i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của bản thân tôi, có sự hỗ trợ của GVHD T.S. Hồ Ngọc Minh. Toàn bộ nội dung và số liệu sử dụng trong luận văn này hoàn toàn trung thực. Các số liệu được sử dụng phân tích, nhận xét đánh giá đều từ các nguồn đáng tin cậy và do bản thân tôi tự thu thập. Ngoài ra, luận văn còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá của các tác giả, cơ quan tổ chức khác và đã có thể hiện ở phần tài liệu tham khảo. Tp HCM, ngày 15 tháng 04 năm 2013 Học viên thực hiện luận văn Nguyễn Đan Thơ ii LỜI CẢM ƠN Trước tiên, Tôi xin chân thành cảm ơn các Cô, Chú, Anh Chị và các Doanh nghiệp đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập thông tin, số liệu có liên quan đến đề tài. Kế đến, tôi cũng xin gửi lởi cảm ơn đến Quý Thầy, Cô Trường Đại học Kỹ thuật Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý báu cho tôi trong suốt khoá học 2011-2012. Sau cùng, tôi xin cảm ơn Thầy, T.S Hồ Ngọc Minh đã tận tình hướng dẫn và góp ý cho tôi hoàn thành tốt luận văn này. Tác giả Luận Văn Nguyễn Đan Thơ iii TÓM TẮT Mặc dù tình hình kinh tế trong nước và quốc tế có nhiều biến động phức tạp trong một vài năm qua nhưng hoạt động đầu tư nước ngoài nói chung và đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng vẫn đạt được những kết quả khả quan trên các mặt sau: thu hút vốn đầu tư nước ngoài, giải ngân, nộp ngân sách ngày càng tăng, tạo nhiều công ăn việc làm, góp phần cải thiện cán cân thanh toán và hoàn thành các mục tiêu, nhiệm vụ của kế hoạch phát triển kinh tế xã hội giai đoạn năm 2006- 2010. Trên cơ sở phân tích thực trạng về tình hình đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nghiên cứu đã đề xuất 4 nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong việc thu hút, sử dụng và quản lý đầu tư nước ngoài nói chung và trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng đề xuất các kiến nghị đối với các cơ quan quản lý nhà nước và các chủ đầu tư nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động đầu tư nước ngoài nói chung và đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng. iv ABSTRACT Although both domestic and international economic situation has undergone many complicated changes in recent years, foreign investment generally and in real estate particularly has gained positive results as follows: foreign investment capital attraction, budget disbursement and budget revenue have increased. BOP and job creation have been improved. Furthermore, the objectives and duties of 2006 – 2010 period socio – economic development plan has also been fulfilled. Based on the analysis of the current situation of foreign investment in real estate, the research has figured out 04 solution groups in order to enhance the effectiveness of foreign investment attraction, use and management generally and in real estate particularly; and suggested state management agencies how to improve the efficiency of foreign investment especially in real estate. v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii ABSTRACT iv DANH SÁCH CÁC BẢNG x DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ xi LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƢ VÀ THU HÚT VỐN ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP FDI 4 1.1 Tổng quan về đầu tƣ 4 1.1.1 Khái niệm về đầu tƣ 4 1.1.2 Các hình thức đầu tƣ. 5 1.1.2.1 Đầu tƣ trực tiếp. 5 1.1.2.2 Đầu tƣ gián tiếp. 6 1.2 Các loại hình vốn đầu tƣ. 7 1.2.1 Vốn đầu tƣ trong nƣớc. 7 1.2.2 Vốn đầu tƣ nƣớc ngoài. 9 1.2.2.1 Vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài 10 1.2.2.2 Vốn đầu tƣ gián tiếp nƣớc ngoài. 11 1.3 Kinh nghiệm thu hút vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài của một số nƣớc. 12 1.3.1 Thu hút FDI của Trung Quốc. 12 1.3.2 Thu hút FDI của Singapore. 13 1.3.3 Thu hút FDI của Malaysia. 14 1.4 Một số bài học kinh nghiệm về hiệu quả quản lý nhà nƣớc về đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản của một số nƣớc trên thế giới có thể áp dụng vào Việt Nam. 18 1.4.1 Kinh nghiệm về phát triển và quản lý các kênh huy động vốn đầu tƣ bất động sản. Xu hƣớng dịch chuyển theo hƣớng gắn kết tài chính bất động sản với thị trƣờng vốn và các luồng đầu tƣ quốc tế. 18 1.4.2 Kinh nghiệm về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. 18 1.4.3 Kinh nghiệm về chính sách thuế bất động sản. 19 1.4.4 Cải thiện môi trƣờng pháp lý cho hoạt động đầu tƣ: 19 1.4.5. Có chính sách ƣu đãi về thuế, tài chính tiền tệ. 20 1.4.6 Xây dựng cơ sở hạ tầng. 20 1.4.7 Phát triển nguồn nhân lực có trình độ cao. 20 1.4.8 Tăng cƣờng vai trò quản lý của Nhà nƣớc. 21 vi KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 21 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ TÌNH HÌNH ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 22 2.1 Tình hình đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam 22 2.1.1.Tình hình chung về đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam. 22 2.1.1.1 Về số lƣợng dự án đƣợc cấp phép, vốn đầu tƣ đã đăng ký. 22 2.1.1.2 Tình hình thực hiện góp vốn, huy động vốn. 23 2.1.1.3 Tình hình sử dụng đất. 23 2.1.1.4 Hiệu quả đầu tƣ và nộp ngân sách của doanh nghiệp có vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (doanh nghiệp FDI). 24 2.1.1.5 Thực trạng hoạt động vay, trả nợ nƣớc ngoài của doanh nghiệp có vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (doanh nghiệp FDI). 25 2.1.1.6 Đánh giá về hiệu quả kinh tế- xã hội của các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (doanh nghiệp FDI). 27 2.1.2. Tình hình đầu tƣ nƣớc ngoài vào lĩnh vực bất động sản. 30 2.1.2.1 Về số lƣợng dự án và vốn đầu tƣ đăng ký. 30 2.1.2.2. Về tình hình triển khai dự án. 32 2.1.3.Tình hình sử dụng đất đối với các dự án đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản. 33 2.1.3.1. Tình hình sử dụng đất 33 2.1.3.2. Tình hình nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. 35 2.1.3.3 Tình hình thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trƣờng tại các dự án. 36 2.1.4 Tình hình góp vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài. 36 2.1.4.1 Tình hình góp vốn điều lệ tại các dự án bất động sản. 36 2.1.4.2 Góp vốn bằng quyền phát triển dự án bất động sản. 38 2.1.5 Tình hình huy động vốn của các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản. 38 2.1.5.1. Tình hình cho vay từ các ngân hàng đối với các dự án có vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (vốn FDI) trong lĩnh vực bất động sản. 38 2.1.5.2. Tình hình huy động vốn từ các tổ chức tín dụng và khách hàng. 40 2.1.5.3. Tình hình huy động vốn thông qua quỹ đầu tƣ nƣớc ngoài 41 2.1.6 Tình hình chuyển nhƣợng vốn và hoạt động sáp nhập mua lại (M&A) của các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản. 42 2.1.6.1 Tình hình chuyển nhƣợng vốn của nhà đầu tƣ trong nƣớc cho nhà đầu tƣ nƣớc ngoài trong liên doanh. 42 2.1.6.2. Tình hình sáp nhập và mua lại dự án bất động sản (M&A) 42 vii 2.1.7. Tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài. 44 2.1.7.1. Hiệu quả kinh doanh lãi (lỗ), chuyển lợi nhuận về nƣớc. Về tình hình lãi (lỗ) của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (doanh nghiệp FDI bất động sản). 44 2.1.7.2. Tình hình thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách đối với nhà nƣớc. 46 2.1.7.3 . Đánh giá chung về hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản. 47 2.1.8. Thực trạng về vấn đề chuyển giá đối với doanh nghiệp có vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (trong đó có lĩnh vực bất động sản). 47 2.1.8.1. Chuyển giá lãi. 48 2.1.8.2. Chuyển giá lỗ. 48 2.1.8.3 Chuyển giá thông qua các nhà thầu. 50 2.1.8.4 Chuyển giá thông qua việc chuyển nhƣợng góp vốn. 50 2.1.8.5 Chuyển giá thông qua việc nâng cao giá vật tƣ, nguyên liệu nhập khẩu. 50 2.1.9. Tình hình sử dụng lao động tại các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài. 51 2.1.9.1 Về số lƣợng lao động. 51 2.1.9.2. Về cơ chế tiền lƣơng cho ngƣời lao động. 51 2.1.9.3. Tình hình nhà ở cho ngƣời lao động. 52 2.2. Thực trạng công tác quản lý nhà nƣớc đối với đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản. 52 2.2.1 Về cơ chế chính sách, văn bản quy phạm pháp luật. 52 2.2.1.1 Hình thức đầu tƣ và trình tự cấp phép đầu tƣ: 52 2.2.1.2 Đầu tƣ phát triển nhà ở: 54 2.2.1.3 Hoạt động kinh doanh bất động sản: 55 2.2.1.4 Quản lý sử dụng đất: 57 2.2.1.5 Công tác quy hoạch: 62 2.2.1.6 Chính sách tín dụng và quản lý ngoại hối: 63 2.2.1.7 Chính sách về quản lý sau đầu tƣ: 66 2.2.2. Về tình hình quản lý nhà nƣớc đối với đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản. 68 2.2.2.1 Tình hình phân cấp quản lý nhà nƣớc. 68 2.2.2.2 Một số tồn tại bất cập về công tác quản lý nhà nƣớc đối với hoạt động đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản. 68 2.3 Về công tác thanh tra, kiểm tra đối với các dự án bất động sản có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài và việc chấp hành quy định pháp luật của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài. 70 viii 2.3.1 Về công tác thanh, kiểm tra, xử lý vi phạm. 70 2.3.2 Việc chấp hành các cơ chế chính sách, quy định pháp luật của các doanh nghiệp tại các dự án bất động sản có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài. 71 2.3.3 Một số tồn tại bất cập trong công tác kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm tại các dự án bất động sản có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài. 72 2.4 Về hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin, thống kê đầu tƣ nƣớc ngoài nói chung và trong lĩnh vực bất động sản nói riêng. 72 2.4.1 Thực trạng về hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin, thống kê. 72 2.4.2. Một số tồn tại bất cập về hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin, thống kê. 73 2.5 Đánh giá chung về đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản đối với sự phát triển kinh tế- xã hội Việt Nam trong thời gian qua. 75 2.5.1 Những mặt đạt đƣợc. 75 2.5.2 Một số tồn tại, bất cập chủ yếu. 77 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 78 CHƢƠNG 3: ĐỊNH HƢỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG ĐẦU TƢ, HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN NĂM 2020. 80 3.1 Quan điểm, mục tiêu và dự báo 80 3.1.2. Mục tiêu. 81 3.1.3 Dự báo nhu cầu và xu hƣớng đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản đến năm 2020. 81 3.1.3.1 Dự báo nhu cầu thị trƣờng bất động sản Việt Nam. (6) 81 Dự báo nhu cầu phát triển đô thị và nhà ở. 81 Dự báo nhu cầu sân golf. 82 Dự báo nhu cầu bất động sản phục vụ thƣơng mại. 82 Dự báo nhu cầu bất động sản khách sạn. 83 3.1.3.2 Dự báo nhu cầu sử dụng đất phi nông nghiệp giai đoạn 2011-2020 (đất khu công nghiệp, đất ở tại đô thị, đất phát triển hạ tầng). 83 3.1.3.3 Xu hƣớng đầu tƣ nƣớc ngoài đối với lĩnh vực bất động sản. 83 3.2 Các nhóm giải pháp nâng cao chất lƣợng đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản. 84 3.2.1 Nhóm giải pháp về hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, cơ chế chính sách có liên quan đến đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản. 84 3.2.2 Nhóm giải pháp về công tác quy hoạch. 85 3.2.3 Nhóm giải pháp về nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc đối với đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản. 87 3.2.3.1 Hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý thống nhất từ Trung ƣơng đến địa phƣơng đối với đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản. 87 ix 3.2.3.2 Hoàn thiện cơ chế phối hợp quản lý các dự án có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài giữa các Bộ, ngành và các địa phƣơng. 88 3.2.3.3 Giải pháp về quản lý quá trình thực hiện dự án (tiến độ giải ngân theo kế hoạch, tiến độ góp vốn). 89 3.2.3.4 Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hoặc đơn vị cung cấp dữ liệu chuẩn quốc gia về đầu tƣ nƣớc ngoài (trong đó có lĩnh vực kinh doanh bất động sản) để có nguồn khai thác dữ liệu chung cho các ngành quản lý. 91 3.2.3.5 Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra. 91 3.2.4 Nhóm giải pháp về thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản. 92 3.3. Các kiến nghị. 93 KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 95 PHẦN KẾT LUẬN 96 TÀI LIỆU THAM KHẢO 97 x DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 2.1: Tình hình sử dụng đất đối với các dự án đầu tƣ nƣớc ngoài trên toàn quốc 23 Bảng 2.2: Tỷ lệ % vay nƣớc ngoài trung, dài hạn của doanh nghiệp FDI trên tổng số vay trả nợ nƣớc ngoài trung, dài hạn của mọi loại hình doanh nghiệp 26 Bảng 2.3: Một số chỉ tiêu về hiệu quả kinh tế, xã hội của các doanh nghiệp nhà nƣớc, ngoài nhà nƣớc và các doanh nghiệp FDI giai đoạn 2000 – 2010 29 Bảng 2.4: Thu ngân sách từ tiền thuê đất khu vực đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài 36 [...]... chung về đầu tư và thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài Chƣơng 2: Thực trạng tình hình đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Chƣơng 3: Một số giải pháp nâng cao chất lượng đầu tư, hiệu quả quản lý nhà nước về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đến năm 2020 4 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƢ VÀ THU HÚT VỐN ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP FDI 1.1 Tổng quan về đầu tƣ 1.1.1... về đầu tư, các hình thức đầu tư, có nhiều hình thức đầu tư nhưng chúng tôi căn cứ vào tính chất đầu tư để chia đầu tư thành hai loại là đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp Tiếp theo, chúng tôi phân tích các loại hình vốn đầu tư gồm vốn đầu tư trong nước, vốn đầu tư nước ngoài, vốn đầu tư trực tiếp, vốn đầu tư gián tiếp Ngoài ra, trong chương 1 cũng đã nghiên cứu một số kinh nghiệm thu hút vốn đầu tư. .. chưa tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài Vì vậy, việc đánh giá thực trạng chất lượng đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, phân tích những bất cập và nguyên nhân làm cơ sở đề xuất các giải pháp hữu hiệu nhằm nâng cao chất lượng đầu tư, hiệu quả quản lý và định hướng thu hút đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong thời gian sắp tới là rất cần thiết... nước ngoài để phát triển kinh tế xã hội ở các nước trên thế giới Một số bài học kinh nghiệm về hiệu quả quản lý nhà nước về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản của một số nước trên thế giới có thể áp dụng vào Việt Nam 22 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ TÌNH HÌNH ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Tình hình đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam 2.1.1.Tình hình chung về đầu tư nước. .. thức đầu tư Căn cứ vào tính chất đầu tư mà người ta chia đầu tư ra làm hai loại, đó là đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp 1.1.2.1 Đầu tƣ trực tiếp Theo Khoản 2 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2005 thì đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư Đầu tư trực tiếp bao gồm các hình thức sau: 6  Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước. .. Tình hình thu ngân sách từ đầu tƣ nƣớc ngoài ……………… .25 Biểu đồ 2.3: Vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản từ năm 20062011 30 1 LỜI MỞ ĐẦU 1 Lý do chọn đề tài: Mặc dù tình hình kinh tế trong nước và quốc tế có nhiều biến động phức tạp trong một vài năm qua nhưng hoạt động đầu tư nước ngoài nói chung và đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng vẫn có được... cũng là lý do chúng tôi chọn đề tài Phân tích môi trƣờng đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản làm đề tài nghiên cứu 2 Mục tiêu nghiên cứu: Trên cơ sở phân tích, đánh giá hiện trạng việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài trong thời gian qua, tác giả đề ra một số giải pháp nhằm tạo môi trường đầu tư thuận lợi thu hút nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam Tuy nhiên vì thời gian... của nhà đầu tư nước ngoài  Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài  Ðầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT  Ðầu tư phát triển kinh doanh  Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư  Ðầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp  Các hình thức đầu tư trực tiếp khác Nhà đầu tư có... thách đó, đòi hỏi Nhà nước phải tạo lập môi trường đầu tư thuận lợi cho sự vận động của dòng vốn này, điều chỉnh và lựa chọn các hình thức thu hút đầu tư sao cho dòng vốn này đầu tư (2) Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đầu tư 2005 thì đầu tư nước ngoài là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền và các tài sản hợp pháp khác để tiến hành hoạt động đầu tư 10 dài hạn trong nước một cách bền vững... được giới hạn trong việc đề xuất một số giải pháp thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản 3 Phạm vi, đối tƣợng nghiên cứu: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản từ năm 2001 - 2011 3 4 Phƣơng pháp nghiên cứu:  Phương pháp lý thuyết (xây dựng khái niệm, nghiên cứu nguồn tư liệu, số liệu . hình kinh tế trong nước và quốc tế có nhiều biến động phức tạp trong một vài năm qua nhưng hoạt động đầu tư nước ngoài nói chung và đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói. hút đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong thời gian sắp tới là rất cần thiết. Đó cũng là lý do chúng tôi chọn đề tài Phân tích môi trƣờng đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh. nước và quốc tế có nhiều biến động phức tạp trong một vài năm qua nhưng hoạt động đầu tư nước ngoài nói chung và đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng vẫn có được những