu t gi i pháp y nhanh ti n thu h i t i v i d án xây d ng CSHT ch nh trang ô th ”, Vi n Khoa H c o c B n 21 TS D Ph c Tân (2003), “Bình lu n m t s nguyên t c sách di d i tái nh c t d án ODA t i Tp.HCM”, Vi n Nghiên c u Phát tri n Tp.HCM 22 K t lu n Thanh Tra (2011), “Xác minh làm rõ n i dung ph n ánh, u n i, t cáo liên quan n d án ng Tân S n Nh t – Bình L i – Vành ngồi (TP H Chí Minh)”, Thanh tra Chính ph 23 TS Lê V n Thành (2007), “ i s ng h gia ình sau tái nh c ”, Vi n Nghiên c u phát tri n Tp.HCM, truy c p ngày 06/06/2011 t i a ch http://www.hids.hochiminhcity.gov.vn/xemtin.asp?idcha=4401&cap=4&id=4407 24 Ti n s Nguy n Quang Tuy n (2009), “Kinh nghi m n bù, GPMB t ch c tái nh c Trung Qu c”, H u gi i phóng m t b ng Hà N i v n gi i pháp (trang 381-388), NXB Chính tr qu c gia, Hà N i 2009 25 Gs TsKH ng Hùng Võ (2008), “Th c hi n sách, pháp lu t t i v i cơng tác phịng ch ng tham nh ng, lãng phì ngu n tài nguyên t ai”, Tài li u s d ng cho nói chuy n “Chính sách, pháp lu t t v i kinh t th tr ng Vi t Nam” t i Ch ng trình Gi ng d y kinh t Fulbright 27 PH N PH L C PH DÂN CÓ QDS NH N T TRONG KHU QUI HO CH T P H P L I T HỐN Thơng s d L C3 I T VÀ XÂY D NG CAO án L m phát bình quân/n m Ch s CPI Su t chi t kh u Thu VAT Thu TNDN T ng di n tích khu t d ki n Di n tích t NN thu h i t ng ng theo t l hốn i bình qn 9% Di n tích n n xây d ng Di n tích sân bãi + kho ng lùi k thu t Th i gian xây d ng d án Th i gian hoàn t t d án N m1 n m n m n m n m m m m m 12% 1,00 15% 10% 25% 3000 C N m2 1,12 1,25 n m 33 333 600 400 Ngu n V n Giá tr t V n t có V n t m ng n v cung c p 20% V n vay B trí t ng T ng H m : Gi xe Tr t: Khu th ng m i L u n l u 18: C n h S t ng 19 1 17 Chi phí xây d ng T ng di n tích (m ) 49 400 600 600 44 200 giá tr kh i l ng xây d ng Di n tích s d ng chung (m ) 12 350 600 910 840 Di n tích cịn l i (m ) 37 050 690 35 360 28 nh m c chi phí xây d ng theo qui nh 411 B Xây D ng ban hành ngày 31/3/2010 Ti n xây d ng gi i ngân v n N m1 Giá tr th tr ng tri u/m c a t n giá xây d ng 2 Tri u/m 1m sàn n giá trang thi t 2 tri u/m b /m sàn H s iv i chung c h m Chi phí d phịng GTXD H t ng KT ngồi cơng trình Sân bãi, v a hè, tri u/m kho ng lùi k thu t Chi phí b o trì, b o v Chi phí b o trì, tri u/n m qu n lý, b o v PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH u t xây d ng Giá tr xây d ng Giá tr trang thi t b H t ng k thu t ngồi c.trình Sân bãi, v a hè, xanh Chi phí b o trì, v n hành, giám sát Chi phí b o trì, qu n lý, b o v Chi phí d phịng T ng c ng giá tr chi phí xây d ng Giá tr th tr ng c a t T ng c ng giá tr công trình N m2 N m3 40 100% 0% 0% 5,25 50% 50% 0% 0,61 10% 90% 0% 1,115 6% 100% 0% 0% 10% 90% 0% 180 180 N m1 144 588 013 N m2 144 588 27 121 N m3 0 120 080 180 0 tri u tri u ng ng tri u ng tri u ng tri u ng tri u tri u ng ng 180 17 351 tri u ng 165 252 tri u ng 120 000 0 tri u ng 120 000 165 252 172 968 172 968 29 Doanh thu Giá bán chung c Ti n thu ti n Di n tích sàn chung c th ng m i có th bán Doanh thu g p (bao g m thu VAT) Thu VAT ã kh u tr (t m tính) Doanh thu rịng ( ã tr thu VAT) tri u K ho ch bán thu ti n N m1 N m2 N m3 50% 40% ng m 37 050 333 450 266 760 13 338 10 670 668 64 022 N m2 N m4 N m3 19 830 tri u tri u ng ng tri u 39 191 200 000 610 800 200 19 830 0,3% 15,0% 610 ng 38 391 (120 000) NPV IRR (185 082) 120 000 Ngân l u ròng Ngân l u vào Ngân l u So sánh hi u qu kinh t Giá th tr ng (tri u ng/m2) Chi phí b (NPV) tri u ng Giá tr thu v (NPV) tri u ng Chênh l ch th ng d ròng t ng thêm/v n ch s h u 66 690 320 112 256 090 N m1 Chi phí giao d ch khác Chi phí hoa h ng bán chung c Chi phí lãi vay Thu thu nh p doanh nghi p N m4 10% 185 082 672 16% P/A 9% P/A Xây chung c 40 18 120 000 443 367 120 000 514 095 58,9% 139 533 216 898 320 112 256 090 180 579 39 191 63 822 64 022 200 30 L i ích rịng c a ng L i ích th ng d t vi c nh n chung c so v i nh n n n t Các kho n chuy n giao C h i ngh nghi p i dân g m: = tri u ng tri u ng 1,59 l n so ph ng án g c Khơng Có L i ích rịng c a công ty Phát Tri n &Kinh Doanh Nhà so sánh v i ph ng án g c (hoán i 9% t n n) L i ích rịng c a nhà n c so ph ng án g c tri u Thu ng 62 399 s c ch u ng (s c bù tr ch u t i) t ng thêm Di n tích phúc l i c a c s h t ng c ng ng t ng L i ích th c t c a cơng ty Phát Tri n &Kinh Doanh Nhà so v i tình tr ng b t c hi n Di n tích thu h i m c 33 333 Di n tích xây d ng m chung c 000 Di n tích CSHT m t ng ng 16 667 tri u ng/m Su t u t CSHT Chí phí u t tri u CSHT ng 83 333 Di n tích t m th ng m i l i 13 667 n giá t tri u th ng m i ng 40 Giá tr t th ng tri u m i l i ng 546 667 NPV d án 672 31 =>L i ích t ng thêm cty PT&KD Nhà tri u ng 467 005 32 PH L C4 CÔNG TY XÂY D NG CAO C VÀ HOÁN I CHO DÂN B NG DI N TÍCH SÀN CAO C Thơng s d án L m phát bình quân/n m Ch s CPI Su t chi t kh u Thu VAT Thu TNDN T ng di n tích khu t d ki n Di n tích t NN thu h i t ng ng theo t l hốn i bình qn 9% Di n tích n n xây d ng Di n tích sân bãi + kho ng lùi k thu t Th i gian xây d ng d án Th i gian hoàn t t d án N m1 %/n m %/n m % % m m m m 12% 1,00 15% 10% 25% 1,12 N m2 1,25 000 33 333 2 600 400 n m Ngu n V n V n t có V n t m ng cung c p V n khác 100% nv B trí t ng cao c T ng H m : Gi xe Tr t: Khu th ng m i L u - 18: C n h S t ng 19 1 17 T ng di n tích (m2) 49 400 600 600 44 200 Chi phí xây d ng giá tr kh i l ng xd Di n tích Di n tích s d ng cịn l i chung (m2) (m2) 12 350 37 050 600 910 690 840 35 360 33 nh m c chi phí xây d ng theo qui 411 B Xây D ng ban hành ngày 31/3/2010 Giá tr th tr ng c a t n giá xây d ng 1m2 sàn n giá trang thi t b /m2 sàn H s i v i chung c 1h m Chi phí d phịng H t ng KT ngồi cơng trình Sân bãi, v a hè, kho ng lùi KT Chi phí b o trì, b o v Chi phí b o trì, qu n lý, b o v Các kho n chuy n giao h tr ng i dân S h dân b gi i t a d ki n T ng s dân b nh h ng H tr chi phí t o ngh m i cho nơng dân b nh h ng 06 tháng H tr phí sinh ho t th i gian th c hi n d án (t ng ng ti n cho thuê t vòng n m) nh Ti n xây d ng gi i ngân v n N m1 N m2 tri u/m2 40 100% 0% tri u/m2 5,25 50% 50% tri u/m2 0,61 10% 90% GTXD 1,115 5% 100% 0% N m1 tri u/m2 ng i 20 100 02 tri u ng/ ng i/khóa 10 02 tri u ng/ ng i/ tháng 10% 90% 120 tri u/n m h dân N m2 120 34 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH u t xây d ng Giá tr xây d ng Giá tr trang thi t b H t ng k thu t ngồi c.trình Sân bãi, v a hè, xanh Chi phí b o trì, v n hành Chi phí b o trì, qu n lý, b o v H tr phí sinh ho t th i gian th c hi n d án (t ng ng ti n cho thuê t vòng n m) Chi phí d phịng N m1 144588 3013 N m2 144588 27121 120 1080 120 120 400 14 459 400 164 700 175 308 120 000 580,008 284 700 175 308 Các kho n chuy n giao h tr t o ngh cho dân b gi i t a 700 700 T ng c ng giá tr chi phí xây d ng Giá tr th tr ng c a t T ng c ng giá tr cơng trình Bán m t ph n thu h i v n xây d ng Giá bán chung c tri u ng 18 Th i i m bán: n m Di n tích sàn d ki n bán thu h i chi phí xây d ng m2 Doanh thu g p (bao g m thu VAT) Thu VAT t m tính Doanh thu thu n sau ã tr VAT N m1 K ho ch bán N m2 N m3 50% 50% 25 500 229 500 11 475 218 025 229 500 11 475 218 025 35 Thu thu nh p doanh nghi p 24 010 (165 400) Ngân l u ròng Ngân l u vào Ngân l u 165 400 NPV IRR Di n tích sàn cịn l i dùng hốn i Di n tích t NN thu h i c T l hoán i t NN=>sàn chung c 13 674 21% m2 11 550 m2 33 333 % 34,7% tn n (tri u ng/m2) 40 chung c 17 So sánh Giá th tr ng T l hoán i t ng ng 9.0% 21.2% T l hoán i theo d án 34.7% T l th ng d ròng t ng thêm = (t l hoán i chung c theo d án/t l hoán i chung c t ng ng)-1 L i ích rịng c a ng i dân g m: L i ích th ng d t vi c nh n chung c so v i nh n n n t = 1,64 Các kho n chuy n giao C h i ngh nghi p 700 nhi u t l 2.35 2.35 63.6% l n so ph ng án g c - 18 706 218 025 199 319 218 025 218 025 - 36 L i ích rịng c a công ty Phát Tri n &Kinh Doanh Nhà so sánh v i ph ng án g c (hoán i 9% t n n)=NPV tri u ng L i ích rịng c a nhà n c so ph Thu Di n tích phúc l i c ng ng t ng L i ích th c t c a cơng ty Phát Tri n &Kinh Doanh Nhà so v i tình tr ng b t c hi n Di n tích thu h i c Di n tích xây d ng chung c Di n tích CSHT t ng ng Su t u t CSHT Chí phí u t CSHT Di n tích t th ng m i cịn l i n giá t th ng m i Giá tr t th ng m i l i NPV d án =>L i ích rịng cty PT&KD Nhà tri u ng bù tr m m ng án g c 46 960 s c ch u ng (s c ch u t i) t ng thêm c a c s h t ng 33 333 000 m tri u ng/ m tri u ng m 13 674 16 667 83 333 13 667 tri u ng 40 tri u tri u ng ng 546 667 13 674 tri u ng 477 007 ... n” Báo Pháp lu t Tp.HCM, truy c p ngày 05/06 /20 11 t i a ch http://phapluattp.vn /24 2 920 p1015c1074/du -an -khu- dothi-moi -thu- thiem-tang-muc-ho-tro-boi-thuong-gap-4-lan.htm 22 Tùng Quang (20 07), Lo... i liên quan n t ai”, Th i Báo Kinh T Vi t Nam c truy c p ngày 05/06 /20 11 t i a ch : http://vneconomy.vn /20 091 025 07 125 6719P9 920 C9 922 /61-vu-viec-khieu-nai-lienquan-den-dat-dai.htm 6 Chính ph ã... KHU Ô TH M I AN PHÚ – AN KHÁNH VÀ LÝ DO ÁP D NG T I KHU Ô TH M I AN PHÚ – AN KHÁNH (AP_AK): Gi i thi u Khu ô Th An Phú – An Khánh, Qu n 2, Tp.HCM Khu ô th AP_AK m t d án h t ng khu dân c v i qui