1 PHẦN MỞ ĐẦU biểu yếu tố tâm lý người mua tiêu dùng người mua kinh doanh; đánh giá quan tâm người (NĐT) mua tiêu dùng người mua kinh doanh đến yếu tố vĩ mô yếu tố thuộc thân bất động sản - Thứ ba, đề xuất hướng tác động để điều chỉnh đầu tư cá nhân góp phần bình ổn TTBĐS b) Các câu hỏi nghiên cứu: (i) Những yếu tố tâm lý tồn thân NĐT TTBĐS biểu yếu tố người mua tiêu dùng người mua kinh doanh? (ii) Các yếu tố vĩ mô yếu tố thuộc thân BĐS NĐT quan tâm đầu tư TTBĐS mức độ quan tâm đến yếu tố người mua tiêu dùng mua kinh doanh? Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: người mua để người mua kinh doanh TTBĐS - Phạm vi nghiên cứu: + Về không gian: TTBĐS khu vực Hà Nội + Về thời gian: Số liệu thu thập đầu tư cá nhân TTBĐS Hà Nội năm, từ 2006 đến 2013 Những đóng góp Luận án a) Những đóng góp luận án mặt lý luận Vận dụng sở lý thuyết hành vi đầu tư cá nhân TTBĐS, phân tích TTBĐS Việt Nam giai đoạn đầu phát triển, luận án xác định yếu tố tâm lý tồn thân NĐT tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái quá, tâm lý sợ thua lỗ Luận án xác định yếu tố bên chi phối đến đầu tư cá nhân TTBĐS Việt Nam, bao gồm yếu tố vĩ mô bao gồm: môi trường vĩ mô, khả tài trợ vốn hội đầu tư thị trường khác Luận án yếu tố thuộc thân BĐS mà NĐT quan tâm mua BĐS đặc điểm BĐS, khả gia tăng giá trị BĐS, tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc BĐS c ác thông tin liên quan đến chủ đầu tư b)Những đóng góp luận án mặt thực tiễn - Kết nghiên cứu luận án cho thấy tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái tâm lý sợ thua lỗ biểu NĐT kinh doanh rõ ràng so với người mua để Sự kỳ vọng NĐT giá BĐS tương lai lớn, kinh nghiệm đầu tư họ TTBĐS hành vi bầy đàn rõ rệt; NĐT có trình độ học vấn cao, kinh nghiệm đầu tư TTBĐS nhiều nhà đầu trẻ tuổi có xu hướng lạc quan thái đầu tư BĐS; NĐT có kinh nghiệm lo sợ thua lỗ Kết nghiên cứu hành vi NĐT lệch lạc họ có xu hướng tin theo tin đồn thị trường, tin tưởng vào thông tin từ người môi giới BĐS cung cấp, ý đến phát biểu Sự cần thiết luận án Bất động sản (BĐS) tài sản lớn quốc gia Khoảng 1/3 tổng tài sản giới nằm BĐS nhà Thị trường bất động sản (TTBĐS) công nhận phận quan trọng kinh tế rộng lớn (Reed & Mills, 2007) Tầm ảnh hưởng TTBĐS kinh tế chứng minh rõ ràng hậu diễn sau sụp đổ thị trường chấp chuẩn Mỹ gây khủng hoảng tài dẫn đến suy thối kinh tế tồn cầu Đầu tư BĐS hình thức đầu tư quan trọng kinh tế (Haibin Zhu, 2003)và kênh đầu tư phổ biến (Goetzmann (1993) Kullmann Siegel (2003) xác nhận BĐS tài sản đầu tư rộng rãi danh mục đầu tư không thay đổi điển hình Mỹ Shiller (2007) nhấn mạnh tầm quan trọng việc sở hữu nhà đất, đầu tư khu dân cư phần biến động GDP có tương quan đáng kể với chu kỳ kinh doanh.Goetzmann (1993) phát danh mục đầu tư hiệu hộ gia đình dành tỉ lệ tương đối vào BĐS Mặc dù tầm quan trọng đầu tư BĐS cá nhân, với kinh tế rõ ràng, NĐT (NĐT) lúc đưa định hành động dựa vào lý trí, mà họ bị chi phối yếu tố tâm lý Khi trạng thái tâm lý tốt họ trở nên lạc quan cách nhìn nhận đánh giá, trạng thái tâm lý không tốt họ nhìn thấy mặt trái vấn đề trở nên bi quan Hơn nữa, yếu tố vĩ mô tăng trưởng kinh tế, lãi suất,lạm phát, tăng trưởng mức cung tiền, hội đầu tư thị trường khác, … yếu tố liên quan đến thân BĐS vị trí, đặc tính BĐS, uy tín chủ đầu tư … yếu tố chi phối đến đầu tư TTBĐS Việc lựa chọn nghiên cứu luận án“Đầu tư cá nhân thị trường bất động sản khu vực Hà Nội” khơng có ý nghĩa sâu sắc mặt lý thuyết - đóng góp vào hệ thống lý thuyết chưa hoàn chỉnh đầu tư cá nhân TTBĐS nói chung TTBĐS phát triển giai đoạn đầu nói riêng - mà cịn góp phần giải vấn đề thực tiễn đặt không riêng cho lĩnh vực BĐS Điều cung cấp nhìn sâu sắc cho nhà hoạch định, quan quản lý TTBĐS có sách điều tiết hợp lý thực thi thời điểm để đảm bảo phát triển bền vững thị trường, đồng thời gợi ý nhiều sách vĩ mơ quản lý điều hành kinh tế Ngồi ra, cịn giúp cho NĐT hiểu rõ thân định đầu tư để từ có điều chỉnh hành vi phù hợp tham gia vào TTBĐS Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu a) Mục tiêu nghiên cứu: - Thứ nhất, nghiên cứu để làm sáng tỏ lý thuyết tâm lý đầu tư, yếu tố môi trường vĩ mô yếu tố thuộc thân BĐS mà NĐT quan tâm đầu tư TTBĐS - Thứ hai, xác định yếu tố tâm lý tồn thân NĐT mức độ lãnh đạo truyền thông, tin tưởng vào nhận định chuyên gia tình hình TTBĐS Trên sở đó, luận án đề xuất khuyến nghị nâng cao tính minh bạch TTBĐS, hồn thiện hệ thống thơng tin, dự báo TTBĐS, nâng cao trình độ NĐT nhằm hạn chế yếu tố tâm lý NĐT - Người mua kinh doanh bị chi phối mạnh người mua để yếu tố liên quan đến khả tài trợ vốn, môi trường vĩ mô hội đầu tư thị trường khác Người mua kinh doanh quan tâm đến khả vay vốn, sẵn sàng vay vốn để đầu tư BĐS đánh giá mức độ gia tăng giá trị BĐS, tình hình phát triển hoạt động kinh tế địa bàn đầu tư tương lai, có thơng tin quy hoạch, thuận lợi hệ thống giao thông, kỳ vọng tăng giá BĐS Kết nghiên cứu ra, NĐT có trình độ học vấn cao quan tâm đến khả tài trợ vốn đầu tư, NĐT có kinh nghiệm trình độ học vấn cao coi trọng việc đánh giá hội đầu khác Niềm tin vào phát triển kinh tế tương lai mối quan tâm NĐT định đầu tư vào TTBĐS, tốc tăng trưởng kinh tế yếu tố quan trọng Từ đó, luận án đề xuất khuyến nghị sách điều tiết dịng vốn tín dụng ngân hàng vào TTBĐS, khuyến khích quan hệ tay ba: chủ đầu tư - ngân hàng - khách hàng, phát triển định chế tài nhằm thu hút nguồn vốn cho đầu tư cá nhân TTBĐS nhằm tạo môi trường cho đầu tư BĐS phát triển bình ổn TTBĐS - Nhóm yếu tố liên quan đến thân BĐS NĐT đặc biệt quan tâm Tuy nhiên, người mua để quan tâm người mua kinh doanh đặc điểm BĐS, tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc BĐS, chất lượng nhà, thuận lợi giáo dục, y tế, chợ, siêu thị… yếu tố quan trọng định mua nhà Còn người mua kinh doanh lại trọng đến khả gia tăng giá trị BĐS, thông tin chủ đầu tư Riêng thuận tiện giao thông người mua để mua kinh doanh đặc biệt quan tâm Trên sở đó, luận án đề xuất khuyến nghị hạ tầng sản phẩm quan quản lý nhà nước chủ đầu tư nhằm đưa thị trường sản phẩm BĐS phù hợp với đối tượng mua khác Kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, luận án bao gồm chương, cụ thể sau: - Chương 1: Tổng quan nghiên cứu đầu tư cá nhân TTBĐS - Chương 2: Cơ sở lý thuyết đầu tư cá nhân TTBĐS - Chương 3: Phương pháp nghiên cứu - Chương 4: Kết nghiên cứu đầu tư cá nhân TTBĐS khu vực Hà Nội - Chương 5: Các khuyến nghị từ kết nghiên cứu CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊNTHỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Cảm tính đầu tư bất động sản Lý thuyết tài truyền thống dựa quan điểm cho NĐT hành động hoàn tồn hợp lý, cân nhắc xác tất thông tin định Tuy nhiên, cuối năm 1980, học thuyết cho thị trường BĐS không hiệu lại trở nên phổ biến (Case Shiller, 1989; Brown Matysiak, 2000; Clayton, 1998; Kouwenberg Zwinkels, 2011) Quigley (1999) cho rằng, tảng kinh tế yếu tố định quan trọng đến giá nhà, yếu tố chưa thể giải thích phần lớn thay đổi giá BĐS Mơ hình đơn giản tảng kinh tế giải thích từ 10 đến 40% thay đổi Điều xác nhận Farlow (2004) Họ thừa nhận rằng, đến mức độ biến động giá định (biến động tăng giá biến động giảm giá), giá nhà xác định hành vi NĐT tổ chức tài Như phản ứng diễn biến thị trường không hiệu nhận thức tầm ảnh hưởng hành vi người lây lan xã hội, cách tiếp cận khác nghiên cứu thị trường BĐS dần xuất cách tiếp cận hành vi Cách tiếp cận không theo hướng cũ lý thuyết tài tân cổ điển truyền thống, mà tập trung vào kiểm tra đánh giá định thực thị trường BĐS việc quan sát hành vi người, tìm hiểu đánh giá người thiên lệch hành vi bất hợp lý, đồng thời giúp hiểu rõ việc định NĐT thị trường BĐS Một số nghiên cứu hành vi NĐT sâu đề cập đến vấn đề cảm tính hay tâm lý NĐT: nghiên cứu Clark (1998), Ball (1998), Galllimore et al (1999), Rowley Henneberry (1999), Gallimore Gary (2002) Có thể khái quát lại kết nghiên cứu tác sau: trình định đầu tư BĐS, việc tin tưởng vào cảm tính hợp lý hay khơng tùy thuộc phần lớn vào phạm vi thông tin Kể trường hợp có nhiều thơng tin, cảm tính yếu tố xem xét nhiều Các NĐT người “có thể đốn giỏi số đơng biết số đông hành động nào”(Keynes, 1936) người trước thời Trong tình nào, cân nhắc đến cảm tính coi có óc xét đốn 1.2 Cảm xúc định đầu tư Một vài cảm xúc ảnh hưởng đến định sở hữu nhà đặc biệt người tiêu dùng thường gắn bó với nơi sinh sống Hidalgo Hernandez (2001) đo lường gắn bó ba cấp độ theo dãy không gian: nhà, khu vực lân cận/hàng xóm thành phố Manzo (2003) xác nhận mối quan hệ với nơi bao hàm loạt địa điểm vật lý tình cảm Các mối quan hệ tình cảm tồn mơi trường trị xã hội lớn Lựa chọn nhà gắn với việc xây dựng hình ảnh vị trí xã hội Sirgy cộng (2005) cho ưa thích khía cạnh ngơi nhà mạnh mẽ nhờ yếu tố xã hội tâm lý 5 Một khía cạnh khác q trình định khơng phải hoạt động cá nhân mà hoạt động xã hội Levy cộng (2008) nhấn mạnh việc định hoạt động xã hội, không nội gia đình mà cịn cịn liên quan họ hàng bạn bè Các giai đoạn trình bị ảnh hưởng giới tính, nam giới quan tâm nhiều với khía cạnh tài phụ nữ với vấn đề gia đình Người vấn nhiều lần định cuối chịu ảnh hưởng cảm xúc mà cảm xúc thường khó giải thích Điều Milligan (2005) xác nhận, người nghiên cứu "cảm xúc nhà ở” Sự lựa chọn mua ngơi nhà cịn liên quan đến cảm giác an toàn, sắc ý nghĩa Nguồn gốc khơng nằm nhà hay màu sắc giấy dán tường, mà cảm giác thoải mái chào đón Smith cộng (2006) đặt thị trường nhà đất góc độ xã hội học thấy người tham gia thị trường không hành động theo cách họ chủ ý Họ cho giá nhà vấn đề vừa mang tính kinh tế vừa chịu nhiều ảnh hưởng từ nhiều hướng Sự biến động giá xem biểu tính xã hội trí tuệ cảm xúc Như vậy, tầm quan trọng yếu tố tâm lý cá nhân cảm xúc tiềm ẩn định can thiệp vào TTBĐS, dù người tiêu dùng hay NĐT, điều phủ nhận (2010) phát thấy biến động bất thường lãi suất có tác động lên giá nhà vai trò nhà đất tăng lên đáng kể lãi suất giá nhà phản ứng thời điểm Nghiên cứu Anne de Bruin Susan Flint- Hartle (2003) New Zeland lãi suất vay dài hạn ưu đãi lý khuyến khích đầu tư BĐS Chỉ cần khả tài vừa đủ trả chấp, NĐT hồn tồn thu lợi nhuận thực việc vay tiền để mua nhà sau bán lại với giá cao (Dupuis, 1992).Anne de Bruin Susan Flint-Hartle (2003)cũng tìm hiểu mối quan hệ lạm phát thấp với định đầu tư BĐS cho kết quả: số NĐT thiếu kiến thức chuyên sâu ảnh hưởng lạm phát thấp, số khác có nhận thức lạm phát thấp bào mịn triển vọng thu lãi vốn cách biến niềm tin họ vào định cách hợp lý đắn Con người cảm thấy thoải mái với khoản đầu tư đưa đến tâm lý hài lịng cho họ.Có nhiều loại động lực khác hướng quan tâm họ vào thị trường này, số cho BĐS khu vực đầu tư an tồn, số khác thua lỗ thị trường chứng khoán nên muốn chuyển hướng đầu tư sang BĐS, số cịn lại đầu tư túy dựa vào cố vấn nhà hoạch định tài Vì lẽ đó, nói họ nhà đầu tư hợp lý, bị “giới hạn lý” Mối quan hệ tín dụng ngân hàng thị trường BĐS nhiều học giả nghiên cứu Niềm tin vào phát triển kinh tế tương lai yếu tố làm thay đổi định đầu tư vào BĐS (Stefan Gerlac Wensheng Peng, 2003) Nghiên cứu Qi Liang Hua Cao (2007) cho kết mối quan hệ tín dụng ngân hàng giá BĐS Trung Quốc quan hệ chiều, ảnh hưởng tín dụng đến giá BĐS không nhận thấy chiều ngược lại Giá BĐS phụ thuộc vào tăng trưởng GDP lãi suất Kết nghiên cứu họ gợi ý sách vĩ mơ việc phát triển thị trường BĐS ổn định bền vững Trong mẫu nghiên cứu Sae Woon Park cộng (2008) mối quan hệ tín dụng với thị trường BĐS Kangnam, Korea từ năm 1999 – 2006 cho thấy thay đổi sách tín dụng BĐS ngân hàng khiến giá nhà thay đổi theo 1.4 Đặc tính hàng hóa bất động sản Quyết định đầu tư BĐS bị ảnh hưởng nhân tố vĩ mô vi mô (yếu tố thuộc tính BĐS) Các yếu tố thuộc tính BĐS nhiều tác giả quan tâm nghiên cứu từ lâu Zangerle (1927) Henderson (1931) tập trung vào tác động nhân tố xây dựng môi trường khách quan như: cảnh quan, thảm thực vật, tiếng ồn, ô nhiễm môi trường, vật liệu xây dựng Nghiên cứu Boris A Portnov, Yakov Odish Larissa Fleishman (2003) cho tiện nghi môi trường khu dân cư (sự gần gũi thiên nhiên, độ mở không gian, cảnh quan thu hút, vv ) yếu tố thu hút đầu tư BĐS Tom Kauko (2003) nhận vị trí địa lý yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới hành vi NĐT Clark cộng (2006) cho chất lượng khu dân cư, bao gồm kinh tế xã 1.3 Tác động thị trường đến đầu tư bất động sản Nhiều học giả cho có mối liên hệ TTBĐS với kinh tế vĩ mô, khủng hoảng BĐS gây hệ lớn cho kinh tế Nhiều nghiên cứu sụp đổ giá nhà đất tiêu điểm lớn thời kỳ khủng hoảng tài Vì thế, bùng phát nổ vỡ TTBĐS trở thành mối quan ngại nan giải nhà hoạch định sách Các ngân hàng trung ương nước Quỹ tiền tệ quốc tế IMF nghiên cứu tác động sách tiền tệ lên khu vực nhà đất Những nghiên cứu điển hình: Mishkin (2007) tìm hiểu vai trị nhà đất chế phát hành tiền tệ ngụ ý tồn vai trò nhờ cách quản lý sách tiền tệ phủ Tuy vậy, ơng ta không nhấn mạnh liên đới này, cho ngân hàng trung ương dễ dàng nhận biết/ can thiệp tới bong bóng BĐS nên xem xét giá nhà đất mức độ có tác động dự báo lạm phát vấn đề việc làm Allen Carletti (2010) cho lãi suất công cụ hiệu để ngừa tránh bong bóng này, áp dụng kinh tế nhỏ, đồng nhất, kinh tế có quy mơ lớn Các cơng trình nghiên cứu nỗ lực giải thích mối liên kết TTBĐS kinh tế vĩ mô thông qua phương pháp công cụ khác nhau: Nghiên cứu chu kỳ kinh doanh Ahearne cộng (2005)phát bùng nổ giá BĐS hệ kéo theo sau sách tiền tề nới lỏng; Iacoviell0 (2005) Neri (2010) tìm thấy mối liên hệ chặt chẽ hoạt động kinh tế thị trường nhà đất Mỹ qua phương pháp cân động học ngẫu nhiên tổng quát Dynamic Stochastic General Equilibrium Model (DSGE) Bằng mơ hình tự hồi quy tắc vectơ VAR Bjornland Jacobsen hội số môi trường như: số an toàn, khoảng cách tiếp cận với nơi làm việc, không gian xanh, láng giềng thân thiện, tệ nạn xã hội yếu tố mà người mua nhà quan tâm Nghiên cứu củaAndersen (2009) cho kết tương tự, yếu tố quan trọng mà người mua nhà ưu tiênđó khu vực sống yên tĩnh, khơng có tội phạm; gần trường học tổ chức chăm sóc ban ngày; tiện lợi phương tiện công cộng, trung tâm cộng đồng; cư dân đồng nhất, gần khu vực xanh, hồ, gần nơi làm việc, gần bạn bè gia đình, gần nơi lớn lên, khả tiếp cận giao thông công cộng tốt, dịch vụ giải trí thị Wang & Li (2004) cho thấy, biến khu vực quan trọng đặc điểm nhà lựa chọn mua nhà Bắc Kinh, tiêu chí danh tiếng quận/huyện an ninh khu vực sống đánh giá quan trọng Nghiên cứu Louviere Timmerman (1990) cho thấy thuộc tính nhà tập quan trọng nhất, môi trường sống đặc điểm kinh tế - xã hội Một nghiên cứu khác Molin, Oppewal Timmermans (1999) khám phá thị hiếu người tiêu dùng Eindhoven, Hà Lan dựa vào thuộc tính nhà đặc điểm vị trí Thuộc tính nhà bao gồm: loại nhà ở, số lượng phịng ngủ, kích thước phịng ngủ cho trẻ em, chi phí hàng tháng Các đặc điểm vị trí bao gồm kiểu khu phố, tần số phương tiện giao thông công cộng thời gian làm bố mẹ thời gian đến trường Kết cho thấy đặc điểm liên quan đến nhà quan trọng so với đặc điểm liên quan đến vị trí Trong số thuộc tính vị trí, thời gian đến trường loại khu phố xếp hạng cao so với thuộc tính khác Một số nghiên cứu cho rằng, miễn người có đủ khả phương tiện di chuyển, khả tiếp cận khơng có ảnh hưởng đáng kể đến hành vi lựa chọn nhà Ở Việt Nam, nghiên cứu đầu tư BĐS nói chung cịn khiêm tốn Nghiên cứu Hồng Thị Hương Lan (2011) thị hiếu nhà hộ gia đình trẻ Hà Nộicho thấy hộ gia đình quan tâm đến cam kết củ đầu tư chất lượng chung cư Họ đánh giá cao môi trường sống thân thiện với trẻ em như: sở vật chất dịch vụ thân thiện với trẻ Tác giả cho thấy giá thuộc tính có ảnh hưởng đến sở thích hộ gia đình, vị trí diện tích sàn Đa số hộ gia đình thích sống gần trung tâm thành phố để dễ dàng tiếp cận với công việc, trường học, y tế dịch vụ giải trí; phần nhỏ chọn sống xa trung tâm thành phố để có điều kiện sống tốt hơn, không gian rộng rãi giá thấp hơn.Phan Thanh Sỹ (2012) nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến định mua BĐS người tiêu dùng TP.Hồ Chí Minh Hai yếu tố định “khơng gian sống” “khoảng cách”, ba yếu tố có tác động sau “đặc điểm ngơi nhà”, “tài chính” “mơi trường” Cịn yếu tố nhân học giới tính, tình trạng nhân, giáo dục, tuổi tác, nghề nghiệp thu nhập khơng giải thích cho biến phụ thuộc khơng có khác nhóm dân số khác Kết trái ngược với phát Haddad (2011, tr.234) cho rằng: khách hàng giới tính khác nhau, độ tuổi khác có định khác Có thể kết luận cá nhân định đầu tư TTBĐS, họ bị chi phối thông tin giới hạn khác biệt tâm lý cá nhân Các lý thuyết nêu bật nhân tố vĩ mô vi mơ tảng cho q trình định Tầm quan trọng đặc điểm địa lý, mang tính địa phương, khu vực, tính chất xây dựng môi trường kinh tế xã hội bàn đến Các nhân tố định hướng cầu thị trường thường xuyên thay đổi tổ hợp gồm nhiều yếu tố cấu thành CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊNTTBĐS 2.1 Một số vấn đề chung đầu tư bất động sản 2.1.1 Bất động sản TTBĐS 2.1.1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản Bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác theo pháp luật quy định Bất động sản có đặc điểm sau: bất động sản có vị trí cố định, bất động sản có tính lâu bền, bất động sản có tính dị biệt, bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau, bất động sản tài sản có giá trị lớn, bất động sản có tính khan hiếm, bất động sản loại hàng hố mang yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý, bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ sách phát luật nhà nước 2.1.1.2 Khái niệm đặc điểm TTBĐS TTBĐS tổng thể giao dịch BĐS dựa quan hệ hàng hoá tiền tệ, phù hợp với điều kiện thể chế, luật pháp, diễn không gian xác định, thời gian định TTBĐS có số đặc điểm quan trọng sau:tính cách biệt hàng hoá địa điểm giao dịch, TTBĐS thực chất thị trường giao dịch quyền chứa đựng BĐS, TTBĐS mang tính vùng tính khu vực sâu sắc, TTBĐS thị trường khơng hồn hảo, TTBĐS thị trường khó thâm nhập khó rút lui, hoạt động TTBĐS chịu quản lý chặt chẽ nhà nước 2.1.2 Đầu tư cá nhân thị trường bất động sản 2.1.2.1 Khái niệm đầu tư bất động sản đầu tư cá nhân Đầu tư BĐS việc sử dụng nguồn lực (bao gồm tiền vốn, đất đai không gian) để tạo lập, phát triển, khai thác cơng trình BĐS nhằm đáp ứng mục tiêu NĐT Đầu tư cá nhân TTBĐS hiểu việc cá nhân bỏ tiền vốn vào tạo lập, phát triển, mua bán, khai thác BĐS nhằm đáp ứng mục tiêu kinh doanh sử dụng NĐT Đầu tư cá nhân cho tiêu dùng (đầu tư tiêu dùng) mua BĐS nhằm mục đích để ở, cịn đầu tư cá nhân cho kinh doanh (đầu tư kinh doanh) mua BĐS nhằm mục đích mua bán lại 9 10 2.1.2.2 Đặc điểm đầu tư cá nhân TTBĐS Đầu tư cá nhân TTBĐS có số đặc điểm sau: - Đầu tư cá nhân TTBĐS khơng có phân định rõ ràng đầu tư kinh doanh đầu tư tiêu dùng - Đầu tư cá nhân TTBĐS khơng phân biệt rạch rịi đầu tư cá thể đầu tư hộ gia đình - Đầu tư cá nhân TTBĐS thường đầu tư sản phẩm riêng lẻ đơn chiếc, đầu tư mang tính cơng đoạn - Đầu tư cá nhân TTBĐS thường khơng có chiến lược đầu tư dài hạn theo triết lý đầu tư cụ thể, NĐT dễ bị tác động bị thay đổi 2.2 Các yếu tố chi phối đến đầu tư cá nhân thị trường bất động sản 2.2.2 Tâm lý cá nhân NĐT Tâm lý lạc quan thái (Overoptimism): trạng thái tâm lý người có khuynh hướng đánh giá thân họ vượt trội so với mức trung bình Điều làm cho họ thường đánh giá lạc quan thái thị trường, hệ thống kinh tế tiềm đầu tư Những người đầu tư lạc quan thường coi trọng tin xấu khoản đầu tư Sự lạc quan thái dạng thiên lệch tâm lý quan trọng TTBĐS Tâm lý sợ thua lỗ (Loss Aversion): Là trạng thái tâm lý người sợ thua lỗ, tác động tâm lý lớn so với tác động khoản lời tương đương (Tversky Kahneman, 1979) Lệch lạc tâm lý sợ thua lỗ làm cho NĐT gắn chặt với loại BĐS hạ giá họ có tâm lý chờ cho giá tăng trở lại trước tiến hành giao dịch, họ thường dễ dàng bán BĐS với xu hướng tăng giá họ lo sợ giá BĐS nhanh chóng sụt giảm Hành vi (tâm lý) bầy đàn (Herd behavior): Hành vi bầy đàn hành vi mà cá nhân thiết lập dựa việc quan sát hành động người khác, hay nói cách khác hành động bắt chước (Hirshleifer Teoh, 2003) Trong thị trường dễ thay đổi, nhà đầu tư BĐS không tuân theo phán xét sáng suốt thân chiều hướng giá trị tài sản tương lai mà cân nhắc đánh giá người khác, họ nhận thức rõ ràng khơng thể cập nhật đầy đủ tất thơng tin, khơn ngoan tham khảo hành động người khác trước định cho Hành vi bầy đàn thể rõ rệt NĐT nhỏ lẻ giới hạn việc sở hữu thơng tin (Banerjee,1992) Ngồi ra, NĐT cịn chịu ảnh hưởng yếu tố tâm lý khác như: Dựa vào thơng tin sẵn có (Availability Bias), Tự tin thái q(Overconfidence), Tính tốn cảm tính (Mental Accounting), Phụ thuộc vào kinh nghiệm giản đơn (Heuristics), Hiệu ứng quán tính giá (Momentum effect), Ảo giác tiền tệ (Money illusion), Tâm lý vùng miền (Home bias) 2.2.2 Giá bất động sản Giá BĐS đầu tư BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với tạo thành quy luật giá đầu tư BĐS Diễn biến giá BĐS không định hoạt động trao đổi giao dịch thị trường mà sở định đầu tư tạo thành quy luật giá - đầu tư BĐS Lợi nhuận kỳ vọng vừa mục tiêu vừa động lực thúc đẩy hành động NĐT 2.2.3 Các yếu tố vĩ mô Phần đề cập tới nhân tố vĩ mô tảng sở cho hành vi NĐT định đầu tư Luận án phân tích làm rõ yếu tố kinh tế vĩ mô như: (1) Tăng trưởng kinh tế, (2) lạm phát, (3) lãi suất, (4) tăng trưởng mức cung tiền, (5) biến động thị trường chứng khốn, (6) biến động giá vàng… có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp đến TTBĐS hành vi NĐT TTBĐS 2.2.4 Các yếu tố thuộc thân bất động sản Các yếu tố liên quan đến thân BĐS (thuộc tính BĐS) bao gồm thuộc tính nội nhà (đặc điểm nhà ở) thuộc tính bên ngồi nhà (yếu tố vị trí, khơng gian bên ngồi) Những đặc điểm ngơi nhà bao gồm kích thước nhà (diện tích), loại nhà ở, chất lượng nhà, thiết kế nhà, vật liệu xây dựng nhà, kích thước lơ đất, Thuộc tính bên ngồi ngơi nhà bao gồm (1) thiết kế bên ngồi khơng gian bên ngồi (3) vị trí tiện ích dịch vụ gần mối phương tiện công cộng, gần thành phố, khu mua sắm, công viên, khu vui chơi giải trí trường học, bệnh viện, nơi làm việc tuyến đường 2.3 Mơ hình nghiên cứu Yếu tố vĩ mơ: - Mơi trường vĩ mô; - Khả tài trợ vốn; - Cơ hội đầu tư Yếu tố tâm lý: - Tâm lý bầy đàn; NĐT: - Tâm lý lạc quan thái quá; - Người mua tiêu dùng (để ở) - Tâm lý sợ thua lỗ - Người mua kinh doanh Quan tâm Yếu tố BĐS: - Đặc tính BĐS; - Vị trí tiện tích sống; - Các thơng tin liên quan đến chủ đầu tư Hình 2.1: Mơ hình nghiên cứu luận án Cách đo lường biến:Dựa gợi ý, thang đo sử dụng nghiên cứu trước, kết hợp với kết vấn sâu, thang đo biến điều chỉnh cho phù hợp với bối cảnh TTBĐS Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng Tâm lý bầy đàn: đo lường tiêu chí: (1) Thấy nhiều người mua loại 11 12 BĐS mua theo; (2) Thấy người thân quen mua mua theo; (3) Thấy có nhiều người chọn mua BĐS này; (4): Bị ảnh hưởng từ định mua bán NĐT khác Tâm lý lạc quan thái quá:đo lường tiêu chí: (1) Giá mua có xu hướng tăng 3-5 năm tới; (2) Kỳ vọng TTBĐS nhiều tiềm năng, hội tương lai; (3) BĐS kênh đầu tư hấp dẫn; (4) Sẽ tiếp tục đầu tư TTBĐS Tâm lý sợ thua lỗ:đo lường tiêu chí: (1) Vội vàng bán BĐS có xu hướng tăng giá; (2) Tránh bán BĐS giảm giá; (3) Cảm thấy hối tiếc giữ lại BĐS giảm giá lâu; (4) Cảm thấy tiếc bán BĐS tăng giá sớm Môi trường vĩ mô: đo lường tiêu chí: (1) Tăng trưởng kinh tế; (2)Sự ổn định trị; (3) Tỉ lệ lạm phát Khả tài trợ vốn:đo lường tiêu chí: (1) Lãi suất; (2) Khả vay vốn từ tổ chức tín dụng; (3) Mức cung tiền Cơ hội đầu tư thị trường khác:đo lường tiêu chí: (1) Tình hình đầu tư thị trường vàng; (2) Tình hình đầu tư thị trường chứng khoán; (3) Diễn biến lãi suất gửi tiết kiệm Đặc tính bất động sản:đo lường tiêu chí: (1) Kết cấu nhà phù hợp với nhu cầu thân; (2) Chất lượng nhà; (3) Diện tích sử dụng; (4) Hướng Vị trí - Tiện ích sống:đo lường 11 tiêu chí: (1) Tình hình phát triển hoạt động kinh tế địa bàn đầu tư; (2) Quy hoạch địa bàn đầu tư; (3) Sự thuận lợi giao thông; (4) Sự thuận lợi giáo dục; (5) Sự thuận lợi y tế chăm sóc sức khoẻ; (6) Gần chợ, trung tâm thương mại, siêu thị; (7) Gần trung tâm văn hố thể thao; (8) Gần cơng viên, khu vui chơi; (9) Môi trường sinh thái, cảnh quan xung quanh; (10) Gần nhà người thân họ hàng; (11) Gần nơi làm việc Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư:đo lường tiêu chí: (1) Thơng tin chủ đầu tư; (2) Uy tín kiến trúc sư, nhà thầu; (3) Thông tin dự án chủ đầu tư Các giả thuyết nghiên cứu: - Giả thuyết 1: Người mua kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh tâm lý bầy đàn người mua để - Giả thuyết 2: Người mua kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh tâm lý lạc quan thái người mua để - Giả thuyết 3: Người mua kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh tâm lý sợ thua lỗ người mua để - Giả thuyết 4: Khi đầu tư BĐS,người mua kinh doanh quan tâm/coi trọng khả tài trợ vốn người mua để - Giả thuyết 5: Khi đầu tư BĐS, người mua kinh doanh bị chi phối hội đầu tư thị trường khác người mua để - Giả thuyết 6: Người mua kinh doanh quan tâm đến môi trường vĩ mô đầu tư BĐS người mua để - Giả thuyết 7: Khi mua BĐS, người mua để quan tâm đến đặc điểm BĐS người mua kinh doanh - Giả thuyết 8: Mức độ quan tâm người mua đầu tư người mua để đến yếu tố vị trí - tiện ích sống BĐS khác nhau, mua BĐS, người mua kinh doanh quan tâm đến vị trí - tiện ích sống BĐS người mua để - Giả thuyết 9: Mức độ quan tâm người mua đầu tư người mua để thông tin liên quan đến chủ đầu tư khác nhau, người mua kinh doanh quan tâm đến thông tin liên quan đến chủ đầu tư người mua để mua BĐS CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Nghiên cứu định tính Nghiên cứu định tính, cụ thể vấn sâu cần thiết để kiểm tra ban đầu tính phù hợp mơ hình nghiên cứu, kiểm tra thang đo khung cảnh Việt Nam định hướng thiết kế bảng hỏi Những gợi ý có từ vấn sâu với chuyên gia NĐT, nhà nghiên cứu sách thuộc lĩnh vực nghiên cứu hữu ích cho phép tác giả xác định xác, đầy đủ, tồn diện tượng quan điểm liên quan đến vấn đề nghiên cứu 3.2 Nghiên cứu định lượng Nghiên cứu định lượng, cụ thể điều tra chọn mẫu nhằm xác định yếu tố tâm lý chi phối đến NĐT cá nhân TTBĐS, yếu tố vĩ mô, vi mô (yếu tố thuộc thân BĐS) NĐT quan tâm mua BĐS Đồng thời nghiên cứu định lượng nhằm kiểm định giả thuyết để xác định mức độ ảnh hưởng khác yếu tố tâm lý đến người mua tiêu dùng người mua kinh doanh, kiểm định giả thuyết để xem xét có khác biệt mức độ quan tâm người mua để người mua kinh doanh đến yếu tố vĩ mô yếu tố thuộc tính BĐS - Chọn mẫu thu thập số liệu: Mẫu nghiên cứu lấy từ danh sách khách hàng Sàn giao dịch BĐS, công ty môi giới BĐS mà họ môi giới thành công, từ danh sách khách hàng chủ đầu tư địa bàn Hà Nội Đó người mua mua BĐS vòng năm trở lại Thông qua danh sách khách hàng mua BĐS đó, tác giả liên hệ qua số điện thoại để xin phép gửi Phiếu câu hỏi điều tra qua email Số phiếu điều tra gửi cho người mua BĐS 800 Tỷ lệ phản hồi 43,5% tức có 348 phiếu trả lời gửi lại Sau sàng lọc, có 14 phiếu bị loại bỏ số nội dung phiếu không trả lời đầy đủ Như mẫu điều tra luận án 334 NĐT - Xử lý liệu: Việc phân tích số liệu thực thông qua phần mềm xử lý thống kê SPSS Tồn thang đo biến mơ hình đánh giá cách sử dụng phương pháp phân tích độ tin cậy (reliability) thơng qua hệ số Cronbach’s alpha hệ số tương quan biến-tổng (item-to-total correlation) giá trị tương quan bội bình phương (squared mutiple corelation) Bởi nhiều biến mơ hình đo lường thang đo có nhiều tiêu chí nên phân tích nhân tố khám phá (exploratory factor analysis – EFA) thực để kiểm tra tính đơn hướng (unidimentionality) thang đo nhằm loại bỏ số tiêu chí đo lường khơng phù hợp Sau phân tích EFA cho biến, trước sử dụng cho phân tích tiếp theo, thang đo biến kiểm tra lại cách 13 14 phân tích EFA lúc, thực thao tác varimax rotation với tiêu chí eigenvalue >1,0 cho tồn tiêu chí đo lường Kết sau: + Nhóm yếu tố tâm lý:gồm biến nghiên cứu: (1) Tâm lý bầy đàn (đo lường tiêu chí: NĐT thấy người khác mua mua theo, thấy người thân quen mua mua theo, nhiều người chọn mua BĐS này, bị ảnh hưởng định mua bán NĐT khác); (2) Tâm lý lạc quan thái (đo lường tiêu chí: NĐT cho giá mua có xu hướng tăng 3-5 năm tới, kỳ vọng TTBĐS nhiều tiềm năng, hội tương lai, BĐS kênh đầu tư hấp dẫn, tiếp tục đầu tư TTBĐS) (3) Tâm lý sợ thua lỗ (đo lường tiêu chí: NĐT vội vàng bán BĐS có xu hướng tăng giá, tránh bán BĐS giảm giá, cảm thấy tiếc giữ lại BĐS giảm giá lâu, cảm thấy tiếc bán BĐS tăng giá sớm) Kết Cronbach alpha cho biến > 7, cho thấy thang đo đảm bảo độ tin cậy Đồng thời, kết EFA đồng thời cho 12 tiêu chí đo lường yếu tố cấu thành tâm lý NĐTtrên cho thấy có 03 nhân tố trích eigenvalue >1.00 tổng phương sai trích/biến thiên 65%, với giá trị tải nhân tố > Như vậy,tất thang đo cho biến thuộc nhóm yếu tố tâm lý đảm bảo yêu cầu để sử dụng phân tích +Nhóm yếu tố vĩ mơ: gồm biến nghiên cứu: (1) Khả tài trợ vốn (được đo lường tiêu chí: lãi suất, khả vay vốn từ tổ chức tín dụng, mức cung tiền); (2) Môi trường vĩ mô (được đo lường tiêu chí: tốc độ tăng trưởng kinh tế, ổn định trị, tỉ lệ lạm phát); (3) Cơ hội đầu tư (được đo lường tiêu chí: tình hình đầu tư thị trường vàng, tình hình đầu tư TTCK, gửi tiết kiệm) Kết Cronbach alpha cho biến > 7, cho thấy thang đo đảm bảo độ tin cậy Đồng thời, kết EFA đồng thời cho tiêu chí đo lường yếu tố thuộc nhóm vĩ mơ cho thấy có 03 nhân tố trích eigenvalue >1.00 tổng phương sai trích/biến thiên 76%, với giá trị tải nhân tố > Như vậy, tất thang đo cho biến thuộc nhóm yếu tố vĩ mơ đảm bảo u cầu để sử dụng phân tích + Nhóm yếu tố thuộc thân BĐS:gồm biến: (1) Đặc điểm BĐS (được đo lường tiêu chí: kết cấu ngơi nhà phù hợp với nhu cầu thân, chất lượng nhà, diện tích sử dụng, hướng); (2) Khả gia tăng giá trị BĐS(được đo lường tiêu chí: tình hình phát triển hoạt động kinh tế địa bàn đầu tư, quy hoạch địa bàn đầu tư, thuận lợi giao thơng); (3) Các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc (được đo lường tiêu chí: thuận lợi giáo dục, thuận lợi y tế chăm sóc sức khỏe, gần chợ, TTTM, siêu thị, gần công viên, khu vui chơi, môi trường sinh thái cảnh quan xung quanh, gần nhà người thân họ hàng, gần nơi làm việc); (4) Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư (được đo lường tiêu chí: thơng tư chủ đầu tư, uy tín kiến trúc sư nhà thầu, thông tin dự án chủ đầu tư) Kết Cronbach alpha cho biến > 7, cho thấy thang đo đảm bảo độ tin cậy Đồng thời, kết EFA đồng thời cho 18 tiêu chí đo lường yếu tố thuộc thân BĐS cho thấy có 04 nhân tố trích eigenvalue >1.00 tổng phương sai trích/biến thiên 71.8% , với giá trị tải nhân tố > Như vậy, tất thang đo cho biến thuộc thân BĐS đảm bảo yêu cầu để sử dụng phân tích Kết EFA cho thấy biến vị trí-tiện ích sống tách thành biến Khả gia tăng giá trị BĐS Tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc BĐS Do vậy, giả thuyết trình bày chương điều chỉnh lại thành giả thuyết 8a, 8b sau: - Giả thuyết 8a: Mức độ quan tâm người mua đầu tư người mua để đến khả gia tăng giá trị BĐS khác nhau, mua BĐS, người mua kinh doanh quan tâm đến khả gia tăng giá trị BĐS người mua để - Giả thuyết 8b: Mức độ quan tâm người mua đầu tư người mua để đến tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc BĐS khác nhau, mua BĐS, người mua để quan tâm đến tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc BĐS người mua kinh doanh CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN TTBĐS KHU VỰC HÀ NỘI 4.1 Các yếu tố tâm lý ảnh hưởng đến NĐT Giả thuyết 1:Người mua kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh tâm lý bầy đàn người mua để Sử dụng kiểm định Independent-Samples T-Test, ta có kết quả: có khác biệt có ý nghĩa giá trị trung bình tâm lý bầy đàn nhóm NĐT, người mua để người mua kinh doanh: người mua kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh tâm lý bầy đàn (3,7/5), người mua để bị ảnh hưởng tâm lý bầy đàn (2,8/5) Những người mua kinh doanh thừa nhận thấy nhiều người mua loại BĐS khiến họ mua theo (3,8/5), thấy người thân quen mua họ mua theo (3,42/5), thấy có nhiều người chọn mua loại BĐS (3,53/5) họ bị ảnh hưởng từ định mua bán NĐT khác (4,06/5) 15 16 Hình 4.1: Kết khảo sát tâm lý bầy đàn h àn Giả thuyết 2: Người m kinh doanh chịu ảnh hưởng mạ tâm lý lạc mua ạnh quan thái người m để ời mua Sử dụng kiểm định Inde dependent-Samples T-Test, ta có kết có khác biệt ế quả: có ý nghĩa giá trị trung bình tâm lý lạc quan thái q nhóm NĐT, người g ữ mua để người mua ki doanh: người mua kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh kinh hịu tâm lý lạc quan thái qu (3,7/5), cịn người mua để mức đ lạc quan ức độ (3,2/5) Hình 4.3: Kết khảo sát tâm lý sợ thua lỗ h ua 4.2 Các yếu tố vĩ mô mà NĐ quan tâm đầu tư nhân TT NĐT TTBĐS Giả thuyết 4:Khi đầ tư BĐS, người mua kinh doanh q ầu quan tâm/coi trọng khả tài trợ vốn n người mua để Sử dụng kiểm định Independent-Samples T-Test, ta có k quả: có khác đị h kết biệt có ý nghĩa giá trị tr ị trung bình mức độ ảnh hưởng khả tài trợ vốn ủ nhóm NĐT, ngư mua để người mua kinh doan người mua kinh ười anh: doanh quan tâm đến khả nă tài trợ vốn cho đầu tư BĐS (3,47/ người mua ả 7/5), để không quan tâm đến k tài trợ vốn mua BĐS (2, khả 2,55/ 5) Người mua kinh doanh đặc biệt quan tâm đến lãi suất vay ngân hàng (3,9 n ,98/5), đồng thời họ quan tâm đến khả năn vay vốn từ ngân hàng tổ chức tín dụng (3,42/5) ả ăng ức Kết q khảo sát tâm lý lạc quan thái uá Meanoverop 3.78 3.26 tiếp tục đầu tư thị tr hị trường bất động sản 3.19 Bất động sản kê đầu tư hấp dẫn ột kênh 3.62 3.08 3.69 3.35 Giá bất động sản tăng vòng 3-5 năm tới 3.40 00 50 Mua kinh doanh 4.00 3.81 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 Mua để Hình 4.2: Kết khảo sát tâm lý lạc quan th 2: thái Giả thuyết 3: Giả thu thuyết 3: Người mua kinh doanh chịu ả hưởng mạnh ịu ảnh tâm lý sợ thua lỗ n người mua để Sử dụng kiểm định Independent-Samples T-Test, ta có k quả: có khác đị h kết biệt có ý nghĩa giá trị tru bình tâm lý sợ thua lỗ nhóm NĐT, người mua ị trung óm để người mua kinh d doanh: người mua kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh tâm lý sợ thua lỗ (3,43/5), c người mua để không chịu ảnh hư ), ưởng tâm lý sợ thua lỗ (2,83/5) Người mu kinh doanh tự nhận họ tránh bán BĐS giảm mua án giá (3,5/5), họ cảm thấy hố tiếc giữ lại BĐS giảm giá qu lâu (3,43/5) Đặc ấ hối biệt BĐS có xu hướng tăng họ vội bán đi, họ cảm đ ng àng thấy tiếc bán chúng (3,67/5) g Hình 4.4: Khả tài trợ vốn Giả thuyết 5:Khi đầu tư BĐS, người mua kinh doanh bị c phối hội ầu ị chi đầu tư thị trường người mua để hác Sử dụng kiểm định Independent-Samples T-Test, ta có k quả: có khác đị h kết biệt có ý nghĩa giá trị tru bình mức độ ảnh hưởng hội đầu tư thị ị trung trường khác nhóm NĐT, người mua để người mua kinh doanh: người óm ua mua kinh doanh quan tâm đ hội đầu tư thị trường khác ( đến c (3,59/5), cịn người mua để khơng quan tâm đ hội đầu tư thị trường kh (1,94/5) Người m đến khác mua kinh doanh đặc biệt qu tâm đến tình hình đầu tư thị tr ệ quan ị trường vàng (3,81/5) tình hình đầu tư th trường chứng khoán (3,71/5) định đầu tư thị TTBĐS 17 18 Hình 4.5: Cơ hội đầu tư thị trường k 5: khác Giả thuyết 6:Người mua kinh doanh quan tâm đến môi trường vĩ mô ời ôi đầu tư BĐS người mu để ua Sử dụng kiểm định Independent-Samples T-Test, ta có k quả: có khác đị h kết biệt có ý nghĩa giá trị tru bình mức độ ảnh hưởng mơ trường vĩ mơ đối ị trung mơi với nhóm NĐT, người mu để người mua kinh doanh: ngư mua kinh doanh mua ười quan tâm đến môi trường vĩ mô đầu tư BĐS người mua để (3,27 so với g ua 2,3) Tuy nhiên mức độ qu tâm người mua kinh doanh môi trường vĩ ộ quan mô thấp yếu tố vĩ mơ khác nhóm khả tài trợ vốn (3,47/5) ếu ố ă g hội đầu tư (3,59/5) Hình 4.7: Đặc tính bất động sản Giả thuy ết 8a: Mức đ quan tâm người mua đầu tư v người mua để ức độ Hình 4.6: Mơi trường vĩ mơ Trong số ngư mua kinh doanh, có 48,6% NĐT ch tốc độ tăng ười cho trưởng kinh tế m yếu tố quan trọng quan trọng định đầu ọng tư TTBĐS Yếu tố tỷ lệ lạm phát ổn định trị cũn NĐT quan ố ỷ ị ũng tâm đánh giá cân trước kh định đầu tư TTBĐS, với tỷ lệ tương ứng ới ỷ 47,9% 45,9% NĐT kinh doanh cho yếu tố quan trọn quan trọng h ọng Như vậy, niềm tin vào p triển kinh tế tương l ự phát g lai yếu tố làm thay đổi định đầu tư vào BĐS ổi 4.3 Các yếu tố liên quan đ thân bất động sản mà NĐT quan tâm đầu n đến tư TTBĐS BĐS, ến Giả thuyết 7:Khi mua BĐ người mua để quan tâm đến đặc điểm BĐS người mua kinh doanh h Sử dụng kiểm định In ị Independent-Samples T-Test, ta có kết q có khác biệt ết quả: có ý nghĩa giá trị trung b bình đặc điểm BĐS nhóm NĐT, người mua để ĐT, người mua kinh doanh: ngư mua để quan tâm đến đặc điểm BĐS (4,24/5), ười đ ểm người mua kinh doanh quan tâm đến đặc điểm BĐ mức độ nh ĐS thấp (3,59/5) Người m để đặc biệt quan tâm đến thiết kế nhà phù hợp mua ế với nhu cầu thân (4,37/ đặc biệt quan tâm đến chất lượng n (4,32/5) diện 7/5), nhà tích sử dụng (4,23/5) Còn người mua kinh doanh, họ q òn ọ quan tâm đến hướng, yếu tố phong thủ (3,97/5) chất lượng nhà (3,83/5) thủy đến khả gia tăng giá trị BĐS khác nhau, mua BĐS, người mua ua kinh doanh quan tâm đến khả gia tăng giá trị BĐS h người mua để ến S Sử dụng kiểm định Independent-Samples T-Test, ta có k quả: có khác đị h kết biệt có ý nghĩa giá trị tr ị trung bình mức độ quan tâm đến khả nă gia tăng giá trị ả BĐS nhóm NĐT người mua để người mua kinh doanh: người mua ĐT, nh đầu tư quan tâm đến khả gia tăng giá trị BĐS (4,03/ người mua ế 03/5), để quan tâm đến khả gia tăng giá trị BĐS mức độ thấp g (3,62/5) Người mua đầu tư quan tâm tình hình phát triển hoạt đ ạt động kinh tế địa bàn đầu tư (3,92/5), quan tâ đến quy hoạch địa bàn đầu tư (3,9 tâm 3,97/5) Riêng yếu tố thuận lợi giao thơng khơ có khác biệt mặt thống kê giữ nhóm NĐT (α hông ữa = 072 >.05 - phụ lục ) nghĩ người mua kinh doanh mua đ quan tâm đặc ghĩa ua để biệt đến thuận lợi giao thơng nơi có BĐS (4,21/5 ngư mua kinh doanh ề iao ười 4,05/5 người mua để ở) ua Hình 4.8: Khả gia tăng giá trị BĐ h BĐS Giả thuyết 8b: Mức đ quan tâm người mua đầu tư v người mua để ức độ đến tiện ích gắn với địa điể tọa lạc BĐS khác nhau, kh mua BĐS, người ị điểm mua để quan tâm đến cá tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc củ BĐS người ế mua kinh doanh 19 Sử dụng kiểm định Independent-Samples T-Test, ta có k quả: có khác đị h kết biệt có ý nghĩa giá trị tr ị trung bình tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc BĐS nhóm NĐT, người m để người mua kinh doanh: ng ời mua người mua để quan tâm đến tiện ích gắn vớ địa điểm tọa lạc BĐS (3,74/5), c người mua kinh ắ với , doanh khơng quan tâm đến tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc BĐS (2,56/5) ến ạc Khi mua để ở, NĐT đặc b quan tâm đến thuận lợi giá dục (4,37/5), họ biệt ề iáo quan tâm đến thuậ lợi y tế chăm sóc sức khỏe (4 uận ỏ (4,02/5) Mơi trường sinh thái, cảnh quan xung quanh người mu để quan tâm ng mua (3,59/5) Các tiện ích khác gần chợ, trung tâm thương mại, s ác , siêu thị người mua quan tâm (3,99/5); họ lựa chọn BĐS gần nơi làm việc (3,69/9), ọ m BĐS gần nhà người thân họ hàng (3,56/5) Hình 4.9: Tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc BĐ 9: ĐS Giả thuyết 9: Mức độ quan tâm người mua đầu tư v người mua để c thông tin liên quan đ chủ đầu tư khác nhau, ngườ mua kinh doanh an đến ời quan tâm đến thông t liên quan đến chủ đầu tư ngư mua để g tin người mua BĐS đị h kết Sử dụng kiểm định Independent-Samples T-Test, ta có k quả: có khác biệt có ý nghĩa giá trị t ị trung bình thơng tin liên quan đến chủ đầu tư dự án ến nhóm NĐT, người m để người mua kinh doanh: mứ độ quan tâm ời mua mức người mua kinh doanh thông tin liên quan đến chủ đầ tư dự án cao ủ đầu so với người mua để (3,7 so với 3,4) Các thông tin dự triển ,7 ự án khai chủ đầu tư n ợ người mua kinh doanh quan tâm (3,4/5), cịn m người mua để khơng qua tâm khó có thơng tin để đán giá tiêu chí uan ể đánh Tuy nhiên, thơng tin chủ đầu tư người mua để người mua ề a kinh doanh đặc biệt quan tâ (tương ứng 3,89/5 3,93/5) Tươ tự vậy, uy tâm ương tín kiến trúc sư, nhà th được nhóm NĐT đ biệt quan tâm thầu ĐT đặc (3,7/5 với người mua để v 3,93/5 với người mua kinh doanh) ) 20 Hình 4.1 Các thơng tin liên quan đến chủ đầ tư 10: ủ đầu Có thể tóm tắt lại kế nghiên cứu đầu tư cá nhân trê TTBĐS Hà Nội kết sau: ồn thái Có chứng tồn tạ tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thá tâm lý sợ thua lỗ hành vi NĐT Các yếu tố tâm lý biểu NĐ kinh doanh rõ ĐT NĐT ràng so với người mua để Kết phân tích tương quan cho thấy, NĐT kỳ ua n vọng lớn giá bất độ sản tương lai lớn, kinh nghiệm đầu tư ấ động h TTBĐS hành vi bầy đàn rõ rệt nhà họ có xu h hướng tin theo tin đ thị trường, tin tưởng vào th in đồn thông tin từ người môi giới BĐS cung cấp, ý đến phát biểu lãnh đạo ng truyền thông, tin tưởng v nhận định chuyên gia tình hình vào ên TTBĐS Kết nghiên cứu NĐT có trình độ học vấ cao, kinh c ọc vấn nghiệm đầu tư TTBĐ nhiều nhà đầu trẻ t ĐS ẻ tuổi có xu hướng lạc quan thái t đầu tư BĐS Họ tin tưởng vào thông tin mà người mơi giới BĐS cung cấp, cán địa cung cấp, tin đồn ĐS ấp, TTBĐS nhận định chuyên gia Đồng thời NĐ có kinh NĐT nghiệm lo sợ thua lỗ Họ nhạy cảm với thông t từ người ua g tin môi giới BĐS, nhận đị ậ định, bình luận chuyên gia p thuộc vào hành phụ động NĐT khác tro định Kết nghiên cứu cho thấy người mua kinh doanh quan tâm đến yếu ứu nh tố khả tài trợ vốn, mô trường vĩ mô hội đầu tư th trường khác ôi thị người mua để Đối với người mua kinh doanh, họ quan tâm đ khả vay ới m đến vốn, sẵn sàng vay vốn để đầ tư BĐS NĐT đánh giá mứ độ gia tăng giá đầu ợ mức trị BĐS, đánh giá tình hình phát triển hoạt động kin tế địa bàn đầu ợc kinh tư tương lai, có t ó thơng tin quy hoạch địa bàn đầu tư, thuận lợi ầu hệ thống giao thông, k kỳ vọng tăng giá BĐS Kế phân tích tương , Kết quan ra, NĐT có trình độ học vấn cao quan tâm đến khả g tài trợ vốn đầu tư, NĐ có kinh nghiệm trình độ họ vấn cao ĐT ộ học coi trọng việc đánh giá hội đầu khác đánh giá tình hì đầu tư thị hình trường chứng khốn, thị trư ường vàng cân nhắc so sánh với l suất tiền gửi tiết ới lãi kiệm để tìm hội đầu tư tối ưu cho cá nhân Niềm tin vào phát triển kinh tế tương lai yếu tố ảnh hưởng đên ương n 21 22 định đầu tư vào TTBĐS, tốc tăng trưởng kinh tế, sách tiền tệ, tín dụng yếu tố quan trọng Nhóm yếu tố liên quan đến thân BĐS theo kết nghiên cứu nhóm yếu tố NĐT quan tâm Các NĐT quan tâm đến đặc điểm BĐS, chất lượng yếu tố quan trọng để người mua nhà định mua Khả gia tăng giá trị BĐS, thuận tiện giao thông, quy hoạch vùng yếu tố quan trọng người mua quan tâm Các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc người mua để đặc biệt quan tâm thuận lợi giáo dục, y tế, chợ, siêu thị NĐT quan tâm đến thơng tin, uy tín chủ đầu tư định mua BĐS dự án phát triển nhà đô thị CHƯƠNG 5: MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 5.1 Một số giải pháp điều chỉnh đầu tư cá nhân góp phần phát triển ổn định thị trường bất động sản 5.1.1 Hạn chế tác động yếu tố tâm lý NĐT Thứ nhất, nâng cao tính minh bạch TTBĐS: công khai, minh bạch lĩnh vực liên quan đến TTBĐS lĩnh vực quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất; công khai, minh bạch lành mạnh giao dịch TTBĐS để NĐT có nhu cầu tiếp cận thơng tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua bán lại, thu lời bất chính; minh bạch thơng tin trạng BĐS thông qua biện pháp: Xây dựng hệ thống sở liệu quản lý thông tin BĐS thống toàn quốc; khẩn trương xây dựng công bố số giá BĐS; đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tính minh bạch thơng tin phát triển BĐS với hình thức triển khai áp dụng mạnh mẽ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư theo quy định Thứ hai, hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo TTBĐS:công khai thông tin tình hình kinh tế vĩ mơ, thơng tin quy hoạch, thông tin chủ đầu tư (lãi suất; thông tin liên quan đến mức cung tiền; tốc độ tăng trưởng GDP; tỉ lệ lạm phát; thơng tin liên quan đến tình hình trị; tình hình đầu tư thị trường vàng; tình hình đầu tư thị trường chứng khoán; loại quy hoạch; thông tin chủ đầu tư, thông tin dự án mà chủ đầu tư thực hiện; thông tin liên quan đến biến động giá BĐS …); xây dựng hệ thống quản lý sở hữu bất động sản thống nhất; xây dựng hệ thống thông tin hoạt động thị trường; xây dựng công bố hệ thống số đánh giá dự báo TTBĐSthống Thứ ba, nâng cao trình độ NĐT: mở rộng quy mô chất lượng đào tạo bậc Đại học Sau Đại học, chương trình đào tạo ngắn hạn nhằm cung cấp cho NĐT kiến thức, kỹ cần thiết hoạt động thị trường; tăng cường vai trò Hiệp hội BĐS Đối với NĐT BĐS, trang bị kiến thức pháp luật, thị trường đầu tư BĐS, cần tổ chức đào tạo khóa học lý thuyết hành vi đầu tư TTBĐS để giúp NĐT tự đánh giá phân tích đặc điểm hành vi thân từ đề xuất chiến lược đầu tư cụ thể, tránh tâm lý đầu tư ngắn hạn như tránh bẫy tâm lý liên quan đến nhận thức cảm xúc người Khi NĐT cá nhân nhận thức yếu tố tâm lý tác động chi phối hành động họ giúp NĐT cá nhân cách ly yếu tố tâm lý hạn chế lệch lạc việc định đầu tư Bên cạnh đó, thực nghiên cứu kinh tế học thí nghiệm nhằm giúp NĐT hiểu chế định người, từ giúp đưa quy định kỹ thuật cơng bố thơng tin, hình thức thơng tin, nội dung khối lượng thông tin cần thiết phù hợp với điều kiện thực thị trường để tác động cách tích cực đến q trình xử lý thơng tin NĐT 5.1.2 Về sách tài chính, tiền tệ Thứ nhất, điều tiết dịng vốn tín dụng ngân hàng vào TTBĐS:Nhà nước cần có sách hợp lý để dòng vốn chảy vào khu vực BĐS cách có kiểm sốt, theo quy hoạch duyệt Thực tốt quy hoạch quốc gia địa phương, khơng gây cú sốc q mức BĐS sử dụng hiệu mà NĐT BĐS không bị sốc thiếu vốn đột ngột Về nguồn cung vốn khu vực ngân hàng cần cải cách, lực chọn lọc dự án, ngăn chặn dòng tiền chảy mức vào khu vực BĐS cho vay chuẩn Thứ hai, khuyến khích quan hệ tay ba: chủ đầu tư - ngân hàng - khách hàngnhằm tháo gỡ khó khăn vốn cho doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở, đặc biệt dự án nhà xã hội, nhà cho thuê nhà cho người có thu nhập thấp, tạo điều kiện hỗ trợ cầu góp phần giúp giảm rủi ro mặt thị trường hoạt động tài trợ dự án cho vay trung dài hạn ngân hàng Thứ ba,phát triển định chế tài nhằm thu hút nguồn vốn cho đầu tư cá nhân TTBĐS: Bổ sung hành lang pháp lý để hình thành định chế tài phi ngân hàng như: quỹ tín thác BĐS, quỹ đầu tư BĐS, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà nhằm hỗ trợ cho NĐT huy động đa dạng nguồn vốn xã hội, không phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng từ ngân hàng mà thường khoản tín dụng ngắn hạn 5.1.3 Phát triển hạ tầng sản phẩm bất động sản Thứ nhất,đổi tồn diện cơng tác lập quy hoạch, đạo thực quy hoạch nhằm định hướng phát triển TTBĐS cho NĐT, đồng thời bảo đảm chủ động phát triển hàng hố hạn chế phát triển q nóng, xây dựng tự phát từ có sở để ổn định giá TTBĐS Thứ hai, phát triển đồng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dự án phát triển nhà khu đô thị Phát triển nhà đô thị phải gắn với phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt hệ thống giao thông công cộng để giãn mật độ dân cư đô thị trung tâm Quy định rõ trách nhiệm đơn vị liên quan, đặc biệt chủ đầu tư, tiến độ thực hiện, bàn giao cơng trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình hạ tầng xã hội dự án phát triển nhà khu đô thị mới; đảm bảo xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trước xây dựng cơng trình khác phạm vi dự án theo phân kỳ đầu tư; đảm bảo chất lượng, tiến 23 24 độ khớp nối đồng hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án Thứ ba, hoàn thiện khuôn khổ pháp luật huy động vốn dự án đầu tư BĐS bảo đảm quyền lợi cho NĐT cá nhân Cho phép chủ đầu tư kinh doanh BĐS cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành tương lai nhằm tạo thuận lợi cho chủ đầu tư có điều kiện huy động vốn, khai thác phần cơng trình q trình xây dựng; quy định cụ thể nội dungchủ đầu tư phải ký quỹ thực dự án nhằm sàng lọc, lựa chọn doanh nghiệp thực có lực tham gia thị trường, chống tình trạng chiếm dụng vốn khách hàng, NĐT cá nhân NĐT thứ phát, giúp TTBĐS ổn định bền vững 5.1.4 Kiểm soát hành vi đầu bất động sản Các NĐT tham gia vào thị trường cần có chiến lược đầu tư dài hạn, sử dụng vốn tự có, vốn dài hạn bản, hạn chế sử dụng địn bẩy tài vốn ngắn hạn NĐT cần chủ động xác định trước tình khơng tốt xảy ra, thị trường bất ngờ có diễn biến xấu bị mắc kẹt khơng bán nhanh kế hoạch ban đầu để chủ động tài khơng nên kỳ vọng giá tăng cao nên chọn mua sản phẩm, phân khúc có tính khoản cao, chủ đầu tư uy tín sản phẩm hồn thiện nhiều an tồn Cơ quan quản lý nhà nước cần sử dụng cơng cụ sách thuế nhằm điều tiết thu nhập từ việc sử dụng, chuyển nhượng BĐS vào ngân sách Nhà nước gián tiếp điều chỉnh hành vi đầu BĐS, nhiên việc áp dụng cần có lộ trình 5.2 Hạn chế luận án nghiên cứu Tuy đạt kết cụ thể, luận án không tránh khỏi số hạn chế định cần nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện, cụ thể là: a Liên quan đến thang đo sử dụng luận án: thang đo gốc thừa kế nghiên cứu trước đây, thang đo phát triển dựa cụ thể (từ gợi ý nghiên cứu thực kết nghiên cứu định tính); đồng thời kiểm định đảm bảo độ tin cậy tính hiệu lực đề tài luận án Tuy nhiên, thang đo cần khẳng định lại bối cảnh khác Hà Nội, Việt Nam, điều đồng nghĩa với việc mơ hình nghiên cứu cần thử nghiệm bối cảnh để khám phá nội dung liên quan b Liên quan đến mẫu nghiên cứu: Do giới hạn nguồn lực nên mẫu nghiên cứu lấy từ NĐT TTBĐS khu vực Hà Nội Các nghiên cứu tương lai cần tiến hành lấy mẫu phạm vi lớn (khu vực phía Bắc, phía Nam nước) để mẫu có tính đại diện cao c Luận án tổng quan phân tích nhiều yếu tố hành vi vĩ mô phần tổng quan sở lý thuyết, nhiên nghiên cứu thực nghiệm, theo kết nghiên cứu định tính (phỏng vấn chuyên gia), luận án nghiên cứu số yếu ảnh hưởng đến đầu tư cá nhân TTBĐS Còn nhiều yếu tố hành vi vĩ mô khác đưa phần tổng quan sở lý thuyết cần tiếp tục nghiên cứu thực nghiệm Các yếu tố thu nhập, chi tiêu, đặc điểm gia đình, … vấn đề mà nghiên cứu sau tiếp tục làm rõ PHẦN KẾT LUẬN Luận án “Đầu tư cá nhân thị trường bất động sản khu vực Hà Nội” tổng quan cơng trình nghiên cứu đầu tư TTBĐS Đồng thời hệ thống, bổ sung vào hệ thống sở lý thuyết đầu tư cá nhân TTBĐS, xây dựng mơ hình nghiên cứu đầu tư BĐS Việt Nam bối cảnh thị trường phát triển giai đoạn đầu, tập trung vào yếu tố tâm lý chi phối NĐT cá nhân yếu tố vĩ mô, yếu tố thuộc tính BĐS mà NĐT cá nhân quan tâm đầu tư TTBĐS Bằng việc kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính định lượng, sở khảo sát 334 NĐT mua BĐS vòng năm trở lại đây, luận án rút điểm kết luận quan trọng Cụ thể, luận án cho thấy tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái tâm lý sợ thua lỗ biểu NĐT kinh doanh rõ ràng so với người mua để ở, hành vi NĐT lệch lạc họ có xu hướng tin theo tin đồn thị trường, tin tưởng vào thông tin từ người môi giới BĐS cung cấp, ý đến phát biểu lãnh đạo truyền thông, tin tưởng vào nhận định chun gia tình hình TTBĐS Nhóm yếu tố vĩ mô chủ yếu người mua kinh doanh quan tâm, coi trọng đầu tư BĐS NĐT có trình độ học vấn cao quan tâm đến khả tài trợ vốn đầu tư,càng coi trọng việc đánh giá hội đầu khác Niềm tin vào phát triển kinh tế tương lai mối quan tâm NĐT đầu tư BĐS, tăng trưởng kinh tế yếu tố quan trọng Người mua để quan tâm người mua kinh doanh đặc điểm BĐS, tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc BĐS, chất lượng nhà, thuận lợi giáo dục, y tế, chợ, siêu thị… yếu tố NĐT đánh giá quan trọng mua BĐS Còn người mua kinh doanh lại đặc biệt quan tâm đến khả gia tăng giá trị BĐS, thông tin chủ đầu tư Riêng thuận tiện giao thông người mua để mua kinh doanh đặc biệt quan tâm Trên sở kết nghiên cứu, luận án đề xuất số khuyến nghị để hạn chế yếu tố tâm lý NĐT cá nhân nâng cao tính minh bạch TTBĐS, hồn thiện hệ thống thơng tin, dự báo TTBĐS, nâng cao trình độ NĐT Luận án đề xuất khuyến nghị sách điều tiết dịng vốn tín dụng ngân hàng vào TTBĐS, khuyến khích quan hệ tay ba chủ đầu tư - ngân hàng - khách hàng, phát triển định chế tài nhằm thu hút nguồn vốn cho đầu tư cá nhân TTBĐS nhằm tạo môi trường cho đầu tư BĐS phát triển bình ổn TTBĐS Bên cạnh đó, luận án đề xuất khuyến nghị hạ tầng sản phẩm quan quản lý nhà nước chủ đầu tư nhằm đưa thị trường sản phẩm BĐS phù hợp với đối tượng mua khác thị trường  ... nhập khó rút lui, hoạt động TTBĐS chịu quản lý chặt chẽ nhà nước 2.1.2 Đầu tư cá nhân thị trường bất động sản 2.1.2.1 Khái niệm đầu tư bất động sản đầu tư cá nhân Đầu tư BĐS việc sử dụng nguồn... ràng đầu tư kinh doanh đầu tư tiêu dùng - Đầu tư cá nhân TTBĐS khơng phân biệt rạch rịi đầu tư cá thể đầu tư hộ gia đình - Đầu tư cá nhân TTBĐS thường đầu tư sản phẩm riêng lẻ đơn chiếc, đầu tư. .. TƯ CÁ NHÂN TRÊNTTBĐS 2.1 Một số vấn đề chung đầu tư bất động sản 2.1.1 Bất động sản TTBĐS 2.1.1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản Bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai, nhà