ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ ________________ LÊ THANH TRÀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP CỦA NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ ĐỐI NGOẠI HÀ NỘI – 2013 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ _______________ LÊ THANH TRÀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP CỦA NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ ĐỐI NGOẠI Chuyên ngành : Kinh tế thế giới và quan hệ kinh tế quốc tế Mã Số : 60 31 07 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHAN HỮU THẮNG HÀ NỘI - 2013 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu sử dụng phân tích trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đã công bố theo đúng quy định. Các kết quả nghiên cứu trong luận án do tôi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn của Việt Nam. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Lê Thanh Trà LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện Luận văn: “Đầu tƣ trực tiếp của nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản của Việt Nam: Thực trạng và giải pháp” tác giả đã cần đến sự hƣớng dẫn, giúp đỡ của rất nhiều các thầy cô giáo và sự hợp tác từ các phía cơ quan ban, ngành, các doanh nghiệp. Đồng thời, tác giả đã kế thừa kết quả nghiên cứu của nhiều tác giả và cũng nhƣ sử dụng nhiều giáo trình, bài giảng làm tài liệu tham khảo trong khi viết. Trƣớc tiên, tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy TS. Phan Hữu Thắng ngƣời đã tận tình hƣớng dẫn tác giả trong suốt quá trình thực hiện Luận văn này. Đồng thời, tác giả cũng xin gửi lời cảm ơn tới Khoa Sau đại học Trƣờng Đại học kinh tế- Đại học Quốc gia Hà Nội đã có những hƣớng dẫn ban đầu rất cụ thể cũng nhƣ tạo điều kiện thuận lợi trong việc giải đáp những vƣớng mắc kể từ khi bắt đầu viết Luận văn cho đến khi hoàn thành Luận văn. Tác giả xin chân thành cảm ơn các cơ quan, ban, ngành nhƣ: Tổng cục Thống kê, Cục Đầu tƣ Nƣớc ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ, Cục Quản lý nhà và Thị trƣờng Bất động sản – Bộ Xây dựng và một số cơ quan ban ngành khác đã tạo điều kiện thuận lợi trong việc trao đổi thông tin và cung cấp tài liệu cho Luận văn. Tuy nhiên, do thời gian nghiên cứu còn hạn chế và trình độ có giới hạn nên luận văn không tránh khỏi những thiếu sót về nội dung cũng nhƣ cách thức nhìn nhận các vấn đề về thế giới còn mang tính chủ qua. Vì vậy, tác giả rất mong sẽ nhận đƣợc những đóng góp quý báu từ các thầy cô giáo và của các cá nhân khác đang quan tâm đến đề tài này để luận văn đƣợc hoàn thiện hơn. Tác giả Lê Thanh Trà MỤC LỤC MỤC LỤC 1 LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 13 1.1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI 13 1.1.1. Khái niệm về FDI 13 1.1.2. Đặc trƣng của FDI 14 1.1.3. Các hình thức của FDI 15 1.1.4. Vai trò của FDI 19 1.2. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 27 1.2.1. Khái niệm về bất động sản 27 1.2.2. Vai trò của thị trƣờng bất động sản trong nền kinh tế 29 1.2.3. Phân loại thị trƣờng bất động sản 32 1.2.4. Các cấp độ phát triển của thị trƣờng bất động sản 34 1.3. CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 35 1.3.1. Hệ thống chính sách, pháp lý 35 1.3.2. Vai trò quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản 37 1.3.3. Công khai, minh bạch thông tin trên thị trƣờng bất động sản 38 1.3.4. Thuế và tác động của thuế đối với việc thu hút FDI vào thị trƣờng bất động sản 39 1.4. KINH NGHIỆM THU HÚT FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRUNG QUỐC VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM 42 1.4.1. Trung Quốc 42 1.4.2. Bài học cho Việt Nam 47 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 51 2.1. KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 51 2.1.1. Quá trình phát triển của thị trƣờng bất động sản Việt Nam 51 2.1.1.2. Thời kỳ từ 1987 đến nay 52 2.1.2. Mức độ phát triển của thị trƣờng bất động sản Việt Nam 55 2.1.3. Dự báo viễn cảnh của thị trƣờng bất động sản Việt Nam 56 2.2. NHỮNG TÁC ĐỘNG TÍCH CỰC CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 61 2.2.1. Tăng năng lực sản xuất thúc đẩy kinh tế phát triển. 61 2.2.2. Góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị và nông thôn theo hƣớng văn minh, hiện đại và bền vững 62 2.2.3. Thu hút lƣợng lớn vốn đầu tƣ nƣớc ngoài 63 2.3. THỰC TRẠNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 64 2.3.1. Tình hình chung về đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam 64 2.3.2. Tình hình đầu tƣ nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản 69 2.4. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN QUA 89 2.4.1. Tác động tích cực 89 2.4.2. Các mặt hạn chế 98 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM THU HÚT FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 111 3.1. QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƢỚNG VÀ MỤC TIÊU THU HÚT FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 111 3.1.1. Quan điểm và định hƣớng về thu hút FDI 111 3.1.2. Mục tiêu về thu hút FDI 112 3.2. GIẢI PHÁP CHUNG 113 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện hệ thống luật pháp, chính sách liên quan đến FDI vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam 113 3.2.2.Giải pháp về vai trò quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản 115 3.2.4. Giải pháp về cung cầu hàng hoá bất động sản 117 3.2.5. Giải pháp công khai, minh bạch thông tin trên thị trƣờng bất động sản 119 3.3. GIẢI PHÁP THU HÚT VỐN FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 120 3.3.1. Công tác xúc tiến đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam 120 3.3.2.Chính sách thuế liên quan đến FDI đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản 121 3.3.3.Giải pháp về tài chính, tín dụng đối với vốn FDI đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản 123 3.3.4. Các chính sách khác 124 KẾT LUẬN 128 TÀI LIỆU THAM KHẢO 129 1 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Nguyên nghĩa Tiếng Anh Nguyên nghĩa Tiếng Việt 1 BCC Business Cooperation Contract Hợp đồng hợp tác kinh doanh 2 BĐS Bất động sản 3 BOT Build operate transfer Hợp đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao 4 BT Build transfer Hợp đồng xây dựng - chuyển giao 5 BTO Build transfer operate Hợp đồng xây dựng - chuyển giao - kinh doanh 6 CNH Công nghiệp hóa 7 FDI Foreign Direct Investment Đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài 8 GDP Gross Domestic Product Tổng sản phầm quốc nội 9 HĐH Hiện đại hóa 10 IMF International Monetary Fund Quỹ tiền tệ quốc tế 11 KCN Khu công nghiệp 12 KCX Khu chế xuất 13 KKT Khu kinh tế 14 GTGT Giá trị gia tăng 15 HTX Hợp tác xã 16 M&A Mergers and Mua bán và sáp nhập 2 Acquisitions 17 ODA Official Development Assistance Hỗ trợ phát triển chính thức 18 OECD Organization for Economic Cooperation and Development Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế 19 TNCs Trans National Corporations Công ty xuyên quốc gia 20 TNDN Thu nhập doanh nghiệp 21 UBND Ủy ban nhân dân 22 WTO World Trade Organization Tổ chức Thƣơng mại Thế giới 3 DANH MỤC CÁC BẢNG STT BẢNG NỘI DUNG TRANG 1 Bảng 2.1 Tổng hợp tiêu chí phát triển đô thị 51 2 Bảng 2.2. Tổng hợp các khu công nghiệp 54 3 Bảng 2.3 Tình hình sử dụng đất đối với các dự án đầu tƣ nƣớc ngoài trên toàn quốc 59 4 Bảng 2.4 Thu ngân sách từ tiền thuê đất của khu vực đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài 64 [...]... đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài và mối liên hệ giữa đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài với thị trƣờng bất động sản Việt Nam Chƣơng 2: Thực trạng đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam Chƣơng 3: Giải pháp nhằm thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam 11 12 CHƢƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐẦU TƢ TRỰC... đầu tƣ bất động sản và đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào Việt Nam nhƣ: 2.1 Đặng Văn Đƣợc (2005), Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ Luật của Trƣờng Đại học quốc gia Hà Nội Nội dung chính của luận văn nghiên cứu về hoạt động môi giới bất động sản của Việt Nam, thực trạng pháp luật và thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản ở Việt nam Từ đó đề xuất một số giải pháp. .. về đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài + Phân tích thực trạng và đánh giá thực trạng thu hút vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam + Đề xuất giải pháp để hoàn thiện các cơ chế chính sách phù hợp, nhằm thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam 4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu - Đối tƣợng nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu FDI vào thị trƣờng bất động sản tại Việt. .. việc thu hút đầu tƣ đặc biệt là đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng này là rất quan trọng Tuy nhiên, trong thời gian qua dòng vốn FDI vào thị trƣờng bất động sản còn gặp một số hạn chế, và bất cập chƣa tƣơng xứng với tiềm năng cũng nhƣ thế mạnh của Việt Nam Vì vậy, tác giả đã chọn đề tài: Đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào thị trường bất động sản của Việt Nam: Thực trạng và giải pháp cho Luận... chính sách đầu tƣ quốc tế, thƣơng mại quốc tế… Chƣơng 2: Sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, thống kê phân tích tình hình đầu tƣ trực tiếp của nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản; so sánh và đƣa ra các đánh giá, nhận định về quá trình thu hút đầu tƣ trực tiếp vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam, về những tác động của đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản, những tác động tích cực và những... tổng kết, đánh giá tình hình đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam Qua đó tìm ra những điểm hợp lý và những điểm bất cập còn tồn tại trong việc thu hút đầu tƣ FDI vào thị trƣờng bất động sản Từ đó đề xuất giải pháp nhằm thu hút FDI vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam 7 Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận văn đƣợc kết... trƣờng bất động sản của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ƣơng do Chính phủ Việt Nam và Chính phủ Australia tài trợ 3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu - Mục đích nghiên cứu: Phân tích, làm rõ thực trạng thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản Trên cơ sở đó đƣa ra một số giải pháp thúc đẩy hoạt động đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam - Nhiệm... kê, phân tích đánh giá của chƣơng 2, sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, đánh giá, trên cơ sở đó đƣa ra kiến nghị những giải pháp nhằm giải quyết các vấn đề đặt ra trong đề tài 6 Những đóng góp mới của luận văn - Hệ thống hóa những lý luận chung về đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản, phân tích thực trạng đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam - Trên cơ sở phân... hình thành bất động sản cũng nhƣ thu hồi vốn lâu, vì vậy thị trƣờng bất động sản là đầu ra lớn, cho nên những biến động của thị trƣờng bất động sản tác động trực tiếp ngay tới thị trƣờng tài chính - tiền tệ Thị trƣờng bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động đƣợc nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế Mặt khác, việc nâng cao hiệu quả quản lý các nguồn vốn cho đầu tƣ bất động sản của các ngân... tốt thị trƣờng bất động sản, vừa là nhà đầu tƣ bất động sản lớn nhất Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản Thị trƣờng bất động sản là một trong những thị trƣờng quan trọng của nền kinh tế vì thị trƣờng này liên quan trực tiếp tới một lƣợng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng nhƣ giá trị trong nền kinh tế quốc dân Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng bất động . về đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài và mối liên hệ giữa đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài với thị trƣờng bất động sản Việt Nam Chƣơng 2: Thực trạng đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản. rõ thực trạng thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản. Trên cơ sở đó đƣa ra một số giải pháp thúc đẩy hoạt động đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản. quá trình thu hút đầu tƣ trực tiếp vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam, về những tác động của đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản, những tác động tích cực và những điểm còn