ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ PHẠM THANH HẢI QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH Hà Nội - 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ PHẠM THANH HẢI QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60 34 04 10 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. NGUYỄN XUÂN THIÊN XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG PGS.TS. Lê Danh Tốn XÁC NHẬN CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN PGS.TS. Nguyễn Xuân Thiên Hà Nội - 2015 LỜI CAM KẾT Tôi xin cam kết Luận văn tốt nghiệp này hoàn toàn là kết quả học tập, nghiên cứu của chính bản thân. Nếu có gì sai, tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm. Hà Nội, ngày 25 tháng 3 năm 2015 Học viên Phạm Thanh Hải LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn vừa qua, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm đóng góp ý kiến, động viên, giúp đỡ từ phía gia đình, người thân, thầy cô, bạn bè, … Chính vì thế, trong trang đầu tiên của luận văn này, tôi xin được gửi lời cảm ơn trân trọng và chân thành nhất đến tất cả mọi người. Đầu tiên, tôi xin cảm ơn đến Quý thầy cô Khoa Kinh tế chính trị, Trường Đại học Kinh tế, Quý thầy cô thính giảng thuộc Trường Đại học Kinh tế và ở các trường khác, đã truyền đạt những kiến thức cơ bản và bổ ích trong suốt quá trình học tập theo chương trình cao học. Tiếp đến, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Nguyễn Xuân Thiên, người hướng dẫn khoa học, với lòng nhiệt tâm, sự tận tụy đầy trách nhiệm đã giúp đỡ tôi thực hiện luận văn của chính mình. Xin chân thành cảm ơn đến anh chị em lớp cao học Quản lý kinh tế khóa 21 đã cùng sát cánh, chia sẻ và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập cũng như thực hiện luận văn. Tôi cũng không quên cảm ơn các đồng chí lãnh đạo, cán bộ cơ quan UBND tỉnh Nghệ An, UBND thành phố Vinh và các đồng nghiệp, đồng chí tại UBND phường Vinh Tân đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này. Do thời gian và năng lực còn hạn chế nên quá trình nghiên cứu không thể tránh khỏi những thiếu sót, kính mong Quý thầy cô và mọi người góp ý để tôi tiếp tục bổ sung, chỉnh lý để luận văn được hoàn thiện hơn. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, người thân đã giúp đỡ, động viên tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu khoa học. Xin chân thành cảm ơn! Phạm Thanh Hải i MỤC LỤC MỤC LỤC i DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT iv DANH MỤC CÁC BẢNG iv DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ iv PHẦN MỞ ĐẦU 1 1. Về tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2 2.1. Mục đích 2 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu 3 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu: 3 4. Đóng góp mới của đề tài 3 5. Kết cấu luận văn 4 Chƣơng 1 5 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 5 1.1. Tình hình nghiên cứu đề tài 5 1.2. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu: 7 1.2.1. Tổng quan TTBĐS: 7 1.2.2 Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 18 1.2.3. Vai trò của Nhà nước đối với TTBĐS 27 1.3. Kinh nghiệm về quản lý TTBĐS ở một số địa phƣơng và bài học kinh nghiệm 33 1.3.1. Kinh nghiệm quản lý TTBĐS ở một số địa phương 33 1.3.2. Bài học kinh nghiệm 37 Tiểu kết Chƣơng 1 38 Chƣơng 2 40 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ KHUNG KHỔ PHÂN TÍCH 40 2.1. Phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc áp dụng: 40 2.2. Khung khổ phân tích: 42 ii 2.3. Nguồn thông tin tƣ liệu và số liệu: 43 Tiểu kết chƣơng 2 43 Chƣơng 3 44 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN 44 3.1. Địa điểm nghiên cứu 44 3.1.1. Đặc điểm tự nhiên của thành phố Vinh. 44 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Vinh: 45 3.2. Quá trình phát triển và thực trạng TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh. 48 3.2.1. Tổng quan về quá trình phát triển TTBĐS ở thành phố Vinh. 48 3.2.2. Thực trạng TTBĐS thành phố Vinh 51 3.3. Thực trạng quản lý Nhà nƣớc đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 59 3.3.1. Hệ thống cơ quan quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 59 3.3.2. Thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai trên địa bàn thành phố Vinh 64 3.3.3. Thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Vinh 69 3.4. Một số kết quả đạt đƣợc, tồn tại, hạn chế và nguyên nhân của tồn tại hạn chế trong quản lý Nhà nƣớc đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 72 3.4.1. Một số kết quả đạt được trong quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 72 3.4.2 Những tồn tại, hạn chế trong quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 73 3.4.3. Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế 76 Tiểu kết Chƣơng 3 78 Chƣơng 4 79 KIẾN NGHỊ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ TTBĐS TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN 79 4.1. Bối cảnh mới ảnh hƣởng đến sự phát triển TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 79 iii 4.1.1. Sự bất ổn của kinh tế do khủng hoảng tài chính và khủng hoảng nợ công, nợ xấu 79 4.1.2. Nhà nước tăng cường các biện pháp kích cầu, giải cứu TTBĐS. 83 4.2. Quan điểm định hƣớng về quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh . 85 4.2.1. Quan điểm định hướng chung về phát triển Kinh tế - Xã hội của thành phố Vinh 85 4.2.2. Quan điểm định hướng về phát triển TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 86 4.2.3. Quan điểm định hướng về quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 87 4.3. Các giải pháp chủ yếu để hoàn thiện quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 89 4.3.1. Các giải pháp đối với UBND tỉnh Nghệ An 89 4.3.2. Các giải pháp đối với UBND thành phố Vinh 93 Tiểu kết Chƣơng 4 96 PHẦN KẾT LUẬN 97 TÀI LIỆU THAM KHẢO 99 iv DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT Chữ cái viết tắt/ký hiệu Cụm từ dầy đủ BĐS Bất động sản ĐKKD Đăng ký kinh doanh HHBĐS Hàng hóa bất động sản NXB Nhà xuất bản QLNN Quản lý Nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất TTBĐS Thị trường bất động sản UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3. 1. Tổng hợp hiện trạng và phân kỳ sử dụng đất thành phố Vinh phân theo mục đích sử dụng đến năm 2020 51 Bảng 3. 2: Quy hoạch đất ở đến năm 2020 52 Bảng 3. 3: Giá đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Vinh. 53 Bảng 3. 4: Quy mô một số dự án khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Vinh 54 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 4. 1: Tăng trưởng GDP những năm gần đây (đơn vị: %). 80 Hình 4. 2: Chỉ số giá tiêu dùng Việt Nam. 81 Hình 4. 3: Tín dụng và lãi vay bình quân. 81 Hình 4. 4: Tăng trưởng tín dụng và lạm phát. 82 Hình 4. 5: Tăng trưởng tín dụng và tỷ lệ nợ xấu 82 Hình 4. 6: Tỷ lệ doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ (đơn vị: %) 83 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Về tính cấp thiết của đề tài Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại thị trường đã hình thành và phát triển, chúng đã góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có những tiến bộ rõ rệt cả về mặt chất và lượng. Tuy nhiên, cho đến nay TTBĐS ở nước ta vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về hoạt động của thị trường lẫn công tác quản lý của Nhà nước. Thực tế hiện nay cho thấy, bên cạnh thị trường chính quy, hoạt động của thị trường phi chính quy đã và đang "nổi lên" như một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước (QLNN) về lĩnh vực này và đối với toàn xã hội; chính thị trường phi chính thức này là một trong những nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ và mất công bằng xã hội, cùng một loạt các hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, rửa tiền… Hơn nữa, nền kinh tế nước ta đang hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo và công bằng xã hội. Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế các tiêu cực, đưa TTBĐS phát triển đúng hướng đã xuất hiện như là một đòi hỏi bức thiết. Thành phố Vinh là trung tâm chính trị kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh Nghệ An, có vị trí ở phía Đông - Nam của tỉnh, phía Bắc và Đông giáp huyện Nghi Lộc, phía Nam giáp huyện Nghi Xuân của tỉnh Hà Tĩnh, phía Tây giáp huyện Hưng Nguyên. Vinh cách thủ đô Hà Nội khoảng 295km về phía Bắc, cách thành phố Hồ Chí Minh khoảng 1.447 km về phía Nam, tổng diện tích tự nhiên là 104,97 km 2 , quy mô dân số khoảng 435.208 người, gồm 16 phường và 9 xã (22). Theo Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 30/7/2013 của Bộ Chính trị về phương hướng, nhiệm vụ phát triển tỉnh Nghệ An đến năm 2020 và ngày 14/01/2015, Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 52/QĐ-TTg Phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An đến năm 2030, tầm nhìn 2050 Vinh được xác định là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội và đầu mối giao lưu của tỉnh Nghệ An. Đầu tàu tăng trưởng và giải quyết các nhiệm vụ trọng yếu về phát triển kinh tế của tỉnh Nghệ An và vùng Bắc Trung bộ; trung tâm vùng Bắc Trung Bộ về các lĩnh vực: tài chính, thương mại, du lịch, khoa học - công nghệ, công nghệ thông 2 tin, công nghiệp công nghệ cao, y tế, văn hóa, thể thao, giáo dục - đào tạo. Có vị trí quan trọng về an ninh - quốc phòng, đầu mối giao thông quốc gia, quốc tế. Với định hướng phát triển phát triển đó, thành phố Vinh đang đứng trước những sức ép của phát triển kinh tế, mở cửa và hội nhập, đã xuất hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà ở, đây là các "tác nhân" làm cho TTBĐS từng bước được hình thành và phát triển. Thật vậy, khi dân cư đô thị tăng lên, có nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu cầu nhà ở, đất ở tất yếu sẽ tăng tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển. Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất đai cũng như hoạt động của TTBĐS chính thức còn nhiều yếu kém. Các văn bản pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng bộ. Hệ thống cơ quan QLNN về lĩnh vực này còn nhiều bất cập. Khi thực hiện giao dịch BĐS chính thức còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục rườm rà và chi phí cao. Thông tin thị trường bất đối xứng nên thường gây ra "cơn sốt" về nhà, đất. Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà, đất, BĐS trên địa bàn thành phố Vinh còn ít và yếu. Tất cả các tồn tại trên cho thấy cần có sự can thiệp của Nhà nước để nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế, hình thành và phát triển TTBĐS, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp, từ đó tạo điều kiện cho TTBĐS cũng như kinh tế thành phố Vinh phát triển bền vững; do đó tác giả đi sâu vào nghiên cứu vấn đề chính để trả lời cho câu hỏi: làm thế nào để hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh? Với những lý do đó và để trả lời cho câu hỏi nghiên cứu nêu trên, tác giả chọn đề tài: “Quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” để làm luận văn Thạc sĩ kinh tế, chuyên ngành Quản lý kinh tế. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2.1. Mục đích Nghiên cứu thực trạng quản lý nhà nước đối với TTBĐS từ đó đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước, thúc đẩy sự hình thành và phát triển TTBĐS ở thành phố Vinh trong thời gian tới. [...]... nghiên cứu và khung khổ phân tích Chương 3 Thực trạng quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An Chương 4 Kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 4 Chƣơng 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay, đã có rất... hình thành và phát triển cùng với thị trường hàng hoá, thị trường vốn, thị trường lao động trong nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, đất đai, bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, nên TTBĐS mang trong mình những đặc trưng riêng đó là: TTBĐS không phải chỉ là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. .. sở hữu nhà ở, được thuê nhà ở tại Việt Nam - Năm 2006, Nhà nước ban hành Luật kinh doanh bất động sản, trong đó quy định: + Các loại bất động sản đuợc đưa vào kinh doanh; + Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh ; + Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản 13 + Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức cá nhân trong nước; của tổ chức, cá nhân nước ngoài,... ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân lên nhiều lần Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững * Đặc trưng của bất động sản Bất động sản cũng như các tài sản khác, nó chỉ trở thành hàng hóa khi được trao đổi trên thị trường Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người Tuy nhiên hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc... thông tin về bất động sản; + Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản ; + Mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả châm, trả dần; + Các hành vi bị cấm vv… TTBĐS là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo * Điều kiện để một thị trƣờng đƣợc gọi là cạnh tranh hoàn hảo: Thứ nhất: Sản phẩn bán trên thị trường phải tương tự như sản phẩm mẫu đã đăng ký tại cơ quan nhà nước có... nhất Trên thị trường không tồn tại yếu tố độc quyền Thứ tư: Chủ thể của thị trường cạnh tranh hoàn hảo vừa là người sản xuất, vừa là người tiêu dùng và họ có tri thức đầy đủ về tình hình thị trường loại sản phẩm mà họ sản xuất ra TTBĐS thị trường không có trung tâm Hoạt động của TTBĐS không chỉ có người mua và người bán mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm cầu nối Bất động sản mang tính bất động. .. giá bất động sản phục vụ tư vấn cho các giao dịch của TTBĐS, cho công tác quản lý đất đai, quản lý TTBĐS của Nhà nước Trên cơ sở các chuẩn mực quốc tế Nhà nước quy định về việc tổ chức định giá BĐS trên cơ sở quy định để tạo hành lang pháp lý cho việc định giá BĐS, bao gồm: + Nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản; + Quy trình định giá bất động sản; + Các tiêu chuẩn định giá bất động sản; ... Chính vì bất động sản có tầm quan trọng với nền kinh tế, xã hội, chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản 1.2.1.2 Thị trường bất động sản a Khái niệm về TTBĐS TTBĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản theo quy định của pháp luật tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định... kinh doanh BĐS) - Nhà nước thành lập hoặc cho phép thành lập các tổ chức tư vấn về pháp luật phục vụ cho các giao dịch của TTBĐS Tổ chức này có chức năng tư vấn về pháp luật có liên quan đến quan hệ giao dịch của bất động sản như tính hợp pháp của bất động sản, các quyền và lợi ích khi sử dụng bất động sản (sử dụng đất), quy hoạch trong tương lai có liên quan đến bất động sản … Các tổ chức được thành. .. quy định d Tổ chức định giá bất động sản 23 Giá bất động sản lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố, vì vậy phải xác định một cách khách quan để đảm bảo sự tin tưởng giữa các bên trong việc thực hiện các giao dịch bất động sản Trên thế giới định giá bất động sản đã trở thành một môn khoa học, một ngành như một nghề chuyên nghiệp Nhà nước tổ chức định giá bất động sản bằng cách thành lập tổ chức định giá của . PHẠM THANH HẢI QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60 34 04 10 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH. TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 86 4.2.3. Quan điểm định hướng về quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 87 4.3. Các giải pháp chủ yếu để hoàn thiện quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố. trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. Chương 4. Kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. 5 Chƣơng 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN