B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T THÀNH PH H CHệ MINH HUNH THANH IN ịNG GịP CA VN XÃ HI VÀO CÁC HOT NG CA DOANH NGHIP BT NG SN VIT NAM LUN ÁN TIN S KINH T PHÁT TRIN ThƠnh ph H Chí Minh ậ Nm 2012 B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T THÀNH PH H CHệ MINH HUNH THANH IN ịNG GịP CA VN XÃ HI VÀO CÁC HOT NG CA DOANH NGHIP BT NG SN VIT NAM Chuyên ngƠnh: Kinh t Phát trin Mƣ s: 62.31.05.01 LUN ÁN TIN S KINH T PHÁT TRIN NGI HNG DN KHOA HC: PGS.TS. Nguyn Trng HoƠi ThƠnh ph H Chí Minh ậ Nm 2012 i LI CAM OAN  tƠi nghiên cu nƠy do chính tác gi thc hin. Tt c ni dung trong đ tƠi cha np cho bt k bng cp nƠo ti trng i hc Kinh t thƠnh ph H Chí Minh vƠ các c s ngoƠi trng i hc Kinh t thƠnh ph H Chí Minh. Tt c nhng phn thông tin tham kho đu đc trích dn vƠ ghi ngun c th trong danh mc tƠi liu tham kho. ThƠnh ph H Chí Minh, tháng 01 nm 2012 Tác gi lun án HUNH THANH IN ii LI CM N Lun án nƠy đc hoƠn thƠnh vi s hng dn, h tr, góp Ủ vƠ đng viên rt nhiu ca Thy hng dn, Gia đình, Thy/Cô, Bn bè ng nghip trong sut thi gian qua. Tác gi xin chơn thƠnh cm n: - Thy hng dn, PGS. TS Nguyn Trng HoƠi, đã dƠnh nhiu thi gian đ đnh hng, hng dn tn tình và góp Ủ cho tôi trong sut thi gian thc hin lun án. - PGS, TS. Nguyn ình Th, TS. Nguyn HoƠng Bo, TS. Nguyn Hu Dng, Ths. Nguyn Khánh Duy, lut s Trn Th Ngc Thnh đã có nhiu Ủ kin quỦ báu đóng góp cho tôi trong quá trình thc hin lun án. - Các bn sinh viên trng đi hc M thƠnh ph H Chí Minh đã giúp tôi thc hin điu tra thu thp d liu. - QuỦ Thy/ Cô, bn bè trong Khoa Kinh t Phát trin luôn ng h, khuyn khích vƠ đng viên tôi trong quá trình thc hin lun án. - Ông u Quang LƠnh, Ông u Khánh Thin luôn ng h, đng viên, to điu kin đ tôi có thi gian hoƠn thƠnh lun án. - Cui cùng đó chính lƠ gia đình, ch da vng chc đ tôi có th thc hin lun án. Xin chơn thƠnh cm n! ThƠnh ph H Chí Minh, tháng 01 nm 2012 Tác gi lun án HUNH THANH IN iii MC LC Trang Trang ph bìa Li cam đoan i Li cm n ii Mc lc iii Danh mc các kỦ hiu, các ch vit tt ix Danh mc các bng x Danh mc các hình v xii CHNG 1: GII THIU 1 1.1. BI CNH NGHIểN CU 1 1.1.1. Bi cnh thc tin 1 1.1.2. Bi cnh lỦ thuyt 8 1.2. MC TIểU NGHIểN CU 10 1.3. CÂU HI NGHIểN CU 11 1.4. PHM VI VÀ I TNG NGHIểN CU 11 1.5. PHNG PHÁP NGHIểN CU 12 1.6. Ý NGHA CA NGHIểN CU 13 1.6.1 Ý ngha khoa hc 13 1.6.2 Ý ngha thc tin 14 1.7. B CC CA LUN ÁN 16 CHNG 2: C S LÝ THUYT VÀ KHUNG PHÂN TệCH V MI LIÊN H GIA VN XÃ HI VÀ CÁC HOT NG CA DOANH NGHIP BT NG SN 18 2.1 TNG KT LÝ THUYT V VN Xẩ HI 18 2.1.1 Qúa trình hình thƠnh khái nim vn xã hi 18 2.1.2 Tng kt các đc trng ca khái nim vn xã hi 22 iv 2.1.3 Vn xã hi trong các lỦ thuyt kinh t hc 24 2.2 CÁC CH TH TRONG MNG LI KINH DOANH VÀ CÁC HOT NG CA DOANH NGHIP 26 2.2.1 Các ch th trong mng li quan h ca lãnh đo doanh nghip 26 2.2.2 Các ch th trong mng li kinh doanh thuc môi trng bên ngoƠi 26 2.2.3 Các ch th ca mng li bên trong doanh nghip 28 2.3 CU TRÚC VN Xẩ HI CA DOANH NGHIP 29 2.3.1 Vn xã hi ca lãnh đo doanh nghip 29 2.3.2 Vn xã hi bên ngoƠi doanh nghip 30 2.3.3 Vn xã hi bên trong doanh nghip 31 2.4 CÁC C TRNG CA DOANH NGHIP BT NG SN 32 2.4.1 Lch s hình thƠnh ngƠnh bt đng sn 32 2.4.2 Các đc trng ca quá trình kinh doanh ca doanh nghip bt đng sn 34 2.5 KHUNG PHÂN TÍCH CA NGHIểN CU 35 CHNG 3: PHNG PHÁP NGHIÊN CU 38 3.1 QUY TRỊNH NGHIểN CU 38 3.2 PHNG PHÁP NGHIểN CU 41 3.2.1 Phng pháp xơy dng thang đo 41 3.2.2 Phng pháp đánh giá s b thang đo 41 3.2.3 Phng pháp phát trin gi thuyt vƠ mô hình nghiên cu 42 3.2.4 Phng pháp kim đnh thang đo 43 3.2.5 Phng pháp kim đnh gi thuyt vƠ mô hình nghiên cu cho trng hp đin hình 45 3.3 THIT K MU NGHIểN CU 45 3.3.1 Thit k mu cho xơy dng thang đo s b 45 3.3.2 Thit k mu cho đánh giá s b thang đo 46 3.3.3 Thit k mu cho xơy dng gi thuyt vƠ mô hình nghiên cu 46 v 3.3.4 Phng pháp thit k mu đ kim đnh thang đo vƠ mô hình lỦ thuyt cho nghiên cu đin hình 46 3.4 TịM TT PHNG PHÁP NGHIểN CU 47 CHNG 4: XÂY DNG THANG O VÀ MỌ HỊNH NGHIÊN CU ịNG GịP CA VN XÃ HI VÀO CÁC HOT NG CA DOANH NGHIP BT NG SN VIT NAM 49 4.1 PHÁT TRIN THANG O VN Xẩ HI VÀ CÁC HOT NG CA DOANH NGHIP BT NG SN 49 4.1.1 Phát trin thang đo vn xã hi 49 4.1.2 Phát trin thang đo các hot đng ca doanh nghip bt đng sn 59 4.2 ÁNH GIÁ S B THANG O 61 4.2.1 H s tin cy (Cronbach‟s alpha) 61 4.2.2 Phơn tích nhơn t khám phá (EFA) 62 4.3 XÂY DNG CÁC GI THUYT VÀ MÔ HỊNH NGHIểN CU 65 4.3.1 Gi thuyt v đóng góp ca vn xã hi vƠo các hot đng ca doanh nghip 66 4.3.2 Gi thuyt v mi liên h gia các hot đng ca doanh nghip 70 CHNG 5: KIM NH THANG O VÀ MỌ HỊNH LÝ THUYT CHO NGHIÊN CU IN HỊNH: DOANH NGHIP BT NG SN  THÀNH PH H CHệ MINH 72 5.1 C IM MU NGHIểN CU 73 5.1.1 c đim chung ca mu nghiên cu 75 5.1.2 c đim ca loi hình s hu theo thi gian hot đng vƠ quy mô doanh nghip 75 5.2 KIM NH THANG O BNG H S TIN CY VÀ PHÂN TÍCH NHÂN T KHÁM PHÁ 77 5.3 KIM NH THANG O PHÂN TÍCH NHÂN T KHNG NH 77 vi 5.3.1 Kim đnh thang đo bc ba ca khái nim vn xã hi 78 5.3.2 Kim đnh thang đo bc hai ca khái nim vn xã hi 82 5.3.3 Phơn tích nhơn t khng đnh chung cho các thang đo vn xã hi, hot đng đu vƠo, hot đng sn xut vƠ hot đng đu ra 84 5.4 KIM NH  TIN CY TNG HP VÀ PHNG SAI TRÍCH 86 5.5 MÔ T C TRNG CA CÁC NHÂN T VÀ HIU CHNH MÔ HỊNH NGHIểN CU 87 5.5.1 Mô t đc trng ca vn xã hi 87 5.5.2 Mô t đc trng các nhóm hot đng ca doanh nghip 88 5.5.3 Hiu chnh mô hình nghiên cu 89 5.6 KIM NH MÔ HỊNH NGHIểN CU 91 5.6.1 c lng mô hình nghiên cu 91 5.6.2 Kim đnh các gi thuyt 93 5.6.3 Phơn tích đóng góp ca vn xã hi vƠo các hot đng ca doanh nghip 94 5.6.4 Mi liên h gia các hot đng ca doanh nghip 97 5.7 HIU NG TÍCH CC VÀ TIểU CC CA VN Xẩ HI I VI TH TRNG BT NG SN THÀNH PH H CHÍ MINH 97 5.7.1 Hiu ng tích cc ca vn xã hi đi vi th trng bt đng sn 97 5.7.2 Hiu ng tiêu cc ca vn xã hi đi vi th trng bt đng sn 99 CHNG 6: KT LUN VÀ GI Ý CHÍNH SÁCH 101 6.1 KT QU NGHIểN CU 101 6.1.1 Kt qu xơy dng vƠ kim đnh thang đo vn xã hi ca doanh nghip bt đng sn 101 6.1.2 Kt qu xơy dng vƠ kim đnh thang đo các hot đng ca doanh nghip bt đng sn 104 vii 6.1.3 Kt qu c lng vƠ kim đnh mô hình nghiên cu 105 6.1.4 Vn xã hi to hiu ng tích cc vƠ tiêu cc cho th trng bt đng sn 107 6.2 MT S GI Ý CHÍNH SÁCH T NGHIểN CU 108 6.2.1 Gi Ủ chính sách giúp doanh nghip bt đng sn đánh giá kt qu hot đng 108 6.2.2 Gi Ủ chính sách giúp doanh nghip bt đng sn nơng cao kt qu các hot đng thông qua s dng vn xã hi 110 6.2.3 Gi Ủ chính sách v mô h tr doanh nghip phát trin vn xã hi to hiu ng tích cc, đng thi hn ch các hình thc liên kt xã hi to hiu ng tiêu cc trên th trng bt đng sn 119 6.3 NHNG ịNG GịP CHÍNH CA LUN ÁN 122 6.3.1 óng góp v mt khoa hc 122 6.3.2 óng góp v mt thc tin 124 6.4 HN CH CA LUN Á VÀ GI Ý NGHIểN CU TIP THEO 125 6.4.1 Hn ch ca lun án 125 6.4.2 Gi Ủ hng nghiên cu tip theo 126 KT LUN 127 DANH MC CÁC CÔNG TRỊNH NGHIểN CU CA TÁC GI 129 DANH MC TÀI LIU THAM KHO 130 CÁC PH LC: Ph lc 1: Dàn bài tho lun tay đôi ln th nht (xơy dng thang đo s b). Ph lc 2: Danh sách chuyên gia tho lun tay đôi ln th nht (khám phá thang đo s b). Ph lc 3: Phiu kho sát nghiên cu đnh lng. Ph lc 4: Tóm tt kt qu đánh giá thang đo s b bng h s tin cy (Cronbach‟s alpha). Ph lc 5: Tóm tt kt qu đánh giá thang đo s b bng phơn tích nhơn t khám phá (EFA). viii Ph lc 6: Dàn bài tho lun tay đôi ln th hai (khm phá gi thuyt vƠ mô hình nghiên cu) Ph lc 7: Danh sách chuyên gia tho lun tay đôi ln th hai (xơy dng gi thuyt vƠ mô hình nghiên cu). Ph lc 8: Tóm tt kt qu đánh giá thang đo chính thc bng h s tin cy (Cronbach‟s alpha). Ph lc 9: Tóm tt kt qu đánh giá thang đo chính thc bng phơn tích nhơn t khám phá (EFA). Ph lc 10: ánh giá thang đo bng phơn tích nhơn t khng đnh (CFA). Ph lc 11: So sánh s khác bit v vn xã hi vƠ kt qu các hot đng theo quy mô doanh nghip bt đng sn. Ph lc 12: Mô hình cu trúc tuyn tính (SEM). [...]... (2007), Cheng & các c ng s (2006) n , Các n hía bên trong , Comment [D1]: 10 giúp 1.2 là quan th n , , n 1 2 3 4 các 11 giúp Comment [D2]: 1.3 giúp doanh nghi kinh doanh trên 1 2 3 N u v n xã h ng c a doanh nghi nh ng g i ý chính sách nào nh m nâng cao hi u qu ho nghi giúp Chính ph d ng v n xã h u ti t th ng cho doanh g i ý chính sách nào ng h tr doanh nghi p phát tri n các hình th c liên k t xã h i tích... ch các hình th c liên k t xã h i tiêu c c? 1.4 n 12 kinh doanh: các doanh ngh 1.5 : cho : c phá ( hai 13 hai doanh phá (EFA) và thích v chính sách 1.6 1.6.1 , các nghiên hoàn thành 14 , là n và và 1.6.2 nh lý 15 dùng làm lãn , duy trì 16 1.7 Giai hình t Nam là 17 trên 150 quan sát Sau cùng doanh khoa 18 cho và 2.1 2.1.1 Woolcock & Narayan (2000, trang 229) : C Các Coleman (1988) và Putnam... 6 Hình 1.4: 6 Hình 1.5: 6 Hình 2.1: Phân lo i các ch th trong m i quan h bên ngoài doanh nghi p 27 Hình 2.2: Các m i quan h bên trong doanh nghi p 29 Hình 2.3: C u trúc v n xã h i c a doanh nghi p trong lu n án 31 Hình 2.4: 32 Hình 2.5: Qui trình n Hình 2.6: 34 Khung phân tích các 36 Hình 3.1: 40 Hình 4.1: 51 Hình 4.2: Hình... 19 Coleman (1988, 1990), Putnam (1993, 1995, 2000), Fukuyama (1995, 1997), và Nahapiet & Ghosal (1998) Bourdieu (1986), cá nhân ho c t ch c (g i chung là ch th ) trong b i c nh xã h th nh dàng c l i ích t m i quan h ng các ngu n l c khác và t o ra ngu n v c c u trúc c a m c n các y u t ch d i Tuy nhiên, i quan h c a các cá nhân và ng các m i quan h t khó có th xây ng v n xã h i d Coleman (1988, 1990)... 2011) 7 07, ,n nhà (trích trong Townsend, 2011) , làm cho 2011) m thì các cá nhân ai i vì h ch ng trình phát 8 1.1.2 Coleman (1988, 1990), Putnam (1995, 2000), và Nahapiet & Ghosal (1998) húng C Do (Woolcock & Narayan, 2000) là n Tushman & Tuy nhiên, các 9 Jansen & (2011), Yang & Landry & khách hàng, nhà phân ph i, nhà cung c p, các doanh nghi p trong cùng t n, nghiên c i th c nh tranh trong cùng ngành)... Investment Trust 1 www.luatvietnam.vn 4 ; Thái Lan ( ); y ra 8 làm liên trong công tác g (Porter & , 5 p có quy mô (xem Hình 1.3) Hình 1.1: S doanh nghi p 50% theo quy mô v n Hình 1.2: S doanh nghi p ng 45% 45% 40% 35% 40% 35% 30% 30% 25% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 20% 15% 10% 5% 0% 5-9 5 10-49 50199 200299 300499 500- 1000999 4999 5000 6 Townsend (2011), trang 8 Tuy nhiên, các doanh nghi 7 , (xem Hình 1.4... 4.7: 64 Hình 4.8: Nam 71 xiii Hình 5.1: 79 Hình 5.2: 81 Hình 5.3: 82 Hình 5.4: chu 83 Hình 5.5: 85 Hình 5.6: 88 Hình 5.7: 90 Hình 5.8: Hình 6.1: 92 113 1 1.1 1.1.1 Trong 2008 a), trong giai này l 000- là là 1 a là a chia - 2 - - - 2003 - - vào phòng cho thuê, h Giai - 2 nay - - V 8 làm 3 sau: : 1 1 Tuy nhiên, các chính sách ban hành (nói ch... trong liên h gi a ng ng i v i ng i, c th ourdieu là , g Cohen & Field (1998), Chou (2003) (1988, 1990) và Bourdieu (1986) trong m và hà 20 Coleman (1988, 1990) Ghosal (1998) Landry & các c ng s (2000) s d ng cho phân tích v n xã h i Coleman (1988, 1990) và Bourdieu (1986), thành công trong , n Coleman (1988, 1990) và Bourdieu (1986), Nahapiet & quan ra bên ngoài (bridging social capital) 21 2000) eu (1986),...ix BOT kinh doanh BT CFA (Confirmatory Factor Analysis) CFI CMIN/df ) Df ) EFA (Exploratary Factor Analysis) RMSEA (Root mean square error of approximation) SEM (Structural Equation Modeling) WTO (Word Trade . ca khái nim vn xã hi 22 iv 2.1.3 Vn xã hi trong các lỦ thuyt kinh t hc 24 2.2 CÁC CH TH TRONG MNG LI KINH DOANH VÀ CÁC HOT NG CA DOANH NGHIP 26 2.2.1 Các ch th trong. DOANH NGHIP 29 2.3.1 Vn xã hi ca lãnh đo doanh nghip 29 2.3.2 Vn xã hi bên ngoƠi doanh nghip 30 2.3.3 Vn xã hi bên trong doanh nghip 31 2.4 CÁC C TRNG CA DOANH NGHIP BT NG. VN XÃ HI VÀO CÁC HOT NG CA DOANH NGHIP BT NG SN VIT NAM 49 4.1 PHÁT TRIN THANG O VN Xẩ HI VÀ CÁC HOT NG CA DOANH NGHIP BT NG SN 49 4.1.1 Phát trin thang đo vn xã