Đề án môn học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Lời mở đầu *** Nh chóng ta đã biết, hiện nay vấn đề về giá bồi thường đất trong GPMB được mọi người dân quan tâm, có nhiều đơn khiếu nại về vấn đề này chiếm (70- 80%) tổng số đơn thư khiếu nại đặc biệt về giá bồi thường đất được người dân chú ý nhiều nhất . Một thực tế đang diễn ra phổ biến đó là mức giá bồi thường thấp rất nhiều so với giá thị trường. Chính phủ và UBND các tỉnh vẫn chưa có chính sách giải quyết thích hợp đặc biệt là ở các địa phương tình trạng này diễn ra phổ biến, từ đó cho thấy sự yếu kém trong công tác quy hoạch sử dụng đất (QHSDD), công tác định giá, đạo đức nghề nghiệp của cơ quan quản lý về đất đai. Nguyên nhân chính đó là sự không nghiêm túc trong thực hiện và sự móc ngoặc của chủ đầu tư với một số cán bộ lãnh đạo để chạy dự án làm cho lòng dân không tin tưởng vào sự lãnh đạo của chính quyền tại địa phương. Trước tình hình đó vừa qua Bộ tài nguyên - môi trường (BTN-MT) đã thành lập 13 đoàn công tác kiểm tra việc thực hiện luật đất đai ở các địa phương, các đoàn đi đến đâu cũng thấy dân kêu oan về vấn đề bồi thường thiệt hại đất và đưa ra một kết luận rằng chính quyền địa phương đã buông lỏng trong quản lý, không thực hiện đúng trách nhiệm, một số cán bộ bị tha hoá về bản chất, nhũng nhiễu dân, trình độ quản lý yếu kém; qua đó chính phủ cần phải thắt chặt sự quản lý của mình, đẩy mạnh thanh tra-kiểm tra về quản lý ở các cấp để đảm bảo vài trò lãnh đạo của Nhà Nước đối với sự phát triển kinh tế-xã hội (KT-XH) của đất nước trong nền kinh tế thị trường(KTTT). +LÝ do nghiên cứu: (+) Do giá bồi thường về đất rất thấp gây thiệt hại về lợi Ých của người bị thu hồi đất. (+) Do công tác bồi thường được thực hiện chậm dẫn đến tình trạng ngâm dự án . (+)Do có nhiều đơn khiếu nại và tố cáo về vấn đề này 1 Đề án môn học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân +Mục tiêu nghiên cứu (+) Nhằm xem xét cách thức định giá bồi thường có đúng với quy định của pháp luật hay không; Tác động của các yếu tố tới giá bồi thường (tiêu cực , tích cực như thế nào ?) Các yếu tố như yếu tố thị trường, chính sách phát triển KT-XH của đất nuớc. Mặt khác, tìm hiểu các nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá bồi thường thấp. Và đÒ ra những biện pháp xử lý cho phù hợp để làm giảm tình trạng khiếu nại, tố cáo về vấn đề này (+)Đề ra những phương hướng định giá, giải pháp giải quyết đối với giá bồi thường khi thu hồi đất. +Phạm vi nghiên cứu: Giá bồi thường về đất trong các dự án xây dựng khi thực hiện GPMB ở khu đô thị . Em xin chân thành cảm ơn Cô giáo ThS. Phạm Lan Hương đã tận tình giúp đỡ em thực hiện đề tài này. 2 Đề án môn học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chương I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ VẤN ĐỀ GIÁ ĐẤT . *** I) GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT( HAY GỌI LÀ GIÁ ĐẤT) : 1)Định nghĩa giá đất: là số tiền trên một đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch QSDĐ.Đối với chế độ xã hội ở nước ta, chóng ta chỉ thừa nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất, theo Hiến pháp năm 1992: "đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và Nhà Nước là người đại diện thống nhất quản lý.Cũng như giá bất cứ một loại tài sản nào khác, giá thị trường QSDĐ được xác định trên cơ sở lợi Ých dự kiến trong tương lai mà việc sử dụng QSDĐ đó có thể sinh ra được. Khả năng sinh lợi của việc sử dụng đất tùy thuộc vào đặc tính của đất, mục đích sử dụng đất, cường độ sử dụng , đặc biệt đó là vị trí của nó so với các khu trung tâm như: trung tâm thương mại, khu đô thị, gần các trường học, bệnh viện ) Ngoài ra nó còn phụ thuộc vào quy định về xây dựng và quy hoạch đô thị, thời gian sử dụng đất, mức thu nhập ổn định và hoàn cảnh gia đình Do đó khả năng sinh lợi của việc sử dụng đất được xác định bằng giá tối đa có thể được trả để mua QSDĐ hoặc giá thị trường( do bán đấu giá) của QSDĐ đó. Giá đất luôn được xem như vốn cố định.Đối với các doanh nghiệp liên doanh,cổ phần thì việc xác định gía đất để tham gia góp vốn được coi là một phần vốn lớn, quan trọng tham gia vào quá trình sản xuất kinh doanh. Theo cách định nghĩa ở trên ta sẽ phân chia thành hai loại giá: (+)Giá đất mà Nhà Nước đưa ra: theo nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất .Chính phủ đưa ra nghị định này nhằm giúp cho chính quyền địa phương làm căn cứ xác định giá đất tại địa phương mình, cho công tác quy hoạch sử dụng đất của các dự án đầu tư xây dựng Giá Nhà Nước đưa ra được xác định rất khoa học và chính xác nhưng nó thiếu một yếu tố quan trọng quyết 3 Đề án môn học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân định đó là yếu tố thị trường. Do thời điểm định giá của Nhà Nước không theo sự biến động về nhu cầu giá cả của thị trường do vậy giá này phi thực tế, phi thị trường. Nhà nước luôn cố gắng làm sao cho giá của mình đưa ra sát với giá thị trường nhưng điều này không thể làm được nó chỉ giúp nhà nước làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, các phí và lệ phí (+) Giá thị trường: là mức giá được cả người mua - người bán chấp nhận trong điều kiện đôi bên đều có thông tin đầy đủ và quyền bình đẳng như nhau. Nghĩa là mức giá này được chấp nhận khi người mua thỏa mãn nhu cầu sử dụng, thu nhập của cá nhân và đối với người bán thì họ cảm thấy thỏa mãn với lợi nhuận mà họ lấy được từ việc bán mảnh đất đó. Với quan niệm thị trường về QSDĐ thì giá đất là biểu hiện bằng tiền của tổng các luồng thu nhập mang lại từ việc sử dụng QSDĐ mà người sử dụng có được.Luồng thu nhập có thể đem lợi Ých trực tiếp hay lợi Ých kì vọng cho người sử dụng đất. Qua việc đánh giá trên thì chúng ta thấy rằng sự khác nhau giữa giá Nhà Nước và giá thị trường là khá lớn chúng không thể đồng nhất vì môi trường định giá và cơ sở tính toán là khác nhau: *Môi trường định giá: -Môi trường định giá của Nhà Nước: là các tài sản về đất của Nhà Nước đang nắm giữ, mang tính chất xã hội, môi trường ổn định hầu nh Ýt thay đổi. -Môi trường định giá của thị trường đó là thông qua các quan hệ cung- cầu trên thị trường và mang tính chất cá nhân , tổ chức nào đấy, luôn thay đổi theo sự biến đông của thị trường *Cơ sở tính toán -Cơ sở tính toán của giá Nhà Nước: lấy từ các số liệu thống kê mua- bán của người mua- người bán thông qua cơ quan chuyên trách của nhà nước như Bộ tài nguyên- môi trường, Bộ xây dựng, Bộ tài chính và dưới nó là các sở ở địa phương. Khi các giao dịch này diễn ra trước sự chứng kiến của cơ quan đại diện Pháp Luật thì người mua-người bán sẽ thỏa thuận với nhau giảm giá trị của 4 Đề án môn học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đất để tránh nộp thuế chuyển QSDĐ cao,các lệ phí , phí trước bạ …Vì vậy đây là nguyên nhân gây ra tình trạng giá đất của Nhà Nước đưa ra không đúng với giá thực tế của mảnh đất trên thị trường. -Cơ sở tính toán của giá thị trường:là các giao dịnh mua-bán diễn ra trên thị trường, là sự hợp lí và thoả mãn nhu cầu của cả đôi bên. 2)Những quy định về hình thành giá đất: Theo Điều 55 của luật đất đai năm 2003 nói về giá đất được hình thành do: +UBND tỉnh , thành phố trực thuộc TW quy định giá theo quy định của Nhà Nước. +Do đấu giá quyển sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. +Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ. Ta so sánh khoản một với khoản hai và khoản ba của điều này thì thấy đã có sự khác biệt về cách định giá, nhà nước không thống nhất trong cách định giá vẫn tạo điều kiện để cho hai loại giá cùng tồn tại song song. Nó được biểu hiện thông qua hai quan niệm định giá khác nhau: +Một bên theo quy định của Nhà Nước và mang tính chủ quan , phi thị trường. +Một bên theo sự biến động của thị trường, phản ánh được thực tế giá trị của mảnh đất và nhu cầu của người sử dụng. Nhưng ta lại thấy có một điểm tương đồng lớn nhất đó là thông qua hai cách định giá trên thì cả hai bên đều muốn thể hiện giá trị cao nhất từ việc sử dụng đất hay nói cách khác nguồn thu nhập mang lại từ việc sử dụng mảnh đất đó trong hiện tại và tương lai phải là cao nhất . 3)Phương pháp định giá QSDĐ 5 Đề án môn học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân +Khái niêm định giá bất động sản : là việc xác định giá trị bất động sản thông qua việc đánh giá nguồn lợi mang lại từ bất động sản đó tại một thời điểm cụ thể. +Sự cần thiết phải định giá quyển sử dụng đất: đất đai là một tài sản vô cùng quý giá, tư liệu sản xuất tham gia vào quá trình sản xuất ra của cải vật chất cho xã hội. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường đất đai ngày càng được phát triển nó là một bộ phận của thị trường bất động sản. Đất đai là một hàng hóa đặc biệt và được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau như để xây dựng nhà ở, khu công nghiệp, khu đô thị, khu công nghệ cao hay để sản xuất nông nghiệp. Mặt khác do đất đai có hạn nhưng để mở rộng đầu tư sản xuất của một ngành nào đó chúng ta phải chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc giữa những người mua- bán trên thị trường họ muốn biết xem giá trị thực về mảnh đất của họ là bao nhiêu và lợi Ých hay luồng thu nhập sẽ mang lại khi sử dụng mảnh đất đó. Đặc biệt khi Nhà Nước muốn thu thuế của người sử dụng đất thì đều phải định giá quyền sử dụng đất từ đó làm căn cứ đánh giá được lợi Ých đem lại của mảnh đất cho người sử dụng cũng như chi phí cơ hội mà người bán đã thực hiện. +Nguyên tắc định giá quyền sử dụng đất : *Sát với giá chuyển nhượng quyển sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. *Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, KT-XH, kết cấu hạ tầng nh nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nh nhau. *Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh thành phố trực thuộc TW có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nh nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nh nh nhau. 6 Đề án môn học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Với nguyên tắc thứ nhất chúng ta nhận thấy rằng để định giá QSDĐ sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường điều này là rất khó khăn và hầu như là không thực hiện được bởi vì thị trường trong nước và quốc tế luôn biến động : *Đối với quốc tế đã diễn ra một cuộc biến động rất lớn về giá dầu mỏ ( từ 20-73$/thùng) nhiều cuộc nội chiến về sắc tộc của một số nước như: Pakistan,ấn độ, Ucraina, tranh chấp đất đai về vùng biên giới (Pakistan- Ên độ), khủng hoảng hạt nhân (Iran, Cộng hoà dân chủ nhân dân Triều Tiên) đã làm cho tình hình kinh tế của toàn cầu bị ảnh hưởng có thể kéo sự phát triển của toàn cầu lại trong một vài năm, các nhà đầu tư thận trọng hơn trong việc xác định vùng đất mà mình bỏ vốn vào kinh doanh. Tiêu chí đặt lên hàng dầu là :"An ninh xã hội được đảm bảo , tình hình chính trị ổn định, nền kinh tế thông thoáng". Nếu nước nào đảm bảo được các yếu tố trên thì sẽ thu hút được một lượng vốn rất lớn của các nhà đầu tư nước ngoài làm thúc đẩy KT-XH phát triển. *Đối với Việt Nam là một nước đang trong quá trình HĐH- CNH đất nước, KT-CN đang được từng bước áp dụng để cơ giới hoá nền sản xuất nông nghiệp truyền thống, với một bề dày về lịch sử, một xã hội ổn định về an ninh chính trị, với một chính sách kinh tế đang từng bước cải thiện để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài giúp cho quá trình CNH-HDH đi tới thành công. Mặc dù tính hình thế giới biến động rất mạnh nhưng nền kinh tế VN vẫn tăng trưởng nhanh, năm 2004 đạt 7,5%, năm 2005 kì vọng đạt 8,5 % đây là một thành tích mà toàn Đảng , toàn dân sẽ thực hiện trong giai đoạn 10 năm lần thứ nhất (2000- 2010)để từng bước tạo đà cho cuộc công nghiệp hóa đất nước thành công.Nhưng một thực tế rất yếu kém về quản lý sử dụng đất đai ở VN đang diễn ra phổ biến gây ra hiện tượng lãng phí , thất thu ngân sách nhà nước đẩy thì trường bất động sản VN lâm vào tình trạng khủng hoảng. Một số kẻ xấu lợi dụng tình hình này để đầu cơ, tăng giá cả thị trừơng Thông thường thì chính quyền địa phương sẽ định giá và đưa ra một mức giá thích hợp nhưng tại sao lại có nhiều khiếu nại, 7 Đề án môn học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân tố cáo, tại sao không lấy theo giá thị trường đất để bồi thường. Theo quan điểm của em thì việc Nhà Nước định giá quyền sử dụng đất là hoàn toàn đúng theo nguyên tắc quản lý Nhà Nước bởi vì giá thị trường là giá không ổn định, không hoàn hảo nó sẽ bị chi phối rất mạnh bởi thị trường trong nước và quốc tế đặc biệt là hiện tượng đầu cơ, độc quyền về giá và phân phối; Nhà Nước muốn thông qua nó để quản lí khai thác và sử dụng, quản lý về tài chính đất. Mặt khác trong vấn đề bồi thường đất khi thu hồi đất người bị thu hồi thường đòi giá rất cao so với chi phí mà họ bỏ ra nếu Nhà Nước đảm bảo được công tác tái định cư tốt thì tình hình sẽ ổn định và đi vào nề nếp. Đối với hai nguyên tắc còn lại:Quy định nếu những mảnh đất trong những điều kiện về kinh tế, tự nhiên, cơ sở hạ tầng, cùng mục đích sử dụng, và trong quy hoạch sử dụng đất là giống nhau thì giá của chúng là như nhau là không rõ ràng bởi vì theo phong tuc tập quán của mỗi dân tộc là khác nhau đối với người châu Á có quan niệm về hướng nhà và phong thủy do đó giá đất sẽ phụ thuộc vào tuổi, hướng nhà của người mua. +Một số phương pháp xác định giá QSDĐ: Theo luật đất đai năm 2003 quy định có hai phương pháp xác định giá đất: (+)Định nghĩa: *Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường của loại đất tương tự( về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất , loại đô thị, loai đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất loại đất cần định giá. *Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên môt đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm( tính đến thờì điểm xác định gía đất) của loại tiền gửi VNĐ kí hạn một năm( 12 tháng ) tại ngân hàng thương mại quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi cao nhất trên địa bàn 8 Đề án môn học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (+)Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất: *Phương pháp so sánh trực tiếp : - Được áp dụng để định gía đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyển sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá. -Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. * Phương pháp thu nhập: chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất II. BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1)ĐỊNH NGHĨA GIÁ BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT : Là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thờì điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của chính phủ ;không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng. Với định nghĩã trên chúng ta thấy rõ hơn giá bồi thường về đất đối với đất bị thu hồi sẽ được phân tích nh sau: +Giá đất bồi thường theo mục đích đang sử dụng hiện tại. +Giá đất bồi thường là giá tại thời điểm có quyết định thu hồi. +Do UBND Tỉnh công bố theo quy định của Chính Phủ. + Giá đất bồi thường không phải là giá đất sau khi chuyển đổi mục đích. Có hai vấn đề chính cần giải quyết ở đây đó là: Thứ nhất: giá bồi thường là giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi nếu công tác đền bù diễn ra theo đúng tiến độ thì khi thị trường có biến động sẽ làm cho giá cả đất đai tăng hoặc giảm chính điều này dẫn đến mức 9 Đề án môn học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân chênh lệch về giá. Do công tác thực hiện đền bù diễn ra rất chậm kể từ khi cô quyết định thu hồi khoảng thời gian đó có thể tính là "năm" vì vậy mà sự biến động về giá cả thị trường là không tránh khỏi . Nhà Nước quy định những trường hợp thực hiện bồi thường nh sau : a) "Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất tại thờì điểm bồi thường do UBND cấp Tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thờì điểm có quyết định thu hồi" Với quy định này Nhà Nước đã giải quyết được vấn đề lợi Ých cho người dân, không gây thiệt hại cho người dân vì sự chậm trễ này là do cơ quan , tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra. B)Trường hợp bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra :"nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thờì điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi." Đây là một hình thức nhằm ngăn chặn sự phản kháng , chống đối của cá nhân, hộ gia đình có yêu sách quá cao, gây ra thiệt hại không chỉ cho chủ đầu tư mà còn gây ra sự bất ổn cho xã hội nơi có đất bị thu hồi.Có thể nói đây là một hình phạt cho chính người bị thu hồi đất từ đó buộc người bị thu hồi đất tự giác giao đất cho ban GPMB để dự án nhanh chóng đi vào khởi công xây dựng. 2)NHỮNG ĐIỀU KIỆN ĐỐI VỚI CÁC TRƯỜNG HỢP ĐỂ ĐƯỢC BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT KHI BỊ THU HỒI ĐẤT. Nó được quy định rất rõ trong điều 8-Nghị định số 197/NĐ-CP (3/12/2004) em xin phân tích khoản một của điều này vì trên thực tế vấn đề trên đang là bức xúc của người dân. Theo điều 8 của nghị định này có ghi"người bị Nhà Nước thu hồi đất có điều kiện sau thì được bồi thường: có giấy chứng nhận 10 [...]... đặc biệt đối với vấn đề bồi thường thiệt hại về đất sẽ không giống như tình trạng hiện nay 31 Đề án môn học dân Trường Đại học Kinh tế Quốc Chương III *** THỰC TRẠNG VỀ GIÁ BỒI THƯỜNG ĐẤT VÀ NHỮNG PHƯƠNG HƯỚNG CHÍNH ĐỂ HOÀN THIỆN GIÁ BỒI THƯỜNG ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG I THỰC TRẠNG VỀ GIÁ BỒI THƯỜNG ĐẤT -Sự yếu kém trong việc định giá bồi thường :công tác định giá bồi thường đất ở các địa phương... khi nào trong giá đất thể hiện được các nhân tố trên thì việc lập giá trị đền bù thiệt hại về đất, nhà ở tại đô thị mới thực tế và hợp lý.Có nghĩa là việc xác lập giá đền bù thiệt hại về đất và nhà ở phải được thực hiện bằng phương pháp định giá đất, giá đất được định giá phải sát với giá đất thực tế tại thời điểm đền bù thiệt hại Trường hợp đặc biệt phải thực hiện đấu giá đất để định giá đền bù thiệt... được bồi thường 4)NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT KHI THỰC HIỆN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Việc xác lập giá đền bù thiệt hại đất ở tại đô thị khi giải toả để thực hiện quy hoạch muốn đảm bảo được lợi Ých cả hai phía Nhà Nước và người dân bị giải tỏa thì giá đền bù thiệt hại về đất phải được thực hiện bằng phương pháp định giá đất, giá đất được định giá phải sát với giá đất thực tế Đối với đất. .. loai giá đất: +Giá đất do Nhà Nước xác định để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất được tính theo hạng, loại đất lấy đất nông nghiệp làm chuẩn và chất lượng đất phục vục cho sản xuất nông nghiệp làm thước đo 19 Đề án môn học dân Trường Đại học Kinh tế Quốc +Giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất tính tiền khi giao đất , tính giá đền bù thiệt hại về đất, giá trị tài sản khi giao, giá. .. thửa đất hiện nay, với hai nội dung: một là, giá đất do Nhà Nước xác định khi thu hồi cần lấy theo giá đất khi chưa chuyển mục đích, chưa có đầu tư do đó giá thấp(ví dụ là giá đất nông nghiệp);nhưng ngay sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất để giao, để cho người khác thuê đất, thì giá đất cao (ví dụ như giá đất ở đô thị).Hai là, xem xét giá đất do Nhà Nước xác định với đất chuyển nhượng trên thực. .. thu hồi đất II.NHỮNG GIẢI PHÁP ĐỂ HOÀN THIỆN "GIÁ BỒI THƯỜNG ĐẤT" -Hoàn thiện pháp luật về định giá đất :chúng ta nên tập trung vào hoàn chỉnh các nội dung sau : +Về cơ chế quản lý giá (phải thừa nhận tính dịch vụ về hoạt động giá) + Về hệ thống cơ quan quản lý về giá ( chuyên trách , độc lập, đa mục đích, vừa quản lý hành chính vừa hoạt động dịch vụ) +Về phương pháp, nguyên tắc xác định giá + Về đào... đạo việc thực hiện bồi thường thiệt hại đất nhằm bảo đảm lợi Ých của người sử dụng đất .Về cơ bản chính sách Pháp luật đã ổn nhưng công tác thực hiện chúng ta còn nhiều yếu kém,chính quyền địa phương tự áp đặt giá bồi thường về đất thấp hơn giá thị trường và lỗi này thuộc về UBND tỉnh Nếu chúng ta làm triệt để nghiêm túc, công bằng thì hiện tượng khiếu nại , tố cáo đối với lĩnh vực đất đai và đặc biệt... chấp ,giá thu lệ phí trước bạ được tính theo bảng giá đất của UBND tỉnh trên cơ sở khung giá của Chính Phủ cho từng loại đất, từng khu vực ,từng thời điểm +Gía đất để tính tiền khi Nhà Nước cho thuê đất theo bảng giá do bộ tài chính quy định đối với giá cho tổ chức cá nhân nước ngoài thuê đất Qua đó với cách quy định về giá đất theo pháp luật hiện hành cho thấy việc quản lý Nhà Nước về định giá đất con... định mức giá đất cho phù hợp với tình hình phát triển của địa phương -Hình thức bồi thường khi thu hồi đất để giải phóng mặt bằng +Bồi thường bằng hiện vật(hay là bồi thường bằng đất) theo quy định của luật đất đai 2003 thu hồi đất ở mục đích sử dụng nào thì bồi thường đất với mục đích sử dụng Êy, thường được thực hiện trong việc tại định cư.đây cũng là một hình thức cần được khuyến khích thực hiện... bị thu hồi (nguồn gốc , hiện trạng sử dụng ) + Trách nhiệm: +)Tổ chức tuyên truyền về mục đích thu hồi đất , chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án +)Phối hợp với hội đồng bồi thường , hỗ trợ và tái định cư thực hiện xác nhận đất đai +)Phối hợp và tạo điều kiện hỗ trợ cho việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất và tạo điều kiện cho người giải . thiệt hại về đất, nhà ở tại đô thị mới thực tế và hợp lý.Có nghĩa là việc xác lập giá đền bù thiệt hại về đất và nhà ở phải được thực hiện bằng phương pháp định giá đất, giá đất được định giá phải. phía Nhà Nước và người dân bị giải tỏa thì giá đền bù thiệt hại về đất phải được thực hiện bằng phương pháp định giá đất, giá đất được định giá phải sát với giá đất thực tế. Đối với đất tại. chúng ta thấy rõ hơn giá bồi thường về đất đối với đất bị thu hồi sẽ được phân tích nh sau: +Giá đất bồi thường theo mục đích đang sử dụng hiện tại. +Giá đất bồi thường là giá tại thời điểm