BăGIỄOăDCăVÀăÀOăTO TRNGăIăHCăKINHăTăTP.ăHăCHệăMINH NGUYNăTHăHNGăIP PHÂNăTệCHăLIăệCHăVÀăCHIăPHệăCAăDăỄNă XÂYăDNGăKHUăCỌNGă NGHIPăHăNAIă TNHăNGăNAIăậ GIAIăONă2 LUNăVNăTHCăSăKINHăT TP. HăCHệăMINHă- NMă2012 BăGIỄOăDCăVÀăÀOăTO TRNGăIăHCăKINHăTăTP.ăHăCHệăMINH CHNG TRỊNH GING DY KINH T FULBRIGHT NGUYNăTHăHNGăIP PHÂNăTệCHăLIăệCHăVÀăCHIăPHệăCAăDăỄNă XÂYăDNG KHUăCỌNGăNGHIPăHăNAIă TNHăNGăNAIăậ GIAIăONă2 Chuyên ngành: Chính sách công Mƣ s: 603114 LUNăVNăTHCăSăKINHăT NGI HNG DN KHOA HC TS.ăTRNăTHăQUăGIANG TP.ăHăChíăMinh - Nmă2012 i LIăCAMăOAN Tôi xin cam đoan lun vn nƠy hoƠn toƠn do tôi thc hin. Các đon trích dn vƠ s liu s dng trong lun vn đu đc dn ngun và có đ chính xác cao nht trong phm vi hiu bit ca tôi. Lun vn nƠy không nht thit phi phn ánh quan đim ca Trng i hc Kinh t ThƠnh ph H Chí Minh hay Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright. TP.H Chí Minh, ngày tháng nm 2012 Tác gi lun vn NguynăThăHngăip ii LIăCMăN Tôi xin trơn trng gi li cm n đn toƠn th đi ng ging viên Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright - i hc Kinh t TP.H Chí Minh, nhng ngi đƣ tn tình truyn đt kin thc cho tôi trong sut thi gian hc  trng. c bit, tôi xin gi li cm n sơu sc nht đn cô Trn Th Qu Giang vƠ thy Nguyn Xuơn ThƠnh, ngi đƣ hng dn, giúp đ tôi hoƠn thƠnh lun vn nƠy. Xin chơn thƠnh cm n các đn v Chi nhánh Ngơn hƠng Phát trin khu vc Bc Kn - Thái Nguyên, Chi nhánh Ngơn hƠng Phát trin ng Nai, Ban qun lỦ d án Khu công nghip H Nai, Ban qun lỦ các d án khu công nghip tnh ng Nai, các Doanh nghip đang hot đng ti khu công nghip H Nai 1 vƠ các h dơn thuc khu vc xơy dng khu công nghip H Nai 2 đƣ nhit tình cung cp s liu, thông tin thit yu vƠ nhn xét, góp Ủ giúp tôi hoƠn thƠnh lun vn. Tôi cng xin gi li cm n chơn thƠnh đn các bn hc viên MPP2 vƠ MPP3 đƣ đng hƠnh vi tôi trong sut thi gian khóa hc vƠ giúp đ tôi trong vic thc hin lun vn nƠy. TP.H Chí Minh, ngày tháng nm 2012 NguynăThăHngăip iii TịMăTTăNGHIểNăCU D án xơy dng khu công ngip H Nai đƣ đc Th tng Chính ph phê duyt giai đon 1 nm 1998, hin nay đƣ đi vƠo hot đng. D án giai đon 2 đc Th tng chính ph cho phép đu t nm 2006. Tuy nhiên, do gp mt s vng mc nên d án b trì hoƣn cho đn nay. Hin nay, vic quyt đnh có nên tip tc thc hin d án hay không đang lƠ vn đ cp thit do (1) Ch đu t có nhu cu tip tc trin khai d án; (2) D án b trì hoãn trong thi gian dƠi gơy nh hng không nh đn đi sng ca các h dơn nm trong vùng quy hoch và (3) Th tng Chính ph va đa ra ch th s 07/CT-TTg ngày 02/3/2012 yêu cu rƠ soát tng th đi vi toƠn b các KCN trong c nc. Kt qu phơn tích cho thy, NPV kinh t ca d án lƠ 1.136 t đng, nh vy mc dù b trì hoƣn trong thi gian dƠi xét trên quan đim toƠn b nn kinh t thì d án vn hiu qu. Vi kt qu nƠy, NhƠ nc có c c đ chp thun cho d án đc tip tc thc hin. Tuy nhiên, kt qu phơn tích ri ro cho thy, d án s có hiu qu kinh t nu t l lp đy trên 67,3% tr lên, do đó NhƠ nc cn phi yêu cu Ch đu t trình bƠy các phng án thu hút đu t kh thi thì mi chp thun cho tip tc trin khai d án. V mt tài chính, NPV theo quan đim ch đu t là -192,89 t đng và NPV theo quan đim tng đu t là - 131,76 t đng, d án không đt hiu qu v mt tƠi chính. Nh vy, Ch đu t không có đng c đ thc hin d án. Tuy nhiên, d án s đt hiu qu tƠi chính khi mc giá cho thuê hƠng nm tng 25,33% so vi mc giá d tính hoc chi phí đu t gim 9% so vi tng mc đu t d tính. Vi tình hình thc t hin nay, 2 yu t nƠy lƠ có th đt đc. Do đó, Ch đu t có th thc hin d án nu có nhng phng án c th đi vi vic thu hút đu t, đƠm phán giá vƠ tit kim chi phí đu t mƠ không nht thit cn đn s can thip ca NhƠ nc v mt tƠi chính. Do d án có nh hng đn đi sng ngi dơn trong khu vc quy hoch nên các c quan qun lỦ đa phng cn bám sát tin đ thc hin d án ca Ch đu t. Nu Ch đu t quyt đnh tip tc thc hin d án thì phi hp h tr v mt hƠnh chính đ đy nhanh tin đ d án, đm bo li ích cho ngi dơn có đt b thu hi. Nu Ch đu t không mun tip tc thc hin d án, hoc tip tc thc hin d án nhng có du hiu tip tc trì hoãn thì kin ngh thu hi giy phép thc hin d án, gii ta vùng quy hoch đ ngi dơn n đnh cuc sng, tránh tình trng tip tc quy hoch treo nh hin nay. iv MC LC LI CAM OAN i LI CM N ii TịM TT NGHIÊN CU iii MC LC iv DANH MC T VIT TT vi DANH MC  TH vii DANH MC BNG vii CHNG 1: GII THIU 1 1.1. LỦ do hình thƠnh đ tƠi 1 1.2. Mc tiêu vƠ cơu hi nghiên cu 3 1.3. Phm vi nghiên cu 3 1.4. B cc lun vn 3 CHNG 2: TNG QUAN VÀ PHNG PHÁP LUN 4 2.1. C s lỦ thuyt 4 2.1.1. Khung phơn tích hiu qu kinh t ca d án 4 2.1.2. Khung phơn tích hiu qu tƠi chính ca d án 6 2.2. Phơn tích nhu cu d án 8 2.2.1. Thc trng tình hình kinh t xƣ hi tnh ng Nai 8 2.2.2 Thc trng phát trin khu công nghip tnh ng Nai 9 2.2.3. D báo nhu cu c s h tng KCN trên đa bƠn tnh ng Nai 10 2.3. Gii thiu d án 12 2.3.1. Tng quan v d án 12 2.3.2. Các nguyên nhơn khin d án chm tin đ vƠ tình hình hin ti 14 2.3.3 Mt s thông s phơn tích d án 17 2.3.3.1. Các thông s s dng cho phơn tích kinh t 17 2.3.3.2. Các thông s s dng cho phơn tích tƠi chính 19 CHNG 3: PHÂN TệCH D ÁN 22 3.1. Phơn tích kinh t 22 3.1.1. Li ích kinh t 22 v 3.1.2. Chi phí kinh t 22 3.1.3. Kt qu phơn tích kinh t 23 3.2. Phân tích tài chính 23 3.2.1. Li ích tài chính 23 3.2.2. Chi phí tài chính 23 3.2.3. Lch khu hao 24 3.2.4. Lch tr n 24 3.2.5. Báo cáo thu nhp 24 3.2.6. Kt qu phơn tích tài chính 24 3.3. Phơn tích ri ro 25 3.3.1. Phơn tích đ nhy đi vi phn tƠi chính 26 3.3.1.1.  nhy mt chiu 26 3.3.1.2.  nhy hai chiu 28 3.3.1.3. Phơn tích đ nhy theo kch bn t l lp đy 30 3.3.2. Phơn tích đ nhy đi vi hiu qu kinh t 31 3.3.2.1.  nhy mt chiu 31 3.3.2.2.  nhy hai chiu 33 3.3.3. Phơn tích ri ro tƠi chính 33 3.3.4. Phơn tích ri ro kinh t 34 3.4. Phơn tích phơn phi 35 CHNG 4: KT LUN VÀ KIN NGH 37 4.1. Kt lun vƠ kin ngh 37 4.2. Hn ch ca đ tƠi 39 TÀI LIU THAM KHO 40 PH LC 43 vi DANHăMCăTăVITăTT ADB (Asian Development Bank) : Ngơn hƠng phát trin Chơu Á ADM (Administrative Expenditure for Zone Operation) : Các khon chi phí hot đng CN : Công nghip DN : Doanh nghip DSCR (Debt Service Coverage Ratio) : H s nng lc tr n EOCK (Economic Opportunity Cost of Capital) : Sut chit khu kinh t EIRR (Economic Internal Rate of Return) : T sut ni hoƠn kinh t GDP (Gross Domestic Product) : Tng sn phm quc ni GTSX : Giá tr sn xut IRR (Internal Rate of Return) : T sut ni hoƠn KCN : Khu công nghip KCX : Khu ch xut KH : K hoch LP (Locally Purchased Inputs) : Chi cho dch v và đu vƠo mua ti đa phng MSC (Opportunity Cost of These Public Utilities and Locally Purchased Inputs) : Chi phí c hi ca các dch v vƠ đu vƠo đa phng MWR (Wages paid to Local Labour) : Tin lng thc t tr cho lao đng đa phng NBC (Net Benefit and Cost) : Li ích kinh t ròng NPV (Net Present Value) : Giá tr hin ti ròng NN : Nông nghip SWR (Shadow Wage Rate) : Lng kinh t SWRF (Shadow Wage Rate Factor) : H s lng kinh t TNDN : Thu nhp doanh nghip USD (United States Dollar) : ô la M VA (Value Added) : Giá tr tng thêm VN : Vit Nam đng WACC (Weighted Average Cost of Capital) : Chi phí bình quơn có trng s ca vn WB (World Bank) : Ngơn hƠng th gii vii DANHăMCăăTH ăthă3.1: Phơn phi xác sut ngơn lu ròng NPV tƠi chính trên quan đim tng đu t 34 ăthă3.2:ăPhơn phi xác sut ngơn lu ròng NPV kinh t 35 DANHăMCăBNG Bngă2.1: Mt s ch tiêu kinh t ca tnh ng Nai giai đon 2009 - 2012 8 Bngă2.2:ăNhu cu din tích KCN trên đa bƠn tnh đn nm 2020 11 Bngă2.3: Bng tng hp quy hoch s dng đt 13 Bngă2.4:ăBng thng kê hin trng s dng đt 13 Bngă2.5:ăCác thông s sn xut ca các ngƠnh công nghip chính trong KCN 18 Bngă3.1: Kt qu tính toán NPV vƠ IRR 25 Bngă3.2:ăKt qu tính toán h s an toƠn tr n DSCR 25 Bngă3.3:ăKt qu phơn tích đ nhy mt chiu ca yu t lm phát 26 Bngă3.4:ăKt qu phơn tích đ nhy mt chiu ca mc đu t 27 Bngă3.5:ăKt qu phơn tích đ nhy yu t giá cho thuê hƠng nm 27 Bngă3.6:ăKt qu phơn tích đ nhy yu t giá cho thuê hƠng nm 28 Bngă3.7:ă nhy hai chiu gia yu t giá cho thuê hƠng nm vƠ tng mc đu t 29 Bngă3.8:ă nhy hai chiu gia yu t giá cho thuê hƠng nm vƠ t l lp đy 29 Bngă3.9:ă nhy hai chiu gia yu t giá cho thuê hƠng nm vƠ lƣi sut vn vay 30 Bngă3.10:ăKt qu phơn tích kch bn đi vi t l lp đy 31 Bngă3.11: Kt qu phơn tích đ nhy ca giá tr sn xut/ha 31 Bngă3.12:ăKt qu phơn tích đ nhy ca yu t t l lp đy 32 Bngă3.13:ăKt qu phơn tích đ nhy ca yu t lng lao đng ph thông 32 Bngă3.14:ă nhy hai chiu gia yu t t l lp đy vƠ giá tr sn xut/ha 33 1 CHNGă1: GIIăTHIU 1.1. LỦădoăhìnhăthƠnhăđ tài Xơy dng vƠ phát trin khu công nghip, khu ch xut mang li nhiu tác đng tích cc đi vi nn kinh t, giúp tng trng công nghip theo quy hoch, tng kh nng thu hút đu t, đy mnh ngun hƠng xut khu, to vic lƠm vƠ hn ch tình trng ô nhim do cht thi công nghip gơy ra. NgoƠi ra, phát trin các KCN cng góp phn thúc đy vic phát trin các đô th mi, phát trin các c s ph tr vƠ dch v, to điu kin chuyn dch c cu kinh t xƣ hi. Quá trình phát trin các KCN  Vit Nam thi gian qua đƣ phát huy đc nhiu u đim vƠ có tác đng tích cc đi vi s phát trin ca nn kinh t, đóng góp 32% giá tr sn xut công nghip c nc, to ra giá tr sn xut công nghip 2 triu USD/ha; đóng góp 25% kim ngch xut khu, giá tr xut khu 1,27 triu USD/ha; góp phn thúc đy chuyn dch c cu nn kinh t trong đó công nghip chim ti 42%; np ngơn sách khong 1,38 t đng/ha. Vic phát trin các KCN, KCX cng đƣ góp phn quan trng trong vic gii quyt vic lƠm, đƠo to ngun nhơn lc, nơng cao thu nhp, đi sng vƠ trình đ ca ngi lao đng. n ht nm 2011, các KCN, KCX đƣ gii quyt vic lƠm cho hn 1,7 triu lao đng, trung bình 77 lao đng trc tip/ha đt công nghip 1 . Tuy nhiên, quá trình phát trin KCN cng đang ngƠy cƠng bc l nhiu đim hn ch, trong đó đáng chú Ủ nht lƠ vic xơy dng KCN mt cách  t, trƠn lan, quy hoch thiu hp lỦ dn đn khai thác không hiu qu, t l lp đy din tích đt công nghip có th cho thuê ch đt 46%, riêng các KCN đƣ vn hƠnh đt t l lp đy khong 65%, nhiu KCN không đm bo vn đ v x lỦ rác thi gơy ô nhim môi trng, mi ch có 65% trong tng s các khu công nghip đƣ vn hƠnh có nhƠ máy x lỦ nc thi tp trung 2 . Chính vì vy va qua, Th tng chính ph đƣ ban hƠnh ch th s 07/CT-TTg ngày 02/3/2012 v vic chn chnh công tác qun lỦ vƠ nơng cao hiu qu hot đng ca các khu kinh t, KCN, cm công nghip nhm rƠ soát tng th toƠn b các KCN trong c nc yêu cu các c quan ban ngƠnh có liên quan phi thc hin vic rƠ soát tng th đi vi toƠn b các KCN trong c nc trong quỦ II nm 2012. ng Nai lƠ mt trong nhng đa phng khi đu cho s thƠnh công trong lnh vc xơy dng vƠ kinh doanh h tng KCN. n nay, ng Nai vn lƠ tnh đi đu c nc trong vic xơy dng KCN, thu hút đu t, thu hút vn FDI. ToƠn tnh đƣ có 30 KCN đc thƠnh 1 Báo cáo tng kt 20 nm xơy dng vƠ phát trin KCN, KCX  Vit Nam ca B K hoch vƠ u t (2012) 2 Báo cáo tng kt 20 nm xơy dng vƠ phát trin KCN, KCX  Vit Nam ca B K hoch vƠ u t (2012) [...]... 11 B ng 2. 2: Nhu c u di a bàn t 20 11 GDP 20 12 2013 20 14 96. 820 1 12. 058 126 . 626 143.087 55.478 63.873 72. 177 81.560 22 2.367 25 6.017 28 9 .29 9 326 .908 177.894 20 4.814 23 1.439 26 1. 527 4.353 GDP -1 . 420 -7 80 20 18 20 19 20 20 6.339 (ha) 20 15 5.558 -1 .985 (ha) 4.919 20 16 20 17 161.688 1 82. 708 20 6.460 23 3 .29 9 26 3. 628 29 7.900 92. 1 62 104.143 117.6 82 1 32. 981 150 .26 8 169.803 369.406 417. 429 471.695 533.015 6 02. 307 680.607... 141.060 14. 428 18.400 22 .641 CN CN (%) GTSX CN theo giá 9 2. 2 .2 Th c tr ng phát tri n khu công nghi p t ng Nai C 1 2) 34 KCN có 30 , 9.573 ha, ngoài ra còn 6 3) hóa trê KCN KCN 7 : (1) (2) (3) (4) T (5) 6 7 nghiep-tai-tinh-dong- -kinh-te-trong-diem-phia-nam /24 7 2- phat-trien-cac -khu- cong /20 11 10 8 : (1) i, kênh thu hút C các KCN DN trong KCN 2. 2.3 D báo nhu c h t ng KCN a bàn t ng Nai - %- 57% GTSX... 2. 3.3 .2 Các thông s s d ng cho phân tích tài chính - là 24 0 ha là 158 20 5 2 cho 5 2, 5 Trong à (1) C , (2) 759ha , 92% , trong T T -BXD có 6 8) 1, và hành 62, 72 17 ,28 9) n 21 14 ,21 % Giá và phí: 10) iá cho 2 /m2 và 43,31 USD/m2 /m2 2 kho bãi là /m2/ 3 11 12 phí EIU là 8% 11 12 -BTC ngày 20 /10 /20 09 22 , phân tích tính 3.1 Phân tích kinh t 3.1.1 L i ích kinh t tích c /ha tích cho thuê và l -. .. 13% -8 ,1 -7 0,4 27 B ng 3.4: K t qu nh y m t chi u c a m 0% -1 31,8 -1 92, 9 ngh -3 0% 136,0 146 ,2 -2 5% 57 ,2 90,1 -1 0% 11,3 -7 9,3 10% -2 52, 0 -3 06,5 25 % -4 25 ,0 -4 77,0 179 là 1.188 9,37 9,37% nên B ng 3.5: K t qu nh y y u t Giá cho thuê 2 ( ( ) ) 30 40 50 -3 03,5 -1 87,3 -7 1 ,2 -3 49,5 -2 43,6 -1 37,6 60 70 56, 12 63, 02 44,8 160,3 0,0 79,7 -3 1,8 73,5 -7 2, 7 0,0 ... th p; chi phí s d ng v n cao t lu n c th d án 3.3 Phân tích r i ro khuy n ngh c n có thêm s phân tích r nh y c a 26 nh i v i ph n tài chính thuê và 3.3.1.1 nh y m t chi u : B ng 3.3: K t qu 7% -1 57,6 -2 23 ,8 nh y m t chi u c a y u t l m phát 8% -1 31,8 -1 92, 9 9% -1 16,7 -1 73,5 10% -8 8,8 -1 44,5 11% -6 3,6 -1 19,6 tài chính T trong 30%, 12% -3 5,9 -9 4 ,2 13% -8 ,1 -7 0,4 27 B ng 3.4: K t qu nh y m t chi u c... kinh 2. 2 Phân tích nhu c u d án 2. 2.1 Th c tr ng tình hình kinh t xã h i t ng Nai , , nam giá giáp Thà - , tây 1) L : - - , ,1 Có d và 9 , có và còn , c B 2. 1 B ng 2. 1: M t s ch tiêu kinh t c a t n 20 09 - 20 12 2009 20 10 20 11 KH 20 12 (%) 13,48 13, 32 12 -1 3 SXCN (%) 9,45 17,70 17,61 17,00 61.948 T 9,36 75.899 96. 820 1 12. 058 35.488 43.414 55.478 63.873 57,3 57 ,20 57,3 57,0 87.097 1 02. 513 120 .565... 42, 64 0 ,28 57,36 20 ,83 3,50 1 47,05 83,67 1,46 16,33 28 ,88 3,50 2 47,05 87,68 0, 52 12, 32 38 ,26 3,50 3 47,05 71,81 4,00 28 ,19 19, 72 3,50 4 47,05 85,35 1 ,25 14,65 29 ,28 3,50 5 47,05 71,08 2, 61 28 , 92 15 ,20 3,50 6 7 47,05 47,05 78, 32 63,33 1, 32 4,83 21 ,67 36,67 21 , 82 15,38 3,50 3,50 8 47,05 59,16 4,76 40,84 36,18 3,50 47,05 75,05 2, 59 24 ,95 25 ,59 3,50 quan 1 % 4) 5) 6) 15,68 7) 19 D hông , C g thì 24 0... và l - g trên, Vào 3.1 .2 Chi phí kinh t Chi p Chi t 23 và /ha và 3.1.3 K t qu phân tích kinh t 136 48 3 .2 Phân tích tài chính 3 .2. 1 L i ích tài chính công ; ; ,c 12 3 .2. 2 Chi phí tài chính 13 24 3 .2. 3 L ch kh u hao V và thu nga 14 3 .2. 4 L ch tr n 1.0 82, 66 0 vay 397,4 1 vay 685 ,2 1 1 15 3 .2. 5 Báo cáo thu nh p 16 -1 6,89 3,31 3 .2. 6 K t qu phân tích tài chính c và lãi vay 25 B ng 3.1: K t qu tính... p quy ho ch s d t STT 1 149,96 53,35% 2 28, 42 10,49% 3 5,64 2, 08% 4 2, 00 0,74% 5 45,49 16,79% 6 39,43 14,55% 27 0,94 100% ha B ng 2. 4: B ng th ng kê hi n tr ng s d t STT 1 7,85 2, 50% 2 10, 82 3,45% 3 136,11 43,35% 4 68,99 21 ,97% 5 5,38 1,71% 6 61,77 19,67% 7 5,49 1,75% 8 10,49 3,34% 9 7,10 2, 26% 314 100% 14 Hi 72% T ba 20 10, -2 015, t , công tác vay 20 ngành 2. 3 .2 Các nguyên nhân khi n d án ch m ti và... 471.695 533.015 6 02. 307 680.607 29 5. 525 333.943 377.356 426 .4 12 481.846 544.486 6 .28 1 sung (ha) 7.098 8. 020 9.063 10 .24 1 11.573 -5 7 759 1.6 82 2. 724 3.903 5 .23 4 12 có ch KCN là 9.573,77 ha, cho thuê là 6.338,58 ha 66 ,21 %) 7.534 ha ,96 D thuê 59,65% KCN và , sung thêm 2. 3 Gi i thi u d án 2. 3.1 T ng quan v d án ,g Cho 6 cho phép T : Chi p ; : ; 13 1.310,84 là 7 62 g là ) B ng 2. 3: B ng t ng h p quy ho ch . ng Nai, Kinh nghim 20 nm xơy dng vƠ phát trin các KCN tnh ng Nai (20 12) . 7 Ngun: http://www.vietrade.gov.vn/vung-kinh-te-trong-diem-phia-nam /24 7 2- phat-trien-cac -khu- cong- nghiep-tai-tinh-dong -nai. html,. -1 .985 -1 . 420 -7 80 Nm 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 GDP 161.688 1 82. 708 20 6.460 23 3 .29 9 26 3. 628 29 7.900 óng góp ca SXCN vƠo GDP (t đng) 92. 1 62 104.143 117.6 82 1 32. 981. t 22 3.1.1. Li ích kinh t 22 v 3.1 .2. Chi phí kinh t 22 3.1.3. Kt qu phơn tích kinh t 23 3 .2. Phân tích tài chính 23 3 .2. 1. Li ích tài chính 23 3 .2. 2. Chi phí tài chính 23