Đang tải... (xem toàn văn)
MỤC LỤC 1 A. ĐẶT VẤN ĐỀ. 3 B. NỘI DUNG CHÍNH 4 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BĐS 4 1.1. Khái niệm sàn giao dịch kinh doanh bất động sản. 4 1.2. Đặc điểm của sàn giao dịch kinh doanh bất động sản. 4 1.3. Vai trò của sàn giao dịch BĐS: 5 2. PHÁP LUẬT THỰC ĐỊNH VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY. 6 2.1. Khái quát chung về pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản. 6 2.1.1. Khái niệm pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản 6 2.1.2. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản 7 2.2. Những nội dung cụ thể của pháp luật Việt Nam hiện hành về sàn giao dịch bất động sản 9 2.2.1. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản 9 2.2.2. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 12 2.2.3. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS 14 2.2.4. Quyền và nghĩa vụ của người điều hành quản lý, người tham gia sàn giao dịch kinh doanh bất động sản 14 2.3. Thực tiễn hoạt động và những tồn tại vướng mắc phát sinh trong thực tiễn hoạt động của sàn giao dịch BĐS 17 2.3.1. Thực tiễn hoạt động, tồn tại vướng mắc phát sinh trong quá trình áp dụng pháp luật vào hoạt động thực tế của sàn giao dịch bất động sản trong thời gian qua 17 2.3.2. Nguyên nhân của những tồn tại và bất cập trên 25 2.4. Hoạt động của một số sàn giao dịch bất động sản tại Việt Nam 26 2.4.1. Sàn giao dịch bất động sản ACBR 26 2.4.2. Sàn giao dịch bất động sản Sacomreal 27 2.4.3. Các mặt hạn chế của hai sàn giao dịch BĐS trên 28 3. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH DOANH THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 28 3.1. Nhu cầu nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sàn giao dịch BĐS 28 3.2. Giải pháp hoàn thiện về pháp luật về sàn giao dịch BĐS 30 3.2.1. Hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp chứng chỉ, quản lý, thu hồi chứng chỉ hành nghề 30 3.2.2. Xây dựng hệ thống cơ quan quản lý sàn giao dịch BĐS thống nhất, tập trung 31 3.2.3. Hoàn thiện các chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch vi phạm quy định pháp luật 32 3.2.4. Xác định tiêu chí và quy trình hoạt động của sàn giao dịch chuẩn 32 3.3. Giải pháp hoàn thiện nguồn nhân lực cho sàn giao dịch BĐS 33 3.4. Đề xuất mô hình tổ chức hoạt động sàn giao dịch BĐS 35 3.4.1. Hoạt động môi giới tại sàn kinh doanh BĐS 35 3.4.2. Tổ chức không gian và trang thiết bị cho sàn giao dịch 41 3.4.3. Tổ chức quản lý, điều hành sàn giao dịch. 43 4. KINH NGHIỆM TỔ CHỨC SÀN GIAO DỊCH BĐS CỦA SINGAPORE VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM 44 4.1. Kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch BĐS của Singapore 44 4.2. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam 45 C. KẾT LUẬN 46 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: 48 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: 1. Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013; 2. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 2962006; 3. Luật Đất đai năm 2013, được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29112013; 4. Bộ luật Dân sự năm 2005 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 1462005; 5. Luật Doanh nghiệp năm 2005 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29112005; 6. Nghị định số 1532007NĐCP ngày 15102007, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; 7. Nghị định số 232009NĐCP ngày 2722009, về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở; 8. Thông tư số 132008TTBXD ngày 2152005 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 1532007NĐCP ngày 15102007; 9. TS. Doãn Hồng Nhung (chủ biên), “Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, 2009; 10. Nguyễn Thị Huyền Trang, Khoá luận “Thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam: Thực trạng và triển vọng trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế”, Trường Đại học Ngoại thương Hà Nội, Hà Nội, 2007; 11. Văn Thị Anh, “Sàn giao dịch bất động sản – một trong những nội dung quản lý của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản”, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, 2009.
MỤC LỤC 1 Nhóm 4 – Nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sản giao dịch kinh doanh bất động sản A. ĐẶT VẤN ĐỀ. Sàn giao dịch bất động sản (BĐS) ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng phức tạp trong các giao dịch BĐS của thị trường cũng như đáp ứng nhu cầu ngày càng cao, sự cẩn trọng và khó tính của khách hàng, các nhà đầu tư. Hoạt động của sàn giao dịch BĐS cũng nhằm khẳng định đẳng cấp, thương hiệu của chủ đầu tư, đảm trách vai trò tiếp thị và phân phối các dự án BĐS. Có thể nhận thấy hoạt động kinh doanh BĐS thông qua sàn có ý nghĩa to lớn đối với các nhà đầu tư. Vậy hoạt động của sàn giao dịch BĐS trong thời gian qua như thế nào? Hiệu quả ra sao? Và làm sao để nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sàn giao dịch kinh doanh BĐS, đặc biệt trong thời buổi hội nhập kinh tế quốc tế như hiện nay? Vấn đề sẽ được trình bày trong bài tập tập của nhóm 4: “Nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sàn giao dịch kinh doanh BĐS”. Bài tập còn nhiều thiếu sót, chưa sâu sắc nên nhóm rất mong cô và các bạn đóng góp ý kiến để nhóm hoàn thiện bài của mình. Nhóm 4 xin chân thành cảm ơn! 2 Nhóm 4 – Nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sản giao dịch kinh doanh bất động sản B. NỘI DUNG CHÍNH 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BĐS 1.1. Khái niệm sàn giao dịch kinh doanh bất động sản. Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hổ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản và quản lí bất động sản. Theo khoản 5 điều 4 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản năm 2006, “Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS”. Sàn giao dịch BĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp, các chủ thể tham gia giao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn chuyên nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho công việc quản lý và điều tiết của nhà nước. Sàn giao dịch BĐS chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và người bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về dịch vụ có liên quan đến kinh doanh BĐS. Giao dịch bất động sản qua sàn ở Việt Nam hiện nay là một lĩnh vực khá mới mẻ, trong quá trình thực hiện sẽ không tránh khỏi được những vấn đề phát sinh có tác động đến hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Vì vậy vai trò quản lí, điều tiết thị trường bất động sản của nhà nước là rất quan trọng, nhất là điều chỉnh quan hệ cung - cầu về bất động sản và có giải pháp ổn định thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ sinh cầu giả. 1.2. Đặc điểm của sàn giao dịch kinh doanh bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng chính của mình là giao dịch và môi giới. Khi giao dịch qua sàn thì người mua hàng hoá không phải mất nhiều thời gian như các giao dịch thường không qua sàn, bởi chỉ có những hàng hoá đủ tiêu chuẩn thì mới được đưa lên sàn giao dịch. Các thủ tục pháp lí diễn ra nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi ro. Đặc biệt là mọi giao dịch sẽ được nhà nước kiểm soát. Chức năng môi giới được đội ngũ 3 Nhóm 4 – Nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sản giao dịch kinh doanh bất động sản chuyên gia thực hiện tư vấn giúp cho khách hàng có thể yên tâm khi đưa ra quyết định của mình. Cung cấp thông tin và dịch vụ ngay tại sàn giao dịch. Cung cấp thông tin tại sàn giao dịch kinh doanh bất động sản là cung cấp thông tin hai chiều cho một bên là nhà nước nhằm hỗ trợ khả năng kiểm soát quản lí, hạn chế tình trạng đầu cơ, minh bạch thuế, giá trong giao dịch và một bên là khách hàng có nhu cầu về BĐS, các nhà đầu tư BĐS tìm kiếm lợi nhuận. 1 1.3. Vai trò của sàn giao dịch BĐS: - Tất cả các giao dịch bất động sản qua sàn sẽ giúp cho nhà nước quản lý được các giao dịch bất động sản từ đó nhà nước có những chính sách kịp thời và chính xác để điều tiết thị trường. - Nhà nước hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán ngầm bên ngoài. - Sàn giao dịch bất động sản cung cấp các thông tin chính xác cho các doanh nghiệp sẽ có ý nghĩa trong việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng để từ đó có chiến lược cung cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lí tạo nên hiệu quả kinh doanh to lớn, đồng thời cung cấp các thông tin cho việc chọn mua hàng hóa bất động sản của khách hàng, tránh hiện tượng phải giao dịch với giá cao so với thực tế của khách hàng. Bên cạnh đó, sàn giao dịch sẽ là nơi cung cấp phục vụ tất cả dịch vụ của ngân hàng, kho bạc công chứng để cho công việc giao dịch giữa người mua và người bán diễn ra nhanh chóng, gọn nhẹ, không phiền hà. 2 - Giảm đáng kể số lượng bất động sản và tần suất bất động sản tham gia giao dịch từ đó giá cả sẽ bình ổn hơn. Vì khi một bất động sản được giao dịch nhiều lần sẽ đẩy giá lên rất ca, người có tiền đầu tư nhiều sản phẩm nay sẽ hạn chế rất nhiều do giá cả bình ổn, họ thấy không có lời và sẽ không đầu tư trục lợi. - Giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu tư với mục đích kiếm lợi làm khan hiếm thị trường tạo cơn sốt. Cơn sốt bất động sản làm cho mọi người dân phải tìm mọi cách để đầu tư kiếm lợi và làm cho thị trường càng sốt hơn, giá cả ngất ngưỡng. Một khi giao dịch được qua sàn người đầu tư chịu một khoản thuế chênh lệch giữa giá bán và giá mua lên tới 25%, phải chi phí khoản hoa hồng, chi phí chuyển nhượng, lãi xuất vay… và từ đó họ cảm thấy không có hiệu quả so với số 1 http://luatdongtay.com/vi/tu-van-luat/Tu-van-luat-bat-dong-san/San-giao-dich-bat-daong-san-la-gi-164/ Sàn giao dịch bất động sản 16:03:13 ngày 31/07/2014 2 http://luatdongtay.com/vi/tu-van-luat/Tu-van-luat-bat-dong-san/San-giao-dich-bat-daong-san-la-gi-164/ Sàn giao dịch bất động sản 16:03:13 ngày 31/07/2014 4 Nhóm 4 – Nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sản giao dịch kinh doanh bất động sản vốn bỏ ra chưa kể rủi ro nên sẽ hạn chế tham gia và giá cả sẽ bình ổn với giá trị thực của thị trường. - Một khi giao dịch được qua sàn giá cả được công khai, nhiều loại sản phẩm được giới thiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên giao dịch từ đó làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản. - Về vĩ mô sàn giao dịch bất động sản cũng đóng vai trò quan trong trong việc phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển hoạt động bất động sản nói riêng. Vì nếu giá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường dẫn tới mọi người, mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản kiếm lời và sao lãng hoạt động kinh doanh của mình làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất tạo ra sản phẩm cho xã hội. Giá bất động sản cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao và giá thành tăng cao dẫn đến lạm phát tăng. Giá bất động sản cao làm mất lợi thế cạnh tranh, thu hút đầu tư nước ngoài giảm do giá bất động sản cao. - Vai trò của sàn giao dịch bất động sản cũng góp phần phát triển hoạt động của thị trường bất động sản thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp hơn tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị trường, tư vấn lập dự án, thiết kế sản phẩm,dịch dụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý bất động sản. Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản đang bỏ ngỏ chưa đưa vào hoạt động như đấu giá, quảng cáo, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm vv…Tất cả dịch vụ này sẽ đẩy mạnh hoạt động bất động sản tạo giá trị thặng dư cho xã hội và lợi ích cho chủ đầu tư và người đầu tư. 2. PHÁP LUẬT THỰC ĐỊNH VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY. 2.1. Khái quát chung về pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản. 2.1.1. Khái niệm pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản Pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản bao gồm nhiều nội dung, nhiều nhóm quy phạm điều chỉnh ở những khía cạnh khác nhau và mức độ khác nhau. Có những nhóm quy phạm thể hiện sự can thiệp sâu sắc của Nhà nước, chi phối trực tiếp tới quá trình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; song có những nhóm quy phạm thể hiện sự định hướng, tạo quyền chủ động và linh hoạt trong quá trình tổ chức và hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản. 5 Nhóm 4 – Nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sản giao dịch kinh doanh bất động sản Nếu so sánh với pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản thì pháp luật điều chỉnh hoạt động của các thị trường dịch vụ bất động sản, trong đó có dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hình thành muộn hơn. Sự ghi nhận việc hình thành và tồn tại của loại hình này, có sự quản lý và kiểm soát của nhà nước mới chỉ bắt đầu từ năm 2006 - khi có sự ra đời của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, cùng với đó là: Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ xây dựng, hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Bên cạnh đó, còn một số văn bản có liên quan như: Luật Đất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003; Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010, của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;… Các văn bản pháp luật này ra đời là sự tuyên cáo chung đối với các loại hình môi giới, quảng cáo, tư vấn, định giá… bất động sản trôi nổi trên thị trường. Qua đó, đã chính thức thừa nhận sự hoạt động của một số loại hình dịch vụ trung gian trên thị trường một cách hợp pháp, được pháp luật bảo vệ. Pháp luật quy định sàn giao dịch bất động sản phải có cơ cấu tổ chức chặt chẽ, hoạt động trong khuôn khổ của pháp luật. Thông qua đó, có thể hiểu: Pháp luật điều chỉnh về sàn giao dịch bất động sản là tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quá trình hình thành, tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản. 2.1.2.Cơ cấu pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản Các văn bản pháp luật hiện hành quy định về tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được biểu hiện ở nhiều nội dung khác nhau, song tựu chung lại chúng gồm các nhóm quy phạm điều chỉnh những vấn đề cơ bản sau đây của sàn giao dịch bất động sản: Nhóm quy phạm quy định về điều kiện của sàn giao dịch bất động sản hợp pháp. Nhóm quy phạm này chủ yếu đề cập đến tư cách chủ thể với điều kiện nào; tiêu chí ra sao và phải thực hiện thủ tục gì tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì 6 Nhóm 4 – Nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sản giao dịch kinh doanh bất động sản mới được được Nhà nước thừa nhận sự tồn tại hợp pháp của sàn giao dịch bất động sản. Đây là nhóm quy phạm xác định sự ra đời và tồn tại của sàn giao dịch bất động sản; cũng là cơ sở để Nhà nước quản lý, kiểm soát cũng như để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình hoạt động. Nhóm quy phạm quy định về những vấn đề mang tính nguyên tắc trong quá trình tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Đây là nhóm quy phạm thể hiện ý chí của Nhà nước trong việc yêu cầu các sàn giao dịch bất động sản khi được thành lập phải hoạt động theo những tôn chỉ mục đích nhất định để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, của các chủ thể tham gia thị trường và của chính sàn giao dịch bất động sản. Nhóm quy phạm này hướng cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản tuân thủ đúng pháp luật, không vi phạm các quy định của Nhà nước trong quá trình hoạt động của mình. Nhóm quy phạm quy định về phạm vi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, bằng các quy phạm cụ thể thể hiện phạm vi, nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm những hoạt động nào? Giới hạn của các hoạt động đó ra sao? Hay nói cụ thể là: pháp luật cho phép sàn giao dịch bất động sản được thực hiện những hoạt động kinh doanh dịch vụ gì trên thị trường bất động sản với những yêu cầu, những điều kiện ràng buộc gì. Nhóm quy phạm này là cần thiết khách quan để định hướng cho hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản. Theo đó tùy từng điều kiện năng lực và thế mạnh, cũng như mục đích của mỗi sàn giao dịch bất động sản khi ra đời sẽ lựa chọn cho mình những loại hình kinh doanh dịch vụ nào cho phù hợp và có lợi nhất. Nhóm quy phạm quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản. Mỗi chủ thể tham gia tại sàn giao dịch bất động sản với mục đích khác nhau và theo đó quyền và lợi ích được hưởng từ mỗi loại hình dịch vụ cũng không giống nhau. Vì vậy, pháp luật điều chỉnh về quyền và nghĩa vụ của các bên nhằm hướng đến trước hết tạo ra sự bình đẳng và tôn trọng quyền và nghĩa vụ lẫn nhau của các chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản. Đó cũng chính là mục đích nhằm hài hòa hóa lợi ích giữa các chủ thể, lợi ích Nhà nước và của toàn xã hội. Đặc biệt, nhóm quy phạm này nhằm ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch và là cơ sở để Nhà nước giải quyết những tranh chấp, bất bình nếu xảy ra. Nhóm quy phạm quy định về xử lý vi phạm đối với các sàn giao dịch hoạt động trái pháp luật. Đây là nhóm quy phạm hết sức cần thiết, vừa có tác dụng ngăn 7 Nhóm 4 – Nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sản giao dịch kinh doanh bất động sản ngừa các hành vi sai phạm, vừa có tác dụng “chế tài” nếu sàn giao dịch bất động sản trong quá trình tổ chức, hoạt động trái với pháp luật và đạo đức xã hội. Thông qua nhóm quy phạm này cũng nhằm định hướng cho các sàn giao dịch bất động sản ý thức tôn trọng và nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật. Mặt khác, định hướng cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động ngày càng chuyên nghiệp hơn, phù hợp với xu thế chung của thế giới. Với cách phân loại như vậy, chúng ta sẽ có cái nhìn rõ ràng và cụ thể hơn về các quy phạm pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản. Có thể thấy, sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản được pháp luật nước ta ghi nhận. Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Đây chính là công cụ để Nhà nước thông qua đó tiến hành việc quản lý thị trường bất động sản; đặc biệt, đối với thị trường bất động sản phát triển phức tạp và đầy biến động như ở Việt Nam. Vì vậy, pháp luật điều chỉnh về sàn giao dịch bất động sản là vấn đề cần được quan tâm thích đáng. Từ đó, để sàn giao dịch bất động sản có thể thể hiện được đúng vai trò, chức năng, nhiệm vụ của nó. 2.2. Những nội dung cụ thể của pháp luật Việt Nam hiện hành về sàn giao dịch bất động sản 2.2.1.Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản Theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, để thành lập sàn giao dịch bất động sản, cần đảm bảo 4 điều kiện: Đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Khoản 2, Điều 8 của Luật này: Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều kiện do Chính phủ quy định. Thứ nhất, khoản 2, Điều 8 có quy định “tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật”. Như vậy, để có thể kinh doanh dịch vụ bất động sản (trừ trường hợp cá nhân kinh doanh môi giới bất động sản độc lập) các tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và đặc biệt là phải đăng ký kinh doanh. Các tổ chức, cá nhân thành lập doanh nghiệp theo quy định tại Luật doanh nghiệp năm 2005, Luật hợp tác xã năm 2005 cần đáp ứng các yêu cầu về sáng lập 8 Nhóm 4 – Nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sản giao dịch kinh doanh bất động sản viên, nguồn vốn, điều lệ công ty… Quy định như vậy nhằm đảm bảo năng lực của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản đối với việc thực hiện dịch vụ và chịu trách nhiệm trước khách hàng. Khi đăng ký kinh doanh, doanh nghiệp và hợp tác xã sẽ chịu sự quản lý của các cơ quan Nhà nước như: Sở kế hoạch & Đầu tư, Cơ quan thuế, cơ quan quản lý thị trường…Đó là các chủ thể có tên gọi, trụ sở, con dấu, đội ngũ nhân sự… chứ không phải chủ thể “ảo” nhằm trục lợi trên thị trường. Tuy nhiên, không phải bất cứ tổ chức, cá nhân nào khi thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã đều có thể kinh doanh dịch vụ bất động sản. Đây là loại hình dịch vụ đặc thù, liên quan tới tài sản có giá trị lớn, có nhiều điều kiện trong việc thực hiện giao dịch. Vì thế, để kinh doanh dịch vụ này, tổ chức, cá nhân cần đáp ứng yêu cầu về đội ngũ nhân sự. “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản”. Để thành lập sàn giao dịch bất động sản, các doanh nghiệp, hợp tác xã cần phải đáp ứng những yêu cầu cao hơn: “Phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ định giá bất động sản”. Quy định tổi thiểu là 2 người có chứng chỉ phù hợp với nội dung kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản chỉ là quy định bước đầu đối với các sàn giao dịch bất động sản- một mô hình còn khá mới ở Việt Nam. Tuy nhiên, tùy theo tình hình hoạt động của từng sàn giao dịch bất động sản thì số lượng nhân viên có chứng chỉ cần phải được điều chỉnh cho phù hợp. Các sàn giao dịch bất động sản trong quá trình tổ chức hoạt động, khi quy mô được mở rộng, số lượng giao dịch tăng lên thì số lượng nhân viên có chứng chỉ cũng cần được tăng lên. Để được cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản các cá nhân cần phải có chứng nhận về việc đã hoàn thiện các khóa học về chuyên môn và có hồ sơ xin cấp chứng chỉ. Theo quy định tại Điều 11, Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, “cá nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản cần phải được đào tạo, bồi dưỡng” về môi giới, định giá bất động sản. Điều 12, Điều 13 của nghị định này cũng có quy định cụ thể các điều kiện và cách thức tổ chức đối với cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản. 9 Nhóm 4 – Nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sản giao dịch kinh doanh bất động sản Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động. Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là những nội dung ràng buộc đối với sàn giao dịch bất động sản và các chủ thể tham gia trên sàn giao dịch bất động sản. Nội dung cơ bản của quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản được quy định cụ thể tại tiểu mục 1.8, mục 1, phần IV, thông tư 13/2008/TT-BXD. Theo đó, Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cần có những quy định cụ thể về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của sàn giao dịch bất động sản; quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận trên sàn giao dịch bất động sản; Chế độ quản lý tài chính; Quan hệ với khách hàng; Thông tin bất động sản đưa vào giao dịch và chế độ quản lý, cung cấp thông tin về bất động sản, giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản. Quy chế hoạt động được đặt ra nhằm phân định rõ mục đích hoạt động, cơ cấu tổ chức, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể. Căn cứ trên những quy định của pháp luật và điều kiện hoàn cảnh thực tế của từng sàn giao dịch bất động sản để xây dựng quy chế hoạt động cho phù hợp. Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải được công khai để tất cả các chủ thể tham gia hoạt động trên sàn giao dịch bất động sản đều nắm rõ. Đây sẽ là cơ sở cho việc thực hiện các giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản. Đồng thời, cũng là căn cứ để giải quyết tranh chấp nếu có. Vì thế, xây dựng quy chế một cách rõ ràng, dễ hiểu và chặt chẽ sẽ giúp cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản thuận lợi. Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động. Cơ sở vật chất là yếu tố tiền đề và hỗ trợ cần thiết cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Nó sẽ có tác động nhất định tới hiệu quả hoạt động của các giao dịch và các dịch vụ bất động sản được cung cấp trên sàn giao dịch bất động sản. Tiểu mục 1.4, 1.5, Mục 1, Phần IV, thông tư 13/2008/TT-BXD đã có quy định khá cụ thể về điều kiện cơ sở vật chất của sàn giao dịch bất động sản. Diện tích sử dụng để giao dịch của sàn giao dịch bất động sản tối thiểu là 50m2 để phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung và đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động. Trang thiết bị phù hợp ở đây có thể hiểu là hệ thống máy vi tính, máy chiếu, các thiết bị văn phòng như: bàn, ghế, điện thoại, fax… Trong thực tế, các sàn giao dịch bất động sản nên tùy vào hoạt động của mình để sử dụng diện tích phù hợp, tạo thuận lợi cho các giao dịch, dịch vụ trên sàn giao dịch bất động sản. 10 Nhóm 4 – Nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sản giao dịch kinh doanh bất động sản [...]... kinh doanh bất động sản và dịch vụ kinh doanh bất động sản nhằm bảo về quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể tham gia hoạt động trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản, tạo thành khung pháp luật điều chỉnh hoạt động sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản việc xây dựng Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là việc làm cần thiết, quy chế hoạt động. .. với những sàn giao dịch bất động sản này 19 Nhóm 4 – Nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sản giao dịch kinh doanh bất động sản Chưa kể đến chất lượng dịch vụ, loại hình dịch vụ cung cấp trên các sàn giao dịch bất động sản cũng còn hạn chế Các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chủ yếu kinh doanh dịch vụ môi giới và tư vấn bất động sản, một số sàn giao dịch bất động sản lớn hơn có thể thêm dịch vụ... chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập sàn giao dịch Bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản Đây là nguyên tắc đầu tiên và cơ bản nhất, là tiền đề cho hoạt động kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản Thị trường bất động sản sẽ phát triển... lượng dịch vụ trên sàn giao dịch bất động sản Vì thế, cũng rất dễ hiểu khi khách hàng và các chủ đầu tư “lắc đầu” trước sàn giao dịch bất động sản Năm là, số lượng giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản còn ít Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản, cung cấp các dịch vụ bất động sản, góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản Nhưng hoạt động của sàn giao dịch bất động. .. định GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH DOANH THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Nhu cầu nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sàn giao dịch BĐS 3 Sàn giao dịch bất động sản có vai trò rất lớn trong nền kinh tế thị trường Sàn giao dịch bất động sản góp phần phát triển thị trường bất động sản Tại đó không chỉ diễn ra các giao dịch mua bán bất động sản mà còn cung cấp các dịch vụ cho khách... là, hàng hóa bất động sản, dịch vụ giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản chưa phong phú Nhà nước yêu cầu các giao dịch bất động sản nhằm mục đích kinh doanh phải được tiến hành thông qua sàn giao dịch bất động sản và khuyến khích các giao dịch bất động sản không có mục đích kinh doanh cũng thông qua sàn giao dịch bất động sản Tuy nhiên, khi người dân tìm đến với sàn giao dịch bất động sản thì chất... gia hoạt động sàn giao dịch kinh doanh bất động sản phải thanh toán; tiền dịch vụ cho sàn giao dịch theo quy định của sàn giao dịch kinh doanh bất động sản; Nghĩa vụ thứ ba: tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động sàn giao dịch kinh doanh bất động sản phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra cho hoạt động kinh doanh bất động sản Tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh. .. hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản được thành lập và hoạt động trên cơ sở quy định của Pháp luật về kinh doanh bất động sản Đã có nhiều sàn giao dịch bất động sản thực hiện tốt chức năng của mình, đem lại hiệu quả kinh tế cao và góp phần điều tiết thị trường bất động sản Tuy nhiên, một thực trạng đáng buồn là vẫn còn rất nhiều những sàn giao dịch bất động sản hoạt động. .. hợp hiệu ứng các dự án đầu tư hoàn toàn có thể thực hiện tốt trên sàn giao dịch bất động sản Nhưng không phải sàn giao dịch bất động sản nào cũng có thể làm tốt công tác này Khả năng 18 Nhóm 4 – Nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sản giao dịch kinh doanh bất động sản khai thác khoa học công nghệ của sàn giao dịch bất động sản chưa đạt hiệu quả như mong muốn Thông tin trên sàn giao dịch bất động sản. .. của sàn giao dịch bất động sản là toàn bộ hệ thống những quy phạm pháp luật điều chỉnh hành vi của các chủ thể ham gia hoạt động trên sàn giao dịch Quy chế hoạt động của sàn giao 15 Nhóm 4 – Nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sản giao dịch kinh doanh bất động sản dịch tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của các tổ chức và cá nhân tham gia sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Mọi giao dịch . http://luatdongtay.com/vi/tu-van-luat/Tu-van-luat-bat -dong- san/ San-giao-dich-bat-daong -san- la-gi-164/ Sàn giao dịch bất động sản 16:03:13 ngày 31/07/2014 4 Nhóm 4 – Nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sản giao dịch kinh doanh bất động. – Nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sản giao dịch kinh doanh bất động sản B. NỘI DUNG CHÍNH 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BĐS 1.1. Khái niệm sàn giao dịch kinh doanh bất. nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sàn giao dịch kinh doanh BĐS, đặc biệt trong thời buổi hội nhập kinh tế quốc tế như hiện nay? Vấn đề sẽ được trình bày trong bài tập tập của nhóm 4: “Nâng cao