ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHÙNG THỊ THU HÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2013 2 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHÙNG THỊ THU HÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 603850 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ Hà Nội – 2013 3 MỤC LỤC Trang Lời cam đoan Mục lục Danh mục các chữ viết tắt LỜI NÓI ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 6 1.1. Môi giới bất động sản 6 1.1.1. Khái niệm về môi giới bất động sản 6 1.1.2. Đặc trưng của môi giới bất động sản 11 1.1.3. Vai trò của môi giới bất động sản 14 1.2. Quan niệm về pháp luật môi giới bất động sản 19 1.2.1. Sự cần thiết của pháp luật về môi giới bất động sản 19 1.2.2. Những nội dung cần phải có của pháp luật về môi giới bất động sản 23 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 28 2.1. Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam 28 2.1.1. Chủ thể môi giới bất động sản 28 2.1.2. Sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản đối với quan hệ hợp đồng môi giới bất động sản 44 2.1.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới bất động sản 49 2.1.4. Quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản 60 4 2.2. Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam và những vấn đề pháp lý đặt ra 65 2.2.1. Tình hình hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 65 2.2.2. Nguyên nhân của thực trạng môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 77 2.2.3. Đánh giá chung về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 82 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 88 3.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản 88 3.1.1. Ban hành bộ quy tắc ứng xử về đạo đức của nhà môi giới bất động sản 88 3.1.2. Sửa đổi các quy định về đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản 91 3.1.3. Quy định về chế tài đối với hành vi vi phạm hành chính của cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản 92 3.2. Giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 93 3.2.1. Xây dựng và hoàn thiện các thể chế hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 93 3.2.2. Phát triển và tạo lập bất động sản cho thị trường 95 3.2.3. Phát triển các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản khác để hỗ trợ cho hoạt động môi giới bất động sản 98 3.2.4. Đổi mới sự quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 101 KẾT LUẬN 105 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 107 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT LKDBĐS : Luật kinh doanh bất động sản BĐS : Bất động sản 1 LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh không chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư trong và ngoài nước mà còn của rất nhiều người dân trong xã hội bởi tính hấp dẫn về lợi nhuận cao do hoạt động kinh doanh này mang lại. Tuy nhiên, bên cạnh đó hoạt động kinh doanh nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ gây thiệt hại lớn về vật chất cho các nhà đầu tư mà còn để lại những hậu quả nặng nề về mặt xã hội, tâm lý…và làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư. Các rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản làm cho nhiều công ty, nhiều nhà đầu tư phá sản. Một nguồn vốn lớn của xã hội bị “ đóng băng” và khó có khả năng thu hồi. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động không chỉ của ngành ngân hàng mà còn của nhiều ngành sản xuất quan trọng khác của đất nước như xây dựng, vật liệu xây dựng…Hơn nữa, hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động vô cùng phức tạp do thị trường bất động sản mang tính phân khúc, tính địa phương chịu tác động của chính sách, pháp luật, đặc điểm tâm lý, truyền thống và thị hiếu của người dân.v.v Điều này lại càng làm gia tăng tính rủi ro của hoạt động kinh doanh bất động sản. Để giải thiểu rủi ro và bảo toàn đồng vốn đầu tư, ở các nước phát triển đã ra đời loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của các chủ đầu tư, kinh doanh bất động sản. Cùng với việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, trong xã hội Việt Nam cũng đã xuất hiện một lớp người chuyên đứng ra làm trung gian môi giới đối với các giao dịch bất động sản. Đội ngũ này đã góp phần tích cực vào sự sôi động của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hoạt 2 động môi giới trong thị trường bất động sản nước ta trong thời gian qua cũng đã bộc lộ nhiều điểm bất cập. Đó là việc các tổ chức, cá nhân hoạt động còn mang tính tự phát, thiếu tính chuyên nghiệp. Các quy định về môi giới bất động sản cũng mới ra đời kể từ khi KDBĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành. Do vậy, thực tiễn áp dụng các quy định về môi giới bất động sản cũng không tránh khỏi những khó khăn, trở ngại. Để khắc phục những trở ngại này thì việc hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản là rất cần thiết. Tuy nhiên, muốn đưa ra các giải pháp hoàn thiện rất cần có sự nghiên cứu, đánh giá một cách đầy đủ, toàn diện quy định pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn áp dụng để có thể nhận ra chính xác, cụ thể những khiếm khuyết, tồn tại. Với ý nghĩa đó, tôi lựa chọn đề tài “Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ Luật học của mình. 2. Tình hình nghiên cứu Việc nghiên cứu và xây dựng một thị trường bất động sản với các thể chế của nó đối với các nước có nền kinh tế thị trường phát triển không còn là vấn đề mới. Song ở Việt Nam do thị trường bất động sản hình thành còn sơ khai nên công việc này mới chỉ được quan tâm nghiên cứu chủ yếu ở mức độ nhất định trong một số công trình nghiên cứu, hội thảo, hội nghị liên quan như: - Dự án VIE/97/016 về Đề án phát triển thị trường bất động sản do Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực hiện dưới sự bảo trợ của Chương trình phát triển Liên Hợp quốc. - Thị trường bất động sản – Lý luận và thực tiễn ở Việt Nam của PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.s Trần Nguyên Nam do Nhà xuất bản Tài chính ấn hành năm 2003. Tuy nhiên, nội dung của các công trình nghiên cứu trên chủ yếu đề cập những vấn đề về thị trường bất động sản nói chung dưới góc độ kinh tế. 3 Liên quan đến pháp luật về môi giới bất động sản có luận văn thạc sỹ luật học Đặng Văn Được (2005). Tuy nhiên, luận văn này được hoàn thành trước khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được ban hành. Sách chuyên khảo “ Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam” của tiến sỹ Doãn Hồng Nhung do Nhà xuất bản lao động-xã hội phát hành năm 2010. Tuy nhiên, công trình này nghiên cứu khi thị trường bất động sản đang rất phát triển, hoạt động môi giới diễn ra tấp nập. Chính vì vậy, trong luận văn này tôi sẽ tập trung nghiên cứu những quy định mới của pháp luật về môi giới bất động sản, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và giải pháp cho nhà môi giới khi thị trường bất động sản “đóng băng” như hiện nay. 3. Mục đích của việc nghiên cứu Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận và thực tiễn về môi giới bất động sản dưới góc độ pháp lý và vai trò của nó đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta hiện nay, qua đó góp phần hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài - Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các vấn đề lý luận và các quy định pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn áp dụng các quy định môi giới bất động sản ở Việt Nam, hướng đi cho các nhà môi giới trong giai đoạn thị trường bất động sản đang bị đóng băng như hiện nay… - Phạm vi nghiên cứu của luận văn Trong phạm vi một luận văn thạc sỹ luật học, tác giả không đặt vấn đề nghiên cứu tất cả những vấn đề có liên quan đến môi giới bất động sản mà chỉ tập trung làm rõ một số nội dung như sau: 4 Chứng minh sự ra đời và hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản là một tất yếu khách quan. Phân tích các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam có liên quan đến môi giới bất động sản Đưa ra nhận xét về các quy định của pháp luật Việt Nam đối với môi giới bất động sản và đề xuất một số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản nhằm góp phần xây dựng một hành lang pháp lý phù hợp cho môi giới bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển và hoạt động có hiệu quả, lành mạnh. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu được sử dụng Luận văn sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác- Lê nin làm cơ sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu. Trong quá trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng một số phương pháp sau: - Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phân tích các sự kiện, hiện tượng pháp lý đơn lẻ và tổng hợp những kinh nghiệm về môi giới bất động sản phát sinh trong cuộc sống. - Phương pháp phân tích quy phạm: Phân tích các quy phạm pháp luật thực định làm sáng tỏ những điểm hợp lý, hạn chế cũng như mối quan hệ với các quy định khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam có liên quan đến môi giới bất động sản. - Phương pháp so sánh pháp luật: So sánh pháp luật Việt Nam với một số nước có đặc điểm tương đồng. 6. Ý nghĩa của việc nghiên cứu Các kết quả nghiên cứu và một số kiến nghị của đề tài có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu luật học, 5 đồng thời có thể có giá trị tham khảo đối với các cơ quan lập pháp, hành pháp và tư pháp. 7. Bố cục của luận văn Ngoài Lời nói đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được chia làm ba chương. Chương 1: Những vấn đề lý luận về môi giới bất động sản và pháp luật về môi giới bất động sản. Chương 2: Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo và bạn bè, đồng nghiệp đã đóng góp ý kiến, nhiệt tình giúp đỡ để tôi hoàn thành luận văn thạc sỹ này. Dù đã rất cố gắng, song như đã trình bày, vấn đề môi giới bất động sản còn rất mới mẻ đối với Việt Nam và do thời gian có hạn nên luận văn sẽ không tránh khỏi những khiếm khuyết nhất định. Rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo, các bạn đồng nghiệp và những người quan tâm đến luận văn này. [...]... của pháp luật Môi giới bất động sản là một trong các loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản LKDBĐS chỉ đưa ra những quy định chung nhất để hành hành nghề môi giới bất động sản như: nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản; quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản; chứng chỉ môi giới bất động sản (Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức 26 về môi giới, ... hoạt động trong lĩnh vực này, do các đạo luật được ban hành tương đối độc lập, nên đôi khi không tránh khỏi sự mâu thuẫn 27 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam Sự ra đời của LKDBĐS đã đánh dấu một bước phát triển mới về môi giới bất động sản ở Việt Nam và định hướng cho môi giới bất động sản. .. Kinh doanh bất động sản không đưa ra khái niệm cụ thể về môi giới bất động sản, tuy nhiên căn cứ vào một số quy định của Luật có thể đưa ra khái niệm về môi giới bất động sản như sau: Môi giới bất động sản là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, theo đó tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian ( gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản ( gọi... được môi giới) trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản Từ khái niệm trên có thể thấy rằng chủ thể của quan hệ môi giới bất động sản gồm bên môi giới và bên được môi giới, trong đó bên môi giới phải là tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh có chứng chỉ môi giới bất động sản để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. .. động sản tăng cao, tức là thị trường bất động sản phát triển sôi động thì kéo theo sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản Ngược lại, khi thị trường bất động sản 11 “đóng băng” thì hoạt động môi giới bất động sản trầm lắng do nhu cầu về mua - bán giảm sút Thứ nhất, môi giới bất động sản là hoạt động trung gian nhằm mục đích sinh lợi Môi giới bất động sản là việc một người đứng ra chắp nối... hoạt động môi giới trên thị trường bất động sản ở Việt Nam phải dựa vào các luật như Luật Doanh nghiệp, Luật Doanh nghiệp nhà nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật Hợp tác xã, Luật Thương mại…Tình trạng này cho thấy pháp luật điều chỉnh đối với chủ thể hoạt động môi giới bất động sản mang tính tản mạn, nhiều khi không xác định được tổ chức, cá nhân nào đó có phải là người môi giới bất động sản. .. hoạt động môi giới bất động sản cần thiết phải có một “ hành lang pháp lý” chặt chẽ, đồng bộ, rõ ràng và minh bạch để đưa hoạt động này vào khuôn khổ quảy lý của Nhà nước và góp phần lành mạnh hóa hoạt động của thị trường bất động sản 1.2.2 Những nội dung cần phải có của pháp luật về môi giới bất động sản Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản là tổng thể các quy phạm pháp luật do nhà nước ban... chức có chứng chỉ môi giới bất động sản Điều kiện đối với cá nhân: Một là, có giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; Hai là, có chứng chỉ môi giới bất động sản Như vậy, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải tuân thủ các quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Thông qua hoạt động môi giới, nhà môi giới tìm hiểu... nhu cầu mua, bán bất động sản Trên cơ sở nâng cao nhận thức về pháp luật kinh doanh bất động sản, họ sẽ có hành vi ứng xử tuân thủ pháp luật trong hoạt động kinh doanh; Thứ tư, vai trò môi giới bất động sản đối với xã hội Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch bất động sản nào trên thị trường... tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định 18 Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp,các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội 1.2 Quan niệm về pháp luật môi giới bất động sản 1.2.1 Sự cần thiết của pháp luật về môi giới bất . lý luận về môi giới bất động sản và pháp luật về môi giới bất động sản. Chương 2: Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam. Chương. VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 6 1.1. Môi giới bất động sản 6 1.1.1. Khái niệm về môi giới bất động sản 6 1.1.2. Đặc trưng của môi giới bất động. của pháp luật về môi giới bất động sản 23 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 28 2.1. Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt