BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM        ðỖ ðỨC PHƯƠNG NGHIÊN CỨU HOẠT ðỘNG ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT CỦA TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ðẤT THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI, NĂM 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM        ðỖ ðỨC PHƯƠNG NGHIÊN CỨU HOẠT ðỘNG ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT CỦA TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ðẤT THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH CHUYÊN NGÀNH : QUẢN TRỊ KINH DOANH Mà SỐ : 60.34.01.02 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS. TRẦN HỮU CƯỜNG HÀ NỘI, NĂM 2014 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan rằng: Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa từng ñược sử dụng hoặc công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược ghi rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn ðỗ ðức Phương Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page ii LỜI CẢM ƠN Sau thời gian học tập tại Học viện nông nghiệp Việt Nam ñến nay khoá học sắp kết thúc. ðể vận dụng kiến thức ñã học vào thực tiễn và làm quen với công tác nghiên cứu khoa học, ñược phép của Học viện, Khoa Kế Toán & Quản Trị Kinh Doanh, Bộ môn Marketing, tôi tiến hành thực hiện ñề tài: “Nghiên cứu hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất của Trung tâm phát triển quỹ ñất thành phố Bắc Ninh ”. ðể thực hiện và hoàn thành luận văn này, tôi ñã nhận ñược sự quan tâm giúp ñỡ tận tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể: Trước tiên, tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban Giám ñốc, Khoa Kế Toán & Quản Trị Kinh Doanh, Bộ môn Marketing Học viện nông nghiệp Việt Nam ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi cho tôi học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn. ðặc biệt, tôi xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc ñến PGS.TS Trần Hữu Cường - Phó trưởng khoa Kế Toán & Quản trị Kinh doanh ñã trực tiếp tận tình hướng dẫn và giúp ñỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu và hoàn thành luận văn này. Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn UBND thành phố Bắc Ninh, Trung tâm phát triển quỹ ñất thành phố Bắc Ninh và các tổ chức cá nhân tham gia ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ, cung cấp số liệu, tư liệu khách quan giúp tôi hoàn thành luận văn này. Cuối cùng, tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn tới thầy, cô là Giảng viên giảng dạy tại Học viện nông nghiệp Việt Nam cùng các bạn bè và ñồng nghiệp ñã ñộng viên, giúp ñỡ, tạo ñiều kiện cả về vật chất lẫn tinh thần cho tôi hoàn thành tốt khóa học và luận văn tốt nghiệp. Hà Nội, ngày tháng năm 2014 Tác giả luận văn ðỗ ðức Phương Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page iii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục sơ ñồ, hình ảnh viii 1 MỞ ðẦU 1 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2 Mục tiêu của ñề tài 2 1.2.1 Mục tiêu chung: 2 1.2.2 Mục tiêu cụ thể: 2 1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 2 1.3.1 ðối tượng nghiên cứu 2 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 2 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT 4 2.1 Cơ sở lý luận về hoạt ñộng ñấu giá QSDð 4 2.1.1 Khái niệm và vai trò, ý nghĩa của công tác ñấu giá QSDð 4 2.1.2 Nội dung về hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất 10 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất 22 2.2 Cơ sở thực tiễn về hoạt ñộng ñấu giá QSDð 24 2.2.1 Kinh nghiệm ñấu giá QSDð ở một số nước trên thế giới 24 2.2.2 Kinh nghiệm ñấu giá QSDð ở một số ñịa phương của Việt Nam 27 2.3 Các bài học rút ra từ cơ sở lý luận và thực tiễn về hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất 30 2.3.1 Về các hoạt ñộng trước khi bán ñấu giá 30 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page iv 2.3.2 Về công tác tổ chức thực hiện cuộc bán ñấu giá 31 2.3.3 Về các hoạt ñộng sau cuộc bán ñấu giá 32 3 ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 3.1 ðặc ñiểm ñịa bàn 33 3.1.1 ðiều kiện tự nhiên 33 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 34 2.1.3 Hiện trạng sử dụng ñất của thành phố Bắc Ninh 36 3.1.4 Giới thiệu về Trung tâm phát triển quỹ ñất thành phố Bắc Ninh 39 3.2 Phương pháp nghiên cứu 45 3.2.1 Phương pháp thu thập thông tin 45 3.2.2 Phương pháp xử lý số liệu 48 3.2.3 Phương pháp phân tích tài liệu 48 3.2.4 Hệ thống các chỉ tiêu 48 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 49 4.1 Thực trạng về hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất tại Trung tâm phát triển quỹ ñất Thành phố Bắc Ninh 49 4.1.1 Một số văn bản quy phạm pháp luật về ñấu giá QSDð mà Trung tâm ñang áp dụng và thực hiện 50 4.1.2 Thực trạng về hoạt ñộng chuẩn bị trước ñấu giá tại Trung tâm 51 4.1.3 Thực trạng về hoạt ñộng tổ chức thực hiện trong ñấu giá tại Trung tâm 56 4.1.4 Thực trạng về hoạt ñộng tổ chức thực hiện sau ñấu giá tại Trung tâm 60 4.1.5 Thực trạng về kết quả thực hiện tại Trung tâm 62 4.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất tại Trung tâm phát triển quỹ ñất thành phố Bắc Ninh 68 4.2.1 Yếu tố về vị trí khu ñất tổ chức ñấu giá 69 4.2.2 Yếu tố về người tham gia ñấu giá 70 4.2.3 Yếu tố về hoạt ñộng tổ chức thực hiện 72 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page v 4.2.4 Yếu tố về cơ chế chính sách của nhà nước và của Tỉnh Bắc Ninh 73 4.3 ðánh giá về hoạt ñộng tổ chức và năng lực thực hiện nhiệm vụ ñấu giá QSDð của Trung tâm phát triển quỹ ñất thành phố Bắc Ninh 74 4.3.1 Mặt tích cực 74 4.3.2 Một số hạn chế 75 4.4 Các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất tại Trung tâm phát triển quỹ ñất thành phố Bắc Ninh 76 4.4.1 Căn cứ ñịnh hướng phát triển công tác ñấu giá QSDð trên ñịa bàn Thành phố Bắc Ninh ñến năm 2020 76 4.4.2 Các giải pháp 80 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88 5.1 Kết luận 88 5.2 Kiến nghị 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 PHỤ LỤC 95 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT QSDð Quyền sử dụng ñất QSD Quyền sử dụng GCN QSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất BðS Bất ñộng sản PTQð Phát triển quỹ ñất UBND Ủy ban nhân dân HðND Hội ñồng nhân dân Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page vii DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 2.1 Mức thu phí tham gia ñấu giá quyền sử dụng ñất 14 2.2 Bảng tính chi phí dịch vụ ñấu giá quyền sử dụng ñất trả cho tổ chức bán ñấu giá chuyên nghiệp 21 3.1 Một số chỉ tiêu về phát triển KTXH thành phố Bắc Ninh giai ñoạn từ năm 2010-2013 36 3.2 Hiện trạng sử dụng ñất của TP Bắc Ninh tính ñến 31/12/2013. 37 3.3 Biến ñộng ñất ñai giai ñoạn 2010 - 2013 của thành phố Bắc Ninh 38 3.4 Cơ cấu lao ñộng của Trung tâm phát triển quỹ ñất 41 3.5 Tổng hợp số lượng ñối tượng ñiều tra 45 3.6 Thống kê nhóm các lô ñất ñấu giá, số lượng khách hàng tham gia ñấu giá ñất năm 2012, năm 2013 tại Trung tâm 46 4.1 Tổng hợp kết quả các nội dung thực hiện trước khi tiến hành ñấu giá QSDð năm 2012, năm 2013 53 4.2 Tổng hợp kết quả khảo sát ý kiến về mức ñộ thuận lợi ñể khách hàng tiếp cận trước ñấu giá 54 4.3 Tổng một số thông tin ñấu giá QSDð năm 2012, năm 2013 57 4.4 Tổng hợp kết quả khảo sát ý kiến về mức ñộ ñáp ứng nhu cầu của khách hàng trong cuộc ñấu giá 58 4.5 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất năm 2012, năm 2013 63 4.6 Tổng hợp kết quả thực hiện các dự án tổ chức ñấu giá QSDð năm 2012 64 4.7 Tổng hợp kết quả thực hiện các dự án tổ chức ñấu giá QSDð năm 2013 65 4.8 Mức ñộ hiểu biết và mục ñích của người tham gia ñấu giá 71 4.9 Các dự án trọng ñiểm dự kiến ñấu giá giai ñoạn 2014-2020 79 4.10 Quy hoạch các ñiểm dân cư nông thôn từ nay ñến 2020 80 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page viii DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH ẢNH Sơ ñồ 3.1: Bản ñồ hành chính tỉnh Bắc Ninh 33 Sơ ñồ 3.2: Tổ chức bộ máy của Trung tâm phát triển quỹ ñất 40 Sơ ñồ: 4.1. Quy trình thực hiện trước ñấu giá 51 Sơ ñồ: 4.2. Quy trình thực hiện trong ñấu giá 56 Sơ ñồ: 4.3. Quy trình thực hiện sau ñấu giá 60 Sơ ñồ 4.4 Quy hoạch tổng thể phát triển KT-XH TP. Bắc Ninh 77 Hình 4.1: Dự án Khu nhà ở Vũ Ninh - Kinh Bắc trước ñấu giá, 3/2012 52 Hình 4.2: Cuộc ñấu giá QSDð dự án Khu nhà ở Vũ Ninh- Kinh Bắc, 2/2013 59 Hình 4.3: Dự án Khu nhà ở Vũ Ninh - Kinh Bắc sau ñấu giá, 8/2014 61 [...]... qu ñ t Thành ph B c Ninh * Ph m vi v không gian nghiên c u Nghiên c u các d án ñ u giá quy n s d ng ñ t trên ñ a bàn thành ph B c H c vi n Nông nghi p Vi t Nam – Lu n văn Th c s Khoa h c Kinh t Page 2 Ninh mà Trung tâm phát tri n qu ñ t thành ph B c Ninh ñã ñư c bàn giao và t ch c th c hi n * Ph m vi v th i gian nghiên c u + Th c p: Nghiên c u v ho t ñ ng ñ u giá quy n s d ng ñ t c a Trung tâm phát tri... tâm phát tri n qu ñ t thành ph B c Ninh 1.2.2 M c tiêu c th : Góp ph n h th ng hóa cơ s lý lu n và th c ti n c a ho t ñ ng ñ u giá quy n s d ng ñ t ðánh giá th c tr ng ho t ñ ng ñ u giá quy n s d ng ñ t c a Trung tâm phát tri n qu ñ t Thành ph B c Ninh ð xu t m t s gi i pháp nh m hoàn thi n ho t ñ ng ñ u giá quy n s d ng ñ t các d án mà Trung tâm phát tri n qu ñ t Thành ph B c Ninh th c hi n trong th... m vi nghiên c u 1.3.1 ð i tư ng nghiên c u ðánh giá ho t ñ ng ñ u giá quy n s d ng ñ t, bao g m các v n ñ v trình t , th t c, năng l c, hình th c t ch c th c hi n, các y u t nh hư ng ñ n ho t ñ ng ñ u giá quy n s d ng ñ t 1.3.2 Ph m vi nghiên c u * Ph m vi n i dung: ð tài t p trung vào nghiên c u ho t ñ ng ñ u giá quy n s d ng ñ t c a Trung tâm phát tri n qu ñ t thành ph B c Ninh Các n i dung nghiên. .. ñ u giá quy n s d ng ñ t, tôi ti n hành nghiên c u ñ tài: Nghiên c u ho t ñ ng ñ u giá quy n s d ng ñ t c a Trung tâm phát tri n qu ñ t thành ph B c Ninh H c vi n Nông nghi p Vi t Nam – Lu n văn Th c s Khoa h c Kinh t Page 1 1.2 M c tiêu c a ñ tài 1.2.1 M c tiêu chung: Nghiên c u ho t ñ ng ñ u giá quy n s d ng ñ t, t ñó ñ xu t m t s gi i pháp nh m hoàn thi n ho t ñ ng ñ u giá QSDð c a Trung tâm phát. .. giá * Các trư ng h p ñ c bi t trong cu c ñ u giá: + Trư ng h p ngư i tham gia ñ u giá tr giá th p hơn giá kh i ñi m: - Trư ng h p t t c nh ng ngư i tham gia ñ u giá vòng ñ u giá th nh t tr m c giá th p hơn giá kh i ñi m thì ñ u b coi là không h p l , Ngư i ñi u hành tuyên b cu c ñ u giá không thành; - Trư ng h p m t ho c m t s ngư i tham gia ñ u giá tr giá th p hơn m c giá kh i ñi m, thì cu c ñ u giá. .. u giá khá ch t ch , nó giúp tăng hi u qu c a phiên ñ u giá, t l ñ u giá không thành công th p, giá bán ñư c cao ð u giá viên có quy n quy t ñ nh cao nh t trong toàn phiên ñ u giá, có quy n t ch i m t s tr giá c a ngư i tham gia ñ u giá, có quy n quy t ñ nh m c giá tr mà s tr giá ñã ñ t ñ n m c t t nh t, có quy n h y cu c bán ñ u giá b t c lúc nào ð ng th i, ð u giá viên có th tham kh o v giá tr giá. .. u giá và t ch c bán ñ u giá th a thu n T ch c ñ u giá quy n s d ng ñ t ñ n t ng lô ñ t ñư c th c hi n b ng hình th c tr giá tr c ti p b ng l i liên t c ho c ñ u giá b ng b phi u kín Ngư i tr giá ti p theo ph i tr giá t i thi u b ng giá c a ngư i tr trư c li n k cao nh t c ng v i bư c giá, không gi i h n s l n tr giá cho ñ n khi không còn ngư i tham gia ñ u giá ñ ngh tr giá ti p Giá t ch c bán ñ u giá. .. u giá chuyên nghi p STT 1 2 3 4 5 Giá tr QSDð theo M c chi phí giá Kð/h p ñ ng T 1 t ñ ng tr xu ng 15 tri u ñ ng + 1% trên ph n chênh l ch giá tr QSDð theo giá trúng ñ u giá v i giá kh i ñi m T trên 1 t ñ ng ñ n 25 tri u ñ ng + 1% trên ph n chênh l ch giá tr 5 t ñ ng QSDð theo giá trúng ñ u giá v i giá kh i ñi m T trên 5 t ñ ng ñ n 35 tri u ñ ng + 1% trên ph n chênh l ch giá tr 10 t ñ ng QSDð theo giá. .. có m c giá tr cao nh t và cao hơn giá kh i ñi m là ngư i trúng ñ u giá Th i gian t i ña c a m i vòng tr giá không quá 05 (năm) phút; Ngư i tham gia ñ u giá ghi rõ giá tr vào Phi u Sau m i vòng ñ u giá, Ngư i ñi u hành công b công khai v giá ñã tr , m c giá tr cao nh t, ngư i vi ph m N i quy ñ u giá (tr giá th p hơn giá kh i ñi m ho c vi ph m các quy ñ nh c a N i quy n u có) c a t ng vòng ñ u giá, xác... b t ñ ng s n ñ u giá b t c lúc nào khi phiên ñ u giá ñang di n ra N u có cu c tranh ch p nào v s tr giá, ñ u giá viên có th s ñưa l i giá b t ñ ng s n v s tr giá trư c tranh ch p và b t ñ u ti p N u có s tranh ch p v s tr giá, ñ u giá viên là tr ng tài phân x và quy t ñ nh c a h là cu i cùng Ngư i tr giá cao nh t là ngư i trúng ñ u giá N u giá tr th p hơn giá ban ñ u, t ch c bán ñ u giá s thương th . sở lý luận và thực tiễn của hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất. ðánh giá thực trạng hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất của Trung tâm phát triển quỹ ñất Thành phố Bắc Ninh. ðề xuất một số. Phạm vi nghiên cứu * Phạm vi nội dung: ðề tài tập trung vào nghiên cứu hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất của Trung tâm phát triển quỹ ñất thành phố Bắc Ninh. Các nội dung nghiên cứu trong. thiện hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất tại Trung tâm phát triển quỹ ñất thành phố Bắc Ninh 76 4.4.1 Căn cứ ñịnh hướng phát triển công tác ñấu giá QSDð trên ñịa bàn Thành phố Bắc Ninh ñến