Đang tải... (xem toàn văn)
Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt nam
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam LỜI MỞ ĐẦU & 1. Lý do chọn đề tài Nhà ở luôn là nhu cầu của mỗi người dân, nó không chỉ là chỗ ra chỗ vào, che mưa trú nắng mà trong điều kiện đất nước càng phát triển đi lên, xã hội càng tiến bộ, đời sống người dân càng nâng cao cả về vật chất và tinh thần thì yêu cầu về nhà ở khang trang, tiện nghi, thuận tiện trong sinh hoạt hằng ngày của người dân không ngừng tăng lên. Tại các đô thị, thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh tốc độ phát triển kinh tế trong những năm gần đây không ngừng tăng trưởng vượt bậc, là đầu tàu kinh tế của khu vực và đất nước. Sự phát triển của các đô thị kéo theo đó là số lượng dân nhập cư tìm đến không ngừng tăng nhanh. Tình trạng dân số tăng quá nhanh tại các đô thị, thành phố lớn đã vượt quá khả năng đáp ứng về nhà ở riêng lẻ tại những nơi này. Chính vì thế, căn hộ chung cư một loại hình nhà ở đã ra đời, đây là sự chọn lựa tối ưu trong tình trạng dân số đông, quỹ đất xây dựng nhà ở hạn chế, đại bộ phận người dân lao động không đủ khả năng tài chính mua nhà ở riêng lẻ với giá cao, đắt đỏ. Căn hộ chung cư đã đáp ứng phần nào mong đợi về nhu cầu nhà ở và những yêu cầu đặt ra đối với nhà ở của người dân Để sở hữu được một căn hộ chung cư, mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức tạo lập hợp pháp khác nhau: thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư, được tặng cho căn hộ chung cư hoặc được thừa kế. Trên thực tế, việc tạo lập căn hộ chung cư bằng giao dịch mua bán căn hộ chung cư từ các dự án nhà ở là phổ biến, thường xuyên nhất. Căn hộ chung cư được mua bán có thể là căn hộ chung cư đã có sẵn hoặc căn hộ chung cư đang xây dựng hoặc căn hộ chung cư hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư và bên mua xác lập, thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư dưới hình thức hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Bên cạnh những đặc điểm của một hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có những đặc điểm riêng quy định bản chất căn hộ chung cư. Vấn đề này là một vấn đề mới và phức tạp nên hiện nay vẫn còn nhiều tranh chấp nẩy sinh. Vì vậy, đề tài “Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam” được tác giả chọn để làm luận văn tốt nghiệp. Đề tài được thực hiện dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm giúp cho mọi người có một cái nhìn tổng quát về những quy định pháp luật của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Bên cạnh đó, luận văn còn đưa ra một số điểm hạn chế của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Từ đó, để tìm ra phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 1 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng, hợp đồng mua bán nhà ở nói chung 2. Phạm vi nghiên cứu Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là vấn đề khá mới ở Việt Nam, các quy định pháp luật về vấn đề nghiên cứu còn chưa được hoàn thiện và nằm rải rác trong các văn bản quy phạm pháp luật. Để có thể tập trung tìm hiểu sâu các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người viết giới hạn đề tài trong phạm vi khuôn khổ của pháp luật Việt Nam. Trong phạm vi bài viết, người viết chỉ xoay quanh tìm hiểu vấn đề quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; chủ thể, đối tượng của hợp đồng; nội dung cơ bản của một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; một số bất cập của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và giải pháp hoàn thiện 3. Phương pháp nghiên cứu Trong suốt quá trình tìm hiểu đề tài, để hoàn thành tốt đề tài nghiên cứu của mình, người viết sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cơ bản sau: Phương pháp phân tích luật viết được sử dụng để phân tích về quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua căn hộ chung cư trong phần nội dung của hợp đồng; phân tích về các quy định pháp luật nhằm làm rõ thêm cho vấn đề trình bày;… Phương pháp so sánh được sử dụng để so sánh những đặc điểm tương đồng giữa căn hộ chung cư với nhà ở và bất động sản; hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có những đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở; so sánh về chủ thể, đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 với Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 vừa được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014,… Phương pháp phân tích và tổng hợp được sử dụng để phân tích khái niệm về căn hộ, khái niệm về chung cư, từ đó tổng hợp được khái niệm căn hộ chung cư; phân tích các khái niệm hợp đồng trên các lĩnh vực, từ đó tổng hợp để đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;… 4. Kết cấu đề tài Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đề tài gồm có 2 chương: Chương 1. Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam. Nội dung chương chủ yếu xoay quanh các cơ sở lý luận về khái niệm, đặc điểm, GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 2 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam phân loại căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; sự cần thiết của quy định pháp luật về mua bán căn hộ chung cư nhìn từ góc độ quản lý nhà nước và từ phía chủ đầu tư, bên mua căn hộ chung cư Chương 2. Pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Nội dung chương 2 xoay quanh các vấn đề về chủ thể, đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; nội dung cơ bản của một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; những bất cập của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật có liên quan CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 3 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM 1.1 Khái quát về căn hộ chung cư “An cư lạc nghiệp” – nghĩa là phải có nơi cư trú, có chỗ ở thì mới ổn định phát triển sự nghiệp. Đây là một câu thành ngữ của ông cha xưa để nói lên tầm quan trọng trong việc tạo lập nơi ở ổn định. Trong bất kỳ giai đoạn nào kể cả ngày nay, lời dạy của người xưa vẫn luôn có giá trị 1.1.1. Khái niệm về căn hộ chung cư Tại các đô thị lớn phát triển, việc sở hữu nhà ở riêng lẻ là việc quá tầm với của đại bộ phận dân nhập cư. Chính vì thế căn hộ chung cư là một giải pháp tốt nhất giúp đáp ứng được nhu cầu chỗ ở ổn định cho người dân Về mặt ngữ nghĩa, cụm từ căn hộ chung cư là từ ghép, được cấu thành từ hai từ là căn hộ và chung cư. Do đó, khái niệm căn hộ chung cư được diễn giải thông qua việc tổng hợp khái niệm về căn hộ và khái niệm về chung cư: Căn hộ là một chỗ ở riêng biệt của một gia đình trong một khu nhà lớn, bao gồm diện tích ở chính (phòng khách, phòng ngủ) và diện tích phụ (bếp, buồng vệ sinh…) 1 Khái niệm về chung cư được hiểu dưới nhiều góc độ: Chung cư là một khái niệm cổ được người La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ VI trước Công Nguyên, nó có nghĩa là quyền sở hữu chung hoặc quyền sử dụng chung. Trong tiếng Anh hiện đại “chung cư - condominium” được dùng phổ biến để chỉ một công trình chung cư được xây dựng trên một khuôn viên khu đất 2 Dưới góc độ pháp luật Việt Nam về nhà ở: nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân được quy định tại khoản 1, Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 Từ các khái niệm trên có thể rút ra được kết luận: căn hộ chung cư là một trong những chỗ ở khép kín, riêng biệt bên trong một công trình xây dựng được gọi là nhà chung cư có từ hai tầng trở lên. Căn hộ chung cư có cơ cấu các phòng đáp ứng được yêu cầu để hộ gia đình, cá nhân sinh sống: 1 Nguyễn Như Ý, Đại từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Văn hóa Thông tin, 1999, trang 270 2 Ma Thị Thanh Hiếu, Luận văn thạc sĩ - Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch dân sự đối với nhà chung cư, Đại học Quốc Gia Hà Nội, 2011, chương 1, mục 1.1, trang 2 GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 4 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam Thứ nhất, căn hộ chung cư là nơi ở với không gian khép kín, riêng biệt trong một tòa nhà chung cư; là nơi để hộ gia đình, cá nhân sống và sinh hoạt Thứ hai, căn hộ chung cư là một trong những không gian sinh sống của riêng hộ gia đình, cá nhân bên cạnh nhiều không gian sinh sống riêng của các hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một tòa nhà chung cư Thứ ba, căn hộ chung cư là nơi ở có phòng khách, phòng ngủ, bếp, nhà vệ sinh và các phòng khác (nếu có) để cá nhân, thành viên trong gia đình sống, sinh hoạt, nghỉ ngơi sau khoản thời gian lao động, học tập bên ngoài 1.1.2. Đặc điểm của căn hộ chung cư Căn hộ chung cư ngoài việc mang những đặc điểm của nhà ở và đặc điểm của bất động sản thì nó còn là loại hình nhà ở giúp sử dụng tốt quỹ đất ở và tiết kiệm chi phí xây dựng, lại có điều kiện sống tốt: 1.1.2.1. Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở giúp sử dụng tốt quỹ đất ở và tiết kiệm chi phí xây dựng Các đô thị lớn và phát triển của Việt Nam như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội quá trình đô thị hóa nhanh, dân cư đông đúc, khả năng mở rộng đô thị chậm, đất dành xây dựng nhà ở riêng lẻ đang là bài toán khó cho các cấp, ban ngành của thành phố. Vì vậy, việc đầu tư xây dựng những căn hộ chung cư sẽ giúp sử dụng tốt quỹ đất ở, tận dụng nguồn đất, tránh được việc lãng phí đất đai Nhà chung cư được xây dựng phải có từ hai tầng trở lên, vì vậy nhà chung cư có nhiều tầng hơn thì số lượng căn hộ chung cư càng nhiều và số lượng người có được nơi ở ổn định càng tăng lên. Như vậy, bài toán khó về nhà ở cho người dân tại các đô thị lớn, cơ bản đã được giải quyết bằng biện pháp xây dựng các căn hộ chung cư Hầu như các căn hộ chung cư không chiếm diện tích đất ở, bởi chúng chiếm khoảng không gian phía trên đất nên việc sử dụng đất được tận dụng một cách tối đa, không lãng phí như đối với nhà ở riêng lẻ. Bên cạnh đó, các căn hộ chung cư bởi đều có chung phần tường phân chia căn hộ, sàn, mái, tường chịu lực, tường bao…nên chi phí xây dựng mỗi căn hộ chung cư sẽ được tiết kiệm tối đa cho chủ đầu tư Chính vì những lý do này mà Nhà nước đã có nhiều chính sách để khuyến khích, thúc đẩy phát triển nhà ở dạng căn hộ chung cư, cụ thể: Quyết định số 76 ngày 06 tháng 5 năm 2004 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020; Quyết định số 996 ngày 19 tháng 6 năm 2014 của Thủ tướng Chính phủ về phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 – 2020 và định hướng đến GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 5 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam năm 2030. Trong đó, mục tiêu đề ra là phải xây dựng các căn hộ chung cư nhằm đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận người dân đang cần nhà ở tại các đô thị lớn và phát triển 1.1.2.2. Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở có điều kiện sống tốt Người muốn mua căn hộ chung cư luôn mong muốn căn hộ chung cư được mua đáp ứng điều kiện sống tốt: căn hộ chung cư nằm ở khu vực có đường sá đi lại rộng rãi, thuận lợi; cảnh quan, môi trường sống cũng như hạ tầng kỹ thuật của căn hộ chung cư và hạ tầng xã hội đảm bảo phục vụ cho bản thân người ở và gia đình họ có được nơi ở ổn định, thuận tiện. Vì để đáp ứng yêu cầu về điều kiện sống tốt được người mua đặt ra và cũng nhằm mục đích bán được căn hộ chung cư, mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư nên các dự án căn hộ chung cư được chủ đầu tư xây dựng luôn đặt tiêu chí này lên hàng đầu. Chủ đầu tư chọn lựa vị trí xây dựng các căn hộ chung cư sao cho dễ dàng tiếp cận với hệ thống đường giao thông công cộng, thuận tiện việc đi lại như nằm gần các trục đường giao thông chính hoặc khả năng kết nối cao với các trục đường này để đi vào nội ô thành phố nếu các căn hộ chung cư được xây dựng ở ngoại thành; cảnh quan sống đảm bảo có nhiều cây xanh, thảm thực vật, công viên, môi trường sống vệ sinh, không gian xung quanh rộng rãi, thoáng mát, ít bị ô nhiễm khói bụi. Đồng thời căn hộ chung cư được xây dựng còn đáp ứng điều kiện về hạ tầng kỹ thuật được đồng bộ hóa, hạ tầng xã hội tạo sự thuận tiện cho người ở: Hạ tầng kỹ thuật với hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, thông tin liên lạc được đưa đến từng căn hộ chung cư và đảm bảo vận hành thông suốt, nếu xảy ra hỏng hóc đều được doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư sửa chữa; hệ thống phòng chống cháy nổ gồm bình chữa cháy, vòi phun nước luôn đảm bảo khả năng chữa cháy khi có sự cố cháy nổ xảy ra cùng với đó hệ thống xử lý, thu gom rác cho mỗi căn hộ chung cư. Đối với các căn hộ chung cư ở tầng cao, người ở được lên xuống thuận tiện thông qua hệ thống thang máy, cầu thang bộ Hạ tầng xã hội thì các công trình trường học với các cấp học từ mầm non đến trung học phổ thông, khu vui chơi, giải trí, văn hóa thông tin, dịch vụ thương mại, chợ, siêu thị nằm gần khu chung cư, tạo thuận tiện cho người sống trong các căn hộ chung cư được tiếp cận, sử dụng. Chính vì căn hộ chung cư có điều kiện sống tốt nên nó luôn là tiêu chí lựa chọn hàng đầu của người dân có nhu cầu nhà ở nhưng không đủ khả năng về tài chính để mua nhà ở riêng lẻ có giá cao, đắt đỏ tại các đô thị lớn và phát triển của Việt Nam 1.1.2.3. Căn hộ chung cư mang đặc điểm của nhà ở GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 6 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở, vì vậy căn hộ chung cư mang đặc điểm của nhà ở: Một là, căn hộ chung cư gắn liền với đất ở, được xây dựng trên đất, thể hiện tính “bất di bất dịch” không thể di dời của căn hộ chung cư Hai là, căn hộ chung cư có tính bền vững, ổn định, thời gian sử dụng lâu dài, tính hao mòn chậm. Nếu căn hộ chung cư được xây dựng với chất lượng tốt, căn hộ chung cư có thể sử dụng được 50 – 60 năm Ba là, căn hộ chung cư được sử dụng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở là nhu cầu quan trọng của mỗi người, một nơi ở ổn định có điều kiện sinh hoạt tốt sẽ đóng vai trò rất lớn đến việc tái sản xuất sức lao động bản thân, giúp tăng năng suất lao động phát triển kinh tế Bốn là, căn hộ chung cư với cơ cấu gồm phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp, phòng vệ sinh đáp ứng được yêu cầu cơ bản đặt ra về kết cấu của nhà ở Năm là, căn hộ chung cư được đưa vào các giao dịch chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, thừa kế, xác lập quyền sở hữu đều phải tuân thủ theo quy định pháp luật về nhà ở, pháp luật dân sự, luật về đất đai và các văn bản pháp luật khác có liên quan 1.1.2.4. Căn hộ chung cư mang đặc điểm của bất động sản Căn hộ chung cư là bất động sản nên mang các đặc điểm của bất động sản: Thứ nhất, căn hộ chung cư là loại bất động sản mang tính cá biệt. Nó xuất phát từ tính cá biệt và khan hiếm của đất ở. Tính khan hiếm của đất ở là do diện tích đất ở có hạn, không phải là vô tận Thứ hai, căn hộ chung cư là loại bất động sản mang tính bền lâu. Căn hộ có kết cấu từ bêtông, thép, những loại vật liệu có khả năng chịu lực lớn, bền với thời gian nên khi căn hộ chung cư được xây dựng, sau một thời gian được sử dụng, nếu thường xuyên sửa chữa, nâng cấp có thể tồn tại thời gian dài Thứ ba, căn hộ chung cư là loại bất động sản chịu sự ảnh hưởng và tác động lẫn nhau. Giá trị của căn hộ chung cư có thể bị tác động của các bất động khác, các công trình xây dựng xung quanh. Đặc biệt, trong trường hợp căn hộ chung cư nằm tại những vị trí có các công trình hạ tầng xã hội thuận tiện cho việc đi lại, học tập, vui chơi như trường học, đường sá, chợ, siêu thị sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của căn hộ chung cư. GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 7 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam Thứ tư, căn hộ chung cư được đầu tư xây dựng để đưa đưa vào mua bán trên thị trường bất động sản nên nó còn chịu sự chi phối của chính sách và pháp luật về kinh doanh bất động sản 3 1.1.3. Phân loại căn hộ chung cư Căn hộ chung cư là nhà ở, là nơi sống, sinh hoạt của cá nhân, các thành viên trong hộ gia đình. Đây là một không gian khép kín, riêng biệt nhưng đồng thời nó phải đảm bảo những tiêu chí về cơ cấu căn hộ với diện tích căn hộ, thông gió, chiếu sáng, trang thiết bị vệ sinh trong căn hộ…. Đây là những tiêu chí cơ bản cần có của một căn hộ chung cư được quy định cụ thể tại Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02 tháng 6 năm 2008 của Bộ Xây dựng “Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư”. Dựa trên các tiêu chí về căn hộ chung cư đã được quy định, có thể phân căn hộ chung cư thành 4 loại: Căn hộ chung cư loại 1: là căn hộ phải có diện tích không nhỏ hơn 70m 2 với không gian chức năng tối thiểu gồm phòng khách, phòng ngủ (phòng ngủ chính diện tích hơn 20m 2 và có khu vệ sinh riêng), khu vực bếp, phòng ăn, hai khu vệ sinh với đầy đủ trang bị chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng, các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng và nước lạnh cùng các phòng chức năng khác. Tất cả các phòng đều đảm bảo thông gió, chiếu sáng tự nhiên và tiếp xúc với không gian rộng rãi Căn hộ chung cư loại 2: là căn hộ phải có diện tích không nhỏ hơn 60m 2 với không gian chức năng tối thiểu gồm phòng khách, phòng ngủ (phòng ngủ chính diện tích hơn 15m 2 và có khu vệ sinh riêng), khu vực bếp, phòng ăn, tối thiểu hai phòng vệ sinh với đầy đủ trang bị chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng, các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng và nước lạnh cùng các phòng chức năng khác. Tất cả các phòng đều đảm bảo thông gió, chiếu sáng tự nhiên và tiếp xúc với không gian bên ngoài Căn hộ chung cư loại 3: là căn hộ phải có diện tích không nhỏ hơn 50m 2 với cơ cấu căn hộ đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành gồm phòng khách, phòng ngủ (phòng ngủ chính diện tích hơn 12m 2 ), phòng bếp, phòng vệ sinh có bồn cầu, bồn rửa mặt. Tất cả các phòng đều đảm bảo thông gió, chiếu sáng đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành Căn hộ chung cư loại 4: là căn hộ có diện tích, cơ cấu các phòng cũng gồm phòng 3 Nguyễn Thế Phán, Tập bài giảng Kinh doanh bất động sản, Đại học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa bất động sản và KT tài nguyên, 2010, trang 3-4 GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 8 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam khách, phòng ngủ, phòng bếp, phòng vệ sinh nhưng diện tích mỗi phòng nhỏ hơn căn hộ chung cư loại 3. Diện tích căn hộ chung cư không nhỏ hơn 45m 2 đối với dạng nhà ở thương mại và không nhỏ hơn 30m 2 đối với dạng nhà ở xã hội. Các phòng đều đảm bảo thông gió, chiếu sáng đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn cơ bản được đề ra đối với căn hộ chung cư Tóm lại, cách phân loại căn hộ chung cư trên đây dựa trên những tiêu chí về diện tích căn hộ, thông gió, chiếu sáng, trang thiết bị vệ sinh trong căn hộ…Ngoài ra, trên thực tế còn có những cách phân loại căn hộ chung cư khác như phân loại căn hộ chung cư thành căn hộ chung cư cao cấp, căn hộ chung cư trung cấp, căn hộ chung cư bình dân, tiêu chí để đưa ra cách phân loại này dựa trên nhiều yếu tố như giá bán, diện tích căn hộ, kết cấu hạ tầng kỹ thuật – hạ tầng xã hội của nhà chung cư,… 1.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 1.2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Nhu cầu nhà ở của người dân không ngừng tăng nhanh tại các thành phố lớn, vì vậy các giao dịch mua bán, trao đổi, tặng cho, chuyển nhượng đối tượng là nhà ở nói chung và căn hộ chung cư nói riêng không ngừng tăng nhanh và phát triển. Theo đó một trong những cơ sở để phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự giữa các bên khi tham gia giao dịch là hợp đồng Khái niệm hợp đồng, tùy vào lĩnh vực mà được định nghĩa khác nhau: Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các chủ thể nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ trong những quan hệ xã hội cụ thể 4 Trong lĩnh vực thương mại: là sự thỏa thuận giữa các thương nhân với nhau hoặc với người liên quan nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ trong hoạt đông thương mại 5 Bộ luật Dân sự 2005: Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự 6 Từ các khái niệm về hợp đồng có thể rút ra được khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua, theo đó bên bán có nghĩa 4 Phạm Hữu Nghị, Sửa đổi Bộ Luật Dân sự năm 2005 - Vấn đề cải cách hợp đồng, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật – Viện Khoa học Xã hội Việt Nam, 2010, trang 2 5 Châu Quốc An, Bài giảng Hợp đồng trong hoạt động thương mại, Khoa Kinh tế - Đại học Quốc Gia Thành phố Hồ Chí Minh, trang 3 6 Theo khoản 1, Điều 338, Bộ luật Dân sự năm 2005 GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 9 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam vụ chuyển giao căn hộ chung cư của mình cho bên mua và có quyền nhận tiền; bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán và có quyền nhận căn hộ chung cư 1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở. Ngoài ra hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn mang những đặc điểm riêng về chủ thể, đối tượng của hợp đồng 1.2.2.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản Căn hộ chung cư là bất động sản một loại tài sản. Vì vậy, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản: Thứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng song vụ. Theo đó, bên bán căn hộ chung cư và bên mua căn hộ chung cư đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận. Ví dụ: bên mua căn hộ chung cư đến hạn thanh toán tiền nhưng không thực hiện thì bên bán có quyền yêu cầu bên mua thực hiện; ngược lại bên mua đã thanh toán tiền đúng theo thỏa thuận nhưng bên bán vẫn không bàn giao căn hộ chung cư thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao căn hộ cho bên mua Thứ hai, hợp đồng mua bán căn hộ là hợp đồng có tính chất đền bù. Tức là khi một trong hai bên thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng. Theo đó, bên bán chuyển giao căn hộ chung cư cho bên mua thì bên mua chuyển trả phần tiền cho bên bán tương ứng với giá trị căn hộ chung cư đã được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng Thứ ba, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng ưng thuận. Ưng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và cũng là đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng. Kể từ thời điểm các bên đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về những nội dung của hợp đồng thì hợp đồng đó được coi là đã xác lập Thứ tư, hợp đồng mua bán căn hộ là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ phía bên bán cho bên mua. Trong quan hệ giao dịch mua bán này, bên GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 10 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy [...]... 1.2.2.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở nên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở: Một là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chịu sự điều chỉnh của các lĩnh vực pháp luật gồm pháp luật dân sự, pháp luật nhà ở và các văn bản có liên quan Những quy định pháp luật này khi được vận dụng vào trong hợp. .. các quy định pháp luật đã được ban hành cũng phải không ngừng được hoàn thiện những thiếu sót, những hạn chế để theo kịp với sự phát triển đó CHƯƠNG 2 GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 14 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 2.1 Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung. .. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006) 1.2.3 Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được ký kết bởi chủ đầu tư với khách hàng được phân thành hai loại hợp đồng là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại Sự khác biệt cơ bản giữa hai loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư này là ở đối tượng được mua. .. kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với tư cách là bên mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại Người Việt Nam định cư ở nước ngoài GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 17 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam Người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài... thể, đối tượng của hợp đồng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những đặc điểm riêng về chủ thể, đối tượng của hợp đồng, điều kiện để chủ thể được thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư Thứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ không chỉ chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự, luật về nhà ở như hợp đồng mua bán nhà ở mà hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn chịu sự điều chỉnh của luật về kinh doanh bất... giao kết trong hợp đồng Năm là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự chuyển giao quy n sở hữu căn hộ chung cư từ bên bán sang bên mua căn hộ chung cư Bên bán có nghĩa vụ bàn giao căn hộ chung cư và Giấy chứng nhận quy n sở hữu nhà ở, quy n sử dụng đất ở và các giấy tờ có liên quan khác như bảng vẽ thiết kế nhà chung cư, căn hộ chung cư, mặt cắt của căn hộ chung cư cho bên mua căn hộ chung cư 7 Hoàng... Đoàn Bá Duy Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam pháp luật đã quy định chỉ được phép mua và sở hữu một căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại Đây là những yếu tố cản trở để người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà chính sách pháp luật cần có hướng sửa đổi phù hợp hơn, tạo điều kiện hơn đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài Luật Nhà ở... (thiết kế căn hộ chung cư, vật liệu sử dụng cho căn hộ chung cư ) và ghi cụ thể sự thỏa thuận đó của các bên vào trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 27 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam Thời điểm bàn giao căn hộ chung cư, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ chung cư hoặc trong phụ lục hợp đồng diện... dụng các quy định pháp luật phù hợp vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Bên cạnh đó là sự cần thiết của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, quy định pháp luật càng chặt chẽ thì những tranh chấp phát sinh giữa các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng sẽ được giảm bớt, hạn chế thiệt hại không mong muốn cho mỗi bên, đồng thời với sự phát triển của quan hệ mua bán căn hộ chung cư trong... vẫn quy định nội dung cơ bản của hợp đồng tương tự như quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006: 2.3.1 Tên và địa chỉ của bên bán, bên mua GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 26 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam Tên chủ thể để xác định tư cách, địa vị pháp lý của chủ thể trong hợp đồng mua bán căn hộ hộ chung cư, đây là điều kiện tiên quy t để hợp . Duy Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 2.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Chủ thể của hợp đồng mua bán. định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam phân loại căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; sự cần thiết của quy định pháp luật về mua bán căn hộ chung cư nhìn. Duy Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam 1.2.2.3. Hợp đồng mua bán căn hộ mang những đặc điểm riêng về chủ thể, đối tượng của hợp đồng Hợp đồng mua bán căn hộ chung