BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN VĂN DƯƠNG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI, NĂM 2014 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page - 1 - BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN VĂN DƯƠNG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH CHUYÊN NGHÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ : 60 85 01 03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS: NGUYỄN VĂN TOÀN HÀ NỘI, NĂM 2014 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Hà nội ngày tháng năm 2014 Tác giả luận văn NGUYỄN VĂN DƯƠNG Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo giảng dạy Sau Đại học, Khoa Quản lý đất đai Học viện nông nghiệp Việt Nam. Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo TS Nguyễn Văn Toàn, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn. Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Thống kê, phòng Tài chính – Kế hoạch thị xã Từ Sơn, UBND thị xã Từ Sơn, Trung tâm phát triển Quỹ đất thị xã Từ Sơn nơi tôi đang công tác, các phòng ban và nhân dân các xã, phường trong thị xã, anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân. Một lần nữa xin chân thành cảm ơn! Hà nội, ngày tháng năm 2014 Tác giả luận văn NGUYỄN VĂN DƯƠNG Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC HÌNH ix DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU x MỞ ĐẦU 1 1.1 Tính cấp thiết của đề tài. 1 1.2 Mục đích nghiên cứu 2 1.3 Yêu cầu của đề tài 3 Chương 1 : TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1 Đất đai và thị trường đất đai 4 1.1.1 Đất đai 4 1.1.2 Thị trường đất đai 5 1.1.3 Giá đất 6 1.1.4 Bất động sản và thị trường bất động sản 7 1.1.5 Một số khái niệm khác 9 1.2. Giá đất, định giá đất, các hình thức đấu giá và thị trường bất động sản trên thế giới 10 1.2.1 Khái quát về giá đất trên thế giới 10 1.2.2 Khái quát về định giá đất và bất động sản 11 1.2.3 Các hình thức đấu giá trên thế giới 11 1.2.4 Đấu giá đất của một số nước 14 1.3 Đất đai, nhà ở trong thị trường BĐS Việt Nam từ năm 2003 đến nay 16 1.3.1 Khái quát quá trình hình thành thị trường BĐS 16 1.3.2 Đánh giá nhu cầu về BĐS ở Việt Nam 18 1.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam. 19 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv 1.4.1 Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003. 19 1.4.2 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ 23 1.4.3 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ ở nước ta. 24 1.4.4 Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 25 1.4.5 Quy trình đấu giá tài sản ở Việt Nam. 25 1.4.6. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam. 30 Chương 2 : NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 2.1 Đối tượng nghiên cứu. 36 2.2 Phạm vi nghiên cứu 36 2.3 Nội dung nghiên cứu 36 2.3.1 Phân tích, đánh giá một số điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh liên quan đến sử dụng đất. 36 2.3.2 Khái quát kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2010 – 2012. 36 2.3.3. Kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 03 dự án trong năm 2013 trên địa bàn thị xã Từ Sơn 37 2.3.4 Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 3 dự án trên địa bàn thị xã Từ Sơn trong năm 2013 37 2.3.5 Những tồn tại và nguyên nhân tồn tại trong quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 38 2.3.6 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất 38 2.4 Phương pháp nghiên cứu. 38 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 38 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nhiên cứu 38 2.4.3 Phương pháp thống kê so sánh 39 2.4.4 Phương pháp xử lý số liệu 39 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 40 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh liên quan đến sử dựng đất 40 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 40 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 41 3.1.3 Đánh giá, nhận xét chung những khó khăn thuận lợi về điều kiện tự nhiên, Kinh tế - Xã hội của thị xã Từ Sơn 47 3.2 Khái quát chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 – 2012 48 3.2.1 Các văn bản đã được áp dụng trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Từ Sơn 49 3.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 50 3.2.3 Các dự án đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2012 53 3.2.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 -2012 53 3.3 Kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn thị xã Từ Sơn. 54 3.3.1 Khái quát 03 dự án nghiên cứu 54 3.3.2 Tổ chức thực hiện đấu giá 56 3.3.3 Các quyết định phê duyệt đấu giá quyền sử dụng đất của dự án. 56 3.3.4 Kết quả đấu giá tại 3 dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn 56 3.3.5 Hiệu quả kinh tế của đấu giá quyền sử dụng đất 73 3.3.6. Hiệu quả xã hội của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 75 3.3.7 Hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất đối với công tác quản lý và sử dụng đất 76 3.4 Những tồn tại và nguyên nhân tồn tại trong quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 77 3.4.1 Đối với công tác tổ chức 77 3.4.2 Đối với người tham gia đấu giá 78 3.4.3 Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị 78 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi 3.5. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 79 3.5.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước 79 3.5.2. Giải pháp về kỹ thuật 80 3.6.3. Giải pháp về cơ chế tài chính 82 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 83 1. Kết luận 83 2 . Đề nghị 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii DANH MỤC BẢNG Số bảng Tên bảng Trang Bảng 3.1: Tình hình dân số lao động của thị xã Từ Sơn 43 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất thị xã Từ Sơn năm 2013 46 Bảng 3.3: Kết quả trúng đấu giá QSD đất ở dự án Khu nhà ở xã Phù Khê - thị xã Từ Sơn 54 Bảng 3.4 : Tổng hợp 3 dự án nghiên cứu 55 Bảng 3.5 : Tổng hợp các lô đất, tên lô đất, vị trí và khu đất đem đấu giá đợt 1 thuộc khu phố Nội Trì 57 Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đợt 1 thuộc khu phố Nội Trì 58 Bảng 3.7: Tổng hợp số lô đất, tên lô đất, vị trí, khu đất đem đấu giá đợt 2 thuộc Khu phố Đại Đình 59 Bảng 3.8 : Tổng hợp kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đợt 2 tại khu phố Đại Đình 60 Bảng 3.9 : Tổng hợp số lô đất, tên lô đất, vị trí và khu đất đem đấu giá đợt 3 thuộc Khu phố Yên Lã 61 Bảng 3.10: Tổng hợp kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đợt 3 tại khu phố Yên Lã 62 Bảng 3.11: Tổng hợp số lô đất, tên lô đất, vị trí và khu đất đem đấu giá đợt 4 thuộc Khu phố phố Dương Lôi 63 Bảng 3.12: Tổng hợp kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đợt 4 tại khu phố Dương Lôi 64 Bảng 3.13 : Tổng hợp số lô đất, tên lô đất, vị trí và khu đất đem đấu giá đợt 5 thuộc Khu phố phố Trung Hoà 65 Bảng 3.14: Tổng hợp kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đợt 5 tại khu phố Trung Hoà 66 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii Bảng 3.15 : Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ 5 đợt tại dự án 1 khu nhà ở phường Tân Hồng ( DA1) 67 Bảng 3.16 : Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án 2 68 Bảng 3.17: Tổng hợp diện tích các lô đất theo nhóm đem đấu giá QSD đất và giá sàn theo quy định, giá khởi điểm tại dự án 3 70 Bảng 3.18: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở dự án 3 71 Bảng 3.19: Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn thị xã Từ Sơn 74 [...]... Mục đích nghiên cứu - Đánh giá được khái quát kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 -2012 và hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án thực hiện trong năm 2013 trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh - Đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở địa phương Học viện Nông... những kết quả đạt được do quá trình đấu giá quyền sử dụng đất đem lại vẫn còn một số tồn tại cả về quy chế, tổ chức thực hiện, định giá đất Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh" 1.2 Mục... thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất - Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Đất để đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành Về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62 đã quy định cụ thể: - Việc sử dụng. .. trường hợp đất được tham gia thị trường BĐS, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất như sau: Điều 61 quy định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ - Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi... dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản (BĐS) Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất Thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh là một thị xã cửa ngõ phía Nam của tỉnh Bắc Ninh, cửa ngõ phía Bắc của thành phố Hà Nội Trên mảnh đất này có hệ thống giao thông huyết mạch như quốc lộ 1A,... Page 2 1.3 Yêu cầu của đề tài - Tìm hiểu và nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và những quy định, quy chế của tỉnh Bắc Ninh cũng như thị xã Từ Sơn - Số liệu điều tra theo 2 giai đoạn trong đó từ 2010-2012 phải thu thập đầy dủ các dự án đã đấu giá QSDĐ đất trên địa bàn thị xã Trong đó đi sâu tìm hiểu tại 3 dự án đã hoàn thành trong năm 2013 - Các số liệu phải có... định giá đất trong đấu giá QSDĐ ở nước ta Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau: - Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh được trên thị trường Đây là phương pháp định giá trong đó người định giá khảo sát giá. .. đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 61 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 19 - Đấu giá quyền sử dụng đất không được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: - Sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của Luật đất. .. hình thức đấu giá trên thế giới Đấu giá là một phương thức hoạt động của thị trường, trong đó một vật hữu hình hay vô hình, một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật đấu giá) được trao đổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường Đấu giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua đó quyết định mua từ hay bán cho... dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau: + Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng + Đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá QSDĐ để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu - Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực . mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: " ;Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh& quot; duyệt đấu giá quyền sử dụng đất của dự án. 56 3.3.4 Kết quả đấu giá tại 3 dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn 56 3.3.5 Hiệu quả kinh tế của đấu giá quyền sử dụng đất 73. VĂN DƯƠNG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH CHUYÊN NGHÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ : 60 85 01 03