BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM  LÊ THỊ MAI HOA NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỪ LIÊM CŨ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI - 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM  LÊ THỊ MAI HOA NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỪ LIÊM CŨ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. NGUYỄN THANH TRÀ HÀ NỘI – 2014 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày 09 tháng 9 năm 2014 Tác giả Lê Thị Mai Hoa Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài. Tôi chân thành cảm ơn Ban Quản lý đào tạo, sự giúp đỡ, hướng dẫn của các thầy, cô giáo khoa Quản lý đất đai - Học Viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Từ Liêm cũ đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày 09 tháng 9 năm 2014 Tác giả Lê Thị Mai Hoa Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC HÌNH vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT viii MỞ ĐẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1 1.2. Mục tiêu, yêu cầu nghiên cứu 3 1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu: 3 1.2.2. Yêu cầu: 3 Chương 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1. Tổng quan về đất, thị trường đất đai, giá đất và định giá đất. 4 1.1.1. Tổng quan về đất: đất đai, đặc tính và vai trò của đất đai. 4 1.1.2. Thị trường đất đai 6 1.1.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất. 8 1.1.4. Giá đất và định giá đất. 11 1.1.5. Vai trò định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất ở. 15 1.1.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. 17 1.1.7. Các nguyên tắc định giá đất ở. 21 1.1.8. Các phương pháp xác định giá đất ở. 23 1.2. Công tác xác định và quản lý giá đất ở trên thế giới và Việt Nam. 30 1.2.1. Công tác xác định và quản lý giá đất ở trên Thế giới. 30 1.2.2 Công tác xác định và quản lý giá đất ở tại Việt Nam. 38 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. 44 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu. 44 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu. 44 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv 2.2. Nội dung nghiên cứu 44 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Từ Liêm cũ - thành phố Hà Nội. 44 2.2.2. Công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ. 44 2.2.3. Giá đất ở trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ. 44 2.2.4. Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Từ Liêm cũ. 44 2.2.5. Đề xuất giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ. 44 2.3. Phương pháp nghiên cứu. 44 2.3.1. Nghiên cứu, chọn địa điểm: 45 2.3.2. Điều tra, thu thập số liệu. 46 2.3.3. Phương pháp so sánh: 46 2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích 46 2.3.5. Phương pháp minh hoạ, bản đồ, biểu đồ, ảnh 46 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 47 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Từ Liêm cũ - thành phố Hà Nội. 47 3.1.1. Điều kiện tự nhiên. 47 3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của huyện Từ Liêm. 48 3.2. Tình hình quản lý đất đai. 51 3.2.1. Hiện trạng SDĐ. 51 3.2.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai 52 3.3. Giá đất ở trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ - thành phố Hà Nội. 56 3.3.1. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ. 56 3.3.2. Giá đất ở thực tế trên địa bàn Huyện Từ Liêm cũ 60 3.4. Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Từ Liêm cũ. 80 3.4.1. Cung cầu về nhà đất 80 3.4.2 Ảnh hưởng của yếu tố thông thường đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu 87 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v 3.4.3. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu 90 3.4.4 Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu. 94 3.4.5 Ảnh hưởng của yếu tố khác đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu 95 3.5. Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn Huyện Từ Liêm cũ - thành phố Hà Nội. 100 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 105 1. Kết luận. 105 2. Kiến nghị. 106 TÀI LIỆU THAM KHẢO 109 PHỤ LỤC 111 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang Bảng 3.1: Khung giá đất ở 56 Bảng 3.2: Kết quả điều tra giá đất chuyển nhượng trên điạ bàn Huyện Từ Liêm cũ qua các năm 2011, 2012, 2013 nhóm I 64 Bảng 3.3: Kết quả điều tra giá đất chuyển nhượng trên điạ bàn Huyện Từ Liêm cũ qua các năm 2011, 2012, 2013 nhóm II 67 Bảng 3.4: Kết qủa điều tra giá đất chuyển nhượng trên điạ bàn Huyện Từ Liêm cũ qua các năm 2011, 2012, 2013 nhóm III 70 Bảng 3.5: Kết quả điều tra giá đất chuyển nhượng trên điạ bàn Huyện Từ Liêm cũ qua các năm2011, 2012, 2013 nhóm IV 72 Bảng 3.6 So sánh biến động về giá đất đối với nhóm I 76 Bảng 3.7: So sánh biến động về giá đất đối với nhóm II 77 Bảng 3.8: So sánh biến động về giá đất đối với nhóm III 78 Bảng 3.9: So sánh biến động về giá đất đối với nhóm IV 79 Bảng 3.10. Tỷ giá VNĐ/USD qua các năm 89 Bảng 3.11. Giá điều tra đường Hồ Tùng Mậu các năm 93 Bảng 3.12. Giá điều tra đường Mỹ Đình các năm 93 Bảng 3.13. Giá điều tra đường Mễ Trì các năm 95 Bảng 3.14. Giá điều tra đường Cầu Diễn quốc lộ 32 các năm 97 Bảng 3.15. Giá điều tra đường Xuân La- Xuân Đỉnh các năm 98 Bảng 3.16. Giá điều tra đường Phương Canh các năm 99 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang Hình 3.1 Sơ đồ hành chính huyện Từ Liêm cũ (nay là Quận Bắc 47 Từ Liêm và Quận Nam Từ Liêm) 47 Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu đất đai năm 2012 của huyện Từ Liêm cũ 51 Hình 3.3: Biểu đồ biến động giá đất do UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm I của địa bàn huyện Từ Liêm cũ 60 Hình 3.4: Biểu đồ biến động giá đất do UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm II của địa bàn huyện Từ Liêm cũ 60 Hình 3.5: Biểu đồ biến động giá đất do UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm III của địa bàn huyện Từ Liêm cũ 61 Hình 3.6: Biểu đồ biến động giá đất do UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm IV của địa bàn huyện Từ Liêm cũ 61 Hình 3.7: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm I năm 2011. 90 Hình 3.8: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm I năm 2012. 90 Hình 3.9: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm I năm 2013. 91 Hình 3.10: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm II năm 2012. 91 Hình 3.11: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm III năm 2013. 92 Hình 3.12: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm IV năm 2013. 92 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : bất động sản GCN : giấy chứng nhận HĐND : hội đồng nhân dân KHSDĐ : kế hoạch sử dụng đất NSNN : Ngân sách nhà nước QH : quy hoạch QHSDĐ : quy hoạch sử dụng đất QSDĐ : quyền sử dụng đất SDĐ : sử dụng đất SXKD : sản xuất kinh doanh UBND : ủy ban nhân dân [...]... thời điểm tốt để có thể đánh giá yếu tố nào ảnh hưởng đến giá đất, mức độ ảnh hưởng thực chất của từng yếu tố đến giá đất Trên cơ sở đó, phân tích và đề ra giải pháp nhằm xác định giá đất ở gần với giá trị đích thực của nó Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ, Thành phố Hà Nội là đề tài tôi chọn nghiên cứu làm luận văn thạc sỹ ngành quản lý đất đai,... Khoa Quản lý đất đai, Học Viện Nông nghiệp Việt Nam với sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà 1.2 Mục tiêu, yêu cầu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu: - Đánh giá giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng giá đất ở trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ - thành phố Hà Nội - Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ - thành phố Hà Nội 1.2.2 Yêu... thường Yếu tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất a Yếu tố hành chính Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và QH đất đai... thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của bản thân mảnh đất đó Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất Giá đất bị chi phối không hoàn toàn bởi yếu tố kinh tế, mục đích, hiệu quả sử dụng mà trong nhiều hoàn cảnh còn bị chi phối bởi yếu tố tâm lý Do vậy, cơ sở để hình thành giá của các mảnh đất là khác nhau; cùng một mảnh đất, tại các thời điểm khác nhau, cơ sở để hình thành. ..MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Việc nghiên cứu giá đất, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nói chung và giá đất ở nói riêng là vấn đề không mới nhưng thực sự có ý nghĩa, nhất là trong giai đoạn hiện nay Điều này được lý giải bởi: - Thứ nhất, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu... trên địa bàn Huyện Từ Liêm cũ - thành phố Hà Nội, so sánh với giá đất ở do UBND thành phố Hà Nội ban hành - Các số liệu thu thập phải khách quan, chính xác - Các đề xuất, kiến nghị phải phù hợp với điều kiện thực tiễn Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 3 Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan về đất, thị trường đất đai, giá đất và định giá đất 1.1.1... Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất gồm: - Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ SDĐ, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất - Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở là bộ phận quan trọng trong BĐS nên cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất - QH đô thị: QH quyết định tới mục đích SDĐ của các thửa đất. .. lợi nên ảnh hưởng đến giá đất - Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất - Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành… đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất - Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát... cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá. .. 1.1.7.3 Nguyên tắc biến động Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các yếu tố hình thành giá đất, mà các yếu tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những yếu tố này và những biến động chung của chúng Khi định giá đất, cần phải phân tích tính . của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu 90 3.4.4 Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu. 94 3.4.5 Ảnh hưởng của yếu tố khác đến giá đất ở trên địa bàn. định giá đất ở gần với giá trị đích thực của nó. Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ, Thành phố Hà Nội là đề tài tôi chọn nghiên cứu làm. quản lý Nhà nước về giá đất trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ. 56 3.3.2. Giá đất ở thực tế trên địa bàn Huyện Từ Liêm cũ 60 3.4. Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Từ Liêm cũ.