LỜI CÁM ƠN Trước hết, em xin gửi cám ơn chân thành tới quý thầy cô khoa Quản trị Công nghiệp đã hướng dẫn, trang bị cho em những kiến thức quý giá trong suốt 4 năm vừa qua. Và đặc biệt là thầy Lại Huy Hùng đã tận tình hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập và làm luận văn. Xin cám ơn các bạn cùng khóa đã giúp đỡ và chia sẻ trong suốt 4 năm học đại học. Xin cám ơn tất cả các anh chị trong công ty Cổ phần An Phú và công ty bất động sản CB Richard Ellis đã tận tình góp ý kiến, chia sẻ kinh nghiệm và cung cấp tài liệu cho em hoàn thành luận văn này. Cuối cùng, em xin cám ơn những người thân đã động viên, an ủi tinh thần cũng như giúp đỡ về vật chất để em có thể đạt được kết quả như ngày hôm nay. Sinh viên Bùi Nguyễn Phi Cường. Trang i TÓM TẮT ĐỀ TÀI Bản kế hoạch kinh doanh bất động sản này được xây dựng nhằm định hướng cho dự án vào hoạt động trong 50 năm và cung cấp cho bản quản lý dự án triển khai công việc kinh doanh cụ thể. Dự án dự kiến sẽ bắt đầu vào tháng 01/2008 tại địa chỉ 140 Phổ Quang, Phường 2, Quận Tân Bình,TPHCM sau khi các công tác chuẩn bị hoàn tất dự kiến là 6 tháng. Dự án Sài Gòn Savico là dự án xây dựng khu phức hợp để bán với 3 đối tác chính là: Chủ đầu tư là Công ty Cổ Phần Dịch Vụ Tổng Hợp Sài Gòn Savico thực hiện chiến lược tiếp thị duy nhất và bán độc quyền cho dự án. Chi phí tiếp thị và hoa hồng khoản 2% (gồm VAT) doanh thu. Tên dự án “ Lập kế hoạch kinh doanh dự án khu phức hợp Sài Gòn Savico “ Đây là dự án khu phức hợp với thiết kế hiện đại, đẹp mắt nằm tại trung tâm thành phố. Với sự tin tưởng về sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới công ty có thể thu được 100% doanh thu ngay khi dự án hoàn tất vào cuối năm 2010. Về mặt giá cả,hiện tại giá thuê căn hộ cao cấp, trung cấp ,văn phòng ,dịch vụ ở khu vực này bình quân từ: 25 - 30 USD/m2. Với vị trí đặt biệt thuận lợi của khu thương mại Sài Gòn Savico thì giá thuê dự kiến tối thiểu là 42 USD/m 2 (chưa bao gồm VAT). Do được sự hỗ trợ từ phía chính quyền thành phố trong kế hoạch phát triển chung, công ty dự kiến sẽ hoàn tất các thủ tục pháp lý trong vòng 6 tháng. Về phần xây dựng, Công ty Cổ Phần Dịch Vụ Tổng Hợp Sài Gòn Savico sẽ tổ chức đấu thầu chọn nhà thầu xây dựng A. Dự kiến thời gian xây dựng là 2 năm, đến cuối năm 2010 dự án có thể đi hoạt động. Chi phí xây dựng dự kiến khoảng 23,55 triệu USD. Ban quản lý dự án gồm có ban quản lý dự án gồm 5 người và sẽ chịu trách nhiệm kiểm soát hoạt động của dự án. Ngoài ra, sau khi thuê hết diện tích căn hộ, công ty sẽ thuê thêm nhân viên để khai thác tầng hầm cũng như cung cấp các dịch vụ tiện ích cho khách hàng (dịch vụ vệ sinh, an ninh và giữ xe). Tổng nguồn vốn đầu tư cho dự án khoảng 37,5 triệu USD trong đó vốn chủ sở hữu 23% , vốn góp của đối tác là 22% và vốn vay ngân hàng là 55%. Từ phân tích tài chính Trang i cho thấy đây là dự án khả thi với WACC là 18,64% và giá trị hiện tại ròng NPV dương lớn trên 16,5 triệu USD. Kết quả phân tích rủi ro cũng cho thấy đây là một dự án ít rủi ro và khả năng sinh lời cao. Trang ii MỤC LỤC   CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU DỰ ÁN 3 1.1. HÌNH THÀNH DỰ ÁN 3 1.3. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN AN PHÚ 4 1.2. SẢN PHẨM DỊCH VỤ. 5 1.3. MÔ TẢ DỊCH VỤ 6 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 4 2.1. TÌNH HÌNH KINH TẾ 4 Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP và sự đóng góp của 3 nhóm ngành chính 4 Hình 1: Cán cân thương mại 6 tháng đầu năm 2007 5 Hình 2: Biểu đồ tăng trưởng GDP – giá tiêu dùng trung bình và doanh thu bán lẻ 6 2.2. CHÍNH TRỊ -XÃ HỘI 6 2.3. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG 7 2.3.1. Nhu cầu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh 7 Bảng 2: dự báo dân số 2006-2010 7 Bảng 3: Giá bán và tỉ lệ bán chung cư cao cấp tại Tp HCM 8 Hình 3: Sơ đồ số chung cư cao cấp tại Tp HCM 11 2.3.2. Tình hình cung ứng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh 12 Hình 5: Thống kê số căn hộ được xây dựng đến năm 2011 14 2.4. PHÂN TÍCH CẠNH TRANH 14 2.4.1. Các đối thủ hiện tại 14 Hình 6: Biểu đồ tỷ trọng số lượng căn hộ bán được trong thời gian 2001-09/2007. 15 Hình 7: Biểu đồ tỷ trọng số lượng căn hộ bán được trong thời gian 2006-09/2007. 15 Bảng 4: Thống kê số lượng căn hộ bán được tương ứng với giá 15 Hình 8: 6 căn hộ cao cấp dược khánh thành vào năm 2009 16 Hình 9: Xu hướng giá của các khu biệt thự: Phú Gia – Villa Riviera – Thủ Đức Garden Home 17 2.5. NHẬN DẠNG ĐIỂM MẠNH-YẾU,CƠ HỘI-NGUY CƠ 17 CHƯƠNG 3: KẾ HOẠCH TIẾP THỊ 17 3.1. MỤC TIÊU KẾ HOẠCH TIẾP THỊ 17 Bảng 5: Bảng dự toán doanh thu 17 Trang i 3.1.1. Hình ảnh 19 3.1.2. Thị trường mục tiêu 19 3.1.3. Chuẩn bị và kế hoạch 19 3.1.4. Phương tiện tiếp thị (tiếp cận thị trường) 19 3.1.5. Nguyên nhân chọn CBRE làm tiếp thị và bán hàng 22 3.2. ĐỊNH GIÁ 22 Hình 10: Biểu đồ thu nhập GDP bình quân trên đầu người tại Tp HCM 23 Hình 11: Biểu đồ biến động giá trung bình chung cư cao cấp tại quận 1 23 Bảng 6: Bảng giá căn hộ cao cấp tại Quận 1 24 Hình 12: Hình vệ tinh vị trí chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch so với các chung cư khác 24 3.3. CHI PHÍ TIẾP THỊ VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN 25 3.3.1. Phí tư vấn 25 3.3.2. Phí tiếp thị bán độc quyền 25 3.3.3. Phí hành chính 25 Bảng 7: bảng tính chi phí tiếp thị 26 3.4. NGUỒN LỰC THỰC HIỆN 26 Bảng 8: bảng tính lương nhân viên kế toán 27 CHƯƠNG 4: KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG 26 4.1. MỤC TIÊU VÀ KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG 26 4.2. NGUỒN LỰC THỰC HIỆN 26 Bảng 9: bảng thông số đất và thông số quy hoạch xây dựng 27 Bảng 10: Bảng tính chi phí khấu hao hai tầng hầm 29 CHƯƠNG 5: KẾ HOẠCH NHÂN SỰ 30 5.1. MỤC TIÊU KẾ HOẠCH NHÂN SỰ 30 5.2. YÊU CẦU NGUỒN NHÂN LỰC 30 5.3. TUYỂN DỤNG 31 5.4. CHÍNH SÁCH ĐÀO TẠO 31 5.5. CHẾ ĐỘ LƯƠNG. 31 Bảng 11: Bảng tính chi phí lương nhân viên 32 CHƯƠNG 6: KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH 33 6.1. GIẢ ĐỊNH TÀI CHÍNH 33 Bảng 12: Một số giả định chính cho dự án 33 Trang ii 6.2. CẤU TRÚC NGUỒN VỐN 34 Bảng 13: Cấu trúc nguồn vốn 34 6.3. MỤC TIÊU TÀI CHÍNH 35 6.4. CÁC BÁO CÁO TÀI CHÍNH DỰ TOÁN 35 Bảng 14: Báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh dự toán 35 Hình 13: Biều đồ doanh thu của dự án 36 Bảng 15: Bảng cân đối kế toán dự toán 37 Bảng 16: Bảng tính dòng tiền dự toán 39 Hình 14: Biểu đồ FCF 42 Hình 15: biểu đồ FCF và cân đối tiền mặt 43 Bảng 17: Bảng các tỷ số tài chính 43 6.5. PHÂN TÍCH RỦI RO 44 Hình 16: Biểu đồ NPV theo giá bán và chi phí sử dụng vốn 46 CHƯƠNG 7: KẾT LUẬN 47 NHỮNG HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI 48 PHỤ LỤC 49 Phụ lục 1: Bảng phân tích giá trị NPV theo giá và WACC 49 Phụ lục 2: Hợp đồng đề nghị giữa CBRE và An Phú 51 TÀI LIỆU THAM KHẢO 54 Trang iii DANH MỤC BẢNG Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP và sự đóng góp của 3 nhóm ngành chính Error: Reference source not found Bảng 2: Dự báo dân số 2006-2010 Error: Reference source not found Bảng 3: Giá bán và tỉ lệ bán chung cư cao cấp tại Tp HCM Error: Reference source not found Bảng 4: Thống kê số lượng căn hộ bán được tương ứng với giá Error: Reference source not found Bảng 5: Bảng dự toán doanh thu Error: Reference source not found Bảng 6: Bảng giá căn hộ cao cấp tại Quận 1 Error: Reference source not found Bảng 7: Bảng tính chi phí tiếp thị Error: Reference source not found Bảng 8:Bảng tính lương nhân viên kế toán Error: Reference source not found Bảng 9:Bảng thông số đất và thông số quy hoạch xây dựng . . Error: Reference source not found Bảng 10: Bảng tính chi phí khấu hao hai tầng hầm Error: Reference source not found Bảng 11: Bảng tính chi phí lương nhân viên Error: Reference source not found Bảng 12: Một số giả định chính cho dự án Error: Reference source not found Bảng 13: Cấu trúc nguồn vốn Error: Reference source not found Bảng 15: Bảng cân đối kế toán dự toán Error: Reference source not found Bảng 16: Bảng tính dòng tiền dự toán Error: Reference source not found Bảng 17: Bảng các tỷ số tài chính Error: Reference source not found Trang i DANH MỤC HÌNH Hình 1: Cán cân thương mại 6 tháng đầu năm 2007 Error: Reference source not found Hình 2: Biểu đồ tăng trưởng GDP – giá tiêu dùng trung bình và doanh thu bán lẻ Error: Reference source not found Hình 3: Sơ đồ số chung cư cao cấp tại Tp HCM Error: Reference source not found Hình 4: Số dự án và căn hộ được xây dựng qua các năm . Error: Reference source not found Hình 5: Thống kê số căn hộ được xây dựng đến năm 2011 Error: Reference source not found Hình 6: Biểu đồ tỷ trọng số lượng căn hộ bán được trong thời gian 2001-09/2007 Error: Reference source not found Hình 7: Biểu đồ tỷ trọng số lượng căn hộ bán được trong thời gian 2006-09/2007 Error: Reference source not found Hình 8: 6 căn hộ cao cấp dược khánh thành vào năm 2009 Error: Reference source not found Hình 9: Xu hướng giá của các khu biệt thự: Phú Gia – Villa Riviera – Thủ Đức Garden Home. Error: Reference source not found Hình 10: Biểu đồ thu nhập GDP bình quân trên đầu người tại Tp HCM Error: Reference source not found Hình 11: Biểu đồ biến động giá trung bình chung cư cao cấp tại quận 1. Error: Reference source not found Hình 12: Hình vệ tinh vị trí chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch so với các chung cư khác. Error: Reference source not found Hình 13: Biều đồ doanh thu của dự án Error: Reference source not found Hình 14: Biểu đồ FCF Error: Reference source not found Trang i Hình 15: Biểu đồ FCF và cân đối tiền mặt Error: Reference source not found Hình 16: Biểu đồ NPV theo giá bán và chi phí sử dụng vốn. . Error: Reference source not found Trang ii CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU DỰ ÁN 1.1. HÌNH THÀNH DỰ ÁN Theo thống kê của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, thành phố hiện có 138 chung cư hư hỏng, xuống cấp cần phải tháo dỡ với hơn 14.570 hộ dân cần di dời. Tổng diện tích phải giải tỏa để xây dựng mới chung cư là 232.372 m 2 . Càng thực hiện chậm việc xây mới, số tiền Nhà nước phải bỏ ra càng lớn. Theo chủ trương chung của Chính phủ trong Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 cũng như của chính quyền thành phố Hồ Chí Minh, cần thiết phải cải tạo, xây mới các chung cư cũ đã xuống cấp, hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố nhằm chỉnh trang đô thị; biến thành phố Hồ Chí Minh thành một thành phố văn minh, hiện đại; nâng cao chất lượng sống của người dân. Để thực hiện chủ trương của thành phố trong điều kiện ngân sách hạn hẹp, Ủy ban nhân dân quận 3 đã kêu gọi các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng các chung cư mới để thay thế cho các chung cư cũ. Chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch là một chung cư được xây dựng trước năm 1975 (tên cũ là Cư xá Duy Tân) nay đã xuống cấp nặng. Ban quản lý chung cư đã nhiều lần bỏ kinh phí sửa chữa, cải tạo chung cư nhưng đó chỉ là giải pháp tạm thời, không thể giải quyết triệt để tình trạng xuống cấp. Giải pháp tốt nhất là phá bỏ chung cư để xây mới. Quận 3 đã có chủ trương dỡ bỏ và xây mới khu chung cư này_chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch. Với mong muốn góp phần vào sự nghiệp phát triển chung của thành phố Hồ Chí Minh, Công ty cổ phần An Phú quyết định đăng ký đầu tư dự án 57 – 59 Phạm Ngọc Thạch. Đây sẽ là một dự án chung cư cao cấp, thay thế cho khu chung cư cũ. Xây dựng chung cư cao cấp tại vị trí này có tính phù hợp cao, vì khu vực xung quanh có khá nhiều văn phòng, công sở, trụ sở ngoại giao. Số lượng người có thu nhập cao cần tìm kiếm một chỗ ở gần nơi làm việc rất lớn. Dự án 57 – 59 Phạm Ngọc Thạch nằm trên đường Phạm Ngọc Thạch quận 3, một quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh. Đây là một vị trí vô cùng thuận lợi cho mọi hoạt động của cuộc sống. Dự án nằm gần các đường Điện Biên Phủ, Nam Kỳ Trang 3 [...]... Dự án Lý Chính Thắng: cao ốc căn hộ cao cấp ở khu vực trung tâm thành phố 1.2 SẢN PHẨM DỊCH VỤ Hiện nay, Công ty Cổ phần An Phú hoạt động trên hai lĩnh vực chính: Đầu tư - Kinh doanh bất động sản và kinh doanh xuất nhập khẩu  Đầu tư, kinh doanh bất động sản Gồm 2 lĩnh vực chính: Quy hoạch: Khảo sát và nghiên cứu các địa điểm chiến lược mới để xây dựng phương án quy hoạch phù hợp (khu đô thị mới, khu. .. rất nhiều dự án lớn đã được biết đến gắn liền với tên tuổi của Công ty Cổ phần An Phú Hiện nay, An Phú vẫn đang tiếp tục khảo sát các vị trí chiến lược ở các khu vực lân cận TP Hồ Chí Minh cho những dự án sắp đến, hứa hẹn cung cấp thêm nhiều không gian sống mới, văn minh và hiện đại Trang 4 Một vài dự án tiêu biểu: Khu dân cư – công nghiệp Hóc Môn (650 ha) Khu công nghiệp Thạnh Đức (370 ha, khu vực giáp... tiềm năng Thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán phát triển đã làm cho nền kinh tế phát triển góp phần nâng cao thu nhập cho người dân Thu nhập tăng kéo theo yêu cầu cao hơn nên sự phát triển của các khu biệt thự cao cấp ngoại ô thành phố với giá cạnh tranh như Phú Gia, Thảo Nguyên, Thủ Đức Garden, Villa Riviera, An Phú Đông là đối thủ tiềm năng của dự án Giá bán các căn hộ này cũng rất cạnh. .. thực hiện đầu tư xây dựng và bán (chuyển giao) Công ty cũng không nhằm mục đích xây dựng chung cư cho thuê mà nhằm mục đích xây để bán thu lợi nhuận và tìm kiếm cơ hội đầu tư mới Do dó, công ty An Phú thuê CBRE tiếp thị và bán độc quyền cho dự án với mục tiêu là bán được toàn bộ số căn hộ trước khi dự án đưa vào sử dụng Điều này giúp cho công ty thu hồi vốn để triển khai vào dự án khác trong thị trường... sản Dự án đầu tiên công ty thực hiện là qui hoạch khu An Phú (ngoại ô Thành phố Hồ Chí Minh) thành khu biệt thự cho thuê cao cấp dành cho người nước ngoài Thành công của dự án với 170 căn hộ sang trọng và hiện đại trên diện tích 22,5 ha đất là tiếng vang khởi đầu cho những dự án bất động sản qui mô sau này Không chỉ có thế, lợi nhuận kinh doanh xuất nhập khẩu của công ty An Phú không ngừng gia tăng. .. vòng 6 năm gần đây mà đóng góp là sự tăng trưởng của các ngành công nghiệp, xây dựng và dịch vụ Theo Tổng Cục Thống Kê Việt Nam (GSO), 6 tháng đầu năm ngành công nghiệp và xây dựng tăng 9,88%, tiếp theo là ngành dịch vụ tăng 8,41% và nông-lâm-ngư nghiệp chỉ tăng 2,8% Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP và sự đóng góp của 3 nhóm ngành chính 6 tháng 04 6 tháng 05 6 tháng 06 6 GDP 7 7.63 7.4 7.87 Ngành nông... FDI của Việt Nam tăng 74% từ 2,26 tỷ USD của 6 tháng đầu năm 2006 lên 3,93 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm 2007 Dự kiến, trong thời gian tới, vốn FDI vào Việt Nam sẽ tiếp tục tăng lên cả về số đăng ký mới cũng như số thực hiện Sức mua và tiêu thụ nội địa tiếp tục đà đi lên với tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng 22,9% so với cùng kỳ năm trước Chỉ số giá tiêu dùng tháng 6 năm 2007 tiếp tục tăng. .. VietRees dự kiến mức tăng trưởng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2008 có thể đạt trên 50% so với năm 2007 Nhìn chung nhu cầu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh rất cao do tốc độ tăng dân số lớn của thành phố (3,06%/năm) Sự tăng trưởng kinh tế (8,5%) kéo theo thu nhập người dân tăng (5,8%)3 do đó nhu cầu nhà ở cũng tăng Bên cạnh đón làn sóng đầu tư của nước ngoài(FDI) tăng (trên 15 tỷ USD), kiều hối tăng. .. (tháng 9/2007): 2 Nguồn báo Sài Gòn nhan đề “Kiều hối và trí tuệ Việt Kiều” số ra ngày 29/11/2007 3 Thu nhập đầu người tăng 5,8% sau khi trừ tăng giá (nguồn báo Sài Gòn nhan đề “nền kinh tế Việt Nam đang phát triển bền vững hơn” số ra ngày 29/11/2007 Trang 12 Chương 2: Phân tích thị trường Hình 4: Số dự án và căn hộ được xây dựng qua các năm Ghi chú : Condos (chung cư) Projects (dự án) Units (căn hộ) Với... hoạch kinh doanh của dự án Ngoài ra sau giai đoạn hoàn thành 3 năm sẽ thuê 8 nhân viên để khai thác hai tầng hầm 1.3 MÔ TẢ DỊCH VỤ Chung cư 57-50 Phạm Ngọc thạch là chung cư cao cấp với 15 tầng thiết kế hiện đại, đẹp mắt nằm tại trung tâm thành phố Dự án thực hiện để thay thế chung cư cũ đã xuống cấp trầm trọng Sau khi hoàn tất, dự án cung cấp 20,640 m 2 để ở và 2,752 m2 để giữ xe Bên cạnh đó dự án chỉ . Tổng Hợp Sài Gòn Savico thực hiện chiến lược tiếp thị duy nhất và bán độc quyền cho dự án. Chi phí tiếp thị và hoa hồng khoản 2% (gồm VAT) doanh thu. Tên dự án “ Lập kế hoạch kinh doanh dự án khu. tháng 01/2008 tại địa chỉ 140 Phổ Quang, Phường 2, Quận Tân Bình,TPHCM sau khi các công tác chuẩn bị hoàn tất dự kiến là 6 tháng. Dự án Sài Gòn Savico là dự án xây dựng khu phức hợp để bán. kế hoạch kinh doanh bất động sản này được xây dựng nhằm định hướng cho dự án vào hoạt động trong 50 năm và cung cấp cho bản quản lý dự án triển khai công việc kinh doanh cụ thể. Dự án dự kiến