ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  NGUYỄN THỊ HUYỀN Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ ỨNG DỤNG GIS PHÂN VÙNG GIÁ ĐẤT TẠI TT. CHỢ MỚI, HUYỆN CHỢ MỚI, TỈNH BẮC KẠN NĂM 2013” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Khoá học : 2010 - 2014 Thái Nguyên, năm 2014 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  NGUYÊN THỊ HUYỀN Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ ỨNG DỤNG GIS PHÂN VÙNG GIÁ ĐẤT TẠI TT. CHỢ MỚI, HUYỆN CHỢ MỚI, TỈNH BẮC KẠN NĂM 2013” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K42B - QLĐĐ Khoa : Quản lý tài nguyên Khoá học : 2010 - 2014 Giáo viên hướng dẫn: TS. Hoàng Văn Hùng Khoa Quản lý tài nguyên - Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên Thái Nguyên, năm 2014 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Giải nghĩa BĐS Bất động sản CS Cộng sự CP Chính Phủ GIS Hệ thống thông tin địa lý HTĐ Hệ tọa độ NĐ Nghị định QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân VND Việt Nam đồng CSHT Cơ sở hạ tầng TT Thị trấn LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng đối với mỗi sinh viên trước khi tốt nghiệp ra trường. Đó là thời gian để sinh viên tiếp cận thực tế, củng cố và vẫn dụng những kiến thức đã học được trong nhà trường vào công việc thực tế Để đạt mục tiêu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên - trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi đã tiến hành nghiên cứu chuyên đề: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và ứng dụng GIS phân vùng giá đất tại TT. Chợ Mới, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn năm 2013”. Sau một thời gian thực tập tốt nghiệp và nghiên cứu tại cơ sở, bản báo cáo của tôi đã hoàn thành. Vậy tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy, cô giáo trong Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giảng dạy, đào tạo và hướng dẫn tôi. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Hoàng Văn Hùng giáo viên trực tiếp hướng dẫn tôi cũng như sự giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của các cô, chú, các anh chị trong phòng Tài nguyên và Môi trường đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi tiếp cận công việc thực tế và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp. Cuối cùng tôi xin bày tỏ sự biết ơn tới gia đình, bạn bè và người thân đã quan tâm giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực tập. Do trình độ còn hạn chế và thời gian thực tập có hạn cộng với việc bước đầu tiếp cận, làm quen công việc thực tế và phương pháp nghiên cứu nên luận văn của tôi không tránh khỏi những thiếu sót nhất định.Vì thế, tôi mong nhận được những ý kiến đóng góp của các thầy, các cô và bạn bè để luận văn của tôi được hoàn chỉnh và sâu sắc hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Chợ Mới, ngày tháng năm 2013 Sinh viên DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Dân số Thị trấn Chợ Mới qua các năm 2010 - 2013 42 Bảng 4.2: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 45 Bảng 4.3: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất năm 2013 . 52 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 8 Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 9 Hình 4.1: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố dân số đến giá đất ở các tổ của thị trấn Chợ Mới 44 Hình 4.2: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở các tổ của thị trấn Chợ Mới 47 Hình 4.3: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố điều kiện sinh lợi đến giá đất ở các tổ của thị trấn Chợ Mới 50 Hình 4.4: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất ở các tổ của thị trấn Chợ Mới. 51 Hình 4.5: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố hình thể lô đất đến giá đất ở các tổ của thị trấn Chợ Mới 53 Hình 4.6: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở các tổ của thị trấn Chợ Mới 56 Hình 4.7: Bản đồ TT.Chợ Mới được chuẩn hóa và chuyển sang dạng Shap File của ArcGIS 58 Hình 4.8: Hệ thống giao thông của TT.Chợ Mới trong ArcGIS 59 Hình 4.9: Vùng dân cư trên trục đườngcủa TT.Chợ Mới 59 Hình 4.10 : Vùng giá trị đất đai theo vị trí các đường TT.Chợ Mới 60 Hình 4.11: Cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai hoàn chỉnh 61 MỤC LỤC Trang PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1 1.1. Đặt vấn đề 1 1.2. Mục đích của đề tài 2 1.3. Mục tiêu của đề tài 2 1.4. Ý nghĩa của đề tài 2 1.5. Yêu cầu của đề tài 3 PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 2.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 4 2.1.1. Khái niệm giá đất 4 2.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. 4 2.2. Phương pháp xác định giá đất 6 2.2.1. Cơ sở pháp lý 6 2.2.2. Cơ sở thực tiễn 6 2.2.3. Phương pháp định giá đất 9 2.2.4. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 13 2.3. Tổng quan về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai. 15 2.3.1. Khái niệm 15 2.3.2. Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 16 2.3.3. Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai. 17 2.3.4. Giải pháp tìm vùng giá trị đất đai 17 2.4. Hệ thống thông tin địa lý 19 2.4.1. Những khái niệm chung về hệ thống thông tin địa lý (GIS) 19 2.4.2. Thành phần và chức năng của hệ thống thông tin địa lý 20 2.4.3. Yêu cầu về dữ liệu phục vụ phân vùng 21 2.5. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 22 2.5.1. Công tác định giá đất trên thế giới 22 2.5.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam 23 2.6. Ứng dụng công nghệ GIS trong thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai. 27 2.6.1. Tình hình trên thế giới 27 2.6.2. Tình hình trong nước 28 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 30 3.3. Nội dung nghiên cứu 30 3.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tê - xã hội tại địa bàn TT - Chợ Mới- huyện Chợ Mới 30 3.3.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn TT.Chợ Mới năm 2013 30 3.3.3. Ứng dụng GIS phân vùng giá đất 30 3.3.3.1. Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ bản đồ địa chính và công nghệ GIS 30 3.3.3.2. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 31 3.4. Phương pháp nghiên cứu 31 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp 31 3.4.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 32 3.4.3. Phương pháp bản đồ 32 3.4.4. Phương pháp chuyên gia 32 3.4.5. Phương pháp GIS 32 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 33 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 33 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 37 4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn Chợ Mới - tỉnh Bắc Kạn 42 4.2.1. Dân số 42 4.2.2. Yếu tố vị trí 44 4.2.3. Điều kiện sinh lợi 49 4.2.4. Cơ sở hạ tầng 50 4.2.5. Hình thể lô đất 52 4.2.6. Các yếu tố khác 54 4.2.7. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất thị trấn Chợ Mới 55 4.2.8. Đề xuất và giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá đất ở trên địa bàn thị trấn Chợ Mới 56 4.3. Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ công nghệ GIS 58 4.3.1. Xây dựng dữ liệu không gian 58 4.3.2. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai 60 4.4. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 61 PHẦN 5: KẾT LUẬN 63 5.1. Kết luận 63 5.2. Kiến nghị 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO 65 I. Tiếng Việt 65 II. Tiếng Anh 67 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Trong cuộc sống hiện nay đất đai đóng vai trò quan trọng trong đời sống của con người, là nguồn gốc của mọi của cải vật chất trong xã hội. Luật Đất đai nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2003 khẳng định: “Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá. Là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tê, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng” [13] Đất đai là tư liệu sản xuất dặc biệt, là sản phẩm của tự nhiên, nó hình thành độc lập với con người, nhưng cuộc sống của con người lại gắn liền với đất đai. Nó là nơi sản xuất nông, lâm, công nghiệp, nơi ở và sinh hoạt văn hóa của con người. Sự tồn tại và phát triển chất lượng đất đại phụ thuộc chính vào ý thức và phương thức tổ chức khai thác sử dụng đất đai của con người [15]. Trong giai đoạn hiện nay, quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước đang kéo theo sự hình thành các khu công nghiệp tập trung [11]. Sự thay đổi cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động dẫn đến những thay đổi đáng kể trong lãnh thổ Việt Nam như: tốc độ đô thị hóa ngày càng mạnh cùng với đó là sự gia tăng dân số và tăng trưởng kinh tế cao sẽ gây áp lực đới với đất đai ngày càng mạnh dẫn đến suy thoái và hủy hoại đất [14]. Đất đai trở thành vấn đề cấp thiết và mang tính toàn cầu. “Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước [11]. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Giá cả đất đai thực tế trên thị trường khác biệt quá so với giá đất do Nhà nước đưa ra đòi hỏi các nhà quản lý, nhà khoa học v.v. cần có những giải pháp thiết thực nhằm xác định mức giá tiệm cận tối ưu. [...]... giá đất tại TT Chợ Mới, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn năm 2013” 1.2 Mục đích của đề tài Nghiên cứu chênh lệch giữa giá đất thực tế, giá đất do nhà nước quy định, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất trên địa bàn TT Chợ Mới, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn năm 2013 1.3 Mục tiêu của đề tài - Đánh giá về chênh lệch giá đất thực tế và giá đất do nhà nước quy định trên địa bàn TT .Chợ Mới - huyện. .. - huyện Chợ Mới - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất năm 2013 - Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện giá đất trong những năm tiếp theo 1.4 Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Là cơ hội cho bản thân củng cố những kiến thức đã học trên ghế nhà trường và bước đầu làm quen với công tác quy hoạch sử dụng đất đai ngoài thực tế - nghĩa... còn vùng giá trị đất đai thì mới chỉ được đánh giá ở dạng tiềm năng - Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hóa) và trở thành giá cả tại một thời điểm cụ thể Trong khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở dạng tiềm năng - chưa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian - Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là tiền đề để tạo ra giá đất 17 2.3.3 Mối quan hệ giữa phân. .. đất đai [11] 2.3.4 Giải pháp tìm vùng giá trị đất đai * Nhân tố tự nhiên Nhân tố tự nhiên cũng là một trong những nhân tố trọng yếu ảnh hưởng đến phân vùng đất đai: - Độ dốc địa hình - Lực chịu tải của đất - Tình trạng ngập lụt và thoát nước - Công viên và đất cây xanh - Chất lượng môi trường * Nhân tố kinh tế xã hội Trình độ kinh tế xã hội phát triển là nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến phân vùng. .. hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai Phân hạng định cấp đất đai và định giá đất là từ góc độ khác nhau để đánh giá đặc tính đất đai Phân hạng định cấp đất đai là đánh giá giá trị và giá trị sử dụng của đất từ đó phát sinh ra vùng giá trị Trong khi đó định giá lại là quá trình đánh giá giá cả của những giá trị đó được phản ánh trên thị trường Phân hạng, định cấp là nội hàm hợp lý của giá cả đất. .. tài nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất TT .Chợ Mới từ đó tìm ra những hạn chế và tích cực của giá đất TT .Chợ mới, để từ đó đề xuất ra những giải pháp 3 thích hợp, phù hợp với điều kiên thực tế của địa phương góp phần đẩy mạnh quá trình Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa trong thời gian tới 1.5 Yêu cầu của đề tài - Công tác điều tra thu thập thông tin + Thông tin và số liệu... yếu tố này chưa được đề cập hoặc lưu ý trong phân hạng đất Yếu tố về an ninh thường được quan tâm là các tệ nạn xã hội như: Trộm cắp, ma túy,… * Các yếu tố khác Ngoài các yếu tố trên thì còn một số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất như: Loại đô thị, nhân tố quy hoạch Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng. .. hơn ứng với các mức giá thấp hơn 2.3 Tổng quan về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 2.3.1 Khái niệm * Vùng giá đất - Định nghĩa về vùng giá đất Định giá đất như đã nêu, tại thời điểm nào đó, nếu định giá cho hàng loạt thửa đất, sẽ xuất hiện các vùng có sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một. .. chế sử dụng đất 6 2.2 Phương pháp xác định giá đất 2.2.1 Cơ sở pháp lý - Luật đất đai năm 2003 - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất - Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2007 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất - Thông tư số 145/TT-BTC hướng dẫn... gọi tập hợp các vùng này là các vùng có cùng ước tính về giá trị quyền sử dụng đất có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích hay vùng có cùng giá đất gọi tắt là vùng giá đất. [12] - Vùng giá đất theo đường phố và vị trí đường phố Ta gọi tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích của một đường phố là các vùng cùng giá đất Tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ . hành nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và ứng dụng GIS phân vùng giá đất tại TT. Chợ Mới, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn năm 2013 . 1.2. Mục đích của đề tài Nghiên. tê - xã hội tại địa bàn TT - Chợ Mới- huyện Chợ Mới 30 3.3.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn TT. Chợ Mới năm 2013 30 3.3.3. Ứng dụng GIS phân vùng giá đất 30 3.3.3.1 Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ ỨNG DỤNG GIS PHÂN VÙNG GIÁ ĐẤT TẠI TT. CHỢ MỚI, HUYỆN CHỢ MỚI, TỈNH BẮC KẠN NĂM 2013 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC