MỤC LỤC MỤC LỤC Bảng tiến trình nghiên cứu khoa học: STT Thời gian Công việc thực 20/12/2012 - 01/01/2013 Xác định đề tài nghiên cứu 01/01/2013 - 15/01/2013 Xây dựng đề cương chi tiết 3 15/01/2013 - 15/03/2013 Thu thập thông tin tài liệu 15/03/2013 - 05/04/2013 Phát phiếu điều tra, xử lý số liệu, đưa nhận xét đánh giá 05/04/2013 - 25/04/2013 Viết nghiên cứu, chỉnh sửa, hoàn thiện .3 25/04/2013 .3 Nộp nghiên cứu LỜI MỞ ĐẦU 2.Mục đích nghiên cứu CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ .4 1.2 Phân loại nhà chung cư cao tầng Hà Nội 1.3 Đặc điểm chung cư cao tầng .5 1.4 Vị trí chung cư việc phát triển thị đại 5 Những hành vi bị nghiêm cấm: 12 CHƯƠNG .15 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ .15 TẠI HÀ NỘI HIỆN NAY .15 1.1 Điều kiện tự nhiên 16 1.2 Dân số 16 1.3 Kiến trúc quy hoạch đô thị 16 1.4 Kinh tế 17 2.1 Thị trường quản lý bất động sản nước ta .18 2.2 Giới thiệu doanh nghiệp quản lý bất động sản tiếng việt nam .20 4.1 Về sở hữu chung sở hữu riêng .23 4.3 Quản trị rủi ro 27 4.4 Về lập ngân sách quản trị tài 32 3.1 Nhận dạng đo đạc rủi ro 41 3.2 Tránh rủi ro 41 3.3 Quản lý rủi ro 42 3.4 Chuyển hóa rủi ro 44 Phụ lục 1: .49 Bảng tiến trình nghiên cứu khoa học: STT Thời gian Công việc thực 20/12/2012 - 01/01/2013 Xác định đề tài nghiên cứu 01/01/2013 - 15/01/2013 Xây dựng đề cương chi tiết 15/01/2013 - 15/03/2013 Thu thập thông tin tài liệu 15/03/2013 - 05/04/2013 Phát phiếu điều tra, xử lý số liệu, đưa nhận xét đánh giá 05/04/2013 - 25/04/2013 Viết nghiên cứu, chỉnh sửa, hoàn thiện 25/04/2013 Nộp nghiên cứu LỜI MỞ ĐẦU Lý nghiên cứu đề tài Thủ đô Hà Nội,một siêu đô thị, trung tâm kinh tế, văn hóa, trị nước nơi thu hút lượng lớn người dân từ khắp nơi đổ Theo thống kê vào 01/04/2009 dân số Hà Nội 6.448.837 người, chiếm 7,51% dân số nước, xếp thứ hai sau thành phố Hồ Chí Minh Qua 10 năm( từ năm 1999 đến năm 2009) dân số Hà Nội tăng thêm 1.204.688 người, bình quân năm 10 năm dân số hà nội tăng 120 nghìn người, tốc độ tăng bình quân 2,11% Dân số liên tục tăng cao quỹ đất lại có hạn( tính sau năm 2008 3.345 km2) Cùng với phát triển kinh tế thị trường nước ta bước học tập hội nhập với giới Xu hướng chung nước phát triển thu hẹp diện tích đất ở, mở rộng diện tích sở hạ tầng đất công cộng như: đường sá, vườn hoa, cơng viên xanh,…Chính nhà chung cư xuất Hà Nội nhu cầu tất yếu Trong năm qua, Hà Nội có bước phát triển nhanh lĩnh vực đầu tư xây dựng, phát triển quản lý đô thị Nhiều dự án nhà chung cư khu đô thị triển khai đưa vào sử dụng, tạo mặt đô thị ngày khang trang, đại, đồng thời đáp ứng nhu cầu xúc nhà người dân Thủ đô Theo kế hoạch, từ đến năm 2020, Hà Nội tiếp tục đầu tư xây dựng 53 dự án nhà tái định cư với quy mô 14.054 hộ; 66 dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư 16 dự án đầu tư xây dựng nhà tái định cư Với phát triển nhanh rộng khắp, Hà Nội đầu nước phát triển nhà Đến cuối năm 2011, tổng diện tích nhà Hà Nội đạt 139 triệu m2, bình qn diện tích nhà tồn thành phố 20,8m2/người, riêng nhà chung cư đạt tỷ lệ cao nước với 16,64% Chung cư mọc lên ạt nấm sau mưa nhiên việc quản lý nhà chung cư vấn đề xuyên suốt q trình tồn định tỷ lệ lấp đầy tuổi thọ chung cư Quản lý sử dụng vận hành chung cư cao tầng lĩnh vực nhạy cảm phức tạp Thực trạng cho thấy hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phịng, siêu thị, nhà … Trong lại có sở hữu chung người mua, sở hữu riêng chủ đầu tư… chưa có sở pháp lý rõ ràng để chứng minh, xác định quyền sở hữu chung riêng Mặt khác, quản lý sống chung cư phải đối diện với nhiều vấn đề nhức đầu phí quản lý, chỗ để xe, chủ đầu giao nhà chất lượng, … Việc quản lý nhà chung cư liên quan đến vấn đề nắm giữ mạng sống nhiều người dân sống Tuy nhiên thời gian gần nhiều rủi ro lớn xảy khu chung cư để lại hậu nặng nề người tài sản Những rủi ro phần lớn việc lơ công tác quản lý, quản lý hiệu quả, coi thường khả rủi ro xảy hay thiếu hiểu biết, yếu quản lý… Đơn cử vụ cháy tòa chung cư 18 tầng phường Nhân Chính quận Thanh Xuân vào ngày 10/3/2010; 27/8/2011, vụ hỏa hoạn xảy tòa nhà Keangnam nằm đường Phạm Hùng (Hà Nội); vụ cháy tòa nhà làng sinh viên Hacinco (ngày 4/5/2012); hay cố thang máy CT3 Constrexim gây chết người;… Vấn đề đặt việc phát triển chung cư cần phải đôi với việc quản lý tốt sơ sở vật chất, dịch vụ đô thị đảm bảo chất lượng sống Tuy nhiên phần lớn chung cư chưa quản lý tốt, chưa đáp ứng đầy đủ tối ưu dịch vụ đô thị Một nhận định chủ quan cho :” 70% khách hàng sống chung cư cao tầng khơng hài lịng với chất lượng quản lý; 80% mơ hình quản lý chưa chuyên nghiệp Từ nhận định thấy cần thiết phải nghiên cứu để đánh giá xây dựng mơ hình quản lý nhà chung cư hiệu Vì mà nhóm chúng tơi mạnh dạn nghiên cứu đề tài “ xây dựng mô hình quản lý nhà chung cư hiệu Hà Nội” Mục đích nghiên cứu Làm rõ sở khoa học thực tiễn quản lý bất động sản nói chung quản lý nhà chung cư nói riêng , từ đánh giá nhận định mặt tích cực hạn chế quản lý nhà chung cư nhằm xây dựng mơ hình quản lý hiệu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng: mơ hình quản lý nhà chung cư Hà Nội ( loại mơ hình, ưu nhược điểm, mặt đạt tồn tại…) Phạm vi nghiên cứu: mơ hình quản lý chung cư địa bàn Hà Nội từ năm 2000 đến Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thống kê - Phương pháp khảo cứu tài liệu - Phương pháp phân tích tổng hợp - Phương pháp hệ thống - Phương pháp điều tra, khảo sát - Phương pháp vấn chuyên gia CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ Khái niệm nhà chung cư cao tầng 1.1 Khái niệm Theo Điều 70 Luật Nhà 2005: - Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư - Phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm: •Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban cơng, lối gắn liền với hộ đó; •Phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật; •Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng - Phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: •Phần diện tích nhà cịn lại nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định khoản Điều này; •Khơng gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, nước, bể phốt, thu lơi, cứu hoả phần khác không thuộc sở hữu riêng hộ nào; •Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với nhà chung cư 1.2 Phân loại nhà chung cư cao tầng Hà Nội Nhà chung cư cao tầng Hà Nội bao gồm nhà chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước nhà chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới: - Nhà chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước Hà Nội nhà nước xây dựng chủ yếu thời chế bao cấp nhà Đây giải pháp để giải nhu cầu bách chỗ cho người dân đô thị - Nhà chung cư cao tầng dự án xây dựng khu đô thị - Nhà chung cư cao tầng dự án xây dựng khu đô thị để bán cho thuê 1.3 Đặc điểm chung cư cao tầng Theo điều 239 Bộ Luật dân nhà chung cư có đặc điểm sau: Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung nhà chung cư thuộc sở hữu chung tất chủ sở hữu hộ phân chia” Chủ sở hữu hộ nhà chung cư có quyền nghĩa vụ ngang việc quản lý, sử dụng phần diện tích thiết bị chung “ Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, chủ sở hữu hộ nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất nhà chung cư theo quy định pháp luật “ 1.4 Vị trí chung cư việc phát triển đô thị đại Hiện nay, Việt Nam nước chuyển dịch cấu kinh tế từ kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trường để thúc đẩy kinh tế phát triển Tốc độ thị hố nhanh trình độ phát triển nơng thơn chậm điều kéo theo vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt vấn đề nhà thị, có vấn đề nhà cho công nhân khu công nghiệp tập trung, nhà cho phận đối tượng sinh viên trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở… điều tạo sức ép lớn cho phủ nhà hoạch định sách nhà Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày bị thu hẹp Chính vậy, nhà nước chủ trương khuyến khích thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà đặc biệt phát triển nhà chung cư cao tầng theo dự án Đến xuất nhiều mơ hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dáng đáp ứng nhu cầu ngày tăng lên số lượng chất lượng nhân dân Nhà chung cư cao tầng theo dự án xây dựng tạo diện mạo cho đô thị văn minh với đồng hạ tầng kỹ thuật, đồng cảnh quan môi trường nên xã hội chấp nhận Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư hình thành nếp sống đô thị văn minh, đại Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng tạo hội cho ngành xây dựng tiếp cận với tiến khoa học kỹ thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước Quản lý nhà chung cư 2.1 Khái niệm quản lý Quản lý bất động sản công việc quản lý liên quan đến hoạt động dịch vụ cung cấp cho bất động sản cư dân sinh sống Các cơng việc việc tổ chức thực loạt dịch vụ, liên quan tới số toàn hoạt động sau: Đảm bảo an ninh, trông giữ tài sản phương tiện lại; làm sạch, thu gom rác thải, chăm sóc cảnh quan; vận hành, tu ngăn ngừa cố tồn hệ thống kỹ thuật tịa nhà: máy bơm, máy phát điện, thang máy, hồ bơi, hệ thống PCCC, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện …, chăm sóc khách hàng, đối nội, đối ngoại, nhân sự, giám sát hoạt động tài hoạt động Để tổ chức hoạt động cần có ngân sách định, mà ngân sách phải người sử dụng (cư dân), đóng góp hình thức phí quản lý (Phí dịch vụ) Các cơng việc thông thường thực công ty cung cấp dịch vụ quản lý chuyên nghiệp đặt giám sát Ban Quản Trị Tòa nhà cư dân lập Ở Việt Nam tồn hai quan điểm quản lý bất động sản Quan điểm thứ giá trị bất động sản giảm dần theo thời gian khai thác tài sản quan điểm thứ hai giá trị bất động sản gia tăng thơng qua chất lượng dịch vụ hình ảnh tịa nhà Trước người ta biết đến quan điểm thứ nhất, nhiên gần quan điểm thứ hai trọng nhiều hơn: “ quản lý bất động sản không vắt kiệt cơng tịa nhà mà phải gia tăng giá trị thơng qua chất lượng dịch vụ, nâng cao hình ảnh, bảo dưỡng sửa chưa thường xuyên 2.2 Sự cần thiết phải quản lý nhà chung cư Trước đây, việc thực quản lý chung cư theo hình thức bao cấp, cơng tác quản lý buông lỏng làm nảy sinh nhiều tượng tiêu cực như: người sử dụng tự ý sửa chữa, đục phá, cởi nới diện tích, xây thêm bể nước … làm ảnh hưởng đến kết cấu cơng trình, dẫn đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu , thấm dột mái nhà vệ sinh … Nhà nước chưa có quy định rõ ràng đầu tư cho cơng tác tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn việc trình sủ dụng hạng mục kĩ thuật hết niên hạn sử dụng lại không sửa chữa, tu, sau 10 năm sử dụng tồn hệ thống kĩ thuật cấp nước, xả rác … hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hết , thời gian sử dụng thực tế đạt 75 -> 80%tuổi thọ thiết kế; cá biệt có nhà sử dụng 50% tuổi thọ thiết kế buộc phải phá bỏ Hơn nữa, nhà chung cư cao tầng mới, mặt kỹ thuật vận hành ” nhà máy đồng bộ” với trang thiết bị, kỹ thuật đại, phức tạp, đòi hỏi chế tu, bảo dưỡng nghiêm ngặt Hiện nay, với phát triển đất nước, đời sống vật chất tinh thần người dân ngày nâng cao Do vậy, việc xây dựng nhà chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thời hệ thống dịch vụ nâng cao công thiết kế như: đập tường để mở rộng diện tích phịng hay đục tường làm bể cá ngầm… Thực hộ gia đình, người dân phần tịa nhà có trách nhiệm báo hành vi sai trái ảnh hưởng đến hạ tầng kĩ thuật tồn tịa nhà Ban quản lý cần thường xuyên mở họp người dân chung cư để lấy ý kiến giáo dục, nhắc nhở để họ thấy hậu nặng nề việc phá vỡ hạ tầng kĩ thuật tồn tịa nhà để họ có ý thức bảo Một số giải pháp sau có hiệu điều kiện thị trường ảm đạm - Căn hộ nhỏ phục vụ nhu cầu lớn Để phát triển nhà xã hội, nhà thương mại cho phù hợp với thị trường đáp ứng nhu cầu sử dụng, Nghị định trình Chính phủ chờ ban hành, Bộ Xây dựng đề nghị cho phép chuyển đổi nhà thương mại thành nhà xã hội Đồng thời cho phép chủ đầu tư áp dụng thí điểm việc thiết kế diện tích sàn hộ chung cư tối thiểu 25m2, tối đa đến 90m2 nhà riêng lẻ nhà liền kề thấp tầng đô thị loại I loại II Đây nút mở cho nhu cầu có nhà người dân Bởi tình hình nay, hộ rộng, diện tích lớn, chất lượng cao sang trọng vượt chi trả người dân - Cần tính đến hạ tầng xã hội thị đại Loại hình hộ diện tích nhỏ số DN đề xuất triển khai Tuy nhiên việc xây dựng hộ nhỏ hay chuyển đổi diện tích chung cư từ diện tích lớn sang diện tích tối thiểu 25m2 sở hạ tầng khu vực phải thực đồng đại Một vấn đề lo ngại việc xây dựng chung cư có diện tích nhỏ làm tăng số lượng dân cư khu vực đó, dân cư đông ảnh hưởng đến hạ tầng xã hội Nếu xây dựng khu chung cư với diện tích 25m2 số lượng hộ nhiều hơn, người sống tăng lên Vì xây dựng chung cư có diện tích nhỏ cần phải xây dựng hạ tầng phù hợp cho giai đoạn phải phù hợp cho 40 tương lai xa Đối với số chung cư chuyển đổi diện tích sử dụng bắt buộc phải điều chỉnh hạ tầng kỹ thuật để không bị tải sử dụng Nếu không giải toán hạ tầng dẫn đến nhiều hệ xấu cho đô thị tải cục khu vực dịch vụ y tế, giáo dục, giao thông… nhếch nhác gây mỹ quan cho đô thị Theo ý kiến nhà kiến trúc sư xây dựng khu chung cư có hộ nhỏ cần phải xây dựng hạ tầng xã hội đô thị đại phục vụ tốt cho người dân không thời gian ngắn mà cần tính đến tầm nhìn cho tương lai mặt thị không bị phá vỡ Khi xây dựng hạ tầng xã hội đô thị mang tầm chiến lược cho thời gian 20 năm hay 30 năm hạ tầng phục vụ tốt cho cư dân sinh sống khu chung cư Về quản lý rủi ro Quản lý rủi ro gồm công việc: nhận biết, phân tích dối phó với rủi ro suốt trình thực thi, quản lý, thời gian tồn tại, khai thác sử dụng bất động sản Quản lý rủi ro nhân tố cần đặt trình chọn lựa định quản lý, xác định phạm vi, kế hoạch thực tế ước lượng chi phí Để rủi ro quản lý cách hiểu cần thực theo cách sau: 3.1 Nhận dạng đo đạc rủi ro Nhà quản lý rủi ro cần bắt đầu trình với khảo sát cấu trúc vật chất, phương tiện hoạt động nhiệm vụ cá nhân, đặc biệt giai đoạn tu Nên xem lại nguồn thông tin, phương tiện nguy hiểm nguy xảy 3.2 Tránh rủi ro Khi rủi ro xác định, nhà quản lý cần xem xét xem tránh khơng.Gió bão, lụt lội động đất rủi ro 41 tránh được.Tuy nhiên nhà quản lý tránh số rủi ro xác định cách ngừng hoạt động gây rủi ro lại Tránh rủi ro đơn giản chuyển cầu nhảy bể bơi thay ván lợp gỗ nguyên liệu không bắt lửa 3.3 Quản lý rủi ro Khi rủi ro không tránh được, người quản lý nên xem xét cách để giảm khả xảy việc mát để giảm tác động Quản lý rủi ro vật chất bao gồm lắp đặt hệ thống chữa cháy tự động, biển rào ngăn để cảnh báo người khu vực nguy hiểm chung cư Việc kiểm tra, tu bảo trì phải tiến hành thường xuyên điều kiện an toàn, người tham gia phải đào tạo cẩn thận, phải mang trang phục thiết bị bảo hộ Trong nhiều trường hợp rủi ro xảy để lại hậu nghiêm trọng lỗi thiết kế quản lý Đó trường hợp có hỏa hoạn xảy Các khu chung cư cao tầng nước ta thường thiết kế theo kiến trúc sảnh lớn bao quanh hộ khép kín có hỏa hoạn xảy khói mù mịt xơng lên lại khơng có lối Người dân sau báo động cháy chạy sảnh bị bao vây khối khói lớn hàng loạt mùi khét, bên cạnh có hỏa hoạn thường ngắt điện người dân khó nạn Để khắc phục tình trạng cần thiết kế sảnh tầng thơng thống, chiếu sáng tự nhiên cách tạo khe sảnh tầng Đồng thời nên xây dựng đường điện phụ để chiếu sáng cúp điện dẫn người dân đến chỗ thoát hiểm Bên cạnh đó, theo nhiều chuyên gia, việc đưa vào sử dụng hệ thống gas trung tâm tòa nhà xem giải pháp hạn chế hiểm họa cháy nổ Hệ thống cấp gas trung tâm có ưu điểm trội áp lực từ bồn chứa chung cung cấp gas thấp, 0,028kg/cm3 nên an tồn Mỗi hộ gia đình lắp đặt đồng hồ gas 42 đồng hồ điện để toán số lượng dùng hàng tháng Thang máy thiết bị giao thơng đại phức tạp tịa nhà, thang máy thiết bị giá trị tịa nhà, giúp phần tiệc ích giá trị cho tòa nhà, nhiên thiết bị máy móc nên cần bảo trì, bảo dưỡng thường xuyên để đảm bảo an toàn sử dụng tăng tuối thọ cho thang máy Các hạng mục bảo trì thang máy cần phải lưu ý: •Vệ sinh thường xuyên giữ cho rãnh trượt cửa tầng thang máy cửa cabin thang máy trơn tru Bụi rác rãnh trượt làm cho cửa khơng đóng hệ thống điện thang máy thành mạch hở thang máy ngừng hoạt động •Cabin thang máy lắp đặt có tải trọng định, khơng bỏ qua thiết bị báo tải, thang máy luôn giữ cho hoạt động tải trọng cho phép •Khơng cho phép làm kẹt cửa mở vật dụng đặt ngưỡng cửa Hầu hết thang máy có chìa khố tính đặc biệt để giữ cửa mở cần thiết, dùng chìa khố để thực chức •Bắt buộc quản lý, trực thang máy, nhân viên bảo vệ phải thành thạo phương pháp cứu hộ khẩn cấp có số liên hệ khẩn cấp với cơng ty bảo trì thang máy •Bảo đảm chng báo động cabin thang máy phải hoạt động tốt để nhân viên bảo vệ nhận biết trường hợp khẩn cấp •Khơng để nước chảy vào cửa tầng hố thang máy ngập nước Nếu trường hợp xãy phảo ngắt điện thang máy báo với cơng ty thang máy bảo trì, bảo hành •Khơng vận chuyển chất gây cháy, nỗ thang máy thường xuyên vệ sinh hố thang máy •Cẩn thận sử dụng xe đẩy hay di chuyển đồ đạc, không để hư hỏng cửa tầng thang máy hay cửa cabin thang máy •Khơng tự ý thay đổi trang trí nội thất bên cabin chưa 43 thơng qua cơng ty bảo trì thang máy điều làm thay đổi trạng thái cân cabin đối trọng ảnh hưởng đến hệ thống tải trọng thang máy •Khơng sử dụng thang máy tồ nhà có đám cháy, động đất •Bảo trì định kỳ 01 tháng/01 lần cho hệ thống thang máy 3.4 Chuyển hóa rủi ro Đối với rủi ro tránh rủi ro xảy thường gây hậu nghiêm trọng người phải chuyển hóa rủi ro Kỹ thuật chuyển hóa rủi ro gồm: Chuyển hoạt động nguy hiểm cho chuyên gia với bảo hiểm hợp lý: thuê lao động theo hợp đồng để cung cấp dịch vụ an ninh, tu, sửa chữa khu vực nguy hiểm, nhạy cảm Tuy nhiên người quản lý có trách nhiệm giám sát Chuyển trách nhiệm pháp lý cho người khác hợp đồng bồi thường cho người chủ sở hữu người quản lý bất động sản.Việc chuyển trách nhiệm pháp lý biện pháp chuyển hóa rủi ro hồn hảo Việc bồi thường hợp đồng phụ thuộc vào khả tài người bồi thường mức độ bảo hiểm Chuyển hóa rủi ro phần tồn cho người bảo hiểm Đây kĩ thuật để trả cho rủi ro khơng có cách kìm giữ, tránh chuyển hóa cho người khác Tuy nhiên, bảo hiểm khơng phải cơng cụ chuyển hóa rủi ro hồn hảo khơng phải tất rủi ro bảo hiểm ví dụ mát ô nhiễm hạt nhân, chiến tranh,… Về bảo dưỡng, sửa chữa Việc bảo dưỡng sửa chữa tịa nhà vơ cần thiết để tòa nhà vận hành cách trơn chu thời gian dài Bảo dưỡng không sửa chữa thay đồ cũ hay hỏng hóc mà cịn kết hợp với việc giám 44 sát, theo dõi, nâng cấp trang thiết bị tòa nhà Để làm công việc bảo dưỡng cách tốt cần: - Lập quỹ gọi quỹ bảo dưỡng sửa chữa hộ gia đình tịa nhà đóng Đối với hộ chưa bán thời gian có ban quản lý chủ đầu tư phải đại diện đóng theo quy định pháp luật 2% tính theo giá bán cao lúc - Thuê đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, đầu tư trang thiết bị máy móc đại phục vụ cho trình bảo dưỡng - Lập quỹ gọi quỹ dự phòng hộ gia đình đóng góp để chi vào khoản bảo dưỡng, sửa chữa bất ngờ xảy ra( bảo dưỡng phòng ngừa) phát có hỏng học ban quản lý phải xử lý để tránh ảnh hưởng đến thiết bị liên quan Với trang thiết bị hoạt động lâu, gần hết thời gian sử dụng nên thay vừa đảm bảo độ an toàn lại tiết kiệm điện - Ban quản lý cần cân đối tài mứcđộ hiệu để lựa chọn nguồn lực bên hay nguồn lực bên phục vụ cho việc bảo dưỡng ví dụ đợt bảo dưỡng quy mơ nhỏ với trang thiết bị đơn giản sử dụng nguồn lực bên để tiết kiệm chi phí họ hiểu rõ tòa nhà làm việc hiệu Còn đợt tổng bảo dưỡng, cơng việc khó khăn lau kính tồn tịa nhà lớn hay bảo dưỡng trang thiết bị kĩ thuật phức tạp nên thuê ngồi có kế hoạch giám sát việc thực cách cận thận hợp lý - Áp dụng mơ hình nhân viên quản lý trực tiếp cư trú tịa nhà trực tiếp trơng nom bất động sản 24/24 Việc giúp phát hỏng hóc khắc phục cách nhanh hiệu Mâu thuẫn ban quản trị ban quản lý tòa nhà Để giảm thiểu giải mâu thuẫn ban quản trị ban quản lý tòa nhà cần có cơng bằng, minh bạch công tác Trước tiên phải hiểu rõ tâm tư, nguyện vọng thật cư dân, bầu ban quản trị thực đại biểu cư dân, hoạt động lợi ích cư dân 45 Các quan chức cần xem xét lại quy định, quy chế quản lý nhà chung cư, tăng thêm quy định chặt chẽ quyền, nghĩa vụ phương thức hoạt động ban quản trị, bên cạnh ràng buộc với chủ đầu tư Các khuyến nghị Cần phát triển mô hình chủ đầu tư quản lý mơ hình hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên quản lý phát triển nhà Có cải thiện kết hợp với tất giải pháp nêu Về phía nhà nước cần ban hành luật quy định rõ tiêu chuẩn nhà chung cư, tiêu chuẩn quản lý bao gồm hình thức quản lý, quyền nghĩa vụ ban quản lý, tiêu chuẩn thiết kế, quản trị rủi ro, loại phí lập ngân sách cho tịa nhà Quy định rõ ràng khơng nên q cứng nhắc( việc quy định mức phí dịch vụ cho nhà chung cư) Bên cạnh luật cần có kiểm tra đánh giá q trình thực thành lập ban tra cấp thành phố hay hịm thư góp ý thu thập ý kiến người dân sống khu chung cư,… Đối với ban quản lý tịa nhà nên xây dựng sổ tay quản lý có cố xảy bao gồm nguy cơ, cách thức xử lý, lưu ý phát cho hộ gia đình nhằm giúp người dân có hiểu biết tịa nhà, rủi ro xảy xử lý nhanh, giúp hạn chết tổn thất người 46 KẾT LUẬN Hiện nay, việc xây dựng chung cư cao tầng thành phố lớn đặc biệt thủ đô Hà Nội xu hướng tất yếu nhằm tiết kệm đất đô thị, giải tốt vấn đề nhà ở, thỏa mãn nhu cầu đông đảo người dân Với nhu cầu phát triển xã hội ngày cao, chung cư cao tầng khu đô thị không đáp ứng nhu cầu túy mà đồng thời phải đáp ứng nhiều nhu cầu khác dịch vụ kèm nhằm nâng cao chất lượng sống ví dụ như: trường học, bệnh viên, an ninh, sinh hoạt cộng đồng, không gian giao thông… Việc tổ chức không gian cơng cộng đồi hỏi phải có nghiên cứu định, cho vừa đảm bảo tính khoa học, vừa đảm bảo tiêu chuẩn quy phạm, tiêu chuẩn xây dựng phù hợp với xu phát triển chung đất nước Phát triển nhà chung cư cao tầng bên cạnh việc có đầy đủ tiện nghi cần thiết, cung cấp dịch vụ đồng đòi hỏi quản lý vận hành tốt, tu bảo dưỡng thường xuyên, nâng cao hình ảnh tịa nhà Mỗi tịa chung cư cần có ban quản lý riêng thuê công ty chuyên quản lý nhằm đảm bảo gia tăng giá trị tòa nhà, giảm thiểu chi phi vận hành, hạn chế kiểm sốt rủi ro xảy ra, đảm bảo hài hịa lợi ích chủ đầu tư chủ sở hữu hộ Chúng hy vọng với thực trạng giải pháp mà giúp chủ đầu tư, chủ sở hữu ban quản lý có nhìn bao quát khách quan công tác quản lý, rút học để khắc phục cho quản lý đạt hiệu tốt Có cải thiện tâm lý khơng muốn nhà chung cư người dân, đưa đến cho người dân tin tưởng, thoải mái sống chung cư, tạo nên diện mạo thi góp phần thực thắng lợi cơng thị hóa với cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước 47 Cuối chúng tơi xin chân thành cảm ơn Ths Nguyễn Thắng Trung giảng viên khoa bất động sản kinh tế tài nguyên trường đại học Kinh tế quốc dân giúp đỡ chúng tơi hồn thành đề tài nghiên cứu 48 TÀI LIỆU THAM KHẢO Quyển “ quản lý bất động sản “ tác giả Robert.C.Kyle cô giáo Ths Vũ Thị Thảo khoa bất động sản kinh tế tài nguyên trường đại học kinh tế quốc dân dịch Quyết định số 10/ 2003/ QĐ- BXD quản lý sử dụng nhà chung cư Luật nhà năm 2005 http://hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/Phong-su-Ky-su/578812/bai-1-mauthuan-o-vincom-center-hoi-ket-co-hau http://vtc.vn/2-349490/xa-hoi/nhung-vu-chay-lon-o-cac-khu-biet-thuchung-cu-tien-ty.htm http://vnmoney.nld.com.vn/20120113021632619p0c1014/quan-ly-chungcu-kinh-nghiem-cua-nguoi-ma.htm http://cafef.vn/tin-tuc-du-an/diem-mat-nhung-chung-cu-co-muc-phi-dichvu-dat-nhat-ha-noi-20130122033650696ca45.chn http://dantri.com.vn/xa-hoi/chuyen-gia-noi-ve-su-co-thang-may-gay-chetnguoi-tai-chung-cu-520530.htm http://luanvan.net.vn/luan-van/mot-so-van-de-quan-ly-chung-cu-o-ha-noitrong-giai-doan-hien-nay-5080/ 10.http://www.ktdt.com.vn/news/detail/339290/mo-hinh-quan-ly-chung-cuchua-ro-rang.aspx Phụ lục 1: 49 Mẫu phiếu điều ta đánh giá mức độ hài lòng khách hàng công tác quản lý nhà chung cư địa bàn Hà Nội Bảng khảo sát mức độ hài lịng khách hàng cơng tác quản lý chung cư địa bàn Hà Nội Xin chào anh ( chị), đến từ khoa bất động sản kinh tế tài nguyên trường đại học Kinh tế quốc dân, làm nghiên cứu khoa học với đề tài:" Một số vấn đề mơ hình quản lý chung cư Hà Nội" Rất mong anh (chị) giúp đỡ chúng tơi hồn thành bảng khảo sát này, thông tin anh chị cung cấp có giá trị bảo mật Cảm ơn anh ( chị) tham gia Chung cư anh ( chị) quản lý theo mô hình ? • chủ đầu tư quản lý • ban quản trị quản lý • cơng ty TNHH thành viên quản lý phát triển nhà quản lý • hình thức khác Anh (chị ) thấy với hệ thống phòng cháy chữa cháy báo cháy tịa nhà? • Rất hài lịng • Tạm hài lịng • Bình thường • Khơng hài lịng • Rất khơng hài lịng Mức độ nhanh an tồn hệ thống thang máy tịa nhà? 50 • Rất tốt • Tốt • Trung bình • Khơng tốt • Rất không tốt Công tác vệ sinh chung tịa nhà? • Rất • Sạch • Bình thường • Bẩn • Rất bẩn Hệ thống điện nước tịa nhà? • Rất tốt • Tốt • Trung bình • Khơng tốt • Rất khơng tốt Khi báo có hỏng hóc trang thiết bị, ban quản lý xử lý thời gian nào? • Rất nhanh • Nhanh • Trung bình • Lâu 51 • Rất Lâu Việc bảo trì sửa chữa định kì diễn nào? • Rất đặn • Trung bình • Rất không đặn So với dịch vụ cung cấp mức phí dịch vụ? • Q cao • Cao • Trung bình • Thấp • Q thấp Nhìn chung anh (chị ) hài lịng cơng tác quản lý chung cư anh (chị ) nào? • Rất hài lịng • Hài lịng • Bình thường • Khơng hài lịng • Rất khơng hài lòng 52 ... nhà chung cư hiệu Vì mà nhóm chúng tơi mạnh dạn nghiên cứu đề tài “ xây dựng mô hình quản lý nhà chung cư hiệu Hà Nội? ?? Mục đích nghiên cứu Làm rõ sở khoa học thực tiễn quản lý bất động sản nói chung. .. chung quản lý nhà chung cư nói riêng , từ đánh giá nhận định mặt tích cực hạn chế quản lý nhà chung cư nhằm xây dựng mơ hình quản lý hiệu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng: mơ hình quản lý nhà. .. cư cao tầng Hà Nội bao gồm nhà chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước nhà chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới: - Nhà chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước Hà Nội nhà nước xây dựng chủ yếu