Ngành Quản lý đất đai SVTH:Bùi Thị Ngọc Mai MỞ ĐẦU Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá; là tư liệu sản xuất chính không thể thay thế được của một số ngành sản xuất như nông nghiệp, lâm nghiệp. Lịch sử phát triển nông, lâm nghiệp của loài người cũng là lịch sử khai thác, sử dụng và bảo vệ đất đai ngày càng có hiệu quả. Có thể nói đất đai là một trong những của cải quý nhất của loài người nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên trái đất; cùng với quá trình phát triển của xã hội thì nhu cầu sử dụng đất không ngừng gia tăng. Vì vậy đất đai cần được sử dụng hiệu quả và quản lý một cách chặt chẽ cả về số lượng và chất lượng. Phải nắm bắt đầy đủ các thông tin về đất đai để nghiên cứu, đánh giá và đưa ra những biện pháp quản lý, sử dụng một cách tối ưu nhất. Cùng với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai phù hợp với quá trình vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Luật đất đai năm 1993 cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng tài nguyên đất một cách hiệu quả và kinh tế nhất. Huyện Thống Nhất là huyện mới được thành lập và chính thức đi vào hoạt động từ tháng 01/01/2004 theo nghị định 97/CP ngày 31/08/2003 của Chính Phủ là một huyện thuần nông đang trong quá trình quy hoạch, xây dựng và phát triển. Trên địa bàn huyện có các tuyến giao thông và công trình quốc gia quan trọng như Quốc Lộ 1, Quốc Lộ 20, tuyến đường sắt Bắc Nam, đường điện cao thế, đường cáp quang đi qua. Trong những năm qua huyện đã tập trung quy hoạch, xây dựng trung tâm hành chính huyện, các khu, cụm công nghiệp, thương mại, dịch vụ, khu dân cư và các tuyến đường giao thông liên huyện, liên xã. Một yếu tố thuận lợi là hầu hết diện tích quy hoạch các khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ, khu dân cư là đất cao su; ngoài ra một số khu, cụm công nghiệp hình thành và có các tuyến đường giao thông chính đã làm cho tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trở nên sôi động. Mặc dù huyện đã tập trung tuyên truyền cho các tầng lớp nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật về đất đai, nhất là Luật đất đai 2003, NĐ181, các nghị định và các văn bản dưới luật về quản lý và sử dụng đất đai; nhưng sự am hiểu về Luật đất đai của một số nhân dân còn hạn chế từ đó đã gây không ít khó khăn cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện. Để có cái nhìn tổng quát, đúng đắn về vấn đề này, cần thiết phải có sự tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Thống Nhất – tỉnh Đồng Nai. Xuất phát từ tình hình thực tế trên để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng QSDĐ, phát huy được những ưu điểm, hạn chế những nhược điểm, khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý đất đai, tôi đã thực hiện đề tài: 1 Ngành Quản lý đất đai SVTH:Bùi Thị Ngọc Mai “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thống Nhất – tỉnh Đồng Nai giai đoạn năm 2009 đến tháng 4/2012”. - Mục tiêu nghiên cứu: + Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Thống Nhất. + Hệ thống lại tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Thống Nhất. + Qua thực trạng quản lý chuyển nhượng QSDĐ, tình hình chuyển nhượng trên địa bàn huyện Thống Nhất, tìm ra những khó khăn và đề xuất hướng quản lý góp phần quản lý chặt chẽ công tác chuyển nhượng và tạo điều kiện thị trường Bất động sản địa phương phát triển. - Phạm vi nghiên cứu: + Phạm vi không gian: huyện Thống Nhất. + Phạm vi đề tài: Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử sụng đất của hộ gia đình, cá nhân. + Thời gian: Năm 2009- tháng 4/2012 - Nội dung và phương pháp nghiên cứu: + Nội dung nghiên cứu: 1. Điều tra thu thập thông tin số liệu về tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện từ năm 2009 đến tháng 4 năm 2012. 2. Phân tích, tổng hợp thống kê số liệu đã điều tra thu thập. 3. Đánh giá tình hình sử dụng quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện. 4. Đánh giá quy trình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện. 5. Thực trạng chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Hàm Tân từ năm 2009 đến tháng 4 năm 2012. 6. Tính pháp lý của hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ. 7. Tình hình sử dụng đất sau khi chuyển nhượng. 8. Đối tượng nhận chuyển nhượng. 9. Những thuận lợi và hạn chế từ công tác chuyển nhượng và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ. + Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp điều tra các thông tin, thu thập số liệu, tài liệu liên quan đến vấn đề chuyển nhượng. 2 Ngành Quản lý đất đai SVTH:Bùi Thị Ngọc Mai - Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp: phân tích, đánh giá các tài liệu, số liệu thu thập được. Phân tích số liệu ở từng giai đoạn và từng đối tượng nghiên cứu. So sánh tình hình chuyển nhượng qua các năm, giữa các địa phương. So sánh quy trình chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương với quy định tại Nghị định 17/NĐ-CP, Nghị định 79/NĐ-CP, Nghị định 181/NĐ-CP. Nhằm tổng hợp số liệu để rút ra những tồn tại và hạn chế. Hệ thống hóa những tài liệu tình hình ban đầu thu thập được và chọn ra giải pháp tối ưu. - Phương pháp so sánh: So sánh tình hình chuyển nhượng qua các năm, giữa các địa phương. So sánh quy trình chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương với quy định tại NĐ 181/NĐ-CP. Nhằm tổng hợp số liệu để rút ra những tồn tại và hạn chế. Hệ thống hóa những tài liệu tình hình ban đầu thu thập được và chọn ra giải pháp tối ưu. - Phương pháp thống kê: phân loại số liệu, tiến hành xử lý tính toán, phân tích mức độ ảnh hưởng của công tác cấp giấy, quy hoạch đến tình hình chuyển nhượng QSDĐ. - Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến thầy cô, ý kiến của lãnh đạo, các cán bộ Phòng TN-MT và những người có kinh nghiệm am hiểu về nội dung nghiên cứu. - Quy trình thực hiện Bước 1: Tìm và lựa chọn đề tài Bước 2: Đặt tên đề tài Bước 3: Xây dựng đề cương chi tiết Bước 4: Lập kế hoạch nghiên cứu Bước 5: Thực hiện nghiên cứu - Thu thập các tài liệu và văn bản Luật có liên quan - Thu thập thông tin, số liệu về vấn đề chuyển nhượng QSDĐ - Xử lý số liệu, phân tích, đánh giá - Viết kết quả nghiên cứu. Bước 6: Làm báo cáo tốt nghiệp. 3 Ngành Quản lý đất đai SVTH:Bùi Thị Ngọc Mai PHẦN 1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM VÀ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐÂT 1.1. Các khái niệm chung 1.1.1. Một số khái niệm liên quan * Hồ sơ địa chính: Là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách,… chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lập trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng lý ban đầu, đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận QSDĐ. * Giấy chứng nhận QSDĐ: Là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. * Quyền sử dụng đất đai: Bao gồm tổng hợp những quy phạm pháp luật quy định về nguyên tắc, chế độ, thể lệ sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả, tiết kiệm. * Chuyển nhượng QSDĐ: Là việc chuyển giao đất và quyền sử dụng đất của bên chuyển cho bên nhận khi sự thỏa thuận bằng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên có hiệu lực pháp lý và bên nhận QSDĐ phải trả tiền cho bên chuyển. * Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng. * Thuế: Là số tiền thu của các công dân, hoạt động và đồ vật ( như giao dịch, tài sản) nhằm huy động tài chính cho chính quyền, nhằm tái phân phối thu nhập hay nhằm điều tiết các hoạt động kinh tế – xã hội. * Lệ phí: Là chi phí mà người sử dụng phải nộp khi được cấp giấy phép, lệ phí được thu để phục vụ công việc quản lý Nhà nước. 1.1.2.Chuyển nhượng QSDĐ thể hiện mối quan hệ vừa mang tính xã hội vừa mang tính kinh tế + Mối quan hệ này mang tính xã hội thể hiện ở hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đó là sự thỏa thuận giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng (mối quan hệ dân sự giữa con người với con người trong xã hội). + Mối quan hệ chuyển quyền thể hiện tính chất kinh tế ở chỗ chuyển nhượng dựa trên lợi ích kinh tế của đôi bên, không mang tính chất ép buộc và xuất phát từ nhu cầu của các bên. Bên cạnh đó sự thỏa thuận này muốn thực thi được và không phát sinh bất lợi cho bên nào thì phải có xác nhận của cơ quan chức năng. Vì thế nó vừa là quan hệ dân sự vừa là quan hệ hành chính. Mặt khác nó còn thể hiện ở trách nhiệm chịu thuế của người chuyển nhượng (gọi là thuế 4 Ngành Quản lý đất đai SVTH:Bùi Thị Ngọc Mai chuyển quyền). Đây là một dạng của thuế thu nhập, thuế này đánh vào tiền lời thu được khi chuyển nhượng QSDĐ. Việc đánh thuế được hướng vào việc khuyến khích chuyển đất sang cho người có khả năng sử dụng có hiệu quả hơn và tạo điều kiện cho chuyển nhượng được thực hiện công khai. Giá trị QSDĐ hay giá đất là căn cứ để thu thuế chuyển quyền, có thể là do giá đất phản ánh sự có mặt của các cơ sở hạ tầng mà những cơ sở hạ tầng này có được từ sự đầu tư của Nhà nước, vì vậy việc thu thuế này sẽ là một nguồn quan trọng để tạo vốn đầu tư. Từ những cơ sở khoa học trên, ta thấy chuyển nhượng có những ưu điểm và nhược điểm sau: * Ưu điểm - Đối với người chuyển nhượng QSDĐ, có thể họ giải phóng được vốn để đầu tư vào ngành nghề phù hợp với điều kiện thực tế và khả năng của họ. - Đối với thị trường Bất động sản: nó làm kích thích cung và cầu làm cho thị trường Bất động sản trở nên sôi động. * Nhược điểm - Các nhà đầu tư Bất động sản đầu cơ vào đất, làm cho thị trường Bất động sản bị trừng lại, đóng băng. - Thủ tục chuyển nhượng còn rườm rà, còn trải qua nhiều quy trình. 1.1.2.1 Điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển QSDĐ đối với hộ gia đình cá nhân. - Điều kiện chuyển nhượng Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở pháp lý rất quan trọng để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển QSDĐ hợp pháp giữa các hộ gia đình, cá nhân. Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ được quy định tại Nghị định 17/1999/NĐ-CP và điều 706 Bộ Luật dân sự được Quốc hội thông qua ngày 28/10/1995 và có hiệu lực từ ngày 10/07/1996 quy định như sau: 1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được chuyển nhượng QSDĐ khi có một trong các điều kiện sau: + Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất kinh doanh. + Chuyển sang làm nghề khác. + Không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động. 2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được chuyển nhượng QSDĐ khi chuyển đi nơi khác hoặc không có nhu cầu SDĐ đó. 3. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà 5 Ngành Quản lý đất đai SVTH:Bùi Thị Ngọc Mai thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì được chuyển nhượng QSDĐ thuê. - Điều kiện nhận chuyển nhượng Điều 711, Bộ Luật dân sự được Quốc hội thông qua ngày 28/10/1995 và có hiệu lực từ ngày 10/7/1996 quy định chung về điều kiện của người nhận chuyển nhượng QSDĐ như sau: + Có nhu cầu sử dụng đất. + Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai và nếu sau khi nhận QSDĐ thì đất sử dụng không vượt quá hạn mức đối với từng loại đất. Điều 9, chương III của Nghị định 17/1999/NĐ-CP quy định chi tiết hơn đối với việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp: Trong trường hợp chuyển nhượng đất lúa thì người nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.  Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Luật đất đai 1993, NĐ17, NĐ79 + Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. * Trích lục bản đồ thửa đất chuyển nhượng. * Chứng từ nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. - Luật đất đai 2003, NĐ 181 + Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (phải có công chứng của Nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất). + Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2,5 điều 50 Luật đất đai 2003. + Bản đồ hiện trạng, bản đồ vị trí.  Trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của NĐ 181/2004/NĐ-CP và Luật đất đai 2003 . Có thể phân thành 3 trường hợp  Trường hợp 1: Chuyển nhượng QSDĐ toàn bộ thửa đất đã có GCNQSDĐ Hồ sơ gồm có: - Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (nếu là hộ gia đình thì phải có sự thống nhất của các thành viên còn lại hoặc có văn bản ủy quyền). - Giấy chứng nhận QSDĐ 6 Ngành Quản lý đất đai SVTH:Bùi Thị Ngọc Mai Thủ tục: Sơ đồ 1: Tóm tắt sơ đồ trình tự thủ tục chuyển nhượng QSD toàn bộ thửa đất có GCNQSDĐ theo Nghị định 181/CP/29.10.2004. Giải thích: (1) Người SDĐ có trách nhiệm: - Nộp hồ sơ tại UB xã nơi có đất nếu chuyển nhượng tại xã hoặc thị trấn. - Nộp thuế vào kho bạc Nhà nước khi có thông báo. - Nhận lại GCNQSDĐ đã chỉnh lý tại nơi đã nộp hồ sơ. (2) UBND xã có trách nhiệm: - Chứng thực, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tình trạng tranh chấp đất đai, nguồn gốc của thửa đất và chuyển hồ sơ đến VPĐKQSDĐ. - Thông báo thuế cho người SDĐ khi nhận được thông báo từ VPĐKQSDĐ. - Trao giấy chứng nhận QSDĐ đã chỉnh lý cho người SDĐ khi nhận được từ VPĐKQSDĐ. (3) Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả có trách nhiệm: Hướng dẫn người sử dụng đất về trình tự một cửa và nhận hồ sơ hẹn ngày trả kết quả. (4) VPĐKQSDĐ có trách nhiệm: - Nhận hồ sơ, thẩm tra hồ sơ, nếu đất tại phương thì phải lấy ý kiến xác nhận về tình trạng tranh chấp của UBND xã, phường. - Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế và nhận lại thông báo về mức thuế sau 3 ngày. - Thông báo mức thuế cho người SDĐ trực tiếp hoặc thông qua UBND xã, thị trấn. - Chỉnh lý GCNQSDĐ theo thẩm quyền quy định tại Điều 57 Nghị định 181/CP/29.10.2004. 7 (1) Người SDĐ (2) UBND xã, thị trấn nơi có đất (4) VPĐKQSDĐ KHO BẠC NHÀ NƯỚC CƠ QUAN THUẾ (3)Bộ phận tiếp nhận & trả kết quả Ngành Quản lý đất đai SVTH:Bùi Thị Ngọc Mai - Trả GCNQSDĐ đã chỉnh lý cho người SDĐ trực tiếp hoặc thông qua ủy ban xã, thị trấn.  Trường hợp 2: Chuyển nhượng QSD toàn bộ thửa đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai. Theo Điều 116 Nghị định 181/CP/29.10.2004 khoản 2 thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCN phải thu hồi một trong các loại giấy tờ trên và cấp GCNQSDĐ theo Điều 135, 136 của Nghị định 181/CP khi thực hiện bước đầu tiên của thủ tục chuyển nhượng QSDĐ . Hồ sơ gồm có: - Đơn xin đăng ký QSDĐ. - Một trong các loại giấy tờ nêu trên. - Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (nếu là hộ gia đình thì phải có sự thống nhất của các thành viên còn lại hoặc có văn bản ủy quyền). Thủ tục: Sơ đồ 2: Tóm tắt sơ đồ trình tự thủ tục chuyển nhượng QSD toàn bộ thửa đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai 2003. Giải thích: * Đối với trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ. VPĐKQSDĐ thẩm tra hồ sơ (lấy ý kiến của UBND xã, thị trấn nếu đất tại xã, thị trấn), ghi ý kiến và gửi cho Phòng TN & MT xác nhận không đủ điều kiện và ghi rõ lý do để thông báo cho người SDĐ biết. * Đối với trường hợp đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ. - UBND xã, thị trấn có trách nhiệm tương tự trường hợp 1. - VPĐKQSDĐ có trách nhiệm: + Xác nhận hồ sơ, nếu đất ở phường thì lấy ý kiến của UBND xã về tình trạng tranh chấp. 8 Người SDĐ Người SDĐ UBND xã, thị trấn nơi có đất Bộ phận tiếp nhận VPĐKQSDĐ Kho bạc Nhà nước UBND huyện Cơ quan thuế Phòng TN&MT UBND xã, thị trấn nơi có đất Người SDĐ UBND xã, thị trấn nơi có đất Bộ phận tiếp nhận VPĐKQSDĐ Kho bạc Nhà nước UBND huyện Cơ quan thuế Phòng TN&MT Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả VPĐKQSDĐ Cơ quan thuế VPĐKQSDĐ Người SDĐ UBND xã, thị trấn nơi có đất Bộ phận tiếp nhận VPĐKQSDĐ Kho bạc Nhà nước UBND huyện Cơ quan thuế Phòng TN&MT Phòng TN&MTUBND huyện Phòng TN&MT Người SDĐ UBND xã, thị tBộ phận tiếp nhận & trả kết quả rấn nơi có đất Bộ phận tiếp nhận VPĐKQSDĐ Kho bạc Nhà nước UBND huyện Cơ quan thuế Phòng TN&MT Kho bạc Nhà nước Ngành Quản lý đất đai SVTH:Bùi Thị Ngọc Mai + Lập thủ tục cấp GCN gửi đến Phòng TN & MT (làm trích lục thửa đất, trích sao hồ sơ địa chính, trích đo thửa đất nơi chưa có bản đồ địa chính), sau đó nhận lại bản chính GCNQSDĐ đã được UBND huyện ký. + Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế và thông báo mức thuế cho người SDĐ thông qua bộ phận một cửa khi nhận lại thông báo từ cơ quan thuế . + Trao GCNQSDĐ cho người SDĐ thông qua bộ phận một cửa khi người SDĐ đã hoàn thành nghĩa vụ thuế trước bạ và thuế thu nhập cá nhân. - Phòng TN & MT có trách nhiệm: + Kiểm tra hồ sơ, xác nhận và trình UBND cấp huyện. + Trao bản chính và bản lưu GCNQSDĐ đã ký, các giấy tờ có liên quan cho VPĐKQSDĐ khi nhận GCNQSDĐ mới đã ký từ UBND cấp huyện. - UBND cấp huyện có trách nhiệm: + Thu hồi các giấy tờ có liên quan của người SDĐ . + Ký GCNQSDĐ bản chính và bản lưu và giao lại cho Phòng TN & MT.  Trường hợp 3: Chuyển nhượng QSD một phần thửa đất đã có GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai Điểm c khoản 1 Điều 117 Nghị định 181/CP/29.10.2004 có quy định cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định tại khoản 2 Điều 145 của Nghị định này trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSD phần đất mà người SDĐ có nhu cầu và trao GCNQSDĐ mới cho người sử dụng các phần diện tích sau tách. Như vậy gồm hai thủ tục: chuyển nhượng và tách thửa. Thủ tục tách thửa Hồ sơ gồm có: + Đơn xin tách thửa. + GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy nêu trên. 9 Ngành Quản lý đất đai SVTH:Bùi Thị Ngọc Mai Thủ tục: Sơ đồ 3: Tóm tắt sơ đồ trình tự thủ tục tách thửa theo quy định tại Điều 145 Nghị định 181/CP - Phòng TN & MT có trách nhiệm: + Gửi hồ sơ cho VPĐKQSDĐ để chuẩn bị hồ sơ địa chính. + Sau khi đã có hồ sơ địa chính, Phòng TN & MT thu hồi GCNQSDĐ đã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ nêu trên, và lập thủ tục trình UBND cấp huyện xem xét. + Trao bản chính GCNQSDĐ đã được ký cho người SDĐ và bản lưu GCNQSDĐ cho VPĐKQSDĐ trực thuộc và những giấy tờ khác để văn phòng lưu trữ, sau cùng là gửi thông báo biến động về sử dụng đất cho VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN & MT để chỉnh lý hồ sơ gốc. - VPĐKQSDĐ có trách nhiệm: + Trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính hoặc trích đo nếu nơi đó chưa có bản đồ địa chính, và gửi đến Phòng TN & MT sau 3 ngày. + Nhận và lưu giữ bản lưu GCNQSDĐ đã được ký, hồ sơ đã được chỉnh lý . Thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện tương tự trường hợp chuyển nhượng QSD toàn bộ thửa đã có GCNQSDĐ. Tóm lại, những điểm mới và quy trình của Nghị định 181/CP thì cụ thể hơn so với quy định cũ, chung quy đều muốn tạo điều kiện cho người SDĐ thực hiện chuyển nhượng QSDĐ theo đúng pháp luật, đúng với mục tiêu cải cách hành chính “mô hình một cửa”.  Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức muốn chuyển nhượng QSDĐ phải tuân thủ các nguyên tắc sau: + Có GCNQSDĐ hợp pháp mới được chuyển nhượng. 10 Người SDĐ Phòng TM & MT VPĐKQSDĐ UBND huyện [...]... hoạch sử dụng đất Trong tháng 4, phòng tiếp tục phối hợp với Trung Tâm kỹ thuật địa chính nhà đất tỉnh rà sốt, hồn thiện quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu 2011-2015 của huyện và của 10 xã trên địa bàn huyện - Lập thủ tục thu hồi đất của 41 hộ gia đình, cá nhân thuộc dự án hồ chứa nước Gia Đức tại xã Bàu Hàm 2 - Điều chỉnh, thu hồi đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng. .. lập bản đồ địa chính Trong tháng 04 năm 2012, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện đã tiếp nhận 198 hồ sơ trích đo, trích sao bản đồ địa chính thửa đất do hộ gia đình, cá nhân tới xin liên hệ lập thủ tục Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đã thực hiện được 172 hồ sơ tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện 2.1.4.3... thống tổ chức quản lý đất đai tại địa phương Sơ đồ 4: Hệ thống tổ chức quản lý đất đai tỉnh Đồng Nai UBND Tỉnh Sở Tài Ngun và Mơi Trường tỉnh Đồng Nai VPĐK quyền sử dụng đất tỉnh Đồng Nai UBND Huyện Phòng Tài Ngun và Mơi Trường huyện Thống Nhất VPĐK quyền sử dụng đất huyện Thống Nhất UBND Xã Địa chính xã, thị trấn * Sở Tài ngun và Mơi trường là cơ quan chun mơn thuộc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung... trường hợp/105 thửa/ đất biến động sử dụng đất với diện tích 18,63 ha (trong đó có 70 trường hợp chuyển quyền sử dụng đất với 86 thửa/86 giấy/14,03 ha và 12 trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất với 18 thửa/4,54 ha và 01 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất với 01 thửa/517 m 2 theo quy định c4a pháp luật) 2.1.4.6 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Thống Nhất Huyện Thống Nhất với tổng diện tích... 15,39 - Đất chưa sử dụng CSD 93,7589 0,38 (Nguồn: Phòng Tài ngun và Mơi trường huyện Thống Nhất, năm 2011)  Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất * Đất nơng nghiệp: - Diện tích đất nơng nghiệp của huyện Thống Nhất là 20.823,9495 ha Bảng 6: Diện tích và cơ cấu đất sử dụng đất nơng nghiệp (Số liệu thống kê đất đai năm 2011) Loại đất Mã loại đất 20 Diện tích (ha) Cơ cấu Ngành Quản lý đất đai... làm việc và giao tiếp taị cơ quan chun mơn - Dựa trên tình hình thực tế về chuyển nhượng đất đai ở địa phương - Dựa trên các văn bản pháp quy về việc hướng dẫn chuyển nhượng đất đai 12 Ngành Quản lý đất đai SVTH:Bùi Thị Ngọc Mai PHẦN 2: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN 2.1.Khái qt địa bàn nghiên cứu: 2.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài ngun... TN&MT huyện Thống Nhất, năm 2011) Nhận xét: Qua bảng cho thấy kết quả chuyển nhượng QSDĐ năm 2011 là 1083 hồ sơ Điều đó cho thấy tình hình chuyển nhượng QSDĐ giảm dần qua các năm Ngun nhân chủ yếu người dân đã nắm được chủ trương của Nhà nước về quy hoạch quản lý sử dụng đất đai của huyện và các xã, từ đó giá đất ở từng khu vực đã được nhân dân nắm bắt kịp thời, nên càng về sau nhu cầu chuyển nhượng đất. .. hoạch SDĐ đai của huyện và các địa phương, đồng thời phối hợp chặt chẽ với cơ quan thuế hướng dẫn cho các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định + Để cơng tác chuyển nhượng QSDĐ của nhân dân trên địa bàn huyện đảm bảo đúng quy định của pháp luật và quy hoạch SDĐ ở địa phương, trước hết các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai của huyện có trách... Phòng Thống kê huyện Thống Nhất, năm 2011) 13 Ngành Quản lý đất đai SVTH:Bùi Thị Ngọc Mai - Địa hình, địa mạo : + Huyện Thống Nhất là vùng đất bazan khá bằng phẳng Tồn bộ huyện Thống Nhất nằm trong vùng địa hình đồi núi thấp xen kẽ với các trải bằng, thoải và lượn sóng, hướng dốc chính nghiêng dần từ bắc xuống nam Diện tích tự nhiên của huyện phân theo cấp độ dốc như sau: Bảng 2: Địa hình huyện Thống Nhất. .. chiếm 24,57% đất phi nơng nghiệp 22 Ngành Quản lý đất đai SVTH:Bùi Thị Ngọc Mai  Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất: Trong tổng diện tích tự nhiên của huyện là 24.723,6053ha, bao gồm các đối tượng đang quản lý, sử dụng như sau: Bảng 8: Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất (Số liệu thống kê đất đai năm 2011) STT Đối tượng sử dụng đất Mã ĐTSDĐ 1 Diện tích đã giao, cho th . đất đai, tôi đã thực hiện đề tài: 1 Ngành Quản lý đất đai SVTH:Bùi Thị Ngọc Mai “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thống Nhất –. – tỉnh Đồng Nai giai đoạn năm 2009 đến tháng 4/2012”. - Mục tiêu nghiên cứu: + Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Thống Nhất. + Hệ thống lại tình hình chuyển nhượng. bên chuyển. * Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng,