Đang tải... (xem toàn văn)
BÁO CÁO THỰC TẬP QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KTTN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc BÁO CÁO THỰC TẬP QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN I. GIỚI THIỆU VỀ BẢN THÂN - Họ tên: - Đơn vị công tác: - Lĩnh vực công tác - Những hoạt động chính và kinh nghiệm của bản thân trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản II. GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH 1. Giới thiệu chung về sàn giao dịch: - Tên giao dịch: Trung tâm giao dịch Bất động sản Hà Nội - Địa chỉ: Tầng 1 tòa nhà N2D –Khu Đô thị mới- Trung Hoà– Nhân Chính – Thanh Xuân – Hà Nội - Lĩnh vực hoạt động: Môi giới, đầu tư kinh doanh BĐS; Tư vấn đầu tư kinh doanh và hoàn thiện các thủ tục pháp lý về BĐS 2. Lịch sử hình thành: Thị trường Bất động sản phát triển mạnh mẽ trong những năm trở lại đây do cả cung và cầu trên thị trường đều tâng nhanh trong khi đó không có “chợ” để các giao dich bất động sản diễn ra một cách tập trung. Thị trường bất động sản không hoàn hảo, cầu lại phát triển nhanh nhanh hơn cung rất nhiều, dẫn đến độc quyền bán, thông tin trên thị trường không đầy đủ người mua khó nắm bắt các thông tin chính xác về các bất động sản có nhu cầu bán. Chủ chương chính sách của Nhà nước muốn kiểm soát tình hìnhh mua bán, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê mua bất động sản. Thông qua các giao dịch Nhà nước sẽ theo dõi dược diễn biến của thị trường để kiểm soát và định hướng phát triển, điều chỉnh những bất cập còn tồn tại trên thị trường trên góc độ quản lý Nhà nước và tân thu nguồn thuế cho ngân sách quốc gia Ngày12 tháng 7 năm 2006, Sàn giao dịch bất động sản Hà Nội trực thuộc Sở tài nguyên môi trường được thành lập theo quyết định số 3178/QĐ-UBND nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường và sự chủ quan của Nhà nước trong quá trình quản lý. 3. Cơ cấu tổ chức bộ máy hoạt động 1 - Ban giám đốc: gồm Giám đốc và 2 phó giám đốc - Phòng Hành chính quản trị: + Nhân sự: 4 trong đó trình độ ĐH: 3, CĐ:01 + Chức năng: Quản lý hành chính nhân sự; Quản lý cơ sở vật chất trang thiết bị trong công ty. - Phòng dịch vụ Bất động sản: + Nhân sự: 15 trong đó tốt nghiệp ĐH TM, kinh tế:8, CĐ: 5, Trung cấp: 2 + Chức năng: Môi giới, đầu tư kinh doanh BĐS - Phòng tư vấn Bất động sản + Nhân sự: 6 trong đó tốt nghiệp ĐH : 6 + Chức năng: Tư vấn đầu tư kinh doanh và hoàn thiện các thủ tục pháp lý về BĐS - Phòng thông tin – Lưu trữ Bất động sản. + Nhân sự: 3 trong đó tốt nghiệp ĐH : 3 + Chức năng: Thu thập, quản lý, cung cấp thông tin bất động sản 4. Cơ sở vật chất kỹ thuật: Trung tâm giao dịch bất động sản Hà Nội toạ lạc tại vị trí rất lý tưởng cho việc tổ chức sàn giao dịch vì nó nằm trên trục đường giao thông chính và trung tâm của rất nhiều dự án khu đô thị mới đã và đang hình thành. Sàn giao dịch bất động sản Hà Nội có diện tích khoảng 100 m 2 mặt sàn chia làm 3 phòng chức năng và sảnh trung tâm. Tuy nhiên cơ sở vật chất của trung tâm giao dịch vẫn còn đơn giản, khách hàng chưa thuận lợi khi đến tìm hiểu và điều tra thông tin về bất động sản khi có nhu cầu mua và bán. III. NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG 1. Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê và thuê mua BĐS Thực hiện các nội dung hỗ trợ tài chính, hỗ trợ tìm kiếm nguồn vốn từ các ngân hàng, tổ chức tài chính, tín dụng cho các tổ chức, cá nhân thực hiện đầu tư, mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Tổ chức thực hiện các phiên giao dịch bất động sản 2 Sàn đã thực hiện đầu tư, mua bán, cho thuê tại các khu đô thị: Linh Đàm, Ciputra, Nam Trung Yên, Trung Yên, Mễ Trì Hạ, Trung Hòa - Nhân Chính, Phùng Khoang… 2. Môi giới bất động sản: Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản. Dịch vụ thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính trong giao dịch bất động sản về chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại. Quy trình môi giới mua một bất động sản: - Khách hàng A đến Trung tâm giao dịch BĐS Hà Nội muốn được môi giới để mua chung cư cao cấp ở khu đô thị Phùng Khoang. - Nhân viên thị trường tìm hiểu thông tin về tình hình cung - cầu – giá cả của các bất động sản trong khu vực, cuộc mua bán bất động sản gần đây để lấy thông tin so sánh, phân tích môi trường cơ sở hạ tầng xung quanh bất động sản tư vấn cho khách hàng. Quy trình thực hiện như sau: - Khách hàng đến trung tâm xem xét các quy hoạch về khu vực Mỹ Đình để biết quy hoạch vùng của khu vực đó Quy hoạch khu đất xây dựng khu chung cư cao tầng và biệt thự cao cấp, dành một phần xây dựng công trình tái định cư góp phần đẩy mạnh sự phát triển chung của trung tâm đô thị mới. - Sau khi tìm được các thông tin ban giám đốc sàn sẽ xử lý các thông tin có được, xây dựng cơ sở dữ liệu về khách hàng, căn hộ chung cư… - Nếu sau khi giới thiệu chung cư cho bà Hoàng Anh Tú mà bà ấy đồng ý giao dịch thì ta sẽ gắn kết các thông tin giữa khách hàng với bất động sản để dễ dàng quản lý và tạo cơ sở dữ liệu cho các hoạt động giao dịch của sản sau này - Giao dịch với khách hàng: nhân viên giao dịch BĐS phải thoả thuận với chủ sở hữu những điều khoản về dịch vụ môi giới bất động sản ròi tiến hành kí kết hợp đồng dịch vụ môi giới - Thông thường trong hợp đồng môi giới sẽ thoả thuận về những quyền mà nghĩa vụ của các bên. Trong hợp đồng môi giới có thoả thuận về giá cả dịch vụ: bên môi giới (sàn giao dịch) sẽ được hưởng 1% 2% giá trị bất động sản là tiền hoa hồng môi giới tuỳ thuộc giá trị bất động sản lớn hay nhỏ. - Hiện nay, nhà nước chưa bắt buộc mọi cuộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản nên các nhân viên chỉ có thể giúp đỡ tạo điều kiện cho các bên trong quá trình đàm phán mua bán bất động sản được suôn sẻ. Dẫn dắt khách hàng đến kí kết hợp đồng khởi điểm rồi kí kết hợp đồng công chứng, hợp đồng chính thức - Hoạt động môi giới của sàn giao dịch bất động sản còn có thêm việc tư vấn, giúp đỡ khách hàng về thủ tục pháp lý Kết thúc thương vụ: Hai bên giao dịch mua bán bất động sản với nhau hoàn tất các thủ tục pháp lý, thủ tục mua bán…. Sau đó bên ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới phải chịu trách nhiệm thanh toán mọi khoản phí cho bên môi giới theo đúng hợp đồng - Trung tâm giao dịch bất động sản còn có trách nhiệm giải quyết các vấn đề phát sinh sau thương vụ 3 3. Định giá bất động sản: Dịch vụ thẩm định giá bất động sản để phục vụ cho: Bảo toàn tài sản, Mua bán, chuyển nhượng, Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp, Cầm cố, thanh lý, Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính, Đầu tư và góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hóa, Đền bù giải tỏa… Dịch vụ định giá gồm: các dự án đầu tư bất động sản, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm nhà ở riêng lẻ, biệt thự, căn hộ, chung cư, cao ốc văn phòng, nhà xưởng, kho bãi, khu nghỉ mát, đất trang trại, khách sạn…tuân thủ theo qui định pháp luật, phù hợp với tình hình giá cả thị trường. 4. Tư vấn bất động sản: Thực hiện các dịch vụ thủ tục pháp lý, thủ tục hành chính về quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản, hoạt động giao dịch bất động sản. Tư vấn giá nhà, giá đất, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết thực hiện các dự án đầu tư. Tư vấn, dịch vụ thực hiện việc lập phương án tổng thể về bồi thường,hỗ trợ, táI định cư trong hồ sơ xin giao đất, cho thue thực hiện dự án đầu tư hoặc hồ sơ thỏa thuận chuyển nhượng, góp vốn, bồi thường, hỗ trợ, để được nhận quyền sử dụng đất, để làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện các dự án đầu tư. Tư vấn lập hồ sơ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, 5. Quảng cáo bất động sản: Thực hiện dịch vụ quảng cáo bất động sản, quảng bá các hoạt động về bất động sản của các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản, của các tổ chức cá nhân có yêu cầu. Tiếp nhận và niêm yết các bất động sản thuộc các dự án phát triển đô thị theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản. Cung cấp các thông tin về thực trạng và tình trạng pháp lý của các sản phẩm bất động sản đăng ký tại Trung tâm giao dịch, thông tin về các bất động sản đã thực hiện giao dịch tại Trung tâm giao dịch. 6. Đấu giá bất động sản: Thực hiện các chương trình đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá quyền tài sản gắn liền với đất, đấu giá các quỹ nhà theo yêu cầu cảu cac cơ quan quản lí Nhà nước hoặc các tổ chức có nhu cầu 7. Quản lý bất động sản: Thực hiện các dịch vụ ủy thác thực hiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.Tiếp nhận, thu thập, phân loại, sắp xếp bảo quản các loại hồ sơ, tư liệu về bất động sản Sàn giao dịch bất động sản Hà Nội được thành lập với nhiều chức năng khác nhau phục vụ hầu hết các nhu cầu của người sử dụng nhà, đất, các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản. Sàn giao dịch ra đời trong điều kiện thị trường Bất động sản Hà Nội rất cần nơi tổ chức các hoạt động giao dịch tập trung, nơi cung cấp các thông tin chính xác và chi tiết về các bất động sản đến người mua và người bán. Tuy nhiên thực tế cho thấy, do luật pháp chưa có quy định chặt chẽ và mọi người dân cũng như các tổ chức đều chưa có “thói quen” giao dịch qua sàn giao dịch nên hầu hết giao dịch đều hoạt động tự do trên thị trường. Sàn giao dịch bất động sản Hà Nội chủ yếu thực hiện chức năng tư vấn cho khách hàng, môi giới Bất động sản. 4 Việc tổ chức tiếp nhận thông tin khách hàng có nhu cầu mua, bán rời rạc và không mang tính chuyên môn cao. Sàn giao dịch hầu như không cung cấp bất kỳ thông tin gì về các bất động sản và khách hàng còn có vẻ ngại khi muốn hỏi thông tin về một Bất động sản hoặc cá thông tin khác liên quan . Thực tế rất ít bất động sản được giao bán tại đây. Bởi vì nhà, đất trong nội thành mua bán thường qua các công ty môi giới, các văn phòng và trung tâm môi giới, còn đất dự án thì không thể mua bán qua sàn giao dich. Các cá nhân hay tổ chức chủ yếu mua bán qua các công ty môi giới. Do đó sàn giao dịch chỉ hoạt động như một cơ sở môi giới đất. Sàn giao dịch Bất động sản nói chung và sàn giao dịch Bất động sản Hà Nội nói riêng chỉ là nơi để qua đó, cơ quan chức năng của Nhà nước tìm hiểu và nắm bắt thông tin rõ hơn về thị trường Bất động sản. Tuy nhiên trong tương lai để làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản và các cá nhân, tổ chức ý thức được hiệu quả và lợi ích của sàn giao dịch thì hoạt động giao dịch mua bán qua sàn giao dịch sẽ nhiều hơn. Điều đó đòi hỏi các nhà kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch phải đầu tư tốt hơn nữa cho dịch vụ này từ mặt bằng, trang thiết bị đến cách tổ chức hoạt động , cung cấp nguồn thông tin đầu vào, đầu ra và các dịch vụ hỗ trợ khác. III. KIẾN NGHỊ, ĐỀ XUẤT 1. Về phía Nhà nước: + Bổ sung, hoàn thiện các luật định cho việc phát triển thị trường Bất động sản nói chung . + Xây dựng các trung tâm giao dịch chuẩn với trang thiết bi hiện đại, đội ngũ nhân viên có trình độ cao, chuyên nghiệp. + Kiểm tra kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch một cách liên tục. 2. Về phía doanh nghiệp có hoạt động sàn giao dịch: + Đào tạo nhân viên: Để sàn giao dịch hoạt động mang tính chuyên nghiệp phải đào tạo ban giám đốc và nhân sự phòng dich vụ và phòng tư vấn đúng chuyên ngành về môi giới hay quản trị sàn giao dịch. + Cơ sở vật chất trang thiết bị: Cần số hóa các dữ liệu, tăng cường trang thiết bị máy tính, máy chiếu …, bản đồ quy hoạch để qua đó truyển tải các thông tin về bất động sản, về thị trường hay các vấn đề về chính sách, pháp luật của Nhà nước cho khách hàng được biết. + Tổ chức thông tin về Bất động sản: Thực tế lượng khác hàng đến sàn giao dịch rất ít vì họ khó có thể tìm hiểu được các thông tin ở sàn giao dịch. Tại đây khách hàng không tìm kiếm được gì nhiều thì họ ít lui tới và không quan tâm đến sàn giao dịch. Vì vậy thu hút được khách hàng quan tâm và có thói quen đến sàn giao dịch tim hiểu thông tin và mua bán bất động sản trước hết sàn giao dịch cần phải tổ chức để có thể : - Cung cấp các thông tin chung về các dự án đang triển khai và sắp triển khai trong thành phố và khu lân cận - Thông tin chi tiết, bản đổ quy hoạch các dự án hay khu đô thị đang là “điểm nóng” trên thị trường vì khách hàng quan tâm nhiều đến khu vực này. - Cung cấp tờ rơi về các dự án, các khu đô thị để các khách hàng có thể nghiên cứu và tìm hiểu qua các thông tin cơ bản. 5 - Thông tin chi tiết các bất động nhất sản niêm yết tại sàn: thông tin kinh tế, kỹ thuật, xã hội của bất dộng sản hay thông tin về môi trường xung quanh - Thông tin pháp lý về bất động sản như: mức thuế, phí chuyển quyền sử dụng đất, sở hữu nhà; Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực bất động sản; các chính sách và các thay đổi chính sách của Nhà nước liên quan đến Bất động sản - Thông tin về tình trạng thị trường tại các khu vực, dự án nhất định - Thông tin về giá cả của các Bất động sản đã giao dịch trên từng khu vực, dự án, theo từng loại. + Quảng bá Sàn giao dịch Là nơi là những người quan tâm về bất động sản lui tới nên sàn giao dịch bất động sản là nơi quảng cáo rất tốt các dự án các khu đô thị khi tham gia giao dịch tại sàn. Sàn giao dịch phảI quảng cáo trên các phương tiện thông tin đại chúng về các dịch vụ, chức năng của sàn để những người có nhu cầu mua bán, thuê, cho thuê … được biết. Các hoạt động của sàn giao dịch như: thông tin, tổ chức các buổi bán đấu giá sẽ thu hút được khách hàng đến tham gia và tìm hiểu về thị trường. Các hoạt động này cần được thông tin rộng rãi và chính xác để những người quan tâm và có nhu cầu đến tham dự. *Trên đây là một số nội dung về quản lý hoạt động sàn giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản Hà Nội. Do việc học tập gói gọn trong khuôn khổ hạn chế về thời gian và hạn và kiến thức thực tế về vấn đề chưa đầy đủ nên báo cáo còn của tôi còn chưa đầy đủ. Rất mong được sự góp ý của các thầy cô để bản báo cáo được hoàn thiện hơn. Xin trân trọng cảm ơn! 6 . vấn bất động sản: Thực hiện các dịch vụ thủ tục pháp lý, thủ tục hành chính về quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản, hoạt động giao dịch bất động sản. . các sản phẩm bất động sản đăng ký tại Trung tâm giao dịch, thông tin về các bất động sản đã thực hiện giao dịch tại Trung tâm giao dịch. 6. Đấu giá bất động