Đang tải... (xem toàn văn)
Nguồn thông tin có vai trò rất quan trọng đối với nhà nước, đối với doanh nghiệp, đối với người mua; có ý nghĩa cho việc đưa ra các quyết định của các chủ thể này
[Type text] A – MỞ BÀI Để thị trường bất động sản minh bạch, công khai, hoạt động cách quy, chun nghiệp kể từ ngày 01/01/2009, Bộ Xây dựng yêu cầu tất doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực thông qua sàn giao dịch bất động sản quan có thẩm quyền cấp phép hoạt động Như để hiểu rõ hoat động sàn giao dịch bất động sản sau em xin chọn đề số 10 :“ phân tích thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản nước ta nay? Đưa giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật hoạt động sàn giao dịch bất động sản?" B – NỘI DUNG I - Thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản nước ta 1.Hiệu hoạt động sàn giao dịch bất động sản Kể từ đời hệ thống SGD BĐS đạt hiệu định.Thể qua nội dung sau: 1.1 Đối với nguồn thơng tin Nguồn thơng tin có vai trị quan trọng nhà nước, doanh nghiệp, người mua; có ý nghĩa cho việc đưa định chủ thể Vì mà u cầu đặt nguồn thơng tin địi hỏi phải xác, trung thực khách quan Tuy nhiên, TT BĐS thị trường khơng hồn hảo, thông tin thị trường không công khai minh bạch gây tình trạng khơng ổn định, khơng lành mạnh thị trường Khắc phục tồn TT BĐS, sàn giao dịch đời cung cấp thơng tin xác kịp thời cho thị trường Và việc cung cấp thông tin không ngừng tăng lên số lượng chất lượng, thể qua giai đoạn: trước năm 2009 từ đầu năm 2009 đến Trước năm 2009: Trong giai đoạn nguồn thông tin TT phong phú: qua môi giới; qua người quen; qua sàn giao dịch nguồn khác Qua biểu đồ cho thấy: thông tin cung cấp từ sàn giao dịch chiếm tỉ lệ tương đối nhỏ, khoảng 1/3 thị trường Trong nguồn thơng tin từ nguồn khác lại chiếm tới 2/3 Điều giải thích giao dịch ngầm giao dịch chủ yếu thị trường từ mà nhà nước khơng thể nắm bắt hệ thống thơng tin thị trường xác minh bạch Đặc biệt nhà nước khoản ngân sách lớn từ thuế giao dịch BĐS Từ 2009 đến nay: Giai đoạn này, nhờ có phát triển mạnh mẽ hệ thống SGD mà cấu nguồn thơng tin thị trường có chuyển biến tích cực [Type text] Nguồn thơng tin thị trường BĐS lúc chiếm khoảng 1/2 tổng cấu nguồn thông tin thị trường Điều cho thấy SGD BĐS hoạt động ngày hiệu hơn, chuyên nghiệp hơn, phát huy vai trị 1.2 Đối với số lượng giao dịch Thực trạng rõ nét TT BĐS Việt Nam giao dịch ngầm phi thức Điều gây tác hại khơng nhỏ cho kinh tế quốc dân Sự đời SGD phần hạn chế giao dịch phi thức diễn Đồng thời bước đưa tất giao dịch BĐS qua sàn Trước năm 2009: số lượng giao dịch BĐS qua sàn đăng kí thức chiếm khoảng 1/3 tổng số giao dịch thị trường Số lại giao phi thức Từ năm 2009 đến nay:Từ đầu năm 2009 đến nay, số lượng giao dịch ngầm giảm đáng kể, số lượng giao dịch BĐS sàn giao dịch tăng lên chiếm khoảng 1/2 tổng số giao dịch BĐS thị trường Đây dấu hiệu tốt, số cho thấy người dân doanh nghiệp dần tin tưởng vào hoạt động SGD, thông tin gói dịch vụ mà sàn cung cấp Điều có nghĩa thơng tin SGD cung cấp có tính xác thực hiệu hơn, có tác dụng cho chủ tham gia thị trường BĐS Đặc biệt, thông qua sàn giao dịch nhà nước thu thêm lượng ngân sách đáng kể Những tồn hoạt động sàn giao dịch Khái quát tồn thực trạng hoạt động hệ thống sàn giao dịch bất động sản Hiện sàn giao dịch BĐS mọc lên nhiều "nấm mọc sau mưa" hiệu hoạt động hoàn toàn ngược lại Bởi: - Việc thành lập sàn mang tính đối phó với quy định pháp luật Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày tháng năm 2007 dự kiến đến hết quý I năm 2009 giao dịch BĐS chủ thể kinh doanh BĐS giao dịch sàn Vì cơng ty địa ốc đua mở sàn sở nâng cấp trung tâm giao dịch BĐS từ trước Vì nên hoạt động sàn chẳng khác trung tâm môi giới Các sàn thực hoạt động kinh doanh việc mua sỉ bán lẻ sản phẩm HH BĐS, mà có lợi nhuận họ lại tung hàng hoá bán phá giá thị trường Điều gây khó khăn cho chủ đầu tư sàn giao dịch khác Còn trường hợp sàn chủ đầu tư thành lập thực cơng việc mua bán hàng hố độc quyền cơng ty mẹ Vì nên có chuyện tất sản phẩm dự án niêm yết sàn phải có chuyện xét duyệt đơn xin mua lãnh đạo Tổng công ty khách hàng mua sản phẩm (đây thực tế diễn dự án chủ đầu tư trục đường 70, Từ Liêm – Hà Nội) Do SGD trực thuộc tổng công ty nên khách hàng khơng có hội tìm kiếm thông tin dự án [Type text] - Hoạt động SGD BĐS nấc thang trung gian nên chủ đầu tư bảo sàn mà thực Các sàn việc bán theo giá chủ đầu tư ấn định để hưởng hoa hồng từ 1%- 2% Đối với người có BĐS bán lẻ bán không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá - Các thông tin niêm yết sàn khơng bảo đảm xác hồn tồn Mỗi sàn cơng bố số giá khác nhau, thông tin sàn đối tượng không thống - Xét tính hiệu SGD mang lại cho TT BĐS có hiệu thấp so với mục tiêu đặt Vì Khi mà SGD BĐS khơng thể thực chức việc TT BĐS Việt Nam phát triển thiếu ổn định, minh bạch điều tất yếu 2.2.Nhiều bất hợp lý sàn giao dịch bất động sản Mới vào hoạt động từ đầu năm 2009, sàn giao dịch bất động sản (SGDBĐS) bộc lộ nhiều bất hợp lý Tuy nhiên, vấn đề “gỡ” cho SGDBĐS khơng phải dễ, để ban hành sách tháo gỡ, lại đụng hàng loạt sách quản lý Giao dịch Cho đến thời điểm này, nước có 226 SGDBĐS thành lập, chủ yếu tập trung TP.HCM (123 SGDBĐS) Hà Nội (82 SGDBĐS) Tuy nhiên, thống kê Cục Quản lý nhà thị trường BĐS (QLN-TTBĐS) cho thấy tháng qua có 3.679 giao dịch thơng qua SGDBĐS, phía Bắc có 327 giao dịch, phía Nam có 3.325 giao dịch Nếu số ngày có khoảng 15 giao dịch qua SGDBĐS nước Trong đó, số giao dịch qua SGDBĐS tổng hợp tính đến ngày 10/9 có 33/226 sàn gửi báo cáo Cục QLNTTBĐS Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục QLN- TTBĐS, đến lúc bộc lộ rõ bất cập mà SGDBĐS mắc phải Ví dụ nhiều sàn quy mơ cịn nhỏ, sở vật chất khiêm tốn, nhân lực hạn chế; số lớn sàn chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS thành lập để phân phối sản phẩm mình, thiếu khách quan Trong nhiều trường hợp, sàn lại thực chức phịng kinh doanh cơng ty kinh doanh BĐS; cịn thiếu chế khuyến khích người dân qua sàn; nhiều sàn giao dịch chưa tuân thủ pháp luật Hiện nay, ước tính tỷ lệ giao dịch BĐS qua sàn chiếm 15 - 20% tổng giao dịch thị trường (của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS giao dịch người dân) Điều cho thấy vai trị tạo minh bạch cho thị trường SGDBĐS nhiệm vụ khó khăn Lách luật Các SGDBĐS gặp rào chắn từ tình trạng bất cập Luật Kinh doanh BĐS vấn đề huy động vốn; vai trò, quyền trách nhiệm SGDBĐS chưa rõ; điều kiện cấp chứng [Type text] hành nghề môi giới, định giá, thủ tục thành lập sàn đào tạo, bồi dưỡng cấp chứng hành nghề cịn q đơn giản, dễ dãi Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư chưa muốn giao dịch qua sàn lách cách huy động vốn sớm cho dự án trước BĐS đủ điều kiện giao dịch qua sàn, không muốn công khai thông tin dự án; người dân chưa thay đổi tập quán giao dịch BĐS việc - kiểm tra hoạt động chủ đầu tư SGDBĐS chưa thường xuyên Theo DN BĐS, có vấn đề liên quan đến SGDBĐS mà họ quan tâm: quyền hạn sàn; huy động vốn DN; thủ tục lập sàn; hàng hóa BĐS phải bán qua sàn Ơng Phạm Ngọc Thanh, SGDBĐS Taseco Land, cho vấn đề xúc 70% giao dịch thị trường theo hình thức hợp đồng góp vốn, nên hợp đồng góp vốn qua sàn Bên cạnh đó, tính pháp lý sàn khơng cao, khiến cho người dân e ngại Khó “gỡ” Để gỡ rối cho sàn, quan chức vấp phải tình cảnh “đụng đâu mắc đó”, mà đa phần “dẫm” lên chủ trương trước Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, nhiều bất cập ra, để sửa nan giải, cần có thời gian, phải sửa nghị định, chí sửa luật Ví dụ cơng nhận huy động vốn hợp đồng góp vốn hợp lệ khơng quản DN phạm pháp, lừa đảo Nếu cho phép huy động vốn góp vốn (đăng ký trước với Nhà nước) giao dịch qua sàn vướng luật kinh doanh BĐS; cho phép DN giữ tỷ lệ định để kinh doanh theo hợp đồng góp vốn, tỷ lệ cịn lại bắt buộc phải qua sàn lại “đụng” quy định khơng qua sàn, không cấp sổ hồng, sổ đỏ Hay cấp chứng nhận cho sàn để tránh “vàng thau lẫn lộn” lại vấp vấn đề khác không cấp sàn khơng đủ uy tín, cấp lại phải lo tái diễn chế xin - cho Để nâng cấp cao tính pháp lý SGDBĐS khơng dễ dàng lại khác phụ trách 2.3 Một số sai phạm cụ thể Trong vai trò khách hàng mua BĐS nhà đầu ln nhận thấy điều SGD BĐS giúp nhà đầu trốn lậu thuế để hưởng % hoa hồng cao Cụ thể sau: Trong vai trò nhà đầu tư: Là người đầu BĐS có nhu cầu tìm nguồn hàng để mua bán lại tìm đến SGD BĐS để tìm kiếm nguồn hàng, đồng thời liên kết với sàn để bán lại hàng hoá mua Sản phẩm mà người đầu mua với giá dự kiến 1200 USD/ m2 (đây giá gốc không vênh – tức mua trực tiếp nhà đầu tư chưa phải mua lại nhà đầu khác) Diện tích hộ khoảng 90m2 – 120m2/ Người mua đóng tiền theo tiến độ thi cơng cơng trình chia làm lần, riêng lần đầu 20% [Type text] Giá gốc, người mua với giá 1200 USD/ m2 thực với hình thức hợp đồng góp vốn Sau xây dựng xong có hoạt động mua bán, lúc người đầu bán lại sản phẩm vào tên khách hàng hoạt động góp vốn Đây nhà đầu tư với khách hàng coi khách hàng mua trực tiếp nhà đầu tư Cịn phía nhà đầu với chủ đầu tư tìm "n…" lí để huỷ hợp đồng góp vốn giả tạo trước Nhưng vấn đề giá thật hộ người mua phải trả giá hợp đồng mà giá thật bao gồm giá hợp đồng cộng với khoản tiền chênh mà người mua phải trả cho người đầu Khoản tiền chênh lên tới 100 đến 300 triệu đồng hộ chung cư từ 400 – 500 triệu đồng biệt thự Khoản tiền vênh không đề cập loại giấy tờ thoả thuận miệng, nên chủ đầu khơng phải đóng thuế Trong vai trị người mua Nếu người mua có nhu cầu nhà phải mua lại chủ đầu mua trực tiếp nhà đầu tư Bởi dự án công bố, chưa hồn thành xong phần móng người đến hỏi mua nhà trả lời bán hết Vì vậy, khách hàng muốn mua sản phẩm qua SGD BĐS Sau giới thiệu qua sản phẩm, sàn kết nối người mua người bán với Nếu trình đàm phán đến thống hất, người đầu đưa khách hàng đến kí hợp đồng với chủ đầu tư Đây hợp đồng sang tên hộ từ chủ đầu tư với khách hàng, giá tính thuế giá ghi hợp đồng Người mua phải trả thêm cho khoản tiền vênh định cho chủ đầu cơ, khoản tiền không nhắc đến giấy tờ gì, thoả thuận miệng Và người mua SGD giải thích là: "vì người đầu người nhà giám đốc chủ đầu tư cơng trình nên họ mua họ đứng tên giấy tờ nên hợp đồng mua hợp đồng mua nhà lần" Hiện tượng diễn liên kết chủ đầu tư, người đầu đăc biệt dàn xếp SGD đồng ý người mua, "thuận mua, vừa bán" Hơn nữa, khoản tiền vênh không diện hợp đồng người mua khơng phải nộp thêm khoản giá trị thuế từ số tiền vênh Điều mang lại thiệt thòi cho người mua nhà nước Nó nằm ngồi tầm kiểm sốt nhà nước Bởi giao dịch ngầm, thoả thuận miệng, phi thức nguồn cung nguồn cầu khâu dịch vụ Đây lí giải thích dễ hiểu cho sốt nóng giả tạo nhà đầu tạo để nhằm đạt mục đích lợi nhuận Những hoạt động sàn giao dịch chẳng khác trung tâm giao dịch Như SGD bị "cò đất" lợi dụng để hoạt động II – Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động sàn giao dịch bất động sản góp phần ổn định phát triển thị trường bất động sản [Type text] 1.Thành lập sàn giao dịch bất động sản nhà nước nhanh chóng xây dựng tiêu chí, quy trình hoạt động sàn chuẩn Thành lập sàn giao dịch bất động sản nhà nước - Sở dĩ phải thành lập SGD BĐS nhà nước SGD BĐS nước doanh nghiệp tư nhân thành lập điều dẫn đến số hạn chế sau: -Tính minh bạch cơng khai thơng tin niêm yết sàn khơng bảo đảm xác trăm phần trăm Bởi, sàn chủ đầu tư thành lập để bán sản phẩm công ty , sàn chịu tác động chủ đầu tư, bảo nghe lấy Bên cạnh có tượng sàn hạch sách, làm khó chủ đầu tư họ gửi bán sản phẩm Các sàn giao dịch cung cấp thông tin xác, minh bạch mục tiêu lợi nhuận, vấn đề lợi nhuận đặt lên hàng đầu - Vì tính minh bạch khơng rõ ràng nên nhà nước triệt để thu thuế từ giao dịch BĐS cho dù giao dịch qua sàn - Khi SGD BĐS nhà nước thành lập phát triển vấn đề thu thập thơng tin thị trường bảo đảm xác nhờ có chọn lọc từ hai nguồn: SGD tư nhân SGD nhà nước Vì vậy, tính minh bạch rõ ràng - Đồng thời việc đời SGD nhà nước khuyến khích bước đưa bước đưa tât giao dịch người dân lên sàn nhằm mục tiêu: giao dịch bất động sản người dân hay chủ thể kinh doanh đưa lên sàn giao dịch để quan quản lí nắm thơng tin thị trường để từ hoạch định chế sách đắn cho việc quản lí điều tiết thị trường hiệu Xây dựng số chuẩn: Cho đến quan nhà nước chưa ban hành số chuẩn (bao gồm thông tin giá cả, thông tin mặt hàng, chủng loại) Khi Luật kinh doanh bất động sản ban hành quản lí nhà nước có dự kiến ban hành số chuẩn vào quý I năm 2009 lấy liệu thông tin từ sàn giao dịch chuẩn nước Tuy nhiên với tình trạng sàn giao dịch đạt chuẩn thông tin cung cấp cho quản lí chưa đạt chuẩn Vì mà quan quản lí nhà nước chưa ban hành số chuẩn Nếu SGD nhà nước nhà nước đời vấn đề cung cấp thơng tin cho quan quản lí nhà nước xây dựng số chuẩn sớm thực thi có hiệu Xác định tiêu chí quy trình hoạt động sàn giao dịch chuẩn Hiện nhà nước chưa đưa tiêu chí, quy trình hoạt động sàn giao dịch chuẩn Những tiêu chí mà Bộ xây dựng đưa ra: sàn phải có diện tích từ 50m2 trở lên, phải có hai nhân viên mơ giới trở lên…là tiêu chí cho sàn đủ điều kiện hoạt động [Type text] Thực trạng hoạt động sàn giao dịch bát nháo không đồng thống nhất, thơng tin khơng đảm bảo xác minh bạch Mỗi sàn có tiêu chí, quy trình làm việc khác nhau, không thống Trên sở phát triển SGD BĐS nhà nước quan lí nhanh chóng đưa mơ hình sàn chuẩn với tiêu chí quy trình hoạt động định sở rút kinh nghiệm sàn giao dịch tư nhân sàn giao dịch nhà nước Xây dựng hệ thống quan quản lí sàn giao dịch thống nhất, tập trung Hiện quan quản lí SGD BĐS trung ương Cục quản lí nhà thị trường bất động sản Bộ Xây dựng địa phương sở xây dựng tỉnh, thành phố Kiểu quản lí quan nhà nước mang nặng yếu tố quản lí hành mà chứa đựng nhiều yếu tố bất cập, phiền hà rắc rối Khi doanh nghiệp muốn thành lập SGD BĐS phải làm thủ tục đăng kí với quản lí địa phương sở xây dựng, sở xây dựng địa phương lại trình lên Bộ xây dựng Quá trình trải qua nhiều bước kiểm tra, xét duyệt giấy tờ, gây nhiều thời gian cho doanh nghiệp tâm lí ngại hành doanh nghiệp quan nhà nước Doanh nghiệp quan nhà nước chưa "gặp nhau" nên việc doanh nghiệp phản ánh đề xuất chế sách với quan lí nhà nước để hồn thiện mơi trường pháp lí khơng thuận tiện khó tới nơi Đồng thời nhà nước khơng quản lí trực tiếp sàn giao dịch mà việc nắm bắt thơng tin cịn thiếu xác khơng thống nhất, gây khó khăn cho việc quản lí điều tiết thị trường Sự tác động quan quản lí nhà nước sàn giao dịch BĐS thường thông qua hiệp hội BĐS Khi doanh nghiệp SGD BĐS muốn phản ánh sách nhà nước họ thường thơng qua hiệp hội BĐS hiệp hội BĐS đề xuất ý kiến với quan nhà nước Còn nhà nước muốn nắm bắt thơng tin, muốn đề sách quản lí phù hợp với thực tiễn phải thu thập ý kiến doanh nghiệp thông qua hiệp hội BĐS Khi doanh nghiệp SGD BĐS có hành vi vi phạm pháp luật trách nhiệm thuộc quan quản lí địa phương sở xây dựng Các sở xây dựng địa phương điều tra xem xét tiến hành xử lí vi phạm theo quy định pháp luật sau báo cáo lên Bộ xây dựng tình hình hoạt động chung SGD Tuy nhiên, chưa có quy định cụ thể pháp luật việc tiến hành tra kiểm tra SGD Việc kiểm tra hoạt động sàn chủ yếu lại tiến hành thông qua quan thuế quan kiểm tốn Vì vậy, mà thực trạng hoạt động bát nháo sàn giao dịch chưa có trường hợp bị kiểm tra xử lí Đây vấn đề thể cơng tác quản lí nhà nước yếu nhiều bất cập Chính thiết nghĩ nên cấu lại quan quản lí nhà nước SGD BĐS sau: [Type text] TT BĐS thuộc quản lí Bộ xây dựng Sở xây dựng Tuy nhiên sàn giao dịch phải thành lập quan chuyên môn tập trung thống chuyên quản lí hoạt động sàn giao dịch BĐS Cơ quan trực thuộc Bộ Xây dựng trực tiếp quản lí sàn giao dịch BĐS phạm vi nước Với cấu quản lí quản lí nhà nước trực tiếp quản lí sàn giao dịch BĐS Như doanh nghiệp SGD BĐS nhà nước "gặp nhau"(tiếp xúc trực tiếp với nhau) Điều có ý nghĩa trực tiếp doanh nghiệp SGD BĐS nhà nước Các thơng tin thị trường mà quản lí nhà nước thu thập từ SGD bảo đảm xác minh bạch Cịn doanh nghiệp phản ánh ý kiến trực tiếp tới quan quản lí chun nghành ln hỗ trợ quan nhà nước thông qua việc ban hành chế sách phù hợp, quy định pháp kịp thời tạo điều kiên cho doanh nghiệp có mơi trường pháp lí ổn định Với quan quản lí cấu quản lí có ý nghĩa to lớn là: khu vực sàn giao dịch BĐS hạn chế phục thuộc vào TTBĐS, vào nhà đầu tư nhà đầu đầu Bởi, với thực trạng quản lí trước nhà nước SGD ln chịu tác động mạnh mẽ nhà đầu tư nhà đầu thể qua việc họ gửi bán sản phẩm qua sàn giao dịch Họ bảo sàn giao dịch nghe lấy Họ ấn định giá cịn sàn hưởng hoa hồng theo phần trăm bán sản phẩm Đây lí giải thích đời SGD không mang lại hiệu cho TT BĐS phát triển ổ định minh bạch đặc biệt không mang lại hiệu cho công tác quản lí nhà nước Bởi SGD khơng thể hoạt động độc lập tự chủ khơng có chuyện thơng tin sàn cơng khai minh bạch Nhưng thực cấu quản lí cục diện SGD BĐS TT BĐS thay đổi Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản - Theo qui định pháp luật, giao dịch BĐS đưa lên sàn hàng hố BĐS phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý.Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch BĐS việc làm cần thiết cho việc hoàn thiện chức quản lý điều tiết TT BĐS quan nhà nước - Theo quan điểm luật kinh doanh BĐS tất giao dịch từ hoạt động kinh doanh BĐS phải qua sàn giao dịch - Theo quy định pháp luật, HH BĐS giao dịch sàn phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý Việc GD sàn nhằm bảo đảm tính cơng khai minh bạch Sau GD sàn xong sàn cấp giấy xác nhận GD qua sàn Và cịn khâu quan trọng cuối cơng chứng đảm bảo tính pháp lý [Type text] Nếu việc nhà nước tăng cường tính pháp lý cho sàn việc GD BĐS diễn nhanh chóng Gộp việc sàn cấp giấy chứng nhận công chứng thuận lợi cho người mua người bán Khâu thủ tục hành cắt giảm làm cho việc mua bán qua sàn trở nên đơn giản mà chặt chẽ Nếu thực việc cấp giấy xác nhận sàn với việc cơng chứng làm hoạt động GD BĐS người dân đưa lên sàn điều tất yếu Khi sàn tăng cường tính pháp lý GD BĐS có xác nhận sàn nhà nước công nhận mặt pháp lý Điều có ý nghĩa quan trọng Thứ nhất, tăng cường tính pháp lý cho sàn yêu cầu tất yếu thông tin liêm yết sàn GD BĐS phải đảm bảo tính xác 100% Việc địi hỏi doanh nghiệp GD BĐS phải tự nâng cao trách nhiệm GD, nhà nước, khách hàng Lúc trách nhiệm quản lý TT BĐS khơng cịn riêng nhà nước mà cịn trách nhiệm SGD BĐS Thứ hai, tăng cường tính pháp lý cho sàn làm cho cơng tác quản lý điều tiết BĐS có hiệu TT BĐS hạn chế tính khơng minh bạch phát riển ổn định lành mạnh Giảm thuế lệ phí cho GD BĐS thực sàn Theo quy dịnh pháp luật khỏan thuế lệ phí GD BĐS cao Theo quy định 4% trường hợp xác định giá mua, giá bán chi phí liên quan Và 2% trường hợp khơng xác định giá mua chi phí liên quan cịn lệ phí thứ 1% Vì thuế lệ phí thứ ba GD BĐS cao nên hiên tượng GD BĐS ngầm trốn thuế diễn phổ biến điều dễ hiểu dẫn đến thị trường BĐS không minh bạch Nếu quan nhà nước áp dụng sách giảm thuế cho GD BĐS thực hiên sàn tượng GD BĐS ngầm khơng cịn Đặc biệt sách lôi kéo GD BĐS đưa lên sàn Bởi thuế sàn giảm so với GD ngồi sàn, ảnh hưởng đến lợi ích người mua người bán Vì mà họ tự nguyện đưa GD BĐS lên sàn Điều có ý nghĩa quan quản lý nhà nước Khi GD BĐS tự nguyện đưa lên sàn thơng tin TT BĐS , GD BĐS niêm yết xác minh bạch Giúp cho nhà nước nắm bắt thơng tin xác cụ thể tình hình GD, xu hướng phát triển thị trường để từ đề sách điều tiết hoạch định đắn Thành lập quan tra chuyên nghành kiểm tra hoạt động sàn giao dịch Để quản lý hệ thống sàn GD BĐS có hiệu vấn đề thành lập quan tra chuyên nghành, kiểm tra hoạt động cảu sàn GD BĐS việc làm cần thiết Bởi nhà nước quản lý SGD cách ban hành quy định pháp luật Tuy nhiên quy định pháp luật lúc SGD chấp hành cách nghiêm chỉnh Chính mà cần phải có quan tra giám sát hoạt động sàn để phát xử lý kịp thời hành vi vi phạm, lách luật sàn [Type text] Hoàn thiện chế tài xử lí sàn giao dịch vi phạm quy định pháp luật Những quy định pháp luật đời phát triển SGD BĐS có từ năm 2006 Tuy nhiên quy định pháp luật lại thiếu chế tài xử lý vi phạm Chính mà hoạt động sàn GD thời gian qua có nhiều vi phạm Tuy nhiên chưa có trường hợp bị xử lý Đến năm 2009 có nghị định 23/NĐ-CP hướng dẫn xử phạt hành hành vi vi phạm sai phạm sàn Tuy nhiên chế tài Nghị định xử phạt hành với mức xử phạt chưa hợp lý, cịn q nhẹ quy định hành vi xử phạt chung Chính mà quan quản lý nhà nước cần phải hoàn thiện chế tài xử lý sàn GD BĐS vi phạm quy định pháp luật Việc hoàn thiện pháp luật phải thật nhanh chóng kịp thời Các quy định pháp luật phải thật cụ thể rõ ràng, chế tài phải thật nghiêm khắc có tính răn đe ngăn chặn Ban hành chế liên kết sàn giao dịch bất động sản với Thực trạng hoạt động SGD BĐS cho thấy việc quan quản lí nhà nước ban hành số chế sách liên kết sàn cần thiết Bởi, SGD BĐS hoạt động tình trạng manh mún, nhỏ lẻ, chưa tạo dấu ấn cho TT BĐS Khơng sàn hoạt động tình trạng mua sỉ bán lẻ HH BĐS Đặc biệt có tình trạng bán phá giá, cạnh tranh không lành mạnh số SGD Thông tin sàn dự án khơng thống thiếu xác Tất điều cho thấy sàn mạnh người làm chưa có liên kết với để có hoạt động đồng Chính mà yêu cầu đặt sàn phải liên kết, hợp tác với Sự liên kết hợp tác thoả thuận sàn với dựa chế mà quản lí nhà nước ban hành Qua tạo thành mạng lưới sàn giao dịch hoạt động có hiệu C – KẾT LUẬN Sau gần 20 năm đời phát triển thị trường BĐS Việt Nam có đóng góp to lớn cho kinh tế quốc dân Tuy nhiên TT BĐS nhiều tồn tại, điển hình tượng giao dịch ngầm, thơng tin thị trường không công khai làm cho TT BĐS phát triển không minh bạch không lành mạnh Vì vậy, yêu cầu cấp thiết phải thực biện pháp làm cho TT BĐS lành mạnh minh bạch Một giải pháp để khắc phục tồn thị trường quy định pháp luật tạo sở pháp lí cho đời sàn giao dịch BĐS Tuy nhiên qua thực tế cho thấy trạng hoạt động SGD BĐS cịn nhiều bất cập, có nhiều hành vi lách luật, lợi dụng kẽ hở pháp luật để hoạt động Các SGD hoạt động không theo quy trình chuẩn Cùng với giải pháp định hướng giúp cho SGD BĐS thời gian tới hoạt động ngày hiệu 10 [Type text] DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO "Thị trường bất động sản- vấn đề lí luận thực tiễn Việt Nam" PGS TS Thái Bá Cẩn – Thạc sĩ Trần Nguyên Nam Nhà xuất Tài TS Trần Quang Huy – TS Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội - 2009 " Thị trường bất động sản" PGS TS Hoàng Văn Cường Nhà Xuất Xây Dựng năm 2006 "Bình ổn thị trường giá đất thị" PGS TS Hồng Văn Cường, GS TS Hồng Ngọc Việt Nhà xuất trị quốc gia năm 2008 Tạp chí thị trường bất động sản Tạp chí địa Bộ luật Dân 2005 Luật Đất đai năm 2003 Luật kinh doanh bất động sản2006 10 Nghị định153/2007/ NĐ – CP phủ hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 11 Thông tư 13/ 2008/ TT – BXD hướng dẫn số điều trong Nghị định 153/2007/ NĐ- CP phủ hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 12 Nghị định 23/2009/ NĐ- CP xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lí cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lí phát triển nhà công sở 13 Các website: a,w w w.cbre.com b, w w w đôthị net c, w w w moc.gov.vn d, w w w bất động sản net e, w w w vneconmy.vn f, w w w metvuong.vn 11 [Type text] g, w w w monre.gov.vn HÌNH ẢNH MỘT SỐ SÀN GIAO DỊCH BĐS Ở VIỆT NAM Sàn GDBĐS Vincom Sàn GDBĐS HIDICO 12 [Type text] Sàn GDBĐS Thuduc House – Vinatexland BIỂU ĐỔ LOẠI GDBBĐS Trước năm 2009 13 [Type text] Từ năm 2009 đến 14 ... để nhằm đạt mục đích lợi nhuận Những hoạt động sàn giao dịch chẳng khác trung tâm giao dịch Như SGD bị "cò đất" lợi dụng để hoạt động II – Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động sàn giao dịch bất động. .. sàn giao dịch nhà nước thu thêm lượng ngân sách đáng kể Những tồn hoạt động sàn giao dịch Khái quát tồn thực trạng hoạt động hệ thống sàn giao dịch bất động sản Hiện sàn giao dịch BĐS mọc lên... quy trình hoạt động sàn giao dịch chuẩn Hiện nhà nước chưa đưa tiêu chí, quy trình hoạt động sàn giao dịch chuẩn Những tiêu chí mà Bộ xây dựng đưa ra: sàn phải có diện tích từ 50m2 trở lên, phải