Đang tải... (xem toàn văn)
Tài liệu tham khảo Định giá đất đai và phát triển thị trường đất đai ở Việt nam
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Lời mở đầu Đất nớc ta đang trong giai đoạn thực hiện công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nớc, công cuộc xây dựng và phát triển yêu cầu phải đợc tập trung mọi nguồn lực của đất nớc. Các nguồn lực phải đợc sử dụng một cách đầy đủ, hợp lý và hiệu quả nhằm đảm bảo cho nền kinh tế tăng trởng, phát triển bền vững, tạo cơ sở để thực hiện mục tiêu dân giàu nớc mạnh, xã hội công bằng văn minh. Một trong những nguồn lực quan trọng đối với mỗi quốc gia đó là đất đai, bởi đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống. Trớc tiên đất đai sẽ khẳng định phần chủ quyền lãnh thổ của mỗi quốc gia. Đất đai của nớc ta ngày nay là thành quả của quá trình đấu tranh dựng nớc và giữ nớc lâu dài với biết bao cuộc chiến tranh với những đế quốc xâm lợc hùng mạnh, đất đai đã thấm đẫm biết bao mồ hôi, máu xơng của các thế hệ ngời Việt Nam. Do vậy, đất đai là tài sản chung của dân tộc, nó phải đợc quản lý và sử dụng đầy đủ hợp lý, hiệu quả vì lợi ích của toàn xã hội. Chúng ta thử hình dung nếu ở Việt Nam nói riêng và trái đất nói chung loài ngời sẽ ra sao khi không có đất bởi vì mọi sự tồn tại và tiến triển của loài ngời đều diễn ra trên mặt đất, nó là t liệu sản xuất đặc biệt và tính chất đặc tr- ng không giống bất kỳ t liệu sản xuất nào, là tài nguyên có giới hạn về số l- ợng, cố định về vị trí trong không gian. Đất đai không chỉ cần thiết cho sự tồn tại và phát triển của loài ngời mà trên phơng diện kinh tế đất đai có thể trực tiếp hay gián tiếp tạo ra của cải vật chất có ý nghĩa hết sức quan trọng. Song cũng từ đặc điểm của đất đai là sản phẩm có tính cố định về vị trí, có hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng cho nên các quan hệ sở hữu sử dụng và sở hữu đất đai ngày nay càng phức tạp. Hiến pháp 1993 đã xác định: Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, và tại Điều 12 của Luật đất đai dã qui định: Nhà nớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thờng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 thiệt hại về đất khi thu hồi đất, Chính phủ qui định khung giá các loại đất đối với từng vùng và từng thửa đất theo thời gian. Vì đất đai cũng có giá trị sử dụng và giá trị đồng thời cũng đợc coi là một dạng tài sản trong phơng thức tích luỹ của cải vật chất đợc thừa kế hoặc trao đổi nên nó đợc ngầm xem nh một loại hàng hoá đặc biệt: con ngời khó có thể tác động vào nó để chế biến theo một mẫu mã, một kích thớc thống nhất do con ngời đặt ra mà bản thân nó đợc hình thành tự nhiên qua hàng triệu năm. Trong quá trình sử dụng, về cơ bản không những nó bị hao mòn mà nhiều trờng hợp qua sử dụng giá trị của đất còn đợc tăng lên do vậy thị trờng đất đai khác với những thị trờng các loại hàng hoá khác. Bất kỳ sự chuyển nhợng một mảnh đất nào trong thực tế cũng gắn liền với giá cả nhất định, tuy nhiên việc xác định giá trị của đất là rất phức tạp không giống nh việc xác định giá trị các loại hàng hoá khác. Do vậy vấn đề đặt ra với Nhà nớc là làm sao tạo ra đợc một mặt bằng giá đất trên phạm vi cả nớc. Để giải quyết hợp lý công tác quản lý bất động sản, tạo điều kiện vững chắc cho việc khắc phục mọi tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất đai, xoá bỏ thị trờng ngầm về kinh doanh nhà đất, việc xác định giá đất là cần thiết và luôn đợc hoàn chỉnh. Xuất phát từ nhu cầu thực tế để nâng cao chất lợng trong công tác định giá đất, xây dựng hệ thống hồ sơ thống nhất phục vụ cho công tác quản lý đất đai, cùng các ngành liên quan trong cả nớc để làm sáng tỏ vấn đề về giá đất, định giá đất . ý nghĩa nghiên cứu đề án. Giá đất là một vấn đề hết sức quan trọng trong giai đoạn hiện nay, giá đất không chỉ là công cụ để Nhà nớc thực hiện quản lý và ngời sử dụng tiếp cận với thị trờng mà còn là căn cứ đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai , để ngời sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và để Nhà nớc điều chỉnh các quan hệ đất đai theo qui định và Pháp luật . Thực trạng giá đất là cơ sở khoa học , xác định các mức giá cho các quan hệ đất đai nh xác định giá cho thuê , cầm cố, thế chấp, chuyển quyền sử dụng Trên thực tế hầu hết các địa phơng trong cả nớc khi xác định giá các loại đất của địa phơng mình, tuy có dựa trên cơ sở giá thị trờng, nhng cha nắm đợc Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 các phơng pháp định giá khoa học, nên giá đất ban hành còn quá thấp so với giá ngoài thị trờng tại thời điểm áp dụng. Vì vậy, nghiên cứu công tác định giá đất để từ đó xác định các yếu tố và mức độ ảnh hởng của chúng trong việc xác định giá đất trong mọi trờng hợp, từ đây ta có thể nắm những cái đợc cũng nh cha đ- ợc trong vấn đề này để một phần nào đó hoàn thiện hơn trong công tác xác định giá đất và định giá đất . Mục đích nghiên cứu. Nghiên cứu tìm hiểu giá đất theo qui định của Nhà nớc và giá đất biến động trên thị trờng tại các đô thị từ đó phân tích các yếu tố ảnh hởng tới sự biến động giá đất nhằm góp phần xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lợi và mặt bằng giá thị trờng trong quá trình quản lý đất đai , tạo điều kiện tăng nguồn thu ngân sách Nhà nớc , đảm bảo công bằng xã hội . Phơng pháp nghiên cứu. Phơng pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử là phơng pháp nghiên cứu xuyên suốt và bao trùm của các khoa học. Vì vậy trong quá trình nghiên cứu đề án này có sử dụng phơng pháp trên để làm cơ sở nền tảng trong phơng pháp luận nghiên cứu của mình. Ngoài ra còn có khác phơng pháp khác nh: Tham khảo về giá, khung giá các loại đất rồi so sánh với giá thực tế của thị trờng. Những yếu tố tất nhiên sẽ ảnh hởng đến giá đất bên cạnh đó nghiên cứu những yếu tố mới làm ảnh hởng: nh Luật sửa đổi bổ sung về Đất đai, Quy hoạch của thành phố . Đối tợng, phạm vi nghiên cứu đề án. - Đất đợc nghiên cứu ở đây là đất nói chung ở Việt Nam nhng đề án đặc biệt chú trọng đến đất đai ở đô thị, bởi vì các đô thị có sự biến động về đất đai lớn nhất và nhiều nhất. - Nghiên cứu về giá đất và công tác định giá đất từ năm 1995 trở lại đây. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Chơng I: Cơ sở lý luận về định giá đất đai I- Khái niệm về định giá đất và vai trò của nó trong việc phát triển thị trờng đất đai 1. Khái niệm về định giá Định giá là việc quy định về giá mua, giá bán tài sản hàng hoá, dịch vụ của cơ quan có thẩm quyền của nhà nớc theo trình tự và thủ tục nhất định. Định giá đất là xác định và ớc tính về mặt giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng đã đợc xác định tại một thời điểm cụ thể. Đất đai là một tài sản đặc biệt: ở nguồn gốc tạo thành, có các thuộc tính: hạn chế về số lợng, không đồng nhất, không thay thế, cố định về vị trí và vĩnh cửu. Ngoài ra đất đai luôn có một khả năng sinh lợi tronh quá trình sử dụng, nếu biết khai thác và sử dụng hợp lý thì giá trị của đất không những không mất đi mà còn có xu hớng tăng lên. Do vậy nguyên tắc định giá đất ngoài những đặc điểm chung và giống nh định giá các tài sản thông thờng khác nó còn chịu ảnh hởng của các yếu tố không gian, thời gian, tính pháp lý, hơn nữa còn chứa đựng cả các yếu tố về tâm lý xã hội nên chỉ có thể ớc tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ nh khi định giá các tài sản thông thờng. Nh vậy, bản chất của định giá đất là xác định giá trị các yếu tố tự nhiên cấu thành và kinh tế xã hội ảnh hởng tác động tới đất đai. Các yếu tố tự nhiên cấu thành bao gồm: vị trí của khu đất ( vị trí tuyệt đối là toạ độ thực của khu đất và vị trí tơng đối là ví trí so sánh với những khu đất khác). Địa hình vùng lân cận và diện tích của khu đất. Hình thức, khích thớc và hớng của khu đất cần đáng giá. Hiện trạng cở sở hạ tầng kỹ thuật xung quanh khu đất. đặc điểm thổ nhỡng, địa hình, địa chất, thuỷ hệ, đồ phì Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 của bản thân khu đất. Các điểm thuận lợi và nguy cơ rủi ro đe doạ khác của điều kiện tự nhiên. Các yếu tố về kinh tế xã hội gồm : Quan hệ cung cầu về đất và hiện trạng sử dụng đất. Các mức giá đất trên thị trờng hiện tại. Chủ trơng chính sách và tình hình phát triển kinh tế xã hội của khu đất. Tỉ lệ lãi suất ngân hàng, tỉ lệ lạm phát, thu nhập của đấ dân chúng. Quy hoạch sử dụng đất, quy định về xây dựng kiến trúc không gian khu vực. Chính sách về các loại thuế, mức thuế hiện hành có liên quan. Tình trạng pháp lý của khu đất ( hồ sơ, văn tự giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất ). Đặc điểm khu dân c tình trạng mội trờng và dân số khu vực. Trình độ nhận thức, tâm lí tập quán của ngời dân, an ninh trật tự xã hội ảnh hởng đến ngời sử dụng đất. 2. Vai trò của định giá trong phát triển thị trờng đất đai II- Cơ sở hình thành giá đất đai 1. Cơ sở lý luận hình thành giá đất a. Cơ sở lý luận về giá trị, giá cả . Cơ sở lý luận về giá trị của trờng phái kinh tế chính trị cổ điển Anh - đại diện là William Petty, Adam Smith, David Ricardo. W.Pety có ý định đo giá trị bằng hai đơn vị lao động và đất đai. Ông nêu ra câu nói nổi tiếng: Lao động là cha, còn đất đai là mẹ của mọi của cải. A.Smith phân biệt đợc giá trị sử dụng và giá trị trao đổi, hơn nữa, ông đã cho rằng Lao động là thớc đo thực tế của giá trị. D.Ricardo: Lý luận giá trị chiếm vị trí quan trọng trong hệ thống quan điểm của ông. Ông định nghĩa Giá trị của hàng hoá hay số lợng của một hàng hoá nào khác mà hàng hoá trao đổi là do số lợng lao động tơng đối, cần thiết để sản xuất ra hàng hoá đó quyết định chứ không phải do khoản thởng lớn hay nhỏ trả cho công lao động, nguyên lý chủ yếu quyết định của ông là thời gian lao động quyết định giá trị. Cũng nh A.Smith, W.Petty, D.Ricardo, C.Mac lấy lao động làm thớc đo giá trị của hàng hoá. Theo C.Mac giá trị của hàng hoá là lao động của ngời Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá. Cái gì không do kinh doanh kết tinh thì không có giá trị. Trên cơ sở lý luận về giá trị, theo C.Mac giá trị là cơ sở kinh tế của giá cả thị trờng xét trên phạm vi xã hội. Vì trong một không gian và thời gian xác định, tổng lợng lao động là một đại lợng xác định. Chỉ có từng mặt hàng thì giữa giá trị và giá cả thị trờng có sự khác nhau. Sự khác nhau này do các nguyên nhân: Cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, cung cầu, tâm lý khách hàng . Về cơ sở lý luận, giá trị và giá cả của đất đã đợc bàn cãi nhiều trong lịch sử, có 3 trờng phái tiêu biểu: - Tr ờng phái cổ điển và tân cổ cho rằng : giá đất nông nghiệp phụ thuộc vào 2 yếu tố chính, đó là: + Độ mầu mỡ của đất. + Vị trí địa lý của lô đất (chủ yếu là khoảng cách từ lô đất đến các trung tâm tiêu thụ sản phẩm). C.Mac đã kế thừa trờng phái này, hoàn thiện nó và đề ra quan điểm về giá trị đất nông nghiệp, định ra các loại địa tô. Trên cơ sở xác định rõ khái niệm về giá trị đất nông nghiệp các nhà kinh tế tân cổ đã tiếp tục nghiên cứu về giá đất đô thị. Đối với đất đô thị độ phì nhiêu của đất không phải chiếm vị trí hàng đầu mà là vị trí địa lý, không gian thời gian và các điều kiện hạ tầng kỹ thuật xã hội. - Tr ờng phái lý thuyết cho rằng : Giá đất đô thị phụ thuộc chủ yếu vào thu nhập xã hội, mạng lới giao thông và cơ cấu quy hoạch đô thị. - Tr ờng phái kinh nghiệm : theo trờng phái này giá trị và giá cả đất đô thị là do thị trờng xác định. Giá đất lệ thuộc vào rất nhiều vào quan hệ cung cầu. Mặc dù ngời mua và ngời bán đất không có nhiều kiến thức về lý luận giá trị và giá cả song thông qua thị trờng họ tự định giá. Đối với nớc ta, quan điểm đất đai có giá lần đầu tiên đợc Nhà nớc chính tức ghi nhận tại Điều 12 - luật đất đai 1993.Tuy nhiên, khi đề cập tới các vấn đề liên quan đến các phạm trù giá trị, pháp luật đất đai hiện hành chỉ ghi Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 nhận sự hiện diện của giá trị quyền sử dụng đất trong các quan hệ chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn của ngời đợc Nhà nớc giao đất hoặc cho thuê đất. Từ đó, để phục vụ mục đích định giá đất, giả thiết đất đai chỉ có giá trị khi nó đã đợc khai thác sử dụng (khai thác trực tiếp và khai thác gián tiếp) và giá trị đất đai chính là giá trị quyền sử dụng đất. Do vậy, có thể coi giá trị đất đai là lao động xã hội tất yếu kết tinh trong sản phẩm đất đai đó. b. Địa tô - căn cứ hình thành giá đất. Khi nghiên cứu thị trờng đất nông nghiệp và việc hình thành đất nông nghiệp thì các nhà kinh tế đều không bỏ qua phạm trù địa tô t bản hoá của Mác để đa ra công thức xác định giá đất nông nghiệp về mặt lý thuyết. Phân tích quan hệ phân phối trong việc sử dụng đất đai phải xuất phát từ phân tích lợi nhuận thu đợc trong quá trình đầu t vào đất đai. Lợi nhuận của việc sử dụng đất đợc Mác nghiên cứu công phu dựa trên việc phân tích phạm trù địa tô. Mác chia địa tô thành hai loại: địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối. Trong đó địa tô chênh lệch gồm hai loại: địa tô chênh lệch I và II, là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân. Bất kỳ ở đâu có địa tô thì địa tô chênh lệch cũng đều xuất hiện và cũng theo các quy luật nh địa tô trong nông nghiệp. Đối với đất dùng vào việc xây dựng thì A.Smith đã từng chứng minh rằng địa tô của chúng cũng nh địa tô của tất cả những mảnh đất phi nông nghiệp đều dựa trên cơ sở của địa tô nông nghiệp, loại địa tô này có một số đặc trng sau: Vị trí có ảnh hởng hơn hẳn địa tô chênh lệch (đối với những vùng đất dùng vào việc xây dựng các đô thị thì ảnh hởng này rất lớn). Loại địa tô này nêu bật tính chất thụ động hoàn toàn của địa chủ mà tất cả tính năng động chỉ là ở chỗ bóc lột sự tiến bộ của xã hội. Đặc trng của loại đô thị này là tạo u thế của giá cả độc quyền trong nhiều trờng hợp, đặc biệt là trong việc bóc lột những ngời cùng khổ (vì sự cùng khổ là một nguồn lợi lớn đối với bọn chủ cho thuê nhà) và là quyền lực vô hạn do quyền sở hữu ruộng đất mang lại. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Địa tô đất xây dựng tăng lên không phải là tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của t bản cố định sát nhập vào đất, bám dễ vào đất hoặc dựa trên mảnh đất nh thờng hợp tất cả những việc trong kho tàng, nhà máy, bến tầu . Qua đó có thể coi địa tô đất xây dựng là loại địa tô đặc trng của đất đô thị. Địa tô tuyệt đối: hình thành khi xét vấn đề địa tô trên quy mô toàn xã hội trong đó có quy luật giá thị trờng, là quy luật chủ yếu chi phối các thành quả đầu t vào đất đai, nó là lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung. ở n- ớc ta không có chế độ t hữu về đất đai, Nhà nớc đứng ra điều tiết để định h- ớng cơ cấu đầu t vào các khu vực kinh tế. Vì vậy địa tô tuyệt đối hầu nh không tồn tại. Khi nghiên cứu về địa tô Mác đã chỉ ra rằng đất đai do thiên nhiên tạo ra vì vậy không có giá trị. Giá cả của đất đai nó chỉ là sự phản ánh đơn thuần số địa tô đợc tính toán theo phơng thức sản xuất t bản chủ nghĩa. Do đó không chỉ các thửa đất đang sử dụng mới có giá mà cả những thửa đất cha sử dụng cũng có giá, giá đó phản ánh khả năng mang lại địa tô trong tơng lai. Có thể thấy: giá đất không tham gia trực tiếp vào giá cả sản xuất mà chỉ đợc cấu thành trong chi phí sản xuất cá biệt của ngời sử dụng đất. Địa tô là một khoản thu nhập do ngời sử dụng đất mang lại, vì thế để có đợc địa tô ta phải bỏ tiền ra mua đất và quá trình t bản hoá địa tô chính là giá đất (giá là bội số của địa tô). 2. Cơ sở lý luận về định giá Định giá hay còn gọi là thẩm định là hoạt động chuyên môn thuần tuý. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển của sản xuất hàng hoá. Hiện nay, hoạt động định giá tại nhiều nớc trên thế giới đã trở thành một dịch vụ phổ biến và là công cụ cần thiết đối với Nhà nớc trong vận hành kinh tế thị trờng. ở Việt nam, hoạt động định giá tuy đã có từ lâu nhng bị chi phối bởi ý chí của Nhà nớc thông qua công tác kế hoạch hoá về giá các loại sản phẩm thuộc tất cả các khu vực sản xuất của nền kinh tế. Vì vậy hoạt động định giá chủ yếu là thụ động. Từ năm 1993 trở lại đây, khi nền kinh tế chuyển sang Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 vận hành theo cơ chế thị trờng và theo định hớng XHCN thì hoạt động định giá bớc đầu đợc sắp xếp lại và tổ chức hoạt động theo đúng vai trò và chức năng của nó. ở nớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Vì vậy, định giá đất đợc hiểu là sự ớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã đợc xác định. 3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất Khi nghiên cứu thị trờng đất và việc hình thành giá đất, các nhà kinh tế thờng không bỏ qua công trình nghiên cứu địa tô của C.Mac. Xuất phát từ định nghĩa giá cả đất đai là địa tô đợc t bản hoá của ông, các nhà kinh tế ngày nay đã đa ra công thức xác định về mặt lý thuyết giá cả đất đai căn cứ mức độ địa tô và lãi suất ngân hàng nh sau : Địa tô Giá cả đất đai = ------------------------------------- Tỷ suất lợi tức ngân hàng Nghĩa là sau khi bán đất, chủ ruộng mất quyền sở hữu đất nhng đợc sở hữu một khoản lợi tức Ngân hàng tơng đơng số địa tô thu đợc khi còn là chủ ruộng . Trong hội thảo về thị trờng đất do tổ chức Nông nghiệp và lơng thực thế giới (FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch nhà nớc tổ chức tại Hà Nội tháng 1-1993 trong khuôn khổ dự án TCP/ VIE/ 2252 cũng giới thiệu một công thức tính giá đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng : Yt Giá đất = --------------------------- ( 1+ i ) t Trong đó với Yt = Rt . Qt - Ct Y: Thu nhập trên một héc-ta trong năm (còn gọi là thu nhập kỳ vọng) R : Giá sản phẩm Q : Sản lợng thu hoạch ( sản lợng đầu ra ) trong năm Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 C : Chi phí bỏ ra trong năm t : Thời gian i : Tỷ suất lợi tức ngân hàng Thí dụ : Nếu đất đợc cho thuê trong vòng 20 năm thì giá trị đất để xác định mức giá cho thuê đất trong vòng 20 năm P sẽ là : Y 1 Y 2 Y 20 P = Y 0 + ----------- + ---------- + . + ------------ (1+i ) ( 1+i ) 2 ( 1+i ) 20 Tuy nhiên do đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là cống vật của thiên nhiên ban cho con ngời nên tất cả các quốc gia đều đánh thuế đất (Thuế sử dụng đất), và nh vậy thuế đất sẽ ảnh hởng đến giá đất . Trong tròng hợp thuế đất (T) do ngời thuê đất, tức ngời sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ đợc điều chỉnh nh sau : - Thu nhập không có thuế : Y = RQ - C - Thu nhập có thuế : Y = RQ - C - T Và lúc đó giá trị đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất sẽ là: Y 1 - T 1 Y 2 - T 2 Y t - T t P = ( Y 0 - T 0 ) + ------------- + -------------- + + ------------- ( 1+ i ) ( 1+ i ) 2 ( 1 + i ) 20 Nh vậy thuế đất sẽ làm giảm thu nhập của ngời sử dụng đất và làm giảm giá đất. Hay nói cách khác, giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho thuê đất cần phải loại trừ yếu tố thuế đất. Xu hớng của nhiều nớc kinh tế phát triển là giảm, thậm chí bãi bỏ thuế đất trong nông nghiệp. Trong trờng hợp đó đóng góp cho thu nhập quốc dân đã chuyển từ nông nghiệp sang công nghiệp chế biến. ở Nhật Bản khi bắt đầu công nghiệp hoá (cuối thế kỷ 19) thuế đất thu tới 3% giá trị xấp xỉ 30% thu nhập từ mảnh đất canh tác và là nguồn thu chính của Chính phủ để hiện đại hoá và công nghiệp hoá đất nớc. Từ các công thức lý thuyết về giá đất nêu trên có thể rút ra công thức khái quát xác định cho thuê đất nh sau : Giá cho thuê đất = Thuế đất (thuế sử dụng đất) + Tỷ lệ phân chia hoa lợi (thu nhập). Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 [...]... và phát triển thị trờng đất đai ở việt nam I- Phơng pháp định giá đất đai áp dụng ở việt nam ở nớc ta, công tác xác định giá đất còn mới mẻ, Chính phủ xác định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo thời gian Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng căn cứ vào khung giá đất của chính phủ thành lập bảng giá đất cho địa phơng mình * Đối với tình hình giá đất đô thị a Giá trị và giá đất đô thị: ... Cơ sở khoa học hình thành giá đất 9 III- phơng pháp định giá đất đai 13 1 Bản chất giá đất 13 2 Sự cần thiết phải định giá đất: .13 3 Phơng pháp định giá đất trên thế giới: 14 4 Phơng pháp xác định giá đất ở Việt Nam .18 5 Phơng pháp xác định giá đất đô thị .18 IV- các bớc tiến hành khi định giá đất đai 22 Chơng II- Định giá đất đai và phát triển thị. .. Trang Lời mở đầu 1 Chơng I: Cơ sở lý luận về định giá đất đai 4 I- Khái niệm về định giá đất và vai trò của nó trong việc phát triển thị trờng đất đai .4 1 Khái niệm về định giá .4 2 Vai trò của định giá trong phát triển thị trờng đất đai 5 II- Cơ sở hình thành giá đất đai .5 1 Cơ sở lý luận hình thành giá đất .5 2 Cơ sở lý luận về định giá ... thuế đất (thuế sử dụng đất) và mức cung cầu về đất tại địa phơng (vùng) III- phơng pháp định giá đất đai * Giá đất 1 Bản chất giá đất Giá đất còn là giá cả đất đai: là biểu hiện bằng tiền của giá trị chuyển quyền sử dụng đất, là số lợng tiền của một ngời thực tế trả cho ngời có quyền sử dụng đất Cũng nh giá bât kỳ một tài sản nào khác, giá thị trờng của quyền sử dụng đất đợc xác định trên sơ sở lợi... biểu giá đất của đô thị theo công thức sau : Gij = G Ki ở đó: Mij = Giá khung chuẩn tơng với hạng đất i ở vị trí j của đô thị Ki = Hệ số giữa khung giá chuẩn theo qui định của Chính phủ và giá thị trờng trung bình trong khu vực (theo số liệu điều tra) G : khung giá do Chính phủ qui định Ki 1 Trên cơ sở biểu giá đất đô thị thì ta có thể xác định đợc bảng khung giá chuẩn của mỗi đô thị Việc xác định giá. .. nhiên và xã hội - Loại đô thị và vị trí của đô thị đó trên lãnh thổ - Các yếu tố khác Giá đất đô thị là một tất yếu khách quan, do thị trờng xác định phụ thuộc vào qui luật cung cầu Giá đất đô thị có liên quan với giá trị của nó , nhng không phải là một mà là hai phạm trù khác nhau b Trình tự và phơng pháp xác định giá đất đô thị: Bớc 1 : Xác định khung giá đất tơng ứng với loại đô thị: - Loại đô thị. .. hành khi định giá đất đai 22 Chơng II- Định giá đất đai và phát triển thị trờng đất đai ở việt nam .25 I- Phơng pháp định giá đất đai áp dụng ở việt nam 25 II- Tổng quan về hình thành và phát triển thị trờng đất đai ở việt Nam .26 CHƯƠNG III: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công việc định gia đất đai 30 I- Quan điểm 30 II- Các kiến nghị 31 Kết... bất động sản = Giá trị đất + Giá thị trờng nhà Giá trị đất = Giá thị trờng nhà - Giá trị khấu hao Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 4 Phơng pháp xác định giá đất ở Việt Nam ở nớc ta, công tác xác định giá đất còn mới mẻ, Chính phủ xác định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo thời gian... vào qui luật cung cầu Giá đất đô thị có liên quan với giá trị của nó , nhng không phải là một mà là hai phạm trù khác nhau b Trình tự và phơng pháp xác định giá đất đô thị: Bớc 1 : Xác định khung giá đất tơng ứng với loại đô thị: - Loại đô thị đợc xác định trên cơ sở Quyết định 132/ HĐBT ngày 5/5/1990 theo quyết định của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cụ thể là: + Thủ tớng Chính phủ quyết định đô thị. .. thuộc Trung ơng căn cứ vào khung giá đất của chính phủ thành lập bảng giá đất cho địa phơng mình 5 Phơng pháp xác định giá đất đô thị a Giá trị và giá đất đô thị: Giá trị của các lô đất trong đô thị phụ thuộc vào các yếu tố sau : - Khả năng sinh lợi ( tạo nguồn sống ) do vị trí của lô đất đem lại - Giá trị về mặt sử dụng, do chất lợng hệ thống giao thông, khả năng cung cấp các cơ sở hạ tầng kỹ thuật, . sở lý luận về định giá đất đai I- Khái niệm về định giá đất và vai trò của nó trong việc phát triển thị trờng đất đai 1. Khái niệm về định giá Định giá. trọng đến đất đai ở đô thị, bởi vì các đô thị có sự biến động về đất đai lớn nhất và nhiều nhất. - Nghiên cứu về giá đất và công tác định giá đất từ năm