ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐỖ QUÝ TRIỆU Tên đề tài: “TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG TRUNG HỊA, QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI” KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chun ngành : Địa mơi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2010 - 2014 Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Quang Thi Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Thái Nguyên - 2014 i LỜI CẢM ƠN Thực phương châm “Học đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế”, thực tập tốt nghiệp thời gian để sinh viên sau học tập, nghiên cứu trường có điều kiện củng cố vận dụng kiến thức học thực tế Đây giai đoạn thiếu sinh viên trường Đại học nói chung sinh viên trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun nói riêng Với long kính trọng biết ơn, em xin chân thành cảm ơn Th.S Nguyễn Quang Thi tận tình hướn dẫn giúp đỡ em suốt thời gian thược chuyên đề Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, thầy giáo, cô giáo, cán khoa truyền đạt cho em kiến thức, kinh nghiệm quý báu trình học tập, rèn luyện trường Em xin gửi lời cảm ơn tới UBND phường Trung Hịa, Ban giám đốc Cơng ty cổ phần đầu tư xây dựng VIC Việt Nam giúp đỡ em suốt thời gian thực tập tốt nghiệp Em gửi lời cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè ln bên cạnh động viên, khích lệ em suốt trình học tập va thời gian em thực chuyên đề Trong trình thực tập làm chuyên đề, em cố găng kinh nghiệm cịn thiếu kiến thức hạn chế nên chuyên đề tốt nghiệp chắn khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đóng góp ý kiến thầy bạn bè để chun đề hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn Thái Nguyên, ngày 30 tháng năm 2014 Sinh viên Đỗ Quý Triệu ii MỤC LỤC MỤC LỤC i MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề: 1.2 Mục tiêu đề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu chi tiết 1.3 Yêu cầu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài 1.4.1 Ý nghĩa học tập nghiên cứu 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn PHẦN 2:TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học, pháp lý đề tài 2.1.1 Các nội dung quản lý Nhà nước đất đai[11] 2.1.2 Các quy định tài đất đai[11] 2.1.3 Khái niệm đặc điểm hoạt động kinh doanh[8] 2.1.4 Các quy định kinh doanh dịch vụ bất động sản[12] 2.1.4.1.Sàn giao dịch bất động sản 2.1.4.2 Môi giới bất động sản 2.1.4.2 Định giá bất động sản 2.1.4.3 Tư vấn bất động sản 2.2 Các khái niệm vè giá đất[9][15] 2.2.1 Giá đất nhà nước quy định 2.2.2 Giá đất thị trường 11 2.2.2.1 Giá cả, giá thị trường, giá danh nghĩa, giá thực 11 2.2.2.2 Giá trị thị trường 11 2.2.3 Các phương pháp xác định giá đất 12 2.3 Thị trường bất động sản[9][15] 13 2.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản 13 2.3.2 Thị trường đất đai – bất động sản giới 14 3.3 Thị trường đất đai – bất động sản Việt Nam 15 2.4 Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội 16 2.4.1 Khái quát kinh tế Hà Nội 16 2.4.2 Khái quát thị trường bất động sản Hà Nội 17 PHẦN 3:ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 19 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 19 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 19 3.2 Địa điểm thời điểm tiến hành 19 3.3 Nội dung nghiên cứu 19 3.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội phường Trung Hòa 19 3.3.2 Hiện trạng sử dụng đất phường Trung Hòa 20 3.3.3 Thực trạng công tác quản lý Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản phường Trung Hòa 20 3.3.4 Đánh giá môi trường kinh doanh hoạt động kinh doanh phường Trung Hòa 20 3.3.6 Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản dự án phường Trung Hòa 20 3.4 Phương pháp nghiên cứu 21 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 21 3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 21 3.4.3 Phương pháp so sánh 21 3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu 21 PHẦN 4:KÊT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 22 4.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội 22 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 22 4.1.1.1 Vị trí địa lý 22 4.1.1.2 Địa hình địa mạo 22 4.1.1.3 Khí hậu 22 4.1.1.4 Thủy văn 23 4.1.1.5 Thực trạng nguồn tài nguyên 23 4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội phường Trung Hòa 23 4.1.2.1 Điều kiện kinh tế 23 4.1.2.2 Điều kiện xã hội 24 4.2 Hiện trạng sử dụng đất 26 4.3 Thực trạng công tác quản lý Nhà nước hoạt động kinh doanh BĐS phường Trung Hòa 27 4.3.1 Các nội dung quản lý Nhà nước đất đai phường Trung Hòa 27 4.3.2 Thực trạng hệ thống thành phần tham gia quản lý hoạt động kinh doanh BĐS phường Trung Hòa 28 4.4 Đánh giá môi trường kinh doanh BĐS phường Trung Hòa 31 4.4.1 Nhu cầu người mua nhà địa bàn 31 4.4.2 Thực trạng dự án địa bàn 32 4.5 Hiện trạng kinh doanh BĐS cơng ty BĐS điển hình phường Trung Hòa 34 4.5.1 Phương thức hoạt động kinh doanh BĐS 34 4.5.1.1 BĐS Hương Mỹ 34 4.5.1.2 Công ty cổ phần tư vấn – đầu tư Cát Lợi 35 4.5.2 Kết môi giới giao dịch BĐS 37 4.5.4 Những vấn đề tồn đọng công ty BĐS 38 4.5.4.1 Đối với công ty xây dựng 38 4.5.4.2 Đối với sàn giao dịch 39 4.5.5 Kết luận chung công tác kinh doanh BĐS doanh nghiệp 40 4.6 Đánh giá thuận lợi khó khăn hoạt động kinh doanh BĐS phường Trung Hòa 40 4.6.1 Thuận lợi 40 4.6.2 Khó khăn 41 4.7 Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản phường Trung Hòa 42 4.7.1 Giải pháp phát triển cho công ty 42 4.7.2 Giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước hoạt động kinh doanh BĐS phường Trung Hòa 43 PHẦN 5:KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 45 5.1 Kết luận 45 5.2 Đề nghị 46 TÀI LIỆU THAM KHẢO 47 PHỤ LỤC 48 PHỤ LỤC 1: 48 PHỤ LỤC 3: 49 PHỤ LỤC 4: 50 iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt BĐS CTCP UBND TW XHCN Ý nghĩa Bất động sản Công ty cổ phần Ủy ban nhân dân Trung ương Xã hội chủ nghĩa v DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng loại đất phường Trung Hòa năm 2013 26 Bảng 4.2: Bảng thống kê thực trạng hoạt động dự án địa bàn phường Trung Hòa tính đến quý năm 2014 33 Bảng 4.3 Bảng tổng kết điều tra giá trị giao dịch công ty BĐS phường Trung Hòa Quý năm 2014 38 vi DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Biểu đồ cấu thống kê thực trạng hoạt động dự án địa bàn phường Trung Hịa tính đến q năm 2014 34 Hình 4.2: Biểu đồ tổng giá trị giao dịch công ty BĐS phường Trung Hòa quý năm 2014 37 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề: Đất đai sản phẩm tự nhiên mà tạo hoá ban tặng cho loài người, trải qua hàng triệu năm với biến động thăng trầm thiên nhiên, lịch sử xã hội loài người Đất đai trở thành tài nguyên vô quý giá, nơi tạo hầu hết cải vật chất phục vụ cho sống hàng tỷ người trái đất Đất phận hợp thành quan trọng môi trường sống, khơng tài ngun thiên nhiên mà tảng để định cư tổ chức hoạt động kinh tế, xã hội Nó khơng đối tượng lao động mà tư liệu sản xuất thay sản xuất nơng nghiệp lâm nghiệp.Chính vậy, việc sử dụng đất đòi hỏi phải sử dụng đất cách hợp lý khoa học nhiệm vụ cấp bách hàng đầu nước ta Đặc biệt giai đoạn nay, đất nước chuyển đổi kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước làm cho kinh tế xã hội phát triển mạnh mẽ, với bùng nổ dân số làm cho mối quan hệ đất đai người trở nên căng thẳng Nhu cầu đất đai cho phát triển kinh tế ngày tăng, quyền sử dụng đất trở thành đối tượng mua bán, chuyển nhượng, cầm cố… Tạo thị trường bất động sản (BĐS) sơi động khó kiểm sốt Bất động sản thuật ngữ rộng tài sản đất trống, đất đai cơng trình xây dựng dung cho mục đích cư trú, giải trí, nơng nghiệp, cơng nghiệp, kinh doanh, thương mại… Khi nói đến bất động sản phải hiểu đất đai tất cơng trình xây dựng vĩnh viễn khu đất đó, bao gồm cơng trình, phương tiện, cống rãnh thoát nước hạng mục cơng trình cố định khác Thành phố Hà Nội với vị trí thủ nên thị trường bất động sản đánh giá sôi động bậc với Thành phố Hồ Chí Minh đầu tàu toàn khu vực với đa dạng loại hình giá BĐS 37 4.5.1.3 Công ty CP đầu tư xây dựng VIC Việt Nam VIC Việt Nam công ty thành lập năm 2013 với lượng vốn dồi lên đến 20 tỷ đồng, ngồi hoạt động mơi giới tư vấn BĐS cơng ty cịn hoạt động đầu tư xây dựng BĐS hoạt động kinh doanh chủ chốt công ty Về phương thức kinh doanh tư vấn, môi giới công ty tương tự với công ty kể trên, với quy mô vốn điều lệ lớn nhiều cơng ty cịn hoạt động đầu tư BĐS dựa sở: - Tính khả thi dự án BĐS - Sự đảm bảo nguồn vốn 4.5.2 Kết môi giới giao dịch BĐS Trong vòng tháng đầu năm 2014 tức q năm 2014 (Khơng tính tháng nghỉ Tết nguyên đán Giáp Ngọ), thông qua việc điều tra sơ cấp công ty địa bàn, có thảy 41 lượt mơi giới giao dịch có 17 giao dịch thành công chiếm 41,46% với tổng giá trị giao dịch 55110 tỷ đồng Hình 4.2: Biểu đồ tổng giá trị giao dịch cơng ty BĐS phường Trung Hịa quý năm 2014 38 Bảng 4.3 Bảng tổng kết điều tra giá trị giao dịch công ty BĐS phường Trung Hòa Quý năm 2014 Tổng Số STT Tên công ty Giao lần dịch Tỷ lệ giao môi thành (%) dịch giới công giá trị (Triệu đồng Giá trị giao dịch TB (Triệu đồng) BĐS Hương Mỹ 12 33.33 18080 4520 CTCP tư vấn – đầu tư Cát Lợi 18 38.89 15190 2170 CTCP đầu tư xây dựng VIC Việt 11 54.54 21840 3640 41 17 48.18 55110 10330 Nam Tổng 4.5.4 Những vấn đề tồn đọng công ty BĐS 4.5.4.1 Đối với công ty xây dựng - Vốn hoạt động: công ty xây dựng bắt tay vào làm dự án phải có vốn, mà nguồn vốn dễ huy động vay ngân hàng song theo trình điều tra việc vay vốn lại gặp bất lợi từ phía Phía ngân hàng, có ngân hàng khơng có đủ tiền mặt vay dù nâng lãi gửi lên cao kinh tế khó khăn Phía cơng ty xây dựng lại có hướng bất lợi mà có cơng ty khơng có khả vay khơng có để chấp, hướng khác lại có công ty đủ điều kiện vay lại chưa tốn hết khoản vay cịn tồn đọng lo ngại trả nợ thời hạn lãi cao - Dự án treo: dự án treo tồn đọng nhiều khu vực nội thành rải rác hầu khắp quân, dự án treo sai phạm bị quan quản lý Nhà nước thu hồi giấy phép xây dựng mà đa số 39 dự án treo công ty thi công dự án tiếp tục hay tạm dừng thi công vô thời hạn Đối với các công ty tiếp tục phần nhiều cạn kiệt nguồn vốn, tri trả lương cho công nhân, nhân viên tiền mua vật tư nguyên liệu xây dựng, cơng ty tạm dừng thi cơng thường tâm lý lo ngại công ty mà thị trường BĐS bất ổn chưa ổn định nên không muốn tiếp tục xây dựng tiềm lực đủ để hồn tất thi cơng đưa vào sử dụng, có lại khơng đủ cơng nhân xây dựng phải tinh giảm để giảm quỹ lương - Vấn đề cấp phép hành chính: Rất nhiều cơng ty có dự án có vốn có nhân cơng xây dựng chưa thể vào thi công xây dựng thủ tục cấp phép rờm rà chưa kể có lệ phí phát sinh ngồi dự tính Theo vài chun gia dự án để vào thi cơng xây dựng nhanh phải tháng để làm hồ sơ chờ quan quản lý Nhà nước đánh chờ cấp phép, có dự án hàng năm trời chưa thông qua gây đình trệ q trình xây dựng cơng ty 4.5.4.2 Đối với sàn giao dịch - Đối với sàn giao dịch gắn liền với công ty xây dựng cơng ty vật tư vấn đề cơng ty mẹ vấn đề sàn, ngồi sàn cịn gặp phải khó khăn việc định hướng phát triển phải chịu áp đặt từ định hướng công ty mẹ chưa tính đến việc phải chịu thiệt hại mà công ty mẹ gây - Đối với sàn giao dịch chuyên biệt việc định hướng kế hoạch phát triển không gặp cản trở điều kiện bên ngồi linh động xử lý kinh doanh đa loại hình BĐS, sàn lại gặp phải bấp bênh gặp phải thua lỗ lúc lượng vốn điều lệ mức thấp nên bị phá sản lúc Hiện số lượng sàn giao dịch chuyên biệt tăng dần lại sàn có quy mô nhỏ dừng mức môi giới đơn chưa có kế hoạch phát triển quy mơ lớn hơn, ngồi sàn loại gặp phải nhiều 40 vấn đề pháp lý ln phải xác minh giấy tờ có liên quan nộp chi phí chế phát sinh trình chuyển giao quyền sở hữu BĐS 4.5.5 Kết luận chung công tác kinh doanh BĐS doanh nghiệp Nhìn chung hoạt động kinh doanh BĐS doanh nghiệp địa bàn phường Trung Hòa suốt tháng đạt khởi sắc định: - Với việc số lượng giao dịch thành công đạt gần 50% tổng số lần môi giới giao dịch cho thấy trở lại khách hàng sau thời gian dài đóng bằng, phương thức lồng ghép tư vấn BĐS môi giới BĐS làm tăng sức mua tính khoản thị trường BĐS - Tuy nhiên thiếu điều tiết hợp lý thiếu liên kết nên hoạt động giao dịch công ty BĐS thị trường không đồng đều, điều thể rõ nét tỷ lệ giao dịch thành công Công ty cổ phần phát triển địa ốc Việt Nam có tỷ lệ thành cơng lên đến 71.43% Sàn BĐS Kim Việt 30% - Các công ty biết vận dụng tốt điều kiện tự nhiên sẵn có phường để khắc phục khó khăn tại, khởi sắc ban đầu làm tiền đề cho phát triển thoát khỏi khó khăn sau 4.6 Đánh giá thuận lợi khó khăn hoạt động kinh doanh BĐS phường Trung Hòa 4.6.1 Thuận lợi - Thị trường kinh doanh nhà giá rẻ, văn phịng cho th có khởi sắc, tạo tiền đề cho thị trường BĐS phường khó khăn Với khoản đầu tư lớn thành phần kinh tế vào lĩnh vực này, thị trường nhà giá rẻ, văn phòng cho thuê phát triển mạnh thời gian gần không ngừng thu hút người mua nhà đầu tư nước, tham gia vào thị trường kể đến pháp nhân quốc doanh, pháp nhân công quyền, tư nhân, liên doanh với nước ngoài, 41 liên doanh nước,… Một lượng lớn quỹ cho đầu tư nhà cao cấp chuyển hướng vào đầu tư cho nhà giá rẻ việc dồn vốn cho dự án chuyển đổi “tòa nhà hỗn hợp Vimeco – Hanel” khiến cho dự án xúc tiến thi công trở lại với nguồn đầu tư từ 800 tỷ lên 1700 tỷ - Qua thực tế vận hành thị trường BĐS, công tác quản lú Nhà nước thị trường có điều kiện hồn thiện, thu ngân sách Nhà nước từ lĩnh vực không ngừng tăng lên Về mặt quản lý, Nhà nước ban hành bổ sung văn pháp luật, đề sách cụ thể liên quan đến điều chỉnh vấn đề cụ thể thị trường BĐS đất đai, nhà tạo lập mặt cho sản xuất… nhằm tạo dần điều kiện cho thị trường BĐS phường vào hoạt động phát triển Mặt khác Nhà nước có sách nhằm điều chỉnh khuyết điểm thị trường BĐS thông qua việc tạo dựng quỹ phát triển hạ tầng đô thị, sách hỗ trợ lãi suất,… Những sách góp phần khơng nhỏ vào việc ổn định bước đầu phát triển trở lại thị trường BĐS phường - Công tác quy hoạch phát triển thị trường xây dựng, xác định bước đắn cho thị trường Trên sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, sở kế hoạch xây dựng phát triển nhà ở, bước đầu giúp cho việc phân bỗ quỹ đất đai hợp lý cho mục đích sử dụng tạo lập chế hợp lý Nhà nước quan chức đất đai, xây dựng phát triển nhà ở, xây dựng sở hạ tầng thị, hình thành phát triển thị trường BĐS 4.6.2 Khó khăn - Giống với thị trường khác quận thị trường BĐS phường Trung Hòa chịu ảnh hưởng nặng nề từ khủng hoảng kinh tế Dấu hiệu nhận thấy rõ tỷ lệ giao dịch thành cơng 10 công ty BĐS địa bàn phường không đạt đến 50% việc khó bán 42 BĐS sản cao cấp Khủng hoảng kinh tế ảnh hưởng đến mặt xã hội, kinh tế suy giảm, người dân lao đao giá tăng, lạm phát cao, Nhà nước khó kiểm sốt tình hình Thị trường BĐS nạn nhân bão khủng hoảng Các cơng ty, văn phịng mơi giới khó tìm người mua giai đoạn Hiện tượng sốt BĐS khơng cịn thay vào bình ổn giá, sau giá BĐS loạt công ty giảm xuống, bán Thiết nghĩ hệ tất yếu mà thu nhập cịn chưa thể ổn liệu có để tham gia vào thị trường BĐS - Mất cân đối cung cầu Nhu cầu nhà giá văn phòng làm việc doanh nghiệp kinh doanh cịn cao nhìn chung thị trường BĐS chưa đáp ứng đầy đủ Trong nguồn cung phân khúc BĐS chất lượng cao thị lại vượt xa cầu, điều hình thành hệ lụy từ trước khủng hoảng kinh tế sốt BĐS mức nóng tâm lý xây dựng thiếu tầm nhìn nhiều chủ dự án - Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao Tuy cấp quản lý tạo điều kiện để rút bớt số lượng thủ tục hành khâu thủ tục phường trao cho phía cơng ty mơi giới thời gian để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng dài thời gian rút ngắn khơng đáng kể Người mua phải đóng khoản phí chế tốn kém, với tượng cị mồi trung gian cịn hữu - Thơng tin khơng đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận, dẫn đến tình trạng khiếu nại, tố diễn phổ biến ngành BĐS Tồn tạo nhiều tiêu cục việc mua bán BĐS, góp phần làm gia tăng tình trạng đầu nặng nề, gây khiếu nại, tranh chấp nhà đất 4.7 Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản phường Trung Hòa 4.7.1 Giải pháp phát triển cho công ty 43 - Phục hồi lòng tin người mua: Thị trường BĐS khu vực nội thành thời gian bị khủng hoảng phần đơng chủ yếu cho việc bị đóng băng phát triển tràn lan cơng trình BĐS mức giá ảo thiếu ổn định thị trường, thực tế mặt vấn đề Mặt khác vấn đề đóng băng thị trường BĐS nằm phía người mua mà thời gian trước hàng loạt dịch vụ môi giới nhà đất mọc lên mà không đảm bảo độ tin cậy gây nhiều vụ lừa đảo đáng tiếc dẫn tới lòng tin người mua thảm cảnh người mua muốn mua khơng biết tìm sàn đáng tin cậy để mua (theo luật kinh doanh BĐS cá nhân tổ chức muốn mua BĐS liên hệ qua sàn) người bán lại chẳng môi giới người mà không dám tin tưởng môi giới Trong thời kỳ khủng hoảng nhà đất bị đóng băng nên dịch vụ môi giới nhà đất không chuyên dần dành lại vị trí hoạt động cho dịch vụ môi giới chuyên nghiệp, hội sàn phục hồi lại lòng tin với người mua nhà - Ứng dụng công nghệ thông tin: mạng Internet phát triển rộng khắp, lượng người sử dụng Internet nước ta chiếm tới gần 60% dân số kênh thông tin tiện ích để cơng ty BĐS tiếp cận người mua dễ dàng kênh thông tin quảng bá miễn phí - Liên kết ngân hàng: Như nói ngân hàng ngồi vai trị cho vay cịn làm chủ đầu tư cho dự án BĐS hay công ty BĐS, nhờ cơng ty có nguồn vốn hoạt động ổn định, cần có phương thức sử dụng hợp lý phát triển khỏi khó khăn 4.7.2 Giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước hoạt động kinh doanh BĐS phường Trung Hòa - Tăng cường rà soát đề xuất thu hồi dự án khả thi: biết phường Trung Hòa tới 12 dự án triển khai lý thuyết số bị chậm tiến độ hồn thiện, điều cần phải có 44 can thiệp cấp quản lý trước tiên UBND phường Trung Hịa cần phải rà sốt lại dự án chậm tiến độ này, đánh giá lại mức độ khả thi để trình lên UBND quận Cầu Giấy xem xét thu hồi dự án để dành quỹ đất cho hoạt động khác - Giải pháp hành chính: nêu việc thủ tục hành rườm rà gây nên nhiều hệ khơng đáng có dự án nói góp phần làm cho thị trường khó khỏ khó, nên UBND phường cần đề xuất cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành từ khâu thẩm định, phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư đến phê duyệt dự án kinh doanh BĐS Đặc biệt giải nhanh chóng thủ tục cho phép điều chỉnh cấu dự án treo, thi công dở dang cho phù hợp với nhu cầu thị trường, thủ tục chuyển đổi từ dự án nhà thương mại sang nhà xã hội song đảm bảo tính chu tồn định cấp phép 45 PHẦN KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Phường Trung Hòa phường thuộc quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội với tổng diện tích 2.46 km2 với dân số 12471 người Là nơi thị hóa từ sớm nên Trung Hịa sớm khơng cịn đất sản xuất nông nghiệp nhường chỗ cho loại đất sản xuất kinh doanh dịch vụ, với lợi nằm tuyến đường Phạm Hùng (Đường vành đai 3) thành phố Với vị trí điều kiện tự nhiên tạo lợi cho phường Trung Hịa hồn tất thị hóa thuận lợi cho phát triển thị trường BĐS Thị trường BĐS phường Trung Hòa vào Quý năm 2014 chịu ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế đóng băng BĐS nên số kinh doanh không khởi sắc năm sốt giá - Các dự án địa bàn cần quan tâm nhiều mà 50% (66.67%) số lượng dự án thực địa bàn chậm tiến độ lý thiếu vốn thi công, thiếu công nhân,… Điều làm cho thị trường BĐS phường bị khan nguồn cung chất lượng thời điểm cơng trình xây dựng dần khơng cịn đáp ứng thị hiếu nhu cầu người mua - Các thương vụ giao dịch BĐS giảm sút số lượng lẫn chất lượng mà phân khúc cao cấp gần giao dịch giá BĐS liên tục giảm suốt thời gian qua Các phương thức mơi giới trở nên khó khăn khó tìm người mua - Cơng tác tư vấn BĐS đưa vào trình hoạt động kinh doanh thường doanh nghiệp lồng kèm với mơi giới giúp tăng khả thành công giao dịch, từ tạo động lực để hoạt động kinh doanh phát triển tốt sớm khỏi khó khăn bế tắc 46 - Công tác quản lý Nhà nước BĐS phường Trung Hịa năm qua có thay đổi tích cực, nhiên hạn chế thời gian thủ tục hành cịn rào cản hoạt động kinh doanh BĐS địa bàn 5.2 Đề nghị - UBND phường Trung Hòa tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tham gia vào thị trường BĐS - UBND phường Trung Hòa cần đề xuất tới quan quản lý Phòng TNMT quận, Sở TNMT thành phố để đổi chế, quy định nhằm đơn giản hóa, dễ hiểu dễ tiếp cận chủ thể tham gia thị trường người sử dụng đất hiểu rõ quyền, nghĩa vụ - Các cơng ty BĐS cần áp dụng thêm nhiều phương thức kinh doanh cách thức tiếp cận khách hàng, nên cho thêm hình thức đấu giá BĐS vào hoạt động kinh doanh để dạng hóa hình thức kinh doanh BĐS nhằm thu hút nhiều thành phần người mua thay dừng mua – bán BĐS cho thuê - UBND phường cần có phương pháp tun truyền để cơng ty BĐS người mua tiếp cận với quy định pháp luật BĐS, công tác tun truyền thơng qua phương tiện truyền thơng thông tin đại chúng nhưng, sách báo, Radio,… Việc thực đồng giải pháp góp phần làm cho thị trường BĐS địa bàn phường Trung Hòa phát triển cách bền vững Từng bước đưa thị trường BĐS phường Trung Hịa phát triển mạnh sớm khỏi khủng hoảng khó khăn./ 47 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Xây Dựng (1995), “Đô thị Việt Nam” tập 1, Nhà xuất Xây Dựng, Hà Nội Công ty cổ phần tư vấn – đầu tư Cát Lợi - Báo cáo tư vấn, môi gới, giao dịch đầu tư quý năm 2014 Nghị định số 170/03/NĐ – CP ngày 25/12/2003 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số pháp lệnh giá Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai Nghị định số 153/2007/NĐ – CP ngày 15/10/2007 Chính phủ thi hành luật kinh doanh bất động sản Nghị định số 69/2009/NĐ – CP ngày 13/08/2009 Chính phủ bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư Nghị định số 88/2006/NĐ – CP ngày 29/08/2006 Chính phủ đăng ký kinh doanh TS Bùi Đại Dũng - ThS Phạm Thu Phương ngày 08/09/2008, Tăng trưởng kinh tế công xã hội – Đại học kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội TS Nguyễn Thế Huấn - PGS.TS Hồ Thị Lam Trà 2009, “Giáo trình định giá Bất động sản”, Nxb nông nghiệp Hà Nội 10 Sàn giao dịch BĐS Hợp Long - Báo cáo giao dịch hàng quý, quý năm 2014 11 Luật đất đai 2003 Quốc hội 12 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 Quốc hội 13 Pháp lệnh giá năm 2002 Ủy ban thường vụ Quốc hội 14 Công ty CP đầu tư xây dựng VIC Việt Nam – Báo cáo hoạt động môi giới, giao dịch tháng đầu năm 2014 15 Nguyễn Thị Yến (2012), giảng “Thị trường bất động sản”, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên PHỤ LỤC PHỤ LỤC 1: Bộ câu hỏi điều tra thăm dò nhu cầu người mua nhà Anh/chị có nhà riêng? Chưa có Đang thuê Đã có mang tính chất tạm Đã có Các mặt mà anh chị quan tâm mua nhà gì? Giá Kiến trúc Diện tích Phong thủy Mức độ am hiểu anh/chị mặt nhà? 3.1 Giá trị nhà Chi tiết Sơ lược Mập mờ 3.2 Kiến trúc nhà Chi tiết Sơ lược Mập mờ 3.3 Diện tích nhà Chi tiết Sơ lược Mập mờ 3.4 Phong thủy nhà Chi tiết Sơ lược Mập mờ Anh/chị cần nhà đáp ứng phần trăm nhu cầu điều kiện khó khăn nay? 20% đến 40% 40% đến 60% 60% đến 80% 80% đến 100% Khả chi trả tài anh/chị tiến hành mua/thuê nhà? Trả Trả dần năm Trả dần năm Trả dần năm PHỤ LỤC 3: Biểu tổng hợp kết điều tra thăm dò nhu cầu nhà Câu hỏi Số lượng Tỷ lệ Chưa có 0% Đang th 32 64% Đã có mang tính chất tạm 11 22% Đã có 14% Giá 50 100% Kiến trúc 33 66% Diện tích 50 100% Phong thủy 50 100% 3.1 Giá trị nhà Chi tiết 45 90% Sơ lược 10% Mập mờ 0% 3.2 Kiến trúc nhà Chi tiết 18% Sơ lược 34 68% Mập mờ 14% 3.3 Diện tích nhà Chi tiết 22 44% Sơ lược 25 50% Mập mờ 6% Chi tiết 3.4 Phong thủy Sơ lược nhà Mập mờ 36 72% 11 22% 6% 20% đến 40% 0% 40% đến 60% 2% 60% đến 80% 20 40% 80% đến 100% 29 58% Trả 26 52% Trả dần năm 19 38% Trả dần năm 10% Trả dần năm 2% Câu trả lời PHỤ LỤC 4: Bảng thống kê dự án địa bàn STT Tên dự án Dự án tòa nhà hỗn hợp Vimeco - Hanel Dự án cao ốc thương mại Diamond Flower Tower Dự án tháp cao hỗn hợp Eurowindow Multi Complex Dự án THPT Hà Nội – Amsterdam Dự án tổ hơp nhà N05 Dự án Khu liên quan thành phố Hà Nội Văn phòng 63 tỉnh thành Loại hình Tổng diện tích (m2) Văn 4184 m2 phòng Văn 5359,3 phòng, m2 Chung cư Văn 3969,5 phòng, m2 Chung cư Trường 50000 m2 học Trung tâm thương 29680 m2 mại, Chung cư Văn phòng 46867 m2 Tên chủ đầu tư Tổng vốn đầu tư (tỷ) Công ty cổ phần giới, lắp máy & xây dựng VIMECO 1700 Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà số Hà Nội - HANDICO 800 Công ty cổ phần đầu tư xây dựng phát triển công nghệ cao - Decotech 1084 Sở giáo dục đào tạo Hà Nội 400 Tổng công ty CP Xuất nhập Xây dựng Việt Nam 1842,3 Tổng công ty Xuất nhập Xây dựng Việt Nam 2300 Dự án khu văn phòng nhà cao cấp Vinaconex Dự án khu nhà Đơng Nam đường Trần Duy Hưng Văn phịng, Chung cư Văn phịng, Chung cư 13333 m2 Cơng ty cổ phần Xây dựng Số 1000 29680 m2 Công ty CP Đầu tư - Xây dựng Hà Nội (HANCICO) 1056 10297 m2 Công ty cổ phần Xây dựng Công nghiệp (ICC), Công ty cổ phần tư vấn Kiến trúc Đô thị Hà Nội (UAC) Công ty cổ phần thương mại quốc tế tư vấn Invecon(INVENCON) 1030 Dự án tổ hợp nhà cao tầng dịch vụ dự án N04 Văn phòng, Chung cư 10 Dự án nhà 34 tầng – Khu thị Trung Hịa Nhân Chính Văn phịng, Chung cư 3000 m2 Tổng Cơng ty Vinaconex 400 11 Dự án khu phức hợp Mandarin Garden Văn phịng, Chung cư 25886 m2 Cơng ty Cổ phần Golden Gain Việt Nam (thuộc Tập đồn Hịa Phát) 1743,2 2408 m2 Tổng Công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội, Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Hà Nội Xanh Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Hoàng Cường hợp tác đầu tư 441 12 Dự án chung cư C3 Trung Hịa Nhân Chính Chung cư ... Với đề tài ? ?Tìm hiểu hoạt động kinh doanh Bất động sản phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội” đối tượng nghiên cứu đề tài hoạt động kinh doanh BĐS công ty địa bàn phường Trung Hịa Từ... định thị trường BĐS phường Trung Hòa đề xuất biện pháp giải 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài ? ?Tìm hiểu hoạt động kinh doanh Bất động sản phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội” thực nghiên... trạng phát triển kinh tế: nằm quận nội thành thành lập gần sớm thành phố Hà Nội, phường Trung Hịa thị hóa từ sớm, đặc biệt Cầu Giấy quận động hẳn so với quận nội thành cịn lại thành phố nên khơng