4 MỤC LỤC Trang Lời cam đoan 1 Mục lục 4 Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt 7 Danh mục các bảng 8 Danh mục các đồ thị 9 MỞ ĐẦU 10 Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 15 1.1. Dự án đầu tư bất động sản và các hình thức huy động vốn đầu tư bất động sản 15 1.1.1. Dự án đầu tư bất động sản 15 1.1.2. Các hình thức huy động vốn đầu tư bất động sản 18 1.1.3. Điều kiện huy động vốn 21 1.2. Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 25 1.2.1. Khái niệm hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 25 1.2.2. Chủ thể của hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 26 1.2.3. Phương thức và hình thức góp vốn 36 1.2.4. Phương thức phân chia lợi nhuận 37 1.2.5. Hiệu lực của hợp đồng góp vốn 38 1.2.6. Sự kiện bất khả kháng 39 1.2.7. Giải quyết tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng góp vốn 39 1.3. Sự khác biệt giữa hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai 41 1.4. Ý nghĩa của hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 43 1.4.1. Đối với chủ đầu tư cấp I 43 1.4.2. Đối với chủ đầu tư cấp II 44 5 1.4.3. Đối với người góp vốn 44 1.4.4. Đối với xã hội và nền kinh tế đất nước 45 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 46 2.1. Thực hiện hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 46 2.1.1. Thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản 47 2.1.2. Thu hút dự án đầu tư bất động sản 49 2.1.3. Đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân 52 2.2. Khó khăn tồn tại khi giao kết hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 53 2.2.1. Khung pháp lý và hướng dẫn giao kết hợp đồng góp vốn 53 2.2.2. Cơ chế kiểm tra, giám sát của cơ quan Nhà nước 59 2.2.3. Hiệu quả huy động vốn của chủ đầu tư 62 2.2.4. Khó khăn tiếp cận thông tin của chủ thể 64 2.2.5. Định giá bất động sản trong các giao dịch thực tế 66 2.3. Rủi ro trong việc áp dụng pháp luật về huy động vốn thông qua hợp đồng góp vốn đầu tư bất động sản 67 2.3.1. Rủi ro khi người góp vốn không thực hiện việc góp vốn 68 2.3.2. Rủi ro do khi hợp đồng góp vốn vi phạm điều kiện huy động vốn 68 2.3.3. Rủi ro khi hợp đồng góp vốn giao kết trái luật 71 2.3.4. Rủi ro khi vốn góp bị chủ đầu tư chiếm dụng 74 2.3.5. Rủi ro khi có sự thay đổi phương thức thanh toán hợp đồng 77 2.4. Nguyên nhân của những khó khăn tồn tại khi thực hiện hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 79 2.4.1. Nguyên nhân chủ quan 79 2.4.2. Nguyên nhân khách quan 81 6 Chƣơng 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 85 3.1. Yêu cầu hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn vào dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam 85 3.1.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật 85 3.1.2. Định hướng hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 89 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 90 3.2.1. Giải pháp về cơ chế, chính sách, pháp luật 90 3.2.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 94 3.3. Kiến nghị để thực hiện các giải pháp 99 3.3.1. Nâng cao trình độ của luật sư, tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản 99 3.3.2. Phát huy hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 101 3.3.3. Phát triển hệ thống thông tin truyền thông 102 3.3.4. Nâng cao vai trò của các Hiệp hội bất động sản 103 3.3.5. Phát triển hệ thống tài chính về bất động sản 103 3.3.6. Hạn chế giao dịch tư lợi trong kinh doanh bất động sản 105 KẾT LUẬN 107 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 109 PHỤ LỤC 1 115 PHỤ LỤC 2 119 PHỤ LỤC 3 124 PHỤ LỤC 4 129 PHỤ LỤC 5 137 7 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt bằng tiếng Việt: BĐS Bất động sản BLDS Bộ Luật dân sự năm 2005 HĐGV Hợp đồng góp vốn KDBĐS Kinh doanh bất động sản NĐ 71 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 UBND Ủy ban nhân dân TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh TT 16 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. VNĐ Việt Nam đồng Chữ viết tắt bằng tiếng Anh: FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investment) GDP Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Production) MPI The Ministry of Planning and Investment (Bộ Kế hoạch và đầu tư) GSO The General Statistics Office (Tổng cục thống kê) 8 DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu bảng Tên bảng Trang Bảng 1.1 Điểm khác biệt giữa hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai 35 Bảng 2.2 Top 5 ngành thu hút FDI lớn nhất năm 2011 43 9 DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ Số hiệu đồ thị Tên đồ thị Trang Bảng 2.1 Vốn FDI đăng ký vào ngành xây dựng qua các năm 42 10 MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá nhưng diện tích đất đai lại có hạn, trong khi dân số ngày càng tăng, nhu cầu về đất ở rất cao, do đó đòi hỏi chúng ta phải sử dụng, khai thác và đầu tư đất có hiệu quả và triệt để, tránh tình trạng lãng phí đất đai mà người dân vẫn không có đất ở. Hiện nay, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở và đất ở của người dân thì có rất nhiều dự án đầu tư xây nhà ở và đất ở đã, đang và sẽ triển khai trên thực tế. Tuy nhiên, các dự án đầu tư thường có nhu cầu vốn rất lớn mà chủ đầu tư thường thiếu vốn để triển khai dự án. Trong khi người có nhu cầu về nhà ở và đất ở muốn có tài sản họ mong muốn đầu tư. Nếu mua ngay thì họ không có đủ tiền còn nếu mua sau thì họ càng không có khả năng tài chính để mua. Nếu lựa chọn hình thức đầu tư dài hạn thì họ có thể trang trải vì thời gian thực hiện dự án thường kéo dài có thể từ một đến ba năm. Đây có lẽ là hình thức đầu tư mà các nhà đầu tư ưa thích. Trên thực tế, pháp luật Việt Nam không cho phép chủ đầu tư có thể bán nhà từ trong dự án nhưng các chủ đầu tư đã lách luật bằng cách họ sáng tạo ra một loại “hợp đồng góp vốn” với hình thức là để huy động vốn từ các nhà đầu tư nhưng bản chất nó lại là hợp đồng mua bán nhà. Các nhà đầu tư không có sự lựa chọn nào khác và cũng không được quyền thỏa thuận thêm điều khoản nào khác ngoài những điều khoản mà chủ đầu tư đã soạn thảo sẵn. Đến khi thực hiện hợp đồng trên thực tế thì có rất nhiều tranh chấp phát sinh trong tiến độ góp vốn và triển khai dự án mà phần nhiều lại rủi ro xảy ra đối với người đầu tư. Trước thực tế này, tôi đã chọn đề tài “Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam”, không có tham vọng sẽ giải quyết toàn bộ 11 những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản mà chỉ dừng lại ở việc hiểu rõ bản chất của các quy định pháp luật hiện hành hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam, thực trạng áp dụng pháp luật về HĐGV và qua đó đưa ra một số kiến nghị nhằm khắc phục được phần nào của thực trạng nêu trên. 2. Tình hình nghiên cứu Pháp luật về huy động vốn đầu tư BĐS là một bộ phận pháp luật có vị trí quan trọng trong pháp luật về đất đai, nhà ở. Vấn đề này đã được nhiều nhà khoa học quan tâm nghiên cứu. Đã có một số công trình nghiên cứu đề tài này như: cuốn sách “Thị trường bất động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” của PGS.TS Thái Bá Cẩn, Th.S. Trần Nguyên Nam nhà xuất bản Tài Chính năm 2003; TS.Doãn Hồng Nhung “Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” nhà xuất bản Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2010; bài viết của Th.S Luật Nguyễn Mai Phương “Mạo hiểm với hợp đồng góp vốn”, tạp chí điện tử Doanh nhân 360 0 , cập nhật ngày 04/08/2010; “Sự tiếp cận một số vấn đề lý luận về vai trò can thiệp và điều tiết của Nhà nước đối với thị trường BĐS theo Luật Đất đai 2003” của TS. Nguyễn Quang Tuyến, Lê Văn Sự, tạp chí Luật học số 5, năm 2005; đề tài nghiên cứu khoa học “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về bảo vệ quyền và lợi ích người mua nhà chung cư hình thành trong tương lai ở Việt Nam hiện nay” do Lê Gia Tùng, Nguyễn Hoàng Minh, Hoàng Đình Khuê – Khoa Luật, Đại học Quốc Gia Hà Nội; “Báo cáo rà soát Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006” của TS. Nguyễn Văn Minh tại Hội thảo hoàn thiện báo cáo rà soát Luật đất đai, Luật Kinh doanh BĐS ngày 21/09/2011 do Phòng thương mại và công thương Việt Nam tổ chức… Các công trình nói trên của các tác giả đã tiếp cận nghiên cứu về hoạt động huy động vốn đầu tư BĐS từ nhiều góc độ khác nhau và đó là nguồn tài liệu quý giá cho tôi trong quá trình nghiên cứu. 12 Tuy nhiên, vẫn chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách có hệ thống và đánh giá toàn diện thực trạng các quy định pháp luật về HĐGV trong dự án đầu tư BĐS và trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về HĐGV trong dự án đầu tư BĐS. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam” trở nên hết sức cấp thiết góp phần làm rõ thêm về mặt lý luận và đáp ứng yêu cầu thực tiễn của hoạt động huy động vốn đầu tư BĐS thông qua HĐGV. 3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn Khi nghiên cứu đề tài cần tìm hiểu rõ cơ sở lý luận của hợp đồng nói chung và hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản nói riêng, kết hợp với việc nghiên cứu thực trạng tình hình của việc giao kết hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản tại một số thành phố lớn ở Việt Nam. Trên cơ sở đó, luận văn đề xuất một số kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản tại Việt Nam; giúp hoạt động quản lý các dự án đầu tư bất động sản được thuận lợi hơn; giúp người dân có thể yên tâm hơn khi đầu tư vào các dự án bất động sản vì quyền lợi của họ được đảm bảo hơn. Xuất phát từ các mục đích cơ bản nêu trên, luận văn có những nhiệm vụ cơ bản sau: - Nghiên cứu cơ sở lý luận hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam. - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng góp vốn trong đầu tư bất động sản ở Việt Nam và thực trạng tình hình giao kết hợp đồng góp vốn trong một số dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam. - Đề xuất hệ thống giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam hiện nay. 13 4. Phạm vi nghiên cứu đề tài Nghiên cứu các điều khoản của hợp đồng góp vốn trong một số dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam trên phương diện là hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà chung cư, không bao gồm nhà chung cư mini do việc xây dựng nhà chung cư mini dưới hình thức nhà ở riêng lẻ chỉ do hộ gia đình hoặc các nhân xây dựng, không hình thành pháp nhân, không lập dự án. Luận văn không nghiên cứu về HĐGV trong đầu tư xây dựng sân gold, resort, bãi biển, khu nghỉ dưỡng Ngoài ra, phạm vi nghiên cứu của luận văn không bao gồm các hợp đồng góp vốn thông qua việc góp công sức, máy móc, thiết bị để đưa vào giá trị góp vốn. Nghiên cứu thực tiễn các quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản tại Việt Nam trong thời kỳ Việt Nam hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Luận văn dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về pháp luật, các quan điểm của Đảng, Nhà nước về chế độ đất đai và các loại hợp đồng dân sự, pháp luật về hợp đồng nói chung và pháp luật về hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản. Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, như: phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp điều tra, khảo nghiệm tổng kết thực tế và một số phương pháp khác: so sánh, thống kê, hệ thống hóa 6. Kết cấu luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương: [...]... pháp lý về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam Chương 2: Thực trạng giao kết và thực hiện hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam 14 Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Hoạt động đầu tư BĐS tại Việt Nam diễn... thức huy động vốn đầu tư BĐS Sau đó, nghiên cứu các vấn đề pháp lý về HĐGV trong dự án đầu tư BĐS dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật về hợp đồng Trên cơ sở đó, rút ra nhận định, quan điểm, khái niệm cơ bản và nêu bật ý nghĩa của loại hợp đồng này 1.1 Dự án đầu tƣ bất động sản và các hình thức huy động vốn đầu tƣ bất động sản 1.1.1 Dự án đầu tư bất động sản 15 Dự án đầu tư bất động sản là một... huy động vốn với từng hình thức huy động vốn cụ thể giúp cho việc thực hiện được hiệu quả Tuy nhiên, trên 24 thực tế chủ đầu tư có thực hiện đúng như vậy không thì lại là một vấn đề khác 1.2 Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tƣ bất động sản 1.2.1 Khái niệm hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản Theo quy định của NĐ 71 thì chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư. .. chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư Từ khái niệm dự án đầu tư và khái niệm đầu tư bất động sản , có thể đưa ra khái niệm dự án đầu tư bất động sản như sau: Dự án đầu tư bất động sản là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tạo dựng tài sản là BĐS mua, bán, khai thác và cho thuê, cho thuê mua, tiến hành hoạt động dịch vụ BĐS, hoạt động đầu tư BĐS nhằm mục đích sinh lời và... hóa việc huy động vốn để xây dựng nhà ở bằng “các nguồn khác” như sau: “Trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (chủ đầu tƣ cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì chỉ được huy động vốn theo các hình thức sau đây: Một là, ký hợp đồng vay vốn của các... vốn để đầu tư xây dựng nhà ở Tuy nhiên, quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý của các bên tham gia hợp đồng này chưa được đề cập rõ trong các quy định về dân sự, đầu tư, nhà ở, kinh doanh bất động sản nên không tránh khỏi rủi ro cho các bên tham gia góp vốn hay hợp tác đầu tư Do vậy, để tìm hiểu những vấn đề pháp lý cơ bản của HĐGV trong dự án đầu tư BĐS, trước tiên chúng ta sẽ cùng tìm hiểu về dự án đầu tư. .. án thì chủ đầu tư cấp I được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II Trong trường hợp chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I thì chỉ được ký hợp đồng huy động vốn sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, có thỏa thuận trong hợp đồng về việc chủ đầu tư cấp II... nhà ở công vụ) Như vậy, dự án đầu tư BĐS ở đây có thể hiểu đó chính là dự án phát triển nhà ở thương mại được quy định trong Luật Nhà ở năm 2005 1.1.2 Các hình thức huy động vốn đầu tư bất động sản Trước khi NĐ 71 có hiệu lực thì việc huy động vốn của chủ đầu tư dự án KDBĐS cũng đã được thực hiện dưới rất nhiều hình thức đa dạng và phức tạp Chủ đầu tư có thể nghiên cứu đủ mọi cách để huy động được vốn. .. có 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài; doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoạt động đầu tư tại Việt Nam theo quy định của Luật Đầu tư năm 2005 Ba là, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Hợp tác xã năm 2003[11] Không phải bất kỳ đối tư ng nào cũng có thể trở thành chủ đầu tư của các dự án xây dựng nhà mà pháp luật chỉ... là, ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tƣ với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân . giao kết và thực hiện hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam. Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam. . MỞ ĐẦU 10 Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 15 1.1. Dự án đầu tư bất động sản và các hình thức huy động vốn đầu tư bất động sản. trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam. - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng góp vốn trong đầu tư bất động sản ở Việt Nam và thực trạng tình hình giao kết hợp đồng góp vốn