Đang tải... (xem toàn văn)
Sàn giao dịch BĐS ra đời đáp ứng nhu cầu ngày càng phức tạp trong các giao dịch BĐS của thị trường cũng như đáp ứng nhu cầu ngày càng cao, cẩn trọng và khó tính của khách hàng, các nhà đầu tư
A ĐẶT VẤN ĐỀ Sàn giao dịch BĐS đời đáp ứng nhu cầu ngày phức tạp giao dịch BĐS thị trường đáp ứng nhu cầu ngày cao, cẩn trọng khó tính khách hàng, nhà đầu tư Hoạt động sàn giao dịch BĐS để nhằm khẳng định đẳng cấp, thương hiệu chủ đầu tư, đảm trách vai trò tiếp thị phân phối dự án BĐS Có thể nhận thấy hoạt động kinh doanh BĐS thơng qua sàn có ý nghĩa to lớn nhà đầu tư Vậy hoạt động sàn giao dịch BĐS thời gian qua nào? Hiệu sao? Vấn đề trình bày tập lớn học kì với đề tài: “Phân tích thực trạng hoạt động sàn giao dịch BĐS nước ta Đưa giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật hoạt động sàn giao dịch BĐS” Do thời gian ngắn kiến thức chưa sâu sắc nên làm em cịn nhiều thiếu sót Em mong thầy cô tổ môn dạy thêm để em hồn thiện làm Em xin chân thành cảm ơn! B GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ I Một số vấn đề lí luận chung Khái niệm sàn giao dịch BĐS Theo khoản Điều Luật KD BĐS 2006 thì: “Sàn giao dịch BĐS nơi diễn hoạt động giao dịch BĐS cung cấp dịch vụ BĐS” Đặc điểm sàn giao dịch BĐS - Sàn giao dịch BĐS nơi tổ chức hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê loại hàng hóa đặc biệt BĐS Do tính chất cố định vị trí địa lý di dời BĐS nên người bán mang BĐS thật để đến sàn người mua khơng thể đến sàn để xem hàng hóa trước đàm phán, kí kết hợp đồng Do sàn giao dịch BĐS khác với sàn khác chỗ: sàn giao dịch BĐS khơng có BĐS mà có thơng tin BĐS Các thơng tin thể qua vẽ, hình ảnh, nhà mẫu dự án, thông tin vị trí, diện tích, hình thể, giá tình trạng pháp lý BĐS - Sàn giao dịch BĐS loại hình “chợ” tổng hợp Ở khơng diễn giao dịch mua bán BĐS mà cung cấp dịch vụ cho khách hàng Các dịch vụ bao gồm: môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, quảng cáo BĐS, đấu giá BĐS, quản lý BĐS nhân viên sàn giao dịch thực dựa lực trình độ chun mơn - Hiện nước ta tồn hai loại hình sàn giao dịch BĐS phổ biến là: + Sàn giao dịch BĐS điện tử, + Sàn giao dịch BĐS thực tế II Thực trạng hoạt động sàn giao dịch BĐS nước ta Tình hình chung Tính đến đầu tháng 1/2011 nước có 700 sàn BĐS( số liệu ngày 22/1/2011) hoạt động sàn chưa quản lý cách có hiệu cịn nhiều sai phạm, dẫn đến tình trạng sàn BĐS mọc nấm thị trường rối Theo thông tin từ đoàn tra Bộ xây dựng q trình rà sốt hoạt động sàn, kiểm tra 66 sàn tồng số 293 sàn bất động sản TPHCM, có tới 34 sàn vi phạm quy định hoạt động Sai phạm lớn hầu hết chủ đầu tư “né” giao dịch qua sàn cách thực hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu cơng trình kèm quyền mua bất động sản họ mở sàn để bán sản phẩm Điều khiến giao dịch qua sàn mang tính hình thức, làm hạn chế việc đầu tư qua sàn Thống kê Cục Quản lý Nhà BĐS – Bộ Xây dựng cho biết tháng 6-2010, TPHCM có 233 sàn BĐS tới tháng 9-2010 có 293 sàn, trung bình tháng có 20 sàn đời Trong đó, giao dịch bất động sản qua sàn chiếm khoảng 50% (TP Hà Nội chưa tới 30% nước có khoảng 40% lượng bất động sản giao dịch qua sàn) Có thể nhìn thấy hiệu giao dịch qua sàn chưa cao tính chuyên nghiệp sàn yếu Quy định buộc bán bất động sản qua sàn khiến nhiều công ty địa ốc phải san sẻ lợi ích kinh tế, thơng tin dự án cho bên môi giới Hơn nữa, hoạt động công ty địa ốc bị ảnh hưởng không nắm phần chủ động việc tiêu thụ sản phẩm Đó cớ khiến cơng ty địa ốc “xé rào” qua việc tự lập sàn giao dịch BĐS để bán sản phẩm Trong đó, điều kiện để mở sàn giao dịch BĐS theo chuẩn Bộ Xây dựng lại không phức tạp, chi phí thành lập hoạt động khơng cao lợi ích sàn cơng ty địa ốc lớn Lập sàn bất động sản công đôi ba việc cho công ty địa ốc lập pháp nhân công ty con, cơng ty địa ốc cịn ln quy định “khơng vừa bên môi giới vừa bên mua bên bán”, dù công ty địa ốc thực tế kiểm sốt tồn q trình mua bán Vì tính cạnh tranh thấp, nhu cầu chia sẻ thông tin chưa cao, sàn không xây dựng chiến lược lâu dài mang tính đối phó Khơng vậy, nhiều trường hợp, chủ đầu tư bán hết hộ cho khách hàng thuê sàn giao dịch bất động sản bán lại cho khách hàng Nhiều sàn giao dịch khơng thực nghiêm túc chế độ báo cáo định kỳ cho ngành chức Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, nước có khoảng 700 sàn BĐS có 20% sàn thực báo cáo hoạt động Một số tiêu điểm nóng hoạt động sàn giao dịch BĐS thời gian qua a Bát nháo sàn giao dịch BĐS – sàn nhiều giao dịch Các chuyên gia, nhà quản lý sức khuyên người dân vào sàn giao dịch BĐS để mua bán cho an toàn, sàn nhiều mà hàng ưng ý lại Thống kê gần Bộ xây dựng cho thấy, tỷ lệ giao dịch BĐS qua sàn đạt chừng 20% Rõ ràng, sau thời gian dài bùng nổ, phát triển sàn giao dịch BĐS chưa đáp ứng kì vọng làm minh bạch thị trường BĐS nước Liên tục nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam bị “gắn” mác minh bạch với tỷ lệ giao dịch ngầm cực cao, từ 70 - 80% Đây nguyên nhân khiến thị trường bất động sản nước chậm phát triển, bị thao túng nạn đầu “làm giá” Đa số người mua nhà đất “đói” thơng tin, khơng nói “mù” hồn tồn, với dự án phát triển nhà ở, đô thị Vì thế, để đến với đất, hay hộ phù hợp với nhu cầu sử dụng, người tiếp cận với giá gốc Tình trạng nộp tiền chênh lệch mua suất, tiền “phế” diễn phổ biến, không trừ dự án Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, nay, toàn quốc có 368 sàn giao dịch bất động sản thành lập đưa lên website mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Các sàn giao dịch phân bố vài địa phương, phần lớn đóng thị lớn, Thành phố Hồ Chí Minh có 123 sàn, Hà Nội 82 sàn, Bình Dương có sàn, Đà Nẵng sàn, Quảng Nam sàn, Kiên Giang có sàn, Đồng Tháp sàn Lạng Sơn sàn Con số tiếp tục tăng lên Số lượng sàn giao dịch phát triển rầm rộ, “hoành tráng” vậy, song lại tỷ lệ nghịch với lượng giao dịch thực Ghi nhận Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản cho hay, tổng số giao dịch bất động sản thông qua sàn tồn quốc đạt 3.679 giao dịch, khu vực phía Bắc (chủ yếu Hà Nội) 327 giao dịch; khu vực phía Nam (chủ yếu Thành phố Hồ Chí Minh) 3.352 giao dịch Ước tính, tỷ lệ giao dịch bất động sản thơng qua hệ thống sàn giao dịch chiếm tỷ lệ khoảng 20% tổng giao dịch thị trường, bao gồm tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản người dân Khơng có vậy, tồn sàn giao dịch chưa tuân thủ quy định pháp luật, vừa “đá bóng”, vừa “thổi cịi”, chí có sàn giao dịch có dấu hiệu lừa đảo Tình trạng sàn giao dịch vừa mở dịch vụ môi giới, định giá vừa kinh doanh bất động sản (mua, bán để ăn chênh lêch giá) diện nhiều nơi b Hứa hẹn loại bỏ sàn trục lợi Những lộn xộn cho thấy, vai trò tạo minh bạch cho thị trường sàn bất động sản xem chừng “nhiệm vụ bất khả thi” Đáng ý, lực cản vơ hiệu hóa hoạt động sàn phần lớn đến từ người bán, tức chủ đầu tư dự án Rất nhiều chủ đầu tư tìm cách né tránh giao dịch qua sàn thông qua chiêu lách luật hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu cơng trình kèm quyền mua bất động sản khiến cho số lượng giao dịch qua sàn chiếm tỷ lệ thấp Thêm vào đó, doanh nghiệp mở sàn dường làm cho có, kiểu chiếu lệ, đối phó chẳng mặn mà với chuyện “tác nghiệp” Cục trưởng Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết, sở dĩ, tổng số giao dịch qua sàn tháng qua đạt thấp dù Cục có văn yêu cầu tất sàn báo cáo tình hình hoạt động từ đầu năm đến nay, song có khoảng 1/10 tổng số sàn gửi báo cáo! Liên tục khuyến cáo người dân, nhà đầu tư nên vào sàn giao dịch bất động sản để mua bán cho an toàn, song Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thừa nhận, nay, thiếu chế tài cụ thể, sàn chưa phân bố tỉnh, thành; thủ tục thành lập đơn giản dễ dãi “Trong bối cảnh nay, cần nâng cấp dần sàn để loại bỏ sàn yếu kém, lợi dụng chế để trục lợi”, ông Nguyễn Trần Nam cho biết Đa số quan quản lý Nhà nước cấp chưa tổ chức tốt thường xuyên tra, kiểm tra để kịp thời xử lý vi phạm chủ đầu tư sàn giao dịch hoạt động kinh doanh bất động sản c Giao dịch BĐS qua sàn - nơi công bố giá Số lượng sàn giao dịch BĐS nước ta ngày tăng Tuy nhiên, khơng sàn giao dịch thành lập mang tính đối phó hoạt động sàn giao dịch lộn xộn Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà, Trưởng ban điều hành Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, quản lý lỏng lẻo, thiếu hậu kiểm nên hoạt động giao dịch BĐS qua sàn thời gian qua tồn hàng loạt bất cập Theo quy định, sản phẩm giao dịch qua sàn phải niêm yết giá công khai Nhưng thời gian qua, sản phẩm tung thị trường nơi lại công bố giá Đơn cử, tháng 6/2010, dự án hộ Đại Thành quận Tân Phú nhiều sàn giao dịch BĐS phân phối với mức giá khởi điểm 13 triệu đồng/m2 Tuy nhiên, nhằm lôi kéo khách hàng, nhân viên môi giới sàn tung sản phầm với nhiều giá khác nhau, có nơi đưa giá 13 triệu đồng/m2 kèm theo hình thức khuyến mại, có nơi lại giảm xuống 12,9 triệu đồng/m2… Việc bán sản phẩm với nhiều giá khác khiến cho khách hàng không giá thật, đâu giá ảo dẫn đến tâm lý ngờ vực Đánh giá thực trạng sàn giao dịch BĐS ơng Nguyễn Văn Hiệp, phó giám đốc sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, riêng Thành phố Hồ Chí Minh, riêng TP Hồ Chí Minh, có gần 200 sàn giao dịch BĐS, 6.800 chứng hành nghề môi giới BĐS cấp 3000 chứng thẩm định giá, chiếm 40% nước Tuy nhiên, nhiều sàn hoạt động chưa có đủ điều kiện, nhân viên mơi giới trình độ kém, có sàn lập với mục đích phân phối dự án chủ đầu tư Bà Bùi Thị Ý Như, Phó tổng giám đốc Cơng Ty Mega Group nhìn nhận, việc thành lập sàn BĐS thời gian qua nở rộ theo diện rộng,mới ý đến số lượng nhằm nhanh chóng đáp ứng yêu cầu Luật kinh doanh BĐS Còn chất lượng sàn chưa ý tới nên có chuyện sau năm kể từ buộc BĐS giao dịch qua sàn, đến có khoảng 15% sản phầm BĐS giao dịch thông qua sàn "Bộ Xây dựng cho phép không giao dịch qua sàn tới 20% số lượng nhà dự án nguyên nhân dẫn đến nhiều doanh nghiệp lách luật để huy động vốn hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu cơng trình kèm quyền mua BĐS Hoặc người ta tìm cách đưa giao dịch BĐS qua sàn để hợp pháp hoá sản phẩm", bà Như nói cho rằng, nguyên nhân dẫn đến thực tế này, xuất phát từ hai phía quan quản lý nhà nước thân sàn giao dịch BĐS Về phía quản lý nhà nước, dù ban hành luật chưa ban hành quy chế quản lý hoạt động sàn giao dịch BĐS thủ tục thành lập sàn giao dịch BĐS đơn giản dễ dàng III Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật hoạt động sàn giao dịch BĐS Từ thực tiễn hoạt động sàn giao dịch BĐS thời gian quan phạm vi tập lớn học kì em xin đưa số giải pháp để hoạt động sàn giao dịch BĐS ngày hiệu Thứ nhất: để nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch BĐS Bộ Xây dựng nên lập tiêu chí phân hạng xếp theo thứ tự sàn Khi có tiêu chí phân hạng xếp hạng, hoạt động sàn phải chuyên nghiệp hiệu hơn, phải cạnh tranh với để tạo uy tín, thương hiệu Trong năm 2010, Bộ Xây dựng tiến hành xây dựng dự thảo Thông tư phân hạng sàn giao dịch BĐS Tuy nhiên, nhiều quan điểm khác việc nên hay không nên phân hạng sàn giao dịch (vì thực tế nhiều nước giới không tiến hành phân hạng sàn giao dịch BĐS hoạt động tổ chức minh bạch, hiệu quả) nên đến văn trình thai nghén Việc Thanh tra Bộ Xây dựng công bố 36 sàn bị xử phạt thời gian qua khiến khơng người "giật mình" trước hoạt động loại hình kinh doanh Thực ra, nhà đầu tư người dân không quan tâm đến việc "phân hạng" sàn hay khơng Điều họ cần họ thẩm định tính minh bạch hoạt động sàn giao dịch BĐS để yên tâm tính pháp lý BĐS, trước định mua, bán, chuyển nhượng Mà để sàn hoạt động chuyên nghiệp minh bạch, cần chế pháp lý khoa học, chặt chẽ, như: Tiêu chuẩn nhân lực, dịch vụ tối thiểu phải có, hay lượng giao dịch định phải có tháng, q, tránh việc có sàn mở khơng có giao dịch… Thứ hai: quy định xử phạt vi phạm hành hành lĩnh vực kinh doanh bất động sản, chí chế tài xử lý vi phạm có, song quy định chưa triển khai thực Trong thời gian tới cần có giải pháp cụ thể để quy định xử phạt thực mang lại hiệu Thứ ba: hệ thống pháp luật thiếu chuẩn mực hành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản để áp dụng thống “Khi việc hành nghề chưa tuân thủ theo chuẩn mực chung việc nơi làm kiểu, dẫn tới vận động khập khiễng thị trường, người dân chưa tin tưởng vào hoạt động sàn giao dịch bất động sản với vai trò tổ chức tư vấn, trung gian môi giới giao dịch” Đây toán đặt cho nhà quản lý nhà làm luật cần giải thời gian tới thời gian tới Thêm vào có quy định “nhà dự án” phải thực giao dịch công khai sàn giao dịch, chưa có quy định khơng thực bị xử phạt Khi quy định thiếu cần bổ sung sớm để bảo đảm đủ điều kiện cho thực thi pháp luật Thứ tư: Pháp luật kinh doanh bất động sản cần quy định thật rõ quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm người tổ chức sàn giao dịch BĐS, đặc biệt thiệt hại kinh tế sàn gây cho người tham gia giao dịch sàn Có tạo niềm tin cho khách hàng để tăng số lượng giao dịch thông qua sàn thời gian tới Thứ năm: nâng cao chất lượng hệ thống sàn giao dịch Đã đến lúc, quan chức cần tổ chức “hậu kiểm” chặt chẽ để hệ thống sàn hoạt động vào chiều sâu, có chất lượng hơn, tránh hoạt động hình thức, làm ăn mang tính chụp giật Trong bối cảnh nay, cần nâng cấp dần chất lượng sàn để loại bỏ dần sàn yếu kém, lợi dụng chế để trục lợi Thứ sau: Nhà nước cần tuyên truyền phổ biến, khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS thực giao dịch thông qua sàn để bảo đảm công khai, minh bạch bảo vệ quyền lợi bên C KẾT THÚC VẤN ĐỀ Sàn giao dịch BĐS đời có ý nghĩa to lớn thị trường BĐS nói chung chủ thể thị trường BĐS nói riêng Việc nâng cao hoạt động sàn giao dịch BĐS góp phần tạo đà cho lên thị trường “nóng” 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Pháp luật kinh doanh BĐS, TS Trần Quang Huy – TS Nguyễn Quang Tuyến, NXB Tư Pháp, HN 2009 Luật kinh doanh BĐS 2006 Các viết báo, tạp chí, website BĐS có liên quan 11 DDEeef 10 12 ... thực thi pháp luật hoạt động sàn giao dịch BĐS Từ thực tiễn hoạt động sàn giao dịch BĐS thời gian quan phạm vi tập lớn học kì em xin đưa số giải pháp để hoạt động sàn giao dịch BĐS ngày hiệu Thứ... quản lý nhà nước, dù ban hành luật chưa ban hành quy chế quản lý hoạt động sàn giao dịch BĐS thủ tục thành lập sàn giao dịch BĐS đơn giản dễ dàng III Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi. .. dịch BĐS điện tử, + Sàn giao dịch BĐS thực tế II Thực trạng hoạt động sàn giao dịch BĐS nước ta Tình hình chung Tính đến đầu tháng 1/2011 nước có 700 sàn BĐS( số liệu ngày 22/1/2011) hoạt động sàn