Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM MA TRƢƠNG THIÊM NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÙNG GIÁ ĐẤT VÀ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI CHO ĐẤT SẢN XUẤT NÔNG NGHIỆP VÀ ĐẤT Ở NÔNG THÔN TẠI XÃ TRUNG HÒA, HUYỆN NGÂN SƠN, TỈNH BẮC KẠN Ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Hoàng Văn Hùng Thái Nguyên -2014 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Ma Trƣơng Thiêm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS. Hoàng Văn Hùng là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bắc Kạn, Ủy ban nhân dân xã Trung Hòa và các sở, ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này. Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc với sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó! Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Ma Trƣơng Thiêm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC CÁC CÙM TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ viii DANH MỤC CÁC HÌNH ix MỞ ĐẦU 1 1.1. Đặt vấn đề 1 1.2. Mục đích 2 1.3. Mục tiêu cụ thể 2 1.4. Yêu cầu của đề tài: 2 Chƣơng 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3 1.1. Tổng quan về giá đất 3 1.1.1. Cơ sở lý luận về định giá đất 3 1.1.2. Hệ thống định giá đất và định giá hàng loạt 6 1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12 1.2.1. Ý nghĩa của việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12 1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Việt Nam 13 1.3. Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai. 20 1.3.1. Vùng giá đất 20 1.3.2 Vùng giá trị đất đai 21 1.3.3. Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 22 1.3.4. Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất 23 1.4. Xác định vùng giá trị đất đai 24 1.4.1. Tìm vùng giá trị đất đai 24 1.4.2. Tính giá đất hàng loạt theo vùng giá trị đất đai 25 1.5. Phương pháp và quy trình xây dựng vùng giá trị đất đai Việt Nam 26 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iv 1.5.1. Giải pháp phân vùng tại Việt Nam 26 1.5.2. Một số quy trình phân vùng giá trị đất đai kết hợp công nghệ GIS 29 1.6. Ứng dụng GIS vào xây dựng vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 33 1.6.1. Thế giới 33 1.6.2. Việt Nam 37 Chƣơng 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40 2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 40 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 40 2.1.2. Phạm vi địa bàn nghiên cứu 40 2.2. Nội dung nghiên cứu: 40 2.2.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 40 2.2.2. Tình hình quản lý và thực trạng đất đai 40 2.2.3. Điều tra các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 40 2.2.4. Nghiên cứu các vấn đề xây dụng vùng giá đất và giá trị đất đai (đất sản xuất nông nghiệp và đất ở nông thôn) 40 2.2.5. Nghiên cứu thử nghiệm xây dụng vùng giá đất và giá trị đất đai ( đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn) tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn. 40 2.2.6. Áp dụng chi tiết hóa vùng giá đất để xây dựng bảng giá đất (đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn) 41 2.2.7. Đề xuất một số biện pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và công tác quản lý đất đai trên địa bàn xã Trùng Hòa, huyện Ngân Sơn 41 2.3. Phương pháp nghiên cứu. 41 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp 41 2.3.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 41 2.3.3. Phương pháp xây dựng bản đồ 42 2.3.4. Phương pháp chuyên gia 43 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 44 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ v 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 44 3.1.2. Các nguồn tài nguyên 46 3.1.3. Kinh tế xã hội 47 3.2. Tình hình quản lý và thực trạng đất đai 50 3.2.1. Tình hình quản lý 50 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất 53 3.3. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn nghiên cứu 55 * Kết quả phân tích số liệu điều tra các yếu tố ảnh hưởng 55 3.4. Nghiên cứu các vấn đề xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai (đất sản xuất nông nghiệp và đất ở nông thôn) 57 3.5. Nghiên cứu thử nghiệm xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai (đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn) tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn 59 3.5.1. Đất ở nông thôn 59 3.5. 2. Đất sản xuất nông nghiệp 67 3.6. Áp dụng chi tiết hóa vùng giá đất để xây dựng bảng giá đất (đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn) 71 3.7. Những vấn đề rút ra từ quy trình thử nghiệm và đề xuất giải pháp 74 3.7.1. Những vấn đề của nghiên cứu 74 3.7.2. Đề xuất giải pháp 74 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 78 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vi DANH MỤC CÁC CÙM TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CS : Cộng sự CP : Chính Phủ GIS : Hệ thống thông tin địa lý HTĐ : Hệ tọa độ MDS : Multi – Dementional Scaling NĐ : Nghị định PCA : Principal Component Analysis QĐ : Quyết định QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân VND : Việt Nam đồng CSDL : Cơ sở dữ liệu DCDB Cơ sở dữ liệu kỹ thuật số địa chính Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3. 1: Giá đất ở tại xã Trung Hòa 58 Bảng 3. 2: Giá đất sản xuất nông nghiệp tại xã Trung Hòa 58 Bảng 3. 3: Phân vùng chính trên địa bàn xã Trung Hòa 64 Bảng 3. 4: Các trường thuộc tính xây dựng dữ liệu 66 Bảng 3. 5: Giá đất sản xuất nông nghiệp tại xã Trung Hòa 67 Bảng 3. 6: Bảng ma trận tương quan giữa các vùng giá trị đất đai sản xuất nông nghiệp 72 Bảng 3. 7: Bảng ma trận tương quan giữa các vùng giá trị đất đai sản xuất nông nghiệp 72 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ viii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 3.1: Cơ cấu đất đai năm 2013 của xã Trung Hòa 53 Biểu đồ 3.2: Cơ cấu đất nông nghiệp năm 2013 của xã Trung Hòa 54 Biểu đồ 3.3: Cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2013 của xã Trung Hòa 55 Biểu đồ 3.4: Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng giá đất tại xã Trung Hòa (MDS) street 0.07 56 Biểu đồ 3.5: Các yếu tố liên quan tới thửa đất ảnh hưởng tới giá đất ở (PCA) 57 Biểu đồ 3.6: So sánh giá đất sản xuất nông nghiệp năm 2013 và 2014 69 Biểu đồ 3.7: So sánh giá đất ở nông thôn năm 2013 và 2014 69 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Ứng dụng GIS tạo ra bản đồ giá theo từng khoảng giá 35 Hình 1.2: Các ứng dụng GIS tạo ra bản đồ phản ánh tốc độ tăng giá 36 Hình 3.1: Vị trí địa lý Xã Trung Hòa 44 Hình 3. 2: Thiết lập hệ quy chiếu cho vùng nghiên cứu 59 Hình 3.3: Sơ đồ địa chính xã Trung Hòa được chuẩn hóa và trên Arcgis 60 Hình 3.4: Bản đồ thể hiện vị trí phân bố các thôn trong xã Trung Hòa 61 Hình 3.5: Hệ thống giao thông tại xã nghiên cứu trong ArcGIS 62 Hình 3.6: Vùng dân cư trên trục đường chính 63 Hình 3.7: Bản đồ vùng giá đất theo quy định ở năm 2013 65 Hình 3.8: Dữ liệu thuộc tính xây dựng được 66 Hình 3.9: Bản đồ vùng giá đất nông nghiệp tại xã Trung Hòa 68 Hình 3.10: Bản đồ giá trị đất đai xã Trung Hòa năm 2013 - 2014 70 Hình 3.11: Cửa sổ làm việc vùng giá trị đất đai trên ArcGIS 71 Hình 3.12: Bảng giá đất chi tiết của xã Trung Hòa 73 [...]... dựng vùng giá đất và vùng giá trị đất đai cho đất sản xuất nông nghiệp và đất ở nông thôn tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn" 1.2 Mục đích Nghiên cứu hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng giá đất và vùng giá trị đất đai cho đất sản xuất và đất ở nông thôn tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn 1.3 Mục tiêu cụ thể - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất nông nghiệp và đất ở nông thôn. .. đất ở nông thôn tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn - Nghiên cứu xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai cho đất sản xuất nông nghiệp và đất ở nông thôn thử nghiệm tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá và quản lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu 1.4 Yêu cầu của đề tài: - Ứng dụng kỹ thuật GIS và cơ sở dữ liệu địa chính... được vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất hàng loạt cho đất sản xuất nông nghiệp và đất ở nông thôn tại xã Trung Hòa huyện Ngân Sơn Bắc Kạn đáp ứng được nhu cầu của công tác định giá đất - Các số liệu thử nghiệm và phân tích bảo đảm đúng các số liệu của địa phương và giải quyết được các mục tiêu đề ra Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 3 Chƣơng 1 TỔNG QUAN NGHIÊN... dụng, ta gọi các vùng này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng - vùng giá trị đất Phương pháp phân vùng giá trị đất đai này thực chất là phương pháp sử dụng giải pháp điều tra phân hạng định cấp đất đai, từ đó xác định các vùng cùng cấp hạng - vùng giá trị đất đai [18] 1.4.2 Tính giá đất hàng loạt theo vùng giá trị đất đai Nếu chúng ta đã có được các vùng giá trị đất đai, thì việc tính giá đất hàng loạt... định tại Điều 10 Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất: Đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng. .. giá trị đất đai Từ các khái niệm định nghĩa đã nêu trên chúng ta có thể thấy: - Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó là dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội, chúng khác nhau ở điểm vùng giá đất đã được tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai thì mới chỉ được đánh giá ở dạng tiềm năng - Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hoá) và trở thành giá cả tại. .. khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở dạng tiềm năng - chưa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian - Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là tiền đề để tạo ra giá đất Giá đất nếu không bị bóp méo và tuân theo quy luật thị trường thì có thể tập hợp thống kê để xây dựng các vùng giá Trong những điều kiện như vậy vùng giá cũng phản ánh vùng có cùng giá trị sử... hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 23 1.3.4 Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất Phân hạng định cấp đất đai và định giá đất là từ góc độ khác nhau để đánh giá đặc tính đất đai Phân hạng định cấp đất đai là đánh giá giá trị và giá trị sử dụng của đất từ đó phát sinh ra vùng giá trị, trong khi đó định giá lại là quá trình đánh giá giá cả của những giá trị đó... đất đai hợp lý và chuyển dịch đất đai Trong quá trình phân chia cấp hạng tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng cấp hạng đất, hay vùng có cùng giá trị sử dụng [18] Ta gọi các vùng này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng - vùng giá trị đất Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá - Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác động và giá đất Vùng giá. .. không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ Điều 10 Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất: Đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích . giá đất và giá trị đất đai (đất sản xuất nông nghiệp và đất ở nông thôn) 57 3.5. Nghiên cứu thử nghiệm xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai (đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn) tại. Sơn, tỉnh Bắc Kạn. - Nghiên cứu xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai cho đất sản xuất nông nghiệp và đất ở nông thôn thử nghiệm tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn. - Đề xuất. sản xuất nông nghiệp và đất ở nông thôn) 40 2.2.5. Nghiên cứu thử nghiệm xây dụng vùng giá đất và giá trị đất đai ( đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn) tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn,