Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN, RỦI RO VÀ QUẢN TRỊ RỦI RO 1.1. Lý thuyết về bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1. Lý thuyết về BĐS 1.1.1.1. Khái niệm Theo điều 181 Bộ luật dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1995 bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật qui định. Theo bộ luật dân sự số 33/2005/QHXI được Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà, công trình gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật qui định. Theo tiêu chuẩn của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì bất động sản bao gồm tất cả đất đai và tất cả các vật khác được coi là thành phần tự nhiên như cây cối, khoảng sản, những tài sản được con người xây dựng trên đất như các tòa nhà và công trình hạ tầng, cải tạo mở rộng. Tất cả những vật liệu gắn kết lâu dài như hệ thống cấp thoát nước, các hệ thống làm nóng và làm lạnh, mạng lưới điện và những vật xây dựng như máy nâng hay thang máy cũng là một bộ phận của bất động sản. Bất động sản còn bao gồm tất cả những vật gắn liền với bên trên và bên dưới nền đất. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản được định nghĩa đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất. 1.1.1.2. Đặc trưng của bất động sản Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 2 a) Độ co dãn của cung BĐS kém Nhìn chung, cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:  Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định: Ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi.  Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn. Bên cạnh những hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về qui hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Bởi vì:  Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ qui hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ. Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở… Được thể hiện trong qui hoạch phát triển của địa phương trong từng thời kỳ. Do vậy thông thường là không thể tùy tiện chuyện mục đích sử dụng trái với qui định.  Những thay đổi về chiều cao công trình xây dựng, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo qui hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương. b) Thời gian giao dịch dài, chi phí giao dịch cao Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường lâu dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Hơn nữa, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những người mô giới, đồng thời phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả đều làm cho chi phí mua, bán giao dịch bất động sản tăng lên. Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 3 c) Tính thanh khoản kém Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt nhỏ để bán và có tiền mặt ngay được mà phải kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội. d) Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những qui định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản. Vì vậy, bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước. 1.1.2. Lý thuyết về thị trường bất động sản 1.1.2.1. Khái niệm Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá. Những người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm cụ thể tại một cuộc bán đấu giá, hay có thể liên hệ với nhau qua mạng lưới thông tin liên lạc. Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản. Khái niệm thị trường chỉ rằng bất động sản có thể mua bán giữa người mua và người bán mà không có hạn chế nào trong hoạt động của mình. Mỗi bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá cũng như khả năng, kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng của bất động sản, về nhu cầu và ước muốn của các bên. Thị trường bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế. Những Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 4 vị trí vừa và nhỏ thích hợp cho việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển địa phương. Những vị trí lớn dành cho sự phát triển cư trú hay thương mại là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển lớn, vì diện hoạt động rộng lớn. Các tổ chức đầu tư phát triển quốc tế còn có thể kinh doanh tại nhiều địa điểm ở nhiều nước để tranh thủ những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh toàn cầu hóa kinh tế. 1.1.2.2. Các đặc trưng của thị trường bất động sản a) Không có thị trường trung tâm Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm cầu nối. Bất động sản mang tính bất động không thể di dời được và lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư do đó phải trải qua một quá trình giao dịch dài cần có tổ chức đứng ra làm cầu nối. Tuy nhiên, thực tế hiện nay hoạt của các tổ chức này còn tự do chưa có sự quản lý điều tiết của cơ quan Nhà nước (chưa thu thuế) hoạt động của họ là nhu do nhu cầu thực tế phát sinh nên hoạt động của họ chưa mang tính chất đồng nhất, kém độ an toàn, chưa tạo sự tin tưởng cho người tham gia giao dịch. b) Thị trường địa phương hóa Đặc tính của đất đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi…để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương và cần có sự nghiệp của Nhà nước thông qua các chính sách thuế, chính sách hỗ trợ nhà ở…theo từng thời kỳ, địa phương cụ thể. Và thị trường nhà ở của từng địa phương sẽ diễn biến theo sự tác động của các chính sách Nhà nước và qui luật của thị trường ở mỗi địa phương khác nhau. c) Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thường thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất khác. Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 5 Bên cạnh đó, do tính không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền và các thông tin về qui hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến cụ thể. Điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo. d) Có quan hệ mật thiết với các thị trường vốn và tài chính Với tư cách là một thị trường đầu tư vào các ngành sản xuất-kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vị trí độc tôn, chiếm vị trí chủ yếu trong việc điều hòa cung cầu của các loại hàng hóa trong nền kinh tế thị trường. Do quan hệ liên đới, nhân quả thì ngoài sự vận hành của chính mình, thị trường bất động sản không những có quan hệ mật thiết với các thị trường khác, nhất là thị trường tài chính và có quan hệ tác động đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân. Thực tế thị trường bất động sản là một thị trường có tiềm năng sinh lợi rất lớn nên lãi suất tiền gửi thấp hơn đáng kể so với lợi nhuận từ việc kinh doanh thì các nhà đầu tư không những rút tiền gửi ngân hàng mà còn đàm phán để có thêm vốn đầu tư cho việc kinh doanh của họ, điều đó đã tác động đến thị trường tín dụng. Trong trạng thái bình thường thì hai thị trường này nương tựa lẫn nhau để cùng phát triển do các tổ chức tài chính luôn đứng giữa người mua và bán để giúp họ thanh toán các khoản tài chính một cách an toàn , hiệu quả. 1.1.2.3. Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản a) Nhà nước Trong thực tiễn của đất nước hiện nay, Nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện trên một số điểm sau: Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 6  Nhà nước ban hành các qui định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài sản chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra qui định về việc sử dụng đất và xây dựng nhà xưởng.  Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan Nhà nước cần bán. Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trường bất động sản. b) Các nhà đầu tư Bao gồm nhà đầu tư vào kinh doanh bất động sản và vào ngành kinh tế khác.  Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường chủ yếu là người mua. Họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như thị trường bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục…  Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản. Vai trò của họ đặc biệt quan trọng trên thị trường bất động sản, hoạt động của họ làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động và phát triển. Trên thị trường họ vừa đóng vai trò là người mua vừa đóng vai trò là người bán trong đó vai trò là người bán là chủ yếu. Họ mua những bất động sản bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại. c) Người bán, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng Là những người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản khác. Họ có nhu cầu bán bất động sản vì nhiều lý do, họ có thể là:  Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hóa thành vốn để mua bất động sản khác phục vụ cho nhu cầu thay đổi địa điểm cư trú, làm việc hoặc sản xuất kinh doanh Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 7  Người bán nhằm mục đích kinh doanh: thường là các nhà đầu tư bất động sản, có thể là cá nhân hay tổ chức nhằm mục đích sinh lời. d) Người mua  Người mua đơn thuần: mua bất động sản khác phục vụ cho nhu cầu thay đổi địa điểm cư trú, làm việc hoặc sản xuất kinh doanh. Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh bất động sản nhắm vào, đặc biệt là trên thị trường nhà ở.  Người mua nhằm mục đích kinh doanh: thường là các nhà đầu tư bất động sản, có thể là cá nhân hoặc tổ chức nhằm mục đích sinh lời.  Người mua nhằm mục đích phát triển kinh tế xã hội: chủ yếu là Nhà nước, thông qua hình thức mua gián tiếp qua các doanh nghiệp Nhà nước. e) Người môi giới Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch mua, bán bất động sản. Nhờ họ mà hoạt động thị trường bất động sản được trôi chảy. Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường bất động sản mà nhà thẩm định cần quan tâm. 1.1.3. Lý thuyết về thẩm định giá BĐS 1.1.3.1. Khái niệm thẩm định giá BĐS Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation để nói đến thẩm định giá. Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là từ tiếng Pháp. Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817. Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định. • Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 8 • Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”. • Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”. • Theo Giáo sư Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. • Theo Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế” • Theo Tiến sĩ Phạm Thị Ngọc Mỹ - Trường Đại học Marketing thì khái niệm thẩm định giá được hệ thống lại như sau: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị của quyền tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định cho một mục đích nhất định theo những chuẩn mực được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”. Theo đó, có thể định nghĩa thẩm định giá bất động sản như sau: “Thẩm định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị của quyền tài sản, bao gồm đất và các công trình gắn liền trên đất, phù hợp với thị Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 9 trường tại một thời điểm nhất định cho một mục đích nhất định theo những chuẩn mực được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”. 1.1.3.2. Mục đích thẩm định giá BĐS Mục đích thẩm định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định. Nó phản ánh mặt lợi ích mà tài sản tạo ra cho chủ thể đối với mỗi công việc được xác định. Chính vì vậy, mục đích của thẩm định giá là một yếu tố quan trọng có tính quyết định đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá của nhà thẩm định. Đối tượng thẩm định giá rất đa dạng và bao gồm nhiều lĩnh vực khác nhau. Tùy theo mục đích thẩm định giá mà giá trị xác định có thể là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường. Hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp nhằm thực hiện cho rất nhiều mục đích khác nhau, cụ thể như sau:  Chuyển nhượng quyền sở hữu để mua bán, liên doanh.  Thế chấp vay vốn, bảo hiểm, cho thuê tài sản.  Các mục tiêu chính của Chính phủ như định giá để tính thuế, đền bù, duyệt chi từ ngân sách.  Làm căn cứ phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vồn nhà nước, đề án cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ ngân sách nhà nước, vay nợ của chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của chính phủ,  Làm căn cứ sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp.  Để thực hiện các án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên; để tư vấn đầu tư và ra quyết định, nghiên cứu thị trường, phân tích khả thi, phân tích lợi nhuận, xác Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 10 định giá trị chứng khoán, lập báo cáo tài chính, lập kế hoạch làm việc; khiếu nại, yêu cầu giảm thuế,  Làm cơ sở tiến hành đấu giá tài sản. 1.1.3.3. Cơ sở giá trị cho thẩm định giá BĐS a) Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá  Theo Tiêu chuẩn 1- Cơ sở giá trị thị trường của thẩm định giá trong ấn bản Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế năm 2005 của Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế đã định nghĩa: Giá trị thị trường là số tiền ước tính của tài sản có thể sẽ được trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào.  Theo Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa kỳ thì giá trị thị trường là : Mức giá có khả năng xảy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị trường cạnh tranh và mở dưới những điều kiện giao dịch công bằng vào thời điểm thẩm định giá giữa người mua sẳn sàng mua và người bán sẳn sàng bán, các bên hành động một cách thận trọng , am tường và thừa nhận giá cả không bị ảnh hưởng của những yếu tố tác động thái quá cũng như không bị ép buộc.  Ở Việt Nam: Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản như sau: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. [...]... Xây dựng và thực hiện tốt các chương trình tài trợ rủi ro (5) Quản lý và xem xét lại qui trình  Qui trình quản trị rủi ro trong công tác thẩm định giá BĐS: Qui trình quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá BĐS cần được thực hiện qua những bước cơ bản sau: 26 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân (1) Nhận dạng và phân loại rủi ro trong công tác thẩm định giá trị BĐS - Nhận dạng rủi ro là... vấn và cả óc mê tín dị đoan… Từ các khái niệm của những nhà phân tích rủi ro, ta có thể định nghĩa Rủi ro trong công tác thẩm định giá bất động sản như sau: Rủi ro trong công tác thẩm định giá trị bất động sản là sự không chắc chắn, yếu tố bất trắc xảy ra trong quá trình thẩm định có thể sẽ dẫn đến sự sai lệch của kết quả thẩm định giá trị bất động sản, gây ra nguy cơ tổn thất không mong muốn đến các. .. trị rủi ro trong kinh doanh, ta có thể định nghĩa Quản trị rủi ro trong công tác thẩm định giá BĐS như sau: “Quản trị rủi ro trong công tác thẩm định giá BĐS là quá trình tiếp cận rủi ro một cách khoa học và có hệ thống nhằm nhận dạng, kiểm soát, phòng ngừa và giảm thiểu những tổn thất, mất mát, những ảnh hưởng bất lợi của các yếu tố rủi ro đến kết quả thẩm định giá b) Lợi ích của quản trị rủi ro Từ... và bên trong có liên quan đến công tác thẩm định giá trị BĐS Quá trình nhận dạng rủi ro đòi hỏi những hiểu biết nhất định về tổ chức làm công tác thẩm định giá trị BĐS, môi trường hoạt động, môi trường kinh tế, xã hội mà có ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá trị BĐS - Nhận dạng rủi ro cần được áp dụng có hệ thống đế chắc chắn rằng tất cả các rủi ro trong hoạt động thẩm định giá trị BĐS đều được nhận. .. trình thẩm định giá, lựa chọn nhà thẩm định, phương pháp thẩm định và hệ thống kiểm soát nội bộ trong tổ chức thẩm định giá Trong hệ thống điều hành rủi ro trong công tác thẩm định giá trị BĐS, cơ chế điều tiết nội bộ đóng vai trò rất quan trọng Cơ chế điều tiết nội bộ rủi ro trong ngành thẩm định giá là một hệ thống giảm thiểu tối đa những ảnh hưởng tiêu cực của rủi ro do bản thân tổ chức thẩm định giá. .. để xác định mức giá của tài sản cần thẩm định Phương pháp thẩm định giá được qui định tại tiêu chuẩn số 07- Thẩm định giá Việt Nam- Các phương pháp định giá Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp trong các phương pháp thẩm định được sử dụng với đặc điểm kinh tếkỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định. .. dựng, lựa chọn và thực hiện (5) Giám sát và kiểm tra Đây là giai đoạn cuối cùng của điều hành rủi ro trong công tác thẩm định giá trị BĐS Để phối hợp việc thực hiện những mục tiêu của tổ chức thẩm định giá và kiểm tra mức độ rủi ro của hoạt động thẩm định giá cần phải xây dựng hội đồng kiểm tra và qui chế về chính sách kiểm tra rủi ro 1.2.2 Nhận dạng rủi ro Thay vì thống kê các rủi ro là điều rất khó... trị rủi ro là quá trình xác định các rủi ro và tìm cách quản lý, hạn chế các rủi ro đó xảy ra với tổ chức Một cách tổng quát, đó là quá trình xem xét toàn bộ hoạt động của tổ chức, xác định các nguy cơ tiềm ẩn, và khả năng xảy ra các nguy cơ đó Từ đó có sự chuẩn bị các hành động thích hợp để hạn chế các rủi ro đó ở mức thấp nhất Trong quá khứ, nói đến quản trị rủi ro phần lớn người ta nghĩ đến các. .. để thẩm định đối với cả bất động sản, máy móc 16 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân thiết bị và giá trị doanh nghiệp 1.1.3.5 Qui trình thẩm định giá BĐS Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định và cơ sở giá trị cho thẩm định giá  Nhận biết về tài sản: đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của tài sản  Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích của thẩm định giá  Xác định cơ sở giá. .. tiếp cận vấn đề từ việc nhận dạng các nguyên nhân gây rủi ro sẽ giúp ta chủ động phòng tránh tốt hơn Dưới đây là một số nguyên nhân gây rủi ro phổ biến, thông dụng mà các doanh nghiệp thường gặp phải và những nguyên nhân gây rủi ro trong công tác thẩm định giá BĐS a) Nguyên nhân gây rủi ro trong kinh doanh nói chung Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh, ta có thể phân loại rủi ro như sau : Rủi ro từ môi trường . 1.1.2.3. Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản a) Nhà nước Trong thực tiễn của đất nước hiện nay, Nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến. viễn - Rủi ro của thu nhập có thể có thể có trong tương lai là cố định  Điều kiện thực hiện: Áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập trong tương lai  Ứng dụng trong thực tiễn:. đai trong từng thời kỳ. Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở… Được thể hiện trong qui hoạch phát triển của địa phương trong