MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .1 LỜI CẢM ƠN .2 MỞ ĐẦU .3 1.Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu 4 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu CHƢƠNG I : TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận thị trường bất động sản thị trường hộ chung cư 1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản 1.1.2 Hàng hóa bất động sản 1.1.3 Thị trường bất động sản 1.1.4 Thị trường hộ chung cư 11 1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường hộ chung cư 15 1.2 Cơ sở pháp luật điều tiết thị trường chung cư 25 1.2.1 Luật đất đai (2003) 25 1.2.2 Luật xây dựng (2003) 27 1.2.3 Luật nhà 29 1.2.4 Luật kinh doanh bất động sản 31 1.2.5 Những bất cập quy định nhà chung cư văn pháp luật 33 1.3 Thị trường hộ chung cư số nước khu vực 33 1.3.1 Thị trường hộ chung cư Trung Quốc 33 1.3.2 Thị trường hộ chung cư Hàn Quốc 35 1.3.3 Thị trường hộ chung cư Singgapore 37 1.3.4 Thị trường hộ chung cư Việt Nam 38 CHƢƠNG II : KẾT THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI .47 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai 47 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 47 2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 51 2.2 Tình hình quản lý đất đai quận Hồng Mai 56 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 56 2.2.2 Tình hình quản lý đất đai 60 2.3 Thị trường bất động sản quận Hoàng Mai 61 2.3.1 Khái quát thị trường bất động sản quận Hoàng Mai 61 2.3.2 Phân tích, đánh giá thị trường bất động sản quận Hoàng Mai 62 2.4 Kết điều tra, thu thập thông tin thị trường hộ chung cư quận Hoàng Mai – HN 63 2.4.1 Căn hộ chung cư cao cấp 63 2.4.2 Căn hộ chung cư phổ thông 63 2.4-.3 Căn hộ chung cư cho đối tượng thu nhập thấp 68 2.4.4 Căn hộ chung cư cho đối tượng tái định cư 68 2.4.5 Căn hộ chung cư mini 69 2.4.6 Cung hộ chung cư địa bàn quận Hoàng Mai 70 2.4.6 Cầu hộ chung cư địa bàn quận Hoàng Mai 72 2.4.7 Giao dịch hộ chung cư địa bàn quận Hoàng Mai 73 2.4.8 Gián bán hộ chung cư địa bàn quận Hoàng Mai 74 2.5 Đánh giá thực trạng hộ chung cư địa bàn quận Hoàng Mai 75 2.5.1 Những mặt mạnh 75 2.5.2 Những mặt yếu 76 2.5.3 Nguyên nhân mặt yếu 77 CHƢƠNG ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ QUẬN HOÀNG MAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 79 3.1 Định hướng phát triển nhà quận Hoàng Mai đến năm 2020 79 3.2 Quan điểm phát triển thị trường hộ chung cư 80 3.3 Dự báo thị trường hộ chung cư quận Hoàng Mai 2015 -2020 81 3.4 Đề xuất số giải pháp phát triển thị trường hộ chung cư quận Hồng Mai 81 3.4.1 Nhóm giải pháp sách 81 3.4.2 Nhóm giải pháp quy hoạch 90 3.4.3 Nhóm giải pháp đầu tư 92 3.4.4 Nhóm giải pháp tài 93 3.4.5 Nhóm giải pháp tín dụng 94 3.4.6 Nhóm giải pháp quản lý thị trường bất động sản 95 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 98 TÀI LIỆU THAM KHẢO .100 DANH MỤC HÌNH Hình : Mối quan hệ quy mơ gia đình cầu nhà 20 Hình : Mối quan hệ nhu cầu nhà thu nhập .23 Hình 3: Tình hình biến động thị trƣờng bất động sản năm 2000 - 2013 43 Hình : Thống kê nguồn cung hộ Hà Nội từ năm 2004 - 2014 44 Hình : Chỉ số giá nhà Hà Nội theo quý tỉ lệ hàng tồn kho .45 Hình : Sơ đồ vị trí quận Hồng Mai – Hà Nội .48 Hình : Cơ cấu giá trị sản xuất địa bàn quận Hồng Mai năm 2011 52 Hình : Cơ cấu lực lƣợng lao động địa bàn quận Hồng Mai 55 Hình : Biểu đồ cấu loại đất nông nghiệp quận Hồng Mai 58 Hình 10 : Cơ cấu loại đất phi nơng nghiệp quận Hồng Mai 59 DANH MỤC BẢNG Bảng : Hiện trạng sử dụng đất quân Hoàng Mai đến năm 2011 .57 Bảng : Cơ cấu loại đất phi nơng nghiệp quận Hồng Mai – Hà Nội năm 2011 59 Bảng : Thống kê dự án hộ chung cƣ đƣợc giao dịch thị trƣờng quận Hoàng Mai năm 2014 Error! Bookmark not defined Bảng : Thống kê dự án hộ chung cƣ mini đƣợc giao dịch thị trƣờng quận Hoàng Mai năm 2014 .70 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ 01 BĐS Bất động sản 02 CHCC Căn hộ chung cƣ 03 CNH Cơng nghiệp hóa 04 CTCP ĐTXD Công ty cổ phần đầu tƣ xây dựng 05 CT Nhà cao tầng 06 ĐTH Đơ thị hóa 07 HĐH Hiện đại hóa 08 NOCC Nhà chung cƣ 09 TTBĐS Thị trƣờng bất động sản 10 UBND Ủy bam nhân dân LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu kết nghiên cứu đƣợc ghi luận văn trung thực chƣa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc thực luận văn đƣợc cám ơn, thơng tin trích dẫn luận văn đƣợc rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Trang Công Dƣơng LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành tốt luận văn này, em xin gửi lời cám ơn chân thành đến tất thầy cô giáo khoa Địa Lý – Trƣờng Đại Học Khoa Học Tự Nhiên – Đại Học Quốc Gia Hà Nội, đến anh chị, bạn bè bảo, hƣớng dẫn động viên tận tình suốt thời gian làm luận văn Đặc biệt em xin gửi lời cám ơn, lòng biết ơn sâu sắc đến TS Nguyễn Đình Bồng – thầy giáo hƣớng dẫn trực tiếp em làm luận văn hƣớng dẫn , giúp đỡ em suốt trình nghiên cứu hoàn thành luận văn tốt nghiệp Qua đây, em xin gửi lời cám ơn chân thành đến Ủy ban nhân dân quận Hồng Mai, Phịng Tài ngun Mơi trƣờng quận Hồng Mai, tạo điều kiện thuận lợi cho em suốt thời gian thực hiện.luận văn Em xin chân thành cám ơn ! MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Việt Nam đẩy mạnh thực Cơng nghiệp hóa-Hiện đại hóa (CNHHĐH) đất nƣớc, với mục tiêu trỏ thành nƣớc cơng nghiệp vào năm 2020.Tốc độ thị hóa ngày cao, dẫn đến nhu cầu nhà ngày tăng, để giải nhu cầu đó, năm gần đây, hàng loạt dự án nhà nhanh chóng đƣợc đầu tƣ xây dựng đƣa vào khai thác, sử dụng Nhƣng ngƣời có nhu cầu thực nhà gặp nhiều khó khăn q trình tiếp xúc với nhà ở, giá nhà có giá nhà chung cƣ bị nâng cao nhiều lần so với giá gốc, hệ thống sách pháp luật cịn nhiều bất cập, dự án nhà giá rẻ, quy mơ nhỏ cịn thiếu … Nghị Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X (2006) cụ thể hóa định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản (TTBĐS): “ Phát triển thị trƣờng bất động sản sở thực Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản …; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa cách thận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển Giá bất động sản đƣợc hình thành theo nguyên tắc thị trƣờng Nhà nƣớc tác động đến giá đất thị trƣờng sách vĩ mơ sở quan hệ cung cầu đất đai Tăng cƣờng biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định pháp luật Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản Phát triển nhanh dịch vụ thị trƣờng bất động sản.” Thể chế hóa chủ trƣơng sách phát triển TTBĐS Đảng, Quốc hội khóa XI nƣớc Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, kỳ họp thứ 9, ngày 29/6/2006 thơng qua “Luật kinh doanh bất động sản” Quận Hồng Mai quận thành phố Hà Nội, đƣợc thành lập theo Nghị định số 132/2003/NĐ-CP ngày 06 tháng 11 năm 2003 Chính phủ sở phần lãnh thổ huyện Thanh Trì quận Hai Bà Trƣng, quận cửa ngõ phía nam thủ đô Hà Nội, khu vực phát triển đô thị, đầu mối giao thông quan trọng cới vị trí địa lý thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội Vì tốc độ thị hóa quận diễn cách nhanh chóng ảnh hƣởng sâu sắc đến trƣờng bất động sản quận Hoàng Mai nói riêng thành phố Hà Nội nói chung Tại tồn thị trƣờng bất động sản có tiềm sức phát triển cao song nhiều vấn đề cần khắc phục Quản lý thị TTBĐS cho minh bạch, hiệu vấn đề cấp bách xã hội, cần đƣợc hƣởng ứng ngƣời dân Đây nhiệm vụ hàng đầu cần đƣợc giải để phát triển xã hội, tạo sống tốt cho ngƣời dân Từ đề cấp bách trên, chọn nghiên cứu đề tài : “ Thực trạng giải pháp phát triển thị trường hộ chung cư quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội ” Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp phát triển thị trƣờng hộ chung cƣ quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan sách, quy định pháp lý thị trƣờng bất động sản - Thu thập tài liệu số liệu dự án chung cƣ, giá nhà chung cƣ địa bàn quận Hoàng Mai - Đánh giá, phân tích thực trạng giá nhà chung cƣ dự án triển khai triển khai - Đề xuất, kiến nghị số giải pháp Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu thị trƣờng hộ chung cƣ địa bàn quận Hoàng Mai – Hà Nội, dự án chung cƣ triển khai giai đoạn từ 2007 đến Phương pháp nghiên cứu - Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu: Thu thập tài liệu, số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị trƣờng chung cƣ địa bàn nghiên cứu - Phƣơng pháp Thống kê, tổng hợp: thống kê, tổng hợp số liệu điều tra theo nội dung nghiên cứu - Phƣơng pháp phân tích, so sánh phân tích thơng tin thu thập đƣợc, so sánh với thực tiễn - Phƣơng pháp xử lý số liệu: Xử lý sô liệu phần mềm Micrrosof Exell - Phƣơng pháp minh họa bàng hình ảnh: Sơ đồ, biểu đồ, ảnh chụp phép xây dựng; Đổi chế quản lý nhà nƣớc chi phí đầu tƣ xây dựng sở quản lý chặt chẽ chi phí đầu tƣ từ nguồn vốn nhà nƣớc +Phân định rõ hoạt động đầu tƣ xây dựng với hoạt động xây dựng Đối với hoạt động pháp luật cần nêu rõ phạm vy hoạt động, quyền hạn, trách nhiệm nhà nƣớc chủ thể tham gia hai hoạt động Đối với điều chỉnh dự án đầu tƣ xây dựng công trình có sử dụng 30% vốn Nhà nƣớc trở lên, quy định chƣa rõ ràng hiểu nhƣ sau: Chỉ dự án xây dựng cơng trình có sử dụng 30% vốn Nhà nƣớc trở lên đƣợc điều chỉnh dự án – tức dự án cịn lại khơng đƣợc điều chỉnh (Điều 40 Luật trƣớc khơng có phân biệt dự án có vốn Nhà nƣớc 30%) Nhƣ chƣa đảm bảo tính hợp lý công dự án Nhà nƣớc có vốn 30% trở lên với dự án khác Do cần bổ sung quy định việc điều chỉnh dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình cho dự án cịn lại (dự án có sử dụng vốn Nhà nƣớc dƣới 30% vốn ngân sách) +Điều 59 Luật Xây dựng quy định thẩm định phê duyệt thiết kế xây dựng cơng trình, theo chủ đầu tƣ tổ chức thẩm định phê duyệt thiết kế sau thiết kế sở Tuy nhiên Nghị định 15/2013/NĐ-CP quy định quan Nhà nƣớc có thẩm quyền thẩm tra sau thiết kế sở Vậy quy định chƣa phù hợp với Luật Xây dựng Bởi lẽ phạm vi đối tƣợng cơng trình bắt buộc thẩm tra sau thiết kế sở rộng, hồ sơ khối lƣợng công việc phát sinh lớn từ làm tăng thêm biên chế tổ chức quan có thẩm quyền thẩm tra sau thiết kế sở Do cần thu hẹp đối tƣợng cơng trình bắt buộc thẩm tra sau thiết kế sở có chế ủy quyền cho tổ chức, cá nhân Nhà nƣớc (đủ lực) thực thẩm tra thiết kế +Tại điểm a khoản Điều 41 dự thảo Luật Xây dựng sửa đổi quy định: Dự án đầu tƣ xây dựng phải đảm bảo yêu cầu “phù hợp với quy hoạch xây dựng, kế hoạch quy hoạch sử dụng đất” Do quy hoạch xây dựng đồ án dự kiến xác cơng trình xây dựng, quy hoạch xây dựng năm điều chỉnh, trƣờng hợp xúc cần phải đầu tƣ xây dựng cơng trình để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội địa phƣơng nhƣng quy hoạch xây dựng Vì vậy, Luật Xây dựng cần có quy định cho ngƣời định đầu tƣ (UBND tỉnh) định điều chỉnh bổ sung điều chỉnh quy hoạch xây dựng Trong trƣờng hợp quy hoạch xây dựng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất có trƣờng hợp khơng khớp cần phù hợp với quy hoạch xây dựng, không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cập nhật điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất 86 +Các nội dung đƣợc đề cập dự thảo luật xây dựng phù hợp, có việc quản lý điề u kiê ̣n lƣ̣c hoa ̣t đô ̣ng xây dƣ̣ng c tổ chức cá nhân hoạt động xây dựng cần thiết, cần phải có quy định cụ thể quan, tổ chức có trách nhiệm cấp chứng hành nghề cho hoạt động xây dựng; Hiện nay, theo quy định NĐ 12/CP Chính phủ, quan QLNN trực tiếp cấp Chứng hành nghề cho tổ chức cá nhân hoạt động lĩnh vực xây dựng, nhƣng thực chất không quản lý đƣợc hoạt động cụ thể đối tƣợng đƣợc cấp; Nhà nƣớc cần xã hội hóa việc quản lý này, kiến nghị bổ sung Luật xây dựng nội dung giao Hội, Hiệp hội ngành nghề chuyên môn nhƣ Hội Quy hoạch, Hội Kiến trúc sƣ, Hội Xây Dựng, Hiệp hội Bất động sản, cấp Chứng hành nghề cho tổ chức cá nhân hoạt động lĩnh vực liên quan -Chính sách thị trƣờng thị trƣờng hộ chung cƣ a) Để thị trƣờng bất động sản phục hồi vững cần phải tiến hành đồng nhiều sách, kể đến số giải pháp sách quan trọng nhƣ sau : Nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký bất động sản Cho dù thời điểm nhanh, chậm tùy điều kiện tình hình Lý luận, kinh nghiệm quốc tế thực tiễn Việt Nam rằng, bất động sản cần phải đƣợc đăng ký Chỉ đƣợc đăng ký, bất động sản có đƣợc giá trị phát sinh Một giá trị phát sinh việc tạo nguồn vốn Vì vậy, cần nghiên cứu, ban hành luật Đồng thời cần sớm hoàn thiện khung pháp lý bất động sản đảm bảo đồng bộ, thống Xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tƣ; tạo hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất; cơng khai hóa hoạt động kinh doanh bất động sản Nghiên cứu, ban hành Luật thị trƣờng chấp thứ cấp Đây văn pháp luật quan trọng cần thiết để từ làm sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng tạo nguồn vốn trung dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn chấp bất động sản tạo Để thị trƣờng phát triển bền vững hệ thống ngân hàng tài trợ cách lành mạnh cần phải có hệ thống chấp thứ cấp mạnh đƣợc quản lý tốt Nghiên cứu, ban hành Luật quỹ tiết kiệm bất động sản Về bản, đối tƣợng tham gia vào thị trƣờng bất động sản thiếu vốn Quỹ tiết kiệm bất động sản cầu nối trung gian ngân hàng, công 87 ty kinh doanh nhóm ngƣời cụ thể Điều quan trọng để mơ hình thành cơng hệ thống ngân hàng lành mạnh, hệ thống cơng ty kinh doanh lành mạnh nhóm chủ thể kinh tế có tiền tiết kiệm kinh tế Nghiên cứu, ban hành Luật loại hình quỹ đầu tƣ bất động sản Đặc biệt cần nghiên cứu, ban hành Luật quỹ đầu tƣ tín thác bất động sản Đây loại hình quỹ thành công nhiều quốc gia, đặc biệt từ năm đầu kỷ XX trở lại Hiện tại, Việt Nam cần có thời gian để hình thành phát triển quỹ đầu tƣ tín thác Tuy nhiên, có quỹ tín thác đƣợc hình thành Vì vậy, năm tới, với việc trƣởng thành kinh tế, việc đời văn pháp luật cần thiết để quỹ đầu tƣ tín thác bất động sản hoạt động Nghiên cứu, ban hành văn pháp luật trái phiếu bất động sản Việc phát hành trái phiếu manh nha hình thành Việt Nam Tuy nhiên, chƣa có khung pháp lý nên việc mở rộng diện đối tƣợng chƣa thể triển khai đƣợc Vì vậy, việc nghiên cứu, ban hành văn pháp quy vấn đề sớm hay muộn cần thiết để mở luồng tài cho thị trƣờng Hƣớng triển khai Ngân hàng Nhà nƣớc phối hợp với Bộ Tài Thơng tƣ liên cho thi điểm, nhân lên diện rộng ban hanh sách Nghiên cứu ban hành Luật thơng tin bất động sản để xây dựng số liên quan đến thị trƣờng Triển khai tính thử số giá nhà Bƣớc đầu tính thử, chỉnh sửa theo điều kiện Việt Nam, sau mở rộng, tính cho nƣớc, vùng, tỉnh, chí huyện quận, phƣờng xã Căn vào kinh nghiệm thị trƣờng hàng hóa dịch vụ, vào đặc điểm hàng hóa bất động sản, thị trƣờng bất động sản nhƣ đặc điểm thông tin giao dịch bất động sản thời gian tới, cần xây dựng việc tính tốn tiêu đánh giá thị trƣờng bất động sản Trong bối cảnh thị trƣờng nay, việc xây dựng số thị trƣờng bất động sản mức độ hẹp thực b) Hiện luật Kinh doanh bất động sản nhiều tồn vƣớng mắc đề trƣớc mắt nghị nên bổ sung số điều sau : Bổ sung Điều 10 Luật hành theo hƣớng cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi đƣợc th thuê lại bất động sản, cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi mà khơng có chức kinh doanh bất động sản đƣợc mua sở hữu diện tích văn phịng làm việc doanh nghiệp 88 Về phát triển bất động sản : sửa đổi theo hƣớng xếp lại quy định về đầ u tƣ phát triể n bấ t đô ̣ng sản , đồ ng thời b ổ sung thêm mô ̣t số quy đ ịnh nhƣ: nguyên tắc sử dụng đất để đầu tƣ phát triển bất động sản; chuyển nhƣợng dự án bất động sản; chuyển nhƣợng vốn hoạt động kinh doanh bất động sản; sáp nhập mua lại doanh nghiệp bất động sản Bổ sung thêm các quy đinh nhƣ: cá nhân môi giới, đinh giá bấ t đô ̣ng sản phải ̣ ̣ đăng ký hành nghề có thẻ hành nghề có thời hạn, thẻ hành nghề đƣợc phân hạng, thi sát hạch trƣớc cấp; quy định cho phép Sở Xây dựng đƣợc thành lập sàn (là đơn vị nghiệp công ty dịch vụ công); quy định hoạt động đầu tƣ tài bất động sản gồm quỹ đầu tƣ, quỹ tiết kiệm v.v ; Hiê ̣n nay, nhiều địa phƣơng xuất hiệ n các dƣ̣ án có mu ̣c đích sƣ̉ du ̣ng hỗn hơ ̣p (vƣ̀ a làm nhà ở , văn phòng, vƣ̀a làm trung tâm thƣơng ma ̣i của mô ̣t hoă ̣c nhiề u thành phầ n chủ sở hƣ̃u khác ), nhiên, Luâ ̣t hiê ̣n hành la ̣i chƣa có quy đinh về viê ̣c xác đinh quyề n sở hƣ̃u của các chủ sở hƣ̃u đố i với loa ̣i bấ t đô ̣ng sản ̣ ̣ Vì vậy, Bơ ̣ Xây dƣ̣ng dƣ̣ kiế n sẽ bổ sung thêm nô ̣i dung này vào dƣ̣ Luâ ̣t để làm sở pháp lý cho việc xác định quyền sở hữu bất động sản chủ sở h ữu đố i với tƣ̀ng loa ̣i mu ̣c đích sƣ̉ du ̣ng, tƣ̀ đó làm sở để các chủ sở hƣ̃u thƣ̣c hiê ̣n các quyề n và nghia vu ̣ của mình đố i với bấ t đô ̣ng sản này ̃ -Chính sách xã hội Việc cải tạo nhà chung cƣ đƣợc thực theo nguyên tắc xã hội hóa, bảo đảm nơi phải tốt nơi cũ chất lƣợng nhà môi trƣờng sống Nhà nƣớc khuyến khích việc thực cải tạo khu chung cƣ cũ xuống cấp theo dự án tổng thể, đồng hạ tầng khu vực Căn vào quy định Luật Nhà Nghị định này, Bộ Xây dựng trình Chính phủ ban hành sách riêng việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ Với lý chung cƣ xuống cấp nghiêm trọng, có nguy sập lúc nào, gây nguy hiểm cho tính mạng ngƣời dân, cài tạo chung cƣ cũ cấp thiết nhiên thực tế vấp phải nhiều khó khăn, bất cập sách xã hội chƣa thỏa đáng Giải vấn đề nhà nƣớc cần ban hành số quy định giải vấn đề sau : +Chủ hộ chung cƣ cũ phải di dời để thực dự án cải tạo, xây dựng tòa nhà đƣợc bồi thƣờng tiền nhà tiền nhà, tùy theo nhu cầu ngƣời đƣợc bồi thƣờng điều kiện cụ thể dự án Căn hộ chung cƣ đƣợc bồi thƣờng có diện tích từ 1,5 – 2,75 lần hộ cũ 89 cho đáp ứng nhu cầu tái định cƣ chỗ, đảm bảo ổn định sống cho cho chủ hộ cũ +Tổ chức việc lập, phê duyệt quy hoạch khu chung cƣ theo hƣớng tổng thể, không làm dãy nhà đơn lẻ xây dựng lại phải theo quy hoạch Đặc biệt, quy định tầng cao cần đƣợc xem xét, nghiên cứu lại sở khoa học Bộ Xây dựng Hà Nội xin ý kiến Chính phủ +Xác định rõ việc tái thiết lại chung cƣ cũ trách nhiệm nhà nƣớc, lập quỹ riêng cho việc cải tạo chung cƣ, không đẩy trách nhiệm lớn cho doanh nghiệp từ việc lập đề án cải tạo chung cƣ, phƣơng án đền bù, xây dựng… +Nhà xã hội vấn đề lớn công tác phát triển thị trƣờng hộ chung cƣ quận Hoàng Mai Để khắc phúc khuyết điểm tồn nhà xã hội cần số đề xuất nhƣ sau : -Đối với phát triển nhà xã hội nên b ỏ quy đinh về tiêu chu ẩn thiết kế ̣ nhà xã hội (đặc biệt số tầng dự án) để giao cho Chính ph ủ hƣớng dẫn cho phù hơ ̣p với tƣ̀ng thời kỳ +UBND thành phố yêu cầu chủ đầu tƣ phải cam kết thời hạn khởi công, hồn thành, cơng khai tiến độ thực cơng tác chuẩn bị đầu tƣ thực dự án; quy định cụ thể thời gian chậm triểu khai cho phép từ kiên thu hồi dự án chậm tiến độ, giao cho chủ đầu tƣ khác theo quy định pháp luật +Sở Xây dựng lập kế hoạch trình thành phố định thành lập Đoàn kiểm tra liên ngành để kiểm tra dự án phát triển nhà xã hội thực quy định pháp luật giá bán, cho thuê, cho thuê mua, đối tƣợng mua, thuê, thuê mua nhà, hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua, quản lý chất lƣợng xây dựng quản lý, khai thác, sử dụng nhà xã hội +Kết hợp với sở quy hoạch quy định dự án nhà đô thị hay khu đô thị cần phải dành 20 – 30% quỹ đất đồ án quy hoạch chi tiết tổng mặt đƣợc quan có thẩm quyền phê duyệt đầu tƣ xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà xã hội 3.4.2 Nhóm giải pháp quy hoạch -Quy hoạch xây dựng Có thực tế Nhà nƣớc có chủ trƣơng xây dựng khu chung cƣ cho ngƣời nghèo ngƣời có thu nhập thấp Bộ phận chiếm tới 65% số dân thành phố Hà Nội nhƣng đối tƣợng mua nhà chung 90 cƣ hộ bình dân có giá cao Bởi việc xây dựng cần có điều chỉnh Chúng ta khơng nên qúa cầu tồn nhu cầu: Nhà cho ngƣời có thu nhập thấp tức rẻ nhƣng phải đẹp, kiên cố, sang trọng, rộng rãi… đáp ứng đƣợc yêu cầu với điều kiện giá rẻ khó Phải phân chia hộ thành nhiều loại dành cho đối tƣợng khác nhau: hộ dành cho ngƣời nghèo có diện tích nhỏ hơn, tiện nghi rẻ, hạ tầng không đại… Việc phân chia nhƣ giúp cho đối tƣợng mua nhà dễ tìm hộ phù hợp với nhu cầu mua Xây dựng hệ thống tiêu chuẩn thiết kế, thi cơng, nghiệm thu cơng trình rõ ràng Mặc dù xây dựng soạn thảo ban hành nhiều tiêu chuẩn xây dựng nhƣng nói chung thiếu, chƣa đồng bộ, đặc biệt số lĩnh vực khu đô thị nhƣ nhà cao tầng, hạ tầng kĩ thuật, dịc vụ công cộng…Sự thiếu đồng dẫn đến hậu khu đô thị thiếu hẳn cơng trình cơng cộng nhƣ y tế, giáo dục, siêu thị, khu vui chơi giải trí, tổ chức giao thơng động tĩnh chƣa phù hợp chƣa có tính đến phát triển thị tƣơng lai Vì cần tiếp tục quan sát bổ xung ban hành nhiều tiêu chuẩn phục vụ cho q trình thiết kế, thi cơng, nghiệm thu vận hành cơng trình xây dựng Làm tốt cơng tác đảm bảo chất lƣợng cơng trình xây dựng thành phố, đặc biệt khu đô thị mới, tăng sức hút nhà chung cƣ ngƣời dân Hà Nội Quận Hồng Mai có lƣợng cung lớn chung cƣ phổ thông Khi kinh tế cịn gặp nhiều khó khăn, nhu cầu ngƣời dân với hộ chung cƣ loại hình phổ thơng cịn cao Tuy nhiên cần xác định thị trƣờng nhà đất ấm trở lại, cầu hộ chung cƣ cao xuất Nếu không nắm bắt đƣợc thị trƣờng cung cầu địa bàn quận lại cân đối Giải pháp nên khuyến khích, có gói tài hỗ trợ chủ đầu tƣ thực xây dựng hộ loại cao cấp địa bàn quận -Quy hoạch sử dụng đất Thực sách phát triển cơng nghiệp “dãn biên”, ƣu tiên phát triển ngành công nghiệp công nghệ cao, thƣơng mại văn phịng, tài Hà Nội có sách khuyến khích phát triển cơng nghiệp sản xuất công nghiệp dịch vụ đô thị vệ tinh xung quanh Hà Nội Đây biện pháp thu hút vốn nhàn rỗi dân cƣ Về phía cung nhà cần chủ động cơng tác quy hoạch, mở rộng diện tích thị, bãi bỏ hạn chế hành chính, tơn trọng quyền tự cƣ trú ngƣời 91 dân Tạo quỹ nhà phong phú cho ngƣời dân điều kiện đất đai hạn hẹp cách nâng cấp, cải tạo khu chung cƣ cũ đồng thời xây khu chung cƣ dự án phát triển nhà khu thị Chính phủ cần ban hành thị tới Bộ, ngành, địa phƣơng thực thu hồi dự án chậm triển khai Việc đem lại kết không nhỏ trƣớc mắt lâu dài Cắt giảm dự án chậm thi công, đồng nghĩa với việc lƣợng cung lớn bất động sản tƣơng lai đƣợc thu hồi Nhƣ vậy, lƣợng cung ít, tình trạng tồn kho tích lũy giảm xuống, khó khăn cho thị trƣờng phần đƣợc tháo gỡ tƣơng lai, tính tốn đƣợc nhu cầu ngƣời dân có hƣớng thích hợp cho dự án Việc tập trung vốn cho vài dự án có tính khả thi hay giai đoạn gần hoàn thiện điều cần thiết cho doanh nghiệp bất động sản Trong dự án nhà thừa, cịn dự án bệnh viện, trƣờng học, công trình cơng cộng cịn thiếu, chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu ngƣời dân Để đô thị phát triển bền vững, thu hút đƣợc ngƣời dân ngồi vấn đề chất lƣợng nhà cịn cần phải có đầy đủ sở hạ tầng cơng trình dịch vụ, cơng cộng khác Việc cấu lại dự án phƣơng án nhằm kích cầu hộ chung cƣ trƣớc mắt : chuyển dự án nhà thƣơng mại sang làm nhà xã hội thuê cho thuê mua cho đối tƣợng sách Nhà đầu tƣ cần cấu lại sản phẩm, chuyển dịch vào phân khúc nhà có khả khoản cao, chuyển mục đích cho th văn phịng, chọn dự án có khả quay vịng nhanh, giãn tiến độ số dự án nhằm thu hồi vốn nhanh tránh đầu tƣ dàn trải Những dự án chƣa giải phóng mặt xong khơng phải dự án thiết dừng lại, dự án giải phóng mặt chƣa san nền, dự án bất động sản dừng lại chuyển mục đích khác 3.4.3 Nhóm giải pháp đầu tư -Khơi dậy tiềm khu vực kinh tế dân doanh, khuyến khích ngƣời dân bỏ vốn đầu tƣ dài hạn thông qua việc tạo dựng môi pháp lí thuận lợi cho doanh nghiệp hoạt động, bảo vệ chặt chẽ quyền tài sản nhà đầu tƣ, giảm thuế thu nhập cho doanh nghiệp, giảm đầu tƣ ƣu đãi cho doanh nghiệp Nhà nƣớc, tập trung hỗ trợ khu vực kinh tế dân doanh vốn mặt sản xuất Biện pháp 92 nhằm thu hút vốn dân cƣ đầu tƣ vào phát triển kinh tế thay đầu tƣ vào mua bán nhà đất Do hạn chế đƣợc nạn đầu nhà đất dân cƣ -Khi dự án đƣợc duyệt tới giai đoạn xây dựng cần phải thơng qua 11 sở có chức ngành xây dựng Do có nhiều thủ tục hành cần phải giải nên giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ bị kéo dài lâu, ảnh hƣởng tới hội đầu tƣ chủ đầu tƣ, ảnh hƣởng tới kế hoạch huy động vốn nhƣ vấn đề trƣợt giá vật tƣ xây dựng…Vì cần phải nghiên cứu lại hệ thống văn pháp lí để có sửa đổi cho phù hợp với cải cách hành chính, tạo cấu “ dấu- cửa”, tạo điều kiện cho nhà đầu tƣ nƣớc tham gia đầu tƣ vào dự án nhà nƣớc đề ra, đồng thời hạn chế tiêu cực công tác thẩm định, xét duyệt cấp giấy phép xây dựng -Thu hút vốn đầu tƣ nƣớc kênh huy động vốn nhƣ kêu gọi đầu tƣ vào bất động sản hiệu biết tranh thủ thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tƣ nƣớc Các địa phƣơng cần ban hành quy chế thu hút đầu tƣ nƣớc vào bất động sản để hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có sách giá với dịch vụ,…Đặc biệt, quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển bất động sản, kêu gọi đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất làm dịch vụ công bất động sản Đồng thời phải thống đƣợc với nhà đầu tƣ mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà đƣợc bán, mức giá, trách nhiệm xã hội 3.4.4 Nhóm giải pháp tài Việc huy động nguồn vốn từ nhà đầu tƣ khách hàng với vai trị cổ đơng nhằm giúp doanh nghiệp thiếu vốn đầu tƣ thực dự án nhà có đƣợc cơng cụ huy động vốn, đồng thời tạo thêm kênh đầu tƣ cho tầng lớp dân cƣ.Cổ phần đƣợc chuyển nhƣợng tự để tăng tính khoản ngân hàng đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công cơng trình Khi hồn thành dự án, tồn bất động sản đƣợc đƣa bán đấu giá chia cho nhà đầu tƣ theo tỷ lệ nắm giữ cổ phần, khách hàng nhận bất động sản quy đổi sang lợi nhuận Hiện nay, lƣợng tiền nhà rỗi dân cƣ lớn nhƣng việc thu hút đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản hạn chế Lý sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, vốn nhàn rỗi ngƣời dân thƣờng lại nhỏ lẻ nên khó tham gia vào đƣợc Do đó, giải pháp đƣợc xem hữu hiệu việc huy động vốn nhà rỗi phải “chứng khốn hóa đƣợc dự án bất động 93 sản” Chứng khoán bất động sản loại chứng khốn đặc biệt, kết hợp hình thức đầu tƣ chứng khoán đầu tƣ bất động sản, đƣợc đảm bảo giá trị bất động sản mà đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tƣ kiếm lời biến động giá trị bất động sản này, nhƣng không thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp phần hay toàn bất động sản suốt q trình sở hữu chứng khốn 3.4.5 Nhóm giải pháp tín dụng Vốn điều kiện quan trọng sống doanh nghiệp Hiện nay, kênh huy động vốn chủ yếu cho dự án từ ngân hàng Nhƣng với tình hình nay, ngân hàng siết chặt tín dụng làm cho doanh nghiệp lại thêm khốn đốn Vì vậy, để thị trƣờng bất động sản hoạt động ổn định lâu dài cần phải có nguồn vốn lớn Các ngân hàng tổ chức tín dụng sở hữu khối lƣợng vốn dồi Nó trở thành kênh huy động vốn đại đa số doanh nghiệp Để huy động nguồn vốn theo kênh hiệu cần phải tăng cƣờng huy động vốn trung dài hạn ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn vay trung dài hạn.Đồng thời, cần phải thiết lập nâng cao chất lƣợng kênh thông tin thị trƣờng bất động sản để làm sở cho ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả chi trả chủ đầu tƣ Lãi vay ngân hàng vay đƣợc cho dự án phải từ 20 24%/năm (vay dài hạn), chủ đầu tƣ thƣờng vay khoảng 20 - 30% vốn Hiện chủ đầu tƣ hầu nhƣ khơng cịn trông đợi vào nguồn vốn khác mà phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng nhƣng ngân hàng siết chặt cho vay lãi suất vay cao Nếu vay vốn ngân hàng để xây dựng chung cƣ vịng - năm chắn giá thành sản phẩm cao nhiều Trong giai đoạn khó khăn nay, nhà chung cƣ tồn đọng, nợ xấu ngày cành nhiều ngân hàng cần phải có định đắn để cứu bất động sản cứu Đó giảm lãi suất ngân hàng khoản nợ cũ xuống dƣới 15% ngân hàng với nhà đầu tƣ tự bàn bạc với để có mức giảm tốt Để thị trƣờng bất động sản ấm dần, cần giải pháp hỗ trợ vốn lãi suất cho ngƣời mua nhà Gói hỗ trợ 30000 tỷ thức triển khai từ 15/4/2013 để hỗ trợ ngƣời có thu nhập thấp, cán cơng chức, viên chức, lực lƣợng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà xã hội; doanh nghiệp xây nhà xã hội từ nhà thƣơng mại chuyển sang nhà xã hội đƣợc triển khai nhƣng cần phải có 94 sách nới lỏng yêu cầu cho vay, tăng khả tiếp cận ngƣời dân ngƣời có thu nhập thấp, khó chứng minh đƣợc thu nhập… Nhà nƣớc cần triển khai gói hỗ trợ tín dụng mua nhà lớn Nếu gói hỗ trợ cịn đƣợc giành cho doanh nghiệp 30000 tỷ tƣơng ứng với 1,5 triệu USD số nhỏ Bởi lẽ, tính riêng Hà Nội, để hồn thành dự án cịn dang dở phải đến 45 tỷ USD Cần có quy định rõ lãi suất nhằm tạo tin tƣởng cho ngƣời dân mua nhà : lãi xuất 6%/ năm hấp dẫn Tuy nhiên lãi xuất đƣợc áp dụng cho năm Trong đó, thởi hạn cho vay tối thiểu 10 năm, năm lại lãi xuất Khi ngƣời dân vay mua đƣợc nhà, sau năm, lãi xuất tăng mạnh, vƣợt khả chi trả vấn đề khó giải 3.4.6 Nhóm giải pháp quản lý thị trường bất động sản Nhà chung cƣ xu phát triển tất yếu trình phát triển thành phố Hà Nội Mặc dù tiến hành thực nhiều biện pháp trình khai thác chung cƣ nhƣng sách khơng thực đem lại hiệu cao Thị trƣờng bất động sản nhiều bất ổn, đáng lƣu ý việc nhà nƣớc khơng thể kiểm sốt đƣợc giá nhà chung cƣ cao tầng, khiến cho giá nhà loại tăng cao từ trƣớc tới Để bình ổn kiểm sốt chặt chẽ giá nhà chung cƣ cao tầng thị trƣờng Hà Nội đồng thời để hạn chế nạn đầu nhà chung cƣ ngày phát triển, quan chức cần thực biện pháp sau : +Chính quyền thành phố cần có quy hoạch tổng thể thật chi tiết khu đô thị mới, bắt tay vào xây dựng khu đô thị cần phải tham khảo ý kiến nhà kinh tế, xã hội học, kiến trúc sƣ để tránh tình trạng tập trung vào quy hoạch sử dụng đất mà không ý đến cảnh quan kiến trúc thị, dẫn đến tình trạng nhiều khu thị bố trí theo kiểu nhà cao tầng bao xung quanh biệt thự nhà thấp tầng, khiến cho ngƣời dân có cảm giác nhƣ sống ốc đảo Với kiến trúc khiến chung cƣ trở nên hấp dẫn với ngƣời dân đƣợc +Chính quyền thành phố đề sách thuế sở hữu đối tƣợng sở hữu nhà lớn mức đóng thuế tăng cao Đây thuế luỹ tiến nhằm hạn chế nạn đầu nhà đất, đầu hộ chung cƣ Để thực đƣợc biện pháp đòi hỏi phải có kiểm sốt chặt chẽ việc đăng kí hộ khẩu, kiểm sốt chặt chẽ q trình mua bán nhà đất Đối với nhà chung cƣ q trình nhận đơn đăng kí mua nhà phải có phận thẩm định, điều tra lại hộ 95 ngƣời nộp đơn trƣớc phê duyệt bán nhà Khi hộ chung cƣ đƣợc xây xong cần phải giao lại cho đối tƣợng đăng kí để tránh việc mua bán lại hộ chung cƣ trình xây dựng Đồng thời với việc kiểm sốt chặt chẽ q trình mua bán nhà chung cƣ cần phải có chế tài xử phạt thật nặng chủ đầu tƣ cố tình bán hộ chung cƣ nhầm địa chỉ, tức bán cho ngƣời mua để bán lại Quy định mức phạt hành nhƣ truất quyền tham gia đấu thầu cơng trình khác chủ đầu tƣ vi phạm chế tài +Chính quyền thành phố mặt có biện pháp để quản lí chủ đầu tƣ, mặt khác cần xem xét sách hỗ trợ cho đối tƣợng thực cần nhà vay vốn để mua nhà mà vật chấp đƣa hộ mà họ mua Một cách khác thực sách mua nhà trả góp đối tƣợng có khó khăn nhà Ngƣời mua nhà trả trƣớc 50%, cịn lại 50% thực trả góp vịng 3-5 năm Các biện pháp giải đƣợc nhu cầu nhà trƣớc mắt cho ngƣời dân đô thị điều kiện thu nhập thấp nhƣ Một biện pháp khác để hạn chế nạn đầu nhà chung cƣ, tránh việc hộ chung cƣ bỏ trống khơng có ngƣời ở, Chính quyền thành phố đề thời gian thu hồi lại hộ chung cƣ bán hồn lại khoản phí thu trƣờng hợp hộ sau tháng giao nhà mà khơng có nhu cầu Biện pháp liên quan đến việc quản lí nhà chung cƣ chủ đầu tƣ quan chức Cần phải có phối hợp chặt chẽ quan có liên quan với chủ đầu tƣ Đồng thời quyền thành phố phải quy định nhằm công khai thông tin thị trƣờng hộ chung cƣ nhƣ : +Thông tin liên quan đến cung: Thông tin số lƣợng nhà (hoặc cao ốc) khởi công xây dựng, tổng chi tiêu cho xây dựng, giá trị đặt hàng cho hợp đồng xây dựng, giấy phép xây dựng cấp tiến độ, số lƣợng cơng trình hồn thành đƣa vào sử dụng Thơng tin liên quan đến khối lƣợng thị trƣờng : Thông tin số lƣợng nhà bán, số lƣợng bán nhà có sẵn, số lƣợng nhà xây xong chƣa bán hết Tại Việt Nam, số liệu khó thu thập từ trƣớc đến chủ đầu tƣ không muốn công bố số liệu thật Thông tin liên quan đến giá trị thị trƣờng Thông tin số giá xây dựng/chỉ số giá vật liệu xây dựng, số thị trƣờng nhà ở, số giá bán nhà bình quân, số giá đất bình quân Các số 96 giá loại cổ phiếu/chứng khốn bất động sản thơng tin có liên quan chặt chẽ đến thị trƣờng bất động sản -Thông tin liên quan đến cầu Thông tin số lƣợng đơn xin vay mua nhà, giá trị giải ngân cho khoản vay này, dự kiến mức tăng hộ gia đình Tại Việt Nam, số liệu thu thập đƣợc từ Ngân hàng Nhà nƣớc địa phƣơng Các thông tin đƣợc công bố rộng rãi phƣơng tiện thông tin đại chúng nhƣ đài, báo, tivi phƣơng tiện thông tin cụm dân cƣ Có nhƣ hạn chế chủ đầu tƣ bƣng bít thơng tin tạo thông tin sai lệch quỹ nhà có thị trƣờng, tạo “cơn sốt ảo” nhà chung cƣ Tăng cƣờng công tác tra, kiểm tra, xử lý vi phạm quy định pháp luật kinh doanh bất động sản; có chế tài xử lý nghiêm khắc trƣờng hợp vi phạm Cần có quan thẩm định giá, tra, kiểm toán dự án để dự án đƣợc minh bạch hơn, giá giao dịch thị trƣờng với giá gốc không bị chênh lệch cao Đồng thời cần đƣa mức lợi nhuận yêu cầu cho nhà đầu tƣ 97 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận 1) Quận Hoàng Mai quận địa bàn thành phố Hà Nội sở phần lãnh thổ huyện Thanh Trì quận Hai Bà Trƣng, tốc độ thị hóa nhanh, điều kiện kinh tế xã hội không ngừng đƣợc cải thiện, nhu cầu nhà ngày tăng Hiện dự án chung cƣ địa bàn quận nhiều, đa dạng quy mô chủng loại tạo nên TTBĐG tiềm nhƣng nhiều bất cập Khắc phục bất cập vấn đề cấp bách cần đƣợc thực Tính đến đầu năm 2011 , tổng diện tích đất tự nhiên tồn quận 4.032,38 đất phi nông nghiệp chiếm lớn : 68,73%, cho thấy công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất địa bàn đƣợc Ủy ban nhân dân UBND quận triển khai hƣớng Quận Hoàng Mai điểm nóng TTBĐS Hà Nội, cơng tác GPMB dự án phát sinh nhiều vƣớng mắc, khiếu nại ngƣời bị thu hồi đất làm chậm tiến độ dự án 2) Thực trạng thị trƣờng hộ chung cƣ Quận Hoàng Mai - Thị trường bất động sản:Đặc điểm thấy rõ TTBĐS quận Hoang Mai rớt giá loại hàng hóa bất động sản, nhiên với bƣớc đầu phục hồi kinh tế,tác động mạnh mẽ nguồn vốn nƣớc ngồi gói tài kích thích TTBĐS địa bàn nóng lên ngày - Thị trường hộ chung cư Với 97 dự án chung cƣ triển khai, quận Hoàng Mai giữ kỷ lục số lƣợng dự án nƣớc Nhiều dự án đƣợc triển khai, số lƣợng hộ cung thị trƣờng lớn nhiên việc sở hữu hộ với nhu cầu ngƣời dân khó “Tiền chênh” xuất trờ lại, chủ đầu tƣ dùng nhiều phƣơng thức tạo sóng ảo, đẩy giá bán lên cao khiến nhu cầu sở hữu nhà trở nên khó khăn Thực tế nhiều hộ chung cƣ vào hoạt động chất lƣợng xuống cách nhanh chóng, dịch vụ quản lý tịa nhà khơng nhƣ quảng bá khiến cho nhìn ngƣời dân hộ chung cƣ e dè Đa phần chủ đầu tƣ nắm nhu cầu thực ngƣời dân, với khả tài khơng q cao Các hộ chung cƣ đƣợc chào giá bán từ đến tỉ đồng ngày nhiều, đƣợc nhiều ngƣời quan tâm, số lƣợng giao dịch phân 98 khúc tăng đáng kể so với kỳ năm ngối Khơng với tiện ích đồng bộ, an ninh vệ sinh đảm bảo điểm cộng khiến chung cƣ ngày hút khách địa bàn quận 3) Các giải pháp phát triển thị trƣờng hộ chung cƣ Quận Hoàng Mai cần phải tổ chức nghiên cứu triển khai giải pháp nâng cao quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Có chƣơng trình đào tạo cán quản lý thị trƣờng bất động sản, tra dự án chậm tiếm độ để tạo dựng thị trƣờng hộ chung cƣ minh bạch hiệu Kiến nghị 1) Nhà nƣớc cần điều chỉnh sách thuế phù hợp nhằm giảm gánh nặng cho chủ đầu tƣ dự án, qua hạ giá dự án hộ chung cƣ hình thành tƣơng lai, tạo điều kiện vay vốn gói kích cầu nhà đất cho phép ngƣời nƣớc đƣợc mua nhà Việt nam 2) UBND Thành phố Hà Nội cần nghiên quy định đồng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị quy hoạch phát triển kinh tế xã hội Thành phố nói chung Quận Hồng Mai nói riêng UBND Quận Hồng Mai cần rà soát, thu hồi hộ chung bỏ trống địa bàn để hạn chế việc đầu hộ chung cƣ 99 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài ngun Mơi trƣờng (2008), Báo cáo tình hình năm thi hành Luật đất đai 2003, Hà Nội Bộ Tài ngun Mơi trƣờng (2008), Hồn thiện sách Luật đất đai để hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản, Nguyễn Đình Bồng, 2010, Trƣờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội, Chƣơng trình đào tạo Thạc sỹ, Quản lý Thị trƣờng bất bất động sản Đảng Cộng sản Việt nam, 2006, Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, 2006, Nxb Chính trị Quốc gia Tơn gia Huyên Nguyễn Đình Bồng, 2007, Quản lý Đất đai Thị trƣờng bất động sản, Nxb Bản Đồ Phịng Tài Ngun Mơi Trƣờng quận Hồng Mai, Tổng hợp số liệu cấp giấy chứng nhận Văn Phòng đăng ký nhà đất quận Hoàng Mai giai đoạn 2005 đến 2011 Phịng Tài ngun Mơi trƣờng quận Hoàng Mai, Kiểm kê đất đai quận Hoàng Mai Thành phố Hà Nội Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 1992, Hiến Pháp , Nxb Chính trị Quốc gia Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2003, Luật Đất đai , Nxb Chính trị Quốc gia 10 Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2003, Hiến Pháp , Nxb Chính trị Quốc gia 11 Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2003, Luật Xây Dựng , Nxb Chính trị Quốc gia 12 Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2005, Luật Nhà , Nxb Chính trị Quốc gia 13 Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2005, Bộ Luật Dân , Nxb Chính trị Quốc gia 14 Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2006, Luật Kinh doanh Bất động sản , Nxb Chính trị Quốc gia 15 Thủ tƣớng Chính phủ, 2004 , Quyết định Số 76/2004/QĐ-TTg Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt định hƣớng phát triển nhà đến năm 2020 16 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng, 2005, Thị trƣờng bất động sản, Nxb Nông nghiệp 17 www.batdongsan.com.vn, www.cafeland.vn 18 www.muabannhadat.com.vn, diaoconline.com.vn, vn.savills.com.vn 19 http://hoangmai.hanoi.gov.vn/cgt/cgtdt/default.html 20 http://vn.savills.com.vn/about-savills 100 ... GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ QUẬN HOÀNG MAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 79 3.1 Định hướng phát triển nhà quận Hoàng Mai đến năm 2020 79 3.2 Quan điểm phát triển thị trường hộ. .. trường hộ chung cư 80 3.3 Dự báo thị trường hộ chung cư quận Hoàng Mai 2015 -2020 81 3.4 Đề xuất số giải pháp phát triển thị trường hộ chung cư quận Hồng Mai 81 3.4.1 Nhóm giải pháp. .. phát triển xã hội, tạo sống tốt cho ngƣời dân Từ đề cấp bách trên, chọn nghiên cứu đề tài : “ Thực trạng giải pháp phát triển thị trường hộ chung cư quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội ” Mục tiêu