Đang tải... (xem toàn văn)
Hoạt động định giá bất động sản(BĐS) là một trong những hoạt động quan trọng nhất của thị trường BĐS
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 LỜI NÓI ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài Hoạt động định giá bất động sản(BĐS) là một trong những hoạt động quan trọng nhất của thị trường BĐS, đó là việc đưa ra một thước đo giá trị cho mỗi loại hàng hoá BĐS trên thị trường tại một thời điễm xác định với một mục tiêu cụ thể. Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta đã có nhưng bước chuyển biến khá tích cực. Điều này được chứng tỏ qua thông qua tốc độ tăng trưởng GDP hàng năm luôn đạt ngưỡng 8.4%. Cùng với đó là sự phát triển của hàng loạt các thị trưòng như: thị trường lao động, thị trưòng tài chính tiền tệ, thị trường khoa học công nghệ, thị trường hàng hoá dịch vụ, và đặc biệt là có sự đóng góp của thị trưòng BĐS. Mặc dù chỉ mới được hình thành sau luật đất đai năm 1993 tuy nhiên thị truờng BĐS của nước ta đã có những bước tiến đáng kể và đang dần dần khẳng định được vị trí của nó trong việc đóng góp vào sự phát triển của nền kinh tế nước nhà. Đảng và nhà nước cũng đang từng bước hoàn thiện hệ thống luật và các văn bản hướng dẫn thi hành luật nhằm đảm bảo hoàn thiện, phát triển thị trường BĐS ở VN. Thị trường văn phòng cho thuê ở nước ta đang trở lên rất sôi động, đây là thị truờng khá mới mẻ ở VN đặc biệt kể từ sau khi VN chính thức gia nhập tổ chức kinh tế thế giới WTO. Đây vừa là cơ hội, vừa là thách thức lớn đối với nền kinh tế. Khi đó VN trở thành điểm đến của không ít những nhà đầu tư, các công ty, tập đoàn tài chính nổi tiếng trên thế giới, chính vì vậy mà thị trường văn phòng cho thuê lại càng trở lên sôi động hơn bao giờ hết. Không chỉ các doanh nghiệp nước ngoài có nhu cầu thuê văn phòng mà ngay cả những doanh nghiệp trong nước trước xu hướng hội nhập và phát triển kinh tế hiện nay cũng dần dần chuyển qua loại hình này thay vì đi thuê nhà dân làm văn phòng như trước kia, do họ đã nhận thức được những Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 lợi ích mà loại hình BĐS này mang lại. Do đó thị trưòng luôn trong tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu, điều này khiến cho giá của loại hình BĐS này luôn trong tình trạng “leo thang”. Xuất phát từ thực tế trên, em chọn đề tài: “Vận dụng các phương pháp định giá vào định giá bất động sản văn phòng cho thuê ở VN hiện nay” với hy vọng có thể đóng góp ý kiến của mình vào việc đẩy mạnh và hoàn thiện hơn hoạt động định giá BĐS, đặc biệt là BĐS văn phòng cho thuê, giúp mọi người hiểu sâu hơn về thị trường mới này ở VN. 2.Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS nhằm các mục tiêu cơ bản sau : • Hệ thống những vấn đề lý luận, cơ sở khoa học về định giá BĐS • Ứng dụng các phương pháp định giá vào định giá BĐS văn phòng cho thuê và tìm hiểu thực trạng văn phòng cho thuê ở Hà Nội. • Đề xuất giải pháp nhằm áp dụng hiệu quả các phương pháp định giá văn phòng cho thuê trong điều kiện ở VN. 3.Đối tượng,phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu chính của đề tài hoạt động định giá BĐS Phạm vi nghiên cứu do thị truờng BĐS rất rộng, bao gồm nhiều loại hàng hoá BĐS khác nhau nên đề tài tập trung chủ yếu nhằm nghiên cứu BĐS văn phòng cho thuê tại VN. 4.Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau : Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, phưong pháp thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động định giá BĐS . Đề tài có sử dụng các công trình nghiên cứu đã thực hiện trong Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 lĩnh vực này. Các số liệu lấy từ số liệu của cơ qua nhà nước, trên các tạp chí và các trang web… 5.Kết cấu Nội dung của đề tài gồm 3 chương : • Chương I: Cơ sở khoa học về định giá mức cho thuê văn phòng • Chương II: Thực trạng định giá văn phòng cho thuê ở VN • Chương III: Những giải pháp nhằm áp dụng hiệu quả các phương pháp định giá trong định giá BĐS văn phòng cho thuê tại VN Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 ChươngI: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ MỨC CHO THUÊ VĂN PHÒNG I.Một số khái niệm và đặc điểm BĐS văn phòng cho thuê 1.Khái niệm BĐS văn phòng cho thuê Văn phòng cho thuê là một loại BĐS được cho thuê dùng cho các hoạt động của bộ phận quản lý các doanh nghiệp hoặc trung bày sử dụng, cung cấp các dịch vụ, phục vụ cho sản xuất và tiêu thụ sản phẩm tại một địa điểm cụ thế. 2.Đặc điểm của BĐS văn phòng cho thuê • Văn phòng cho thuê có thể cho một chủ sử dụng hoặc nhiều chủ sử dụng thuê, có thể cho một ngành thuê nhưng cũng có thể cho nhiều ngành khác nhau thuê • Hiện nay văn phòng cho thuê tập trung phần lớn ở các toà nhà cao tầng, tuy nhiên trên thực tế vẫn còn nhiều doanh nghiệp vẫn còn thuê nhà ở của người dân làm văn phòng, hay đặt trụ sở văn phòng của công ty ở các ngôi nhà 1-3 tầng. 3.Phân loại văn phòng cho thuê: Phân loại văn phòng người ta thường áp dụng dựa trên nhiều yếu tố như mức thuê, vị trí của văn phòng, và tuổi thọ của toà nhà đặt văn phòng, trang thiết bị văn phòng,…Dựa theo những tiêu chí này thì có thể phân ra làm 3 loại văn phòng như sau: Văn phòng loại A: Các toà nhà thuộc văn phòng loại A thường có những đặc điểm như: Ở vị trí trung tâm thành phố, các tiêu chuẩn chất lượng trong toà nhà ở mức độ cao nhất và tốt nhất. Do thị trường văn phòng cho thuê ở nước ta mới được hình thành nên phần lớn các toà nhà đạt tiêu chuẩn văn phòng loại A đều mới xây và thường do các nhà thầu quốc tế đảm nhiệm. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Và một văn phòng loại A thì thường phải đạt tiêu chuẩn về những yếu tố sau: Hệ thống thiết bị bảo vệ và báo động chống trộm cắp Hệ thống chống cháy và bộ cảm ứng khói Hệ thống điều hoà nhiệt độ và không khí đạt tiêu chuẩn theo hệ thống (hiện nay chủ yếu là sử dụng điều hoà tổng cho chung cho cả toà nhà) Hệ thống chiếu sáng thích hợp Hệ thống thông tin tốt, nhiều đường dây điện thoại trực tiếp, nhiều ổ cắm điện và đường truyền internet tốc độ cao Thang máy hiện đại, có thời gian chờ là dưới 30s Sàn nhà đạt tiêu chuẩn chất lượng Thiết kế bên trong đầy đủ theo hướng mà người thuê có thể lắp đặt những thiết bị riêng cho mình Nằm ở những vị trí thuận tiện cho giao thông đi lại, gần các trục đường giao thông lớn Bãi đỗ xe có đủ chỗ đỗ xe cho người thuê và có bố trí người trông coi trong toà nhà Chiều cao văn phòng phải thích hợp. Hệ thống phát điện dự phòng đủ công suất phục vụ cho các dịch vụ bên trong toà nhà. Văn phòng loại B: Việc phân loại nhóm văn phòng loại B phức tạp hơn so với văn phòng loại A. Những văn phòng thuộc nhóm này thường thiếu một số tiêu chuẩn so với văn phòng loại A, chính vì thế mà những văn phòng thuộc nhóm B này thường đa dạng hơn nhóm A. Các văn phòng loại B thường có những tiêu chuẩn tối thiểu sau: Toà nhà có tuổi đời nhiều hơn 10 năm ( sau khi đã được sửa sang lại) Những toà nhà có tuổi đời ít hơn 10 năm (sau khi được sửa ) chữa nằm ở ngoài trung tâm thành phố Có hệ thống điều hoà nhưng không có hệ thống điều chỉnh độ ẩm không khí, làm lạnh và ẩm Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Có thang máy có thời gian đợi không quá 35s Không có hệ thống phát điện dự phòng. Văn phòng loại C: Toà nhà văn phòng loại C là những toà nhà có tuổi đời từ 10 đến 15 năm có vị trí ở trong hay ngoài trung tâm thành phố. Đa số các văn phòng loại B hiện nay có tiền thân là văn phòng loại C sau khi được sửa sang lại và trang bị thêm một số trang thiết bị cần thiết. Tuy nhiên các văn phòng loại C là những toà nhà có tiêu chuẩn sử dụng thấp. Các văn phòng loại C này thường được các công ty vừa và nhỏ quan tâm thuê vì nó có giá thuê thấp. II.Khái niệm và căn cứ định giá 1.Khái niệm định giá bất động sản. Hoạt động định giá bất động sản (BĐS) là một hoạt động phổ biến , quan trọng và cần thiết đối với sự tồn tại của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường. Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định, là việc đưa ra một thước đo giá trị cho mỗi loại hàng hoá BĐS trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mục tiêu cụ thể. Tài sản bao gồm 2 loại: bất động sản (BĐS) và động sản. Trong đó BĐS đóng vai trò vừa là khách thể quyền sở hữu và là một phạm trù pháp lý được sử dụng phổ biến ở hầu hết các quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, đó là bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai hợp thành một thể thống nhất với đất đai. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 2.Các căn cứ để định giá BĐS a. Căn cứ vào bản thân của các yếu tố BĐS: Căn cứ vào yếu tố cấu thành giá trị BĐS nó bao gồm từ các yếu tố kết thành lao động sống như: chi phí lao động, .; những yếu tố kết tinh từ những yếu tố vật chất như: các nguyên vật liệu, trang thiết bị, . và các yếu tố thuộc về tài nguyên môi trường đó là những yếu tố có thể không có nguồn gốc tử lao động nhưng nó đóng góp một phần không nhỏ vào việc hình thành lên giá trị của BĐS như: diện tích mặt bằng, không gian kiến trúc của BĐS, môi trường kinh tế , xã hội, tự nhiên. Căn cứ vào công dụng và mục đích sử dụng của BĐS nhằm khai thác một các tốt nhất hiệu quả nhất BĐS đó, tuy nhiên công dụng của BĐS phải năm trong khuôn khổ quy định của pháp luật và vẫn đảm bảo được tính bền vững của công trình. Căn cứ vào hình thái hiên tại của BĐS : về kết cấu xem kết cấu đó có hợp lý hay không, xem trạng thái tồn tại của BĐS có phù hợp hay không,…về tính bền chắc của BĐS, tính mỹ thuật của BĐS và các yếu tố tâm lý liên quan đến bản thân hiện tại của BĐS. Căn cứ vào yếu tố vị trí và mức độ ảnh hưởng đến vị trí của BĐS như: địa điểm tồn tại của BĐS (khoảng cách của BĐS đến các trung tâm kinh tế, xã hội,… điều này ảnh hưởng đến kả năng tiếp cận của BĐS, ngoài ra còn đánh giá mối quan hệ của BĐS trong tổng thế các BĐS khác qua đó ta thấy được vị trí của BĐS đó so với BĐS khác đóng vai trò như thế nào. b. Căn cứ vào điều kiện thì trường: Căn cứ vào điều kiện cạnh tranh của thị trường, xem xét thị trường đó có tính cạnh tranh cao hay không, tính độc quyền của thị trường được thể hiện như thế nào, do tính chất độc quyền trong nguồn cung nên đây cũng là tính chất tác động trực tiếp đến yếu tố so sánh, lựa chọn BĐS. Bên cạnh đó các yếu tố của nền kinh tế cũng tác động không nhỏ đến việc định giá BĐS. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Một nền kinh tế phát triển thì nhu cầu về BĐS tăng cao do yêu cầu của việc mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh. Ngoài ra một nhân tố quan trọng không thể thiếu trên thị trường BĐS đó là lực lượng cung-cầu BĐS trên thị trường đây là lực lượng chính cấu thành lên thị trường và các điều kiện của thị trường. c. Căn cứ pháp lý: Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS như giới hạn quyền năng của BĐS, các nghĩa vụ của BĐS, nghĩa vụ này càng lớn thì giá của BĐS càng cao. Đồng thời nó bao gồm cả những luật pháp không liên quan đến bản thân 1 BĐS mà nó quy định chung, các quy định về sở hữu, sử dụng,… và các quy định liên quan đến hoạt động định giá như: luật định giá, pháp lệnh giá,… III.Phương pháp định giá Để định giá một BĐS người ta có thể sử dụng 1 trong 5 phương pháp sau: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp giá trị còn lại, phương pháp giá trị thặng dư. Tuy nhiên trên thực tế người ta chủ yếu sử dụng 3 phương pháp phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập để định giá BĐS. 1.Phương pháp so sánh a. Khái niệm Phương pháp so sánh là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp BĐs mục tiêu cần định giá với các BĐS tương tự đã bán trên thị trường để xác định giá của BĐS mục tiêu từ giá bán của các BĐS so sánh. Phương pháp này được sử dụng chủ yếu trong mọi lĩnh vực vì phương pháp này thực hiện đơn giản, không đòi hỏi các yêu cầu kĩ thuật đặc thù chuyên nghiệp do đó ngay cả những người không am hiểu nhiều về các kĩ thuật chuyên biệt vẫn có thể sử dụng phương pháp này. Ngoài ra phương pháp này còn có một cơ sở khác đó là dựa trên giá thị trường. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 b. Các nguyên tắc định giá. Nguyên tắc thay thế: Người mua và người bán chỉ chấp nhận giá mà người ta thấy rằng người ta có thể thay thế BĐS có tính chất tương tự với BĐS mục tiêu cùng mức giá, nghĩa là người ta không trả giá cho BĐS mục tiêu cao hơn so với BĐS khác như một vật có thể thay thế BĐS mục tiêu. Giá trị của BĐS phụ thuộc vào các yếu tố cấu thành lên nó, tuy hai BĐS không giống nhau nhưng chúng lại có các yếu tố cấu thành có thể giống nhau như về vị trí , môi trường,…Trong so sánh thì người ta thường sử dụng so sánh BĐS mục tiêu với nhiều BĐS có thể so sánh khác để từ đó tìm ra những đặc điểm tương đồng giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh. Nguyên tắc đóng góp:Ta đã đánh giá được mức độ đóng góp của từng yếu tố tạo lên giá trị của BĐS do đó chúng ta có thể điều chỉnh giá trị của BĐS theo sự khác biệt của các yếu tố đóng góp. Nguyên tắc cân bằng cung- cầu: đây là nguyên tắc quan trọng nhất vì trong quá trình định giá chúng ta đã sử dụng các mức giá khác nhau của nhiều BĐS đã được hình thành trên thị trường, do đó mức giá này phản ánh đúng sự cân bằng cung cầu trên thị trường. Nguyên tắc ngoại ứng: Trong qúa trình sử dụng phương pháp so sánh thì phải chú ý đến các yếu tố vùng, khu vực, các yếu tố thời gian, hoàn cảnh kinh tế xã hội,… và một yếu tố quan trọng không kém đó là ảnh hưởng của tâm lý đám đông. c. Các bước tiến hành phương pháp so sánh (bao gồm 6 bước): Bước 1: Xác định BĐS mục tiêu, các yếu tố liên quan đến vị trí, môi trường, nghiên cứu các thông tin kĩ thuật của BĐS như diện tích, hình thể, công năng, kích thước,…các yếu tố pháp lý, quyền năng liên quan đến BĐS và các yếu tố ràng buộc khác. Bước 2: Thu thập tìm kiếm các thông tin về các BĐS đã được bán trong khoảng thời gian gần nhất với các điều kiện tương Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 đồng, đó là cơ sở để lựa chọn BĐS so sánh. Do đó phải thu thập nhiều nguồn thông tin khác nhau liên quan đến BĐS cần so sánh. Bước 3: Kiểm tra các thông tin về BĐS so sánh đã thu thập dược để xác định lựa chọn nhóm BĐS so sánh phù hợp nhất. Kiểm tra cá thông tin để đảm bảo BĐS để đảm bảo nó có những đặc điểm tương đồng với BĐS mục tiêu hay không, đánh giá giá trị của BĐS dựa trên cơ sở các yếu tố cấu thành và các nhân tố ảnh hưởng. Lựa chọn một số BĐS phù hợp nhất với BĐS mục tiêu để tiến hành so sánh. Bước 4:Phân tích giá bán và các điều kiện của BĐS so sánh để tìm ra các cơ sở điều chỉnh. Bước 5 :So sánh các điều kiện của BĐS mục tiêu với các BĐS so sánh, từ đó ta tính được các mức tăng giảm của BĐS so sánh với BĐS mục tiêu làm chuẩn. Bước 6 : Ước tính giá của BĐS mục tiêu bằng cách dựa trên cơ sở hoà hợp các trị số giá trị của các BĐS so sánh. d. Nội dung điều chỉnh: dựa vào sự khác biệt của BĐS ta chia thành 5 nhóm yếu tố. Hình dáng mặt bằng. Kích thước của lô đất: đó là sự cân đối giữa chiều dài và chiều rộng của thửa đất. Điều này ảnh hưởng đến tâm lý của người sử dụng, công năng, tính năng của lo đất ngoài ra nó còn ảnh hưởng đến mục đích sử dụng khác nhau của từng lô đất. Đối với những mặt bằng mà có những kích thước không hợp chuẩn thì người ta phải có những điều chỉnh phần không hợp chuẩn này. Hình dáng của lô đất: nó tác động đến thói quen của người sử dụng, và là yếu tố không đo lường được. Hình dáng luôn quyết định đến công dụng của thửa đất, nó có thể hạn chế những công dụng của thửa đất. Do đó những Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 [...]... trường văn phòng văn phòng cho thuê đang ở trong tình trạng cung không đủ cầu, điều đó càng khiến cho giá của văn phòng cho thuê liên tục tăng trong những năm gần đây Chính vì vậy việc xác định giá thuê văn phòng như thế nào là hợp lý là một điều rất cần thiết và quan trọng đối với các doanh nghiệp Bên cạnh đó, việc xác định giá cho thuê văn phòng cũng rất cần thiết đối với các chủ sở hữu BĐS văn phòng. .. công ty quản lý cũng như cung ứng văn phòng cho thuê, sự cân bằng cung- cầu, và tỷ lệ bỏ trống Website: http://www.docs .vn Email : lienhe@docs .vn Tel (: 0918.775.368 Website: http://www.docs .vn Email : lienhe@docs .vn Tel (: 0918.775.368 Chương II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ Ở VIỆT NAM 1.Thực trạng về văn phòng cho thuê và giá văn phòng cho thuê ở VN Do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế... trường này 2.Những phương pháp định giá được vận dụng trong định giá BĐS văn phòng cho thuê trên thị trường Việt Nam Phương pháp so sánh Phương pháp này được áp dụng rất phổ biến trong mọi linh vực trong đó bao gồm cả lĩnh vực BĐS đặc biệt là trong lĩnh vực định giá BĐS văn phòng cho thuê do phương pháp này tương đối đơn giản, không đòi hỏi những kĩ thuật đặc thù riêng biệt Ngoài ra phương pháp này phổ biến... dựa trên cơ sở giá thị trường, trong tình trạng giá của BĐS văn phòng cho thuê không ngừng leo thang như hiện nay thì việc định giá dựa vào giá thị trường là rất cần thiết Với tình trạng cung văn phòng cao cấp cho thuê không đủ đáp ứng nhu cầu hiện nay thì giá của loại hình BĐS này sẽ không ngừng tăng nhanh trong thời gian tới, và theo các chuyên gia dự báo thì giá văn phòng cho thuê ở Hà Nội và TP... Thông qua phương pháp so sánh và dựa trên cơ sở giá của các văn phòng cùng loại đã cho thuê và sự điều chỉnh những sự khác biệt giữa các yêu tố cấu thành lên giá trị của BĐS văn phòng cho thuê nhằm đưa ra một mức thuê hợp lý thoả mãn được lợi ích của người đi thuê lẫn người cho thuê Trên thực tế thì phương pháp này được chính các doanh nghiệp đi thuê văn phòng sử dụng Website: http://www.docs .vn Email... lienhe@docs .vn Tel (: 0918.775.368 IV .Định giá thuê văn phòng và sự cần thiết của việc xác định giá thuê văn phòng 1.Khái niệm giá thuê văn phòng Giá cả là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán với nhau nhằm trao đổi hàng hoá, dịch vụ trong điều kiện giao dịch bình thường Do đó chúng ta có thể tạm định hiểu giá cho thuê văn phòng là số tiền được thoả thuận giữa người đi thuê và người cho thuê để... nhận định của nhiều công ty kinh doanh BĐS thì viễn cảnh thiếu hụt văn phòng cho thuê cao cấp sẽ còn kéo dài trong vài ba năm nữa điều đó chắc chắn sẽ làm cho giá thuê văn phòng sẽ tăng nhanh trong thời gian tới Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, trong năm 2007, thành phố đã có thêm 7 dự án văn phòng cho thuê đã và chuẩn bị đi vào hoạt động, cung ứng cho thị trường văn phòng cho thuê của... phản ánh được nhu cấu hiện thời (3)Kĩ thuật xác định chi phí Phương pháp thống kê của các nhà xây dựng: là phương pháp dựa trên cơ sở các dữ liệu ghi chép các khoản chi phí trong quá trình thực hiện công trình Phương pháp này có ưu điểm là tính toán một cách chính xác, có sở sở Phương pháp khảo sát hiện trạng theo số lượng các hạng mục của công trình: là phương pháp xác định giá thành của một đơn vị... Phương pháp này thường được dùng để xác định giá thuê ròng của BĐS Giá thuê ròng = Giá BĐS (giá vốn) / Tỷ lệ vốn hóa Website: http://www.docs .vn Email : lienhe@docs .vn Tel (: 0918.775.368 Website: http://www.docs .vn Email : lienhe@docs .vn Tel (: 0918.775.368 Chương III: NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM ÁP DỤNG HIỆU QUẢ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TRONG ĐỊNH GIÁ BĐS VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI VIỆT NAM Thị trường BĐS của... Ứng dụng Thường được áp dụng để định giá các BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, ít có BĐS so sánh như bệnh viện, trường học, nhà thờ… Phục vụ cho mục đích xác định mức phí bảo hiểm BĐS, các mức thuế phải nộp Xác định giá để bồi thường, thẩm định giá các công trình đấu thầu để đặt hàng cho các nhà thầu Ngoài ra còn dùng để kiểm tra lại kết quả định giá bằng các phương pháp khác c Các bước thực hiện . cơ sở khoa học về định giá BĐS • Ứng dụng các phương pháp định giá vào định giá BĐS văn phòng cho thuê và tìm hiểu thực trạng văn phòng cho thuê ở Hà. định giá mức cho thuê văn phòng • Chương II: Thực trạng định giá văn phòng cho thuê ở VN • Chương III: Những giải pháp nhằm áp dụng hiệu quả các phương