BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI  ðINH VŨ HUYỀN ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số: 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ HÀ NỘI - 2012 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc. Hà nội, ngày 27 tháng 09 năm 2012 Tác giả luận văn ðinh Vũ Huyền Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn, giúp ñỡ tận tình của nhiều cá nhân và tập thể. Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn trân trọng nhất ñến PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà - Khoa Tài nguyên và Môi Trường - Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội ñã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện ñề tài. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi Trường, Viện ñào tạo sau ñại học - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành ñề tài. Tôi xin trân trọng cảm ơn các lãnh ñạo và cán bộ Hội ñồng ñấu giá quyền sử dụng ñất thành phố Ninh Bình, Phòng Tài nguyên và Môi Trường, Phòng Tài chính-Kế hoạch thành phố Ninh Bình. Xin ñược cảm ơn chính quyền ñịa phương và nhân dân xã Ninh Tiến, phường Ninh Khánh, phường Bích ðào, thành phố Ninh Bình ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn ðinh Vũ Huyền Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iii MỤC LỤC Trang LỜI CAM ðOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG vi 1. MỞ ðẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 2 1.2.1. Mục ñích 2 1.2.2. Yêu cầu 2 2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3 2.1. Cơ sở lý luận 3 2.1.1. Bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 3 2.1.2. Giá ñất và cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất 4 2.1.3. ðấu giá quyền sử dụng ñất 12 2.2. Kinh nghiệm ñấu giá ñất ở một số nước trên thế giới 17 2.2.1. Trung Quốc 17 2.2.2. ðài Loan 19 2.2.3. Nhật Bản 21 2.3. Cơ sở thực tiễn về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 22 2.3.1. Cơ sở pháp lý 22 2.3.2. Tình hình thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số ñịa phương 24 2.3.3. Tình hình thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Ninh Bình 30 3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37 3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 37 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iv 3.1.1. ðối tượng nghiên cứu 37 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 37 3.2. Nội dung nghiên cứu 37 3.2.1. Khái quát các ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình 37 3.2.3 Tình hình ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số dự án trên ñịa bàn Thành phố Ninh Bình 38 3.2.4. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua các mặt 38 3.2.5. ðề xuất một số giải pháp kiến nghị ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 38 3.3. Phương pháp nghiên cứu 38 3.3.1. Phương pháp thu thập số liệu 38 3.3.2. Phương pháp ñiều tra 39 3.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 39 3.3.4. Phương pháp chuyên gia 39 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 40 4.1. ðiều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội 40 4.1.1. ðiều kiện tự nhiên 40 4.1.2. Tình hình kinh tế xã hội 41 4.2. Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñiều tra ñấu giá quyền sử dụng ñất ở trên ñịa bàn thành phố Ninh Bình 49 4.3.1. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất khu ñô thị mới phía Tây ñường trục xã Ninh Tiến 50 4.3.2. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại trung tâm quảng trường, phường Ninh Khánh 57 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… v 4.3.3. Dự án ñấu giá quyền sử dụng 228 lô ñất tại phố Bích Sơn, phường Bích ðào 64 4.4. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án 69 4.4.1. Hiệu quả kinh tế 69 4.4.2. Hiệu quả xã hội 72 4.5. Một số hạn chế công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 79 4.5.1. Công tác tổ chức 79 4.5.2. ðối với người tham gia ñấu giá 79 4.5.3. ðối với công tác quản lý ñất ñai và xây dựng ñô thị 80 4.6. ðề xuất một số giải pháp ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 80 4.6.1. Tăng cường công tác quản lý Nhà nước về công tác ñấu giá qyền sử dụng ñất 80 4.6.2. Xây dựng kế hoạch ñấu giá quyền sử dụng ñất 81 4.6.3. Tuyên truyền phổ biến về chính sách, chủ trương, quy ñịnh về ñấu giá quyền sử dụng ñất. 82 4.6.4. Xây dựng hoàn thiện các quy trình, phương thức ñấu giá quyền sử dụng ñất 82 4.6.5. Sử dụng kinh phí hợp lý và có hiệu quả 82 5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 83 5.1. Kết luận 83 5.2. ðề nghị 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vi DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 4.1. Cơ cấu kinh tế qua các năm 45 Biểu 4.2. Tổng hợp thu chi ngân sách trên ñịa bàn thành phố Ninh Bình 2007-2010 47 Bảng 4.3. Kết quả Phiên ñấu giá 272 lô ñất khu dân cư phía tây ñường trục xã Ninh Tiến, thành phố Ninh Bình tổ chức vào ngày 24 tháng 7 năm 2010 55 Bảng 4.4. Kết quả Phiên ñấu giá 155 lô ñất khu trung tâm quảng trường, phường Ninh Khánh, thành phố Ninh B ình tổ chức vào ngày 18 tháng 10 năm 2009 62 Bảng 4.5. Kết quả Phiên ñấu giá 228 lô ñất quy hoạch xây dựng nhà ở tại phố Bích Sơn, phường Bích ðào, thành phố Ninh Bình tổ chức vào ngày 15 tháng 12 năm 2010 68 Bảng 4.6. Chênh lệch giá ñất giữa giá quy ñịnh và giá trúng ñấu giá 70 Bảng 4.7. Chênh lệch giá ñất giữa giá thị trường và giá trúng ñấu giá 71 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 1 1. MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố dân cư, phát triển các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội và an ninh quốc phòng… Tại ðiều 18, Chương II của Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, bảo ñảm sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả. Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài”. ðể phát huy ñược nguồn lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện ñại hóa ñất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ ñã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế ñã ñược một số thành quả làm thay ñổi bộ mặt của một số ñịa phương, nhưng trong quá trình thực hiện ñã bộc lộ một số khó khăn, tồn tại như việc ñịnh giá cho các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa có cơ sở, việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ. ðể khắc phục những tồn tại ñó trong những năm gần ñây Nhà nước ñã thay ñổi cơ chế ñối với việc dùng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng ñấu thầu dự án hoặc ñấu giá quyền sử dụng ñất. Mặc dù mới ñược triển khai tại một số tỉnh, thành phố nhưng vẫn còn một số bất cập như chưa tạo ñược cơ hội cho người thu nhập thấp, dễ xẩy ra tình trạng rửa tiền, nhưng công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã thực sự là hướng ñi mới cho thị trường bất ñộng sản ở nước ta. Giá ñất quy ñịnh và giá ñất theo thị trường ñã xích lại gần nhau hơn thông qua việc ñấu giá quyền sử dụng ñất vì ñó chính là giá giao dịch thành công trên thị trường, từ ñó Nhà nước có cơ sở ñể ñiều chỉnh những quy ñịnh hiện hành. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 2 Xuất phát từ những ý nghĩa ñó, tôi tiến hành thực hiện ñề tài: "ðánh giá hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số dự án trên ñịa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình" 1.2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 1.2.1. Mục ñích - ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình. Qua ñó tìm ra ñược nhân tố tích cực và hạn chế, tồn tại của vấn ñề ñấu giá quyền sử dụng ñất tại ñịa phương. - ðề xuất phương hướng và những giải pháp thiết thực nhằm giúp cho công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñạt hiệu quả hơn. 1.2.2. Yêu cầu - Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất của Trung ương và ñịa phương. - Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy - ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất. Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 3 2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Cơ sở lý luận 2.1.1. Bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản * Bất ñộng sản Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản ñược chia thành 2 loại BðS và ñộng sản, mặc dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác nhau, nhưng ñều thống nhất BðS bao gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN: Thailand, Malaysia, Singapore quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS; Trung quốc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất [9], [13]. Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều ñược tham gia vào thị trường BðS do có nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). ðất ñai là BðS theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì ñất ñai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy ñất ñai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là quyền sử dụng ñất một số loại ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới ñược coi là hàng hoá và ñược ñưa vào lưu thông thị trường BðS. Thực chất hàng hoá trao ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi giá trị quyền sử dụng ñất có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất [15], [23]. * Thị trường bất ñộng sản Thị trường là nơi trao ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra, cùng với các quan [...]... phân bi t các lo i giá thành tr c ti p, giá thành gián ti p, giá thành xây d ng và giá thành phát tri n + Giá thành tr c ti p bao g m chi phí lao ñ ng, nguyên v t li u c n thi t ñ xây d ng công trình, còn g i là giá thành c ng” Ti n hoa h ng h p ñ ng và l i nhu n cũng ñ ơc xem là giá thành tr c ti p + Giá thành gián ti p là nh ng chi phí ngoài lao ñ ng và nguyên v t li u bao g m: giá thành qu n lý, chi... n thuê,… Giá thành gián ti p còn ñư c g i là giá thành m m” + Giá thành xây d ng còn g i là giá nh n th u bao g m giá thành tr c ti p c ng v i giá thành gián ti p c a nhà th u + Giá thành phát tri n là giá thành ñ nâng c p b t ñ ng s n bao g m ñ t ñai và các chi phí ñ ñưa nó vào tr ng thái s d ng ñư c, khác v i giá thành xây d ng bao g m l i nhu n c a nhà phát tri n ho c nhà ñ u tư cho d án M i quan... t, b o ñ m m i ngư i ñ u có ñ t ñ canh tác và có nhà ñ 2.1.2.3 M t s thu t ng liên quan ñ n ñ u giá quy n s d ng ñ t - ð u giá: Là bán b ng hình th c ñ cho ngư i mua l n lư t tr giá - ai tr giá cao nh t thì ñư c - ð u th u: là ñ u giá trư c công chúng, ai nh n làm ho c nh n bán v i giá r nh t thì ñư c giao cho làm ho c ñư c bán hàng - ð nh giá : là s ư c tính v giá tr c a các quy n s h u tài s n c th... nghi p …………………… 11 giá ti n c a hàng hóa, tài s n ho c d ch v ð tránh nh m l n, ngư i ñ nh giá dùng các thu t ng giá tr th trư ng”, giá tr s d ng”, giá tr ñ u tư”, giá tr ư c ñ nh” ho c các lo i giá tr ñ c bi t khác Giá tr th trư ng là tiêu ñi m c a h u h t ho t ñ ng ñ nh giá và cũng là m c ñích chính c a nó [4], [11] 2.1.3 ð u giá quy n s d ng ñ t 2.1.3.1 Giá ñ t trong ñ u giá quy n s d ng ñ... có giá là do có th phát tri n, s d ng, xây d ng nhà c a và có th t o ra thu nh p Giá ñ t ph i tr ñ có ñư c ñ t ñai, rõ ràng là ph n còn l i sau khi ñã tr ñi chi phí và thu nh p ñ nh kỳ bình quân xã h i trong t ng giá c b t ñ ng s n ñư c d tính Nghĩa là giá ñ t b ng giá bán ra c a ñ t ñai và công trình tr ñi giá c c a b n thân công trình Phương pháp th ng dư là phương pháp d a trên cơ s tính toán giá. .. UBND t nh, thành ph tr c thu c Trung ương Theo các quy ñ nh này giá ñ t ñ thu ti n s d ng ñ t trong các trư ng h p ñ u giá quy n s d ng ñ t là giá trúng ñ u giá Giá trúng ñ u giá là m c giá cao nh t tr cho th a ñ t khi tham gia ñ u giá Căn c vào khung giá ñ t qui ñ nh c a Chính ph , UBND các t nh, Thành ph tr c thu c TW qui ñ nh giá ñ t c th cho t ng ñ a phương 2.3.2 Tình hình th c hi n ñ u giá quy n... a giá c , th trư ng và giá thành tr thành khái ni m t ng h p c a giá tr nên giá tr có nhi u nghĩa trong ho t ñ ng ñ nh giá, ý nghĩa th c s c a nó là ph thu c vào ch ñ nh và m c ñích s d ng Trên th trư ng, giá tr thư ng ñư c xem là s d báo l i nhu n thu ñư c trong tương lai Vì giá tr xu t hi n t i m t th i ñi m cho trư c th hi n cho ngư i bán và ngư i mua Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn. .. ng, giá c quy n cho thuê, giá c quy n th ch p H u h t nh ng nư c có n n kinh t th trư ng, giá ñ t ñư c hi u là bi u hi n m t giá tr c a quy n s h u ñ t ñai Xét v phương di n t ng quát, giá ñ t là giá bán quy n s h u ñ t, chính là m nh giá c a quy n s h u m nh ñ t ñó trong không gian và th i gian xác ñ nh nư c ta, ñ t ñai thu c s h u toàn dân, giá c ñ t ñai là giá chuy n như ng quy n s d ng ñ t, là giá. .. 2.1.3.3 Các phương pháp ñ nh giá ñ t trong ñ u giá QSDð Có nhi u phương pháp ñ nh giá ñ t ñ th c hi n ñ u giá quy n s d ng ñ t, có th s d ng m t trong s các phuơng pháp sau: - Phương pháp so sánh tr c ti p là phương pháp xác ñ nh giá c a th a ñ t d a trên nguyên t c thay th Giá c a th a ñ t c n xác ñ nh ñư c ñ i chi u so sánh v i giá c a các th a ñ t tương t ñã ñư c giao d ch trên th trư ng x y ra trong... Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p …………………… 4 như giá c quy n s h u, giá c quy n s d ng, giá c quy n cho thuê, giá c quy n th ch p H u h t nh ng nư c có n n kinh t th trư ng, giá ñ t ñư c hi u là bi u hi n m t giá tr c a quy n s h u ñ t ñai Xét v phương di n t ng quát, giá ñ t là giá bán quy n s h u ñ t, chính là m nh giá c a quy n s h u m nh ñ t ñó trong không . thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình 37 3.2.3 Tình hình ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số dự án trên ñịa bàn Thành phố Ninh Bình 38 3.2.4. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử. "ðánh giá hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số dự án trên ñịa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình& quot; 1.2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 1.2.1. Mục ñích - ðánh giá công. Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñiều tra ñấu giá quyền sử dụng ñất ở trên ñịa bàn thành phố Ninh Bình 49 4.3.1. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất khu ñô thị mới phía Tây ñường trục xã Ninh