Bộ giáo dục và đào tạo Trờng đại học kinh tế quốc dân NGUYễN THị HảI YếN Đầu t cá nhân trên thị trờng bất động sản khu vực Hà Nội Chuyờn ngnh: Qun tr kinh doanh(QTKD bt ng sn) Mó s: 62 34 01 02 Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS HONG VN CNG Hà Nội - 2015 LUậN áN TIếN Sĩ KINH tế i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận án với tên đề tài: “Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà Nội” là một công trình nghiên cứu khoa học độc lập của cá nhân tôi, do chính bản thân tôi thực hiện trong suốt quá trình làm Nghiên cứu sinh tại trường Đại học Kinh tế quốc dân. Ngoài những thông tin thứ cấp có liên quan đến nghiên cứu đã được trích nguồn, toàn bộ kết quả trình bày trong Luận án được rút ra từ việc phân tích nguồn dữ liệu thu được từ các cuộc phỏng vấn, điều tra do cá nhân tôi thực hiện. Tất cả những dữ liệu được sử dụng đều trung thực và nội dung của Luận án chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Nghiên cứu sinh Nguyễn Thị Hải Yến LỜI CẢM ƠN ii Lời đầu tiên, tôi xin trân trọng cảm ơn và biết ơn sâu sắc PGS.TS Hoàng Văn Cường đã tận tâm, nhiệt tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình làm Nghiên cứu sinh và hoàn thành Luận án. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, các Thầy Cô - Giảng viên Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện thuận lợi về thời gian và truyền đạt kiến thức chuyên ngành nâng cao để tôi hoàn thành tốtLuận án. Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn đến Ban lãnh đạo, các Cán bộ của Viện Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện về các thủ tục hành chính và hướng dẫn các quy trình thực hiện trong thời gian tôi làm nghiên cứu sinh tại Trường. Tôi xin gửi tấm lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình đã chia sẽ, động viên và tạo điều kiện hỗ trợ tôi trong suốt quá trình học tập và làm việc tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Cuối cùng, tôi xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệpđã luônủng hộ tôi hoàn thành tốt luận án. Nguyễn Thị Hải Yến iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC iii DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG BIỂU vi DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ SƠ ĐỒ viii PHẦN MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 8 1.1. Cảm tính trong đầu tư bất động sản 8 1.2. Cảm xúc và quyết định đầu tư 13 1.3. Tác động của thị trường đến đầu tư bất động sản 17 1.4. Đặc tính hàng hóa bất động sản 24 Kết luận chương 1 30 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 31 2.1. Một số vấn đề chung về đầu tư bất động sản 31 2.1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 31 2.1.2. Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản 40 2.2. Các yếu tố chi phối đến đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản 45 2.2.1. Tâm lý cá nhân nhà đầu tư 45 2.2.2. Giá cả bất động sản 55 2.2.3. Các yếu tố vĩ mô 60 2.2.4. Các yếu tố thuộc về bản thân bất động sản 66 2.3. Mô hình nghiên cứu 73 Kết luận chương 2 83 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 84 3.1. Nghiên cứu định tính 84 3.1.1. Mục tiêu phỏng vấn sâu 84 3.1.2. Phương pháp thực hiện phỏng vấn sâu 84 3.2. Nghiên cứu định lượng 86 iv 3.2.1. Mục tiêu điều tra chọn mẫu 86 3.2.2. Phương pháp thực hiện 86 3.3 Kết quả thống kê mô tả 101 Kết luận chương 3 107 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC HÀ NỘI 108 4.1. Các yếu tố tâm lý chi phối nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản 108 4.1.1. Tâm lý bầy đàn 108 4.1.2. Tâm lý lạc quan thái quá 112 4.1.3 Tâm lý sợ thua lỗ 115 4.2. Các yếu tố vĩ mô 121 4.2.1. Khả năng tài trợ vốn 121 4.2.2 Cơ hội đầu tư trên thị trường khác 127 4.3. Các yếu tố liên quan đến bản thân bất động sản 133 4.3.1. Đặc điểm của bất động sản 133 4.3.2. Khả năng gia tăng giá trị của bất động sản 134 Kết luận chương 4 143 CHƯƠNG 5: MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 145 5.1. Một số giải pháp điều chỉnh đầu tư cá nhân góp phần phát triển ổn định thị trường bất động sản 145 5.1.1 Hạn chế tác động của yếu tố tâm lý nhà đầu tư 145 5.1.2. Về chính sách tài chính, tiền tệ 150 5.2.3. Phát triển hạ tầng và sản phẩm bất động sản 153 5.2.4. Kiểm soát hành vi đầu cơ bất động sản 156 5.2. Hạn chế của luận án và những nghiên cứu tiếp theo 157 Kết luận chương 5 159 PHẦN KẾT LUẬN 160 NHỮNG CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 162 TÀI LIỆU THAM KHẢO 163 v DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản TTBĐS Thị trường bất động sản CPI Chỉ số giá tiêu dùng GDP Tổng sản phẩm quốc nội NĐT Nhà đầu tư NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại TTCK Thị trường chứng khoán vi DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Các tiêu chí đo lường các yếu tố tâm lý nhà đầu tư 78 Bảng 2.2: Các tiêu chí đo lường các yếu tố vĩ mô mà nhà đầu tư quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS 79 Bảng 2.3: Các tiêu chí đo lường các yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà nhà đầu tư quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS 80 Bảng 3.1. Cronbach alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố tâm lý 92 Bảng 3.2. Cronbach alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố vĩ mô 93 Bảng 3.3. Cronbach alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố 94 thuộc về bản thân BĐS 94 Bảng 3.4. Kết quả EFA đồng thời cho các biến độc lập thuộc nhóm yếu tố tâm lý . 96 Bảng 3.5: Kết quả EFA đồng thời cho các biến độc lập thuộc nhóm yếu tố vĩ mô 97 Bảng 3.6. Kết quả EFA đồng thời cho các biến độc lập thuộc nhóm yếu tố thuộc về bản thân BĐS 100 Bảng 3.7: Mục đích mua BĐS của nhà đầu tư 102 Bảng 3.8: Các phân khúc BĐS được đầu tư trên thị trường 103 Bảng 3.9: Mục đích mua BĐS của nhà đầu tư 104 Bảng 3.10: Kinh nghiệm đầu tư trên TTBĐS 104 Bảng 3.11: Trình độ học vấn của nhà đầu tư 105 Bảng 3.13: Số lần bán BĐS 106 Bảng 4.1: Phân tích tương quan giữa tâm lý bầy đàn với kỳ vọng của nhà đầu tư 109 Bảng 4.2: Tâm lý bầy đàn và tâm lý lạc quan thái quá, tâm lý sợ thua lỗ 110 Bảng 4.3:Tâm lý bầy đàn và các đặc tính nhà đầu tư 111 Bảng 4.4: Tâm lý bầy đàn và mức độ tin tưởng vào các thông tin 112 trên TTBĐS 112 Bảng 4.5: Tâm lý lạc quan thái quá và các đặc tính nhà đầu tư 114 Bảng 4.6: Tâm lý lạc quan thái quá và mức độ tin tưởng vào các thông tin trên TTBĐS 114 vii Bảng 4.7: Tâm lý sợ thua lỗ và các đặc tính nhà đầu tư 116 Bảng 4.8: Tâm lý sợ thua lỗ và mức độ tin tưởng vào các thông tin trên TTBĐS và hành động của nhà đầu tư khác 117 Bảng 4.9: Cho vay BĐS theo nhu cầu vốn vay 124 Chi tiết 124 Bảng 4.10: Mối quan hệ giữa khả năng tài trợ vốn với khả năng gia tăng giá trị của BĐS, kỳ vọng của nhà đầu tư và trình độ học vấn, kinh nghiệm của nhà đầu tư 126 Bảng 4.11:Trình độ học vấn và kinh nghiệm của nhà đầu tư và sự quan tâm đến cơ hội đầu tư trên thị trường khi đầu tư BĐS 128 Bảng 4.12: Tương quan giữa TT BĐS và chỉ số TTCK 129 Bảng 4.13:Trình độ học vấn và kinh nghiệm của nhà đầu tư và sự quan tâm đến môi trường vĩ mô khi đầu tư BĐS 131 Bảng 4.14: Khả năng gia tăng giá trị của BĐS và mức độ tin tưởng vào các thông tin trên TTBĐS và hành động của nhà đầu tư khác 136 Bảng 4.15: Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư và đặc điểm của nhà đầu tư 142 viii DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ SƠ ĐỒ Hình vẽ Hình 2.1: Mô hình nghiên cứu của luận án 74 Hình 4.1: Kết quả khảo sát tâm lý bầy đàn 109 Hình 4.2: Kết quả khảo sát tâm lý lạc quan thái quá 113 Hình 4.3: Kết quả khảo sát tâm lý sợ thua lỗ 116 Hình 4.4: Khả năng tài trợ vốn 122 Hình 4.5:Tăng trưởng M2 và tín dụng trong mối tương quan với biến động của TTBĐS 2005-2014 123 Hình 4.6: Cơ hội đầu tư trên các thị trường khác 127 Hình 4.7: Môi trường vĩ mô 130 Hình 4.8: Đặc tính BĐS 134 Hình 4.9: Khả năng gia tăng giá trị của BĐS 135 Hình 4.10: Tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc BĐS 139 Hình 4.11: Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư 140 Sơ đồ Sơ đồ 4.1. Tăng trường kinh tế và diễn biến TTBĐS 132 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của luận án Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Khoảng 1/3 tổng tài sản trên thế giới nằm trong BĐS nhà ở [157]. Case, Quigley và Shiller (2005) đã nghiên cứu chỉ ra những thay đổi trong giá nhà có ảnh hưởng tới tổng chi tiêu hộ gia đình lớn hơn nhiều so với những thay thổi giá trên thị trường chứng khoán tại Mỹ và các quốc gia phát triển. TTBĐS, mà đại diện chủ yếu là thị trường nhà ở được công nhận là một trong những bộ phận quan trọng nhất của nền kinh tế rộng lớn [144]). Tầm ảnh hưởng của TTBĐS đối với nền kinh tế đã được chứng minh rõ ràng bởi những hậu quả diễn ra ngay sau sự sụp đổ thị trường thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ và gây ra cuộc khủng hoảng tài chính dẫn đến suy thoái kinh tế toàn cầu [58, 153]. Đầu tư BĐS là một hình thức đầu tư quan trọng của nền kinh tế [93] và là một trong những kênh đầu tư phổ biến nhất [88]. Kullmann và Siegel (2003) cũng xác nhận BĐS là tài sản được đầu tư rộng rãi nhất trong danh mục đầu tư không thay đổi điển hình của Mỹ. Khảo sát của Cục dữ trữ Liên Bang về vấn đề tài chính tiêu dùng cho thấy gần 66% tài sản ròng của các hộ gia đình trung bình được đầu tư vào nhà ở, chỉ hơn 20% vốn được đầu tư qua tiền mặt, trái phiếu và các quỹ tương hỗ. Shiller (2007) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc sở hữu nhà đất, đầu tư khu dân cư là phần biến động của GDP và có tương quan đáng kể với chu kỳ kinh doanh.Goetzmann (1993) phát hiện rằng một danh mục đầu tư hiệu quả của hộ gia đình sẽ dành một tỉ lệ tương đối vào BĐS. Mặc dù tầm quan trọng của đầu tư BĐS đối với các cá nhân, cũng như với cả nền kinh tế là rõ ràng, nhưng các nhà đầu tư (NĐT) không phải lúc nào cũng đưa ra các quyết định và hành động dựa vào lý trí, mà họ còn bị chi phối bởi các yếu tố tâm lý (cảm xúc cũng như nhận thức) được gọi là các thiên lệch hành vi (behavioral biases). Khi trạng thái tâm lý tốt họ trở nên lạc quan hơn trong cách nhìn nhận đánh giá, nhưng khi trạng thái tâm lý không tốt họ chỉ nhìn thấy mặt trái của vấn đề và trở nên bi quan. Hơn nữa, các yếu tố vĩ mô như tăng trưởng của nền kinh tế, lãi suất, lạm phát, tăng trưởng mức cung tiền, cơ hội đầu [...]... chương, cụ thể như sau: - Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về đầu tư cá nhân trên TTBĐS - Chương 2: Cơ sở lý thuyết về đầu tư cá nhân trên TTBĐS - Chương 3: Phương pháp nghiên cứu - Chương 4: Kết quả nghiên cứu đầu tư cá nhân trên TTBĐS khu vực Hà Nội - Chương 5: Các khuyến nghị từ kết quả nghiên cứu 8 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Cảm tính trongđầu... dụng kết hợp cả 2 phương pháp nghiên cứu là nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng - Nghiên cứu định tính: Tác giả đã tiến hành thu thập thông tin từ một số nhóm đối tượng khác nhau, bao gồm (1) lấy ý kiến chuyên gia (các nhà nghiên cứu chính sách, các nhà khoa học, các giảng viên trong lĩnh vực BĐS), và (2) lấy ý kiến từ bản thân các đối tượng trực tiếp đầu tư trên TTBĐS Thông tin được thu... điểm vật lý của ngôi nhà Một số ít nghiên cứu hành vi trong tiêu thụ BĐS quan tâm đến khía cạnh xã hội và tình cảm/cảm xúc của việc sở hữu nhà Điều này đặc biệt quan trọng đối với các giao dịch quy mô lớn và tần suất thưa, đặc biệt là phía người mua nhà Nhiều nghiên cứu BĐS hành vi tập trung vào cách thức các cá nhân hành động độc lập hay là theo số đông Các quyết định đầu tư của các tổ chức cũng liên... tra các lựa chọn chung về nhà ở và khu phố của người mua nhà tiềm năng ở Bắc Kinh Các tính năng của các khu phố gồm khả năng tiếp cận các dịch vụ công cộng, các tiện ích sống, chất lượng môi trường Các đặc điểm của nhà ở bao gồm loại nhà ở, kích thước, thiết kế của ngôi nhà Dữ liệu được thu thập bằng cách phỏng vấn 1.600 hộ gia đình đang sinh sống trong tám quận của thành phố trong năm 2001 Nghiên cứu. .. Nam, những nghiên cứu trong lĩnh vực đầu tư cá nhân trên TTBĐS chưa được tiến hành nhiều, vào thời điểm tiến hành nghiên cứu này, nên thiếu những lý thuyết được hoàn thiện Thêm vào đó, trình độ phát triển của TTBĐS cũng như tâm lý sở hữu BĐS Việt Nam cũng khác xa nhiều so với các nước phát triển, do vậy, nghiên cứu định tính là cần thiết xác định các biến tác động cũng như sự phù hợp của các thang đo... đình và sự hài lòng của người mua nhà dưới tác động ảnh hưởng của các yếu tố đó Nghiên cứu của Fan Wu (2010) về thị hiếu nhà ở khi họ trải qua các sự kiện quan trọng khác nhau của cuộc sống chẳng hạn như chuyển ra ở riêng, khi nhận một việc làm mới, khi kết hôn, có con cái Kết quả nghiên cứu cho thấy khi mua một căn nhà, người tiêu dùng trẻ tuổi đều quan tâm đến các thuộc tính của ngôi nhà và các dịch... ngân hàng và TTBĐS đã được nhiều nhà học thuật nghiên cứu thực nghiệm TTBĐS trong khu vực cũng có những nghiên cứu mà kết quả của nó gợi ý nhiều chính sách vĩ mô trong quản lý điều hành TTBĐS phát triển ổn định Chẳng hạn, Gerlach, Stefan & Peng, Wensheng (2005) nghiên cứu tín dụng ngân hàng và giá tài sản trong những năm 1990 tại thị trường Hông Kông, cho rằng giá BĐS ảnh hưởng đến tín dụng ngân hàng... hoạch định, các cơ quan quản lý TTBĐS có các chính sách điều tiết hợp lý và thực thi đúng thời điểm để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường, đồng thời gợi ý nhiều chính sách vĩ mô trong quản lý điều hành nền kinh tế Ngoài ra, còn có thể giúp cho các NĐT hiểu rõ bản thân mình hơn khi quyết định đầu tư để từ đó có những điều chỉnh hành vi phù hợp khi tham gia vào TTBĐS Theo các nghiên cứu trước... những chính sách vĩ mô trong việc phát triển TTBĐS ổn định và bền vững Haurin, D.& Gill, L (1987) nghiên cứu điều tra tác động của dòng thu nhập không ổn định đến cầu nhà ở Các mô hình lý thuyết đưa ra những dấu hiệu rõ ràng cho hướng thay đổi trong tiêu thụ, nhưng những nghiên cứu thực nghiệm của các tác giả lại nhất quán với các giả thuyết cho rằng việc tiêu thụ nhà ở giảm xuống khi sự bất ổn trong... nhiều nghiên cứu cho rằng có mối liên hệ rất lớn giữa TTBĐS với nền kinh tế vĩ mô, và các cuộc khủng hoảng BĐS có thể gây ra những hệ quả lớn cho nền kinh tế [143] Nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng sự sụp đổ giá nhà đất là tiêu điểm lớn của các thời kỳ khủng hoảng tài chính Vì thế, sự bùng phát và nổ vỡ của thị trường BĐS đang trở thành mối quan ngại nan giải đối với các nhà hoạch định chính sách Các ngân hàng . không phải lúc nào cũng như vậy, các bằng chứng về bong bóng đầu cơ như cơn sốt hoa Tulip – Hà Lan (1634-1637), bong bóng South Sea - Anh (1711-1720), đại suy thoái thế giới 1929, khủng hoảng. ở NĐT kinh doanh rõ ràng hơn so với người mua để ở. Sự kỳ vọng của NĐT về giá BĐS trong tương lai càng lớn, kinh nghiệm đầu tư của họ trên TTBĐS càng ít thì hành vi bầy đàn càng rõ rệt; những. tăng giá trị của BĐS, tình hình phát triển các hoạt động kinh tế ở địa bàn đầu tư trong tương lai, khi có thông tin về quy hoạch, sự thuận lợi của hệ thống giao thông, khi kỳ vọng về sự tăng