Đang tải... (xem toàn văn)
Trong đời sống xã hội, có nhiều các hoạt động kinh doanh của nhiều chủ thể nhằm hướng tới mục tiêu lợi nhuận
Lời nói đầu Trong đời sống xã hội, có nhiều hoạt động kinh doanh nhiều chủ thể nhằm hướng tới mục tiêu lợi nhuận Xã hội ngày phát triển loại hình kinh doanh cáng phong phú, đa dạng Hiện nay, kinh tế thị trường, hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động diễn sôi đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư kinh doanh bên cạnh khơng rủi ro Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản Kinh doanh Bất động sản hoạt động diễn sôi động thị trường Mặc dù đòi hỏi nguồn vốn lớn có sức thu hút mạnh mẽ nhà đầu tư Hoạt động mang lại nguồn lợi nhuận khổng lồ ẩn chứa nhiều rủi ro Vì vậy, doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản cần phải hiểu rõ quy định pháp luật hợp đồng loại hình kinh doanh giao dịch bất động sản cần thiết phải xác lập thông qua hợp đồng theo quy định pháp luật để tránh rủi ro sau Đề tài nhóm tơi tìm hiểu kinh doanh bất động sản hình thức kinh doanh hoạt động kinh doanh bất động sản Nội dung I Kinh doanh bất động sản hành vi bị cấm KDBĐS Khái quát KDBĐS Trước hết để hiểu kinh doanh bất động sản (KDBĐS), ta cần phải hiểu rõ bất động sản loại bất động sản đưa vào kinh doanh Theo Điều 174 Bộ luật dân hành Bất động sản tài sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định Từ quy định bất động sản quy phạm pháp luật điều chỉnh với chế kinh tế thị trường, kinh doanh bất động sản đời Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh quy định khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản: “1 Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm: a) Các loại nhà, cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng; b) Quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản theo quy định pháp luật đất đai; c) Các loại bất động sản khác theo quy định pháp luật.” Khái niệm kinh doanh bất động sản đề cập khoản điều Luật Kinh doanh bất động sản 2006 (KDBĐS), thì: “Kinh doanh bất động sản việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” Các hình thức kinh doanh bất động sản (khoản 1, Điều 9, Luật KDBĐS) Kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng: Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua (Thuê mua nhà, cơng trình xây dựng hình thức kinh doanh bất động sản, theo bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, cơng trình xây dựng th mua sau trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng th mua); Mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua; Th nhà, cơng trình xây dựng thuê lại; Kinh doanh quyền sử dụng đất Đầu tư cải tạo đất đầu tư cơng trình hạ tầng đất th thuê đất có hạ tầng; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư cơng trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất có hạ tầng thuê lại Chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản: Cá nhân, tổ chức nước (được kinh doanh đủ hình thức); Tổ chức, cá nhân nước người Việt Nam định cư nước kinh doanh hình thức: Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đầu tư cải tạo đất đầu tư cơng trình hạ tầng đất thuê thuê đất có hạ tầng; Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh (Điều LKDBĐS) Các loại nhà, cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng Cơng trình xây dựng sản phẩm tạo thành sức lao động người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, liên kết định vị với đất, bao gồm phần mặt đất, phần mặt đất, phần mặt nước phần mặt nước, xây dựng theo thiết kế Cơng trình xây dựng bao gồm cơng trình xây dựng cơng cộng, nhà ở, cơng trình cơng nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, lượng công trình khác - Quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản theo quy định pháp luật đất đai; - Các loại bất động sản khác theo quy định pháp luật Các hành vi bị cấm kinh doanh bất động sản Trong KDBĐS nói riêng hính thức kinh doanh nói chung, để nhận nhiều lợi ích từ hoạt động kinh doanh nhà kinh doanh ln phải cạnh tranh, giành giật thị trường, giá cả, nguồn hàng Trong KDBDS, nhà kinh doanh tìm đủ thủ đoạn nhằm cạnh tranh kiếm lời, điều gây nên lũng loạn thị trường xâm hại nghiêm trọng đến khách hàng Để hạn chế việc cạnh tranh không lành mạnh hoạt động KDBĐS nhà làm luật đưa điều luật quy định hành vi bị cấm hoạt động KDBĐS Theo Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản (2006) pháp luật quy đinh hành vi bị cấm kinh doanh bất động sản bao gồm mười loại hành vi: Thứ nhất: Hoạt động kinh doanh bất động sản không đăng ký kinh doanh; môi giới bất động sản, định giá bất động sản khơng có chứng theo quy định Luật Thứ hai: Cung cấp thông tin bất động sản không trung thực Thứ ba: Gian lận, lừa dối hoạt động kinh doanh bất động sản Thứ tư: Huy động chiếm dụng trái phép vốn bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản Thứ năm: Không thực nghĩa vụ tài Nhà nước Thứ sáu: Lợi dụng sách ưu đãi Nhà nước để thực kinh doanh bất động sản trái pháp luật Thứ bảy: Cấp chứng môi giới bất động sản, chứng định giá bất động sản không quy định Luật Thứ tám: Thu phí, lệ phí khoản tiền liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản trái quy định pháp luật Thứ chín: Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vụ lợi can thiệp trái phép vào hoạt động kinh doanh bất động sản Thứ mười: Các hành vi bị cấm khác theo quy định pháp luật Theo quy định điều luật chủ thể kinh doanh bất động sản phải ý thực theo nguyên tắc kinh doanh thực việc cạnh tranh kinh doanh cách lành mạnh Các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản với tính cách người tạo lập hàng hóa bất động sản để cung cấp cho thị trường, đưa hàng hóa đến với người sử dụng qua kênh giao dịch bất động sản Vì họ nắm giữ vai trò quan trọng hoạt động kinh doanh bất động sản Thực vai trò kinh doanh bất động sản việc làm đơn giản Tuy pháp luật không cấm hành vi mối giới bất động sản, thu phí, lệ phí hoạt động kinh doanh bất động sản, để tránh gây hậu đáng tiếc việc nhà kinh doanh bất động sản lạm dụng chức vụ hay uy tín để thực hành vi gây hại, hành vi dẫn tới cạnh tranh không lành mạnh thị trường kinh doanh bất động sản, nhà làm luật bắt buộc phải đưa điều luật hành vi bị cấm II Chế tài xử lý vi phạm KDBĐS Việc quy định hành vi bị cấm, gắn liền với việc xử phạt hành vi bị cấm Việc xử lý vi phạm kinh doanh bất động sản quy định Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản: “1 Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định Luật tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành bị truy cứu trách nhiệm hình sự, gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản khơng có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh bị đình hoạt động, xử phạt hành truy thu thuế theo quy định pháp luật Cá nhân khơng có chứng môi giới bất động sản, chứng định giá bất động sản mà thực môi giới bất động sản, định giá bất động sản bị đình hoạt động, xử phạt hành khơng cấp chứng thời hạn ba năm, kể từ ngày định xử phạt Cá nhân cấp chứng môi giới bất động sản, chứng định giá bất động sản không thực nội dung chứng bị xử phạt hành hình thức cảnh cáo phạt tiền; tái phạm lần đầu cịn bị đình hoạt động năm, tái phạm lần thứ hai cịn bị thu hồi chứng không cấp lại thời hạn năm năm, kể từ ngày định xử phạt Chính phủ quy định cụ thể việc xử phạt hành hoạt động kinh doanh bất động sản.” Như vậy, vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản hình thức xử phạt hành chính, chế tài dân truy cứu trách nhiệm hình Tuy nhiên, theo thực tế quan luật định, thấy hình thức xử phạt biện pháp hành chủ yếu Chế tài dân Hợp đồng vi phạm quy định pháp luật, trái đạo đức xã hội ( ) bị tòa án tun vơ hiệu tồn phần tùy theo tính chất mức độ việc vi phạm Hậu hợp đồng dân vô hiệu là: + Hợp đồng dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập + Khi hợp đồng dân vơ hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; khơng hồn trả vật phải hồn trả tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Cụ thể lĩnh vực kinh doanh bất động sản, hợp đồng lĩnh vực bất động sản nói chung vô hiệu nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu hợp đồng dân phân tích Tồ án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng có đầy đủ điều kiện sau đây: - Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có lực hành vi dân sự; - Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hồn tồn tự nguyện; - Mục đích nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội; - Đất chuyển nhượng quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003; - Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện nhận chuyển nhượng theo qui định pháp luật; - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập thành văn có chứng nhận Công chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền Nếu khơng có yếu tố nêu trên, hợp đồng vơ hiệu có có hậu qua pháp lý nêu Chế tài hành Việc xử phạt hành vi phạm kinh doanh bất động sản quy định Nghị định số 126/2004/NĐ-CP đến ngày 27.02.2009 Chính phủ ban hành Nghị định 23/2009/NĐ-CP (Nghị định 23), để thay Việc xử lý vi phạm hành hoạt động kinh doanh bất động sản thực theo nguyên tắc: + Mọi hành vi vi phạm hành phải phát kịp thời phải bị đình Việc xử phạt vi phạm hành phải tiến hành kịp thời, cơng minh, triệt để trình tự, thủ tục quy định Nghị định Mọi hậu vi phạm hành gây phải khắc phục theo quy định pháp luật + Thời hiệu xử phạt vi phạm hành 02 năm, kể từ ngày hành vi vi phạm thực (đối với dự án đầu tư xây dựng cơng trình, thời hiệu xử phạt vi phạm hành 02 năm kể từ ngày dự án bàn giao, đưa vào sử dụng); q thời hạn khơng bị xử phạt bị áp dụng biện pháp quy định khoản Điều Nghị định 23 + Trong thời hiệu quy định khoản Điều Nghị định 23, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm hành cố tình trốn tránh, cản trở việc xử phạt quan có thẩm quyền thời hiệu xử phạt tính lại kể từ thời điểm chấm dứt hành vi trốn tránh, cản trở việc xử phạt + Tổ chức, cá nhân bị xử phạt vi phạm hành sau 01 năm, kể từ ngày thi hành xong định xử phạt từ ngày định xử phạt hết hiệu lực mà không tái phạm coi chưa bị xử phạt vi phạm hành Hình thức xử phạt vi phạm hành biện pháp khắc phục hậu nói chung: Hình thức xử phạt chính: phạt tiền, mức phạt tiền tối đa đến 500.000.000 đồng; Các hình thức xử phạt bổ sung: a) Thu hồi, tước quyền sử dụng Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, chứng hành nghề; b) Tịch thu tang vật, phương tiện sử dụng để vi phạm hành Các biện pháp khắc phục hậu quả: a) Buộc khơi phục lại tình trạng ban đầu bị thay đổi hành vi vi phạm hành chính; buộc tháo dỡ cơng trình xây dựng vi phạm; b) Buộc thực biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường hành vi vi phạm hành gây ra; c) Bồi thường thiệt hại hành vi vi phạm hành gây theo quy định pháp luật Đối với hành vi vi phạm trật tự xây dựng ngồi việc bị xử phạt tiền theo quy định Nghị định bị xử lý theo quy định Nghị định số 180/2007/NĐ-CP ngày 07 tháng 12 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Xây dựng xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị Như thấy hình thức xử phạt hành Ngồi việc áp dụng hình thức xử phạt biện pháp khắc phục hậu phạt tiền, thu hồi giấy phép, tịch thu tang vật, phương tiện biện pháp khắc phục hậu Việc xử phạt hành quy định cho lĩnh vực: hành vi vi phạm quy định hoạt động kinh doanh bất động sản; hành vi vi phạm quy định thành lập hoạt động sàn giao dịch bất động sản; hành vi vi phạm quy định đào tạo kiến thức môi giới, định giá quản lý, điều hành Sàn giao dịch bất động sản; hành vi vi phạm quy định môi giới, định giá quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Xử phạt hoạt động kinh doanh bất động sản cụ thể theo Nghị định 23, cá nhân, tổ chức bị xử phạt từ 10 triệu đồng đến 70 triệu đồng hành vi vi phạm quy định hoạt động kinh doanh BĐS (như bán, cho thuê BĐS không qua sàn giao dịch, kinh doanh BĐS không đủ điều kiện, vi phạm quy định huy động vốn, chuyển nhượng dự án), thành lập hoạt động sàn giao dịch BĐS, đào tạo kiến thức môi giới, định giá quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS, định giá quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS Ngoài phạt tiền, tổ chức, cá nhân vi phạm bị buộc thực quy định, bồi thường thiệt hại gây thiệt hại, bị tước giấy phép đào tạo từ 1-3 năm không thời hạn, bị tước chứng hành nghề môi giới, định giá BĐS, giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS từ 1-3 năm không thời hạn; tái phạm bị tước quyền sử dụng Giấy CNĐKKD từ 1-3 năm không thời hạn Nghị định 23 quy định rõ trách nhiệm người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành lạm dụng quyền hạn, dung túng, bao che, không xử phạt, xử phạt không kịp thời, không quyền hạn, trách nhiệm Nếu người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành có hành vi nêu tính chất, mức độ vi phạm bị xử lý kỷ luật truy cứu trách nhiệm hình sự; gây thiệt hại vật chất phải bồi thường theo quy định Tổ chức, cá nhân, không tự nguyện thực định xử phạt bị cưỡng chế thi hành Trường hợp cản trở, chống đối người thi hành công vụ dùng thủ đoạn gian dối, hối lộ để trốn tránh kiểm tra, kiểm soát, xử phạt vi phạm người có thẩm quyền tính chất, mức độ vi phạm bị xử lý theo quy định Chề tài hình sự: Pháp luật hình hành pháp luật hình dự kiến sửa đổi, chưa có quy định cụ thể xử lý hình trường hợp vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản Luật hình đề cập tới xử lý tội vi phạm quy định quản lý đất đai: “1 Người lợi dụng lạm dụng chức vụ, quyền hạn giao đất, thu hồi, cho thuê, cho phép chuyển quyền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, bị xử lý kỷ luật hành vi mà vi phạm, bị phạt cải tạo khơng giam giữ đến ba năm phạt tù từ sáu tháng đến ba năm Phạm tội thuộc trường hợp sau đây, bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm: a) Đất có diện tích lớn có giá trị lớn; b) Gây hậu nghiêm trọng Người phạm tội cịn bị phạt tiền từ năm triệu đồng đến năm mươi triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề làm công việc định từ năm đến năm năm.” Đây thiếu sót tính cụ thể chi tiết luật hình sự, cần có sửa đổi bổ sung cách tỷ mỉ rõ ràng nhà làm luật Kiến nghị nhóm chế tài xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung chế tài xử lý vi phạm kinh doanh bất động dản nói chung: - Luật hình cần có điều luật quy định cụ thể việc xử lý vi phạm hoạt động KDBĐS bao gồm tội phạm vi phạm, hình thức xử lý mức độ xử lý - Nhà nước sớm xây dựng ban hành quy chế tổ chức hoạt động tổ chức môi giới BĐS, tổ chức tư vấn BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức quản lý sàn giao dịch BĐS, tổ chức quản lý BĐS v.v; - Nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung quy định mâu thuẫn, chồng chéo đăng ký BĐS Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ phát triển rừng… đảm bảo tính thống nhất, đồng hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS; - Sớm sửa đổi, bổ sung quy định giải mâu thuẫn Luật Nhà Luật KDBĐS điều kiện cho phép nhà đầu tư bán tài sản hình thành tương lai; đồng thời ban hành quy định hiểu “móng nhà” “hạng mục cơng trình kỹ thuật” dự án kinh doanh BĐS; - Hồn thiện hệ thống sở liệu, thơng tin BĐS nhà đầu tư dễ dàng tra cứu, tìm hiểu thơng tin trước đến định có đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh BĐS hay không 10 Kết Luận Ở Việt Nam thời gian dài, hoạt động kinh doanh BĐS dường pháp luật đề cập Đó thời kỳ mà kinh tế quản lý chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp Cơng đổi tồn diện kinh tế nước ta mở thực hoạt động khác cho loại hình doanh nghiệp, kể doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS Hệ thống pháp luật có gần đủ văn quy phạm pháp luật cho hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, có kinh doanh BĐS Hệ thống pháp luật bất động sản vào thực tiễn có ưu điểm định, nhiên, bên cạnh có nhược điểm cần sửa đổi Dù vậy, việc ban hành pháp luật kinh doanh bất động sản buớc phát triển ngành luật Việt Nam năm kinh tế phát triển góp phần làm hoàn thiện pháp luật Việt Nam 11 TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Pháp luật kinh doanh bất động sản, Đại học Luật Hà Nội, Nxb Tư Pháp, Hà Nội 2009 Luật kinh doanh bất động sản 2006 Nghị định 23/2009/NĐ-CP Luật dân 2005 Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 Hội đồng thẩm phán Tịa án Luật hình 1999 Luật đất đai 2003 Google.com Bách khoa toàn thư mở http://www.luatdaiviet.vn/xem-tin-tuc/moi-gioi-bat-dong-san-can-che-taidu http://phantichnhandinh.batdongsan.com.vn/kho-xu-ly-vi-che-tai-chuamach-lac-chi-tiet-ub6yxDidLFI1.html http://muabanbatdongsanquasan.batdongsan.com.vn/dang-soan-che-taixu-phat-cho-giao-dich-5EQ8SN4Monw1.html 12 ... thuê đất có hạ tầng; Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài,... định bất động sản quy phạm pháp luật điều chỉnh với chế kinh tế thị trường, kinh doanh bất động sản đời Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh quy định khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản: ... dịch bất động sản Vì họ nắm giữ vai trò quan trọng hoạt động kinh doanh bất động sản Thực vai trò kinh doanh bất động sản việc làm đơn giản Tuy pháp luật không cấm hành vi mối giới bất động sản,