B TR GIÁO D C VÀ ÀO T O NG I H C KINH T TPHCM HU NH TH BÍCH LIÊN GI I PHÁP TÀI CHÍNH GI M THI U R I RO PHÁT TRI N TH TR THÀNH PH UT VÀ NG B T H NG S N CHÍ MINH Chuyên ngành: KINH T TÀI CHÍNH DOANH NGHI P Mã s : 60.31.12 LU N V N TH C S KINH T Ng ih ng d n khoa h c: TS BÙI H U PH TPHCM – 2009 C TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG MỤC LỤC ĐỀ TÀI PH N M U: - PH N N I DUNG: - CHU NG I: R I RO TÀI CHÍNH TRONG KINH DOANH B T NG S N 1.1 T ng quan v th tr ng b t ng s n 1.1.1 Khái ni m v b t ng s n - 1.1.2 Khái ni m hàng hoá b t ng s n - 1.1.3 Ho t ng kinh doanh b t ng s n 1.1.4 S khác bi t gi a th tr ng b t ng s n so v i th tr ng khác 1.1.5 Vai trò c a th tr ng b t ng s n i v i n n kinh t 1.2 Các r i ro tài kinh doanh b t ng s n - 1.2.1 Các r i ro nh h ng n ho t ng kinh doanh b t ng s n: - 1.2.2 Các công c phái sinh giúp gi m thi u r i ro kinh doanh b t ng s n 1.2.2.2 Quy n l a ch n (Option) - 10 1.2.2.3 H p ng k h n (Forward) - 11 1.2.2.4 H p ng t ng lai (Futures) 11 1.2.2.5 H p ng hoán i (Swaps) - 12 1.3 Kinh nghi m phòng ch ng r i ro phát tri n th tr m ts n ng b t ng s n t i c th gi i - 12 1.3.1 Bài h c kinh nghi m qu n lý r i ro t th tr ng b t ng s n kh ng ho ng tài M - 12 1.3.2 Bài h c kinh nghi m r i ro t th tr ng b t ng s n t kh ng ho ng tài Thái Lan - 14 1.3.3 Bài h c kinh nghi m t thành công c a th tr ng b t ng s n Singapore15 1.3.4 Bài h c kinh nghi m cho Vi t Nam 15 CH NG II: TH C TR NG V TH TR NG B T NG S N T I THÀNH PH HCM T N M 1993 N NAY - 18 2.1 T ng quan v th tr ng b t ng s n t i Thành ph HCM t n m 1993 n tháng 09 n m 2009 - 18 2.1.1 Giai o n tr c lu t 2.1.2 Giai o n t n m 1993 t 1993 - 18 n n m 2003 19 2.1.3 2.1.4 2.2 Giai o n t n m 2004 Giai o n t 2008 n 2007 21 n 10-2009 - 25 Nh n di n r i ro kinh doanh b t ng s n gi i pháp phòng ng a r i ro tài kinh doanh b t ng s n th i gian qua 29 2.2.1 Các r i ro tài nh h ng n ho t ng kinh doanh b t ng s n 29 2.2.1.1 R i ro giá x ng d u t ng cao - 29 2.2.1.2 R i ro giá vàng 30 2.2.1.3 R i ro t giá - 31 2.2.1.4 R i ro lãi su t - 32 2.2.1.5 R i ro giá s t thép, v t li u xây d ng 34 2.2.2 Nghi p v tài phái sinh th c tr ng s d ng t i Vi t Nam 35 2.2.3 Các gi i pháp phòng ng a r i ro tài kinh doanh B S th i gian qua - 38 2.2.3.1 M c quan tâm v công c phái sinh kh n ng s d ng công c phái sinh c a nhà u t kinh doanh b t ng s n - 38 2.2.3.2 Các y u t nh h ng n quy t nh phòng ng a r i ro b ng s n ph m phái sinh - 40 2.3 M t s gi i pháp c i cách th tr ng b t ng s n Thành ph HCM 42 2.3.1 2.3.2 V th t c gi y t , quy ho ch 42 2.3.3 T o mơi tr ng bình ng, cơng b ng cho c nhà u t n c - 43 2.3.4 Xây d ng ch s b t 2.3.5 Chính sách thu l y ti n s h u nhà 44 2.3.6 2.4 V sách h n ch tín d ng iv ib t ng s n 42 Phát hành trái phi u b t ng s n - 43 ng s n - 44 u – nh c i m nguyên nhân vi c phát tri n th tr ng b t ng s n th i gian qua t i Vi t Nam 44 2.4.1 u i m - 44 2.4.2 Nh c i m 45 2.4.3 Nguyên nhân - 46 CH NG III: ÁP D NG CÁC CÔNG C PHÁI SINH QU N TR R I RO TÀI CHÍNH I V I TH TR NG B T NG S N T I THÀNH PH HCM 49 3.1 M ts d oán v th tr ng b t ng s n Vi t Nam n n m 2020 49 3.2 Cách ti p c n th c t s n ph m phái sinh l i ích th c t phịng ng a r i ro kinh doanh b t ng s n t i thành ph H Chí Minh 50 3.2.1 3.2.2 Các gi i pháp h tr c a ph - 53 3.2.3 3.3 Nâng cao nh n th c, trình c a nhà u t v phòng ng a r i ro, xây d ng sách phịng ng a r i ro h p lý kinh doanh b t ng s n 50 L i ích th c t phòng ng a r i ro kinh doanh b t ng s n t i Tp H Chí Minh - 57 Các sách c a nhà n 3.3.1 c i v i l nh v c Các sách liên quan 3.3.1.1 Thu s d ng 3.3.1.2 Thu tr ng s n 58 n thu 58 t 58 c b - 58 3.3.1.3 Thu thu nh p t ho t ng chuy n nh ng b t ng s n 59 3.3.2 Gi i pháp v sách giá c b t ng s n 61 3.3.3 Các gi i pháp khác 62 3.3.3.1 y nhanh vi c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t, quy n s h u nhà - 62 3.3.3.2 T o l p t ng cung hàng hóa cho th tr ng b t ng s n 63 3.3.3.3 Xây d ng h th ng thông tin v b t ng s n th tr ng b t ng s n công khai, minh b ch - 63 3.3.3.4 Thành l p t ch c t v n, môi gi i b t ng s n - 64 3.3.3.5 i m i hồn thi n sách tín d ng liên quan n ho t ng kinh doanh b t ng s n 65 3.3.3.6 i m i công tác quy ho ch, k ho ch s d ng t, hoàn ch nh công tác thi t k ô th 66 PH N K T LU N 69 TÀI LI U THAM KH O PH L C 1: MINH H A BI N NG CÁC R I RO TÀI CHÍNH PH L C 2: B NG CÂU H I PH NG V N PH L C 3: B NG K T QU PH L C 4: HÌNH NH M T S I U TRA D ÁN B S :B t TTB S : Th tr ng s n ng b t ng s n NH : Ngân hàng NHNN : Ngân hàng nhà n NHTM : Ngân hàng th NHNT : Ngân hàng ngo i th VN : Vi t Nam c ng m i ng TPHCM : Thành ph H Chí Minh DN : Doanh nghi p XHCN : Xã H i Ch Ngh a QSD : Quy n s d ng WTO : World Trade Organization (T ch c Th FDI : Foreign Direct Investment ( t ng m i Th gi i) u t tr c ti p n c ngoài) VN-Index: Ch s giá c phi u t i S giao d ch ch ng khoán TP.HCM ã/s p bàn giao nhà (Giá USD/m2) - 24 B ng 2.1 : Các d án c n h B ng 2.2 : S L ng C n H ã Bán N m 2005 – 06/2008 25 B ng 2.3 :Di n bi n giá vàng, ch ng khoán, lãi su t,USD t u n m 2008 n 08/2008 26 B ng 2.4 : B ng theo dõi lãi su t 34 B ng 2.5 : T ng Quan V Kinh T Vi t Nam) - 34 Bi u 2.1 : D Án C n H a Ra Bán T N m 2001 - 20 Bi u 2.2 : Giá Bán Các D Án C n H Bi u 2.3 : S L Bi u 2.4 : S l ng c n h Bi u 2.5 : S l ng c n h d ki n bán 2008-2012 - 28 Bi u 2.6 : Giá x ng d u th gi i t ngày 3.7.2005-21.7.2008 - 30 Bi u 2.7 : Bi n Bi u 2.8 : T giá chuy n i USD-VND - 32 Bi u 2.9 : Lo i hình nhà u t tham gia i u tra 38 Bi u 2.10: V n i u l c a nhà Bi u 2.11: Nh ng r i ro bi n Bi u 2.12: M c nh n bi t s n ph m phái sinh c a nhà Bi u 13: M c s d ng s n ph m phái sinh - 40 Bi u 2.14: Nguyên nhân nh h Bi u 2.15: i u tra m c ng C n H ã/S p Bàn Giao Nhà (USD/m2) - 24 ã Bán N m 2005 – 06/2008 - 24 ã chào bán t i Tp HCM t 2008-Q3/2009 - 28 ng giá vàng t n m 2000 u t tham gia nghiên c u - 39 ng b t th ng n 2009 31 ng tác ng n nhà u t 39 u t 40 n s d ng s n ph m phái sinh - 41 c n thi t v gi i pháp c a ph - 41 V i m t kho ng th i gian dài hình thành phát tri n (t n m 1993 lu t t i), th tr ng b t ng s n Vi t Nam nói chung th tr ng b t ng s n thành ph H Chí Minh nói riêng c ánh giá r t giàu ti m n ng, có nhi u óng góp tích c c vào phát tri n kinh t xã h i nh ng v n ch a phát tri n toàn di n, nhi u b t n, nh y c m v i nh ng tác ng xung quanh nh : bi n ng th tr ng ch ng khoán, bi n ng giá ngo i t , giá vàng, sách m i c a Nhà n c, dịng v n u t n c ngồi,…th m chí nh h ng b i tin n Th tr ng b t ng s n “nóng”, “l nh” không l ng tr c c, giá c b t ng s n ch a ph n ánh úng giá tr th t c a M c dù Nhà n c c ng ã có nhi u sách, c bi t sách tài nh m i u ti t qu n lý th tr ng b t ng s n cho i úng h ng th t s tr thành ngu n l c tài m nh cho n n kinh t , nh ng sách v n nhi u h n ch , ch a ng b , quy nh ch ng chéo l n nhau, ch a thúc y th tr ng b t ng s n phát tri n lành m nh Hi n t i, n n u c tích tr t v n gia t ng, th tr ng b t ng s n phi th c v n phát tri n m nh, nhà u t b t ng s n g p nhi u khó kh n v v n, th t c hành chính, nhi u quy nh pháp lý rào c n doanh nghi p kinh doanh b t ng s n phát tri n,… ng tr c th c tr ng ó, vi c nghiên c u hoàn thi n gi i pháp tài nh m thúc y th tr ng b t ng s n Vi t Nam ngày n nh h n phát tri n lên c p cao h n m t công vi c quan tr ng c p thi t hi n tài Gi i pháp tài gi m thi u r i ro u t tr ng b t ng s n t i thành ph H Chí Minh c tác gi mu n a m t s cơng c tài phịng ng a r i ro sách tài phát tri n th tr ng b t ng s n c k t qu t c, nh ng m t t n t i c a sách tài ng s n th i gian qua nh ng d báo cho th i gian t i phát tri n th th c hi n v i mong m t s gi i pháp v s phân tích nh ng i v i th tr ng b t Ph m vi nghiên c u tài c gi i h n nh ng quy nh pháp lu t c a Nhà n c C ng hòa xã h i ch ngh a Vi t Nam liên quan n b t ng s n giao d ch b t ng s n n h t quý n m 2009, v i ph ng pháp nghiên c u ch y u bao g m: ph ng pháp nghiên c u d li u th c p, ph ng pháp phân tích nh l ng, nh tính, ph ng pháp t ng h p, so sánh,… B c cc a BCh kinh doanh b t tài c phân thành ba ch ng nh sau: ng 1: T ng quan v th tr ng b t ng s n r i ro tài ng s n N i dung ch y u c a ch ng t ng quát l i quy nh TCDN Ñeâm K15 liên quan n b t ng s n th tr ng b t ng s n, r i ro tài kinh doanh b t ng s n, cơng c tài h tr gi m thi u r i ro Bài h c kinh nghi m t th tr ng b t ng s n M v phòng ch ng r i ro phát tri n th tr ng b t ng s n B Ch ng 2: Th c tr ng v th tr ng b t ng s n thành ph H Chí Minh t n m 1993 n tháng 09 n m 2009 N i dung ch y u c a ch ng trình bày s l c giai o n phát tri n th tr ng b t ng s n thành ph H Chí Minh, u - nh c i m nguyên nhân t n t i vi c phát tri n th tr ng b t ng s n th i gian qua t i Thành ph H Chí Minh t ó nh n di n c r i ro kinh doanh b t ng s n a gi i pháp phòng ng a r i ro Ý ki n c a m t s chuyên gia v th tr ng b t ng s n Thành ph H Chí Minh BCh ng 3: M t s quan i m v phát tri n th tr ng b t ng s n Vi t Nam n n m 2020 N i dung ch y u c a ch ng a cách ti p c n th c t s n ph m phái sinh l i ích th c t phòng ng a r i ro kinh doanh b t ng s n t i Thành ph H Chí Minh tài nghiên c u có ý ngh a quan tr ng, ph n ánh th c tr ng th tr ng b t ng s n hi n nay, khơng nh ng có ý ngh a v m t kinh t mà cịn có ý ngh a v m t xã h i V m t kinh t : ngu n v n b t ng s n r t l n ó n u th tr ng b t ng s n phát tri n lành m nh n nh s thu hút m t l ng l n v n u t n c n c ngồi góp ph n làm phát tri n th tr ng khác c a n n kinh t (th tr ng v n, th tr ng ti n t ), t ó n n kinh t s t ng tr ng m nh h n V m t xã h i: th tr ng b t ng s n phát tri n c s h t ng hi n i, i s ng s ng ng i dân ngày n nh nâng cao; em l i lòng tin cho ng i dân i v i sách c a Nhà n c, gi m b t kho ng cách giàu nghèo t t ai, i s ng xã h i c a ng i dân ngày c m b o công b ng, n nh nâng cao h n TCDN Đêm K15 CHU NG 1: R I RO TÀI CHÍNH TRONG KINH DOANH B T 1.1 T ng quan v th tr ng b t NG S N ng s n 1.1.1 Khái niệm bất động sản: _Theo i u 181 B Lu t Dân S c a n c ta: ‘‘B t ng s n tài s n không di d i c bao g m: t ai, nhà, công trình xây d ng g n li n v i t ai, k c tài s n g n li n v i nhà, cơng trình xây d ng ó; tài s n khác g n li n v i t tài s n khác pháp lu t quy nh.’’ _Theo Luật đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện sở hữu dân có quyền sử dụng, có nhà cửa cơng trình xây d ng g n li n v i t ai, k c tài s n g n li n v i nhà, cơng trình xây d ng ó, tài s n khác g n li n v i t tài s n khác pháp lu t quy nh thu c s h u c a dân 1.1.2 Khái niệm hàng hóa bất động sản Theo Lu t kinh doanh b t ng s n s 63/2006/QH11 ngày 29 tháng n m 2006 lo i b t ng s n sau c xem hàng hóa c a vào kinh doanh: _Nhà, cơng trình xây d ng theo quy nh c a pháp lu t v xây d ng c a vào kinh doanh, bao g m: cơng trình dân d ng; cơng trình cơng nghi p; cơng trình giao thơng; cơng trình th y l i; cơng trình h t ng k thu t, tr m t s lo i nhà, cơng trình xây d ng sau ây: nhà công v ; tr s c quan nhà n c; cơng trình bí m t nhà n c; cơng trình an ninh, qu c phịng; cơng trình c cơng nh n di tích l ch s , v n hoá, danh lam th ng c nh thu c s h u nhà n c cơng trình khác mà pháp lu t không cho phép kinh doanh _Quy n s d ng c a pháp lu t v t t c tham gia th tr ng b t ng s n theo quy ÜB t ng s n nhà, công trình xây d ng quy n s d ng ph i có i u ki n sau: ŁNhà, cơng trình xây d ng t quy nh nh a vào kinh doanh ph i có i u ki n sau ây: _ Thu c it ng c phép kinh doanh; TCDN Đêm K15 _ i v i nhà, cơng trình xây d ng m i ph i b o m ch t l ng theo quy nh c a pháp lu t v xây d ng; i v i nhà, cơng trình xây d ng ã qua s d ng yêu c u v ch t l ng bên th a thu n h p ng; _ Khơng có tranh ch p v quy n s h u; _ Không b kê biên thi hành án ho c c a c quan nhà n c có th m quy n; ch p hành quy t _ Không n m khu v c c m xây d ng theo quy nh hành nh c a pháp lu t v xây d ng; _ Có h s bao g m gi y ch ng nh n quy n s h u nhà, cơng trình xây d ng quy n s d ng t ho c gi y t h p pháp ch ng minh quy n s h u, quy n s d ng theo quy nh c a pháp lu t i v i nhà, cơng trình xây d ng ã có s n; gi y phép xây d ng ho c h s d án thi t k b n v thi công ã c phê t i v i nhà, cơng trình ang xây d ng; thi t k b n v thi công, h s hồn cơng biên b n nghi m thu bàn giao a vào s d ng i v i nhà, cơng trình xây d ng thu c d án khu ô th m i, d án khu nhà , d án h t ng k thu t khu công nghi p ch a có gi y ch ng nh n quy n s h u, quy n s d ng; h s d án, thi t k b n v thi công ti n xây d ng nhà, cơng trình xây d ng ã c phê t i v i nhà, cơng trình xây d ng hình thành t ng lai ŁQuy n s d ng _ Thu c it ng t a vào kinh doanh ph i có i u ki n sau ây: c phép kinh doanh; _Có gi y t h p pháp ch ng minh quy n s d ng t theo quy nh c a pháp lu t; _ Không có tranh ch p; _ Trong th i h n s d ng t; _ Không b kê biên thi hành án ho c c a c quan nhà n c có th m quy n; ch p hành quy t nh hành _ Tr ng h p chuy n nh ng, cho thuê quy n s d ng t thu c d án khu ô th m i, d án khu nhà , d án h t ng k thu t khu cơng nghi p ph i có cơng trình h t ng t ng ng v i n i dung ti n c a d án ã c phê t 1.1.3 Ho t ng kinh doanh b t ÜPh m vi ho t n ng s n: ng kinh doanh b t ng s n c a t ch c, cá nhân c Ł T ch c, cá nhân n c c kinh doanh b t ng s n ph m vi sau ây: TCDN Đêm K15 ngun li u bán thành ph m c a Trung Qu c Trong n m thu xu t kh u phôi thép c a Trung Qu c ã liên t c t ng t 5%, lên 15% (hi n giá phôi kho ng 560-580 USD m t t n) Trong n m t i có th s b y lên n 20-25% Thu xu t kh u thép thành ph m c ng s t ng t m c 5-10% hi n nay, lên kho ng 10-15%, tùy t ng lo i Giá x ng d u lên cao ã yc c v n chuy n chi phí t ng kho ng 100.000 ng m t t n tháng qua Không ch s t thép, giá xi m ng c ng liên t c t ng Ngày 10/12, Công ty CP Xi m ng Hà Tiên t ng giá xi m ng bao PCB 40 t 975.000 ng m t t n lên tri u t n (giá giao t i công ty) Xi m ng Chinfon t ng lên 970.000 ng m i ng m t t n (t ng 20.000 ng m t t n), xi m ng lo i t Hà Tiên, Holcim, Cotec, Nghi S n t ng giá trung bình 20.000-25.000 ng m i t n So v i tháng 11/2007, giá cát t 92.000-95.000 lên thành 140.000-160.000 370.000 ng p t ng Alpha stone tiles h i ng m i m2, nh y v t lên 370.000-430.000 u tháng v n 3.500-4.000 u tháng 310.000- ng Ngói c ng khơng ch u thua, ng m i viên ã 5.000-6.500 c a M kh l n nh t c ng t ng t 70.000 lên 88.000 cơng ty g ch ngói ng m i m3 tháng 05/2008 ã ng G ch lát n n nhà ng m i m2 G ch th , g ch ng c a ng Nai c ng nhích d n t 500-550 ng m i viên lên 1.100-1.400 ng G ch c a nhi u c s nh c ng nh y múa t 340-400 thành 500-800 G ch ceramic thơng báo tồn i lý c n ng m i viên c t ng giá t 5-15% tùy lo i Vi c giá thép, lo i v t li u xây d ng khác t ng ã nh h n giá thành cơng trình xây d ng tu n công ty ã ph i i u ch nh tri u i di n m t công ty xây d ng cho bi t, cách ây n giá thi cơng Tr ng m t m2 m c th p nh t ã 3,5 tri u ty v a ký t tháng 11, nh ng n giá c , n a l i theo ng tr c ti p c ây, giá thi công ch kho ng 3-3,2 ng m t m2 Nhi u h p n ã ph i làm l i theo h ng m t n a h p u 223 tri u USD Th nh ng ngày 20/11/2007 v a qua, ch công b t ng v n hi n ã 255 tri u USD, t ng 32 tri u USD Lãnh doanh b t ng theo n giá i u ch nh n c cơng trình ph c h p cao c p Kumho Asiana Plaza, t ng v n án ban ng cơng ut ut d ã th c o Cơng ty kinh ng s n Kumho Asiana Plaza Sài Gòn gi i thích, nguyên nhân c a vi c t ng v n t l tr ng ng t ng lên t giá v t li u xây d ng ã v t m c d ki n nhi u kh n ng s cịn khơng PH L C 2: B NG CÂU H I PH NG V N TÀI : Các cơng c tài gi m thi u r i ro cho nhà s n phát tri n th tr ng b t ut b t ng ng s n t i thành ph H Chí Minh M c tiêu nghiên c u: Nghiên c u tình hình s d ng s n ph m phái sinh c a nhà phòng ng a r i ro tài T ut b t ng s n phát tri n th tr ó xu t ph ng b t ut b t ng s n ng pháp qu n tr r i ro tài cho ng s n t i thành ph HCM Ph m vi nghiên c u: Các doanh nghi p cá nhân kinh doanh b t ng s n th tr ng thành ph HCM Khái quát n i dung b ng câu h i: ÜKh o sát nh n th c v s n ph m phái sinh ÜKh o sát nh ng nhân t nh h ng n vi c quy t nh l a ch n s d ng s n ph m phái sinh ÜKh o sát nh ng khó kh n thành công t c s d ng s n ph m phái sinh Ü Nh ng ki n ngh v m t sách vi c ng d ng s n ph m phái sinh Kính chào b n! Chúng tơi m t nhóm nghiên c u h c t p c a Tr ng i h c Kinh t TP.HCM Chúng th c hi n nghiên c u nh m m c ích h c t p chính, khơng m c ích kinh doanh Các thơng tin b nh câu h i s c b o m t t i, ch s d ng d th ng kê Kính mong quý anh/ch dành chút th i gian tr l i m t s câu h i sau: cg c PH N I: THÔNG TIN ÁP VIÊN Ph n A: Thông tin ng i c ph ng v n: H tên: Sinh n m: Công vi c hi n t i: -B ph n công tác: i n tho i:……………………………… Email: Ph n B: Thông tin doanh nghi p mà ng i tr l i dang công tác: Tên doanh nghi p: -a ch : S i n th ai: Câu 1: Lo i hình doanh nghi p mà anh/ch dang công tác: Doanh nghi p t nhân Công ty TNHH Công ty có v n Cơng ty nhà n Cơng ty c ph n có v n c a nhà n Cơng ty c ph n khơng có v n nhà n L hình khác - Câu 2: Ngành ngh ho t ut n c ngồi c c c ng chính: Câu 3: V n i u l c a doanh nghi p: D i6t T 6t T 10 t Trên 50 t n 10 t n 50 t Câu 4: Anh/ ch vui lòng cho bi t ng i m nhi m v trí cao nh t cơng tác tài k tốn c a cơng ty là: Giám c tài K tốn tr Ch c danh khác: ng Câu 5: Anh/ ch vui lòng cho bi t doanh thu c a doanh nghi p hi n ( c tính) Câu 6: Anh/ ch vui lòng cho bi t t l n / t ng tài s n c a doanh nghi p hi n nay: D i 30% T 30% n 50% Trên 50% PH N II: KH O SÁT V NH N TH C S NH NG TR NG I KHI S Câu 7: Nh ng r i ro bi n D NG S N PH M PHÁI SINH VÀ D NG ng b t th ng sau có tác ng nh th n doanh thu l i nhu n doanh nghi p ho c b n thân c a anh/ ch ? Các lo i tác ng M c R i ro t giá 12 R i ro giá x ng d u 12 R i ro giá vàng 12 R i ro giá s t thép, v t li u xây d ng ng R i ro lãi su t tác V i thang o m c i u ch nh : Hồn tồn khơng tác c; Tác ng l n ng; Tác ng r t ít; Có tác n doanh thu l i nhu n; Tác ng nh ng t ng r t l n d n n thua l Câu 8: Anh ch có t ng bi t hi u qua s n ph m phái sinh ch a? Các lo i s n ph m phái sinh M c nh n bi t 8.1 Quy n ch n (options) 8.2 H p ng giao sau (Futures) 8.3 H p ng k h n (Forward) 8.4 H p ng hoán V i thang o m c i : Ch a t ng bi t t i; Có bi t nh ng khơng hi u rõ; Am hi u; Hi u rõ; Hi u r t rõ Câu 9: Anh ch cho bi t m c s d ng s n ph m phái sinh ? Các lo i s n ph m phái sinh M c s d ng 9.1 Quy n ch n (options) 9.2 H p ng giao sau (Futures) 9.3 H p ng k h n (Forward) 9.4 H p ng hoán V i thang o m c Quy t i : Ch a t ng s d ng không mu n s d ng; Có ý nh s d ng; nh s s d ng th i gian t i; ã s d ng nh t l n; S d ng th ây sách phòng ng a r i ro ng xuyên Câu 10: Anh/ ch vui lòng cho bi t m c tin t ng v hi u qu s d ng s n ph m phái sinh c a doanh nghi p ho c b n thân anh ch ? Các lo i s n ph m phái sinh M c tin dùng 10.1 Quy n ch n (options) 10.2 H p ng giao sau (Futures) 10.3 H p ng k h n (Forward) 10.4 H p ng hoán V i thang o m c i : Không tin t d ng th i gian t i th y d ng; Tin t ng t ng; Có tin t c hi u qu ; Tin t ng hi u qu th nh s s ng xun s i ây sách phòng ng a r i ro Câu 11: Anh/ ch vui lòng cho bi t m c sinh ng v hi u qu ; Quy t i v i vi c kinh doanh b t thành công c a vi c ng d ng s n ph m phái ng s n? 11.1 B thua l s d ng s n ph m phái sinh 11.2 Khơng nh n c l i ích c ng nh th t b i 11.3 Có thành cơng nh ng không k 11.4 Khá thành công gi m thi u c r i ro 11.5 R t thành công, gi m thi u r i ro thu Câu 12: Theo anh/ ch m c phái sinh không c s d ng STT nh h c l i nhu n ng nh th v nh ng nguyên nhân n s n ph m phòng ng a r i ro? Nguyên nhân M c nh h ng Không s d ng thi u thông tin v s n 12.1 ph m 12.2 Ch a tin t 12.3 5 5 Các ngân hàng ch a cung c p 3 ng vào ngân hàng 2 5 c s n ph m phái sinh theo nhu c u Khơng có khung pháp lý rõ ràng cho vi c s 12.4 d ng s n ph m phái sinh Quy 12.5 nh h ch tốn, thu khơng h p lý, gây b t l i cho vi c th c hi n Th tr 12.6 ng Vi t Nam t ng i n nh nên không c n phịng ng a r i ro Chính sách v lãi su t, t giá, ch s giá nhà 12.7 n c qu n lý nên khơng có bi n ng Nhà 12.8 vi c ph i phòng ng a r i ro tài Nhà 12.9 u t t i Vi t Nam ch a nh n th c v ng nhi u; Hoàn toàn nh h 5 y v l i ích c a s n ph m phái sinh : Hồn tồn khơng nh h u t t i Vi t Nam ch a nh n th c V i thang o m c h ng; nh h ng ít; nh h ng; nh ng Trong t t c nguyên nhân theo anh chi ngun nhân n nhà không s d ng s n ph m phái sinh ut phòng ng a r i ro: Câu 13: Anh/ ch vui lòng cho bi t m c th c hi n c n thi t v gi i pháp mà ph c n ph i h tr doanh nghi p vi c s d ng s n ph m phái sinh phòng ng a r i ro v tài chính? STT Các gi i pháp Nâng cao trình M c c n thi t chun mơn, a d ng s n ph m phái sinh h th ng ngân 13.1 hàng 5 5 H th ng ngân hàng ph bi n r ng rãi, t v n, cung c p y thông tin giúp nhà ut s d ng công c phái sinh phòng ng a r i ro 13.2 ki m l i Nâng cao nh n th c trình cho nhà u t v vi c ng d ng s n ph m phái 13.3 sinh phòng ng a r i ro Xây d ng khuôn kh pháp lý rõ ràng cho ho t 13.4 ng kinh doanh s n ph m phái sinh Ban hành nguyên t c h ch toán k tốn, thu , phí rõ ràng thu n l i cho vi c kinh doanh 13.5 s n ph m phái sinh V i thang o m c : Hồn tồn khơng c n thi t; c n thi t ít; c n thi t; c n thi t nhi u; Hoàn toàn c n thi t Câu 14: Anh/ ch có ý ki n xu t khác : - PH L C 3: B NG K T QU I U TRA Bảng 1: Đối tượng tham gia nghiên cứu CÂU CAÂU Cty TNHH VietNam Land SSG P 2002 115 Nguy n Hu , Q1 Công ty có vốn đầu tư nước Chủ đầu tư xây dựng công trình Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Sông Lam 46F Cư Xá Cửu Long, P22, Q.Bình Thạnh, TP.HCM Công ty cổ phần có vốn nhà nước Chủ đầu tư, xây dựng công trình STT ĐỐI TƯNG THAM GIA NGHIÊN CỨU Công ty Cổ phần Phụng Lân A CH Tòa Nhà Bitexco, 19-25 Nguyễn Huệ, P.Bến Nghé, Q1, TP.HCM Công ty cổ phần vốn nhà nước Thương mại Công Ty nhựa S.A.E/ Đỗ Thị Phương Lan R4-52 Hưng Phước 3, Phú Mỹ Hưng, Tân Phong, Q7, TP.HCM Công ty TNHH Sản xuất Công Ty TNHH Công Nghệ Vàng Công ty TNHH Thương mại Công ty TNHH Han and Young VN 36 Phạm Viết Chánh, P19, Q.Bình Thạnh, TP.HCM Cụm Công nghiệp Thanh Điền, p Thanh Phước, xã Thanh Điền, Huyện Châu Thành, Tỉnh Tây Ninh Công ty có vốn đầu tư nước Sản xuất, thương mại Công ty Liên Doanh Phú Mỹ Hưng 81 Phố Chùa Láng, P.Láng Thượng, Đống Đa, Hà Nội Công ty có vốn đầu tư nước Chủ đầu tư xây dựng công trình CT TNHH May & TM Thạch Bình/Tạ Phạm Phi Cát Cơng ty TNHH T v n – Th ng m i – D ch v a c Hoàng Qn 17/6A Phan Huy Ich, P12, Q.Gò Vấp, TP.HCM Công ty TNHH Sản xuất, thương mại 33-35 Hàm Nghi, P.Nguy n Thái Bình, Q.1, TP.HCM Công ty TNHH Chủ đầu tư xây dựng công trình 10 Cty Cổ Phần XNK Petrolimex 54-56 Bùi Hữu Nghóa, P5, Q5, Tp.HCM Công ty nhà nước Nhập khẩu, thương mại 11 Công ty Bitexco Group Bitexco Building, 19th Floor, 19 - 25 Nguyen Hue, District 1, HC Công ty nhà nước Chủ đầu tư xây dựng công trình 12 Cty KD &øcho thuê nhà Tân Bách Việt 97A, P12,Q.Phú Nhuận, TP.HCM Công ty TNHH Thương mại, dịch vụ 13 Chi Nhánh DNTN Việt Hồng 124/19 Nguyễn Văn Cừ-P.Nguyễn Cư Trinh-Q1 Doanh nghiệp tư nhân Sản xuất, thương mại 14 Công ty Cổ Phần Vạn Phát Hưng 1333/9 Hu nh T n Phát, Ph Công ty TNHH Chủ đầu tư xây dựng công trình 15 Doanh nghiệp tư nhân Hưng Phát Khu Phố 1, P.LinhTrung, Q.Thủ Đức, Tp.HCM Doanh nghiệp tư nhân Sản xuất 16 Nhà đầu tư cá nhân Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 17 Nhà đầu tư cá nhân #17 Dairy Farm Estate- Dairy Farm Road # 04-02-Singapore 679043 133-121 E-Hwa 101-501 Sung Su Ga-1 Dong Sung Dong Gu, Seoul, South Korea Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 18 Nhà đầu tư cá nhân 15697 SW Wintergreen St Tigard, OR 97223, USA Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 19 Nhà đầu tư cá nhân 315 Nam Kỳ Khởi Nghóa, P7, Q3, TP.HCM Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 20 Nhà đầu tư cá nhân 2-B3-7 Sky Garden, Phú Mỹ Hưng, Q7, TP.HCM Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 21 Nhà đầu tư cá nhân 003 Lô D, Chung cư Phạm Viết Chánh, P19, Q.Bình Thạnh, Tp.HCM Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 22 Nhà đầu tư cá nhân Căn hộ 02, Lầu 11, Cao ốc An Cư Intresco, Q.2, TPHCM Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 23 Nhà đầu tư cá nhân Số Đường Công Lý-Làng ĐH-P.Bình Thọ-Q.Thủ Đức Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 24 Nhà đầu tư cá nhân 307 Lô B1, CC P3 Q4, Tp.HCM Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 25 Nhà đầu tư cá nhân BI 201 Lô BI, C/c 246/1 Trần Kế Xương, P7, Q.Phú Nhuận, TP.HCM Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 26 Nhà đầu tư cá nhân 2130 Redington Rd Hillsborough, CA 94010, USA Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 27 Nhà đầu tư cá nhân 384 Nguyễn Trãi, P8, Q5, Tp.HCM Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 28 Nhà đầu tư cá nhân 37 Võ Thị Sáu, P.Đakao, Q1, TP.HCM Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 29 Nhà đầu tư cá nhân Số 9, Hàng Mã, Hà Nội Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 30 Nhà đầu tư cá nhân Số Đường Công Lý-Làng ĐH-P.Bình Thọ-Q.Thủ Đức Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản ng Phú Thu n, Qu n 7, TP.HCM B ng 2: Lo i hình doanh nghi p tham gia nghiên c u 1 2 15 30 Công ty c ph n có v n nhà n c: Công ty c ph n không v n nhà n c:1 Cơng ty TNHH: Cơng ty có v n u t n c ngồi:3 Cơng ty nhà n c:2 Doanh nghi p t nhân:2 Nhà u t cá nhân: 15 Cơng ty c ph n có v n nhà n c: Công ty c ph n không v n nhà n c:1 Công ty TNHH: 3% 3% 20% 50% Cơng ty có v n u t ngồi:3 Công ty nhà n c:2 10% 7% 7% Doanh nghi p t Nhà B ng 3: V n i u l c a nhà D i6t T 6t T 10 t Trên 50 t T ng ut n c nhân:2 cá nhân: 15 u t tham gia nghiên c u 10 30 (9) n 10 t (7) n 50 t (4) (10) V n ut 30% 34% D i t (9) T 6t T 10 t 13% 23% n 10 t (7) n 50 t (4) Trên 50 t (10) B ng 4: M c tác ng c a lo i r i ro M c tác R i ro t giá R i ro lãi su R i ro giá x ng d u R i ro giá vàng t thép, v t li u xây d ng ng 12 30 SUM 30 M c tác 11 30 12 30 ng c a r i ro Hồn tồn khơng tác ng Tác ng 16 14 12 10 Tác ng t Tác R i ro t giá B ng 5: M c 15 30 ng l n Tác ng r t l n ng giao sH p ng k h n H p ng hoán 13 7 11 R i ro lãi R i ro giá R i ro giá R i ro s t su t x ng d u vàng thép, v t li u xây d ng Các lo i r i ro ng i nh n bi t s n ph m phái sinh M c nh n bi t Quy n ch n p 12 1 SUM 30 30 M c i 10 30 30 nh n bi t 15 Quy n ch n 10 H p ng k h n H p ng giao sau H p ng hoán i B ng 6: M c s d ng s n ph m phái sinh M c s d ng Quy n ch n p ng giao sH p ng k h n H p 13 11 12 10 12 10 1 SUM 30 30 M c s ng hoán i 11 10 1 30 30 d ng 14 12 10 Quy n ch n H p ng giao sau H p ng k h n H p ng hoán i B ng 7: M c tin t ng v hi u qu s d ng s n ph m phái sinh M c s d ng Quy n ch n p ng giao sH p ng k h n H p 13 11 12 10 12 10 2 SUM 30 30 M c tin t ng hoán i 10 11 30 30 ng 14 12 10 Quy n ch n H p ng k h n H p ng giao sau H p ng hoán i 2 B ng 8: M c thành công ng d ng s n ph m phái sinh i v i vi c kinh doanh b t 11.1 B thua l s d ng s n ph m phái sinh 11.2 Khơng nh n c l i ích c ng nh th t b i 11.3 Có thành cơng nh ng không k 11.4 Khá thành công gi m thi u c r i ro 11.5 R t thành công, gi m thi u r i ro thu c l i nhu n B ng 9: M c ô nh h M c h ng ng c a nh ng nguyên nhân d n Ch a tin t ng Thi u thông tin vào ngân hàng nh 17 30 SUM Thi u s n ph m 13 30 15 5 30 12 30 n s n ph m phái sinh không Quy nh h ch toán, thu Pháp lý Nguyên nhân nh h 15 30 ng ng s n Th tr nh c s d ng ng 13 30 ns phòng ng a r i ro i n Chính sách tài Nh n th c Nh n th c l i t t phịng ng a ích 10 30 11 30 14 30 16 5 30 d ng s n ph m phái sinh 18 16 14 12 10 Hồn tồn khơng c n thi t C n thi t C n thi t C n thi t nhi u Thi u thông tin Ch a tin t ng vào ngân hàng Thi u s n ph m Pháp lý Quy nh h ch tốn, thu Th tr i n ng nh Chính sách Nh n th c tài t t phịng ng a Nh n th c l i ích Hồn tồn c n thi t B ng 10: M c M c thi t c n thi t v gi i pháp mà ph c n th c hi n Nâng cao trình Ph bi n r ng rãi Nh n th c nhà chuyên môn s n ph m phái ut ngân hàng sinh c n SUM 12 30 2 10 11 30 Quy nh h ch toán, thu Xây d ng pháp lý 10 30 10 30 M c 12 30 c n thi t v gi i pháp c a ph 12 10 Hồn tồn khơng c n thi t C n thi t C n thi t C n thi t nhi u Hồn tồn c n thi t Nâng cao trình Ph bi n r ng rãi s n Nh n th c nhà chuyên môn ngân ph m phái sinh hàng ut Xây d ng pháp lý Quy nh h ch toán, thu (D án bán) (D án cho thuê) (D án bán & cho thuê) Capital Place Centec HBT 18HBT CentrePoint Broadway Office Park BS2 Citilight Towers G-Town 10 Hung Vuong Plaza 11 Indochina Park Tower 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 Indochine Park Tower Lawrence S Ting LTT Court May Apartments Melody Tower Melody Tower N'orch Building Nguyen Du Park Villas NVN Court Opera View Parkland Apartment PNT Court Pru Plaza River Garden Towers Saigon Paragon Saigon Pearl Sailing Tower Screc Tower A Spring Court The Lancaster The Manor, HCM The Vista The Waterfront Valentina Court Victoria Court VP Tower Zen Plaza Botanic Towers Villas Riviera Binh Phu Apartment Complex Sherwood Residence Veronica Apartments Saigon View Residences The EverRich Ben Thanh AA Residential Saigon Trade Center Gemadept Office Building Central Garden Apartments Saigon Village Avalon Saigon Apartments Alta Plaza Tenimex Office Building TSC Building Tan Da Court Sedona Suites HCM Somerset Chancellor Court Somerset Ho Chi Minh City Qu n tr r i ro tài – NXB HQG H Chí Minh Qu n tr r i ro tài chính_TS Nguy n Th Ng c Trang T ch c ch ng trình qu n tr r i ro tài cơng ty phi tài t i Vi t Nam_ PGS.TS Nguy n Th Ng c Trang Nhà xuất trị quốc gia (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam,Hà Nội Luật dân năm 2005 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Luật đất đai năm 1993 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Luật đất đai năm 2003 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Luật kinh doanh bất động sản 2006 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Luật nhà năm 2005 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam 10 Nghị định số 176/1999/NĐ-CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Lệ phí trước bạ 11 Nghị định số 19/2000/NĐ-CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 12 Nghị định số 164/2003/NĐ-CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Quy định chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 13 Nghị định số 74/CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Quy định chi tiết thi hành Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 14 Nghị định số 94/CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Quy định chi tiết thi Pháp lệnh thuế nhà đất 15 Nghị định số 38/2000/NĐ-CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Quy định thu tiền sử dụng đất 16 Quyết định số 1357/TC/QĐ/TCT Bộ trưởng Bộ tài quy định khung giá cho thuê đất tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất 17 Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC Bộ trưởng Bộ tài ban hành quy định tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng hình thức đầu tư nước Việt Nam 18 Viện nghiên cứu địa (2006), Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản thực trạng nguyên nhân giải pháp, TP.HCM 19 Viện kinh tế TP.HCM, Thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM, http://www.vienkinhte.hochiminhcity.gov.vn/lietkemuc.asp?cap=3&idcha=3107 20 Sở tài vật giá TP.HCM, Báo cáo toán dự toán thu ngân sách Thành phố, http://www.tcvg.hochiminhcity.gov.vn/ 21 http://www1.thanhnien.com.vn/Nhadat/ThitruongBDS/2007/3/17/185201.tno 22 http://www.vietnamnet.vn/ 23 http://www.ueh.edu.vn/tcptkt/ptkt2006/thang07-06/nguyenthingoctrang.htm 24 www.saga.vn 25 http://diaoconline.vn/web/tintuc/tintucdiaoc/ 26 http://www.tuoitre.com.vn/Tianyon/Index.aspx?ChannelID=11 27 http://www.kitco.com/ 28 http://vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/ ... trò thị trường bất động sản biểu mặt thể sau : TCDN Đêm K15 ? ?Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Trước hết thị trường bất động sản nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất... yếu tố sản xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh bất động sản, xuất nhu cầu bất động sản, từ xã hội không ngừng phát triển bất động sản Thị trường bất động sản phát triển góp phần tạo điều kiện... đồng Thị trường bất động sản phát triển ảnh hưởng vào phát triển thị trường hàng hóa, thị trường vốn …góp phần thúc đẩy phát triển chung đáp ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống người ? ?Phát triển thị trường