Đang tải... (xem toàn văn)
Hơn nữa, khi Việt Nam gia nhập WTO, nhu cầu về văn phòng, khách sạn, nhà ở... và các dịch vụ có liên quan sẽ tăng lên nhanh chóng
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản FDI: Foreign Direct Investment - Đầu tư trực tiếp nước APEC: Asia-Pacific Economic Cooperation Diễn đàn Hợp tác Kinh tế Châu Á Thái Bình Dương EU: European Union - Liên minh Châu Âu WTO: World Trade Organization - Tổ chức Thương mại Thế giới ODA: Official Development Aid - Hỗ trợ phát triển thức IMF: International Moneytary Fund - Quỹ tiền tệ quốc tế GDP: Gross Domestic Product - Tổng sản phẩm quốc nội Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 DANH MỤC BẢNG DANH MỤC BIỂU Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đối với quốc gia nào, phát triển kinh tế với phát triển dự án BĐS Là nước có kinh tế đổi mới, Việt Nam lại cần thiết phải ý vào việc phát triển sở hạ tầng, có dự án BĐS để đẩy mạnh thu hút nước phát triển nguồn lực nước Trong năm gần đây, thay đổi mà người dân nhận thấy, xuất tòa nhà văn phòng, khách sạn, hộ, trung tâm thương mại, nước ngồi đầu tư xây dựng quản lý Những cơng trình làm cho thành phố trở nên đại hơn, ngày đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội Hơn nữa, Việt Nam gia nhập WTO, nhu cầu văn phòng, khách sạn, nhà dịch vụ có liên quan tăng lên nhanh chóng Để trở thành quốc gia ngang tầm với nước phát triển khác khu vực, Việt Nam cần có thêm nhiều dự án Vì vậy, tăng cường thu hút đầu tư nước vào thị trường BĐS yếu tố thiếu công phát triển Việt Nam Nhận thấy tầm quan trọng việc thu hút đầu tư nước vào thị trường BĐS Việt Nam, tác giả định chọn đề tài “Thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng giải pháp” đề tài cho khóa luận tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu đề tài nước: Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Nghiên cứu đầu tư BĐS giới phong phú Chẳng hạn “Commercial real estate analysis and investments” Geltner Miller năm 2001, hay “Fundamentals of real estate investment” Jaffe Sirman sách giáo khoa đầu tư BĐS Các tác giả rõ yếu tố cần thiết để tạo dưng môi trường để nhà đầu tư xem xét, phân tích định đầu tư Tại Việt Nam có nhiều báo số cơng trình nghiên cứu BĐS, tiêu biểu như: “Đề án phát triển thị trường bất động sản” (Đề án Bộ Xây dựng tháng 2/2004); “Chính sách thu hút đầu tư nước vào thị trường bất động sản” Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương Chính phủ Việt Nam Chính phủ Australia tài trợ Tuy nhiên, chưa có cơng trình nghiên cứu sâu thu hút đầu tư nước ngồi vào thị trường BĐS Vì vậy, khóa luận nghiên cứu cách hệ thống việc thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam Mục đích nghiên cứu Đề tài có mục đích sau: - Nghiên cứu vấn đề lý luận BĐS, thị trường BĐS, đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS - Phân tích, đánh giá thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam - Đề xuất giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài 4.1 Đối tượng nghiên cứu Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 - Các lý luận chung BĐS, đầu tư trực tiếp nước ngồi vào thị trường BĐS - Tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam 4.2 Phạm vi nghiên cứu: Do khuôn khổ khóa luận thời gian có hạn, đề tài nghiên cứu số lý luận chung BĐS, thị trường BĐS thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam Trong phần thực trạng, đề tài tập trung nghiên cứu thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2004 - 2007 Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu phân tích thống kê, tổng hợp tài liệu, so sánh, diễn giải quy nạp để triển khai nghiên cứu đề tài Đặc biệt, phương pháp phân tích thống kê vận dụng chủ yếu để phân tích tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngồi vào thị trường BĐS Việt Nam Kết cấu khóa luận Luận văn gồm có chương: Chương 1: Cơ sở khoa học thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam Chương 2: Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam Chương 3: Định hướng giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Do hạn chế thời gian, nguồn tài liệu nghiên cứu kinh nghiệm thân, nội dung khóa luận khơng tránh khỏi hạn chế, thiếu sót Tác giả mong muốn nhận ý kiến đóng góp thầy cô, độc giả người quan tâm đến khóa luận Xin trân trọng cảm ơn Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VN 1.1 Một số vấn đề lý luận liên quan đến đầu tư nước bất động sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại đầu tư trực tiếp nước ngòai 1.1.1.1 Khái niệm đầu tư trực tiếp nước Theo quan điểm quốc tế: a Khái niệm IMF: FDI họat động đầu tư thực nhằm đạt lợi ích lâu dài doanh nghiệp hoạt động lãnh thổ kinh tế khác kinh tế nước chủ đầu tư, mục đích chủ đầu tư giành quyền quản lý thực doanh nghiệp b Khái niệm OECD: Đầu tư trực tiếp hoạt động đầu tư thực nhằm thiết lập mối quan hệ kinh tế lâu dài với doanh nghiệp dặc biệt khỏan đầu tư mang lại khả tạo ảnh hưởng việc quản lý doanh nghiệp nói cách: - Thành lập mở rộng doanh nghiệp chi nhánh thuộc toàn quyền quản lý chủ đầu tư - Mua lại toàn doanh nghiệp có - Tham gia vào doanh nghiệp mớ.i - Cấp tín dụng dài hạn ( lớn năm) - Quyền kiểm soát: nắm từ 10% cổ phiếu thường quyền biểu trở lên Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Theo quan điểm Việt Nam: Luật đầu tư 2005 quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 thơng qua, có khái niệm đầu tư, đầu tư trực tiếp, đầu tư nước ngồi, đầu tư nước ngồi khơng có khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngồi Tuy nhiên gộp khái niệm lại hiểu “FDI hình thức đầu tư nhà đầu tư nước bỏ vốn đầu tư tham gia quản lí hoạt động đầu tư Việt Nam nhà đầu tư Việt Nam bỏ vốn đầu tư tham gia quản lý hoạt động đầu tư nước theo quy định luật quy định khác pháp luật có liên quan” Theo giáo trình đầu tư nước ngồi: Đầu tư trực tiếp nước ngồi khoản đầu tư địi hỏi mối quan tâm lâu dài phản ánh lợi ích dài hạn kiểm soát chủ thể cư trú kinh tế (được gọi chủ đầu tư trực tiếp nước doanh nghiệp mẹ) doanh nghiệp cư trú kinh tế khác kinh tế chủ đầu tư nước (được gọi doanh nghiệp FDI hay doanh nghiệp chi nhánh hay chi nhánh nước ngoài) FDI chủ đầu tư phải có mức độ ảnh hưởng đáng kể việc quản lý doanh nghiệp cư trú kinh tế khác Tiếng nói hiệu quản lý phải kèm với mức sở hữu cổ phần định coi FDI Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 1.1.1.2 Các đặc điểm đầu tư trực tiếp nước ngòai • Tìm kiếm lợi nhuận: - FDI chủ yếu đầu tư tư nhân với mục đích hàng đầu tìm kiếm lợi nhuận: theo cách phân loại đầu tư nước UNCTAD, IMF OECD, FDI đầu tư tư nhân Do chủ đầu tư tư nhân nên FDI có mục đích ưu tiên hàng đầu lợi nhuận Các nước nhận đầu tư, nước phát triển cần lưu ý điều tiến hành thu hút FDI Phải xây dựng cho hành lang pháp lý đủ mạnh sách thu hút FDI hợp lý để hướng FDI vào phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội nước mình, tránh tình trạng FDI phục vụ cho mục đích tìm kiếm lợi nhuận chủ đầu tư - Các chủ đầu tư nước ngồi phải đóng góp tỉ lệ vốn tối thiểu vốn pháp định vốn điều lệ tùy theo quy định luật pháp nước để giành quyền kiểm soát tham gia kiểm soát doanh nghiệp nhận đầu tư Luật nước thường quy định không giống vấn đề Luật Mỹ quy định tỷ lệ 10%, Pháp Anh 20%, Việt Nam theo luật hành 30% (điều Luật Đầu tư nước ngịai 1996), trừ trường hợp phủ quy định nhà đầu tư nước ngồi góp vốn với tỷ lệ thấp khơng 20% (Điều 14 mục Nghị định 24/2000 NĐCP), cịn theo quy định OECD (1996) tỷ lệ 10% cổ phiếu thường quyền biểu doanh nghiệp – mức công nhận cho phép nhà đầu tư nước tham gia thực vào quản lí doanh nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 • Thu nhập mà chủ đầu tư thu phụ thuộc vào kết kinh doanh doanh nghiệp mà họ bỏ vốn đầu tư, mang tính chất thu nhập kinh doanh khơng phải lợi tức • Chủ đầu tư tự định đầu tư, định sản xuất kinh doanh tự chịu trách nhiệm lỗ lãi Nhà đầu tư nước quyền tự lựa chọn lĩnh vực đầu tư, hình thức đầu tư, thị trường đầu tư, quy mô đầu tư cơng nghệ cho mình, tự đưa định có lợi cho họ Vì thế, hình thức mang tính khả thi hiệu kinh tế cao, khơng có ràng buộc trị, không để lại gánh nặng nợ nần cho kinh tế nước nhận đầu tư FDI thường kèm theo chuyển giao công nghệ cho nước tiếp nhận đầu tư Thơng qua họat động FDI, nước chủ nhà tiếp nhận công nghệ, kĩ thuật tiên tiến, học hỏi kinh nghiệm quản lý 1.1.1.3 Phân loại đầu tư trực tiếp nước ngịai Theo hình thức thâm nhập (quốc tế) Hai hình thức chủ yếu “Đầu tư mới” (GI - Greenfield Investment) “Mua lại sáp nhập qua biên giới” (M&A - Cross-border Merger and Acquisition) Ngồi cịn có hình thức Brownfield Investment (mua lại doanh nghiệp không sử dụng đến tài sản doanh nghiệp đó, chất mua lại tên) Đầu tư (GI): hoạt động đầu tư trực tiếp vào sở sản xuất kinh doanh hoàn toàn nước ngoài, mở rộng sở sản xuất kinh doanh tồn Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 ... BĐS, thị trường BĐS, đầu tư trực tiếp nước ngồi vào thị trường BĐS - Phân tích, đánh giá thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam - Đề xuất giải pháp nhằm tăng cường thu. .. Nam Chương 2: Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam Chương 3: Định hướng giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam Website:... luận chung BĐS, thị trường BĐS thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam Trong phần thực trạng, đề tài tập trung nghiên cứu thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Hà Nội