MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦ U 1 Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 6 1.1. Khái niệm, đặc điểm tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản 7 1.2. Khái niệm, đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản 19 1.3. Mục đích của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản 25 1.4. Yêu cầu của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản 26 1.5. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản 27 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 33 2.1. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam 36 2.2. Phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam 43 2.2.1. Phương thứ c thỏ a thuậ n 44 2.2.2. Phương thứ c xử lý tà i sả n bả o đả m tiề n vay là bấ t độ ng sả n trong trườ ng hợ p không có thỏ a thuậ n 47 2.2.2.1. Phương thứ c bá n tà i sả n 47 2.2.2.2. Phương thứ c nhậ n chí nh tà i sả n bả o đả m tiề n vay để thay thế cho việ c thự c hiệ n nghĩa vụ đượ c bả o đả m 51 2.2.2.3. Khở i kiệ n ra tò a á n 53 2.3. Chủ thể tham gia quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam 68 2.4. Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam 73 2.5. Thanh toán thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam 74 Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦ A NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 78 3.1. Cơ sở hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam 78 3.2. Các nguyên tắc cơ bản của việc hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản 81 3.3. Một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ở Việt Nam 83 KẾT LUẬN 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 102 1 MỞ ĐẦ U 1. L do chn đề tài Trong xu thế nền kinh tế nước ta đang chuyển đổi, hội nhập để phát triển mạnh mẽ, hệ thống ngân hàng ở Việt Nam đã có sự chuyển biến tích cực, từng bước hòa nhịp và bắt kịp với thị trường quốc tế. Đặc biệt hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam đã đạt được những thành tựu đáng kể đáp ứng được nhu cầu hội nhập của đất nước. Tuy nhiên bên cạnh những thành tựu đã đạt được, các ngân hàng thương mại đang lâm vào tình trạng không hiệu quả về tài chính, rõ rệt nhất là tình hình nợ quá hạn trong những năm gần đây có xu hướng tăng lên, gây áp lực đối với nền kinh tế. Bảo đảm tiền vay là biện pháp quan trọng nhằm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của người vay mà cũng nhằm bảo đảm vốn đối với ngân hàng thương mại.  Pháp, Bộ luậ t Dân sự , mộ t số đạ o luậ t khá c cũ ng quy đị nh rấ t nhiề u về bả o đả m thực hiện nghĩa vụ dân sự, bảo đảm tiề n vay, tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tà i sả n bảo đảm tiền vay . Bộ luậ t D ân sự củ a Nga năm 1995, Luậ t về cầ m cố bấ t độ ng sả n củ a Nga năm 1998 cũng có các quy đị nh đề cậ p về vấ n đề này. Hiện nay, pháp luật Việt Nam về bảo đảm tiền vay vẫn còn chưa chặt chẽ hoặc có những quy định còn quá cởi mở, trao quyền chủ động lớn cho các tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp trong quá trình thỏa thuận các biện pháp bảo đảm nợ cũng như mở rộng quyền cho các tổ chức tín dụng, bao gồm cả vấn đề xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ quá hạn nhằm hạn chế rủi ro tín dụng. Tuy nhiên, nợ quá hạn vẫn là vấn đề tồn tại nóng bỏng của các ngân hàng thương mại hiện nay. Cơ chế thu hồi nợ quá hạn chủ yếu là xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của khách hàng. Nhưng hiện nay, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là vấn đề nan giải khó giải quyết, dẫn đến hàng nghìn tỷ đồng vốn của các ngân hàng thương mại đang bị "chôn" trong các tài sản cầm cố, thế chấp mà vẫn chưa được xử lý. Đây cũ ng là vấ n đề đau đầ u củ a cá c ngân hà ng ở c ác 2 nướ c có hệ thố ng ngân hà ng phá t triể n mạ nh như Mỹ , Pháp Tình trạng này là do tồn tại bất cập từ nhiều phía: từ các văn bản pháp luật, các cơ quan chủ quản và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ trong các ngân hàng thương mại. Theo pháp luật Việt Nam, các loại tài sản đưa ra để bảo đảm tiền vay rất phong phú và đa dạng (có thể là động sản, bất động sản, quyền tài sản…). Đặc biệt về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiệ n nay rấ t phứ c tạ p , đượ c điề u chỉ nh bở i nhiề u văn bản pháp luật như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng Hơn nữ a, pháp luật hiện hành đã có những quy định cụ thể về thế chấp tài sản là bấ t độ ng sả n hình thành trong tương lai , nhưng chưa có quy định cụ thể về việc bán và xử lý tà i sản bả o đả m là bấ t độ ng sả n hình thà nh trong tương lai. Vì vậ y , áp dụng đúng, linh hoạ t các quy định pháp luật cũng như đưa ra các giải pháp hoàn thiện các vấn đề còn thiếu đồng bộ, không phù hợp của hệ thống pháp luật trong việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản là vấn đề đang được đặt ra cho các ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Chính những lý do kể trên đã giúp học viên lựa chọn đề tài: "Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại  Việt Nam" làm luận văn thạc s luật học . Với đề tài này, học viên mong muốn được tiếp tục nghiên cứu những vấ n đề lý luậ n , thự c trạ ng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Qua đó phân tích, đánh giá thực trạng, trên cơ sở đó học viên đưa ra các kiến nghị và có giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. 2. Tnh hnh nghiên cứu đề tài Hiệ n nay có nhiề u sách tậ p trung tì m hiể u và nghiên cứu các vấn đề xung quanh tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay . Như: 3 giáo trình, sách tham khảo của các trườ ng Đạ i họ c Quố c gia , Đạ i họ c Luậ t Hà Nộ i, Học việ n Ngân hà ng, Học việ n Tài chính Trong giới luật học , nhiều tác giả lựa chọn pháp luật về xử lý tà i sả n bả o đả m tiề n vay là đề tài nghiên cứu dướ i gó c độ lý luậ n , như Luậ n á n tiế n s ĩ "Nhữ ng giả i phá p bả o đả m tiề n vay ca ngân hà ng thương mạ i ", của Nguyễ n Như Minh , Trường Đại học Tài chính - Kế toán, Thành phố Hồ Chí Minh, 1996; nhiề u luậ n văn thạ c s ĩ đã đề cậ p đế n vấ n đề chế độ phá p lý về xử lý tà i sả n đả m bả o tiề n vay củ a cá c tổ chứ c tí n dụ ng hay cá c ngân hà ng ; cũng như các bài viết mang tính nghiên cứu trao đổi của các chuyên gia pháp lý đăng trên các tạp chí chuyên ngành : Tạp chí Ngân hà ng , Tạp chí Luật học, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử, Thời báo Kinh tế Việt Nam, website củ a Ngân hàng Nhà nước Việt Nam , website củ a Hiệ p hộ i Ngân hà ng Việ t Nam . Hơn nữ a, nhiều hội thảo của Bộ Tài chính , Hiệ p hộ i Ngân hà ng đã được tổ chức nhằm tháo gỡ và giải quyết các vướng mắc về tà i sả n bả o đả m tiề n vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay . Tuy nhiên, giáo trình , sách tham khảo , các đề tài , nhữ ng bà i viế t và nhiề u buổ i hộ i thả o đều nghiên cứu khái quát chung về xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay cũ ng như đưa ra nhữ ng giả i phá p , phương hướ ng hoà n thiệ n pháp luật chung mang tí nh bao trù m về tà i sả n bảo đảm tiền vay nói chung , xử lý tà i sả n bảo đả m tiề n vay nó i riêng . Thự c tế chưa có nghiên cứ u nà o thự c sự chuyên sâu về vấ n đề xử lý tà i sả n bả o đả m tiề n vay là bấ t độ ng sả n đố i vớ i ngân hàng thương mại . Chính vì vậy luận văn "Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là bấ t độ ng sả n của ngân hàng thương mại  Việ t Nam" là một đề tài nghiên cứ u mang tí nh cấ p t hiế t nhằ m gó p phầ n và o việ c nghiên cứ u , hoàn thiệ n phá p luậ t về vấ n đề nà y phù hợ p vớ i thự c tiễ n phát triển của đất nước. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu đề tài nhằm hoàn thiện hệ thống lý luận về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản cũng như góp phần nâng cao hiệu quả 4 của công tác xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Để đạt được mục đích đó, luận văn phải giải quyết được các nhiệm vụ cụ thể sau: - Làm rõ những vấn đề lý luậ n liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam như: khái niệm, đặc điểm và vai trò của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hà ng thương mại ở Việt Nam. - Tìm hiểu thực trạng pháp luật của vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam trên cơ sở có so sánh và đối chiếu với pháp luật nước ngoài về vấn đề này , từ đó tìm ra vướng mắc và khó khăn trong vấn đề này. - Trên cơ sở nghiên cứ u lý luậ n , đánh giá thực trạng pháp luật , luậ n văn đề xuấ t các phương hướng và kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hà ng thương mại ở Việt Nam. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu khác nhau như phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, phân tích số liệu; kết hợp giữa lý luận và thực tiễn tư duy logic để phân tích chứng minh các nội dung trong luậ n văn. 5. Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. 5 Phạm vi nghiên cứu của đề tài là các vấn đề liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản; thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam và các kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. 6. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề chung về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản. Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hà ng thương mại ở Việt Nam. Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hà ng thương mại ở Việt Nam. 6 Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN Nề n kinh tế Việ t Nam đang trong quá trì nh hộ i nhậ p nên việ c hì nh thành mộ t môi trườ ng kinh tế cạ nh tranh là tất yếu . Trong khi đó, hệ thố ng văn bả n phá p luậ t về doanh nghiệ p và đầ u tư chưa đồ ng bộ , thườ ng xuyên thay đổ i, nhữ ng rủ i ro cho cá c khoả n vay tạ i cá c ngân hà ng thương mạ i ở Việ t Nam có xu hướ ng gia tăng. Do vậy, Đạ i hộ i đạ i biể u toà n quố c lầ n thứ IX củ a Đả ng đã chỉ ra: Hình thành đồng bộ khuôn khổ pháp lý, áp dụng đầy đủ hơn các thiết chế và chuẩn mực quốc tế về an toàn trong kinh doanh tiền tệ - ngân hàng. Giải quyết nợ tồn đọng đi đôi với tăng cường những chế định pháp lý, kinh tế và hành chính về nghĩa vụ trả nợ của người đi vay và bảo vệ quyền thu nợ hợp pháp của người cho vay. Tăng cường năng lực tự kiểm tra của các tổ chức tín dụng và công tác thanh tra, giám sát của các cơ quan chức năng, không để xảy ra đổ vỡ tín dụng [20]. Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như sau: "Nâng cao chất lượng tín dụng, khả năng sinh lời, xử lý nhanh nợ đọng, giảm tỷ lệ nợ xấu xuống mức an toàn; tăng vốn tự có của các ngân hàng thương mại đạt chuẩn mực quốc tế. Tạo điều kiện thuận lợi cho dân cư và doanh nghiệp tiếp cận với các sản phẩm và tiện ích ngân hàng" [21]. Hiệ n nay, bảo đảm tiền vay chính là biện pháp tối ưu để đảm bảo cho khoản vốn cho vay của ngân hàng thương mại ở Việ t Nam. Bảo đảm tiền vay bằ ng tà i sả n là mộ t hì nh thứ c bả o đả m đượ c á p dụ ng tương đố i phổ biế n , trong đó bấ t độ ng sả n là lo ại tài sản dùng để bảo đảm tiền vay là chủ yếu . Tuy 7 nhiên, khái niệm bất động sản đang là một vấn đề còn gây nhiều tranh cãi nên khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản cũng đang được các nhà luậ t họ c, các nhà kinh tế họ c hiể u theo nhiề u cá ch khá c nhau . 1.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN Tài sản bảo đảm tiền vay được hiểu là tài sản của bên bảo đảm dùng để cầm cố , thế chấ p, bảo lãnh để bảo đảm thự c hiệ n nghĩ a vụ trả nợ đố i vớ i bên nhậ n bả o đả m . Tài sản bảo đảm tiền vay có nhiều loại và được ph ân loạ i theo nhiề u cá ch : Theo Luậ t La tinh : bấ t độ ng sả n, độ ng sả n, tài sản hữu hình , tài sản vô hình , vậ t tiêu hao v à vật không tiêu hao , vậ t cù ng loạ i và vậ t đặ c đị nh, vố n và lợ i tứ c , vậ t đượ c sở hữ u và vậ t không đượ c sở hữ u , tài sản công và tài sản tư ; Theo Luậ t Anh - M: "quyề n sở hữ u đố i nhân và quyề n sở hữ u đố i vậ t, đấ t đai và các tài sản khác bao gồm tiền, độ ng sả n hữ u hình mà không phải tiền, độ ng sả n vô hình và cá c quỹ " [46, tr. 62]. Hiệ n nay , khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản chưa đượ c quy đị nh cụ thể trong cá c văn bả n luậ t tạ i nhiề u quố c gia .  Việt Nam , các văn bản luật hiện hành chỉ quy định khái niệm chung về tài sản bảo đảm như Bộ luậ t Dân sự Việ t Nam năm 2005, tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được php giao dịch . Khoản 2, Điề u 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm (sau đây gọi tắt là Nghị định 163/2006/NĐ-CP) quy đị nh: "Tài sản được php giao dị ch là tà i sả n không bị cấ m giao dị ch theo quy đị nh củ a phá p luậ t tạ i thờ i điể m xá c lậ p giao dị ch bả o đả m " [12]. Ngoài những điều kiện về tài sản bảo đảm trên thì pháp luật ở Việt Nam còn đưa ra khái niệm về tài sản bảo đả m rấ t cụ thể : Khoản 7, Điề u 3, Nghị định 163/2006/NĐ-CP đề cậ p : "Tài sản bảo đả m là tà i sả n mà bên bả o đả m dù ng để bả o đả m thự c hiệ n nghĩa vụ dân sự đố i vớ i bên nhậ n bả o đả m " [12]. 8 Khoản 1, Điề u 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP cũng quy định: Tài sản bảo đảm do cá c bên thỏ a thuậ n và thuộ c sở hữ u củ a bên có nghĩa vụ hoặ c thuộ c sở hữ u củ a ngườ i thứ ba mà ngườ i nà y cam kế t dù ng tà i sả n đó để bả o đả m thự c hiệ n nghĩ a vụ củ a bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo đả m có thể là tà i sả n hiệ n có, tài sản hình thành trong tương lai và đượ c phé p giao dị ch [12]. Theo phá p luậ t Việ t Nam , các loại tài sản đưa ra để bảo đảm tiền vay rấ t phong phú và đa dạ ng (có thể là động sản , bấ t độ ng sả n, quyề n sử dụng đấ t, quyề n tà i sả n ). Thông thườ ng , nế u khoả n vay có tà i sả n bả o đả m có tí nh thanh khoả n cao sẽ có lã i suấ t cho vay thấ p hơn so vớ i khoả n vay mà tà i sả n bảo đảm là bất động sản có tính thanh khoả n t hấ p. Tính thanh khoản của tài sản bảo đảm theo tiêu chí trên đúng với các nước có nền kinh tế phát triển như Hoa Kỳ , song theo tậ p quá n mộ t số nướ c như Việ t Nam , Trung Quố c , Thái Lan thì cá c ngân hà ng lạ i thườ ng quan tâm đế n cá c tà i sả n bả o đả m có giá trị cao như nhà , đấ t. Mặ c dù , đấ t đai là loạ i tà i sả n khó chuyể n nhượ ng nhưng theo mộ t số quan để m cho rằ ng đây là loạ i tà i sả n bả o đả m bề n vữ ng nhấ t bở i lẽ nó không bao giờ mất giá hoàn toàn. Hiệ n nay, thự c tế hoạ t độ ng bả o đả m tiề n vay tạ i cá c ngân hà ng thương mạ i cho thấ y rằ ng tà i sả n là bấ t độ ng sả n đượ c sử dụ ng phổ biế n nhấ t để bả o đả m nghĩa vụ trả nợ tiề n vay . Tuy không phải là tài sản có tính thanh khoả n cao , nhưng đây là tà i sả n có tí nh ổ n đị nh cao, giá trị lớn và dễ quản lý nên được cá c ngân hà ng rấ t "ưa chuộ ng". Do đó , không phả i tự nhiên mà cá c nhà luậ t họ c ở Liên bang Nga đã thay đổ i Luậ t Liên bang về thế chấ p và cầ m cố bấ t độ ng sả n và o thá ng 12/2008, sự điều chỉnh này nhằm hạn chế rủi ro trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản cũng như bảo vệ quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch tại cá c tổ chứ c tín dụ ng, trong đó có các ngân hàng thương mại . Tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản do các bên thỏa thuận và thuộ c sở hữ u củ a bên có nghĩa vụ hoặ c thuộ c sở hữ u củ a ngườ i thứ ba mà [...]... Ở Việt Nam, nguyên tăc xư ly tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ́ ̉ ́ phải tuân theo các nguyên tắc của Bộ luật Dân sư Viêt Nam năm 2005 vê xư ̣ ̣ ̀ ̉ lý tài sản bảo đảm và các nguyên tắc về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay được quy đị nh tai cac văn ban q uy pham phap luât vê hoat đông ngân hang Xư ly ̣ ́ ̉ ̣ ́ ̣ ̀ ̣ ̣ ̀ ̉ ́ tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại các ngân hàng thương mại. .. khi tham gia xử lý tài sản ̀ ̉ ̣ ̀ ̀ ̣ ̣ bảo đảm tiền vay là bất động sản 32 Chƣơng 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ơ VIỆT NAM ̉ Hoạt động cho vay của các ngân hàng thươ ng mai luôn chưa đưng ̣ ́ ̣ nhưng rui ro va nhưng rui ro nay se co nhưng tac đông tiêu cưc đôi vơi nên ̃ ̉ ̀ ̃ ̉ ̀ ̃ ́ ̃ ́ ̣ ̣ ́ ́ ̀ kinh tê Sự đổ vỡ của hàng loạt các... đam tiên vay là bất động sản ̉ ̀ 1.3 MỤC ĐÍCH CỦA VIỆC XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN Hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại không chỉ phục vụ mục tiêu kinh doanh mà còn bảo đảm mục tiêu hoạt động an toàn , ổn định , phát triển của hệ thống ngân hàng và của nền kinh tế Hoạt động cho vay của các ngân hang thương mai ban chât la quan hê hơp đông , khả năng thu hồi vốn vay ̀ ̣ ̉... bởi nó không xuất phát từ các văn bản quy phạm pháp luật mà xuất phát từ cách hiểu chưa chính xác của cơ quan quản lý nhà nước 1.2 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN Trong hoat đông tí n dung , viêc thưc hiên cac biên ph áp đối với tài sản ̣ ̣ ̣ ̣ ̣ ̣ ́ ̣ bảo đảm tiền vay của khách hàng để thu hồi nợ được gọi chung là xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Đối với tài sản là. .. khoan vay đêu phai co tai san bao đam tiên vay ̀ ́ ́ ̉ ̀ ̉ ́ ̀ ̉ ̉ ̉ ̀ , và chủ yếu áp dụng cho nhà ở và đất đai Tuy nhiên vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trong thực tế còn nhiều vướng mắc, những tài sản bảo đảm tiền vay là nhà ở và đất đai khi bị xử lý để thu hồi nợ phải thực hiện các thủ tục rườm rà, hơn nữa nếu phải khởi kiện ra tòa án thì thời gian xử lý tài sản bảo đảm tiền vay. .. ̉ ̀ ̣ ́ Ngoài ra , để bảo đảm nguồn thu nợ tối đa của các ngân hàng thương mại từ việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản và bảo vệ lợi ích của bên bảo đảm có tài sản bị đưa ra xử lý , đam bao sư cân băng giưa quyên cua tô ̉ ̉ ̣ ̀ ̃ ̀ ̉ ̉ 30 chưc tí n dung va bên bao đam đôi vơi tai san bao đam , các ngân hàng thương ́ ̣ ̀ ̉ ̉ ́ ́ ̀ ̉ ̉ ̉ mại phải tuân thủ nguyên tắc xử lý tài sả n bao đam công... sản bảo đam tiên vay la bât đông san co thê xem cac quy đị nh vê biên phap ̉ ̀ ̀ ́ ̣ ̉ ́ ̉ ́ ̀ ̣ ́ 19 bảo đảm tiền vay bằng tài sản trong hoạt động ngân hàng và các quy định của pháp luật về phương thức xử lý t ài sản bảo đảm tiền vay , nhât la đôi ́ ̀ ́ vơ i tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Như Luât Cac t ổ chức tín dụng ́ ̣ ́ đươc sưa đôi bô sung năm ̣ ̉ ̉ ̉ 2004 quy đị nh tai Khoan ̣... với tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý" [12, Điều 8] Như vậy, tài sản bảo đảm hình thành đến đâu thì bên nhận bảo đảm đương nhiên có các quyền đối với tài sản bảo đảm đến đó mà không 16 buộc phải thực hiện bất kỳ các thủ tục pháp lý nào khác như phải ký lại hợp đồng bảo đảm khi tài sản đã hình... kiện về đăng ký quyền sở hữu và các đặc điểm nêu trên, bất động sản chỉ trở thành tài sản bảo đảm tiền vay khi đã đăng ký giao dịch bảo đảm Ở Pháp, việc đăng ký giao dịch bất động sản trong Luật Dân sự là một cơ chế hữu hiệu cho việc bảo vệ quyền lợi của bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ có liên quan đến bất động sản Trong khi đó , ở Việt Nam, luât chỉ ̣ quan tâm đến việc đăng ký giao dịch bảo đảm, ... 31 như trong toan bô cac vân đề pháp lý về việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay , ̀ ̣ ́ ́ nhât la xư ly tai san bao đam tiên vay la bât đông san ́ ̀ ̉ ́ ̀ ̉ ̉ ̉ ̀ ̀ ́ ̣ ̉ Tóm lại , xư ly tai san bao đam tiên vay la bât đông san la môt giai ̉ ́ ̀ ̉ ̉ ̉ ̀ ̀ ́ ̣ ̉ ̀ ̣ đoan quan trong của quá trình cho vay có bảo đảm bằng tài sản là bất động ̣ ̣ sản của các ngân hàng thương mại , mang tí nh tât yêu khach . tục xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam 36 2.2. Phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam. vấn đề liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản; thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam và các kiến nghị. thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản 81 3.3. Một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ở Việt Nam 83