BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ************************ ðẶNG VĂN TÚ ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP THỐNG KÊ TOÁN HỌC VÀ HỆ THỐNG THÔNG TIN ðỊA LÝ TRONG VIỆC XÁC ðỊNH GIÁ ðẤT TẠI MỘT SỐ TUYẾN PHỐ QUẬN HAI BÀ TRƯNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mà SỐ: 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. TRỊNH HỮU LIÊN HÀ NỘI - 2014 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i LỜI CAM ðOAN - Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. - Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2014 Tác giả luận văn ðặng Văn Tú Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành ñược nội dung này, tôi ñã nhận ñược sự chỉ bảo, giúp ñỡ rất tận tình của TS. Trịnh Hữu Liên, sự giúp ñỡ, ñộng viên của các thầy cô giáo Khoa quản lý ñất ñai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam. Nhân dịp này cho phép tôi ñược bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới TS. Trịnh Hữu Liên và những ý kiến ñóng góp quý báu của các thầy cô giáo trong Khoa Quản lý ñất ñai. Tôi xin chân thành cảm ơn cán bộ Ban lãnh ñạo công ty TNHH Vi Vương, phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hai Bà Trưng ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn các bạn học viên khoa quản lý ñất ñai khóa K21 ñã ñộng viên, giúp ñỡ trong quá trình thực hiện luận văn. Hà Nội, ngày tháng năm 2014 Tác giả luận văn ðặng Văn Tú Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục bảng vi Danh mục hình vii Danh mục các chữ viết tắt viii MỞ ðẦU 1 1 Tính cấp thiết của ñề tài 1 2 Mục ñích nghiên cứu 3 3 Yêu cầu của ñề tài 3 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1 Tổng quan về ñịnh giá ñất 4 1.1.1 Khái niệm về ñịnh giá ñất 4 1.1.2 ðịnh giá ñất trong mối quan hệ với mục ñích sử dụng ñất 4 1.1.3 Phương pháp xác ñịnh giá ñất 6 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 7 1.2.1 Ý nghĩa của việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 7 1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trên thế giới 9 1.3 Tổng quan về Phương pháp CAMA và hệ thống thông tin ñịa lý trong việc xác ñịnh giá ñất 16 1.3.1 Bài toán cơ bản về hồi quy trong ñịnh giá ñất 17 1.3.2 Lựa chọn mô hình hồi qui tuyến tính trong ñịnh giá ñất 19 1.3.3 Kiểm ñịnh các hệ số biến ñộc lập 20 1.3.4 Tình hình ứng dụng phương pháp CAMA trên thế giới 21 1.3.5 Tình hình ứng dụng CAMA ở Việt Nam 31 CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 2.1 ðối tượng, phạm vi nghiên cứu 33 2.2 Nội dung nghiên cứu 33 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv 2.3 Phương pháp nghiên cứu 33 2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 33 2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 33 2.3.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu, tài liệu 34 2.3.4 Phương pháp bản ñồ 34 2.3.5 Phương pháp xây dựng hàm hồi quy trong excell 35 2.3.6 Phương pháp GIS 35 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36 3.1 ðiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 36 3.1.1 Vị trí ñịa lý. 36 3.1.2 ðiều kiện khí hậu 37 3.1.3 ðiều kiện thủy văn 38 3.1.4 Các nguồn tài nguyên 38 3.1.5 Thực trạng môi trường 39 3.1.6 Thực trạng phát triển kinh tế 39 3.2 Kết quả nghiên cứu giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng tại một số ñường phố trên quận Hai Bà Trưng 39 3.2.1 Kết quả ñiều tra giá ñất do nhà nước quy ñịnh 39 3.2.2 Kết quả ñiều tra các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất loại ñất ở ñô thị tại khu trung tâm quận Hai Bà Trưng thành phố Hà Nội (Theo phiếu ñiều tra) 42 3.2.3 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở ñô thị tại Quận Hai Bà Trưng 48 3.2.4 Xây dựng hàm hồi quy về giá ñất cho một số tuyến ñường tại khu vực Quận Hai Bà Trưng 49 3.3 Kết hợp GIS và các vùng giá ñất theo vị trí ñể ñịnh giá chi tiết ñến từng thửa ñất tại một số khu vực thuộc phường Thanh Lương 59 3.3.1 Kết quả ñiều tra xác ñịnh tương quan giá ñất ở ñô thị theo các vị trí cụ thể một số tuyến phố thuộc phường Thanh Lương vực Quận Hai Bà Trưng. 60 3.3.2 Xác ñịnh tương quan vị trí giá ñất (Thử nghiệm trên CSDLBð) 61 3.3.3 Xác ñịnh thử nghiệm ñịnh giá ñất chi tiết ñến từng thửa ñất 64 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v 3.4 Phân tích các kết quả và những vấn ñề rút ra từ các giải pháp thử nghiệm 66 3.4.1 Xem xét phân tích các kết quả 66 3.4.2 Một số khuyến nghị về giải pháp 67 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68 1 Kết luận 68 2 Kiến nghị 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO 70 PHỤC LỤC 72 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Khung giá ñất ở tại ñô thị 40 Bảng 3.2: Bảng giá ñất ở trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng 41 Bảng 3.3: Bảng tổng hợp kết quả ñiều tra 44 Bảng 3.4: Bảng tổng hợp giá ñất ñưa vào xây dựng mô hình 1 50 Bảng 3.5: Mô hình 1, Giá ñất, R_ñường phố, Tỷ lệ ðGT, KC_TT-thua, Yếu tố phụ, Yếu tố kinh tế 52 Bảng 3.6: Bảng tổng hợp giá ñất ñưa vào xây dựng mô hình 2 54 Bảng 3.7: Mô hình 2, Giá ñất, Tỷ lệ ðGT, KC_TT-thua, Yếu tố phụ, Yếu tố kinh tế 56 Bảng 3.8: Kết quả tính giá ñất thử nghiệm theo công thức hồi quy 58 Bảng 3.9: Bảng tổng hợp mẫu phục vụ xác ñịnh tương quan 62 thử nghiệm trên CSDLBð 62 Bảng 3.10: Tương quan giá ñất giữa các vị trí theo quy ñịnh ñường Trần Khát Chân-(khu vực phường Thanh Lương) 62 Bảng 3.11: Giá ñất thực tế các vị trí ñường Trần Khát Chân-(khu vực phường Thanh Lương) tính theo tương quan quy ñịnh 63 Bảng 3.12: Tương quan giá ñất giữa các vị trí theo số liệu ñiều tra ñường Trần Khát Chân-(khu vực phường Thanh Lương) 64 Bảng 3.13: Giá ñất thực tế các vị trí ñường Trần Khát Chân-(khu vực phường Thanh Lương) 64 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1: Cơ sở dữ liệu ñịa lý mở rộng phục vụ quản lý ñịa chính và BðS- tại Australia 22 Hình 1.2: CSDL ñịa lý cơ sở ña chức năng tại Bang Victoria ở Australia 23 Hình 1.3: ðịnh giá với sự trợ giúp của hệ thống thông tin ñịa lý GIS, GPS. 23 Hình 1.4: Các dữ liệu quy hoạch thể hiện phát triển mặt bằng trong tương lai 24 Hình 1.5: Ứng dụng GIS tạo ra bản ñồ sự thay ñổi giá theo tỷ lệ % 24 Hình 1.6: Ứng dụng GIS tạo ra bản ñồ giá theo từng khoảng giá 25 Hình 1.8: Cơ sở dữ liệu ñịa lý mở rộng phục vụ quản lý ñịa chính và BðS tại Thuỵ ðiển 27 Hình 1.9: Sơ ñồ ứng dụng của Simon ADCOCK 28 Hình 3.1: ðịa giới Hành chính và các tuyến phố chính quận Hai Bà Trưng 36 Hình 3.2: Vùng dân cư theo ñường phố ñường Trần Khát Chân (ñoạn Lò ðúc ñến Phố Lãng Yên, Phường Thanh Lương quận Hai Bà Trưng Thành Phố Hà Nội. (Trịnh Hữu Liên, 2010) 59 Hình 3.3: Vùng giá trị ñất ñai (theo quy ñinh) tại ñường Trần Khát Chân (ñoạn Lò ðúc ñến Phố Lãng Yên, Phường Thanh Lương quận Hai Bà Trưng Thành Phố Hà Nội (Trịnh Hữu Liên, 2010). 60 Hình 3.4: Bảng tính giá ñất chi tiết Vitrí 1 của các thửa ñất thuộc tuyến ñường Trần Khát Chân. 65 Hình 3.5: Bảng tính giá ñất chi tiết của các thửa ñất vị trí 3 thuộc tuyến ñường Trần Khát Chân. 66 Hinh 3.6: Bảng tính giá ñất chi tiết của các thửa ñất vị trí 4 thuộc tuyến ñường Trần Khát Chân. 66 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Ký hiệu Các chữ viết tắt 1 Bð Bản ñồ 2 CSDLBð Cơ sở dữ liệu bản ñồ 3 Nð-CP Nghị ñịnh Chính phủ 4 Qð Quy ñịnh 5 TQ Tương quan 6 TT Thực tế 7 UBND Ủy ban nhân dân 8 VT Vị trí Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1 MỞ ðẦU 1.Tính cấp thiết của ñề tài ðất ñai luôn là một trong những yếu tố quan trọng với mọi xã hội. ðặc biệt với nước ta, trong quá trình ñổi mới nền kinh tế, cơ chế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm ñầu ra ñều phải trở thành hàng hoá, ñất ñai cũng không ngoại lệ nếu không kể ñến tính cá biệt của “hàng hoá ñất ñai”. Khi “ñất có giá” thì ñịnh giá ñất nổi lên như một vấn ñề nóng bỏng. ðể ñịnh giá loại “hàng hóa” ñặc biệt này này, theo Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất, khung giá các loại ñất. Về phương pháp xác ñịnh giá ñất, Chính phủ ban hành hai phương pháp ñược ñưa vào áp dụng là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 của Chính phủ ñã sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP, Chính phủ bổ sung hai phương pháp là phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư ñể xác ñịnh giá ñất. Như vậy cho ñến thời ñiểm này chính phủ chưa ban hành phương pháp ñịnh giá hàng loạt. ðiều này dẫn ñến các ñịa phương lúng túng trong việc ban hàng giá ñất hàng năm. Nguyên nhân của những lúng túng này rất dễ hiểu bởi lẽ việc ban hành giá ñất thực tế của các ñịa phương tại một thời ñiểm ñồng nghĩa với việc ñịnh giá hàng loạt các thửa ñất trong khi phương pháp luận về phương pháp ñịnh giá hàng loạt chưa ñược ñặt ra. Ngoài ra những vấn ñề về các loại giá ñất và hệ thống ñịnh nghĩa khoa học trên thực tiễn ở Việt Nam chưa ñược ñề cập một cách ñầy ñủ. ðể giải quyết tốt bài toán ñịnh giá trong công tác quản lý nhà nuớc về ñất ñai cũng như ñòi hỏi [...]... thụng tin khỏc (hỡnh 1.8) Nhà cho thuê BTTN MôI trờng Dờng dây/ ống dẫn Quẩn lý CVCX TT DU LịCH Bản đồ Dân số GIS 1:1 C-TY- Doanh nghiêp BấT ĐộNG SảN Result đC-Khóa mã Cung cấp nớc sạch LĐ Viẹc làm Nhà và địa chỉ HC tờng hoc TT Bất động sản Ql Công cây xanh KH AT Gt TrƯờng học Cung cấp nớc QH - PTCT Quản lý rừng Nhà cho thuê Đờng dây ống đãn KH- HT Bảo tôn tự nhiên- Mt QH-XD nhà và CT Quản lý nhà bất... cụng ngh thụng tin Ph c v qu n lý ủ t ủai núi chung trong ủú cú cụng tỏc ủ nh giỏ Title Định giá- MB trao đổi đất QH vùng QH sở hữu HT sử dụng UB định giá TT khác ? Provider #3 Things we Provider #2 TT đo vẽ Dịch vụ Click here! Click here! GT& Hạ tầng Bản đồ-thủa QPLý & ĐT GD&TH T i nguyên Môi truờng TK-TP Hỡnh 1.1: C s d li u ủ a lý m r ng ph c v qu n lý ủ a chớnh v BS- t i Australia H c vi n Nụng nghi... h th ng thụng tin ủ a lý GIS, GPS v thụng tin ủ a chớnh t i Australia th c hi n theo s ủ : Hỡnh 1.3 Hỡnh 1.3: nh giỏ v i s tr giỳp c a h th ng thụng tin ủ a lý GIS, GPS H c vi n Nụng nghi p Vi t Nam Lu n vn Th c s Khoa h c Nụng nghi p Page 23 Hỡnh 1.4: Cỏc d li u quy ho ch th hi n phỏt tri n m t b ng trong tng lai B n ủ quy ho ch cung c p cỏc thụng tin ủ y ủ v s phỏt tri n m t b ng trong tng lai... chung trong ủú cú cụng tỏc ủ nh giỏ Hỡnh 1.1 l khỏi ni m cung c p thụng tin c a CSDL ủ a chớnh ủa m c tiờu Australia Nh ủó nờu trờn mụ hỡnh ny r t phự h p cho cỏc n c ủang phỏt tri n vỡ h u h t cỏc n c ny ủang t ng b c xõy d ng v phỏt tri n CSDL ủ a chớnh, hon thi n d n CSDL qu n lý ủ t ủai D ng mụ hỡnh ny phự h p v thớch ng v c hai m t tớch t thụng tin v trỡnh ủ cụng ngh thụng tin Ph c v qu n lý ủ... a TT ủ a chớnh n v qu n lý hnh chớnh Giao thụng cao Thu h nh tr c giao VICTORIA (VGIS) H th ng l i tr c ủ a B t ủ ng s n a ch n v qu n lý hnh chớnh Giao thụng cao Thu h nh Hỡnh 1.2: CSDL ủ a lý c s ủa ch c nng t i Bang Victoria Australia Yờu c u d li u ủ phõn tớch ủ nh giỏ ủ t ủ c nh n t thụng tin b t ủ ng s n, thụng tin vựng, cỏc tiờu chớ b n ủ ủ a hỡnh v cỏc d li u thụng tin liờn quan khỏc Cụng... d ng GIS trong cụng tỏc ủ nh giỏ ủ t t i Australia Thụng tin ủ nh giỏ: ủỏp ng cho yờu c u c a cụng tỏc ủ nh giỏ, cỏc nh ủ nh giỏ c n cung c p nhi u thụng tin v cỏc thụng tin ph i luụn ủ c c p nh t nh cỏc thụng tin phõn tớch cỏc giỏ bỏn, thụng kờ theo dừi ti n thuờ nh/b t ủ ng s n, ti chớnh v nh v b t ủ ng s n, b n ủ , cỏc chi phớ v xõy d ng, phỏp lu t hi n hnh v m i ban hnh, nhi u thụng tin cỏc nh... giỏ Cỏc ng d ng GIS t o ra b n ủ ph n ỏnh t c ủ tng giỏ t i hỡnh 1.7 ; trong ủú mu s c cỏc lụ ủ t ph n ỏnh s thay ủ i giỏ trong kho ng trờn 500$ - mu ủ ; t 300$ ủ n 500$ mu h ng; t 200$-300$ - mu vng 1.3.4.2 ng d ng GIS trong qu n lý b t ủ ng s n v ủ t ủai Th y i n Nh m ủỏp ng ủ c nhu c u v cụng tỏc qu n lý ủ t ủai v b t ủ ng s n, trong ủú cú cụng tỏc ủ nh giỏ ủ t ủ c bi t v i khu v c ủụ th , nhi u n... nhi u thụng tin ph i l y t cỏc ngu n thụng tin t Nh n c v cỏc t ch c S phỏt tri n c a h th ng thụng tin ủa ch c nng t i Australia k t h p v i h th ng thụng tin m ng ủ c phỏp tri n l cỏc yờu c u t t y u v i cụng tỏc ủ nh giỏ H c vi n Nụng nghi p Vi t Nam Lu n vn Th c s Khoa h c Nụng nghi p Page 21 Ng i ta s d ng CSDL ủ a chớnh ủa ch c nng nh m cung c p thụng tin ủa m c tiờu cho cụng tỏc qu n lý ủ t ủai... ủ t: giỏ ủ t do Nh n c quy ủ nh v giỏ ủ t th tr ng Hay núi cỏch khỏc vi c ủa ra lý lu n v m t giỏ ủ t trong ủi u ki n phỏt tri n th tr ng cú ủ nh h ng l khụng kh thi hỡnh thnh ủ c m t h th ng giỏ ủ t hon ch nh, vi c nghiờn c u cỏc y u t tỏc ủ ng trong m t h th ng lý lu n khoa h c l ủi u h t s c c n thi t C n xem xột c s lý lu n ny m t cỏch th c ti n khoa h c D i ủõy s nghiờn c u v n ủ ny thụng qua... F, n u giỏ tr tuy t ủ i (F) > 4 khi ủú mụ hỡnh ủ c ủỏnh giỏ l ủỏng tin c y L a ch n mụ hỡnh c n cn c vo tr s ủi u ch nh (R square) c a mụ hỡnh ủang xem xột N u tr s ny cng l n thỡ ủ tin c y c a c l ng cng l n; hay núi khỏc ủi l ủ tin c y c a c l ng cng cao.[7] 1.3.4 Tỡnh hỡnh ng d ng phng phỏp CAMA trờn th gi i Phng phỏp c b n nh t trong nhúm cỏc phng phỏp CAMA l phng phỏp ủỏnh giỏ giỏ tr ủ t ủai/b . học và hệ thống thông tin ñịa lý trong việc xác ñịnh giá ñất tại một số tuyến phố quận Hai Bà Trưng Thành phố Hà Nội& quot; 2. Mục ñích nghiên cứu - Xây dựng hàm hồi quy về giá ñất tại một số. TIN ðỊA LÝ TRONG VIỆC XÁC ðỊNH GIÁ ðẤT TẠI MỘT SỐ TUYẾN PHỐ QUẬN HAI BÀ TRƯNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mà SỐ: 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất. Trong ñó quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất gồm hai phương pháp ñó là: + Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác ñịnh