Các phương pháp định giá BĐS: 1. phương pháp so sánh trực tiếp 2. phương pháp thu nhập 3. phương pháp chi phí 4. phương pháp thặng dư pp ss trực tiếp pp thu nhập (pp đầu tư) pp chi phí pp thặng dư Nguyên tắc - Giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. *Định giá BĐS mục tiêu dựa trên các bằng chứng thị trường của các BĐS so sánh (đề bài cho) (lập bảng, ± %)* - về lý thuyết giá thị trường hiện hành của 1 BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS. *2 phương pháp ước tính giá trị BĐS mục tiêu: + vốn hóa trực tiếp (thu nhập đều) + chiết khấu dòng tiền (thu nhập không đều)* - giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm ra 1 BĐS giống như vậy và coi đây là vật thay thế. Ngta sẽ không trả giá cho 1 BĐS > chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự. *Định giá BĐS mục tiêu bằng cách ước tính chi phí hợp lý tạo ra BĐS đó.* - giá trị của 1 BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu *ước tính giá trị BĐS mục tiêu dựa trên fần đóng góp của nó vào d/án pt BĐS theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất.* Ưu điểm - ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật (không có công thức hoặc mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị) - là pp thể hiện sự đánh giá của thị trường – là bằng chứng rõ ràng đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS => có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan fáp lý công nhận - là cơ sở của các pp khác - về lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận 1 cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư. - nói chung đây là phương pháp đơn giản (ngoại trừ kĩ thuật ckhấu dòng tiền) - có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao. - được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh (đánh giá các BĐS hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai) - thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. (phụ thuộc chuyên môn và kinh nghiệm của TĐV - được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng pt. - là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá thực hiện đấu thầu. - phương pháp này mô fỏng lại cách thức fân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS. Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện d/án pt BĐS. Nhược điểm - phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được. nếu có ít BĐS so sánh đáp ứng đc yc trên thì kq có độ chính xác kém. - các thông tin chứng cứ - khi phân tích các thương vụ cần điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, thay đổivề tiền thuê trong tương lai… - trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo cho các khoản thu nhập trong tương - cũng fải dựa vào dữ liệu thị trường, nếu thị trường biển động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu => kq định giá kém chính xác. - chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. - việc ước tình 1 số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó - khó khăn trong việc SDTNVHQN. - Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo điều kiện của thị trường. - Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán. thường mang tính lịch sử, nếu thị trường biển động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu => kq định giá kém chính xác. - đòi hỏi thẩm định viên fải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thế tiến hành định giá 1 cách thích hợp. lai. - kq định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của tham số tính toán (chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan) thực hiện. - để áp dụng thì đòi hỏi TĐV fải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt fải thành thạo về kĩ thuật xây dựng. - pp này ít đc áp dụng trong các trường hợp quan trọng. - phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền. Đk áp dụng - chất lượng thông tin fù hợp đầy đủ đáng tin cậy và ktra được. - thị trường ổn định - trường hợp áp dụng: + các BĐS có tình đồng nhất (căn hộ, chung cư, các dãy nhà xây dựng cùng 1 kiểu, …) + các mảnh đất trống - phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước 1 cách hợp lý. - thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn p/án đầu tư. - thích hợp khi định giá các BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt: trường học, bệnh viện, nhà thờ…đặc biệt là những công trình công cộng có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh. - định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác. - pp thông dụng của ng` tham gia đấu thầu hay ktra đấu thầu. - áp dụng trong trường hợp mà ngta tin tưởng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS. - dùng bổ sung hoặc ktra với các pp khác. - phù hợp khi đánh giá các BĐS có yc về sự pt không fức tạp. các yếu tố ước tính lquan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao. - TĐV fải có nh` kinh nghiệm về pt và mở rộng đất đai để xđ đúng cơ hội SDTNVHQN. - để nâng cao khả năng ƯD, cần sử dụng các kĩ thuật đánh giá rủi ro, fân tích xác suất với sự trợ giúp của các phg tiện tính toan hiện đại khi đánh giá các p/án pt BĐS. . Các phương pháp định giá BĐS: 1. phương pháp so sánh trực tiếp 2. phương pháp thu nhập 3. phương pháp chi phí 4. phương pháp thặng dư pp ss trực tiếp pp thu. dư Nguyên tắc - Giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. *Định giá BĐS mục tiêu dựa trên các bằng chứng. về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao. - được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh (đánh giá các