Đang tải... (xem toàn văn)
Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người, tức cũng là sản phẩm của của xã hội.Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ...Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường, nhu cầu định giá tài sản, mà chủ yếu là đất đai, bất động sản, đang ngày càng trở nên cấp thiết. Định giá tốt sẽ đảm bảo được quyền lợi của doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân khi tham gia thị trường cũng như tính minh bạch, lành mạnh không chỉ của thị trường bất động sản mà của cả những lĩnh vực khá nhạy cảm như tín dụng ngân hàng và sâu xa hơn là sự ổn định của cả nền kinh tế.Trung ương Đảng đã khẳng định “đất đai là hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc”.Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước.Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau.Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai.Định giá bất động sản chủ yếu gồm đất đai, nhà cửa và các công trình, nhằm mua bán, cầm cố, thế chấp, đầu tư, bảo hiểm và tính thuế… Do sự phức tạp về đối tượng định giá, sự đa dạng của bất động sản và giá trị lớn của loại tài sản này khiến công tác định giá gặp nhiều khó khăn, đôi khi chưa phản ánh đúng giá trị tài sản và chưa thể hiện được hiệu quả của công tác định giá.Khoản 9 điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Nên việc định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đaiTrong đề tài này nhóm chọn thửa đất của Ông Nguyễn Hữu Nghĩa, phường Diên Hồng, TP.Pleiku, Tỉnh Gia Lai bằng phương pháp so sánh. Trong 2 năm qua thửa đất của ông chưa qua một lần giao dịch, chuyển nhượng nào, bây giờ Ông có nhu cầu bán nhưng không xác định được giá trị của thửa đất của ÔngVì vậy nhóm tiến hành nghiên cứu đề tài “Định giá thửa đất nông nghiệp, phường Diên Hồng, TP.Pleiku, Tỉnh Gia Lai bằng phương pháp so sánh” để Ông có cơ sở xác định giá trị của thửa đất cho giao dịch buôn bán của Ông.
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI TRƯỜNG ĐH NÔNG LÂM TP.HCM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN KINH TẾ ĐẤT ĐAI Giảng viên hướng dẫn: Nguyễn Đức Thành Trợ giảng: Nguyễn Thị Thái Hà ĐỀ TÀI ĐỊNH GIÁ THỬA ĐẤT NÔNG NGHIỆP, PHƯỜNG DIÊN HỒNG, TP.LEIKU, TỈNH GIA LAI BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH Lớp ĐH13QLGL Nhóm Ngơ Quốc Khanh Siu Cu ly Nguyễn Hồ Hạnh Phúc Nguyễn Anh Toán Lê Duy Phương Hà Nguyên Khang Mssv 13124615 13124621 13124650 13124538 13124653 13124614 Pleiku, Ngày 22 tháng 11 năm 2014 ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI BẢNG MÔ TẢ CÔNG VIỆC CỦA THÀNH VIÊN NHĨM Họ tên Ngơ Quốc Khanh MSSV 13124615 Siu Cu li 13124621 Nguyễn Hồ Hạnh Phúc 13124650 Nguyễn Anh Toán 13124538 Lê Duy Phương 13124653 Hà Ngun Khang 13124614 Nhiệm Vụ Trưởng Nhóm, phân cơng, tiến hành định giá, tổng hợp kỹ thuật Điều tra giá bán, tìm sở khoa học sở pháp lý, sở thực tiễn Điều tra giá bán, chuẩn bị phần mở đầu Tìm hiểu địa bàn nghiên cứu, điều tra giá bán Điều tra giá bán, Trình bày bảng điều tra giá bán Điều tra giá bán, chuẩn bị phần kết Hoài Bão Kỹ sư địa Kỹ sư khoa học đất Nhà quản lý đất Nhà quản lý đất Nhà quản lý đất Nhà quản lý đất ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI ẢNH CHỤP CÁC THÀNH VIÊN TRONG NHĨM (Ảnh nhóm: từ trái qua Khanh-Cu li-Phúc-Khang-Toán-Phương) ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI MỤC LỤC Quyết định 56/2013/QĐ-UBND UBND tỉnh Gia Lai việc ban hành bảng giá đất tỉnh Gia Lai năm 2014 .13 2.4 Cơ sở thực tiễn 14 Tài liệu tham khảo .27 ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI I ĐẶT VẤN ĐỀ Như ta biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, với vịng quay bánh xe thời gian người xuất tác động vào đất đai, cải tạo đất đai biến đất đai từ sản phẩm tự nhiên lại mang sức lao động người, tức sản phẩm của xã hội Đất đai tài nguyên thiên nhiên quý giá quốc gia yếu tố mang tính định tồn phát triển người sinh vật khác trái đất Các Mác viết: “Đất đai tài sản mãi với loài người, điều kiện để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất, tư liệu sản xuất nơng, lâm nghiệp” Bởi vậy, khơng có đất đai khơng có ngành sản xuất nào, người tiến hành sản xuất cải vật chất để trì sống trì nịi giống đến ngày Trải qua trình lịch sử lâu dài người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ sản vật tự nhiên thành tài sản cộng đồng, quốc gia Luật Đất đai năm 1993 nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều hệ nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày nay!” Rõ ràng, đất đai khơng có vai trị quan trọng nêu mà cịn có ý nghĩa mặt trị Tài sản quý giá phải bảo vệ xương máu vốn đất đai mà quốc gia có thể sức mạnh quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể chủ quyền quốc gia Đất đai nguồn cải, quyền sử dụng đất đai nguyên liệu thị trường nhà đất, tài sản đảm bảo an tồn tài chính, chuyển nhượng qua hệ Cùng với phát triển kinh tế thị trường, nhu cầu định giá tài sản, mà chủ yếu đất đai, bất động sản, ngày trở nên cấp thiết Định giá tốt đảm bảo quyền lợi doanh nghiệp, tổ chức cá nhân tham gia thị trường tính minh bạch, lành mạnh khơng thị trường bất động sản mà lĩnh vực nhạy cảm tín dụng ngân hàng sâu xa ổn định kinh tế Trung ương Đảng khẳng định “đất đai hàng hóa đặc biệt, nguồn nội lực nguồn vốn to lớn, quý giá, có ý nghĩa kinh tế, trị, xã hội sâu sắc” Đất đai trở thành nguồn tài tiềm năng, nguồn nội lực để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai Do tính chất phức tạp thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường vấn đề quan trọng Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với sở khoa học thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai Định giá bất động sản chủ yếu gồm đất đai, nhà cửa cơng trình, nhằm mua bán, cầm cố, chấp, đầu tư, bảo hiểm tính thuế… Do phức tạp đối tượng ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI định giá, đa dạng bất động sản giá trị lớn loại tài sản khiến công tác định giá gặp nhiều khó khăn, đơi chưa phản ánh giá trị tài sản chưa thể hiệu công tác định giá Khoản điều Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Định giá bất động sản hoạt động tư vấn, xác định giá bất động sản cụ thể thời điểm xác định” Do tính chất phức tạp thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác Nên việc định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai Trong đề tài nhóm chọn đất Ơng Nguyễn Hữu Nghĩa, phường Diên Hồng, TP.Pleiku, Tỉnh Gia Lai phương pháp so sánh Trong năm qua đất ông chưa qua lần giao dịch, chuyển nhượng nào, Ơng có nhu cầu bán khơng xác định giá trị đất Ông Vì nhóm tiến hành nghiên cứu đề tài “Định giá đất nông nghiệp, phường Diên Hồng, TP.Pleiku, Tỉnh Gia Lai phương pháp so sánh” để Ơng có sở xác định giá trị đất cho giao dịch bn bán Ơng ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI II CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Tổng quan thị trường đất đai Thị trường tập hợp người mua người bán tác động qua lại lẫn dẫn đến khả trao đổi Thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai tổng hoà mối quan hệ giao dịch diễn khu vực địa lý định,trong thời gian định * Thị trường đất đai có đặc trưng: - Thị trường đất đai thị trường khơng hồn hảo - Thị trường đất đai thị trường cung độc quyền - Thị trường đất đai nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế Giá BĐS tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung-cầu thị trường Khi cầu lớn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, cầu thấp cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh khơng lành mạnh” có yếu tố xuất phát từ can thiệp Nhà nước đầu tư Nhà nước vào việc nâng cấp sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thơng, cấp nước, cấp điện ), tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, sách nhà cho người có thu nhập thấp ; có yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen người dân không muốn bán nhà đất cha ông để lại, khơng thích nhà chung cư, ham muốn có nhà nằm quốc lộ, tỉnh lộ 2.2 Cơ sở khoa học Định giá đất ước tính giá trị đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định Đất đai tài sản đặc biệt Giá đất yếu tố không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, cịn bị tác động yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất ước tính mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ định giá tài sản thơng thường + Trong đó: - Khơng gian trình sữ dụng đất theo chiều sâu,chiều rộng đất - Thời gian trình sữ dụng đất(vơ hạn thời gian sữ dụng) - Kinh tế giá trị mảnh đất - Pháp lý (được quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ không, ) - Yếu tố tâm lý,xă hội quan trọng việc định giá đất,đặc biệt Việt Nam (thửa đất nở hậu hay khơng,người sống mảnh đất có làm ăn phát đạt hay không, ) Theo điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP phương pháp định giá đất: 2.1.1 Phương pháp so sánh trực tiếp ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI Phương pháp so sánh trực tiếp, gọi tắt phương pháp thị trường, phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, phương pháp thông dụng sử dụng nhiều nước giới Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp xác định giá đất dựa nguyên tắc thay Giá đất cần xác định đối chiếu so sánh với giá đất tương tự giao dịch thị trường xảy thời gian gần Căn vào giá biết tình hình khác giao dịch đất đai thời gian, khu vực nhân tố khác để hiệu chỉnh giá đất cần xác định vào thời điểm định giá Nguyên lý phương pháp so sánh trực tiếp Theo lý luận kinh tế học hàng hố có cơng dụng thị trường phải có giá cả, nghĩa có mối quan hệ thay tồn thị trường Cho nên định giá đất, đất chờ xác định giá đất giao dịch thời gian gần khác dùng để so sánh có tính tương quan tính thay Thửa đất chờ định giá bán thị trường, có phản ứng thị trường tương tự, từ mà tính giá đất đai chờ định giá (Sơ đồ nguyên lý phương pháp so sánh trực tiếp) Khi định giá đất phương pháp so sánh trực tiếp thực chất trình so sánh giá đất đai hiệu sử dụng đất đai thị trường Do tính cố định vị trí tính cá biệt đất đai nên thực tế khó tìm đất hồn tồn giống Nhưng thị trường, người mua, hành vi giá tương đương với vật dùng so sánh, để mua vào vật thay tương quan thoả mãn yêu cầu chấp nhận được, cịn người bán, tiến hành giao dịch đất đai, người bán hiểu biết vào nguyên tắc thay để so sánh đầy đủ đất chờ giao dịch với giá đất đai tương tự giao dịch thị trường, sau định hành vi Hai bên mua bán vào so sánh giá đất đai, theo quan hệ thay làm cho giá hướng thống mức độ định ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI Như tiến hành định giá đất đai, sử dụng giá đất trao đổi thực tế, có tính thay loại với đất chờ định giá để tính giá đất chờ định giá Những khái niệm có liên quan phương pháp so sánh trực tiếp Thửa đất tương tự, đất tương tự giống đặc tính khu vực vị trí với điều kiện nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Thửa đất so sánh, đất loại đất lựa chọn mẫu giao dịch dùng để so sánh thay với đất chờ định giá Thửa đất tiêu chuẩn, số đất khu vực xác định, có đủ điều kiện để mang tính đại biểu tương ứng phạm vi định, dùng làm tiêu chuẩn để so sánh Hiệu chỉnh tình giao dịch, việc loại trừ sai lệch giá giao dịch tạo thành số nhân tố đặc thù giao dịch Suất dung tích, tỷ lệ tổng diện tích xây dựng tài sản với diện tích khu đất Nhân tố khu vực, nhân tố phát sinh ảnh hưởng mức giá đất đai từ kết hợp nhân tố tự nhiên với yếu tố kinh tế, xã hội hành chính, văn hố khu vực có đất Nhân tố cá biệt, điều kiện đất ảnh hưởng đến giá đất Chỉ số giá đất, tỷ lệ phần trăm tương đối để chuyển mức giá đất điều kiện định thành giá đất tương ứng với điều kiện chuẩn phương pháp toán học Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành bước sau đây: - Bước 1: Khảo sát thu thập thông tin: - Xác định địa điểm đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin Lựa chọn từ đến đất, khu đất tương đồng với loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, sở pháp lý liền kề khu vực lân cận với đất, khu đất cần định giá có điều kiện tương tự, so sánh với đất, khu đất cần định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổ chức giao dịch sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết - Thời gian thu thập thông tin: ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI Những thông tin cần thu thập phải diễn khoảng thời gian gần với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá đất khu đất cần định giá Trường hợp không thu thập thông tin khoảng thời gian gần nhất, thu thập thơng tin giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất Nếu khơng có thơng tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian gần thời gian 01 năm để thu thập, thu thập thơng tin thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất - Những thông tin cần thu thập: + Địa điểm, đặc điểm đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, đặc trưng địa lý đất, tài sản đất); + Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm điều kiện cảnh quan, nguồn nước; mức độ nhiễm khơng khí nguồn nước; mức độ thối hóa đất, v.v mơi trường kinh tế - xã hội gồm điều kiện kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi giao thông, thương mại, thơng tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự an ninh xã hội, v.v.); + Các đặc điểm pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v + Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, đấu giá quyền sử dụng đất thành công + Thống kê mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất + Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng tốn - Điều kiện thơng tin: Những thông tin phải thu thập từ kết giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường, tức giao dịch người mua người bán tự nguyện, bên có đầy đủ thông tin hiểu biết loại đất, đất, khu đất mà tham gia giao dịch Những giao dịch mua bán khơng có tính đầu cơ, không bị sức ép thời gian, bị ép buộc mua bán mua bán bên có quan hệ huyết thống, khơng có giấy tờ hợp pháp lý chủ quan khác gây tác động làm sai lệch trình hình thành vận động bình thường giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường - Bước 2: So sánh, phân tích thơng tin: Căn thông tin khảo sát, thu thập Bước 1, tiến hành phân tích, so sánh để lựa chọn tiêu chí giống khác đất, 10 ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI Quyết định 56/2013/QĐ-UBND UBND tỉnh Gia Lai việc ban hành bảng giá đất tỉnh Gia Lai năm 2014 13 ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI 2.4 Cơ sở thực tiễn Tại phải định giá bất động sản? Bất dự án bất động sản cần phải định giá, hay cịn gọi tính giá trị quyền sở hữu bất động sản cụ thể hình thức tiền tệ Mục định giá bất động sản lý sau: • Định giá bất động sản để phục vụ cho khấu hao tài sản làm sở thực bảo hiểm tài sản, bồi thường đánh giá tài sản • Định giá bất động sản để mua bán, chuyển nhượng bất động sản Đây sở để người có tài sản đặt mức giá bán đưa bất động sản vào thị trường • Định giá bất động sản làm người mua bất động sản định mua với hợp lý thông qua đơn vị tư vấn làm dịch vụ định giá bất động sản • Khi Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh; hơp nhất, sáp nhập giải thể; bán doanh nghiệp; cho thuê doanh nghiệp cần định giá bất động sản để chuyển đổi quyền bất động sản • Định giá bất động sản làm sở cho việc đền bù giải phóng mặt thực dự án đầu tư, giao thơng, cơng trình cơng cộng,… bồi thường thiệt hại có cố • Định giá bất động sản cần thiết vay vốn ngân hàng có quy định làm thủ tục vay vốn kinh doanh phải có tài sản chấp • Các cơng ty bảo hiểm cần định giá tài sản để ký kết hợp đồng bảo hiểm với mức bồi thường rõ ràng có rủi ro Vì vậy, bất động sản loại tài sản, cần định giá trường hợp • Định giá bất động sản cịn để lý tài sản hoạt động kinh doanh tiến hành thủ tục đấu giá xét bán tài sản Nhiều người nghĩ định giá bất động sản dành cho chủ đầu tư Tuy nhiên, áp dụng với đối tượng có nhu cầu bán – mua tài sản bất động sản Qua đây, hiểu thêm khái niệm định giá bất động sản áp dụng vào giao dịch nhằm xác định giá trị thật bất động sản 14 ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI III KẾT QUẢ 3.1 Giới thiệu địa điểm nguyên cứu Sơ đồ phường Diên Hồng - Pleiku - Gia Lai Địa điểm nguyên cứu thuộc phường Diên Hồng gồm đường • Đường Nguyễn Thiếp (đoạn Nguyễn Văn Cừ-Hai Bà trưng thuộc đoạn Nguyễn Văn Cừ-Huỳnh Thúc Kháng) • Đường Trần Quang Khải (tồn tuyến) • Đường Lý Thái Tổ (đoạn Hùng Vương-Hai Bà Trưng thuộc đoạn Hùng Vương-Phan Đình Phùng) • Đường Đinh Tiên Hồng (đoạn Hùng Vương-Hai Bà Trưng) • Đường Hồng Văn Thụ (đoạn Hùng Vương-Hai Bà Trưng) • Trung tâm thương mại Pleiku - Gia Lai • Đất trồng hàng năm Ông Bùi Hữu Nghĩa, Hẻm 200 Nguyễn Văn Cừ 15 ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI (Ảnh Trung tâm thương mại Pleiku - Gia Lai) (Ảnh Trung tâm thương mại Pleiku - Gia Lai) 16 ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI 3.2 Tình hình thực tế 3.2.1 Kết điều tra Kết điều tra thực tế giá bán giá thuê bất động sản số tuyến đường phạm vi nguyên cứu ĐƯỜNG Nguyễn Thiếp (đoạn Nguyễn Văn Cừ-Hai Bà Trưng thuộc đoạn Nguyễn Văn CừHuỳnh Thúc Kháng) Lý Thái Tổ (đoạn Hùng Vương-Hai Bà Trưng thuộc đoạn Hùng Vương-Phan Đình Phùng) Trần Quang Khải (Toàn Tuyến) Đường Đinh Tiên Hoàng (đoạn Hùng Hoàng Văn Thụ (đoạn Hùng Điểm nguyên cứu Điểm nguyên cứu Điểm nguyên cứu 02 Nguyễn Thiếp 5m x 22m DTXD 110m2 750 triệu đồng 17 Nguyễn Thiếp 5m x 25m DTXD 125m2 800 triệu đồng 42 Nguyễn Thiếp 7m x 23m DTXD 322m2 1.5 tỷ đồng đồng 235 Lý Thái Tổ 6m x 20m DTXD 120m2 1.7 tỷ đồng 42 Lý Thái Tổ 4.5m x20m DTXD 90m2 1.4 tỷ đồng 98 Lý Thái Tổ 4.5m x 20m DTXD 180m2 1.6 tỷ đồng 03 Trần Quang Khải 7m x 20m DTXD 140m2 tỷ đồng đồng 22 Trần Quang Khải 5m x 15m DTXD 225m2 1.6 tỷ đồng đồng 32 Trần Quang Khải 4.5m x 21m DTXD 189m2 1.8 tỷ đồng đồng Điểm nguyên cứu Điểm nguyên cứu Hùng Vương-Trần Phú 91 Đinh Tiên 62 Đinh Tiên Hoàng Hoàng 5mx20m 4.5mx20m DTXD DTXD 200m 270m2 3.4 tỷ đồng 3.7 tỷ đồng đồng đồng/m2 Hùng Vương-Trần Phú Điểm Điểm nguyên cứu nguyên cứu Trần Phú-Hai Bà Trưng 22 Đinh Tiên 12Đinh Tiên Hoàng Hoàng 7mx20m 5mx20m DTXD DTXD 420m 500m2 tỷ đồng 6.5 tỷ đồng đồng đồng Trần Phú-Hai Bà Trưng 17 ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI 82 Hoàng Văn Thụ 5mx10m DTXD 200m2 tỷ đồng đồng 12 Hoàng Văn Thụ 5mx15m DTXD 225m2 tỷ đồng đồng Hoàng Văn Thụ 5mx20m DTXD 200m2 5.5 tỷ đồng 70-72 Hoàng Văn Thụ 6mx12m DTXD 72m2 tỷ đồng đồng 3.2.2 Nhận xét • Đất điều kiện tảng tự nhiên trình sản suất nào, đất đai mang tính khan gắn với phạm trù cầu nhu cầu nên bất động sản gần trung tâm thương mại nhu cầu bất động sản để mở cửa hàng kinh doanh lớn lượng cung ỏi nên giá thị trường bất động sản tăng cao • Thị trường nhà đất ln biến động, tình trạng “sốt giá” “đóng băng” diễn liên tiếp làm xuất tình trạng khơng nhà đầu tư nhỏ vừa bị phá sản mà nhà đầu tư lớn phải tuyên bố phá sản; Giá đất tăng cao, song giá vật tư ngày tăng, giá nhiên liệu tiếp tục leo thang • Trong thị trường giá hàng hố nói chung bất động sản nói riêng hình thành thơng qua quan hệ cung cầu Khi có cân cung cầu thị trường hình thành giá cân thị trường hàng hoá Giá cân thay đổi có cân đối cung cầu: giá giảm cung lớn cầu tăng cung nhỏ cầu • Giá trị đất đai phụ thuộc vào giá trị đầu tư yếu tố vị thế, kinh tế, xã hội, tự nhiên, pháp lý Nên để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế việc phân tích nhân tố ảnh hưởng tới giá đất đóng vai trị vơ quan trọng việc thẩm định giá đất, Biểu hiện: Khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang càng cao giá trị BĐS lớn Mỗi BĐS đồng thời tồn hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng quát hai loại vị trí nói có vai trị quan trọng việc xác lập giá trị BĐS Những BĐS nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn BĐS nhà đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm ngã hay ngã 3, trục lộ giao thơng quan trọng lại có giá trị cao BĐS nằm vị trí khác( vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu vị trí BĐS quan trọng, đặc biệt việc xác định giá đất Khả mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá BĐS Khi khả tạo thu nhập cao giá chuyển nhượng cao ngược lại Giá trị đất đai cịn phụ thuộc vào giá trị đầu tư nó, thể hiện: Với diện tích, Số 12 Đinh Tiên Hoàng số Hoàng Văn Thụ, 18 ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI Hoàng văn thụ gần với trung tâm thương mại giá bất động sản 12 Đinh Tiên Hoàng cao số Hoàng Văn Thụ Giá trị bất động sản cịn phụ thuộc vào yếu tố giao thơng, thể hiện: Số 98 Lý Thái Tổ với diện tích xây 180m2 đồng giá với Số 22 Trần Quang Khải với diện tích xây dựng 225m2 Có thể nhận giá đất đường lý thái tổ cao so với Trần Quang Khải bề rộng đường Trần Quang khải nhỏ so với Lý Thái Tổ, đường Lý Thái Tổ tuyến đường lớn Biển Hồ CĐ Sư Phạm Gia Lai(Số 126 Lê Thánh Tơn) 3.2.3 Vấn đề • Thuận lợi: Các bất động sản có giá cao gần Trung Tâm Thương Mại, khả sinh lời lớn từ hoạt động kinh doanh, thương mại tổ chức, cá nhân có bất động sản Thu hút nhà đầu tư, đầu tư vào bất động sản để kinh doanh sinh lời • Khó khăn: Lượng người đổ không ngừng tăng lên kéo theo việc nhu cầu tăng cao, giá bất động sản bị đẩy lên ngưởng trời, lô đất lớn bị cắt xẻo thành lô nhỏ không đồng khó khăn cho việc quản lý Các tồ nhà dần hình thành để tăng diện tích sử dụng Dân cư đơng gây nên khơng vấn đề xã hội ôi nhiễm Dân số ngày tăng cao đồng nghĩa với nguồn cung nhà đất pleiku ngày thiếu, không đáp ứng đủ nhu cầu Cũng thế, bất động sản pleiku dần đắt đỏ, đặc biệt khu vực gần trung tâm thương mại trung tâm hành thành phố Giá bất động sản ngày tăng cao kéo theo giá sản phẩm khác tăng theo, người có thu nhập thấp khơng thể mua nhà • Cách giải quyết: Thực sách quy hoạch, sử dụng đất tốt Quy hoạch sử dụng đất đai đánh giá tiềm đất đai có hệ thống, có tính thay đổi sử dụng đất đai liên quan đến điều kiện kinh tế- xã hội để chọn lọc thực mô hình sử dụng đất đai tốt Đồng thời Quy hoạch sử dụng đất đai chọn lọc đưa vào thực hành Sử dụng đất đai mà phải phù hợp với yêu cầu cần thiết người bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên tương lai 19 ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI Định giá bất động sản Thời gian thu thập thông tin: 13/11/2014 Bất động sản cần thẩm định giá • Đất trồng hàng năm Ông Bùi Hữu Nghĩa • Bất động sản thẩm định giá đất sản xuất nơng nghiệp • Vị trí: Hẻm 200 Nguyễn Văn Cừ • Đặc điểm pháp lý: tốt, đất tồn quyền • Đặc điểm kỹ thuật: Tổng diện tích: 40mx40m=1600m2 An ninh khu vực: Ổn định Môi trường: Mơi trường tương đối Tình trạng đất: tốt Phương pháp thẩm định giá Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp điều tra bảng giá đất Các bất động sản so sánh thu thập thị trường 3.3.1 Định giá bất động sản phương pháp so sánh trực tiếp STT Vị trí Diện Tích Đặc điểm Pháp lý Giá thị trường Hẻm 200 18mx25m+5m Đất trồng Tốt, đất 728.000.000 Nguyễn Văn (mét xéo) hàng toàn (đồng) Cừ =455m năm quyền Hoặc 1.600.000 (đồng/m2) Hẻm 200 25mx30m Đất trồng Tốt, đất 1.275.000.000 Nguyễn Văn =750m hàng toàn (đồng) Cừ năm quyền Hoặc 1.700.000 (đồng/m2) Hẻm 200 20mx42m+15m Đất trồng Tốt, đất 1.282.500.000 Nguyễn Văn (mét xéo) hàng toàn (đồng) Cừ =855m năm quyền Hoặc 1.500.000 (đồng/m2) 20 ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI Bình quân 1m2 đất khu vực là: 1.600.000 đồng/m2 Như giá trị đất cần thẩm định 1.600.000x1600=2.560.000.000 đồng) Phương pháp chấm điểm đểm để tìm tỉ lệ điều chỉnh yếu tố: Yếu tố điều chỉnh BĐS TĐ BĐS SS1 BĐS SS2 BĐS SS3 Tình trạng pháp lý 10 10 10 10 Hình dáng 10 7.5 Tình trang đất 8.5 8.5 An ninh 9 9 Giao thông 8 8 Môi trường 9 9 Kết Luận: Hình dáng: • BĐS SS1 BĐS TĐ 2% • BĐS SS2 BĐS TĐ 1% • BĐS SS3 BĐS TĐ 2.5% Tình trạng đất • BĐS SS1 BĐS TĐ 5.55% • BĐS SS3 BĐS TĐ 5.55% Bảng điều chỉnh 21 ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI Yếu tổ so sánh Giá bán BĐS TĐ Diện tích Giá bán/m2 1600m2 Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Tình trạng pháp lý 1.Hình dáng Mức điều chỉnh Tốt, đất toàn quyền Giá sau điều chỉnh 2.Tình trạng đất Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh BĐS SS1 728.000.000 (đồng) 455m2 1.600.000 (đồng/m2) +1.832.000.000 2.560.000.000 BĐS SS2 1.275.000.000 (đồng) 750m2 1.700.000 (đồng/m2) +1.445.000000 2.720.000.000 BĐS SS3 1.282.500.000 (đồng) 855m2 1.500.000 (đồng/m2) +1.117.500.000 2.400.000.000 Tốt, đất toàn quyền -2% 51.200.000 đồng Tốt, đất toàn quyền -1% 27.000.000 đồng 2.693.000.000 đồng 0% Tốt, đất toàn quyền -2.5% 60.000.000 đồng 2.340.000.000 đồng +5.55% 129.870.000 đồng 2.469.870.000 đồng 2.508.800.000 đồng -5.55% 139.238.400 đồng 2.369.561.600 đồng 2.693.000.000 đồng ta sử dụng kết điều chỉnh từ BĐS SS2 BĐS so sánh tổng giá trị điều chỉnh gộp thấp Vậy giá trị BĐS cần định giá 2.693.000.000 đồng • Vậy từ kết tìm được, đưa giá trị đất Ông Bùi Hữu Nghĩa là: (2.693.000.000+2.560.000.000)/2 = 2.626.500.000 VNĐ 3.3.2 Định giá bất động sản phương pháp điều tra bảng giá Định giá đất trồng hàng năm Ông Bùi Hữu Nghĩa • Vị trí: Hẻm 200 Nguyễn Văn Cừ (thuộc đoạn Cổng Nghĩa Trang-Trần Nhật Duật, hết RD nhà 172) • Diện tích khu đất này 1600m2 • Hẻm 200 Nguyễn Văn Cừ có kích thước 6m • Theo Quyết định 56/2013/QĐ-UBND UBND tỉnh Gia Lai việc ban hành bảng giá đất tỉnh Gia Lai năm 2014 đơn giá hẻm 665.000 đồng/m 22 ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI Vậy đưa giá tri Thửa đất là: 1600*665.000=1.064.000.000 (đồng) 3.3.3 Nhận xét • Từ kết thẩm định giá khu đất ơng Bùi Hữu Nghĩa thấy mức chênh lệch giá thị trường bảng giá lớn • Trong lĩnh vực đất đai nước ta tồn song song hai loại giá: giá thị trường giá nhà nước Giá đất thị trường người ta nói tới ngày, cịn giá đất nhà nước khơng nói đến, thực loại giá gây nhiều vấn đề xã hội làm đau đầu nhiều ngành, nhiều cấp • Khung giá đất lạc hậu so với mức giá chuyển nhượng thực tế thị trường, lẽ từ lấy số liệu để xây dựng bảng giá đất ban hành, giá chuyển nhượng thực tế thị trường biến động nhiều Tất nhiên có yếu tố chủ quan, tức người làm công tác định giá chưa đủ lực thiếu thực tế • Thơng thường khoảng tháng hàng năm quan chun mơn tiến hành khảo sát giá đất để chuẩn bị cho việc ban hành bảng giá đất năm tới Do đó, kể từ tiến hành điều tra, khảo sát ban hành bảng giá giá đất thực tế lại thay đổi • Dù năm tiến hành khảo sát, xây dựng khung song bảng giá đất hàng năm địa phương ban hành thấp giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường, 30 - 60% • Tuy gọi giá, chúng khác khác quyền định giá khác lĩnh vực áp dụng Tuy vậy, hai loại giá lại tương tác lẫn nhau, dẫn đến có mâu thuẫn khách quan với chủ quan, biến động ổn định, kinh tế với hành 3.3.4 Biện pháp giải • Bảng giá đất áp dụng chủ yếu để thu thuế, phí, xử lý vi phạm hành , giá đất thấp gây thất thu cho ngân sách nhà nước thuế phí tiền phạt vi phạm hành tính theo bảng giá đất thấp Tỷ lệ thất thu cho ngân sách tỷ lệ giá đất trung bình thị trường giá đất theo bảng giá đất UBND cấp tỉnh Các nhà quản lý không muốn rơi vào tội danh “làm thất thu ngân sách nhà nước” • Cần quan tâm Đảng Nhà nước, cấp ngành công tác quản lý đất đai nói chung, cơng tác định giá đất nói riêng Xem xét để ban hành hệ thống văn pháp luật, thông tư hướng dẫn thi hành quy định cụ thể, chặt chẽ, đồng phù hợp với thực tế địa phương • Phải xác định cơng tác định giá đất nhiệm vụ quan trọng quản 23 ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI lý đất đai, bất động sản địa bàn quận, để từ nâng cao nhận thức chung đội ngũ làm cán làm cơng tác quản lý đất đai • Trong cơng tác định giá đất, UBND quận Lê Chân cần phải triệt để việc ứng dụng công nghệ thông tin, khoa học kỹ thuật • Cần thiết, th đơn vị có chức thẩm định giá, quan tư vấn giá đất khảo sát, điều tra giá đất thị trường, tư vấn xây dựng giá loại đất cụ thể địa bàn quận • Cần phân bổ kinh phí hàng năm từ ngân sách địa phương cho cơng tác định giá đất • Thường xun tổ chức tập huấn triển khai văn pháp quy nhà nước, tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ để nâng cao trình độ, chun mơn nghiệp vụ cho cán làm công tác định giá đất • Duy trì mở rộng quan hệ quốc tế công tác đào tạo, phát triển nguồn nhân lực, trao đổi kinh nghiệm, nâng cao lực thể chế • Nâng cao vai trị cấp phường, cán địa đội ngũ cán tổ dân phố • Tổ chức định kỳ gặp gỡ, trao đổi, giải đáp thắc mắc quản lý đất đai gữa cán nhà nước với quần chúng nhân dân • Thường xuyên tuyên truyền, vận động giải thích đầy đủ mục đích ý nghĩa việc định giá Bên cạnh đó, cần cơng khai đầy đủ bảng giá đất hàng năm, tham khảo ý kiến nhân dân để từ đảm bảo tính dân chủ, minh bạch • Khuyến khích kịp thời tổ chức, cá nhân chấp hành tốt giá đất, xử lý nghiêm minh cá nhân tổ chức gian lận việc xác định giá đất để từ có tính răn đe • Tăng cường cơng tác tra, kiểm tra • Hàng tháng thường xuyên tổ chức giao ban định kỳ rút kinh nghiệm công tác định giá đất 24 ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI IV KẾT LUẬN Đất điều kiện tảng tự nhiên trình sản suất nào, đất đai mang tính khan gắn với phạm trù cầu nhu cầu nên bất động sản gần trung tâm thương mại nhu cầu bất động sản để mở hàng kinh doanh lớn lượng cung ỏi nên giá thị trường bất động sản tăng cao Giá trị đất đai phụ thuộc vào giá trị đầu tư yếu tố vị thế, kinh tế, xã hội, tự nhiên, pháp lý Nên để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế việc phân tích nhân tố ảnh hưởng tới giá đất đóng vai trị vơ quan trọng việc thẩm định giá đất Kể từ năm 1986, với sách “mở cửa”, kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ mơ hình quản lý “kinh tế kế hoạch hóa tập trung” sang mơ hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, với chuyển đổi sách quản lý đất đai điều chỉnh để phù hợp với vận hành thể chế kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước Tại luật số 13/2003/QH11, kỳ họp thứ tư thông qua luật đất đai sửa đổi, điều 56 “giá đất Nhà nước quy định”, mục đưa nguyên tắc định giá đất phải “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường; có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường phải điều chỉnh cho phù hợp” Tuy nhiên thực tế thực mười năm qua luật đất đai sửa đổi 2003 liên quan đến giá đất cho thấy cố gắng quan quản lý Nhà nước định giá đất, chế vận hành thị trường thực tế giá đất Nhà nước quy định so với giá đất giao dịch thị trường ln có chênh lệch lớn, giá giao dịch thị trường cao so với giá quy định thường mức trung bình 30% Do chênh lệch gây nhiều xúc xã hội, công tác đền bù, giải phóng mặt hay thu hồi đất Chính sách giá đất đai điều kiện kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước áp dụng theo hướng chịu điều tiết chủ yếu Nhà nước, chênh lệch giá thị trường giá quy định Nhà nước tạo khe hở lớn thu chi ngân sách nguyên nhân tượng đầu Vì vậy, cần phân chia rõ phần đất cần định giá Nhà nước nhằm đảm bảo chế sở hữu toàn dân đất đai, phần đất để tổ chức định giá làm doanh nghiệp kinh doanh, mang tính thị trường Riêng phần đất dự án định giá cụ thể, áp dụng theo chế thị trường, phát sinh định giá Thẩm định giá tốt đảm bảo quyền lợi doanh nghiệp, tổ chức cá nhân tham gia thị trường tính minh bạch, lành mạnh khơng thị trường bất động sản mà lĩnh vực nhạy cảm tín dụng ngân hàng sâu xa ổn định kinh tế Để tồn phát triển, hoạt động định giá tài sản bất động sản, đơn vị thực chức phải điều chỉnh nâng cao trình độ mong đáp ứng phần yêu cầu thực tế Vấn đề gắn kết trách nhiệm phải đặt ra, thay thơng tin định giá mang tính tham khảo Các thẩm định viên, định giá viên bất động sản công ty chủ quan phải chịu ràng buộc cam kết thực nghiệp vụ cách trung thực, khách quan, tránh bị lôi kéo, lợi dụng nảy sinh tiêu cực 25 ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI Với yêu cầu phát triển kinh tế đến giai đoạn này, Việt Nam cần sách đất đai mang tính đột phá, cho phép khơi thơng nguồn tài nguyên quý giá phát triển kinh tế xã hội hội nhập với chuẩn mực thông lệ quốc tế 26 ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI Tài liệu tham khảo Bài giảng Kinh Tế Đất Đai thầy Nguyễn Đức Thành trường ĐH Nông Lâm TP.HCM http://lib.hunre.edu.vn/DANH-GIA-THUC-TRANG-CONG-TAC-DANG-KY-CAPGIAY-CHUNG NHAN-QUYEN-SU-DUNG-DAT,-QUYEN-SO-HUU-NHA-O-VATAI-SAN KHAC-GAN-LIEN-VOI-DAT-TREN-DIA-BAN-HUYEN-HOAI-DUC-THANH-PHO-HA-NOI-GIAI-DOAN-2009-2013-5983-152-152-tailieu http://www.mof.gov.vn/portal/page/portal/mof_vn/1973955/search? m_action=4&p_id=10550&p_detail=1 https://voer.edu.vn/m/vai-tro-va-dac-diem-cua-dat-dai/8af8e894 http://www.sanbatdongsan.net.vn/PortletBlank.aspx/6154D269D9BC4B3CBABEE82 2FD662424/View/Tai-chinh-bat-dong-san/Gia_tri_va_gia_ca_bat_dong_san/? print=28422635 http://vneconomy.vn/bat-dong-san/co-nen-tang-gia-dat-20140913055121286.htm http://www.bantimescityt18.com/tai-sao-phai-dinh-gia-bat-dong-san-164.html https://voer.edu.vn/m/vai-tro-va-dac-diem-cua-dat-dai/8af8e894 http://svquanlydat.com/@forum/showthread.php?t=352 http://www.diaoconline.vn/tin-tuc/thi-truong-dia-oc-c18/gia-dat-thi-truong-va-gia-datnha-nuoc-i22560 27 ... định giá trị đất Ơng Vì nhóm tiến hành nghiên cứu đề tài ? ?Định giá đất nông nghiệp, phường Diên Hồng, TP.Pleiku, Tỉnh Gia Lai phương pháp so sánh? ?? để Ơng có sở xác định giá trị đất cho giao dịch... từ mà tính giá đất đai chờ định giá (Sơ đồ nguyên lý phương pháp so sánh trực tiếp) Khi định giá đất phương pháp so sánh trực tiếp thực chất trình so sánh giá đất đai hiệu sử dụng đất đai thị... giá đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho đất cần định giá Giá trị ước tính đất, khu đất cần định giá tính theo cách điều chỉnh yếu tố khác biệt giá với đất,