SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Đặc điểm bất động sản .3 1.1.3 Phân loại bất động sản 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản 1.2 CÁC PHƢƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT .7 1.2.1 Phương pháp chiết trừ .7 1.2.2 Phương pháp so sánh 1.3 KẾT LUẬN CHƢƠNG 10 CHƢƠNG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỊ TRƢỜNG TRÊN ĐƢỜNG ĐOÀN VĂN BƠ, QUẬN TP.HCM 11 2.1 TỔNG QUAN KHU VỰC NGHIÊN CỨU 11 2.1.1 Giới thiệu quận 11 2.1.2 Giới thiệu đường Đoàn Văn Bơ 11 2.2 CÁC BƢỚC TIẾN HÀNH KHẢO SÁT VÀ CÁCH TÍNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH HẺM VÀ MẶT TIỀN .17 2.2.1 Các bước tiến hành khảo sát 17 2.2.2 Cách tính hệ số điều chỉnh hẻm mặt tiền 17 2.2.3 Cách tính toán hệ số điều chỉnh giá đất hẻm mặt tiền đường theo quy định Nhà nước 18 2.2.4 Một số cách tính hệ số điều chỉnh 18 2.3 MÔ TẢ DỮ LIỆU KHẢO SÁT 19 2.4 KẾT LUẬN CHƢƠNG 22 CHƢƠNG KẾT QUẢ KHẢO SÁT 23 3.1 CÁCH XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỊ TRƢỜNG ĐƢỜNG ĐOÀN VĂN BƠ 23 3.2 KẾT QUẢ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỊ TRƢỜNG 24 3.3 XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỊ TRƢỜNG CHO TỪNG ĐOẠN ĐƢỜNG VÀ SO SÁNH VỚI ĐƠN GIÁ ĐẤT DO NHÀ NƢỚC BAN HÀNH 30 3.3.1 Xác định giá đất thị trường 30 3.3.2 So sánh đơn giá đất thị trường với đơn giá đất Nhà nước quy định 31 3.4 XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIỮA HẺM VÀ MẶT TIỀN ĐƢỜNG ĐOÀN VĂN BƠ .32 3.4.1 Điều chỉnh yếu tố cho BĐS mặt tiền đường Đoàn Văn Bơ 32 3.4.1.1 Điều chỉnh yếu tố vị trí (yếu tố bề rộng đƣờng) 32 v SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa 3.4.1.2 Điều chỉnh yếu tố quy mô diện tích 33 3.4.1.3 Điều chỉnh yếu tố mặt tiền 34 3.4.1.4 Điều chỉnh yếu tố hình dáng 36 3.4.2 Xác định hệ số giá đất hẻm mặt tiền đường Đoàn Văn Bơ 37 3.4.2.1 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất hẻm mặt tiền Đoạn Đoàn Văn Bơ 37 3.4.2.2 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất hẻm mặt tiền Đoạn đƣờng Đoàn Văn Bơ 38 3.4.2.3 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất hẻm mặt tiền Đoạn đƣờng Đoàn Văn Bơ 40 3.4.2.4 Bảng tổng hợp hệ số điều chỉnh hẻm so với mặt tiền 41 3.4.2.5 So sánh kết thực tế với Quyết định 60/2013/QĐ-UBND 41 3.5 KẾT LUẬN CHƢƠNG 42 KẾT LUẬN 44 vi SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Viết đầy đủ Viết tắt Tp HCM Thành phố Hồ Chí Minh BĐS Bất động sản QĐ Quyết định UBND Ủy ban nhân dân ĐGQSDĐ Đơn giá quyền sử dụng đất đ Đồng DANH MỤC HÌNH STT Nội dung Trang Hình Bản đồ quận 11 Hình Bản đồ đƣờng Đồn Văn Bơ, quận 12 Hinh Bản đồ đoạn 1, đƣờng Đồn Văn Bơ 13 Hình Bản đồ Đoạn 2, đƣờng Đồn Văn Bơ 14 Hình Bản đồ đoạn 2A, đƣờng Đồn Văn Bơ 14 Hình Bản đồ đoạn 2B, đƣờng Đoàn Văn Bơ 15 Hình Bản đồ đoạn 3, đƣờng Đồn Văn Bơ 16 Hình Bản đồ đoạn 4, đƣờng Đồn Văn Bơ 16 Hình Cách xác định vị trí hẻm 18 vii SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa DANH MỤC BẢNG STT Nội dung Trang Bảng 2.1 Đơn giá đất có vị trí hẻm đƣợc tính theo đơn giá đất mặt tiền đƣờng 18 Bảng 2.2 Các tài sản nằm mặt tiền đoạn đƣờng Đoàn Văn Bơ 19 Bảng 2.3 Các BĐS nằm hẻm đoạn đƣờng Đoàn Văn Bơ 19 Bảng 2.4 Các tài sản nằm mặt tiền đoạn đƣờng Đoàn Văn Bơ 20 Bảng 2.5 Các BĐS nằm hẻm đoạn đƣờng Đoàn Văn Bơ 20 Bảng2.6 Các tài sản nằm mặt tiền đoạn đƣờng Đoàn Văn Bơ 21 Bảng 2.7 Các BĐS nằm hẻm đoạn đƣờng Đoàn Văn Bơ 21 Bảng 3.1 Thống kê số liệu sau tính tốn đơn giá QSDĐ 24 Bảng 3.2 Bảng tính tốn đơn giá đất bình qn theo đoạn đƣờng Đồn Văn Bơ 30 10 Bảng 3.3 Bảng tính chênh lệch đơn giá đất thị trƣờng đơn giá đất Nhà nƣớc quy định đoạn đƣờng Đoàn Văn Bơ 31 11 Bảng 3.4 Bảng tính tốn đơn giá đất bình quân theo bề rộng đƣờng Đoạn đƣờng Đoàn Văn Bơ 32 12 Bảng 3.5 Bảng tỷ lệ điều chỉnh mức bề rộng mặt đƣờng 33 13 Bảng 3.6 Bảng tổng hợp đơn giá QSDĐ trung bình TS đoạn 34 14 Bảng 3.7 Tổng hợp hệ số điều chỉnh yếu tố quy mơ diện tích cho BĐS mặt tiền đƣờng thuộc đƣờng Đoàn Văn Bơ 34 15 Bảng 3.8 Xác định tỷ lệ điều chỉnh yếu tố mặt tiền cho BĐS đoạn 35 16 Bảng 3.9 Xác định tỷ lệ điều chỉnh yếu tố mặt tiền cho BĐS đoạn 36 17 Bảng 3.10 Tổng hợp tỷ lệ điều chỉnh yếu tố số mặt tiền đƣờng Đoàn Văn Bơ 36 18 Bảng 3.11 Xác định tỷ lệ điều chỉnh yếu tố hình dáng cho đoạn 37 viii SVTH: Lê Văn Chức 19 Bảng 3.12 20 Bảng 3.13 21 Bảng 3.14 22 Bảng 3.15 23 Bảng 3.16 GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Tổng hợp tỷ lệ điều chỉnh yếu tố hình dáng đƣờng Đoàn Văn Bơ Tổng hợp hệ số điều chỉnh hẻm so với mặt tiền 37 Bảng so sánh kết thực tế với Quyết định 60/2013/QĐUBND Tổng hợp tỷ lệ điều chỉnh yếu tố mặt tiền đƣờng Đoàn Văn Bơ Bảng tổng hợp các hệ số điều chỉnh hẻm so với mặt tiền 41 ix 41 42 43 SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa LỜI MỞ ĐẦU ĐẶT VẤN ĐỀ Quyết định 60/2013/QĐ-UBND đƣợc ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 26/12/2013 với nội dung quy định giá đất địa bàn Tp HCM Bảng giá đất đƣợc xây dựng từ định có vai trò lớn nhằm thực thi quyền định đoạt Nhà nƣớc quản lý đất đai sở để giải khiếu kiện, tranh chấp, định mang tính pháp lý cao Tuy nhiên định 60/2013/QĐ-UBND cịn nhiều thiếu sót, thiếu sót lớn bảng giá đất chƣa phản ánh giá thị trƣờng đất Điều dẫn đến nhiều bất cập việc quản lý thị trƣờng đất đai Tp HCM Nhà nƣớc ta, nguyên nhân gây hàng loạt vụ khiếu kiện, khiếu nại, tranh chấp nƣớc ta giai đoạn vừa qua Vì đề tài: “XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT THỊ TRƢỜNG ĐƢỜNG ĐOÀN VĂN BƠ QUẬN TP HỒ CHÍ MINH” đƣợc chọn làm nghiên cứu đề chứng minh cho mặt bất cập đƣa biện pháp khắc phục MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Xây dựng bảng giá đất đƣờng Đoàn Văn Bơ quận Hỗ trợ để đƣa khung giá đất chung cho quận PHẠM VI NGHIÊN CỨU Tuyến đƣờng Đoàn Văn Bơ, quận 4, thành phố Hồ Chí Minh PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Dùng phƣơng pháp chiết trừ để tách giá đất khỏi giá trị bất động sản có cơng trình đất SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản  Quan điểm nước giới Hầu hết nƣớc coi bất động sản (BĐS) đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, đƣợc xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tƣợng giao dịch dân Mỗi nƣớc lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai đƣợc coi BĐS Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chƣa gặt, trái chƣa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi đƣợc coi động sản” Tƣơng tự, quy định đƣợc thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gịn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đƣa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Nhƣ vậy, có hai cách diễn đạt chính: - Thứ nhất, miêu tả cụ thể đƣợc coi “gắn liền với đất đai”, BĐS - Thứ hai, khơng giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân Nga năm 1994 quy định BĐS có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tƣơng tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đƣa khái niệm chung BĐS “những đối tƣợng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật cịn liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai nhƣ “tàu biển, máy bay, phƣơng tiện vũ trụ…” BĐS  Quan điểm Việt Nam Theo Bộ Luật Dân nƣớc Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2005, Điều 174 quy định: Bất động sản tài sản không di dời đƣợc bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Vậy, “bất động sản” hiểu chung tài sản khơng di dời đƣợc Đó khơng đất đai, cải lòng đất mà cịn tất đƣợc tạo sức ngƣời mảnh đất Bất động sản bao gồm đất đai, cơng trình xây dựng đất, mùa màng, trồng… tất liên quan tới đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ” 1.1.2 Đặc điểm bất động sản  Tính cá biệt khan hiếm: Đặc điểm bất động sản xuất phát từ tính cá biệt khan đất đai Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phƣơng, lãnh thổ Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đƣợc đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt Trong vùng khu vực nhỏ khó tồn hai bất động sản hồn tồn giống cho dù hai bất động sản nằm liền kề nhau, có kiến trúc xây dựng thiết kế giống tồn yếu tố khơng tƣơng đồng, tịa cao ốc phịng có hƣớng cấu tạo khác yếu tố khách quan hay chủ quan Ngồi ra, nhà đầu tƣ, kiến trúc sƣ quan tâm đến dị biệt BĐS để tạo nên hấp dẫn khách hàng thỏa mãn sở thích cá nhân…  Tính bền lâu: Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, xem nhƣ hủy hoại Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình đất sau xây dựng sử dụng thời gian đƣợc cải tạo, nâng cấp tồn lâu Vì vậy, tính bền lâu bất động sản để tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trƣờng trạng thái hoạt động bình thƣờng mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang với lợi ích thu đƣợc từ bất động sản Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc công trình xây dựng bị lão hố hƣ hỏng, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng Chính tính chất lâu bền hàng hố BĐS đất đai không bị đi, không bị lý sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố BĐS phong phú đa dạng, khơng cạn  Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hƣởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trƣờng hợp Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tƣợng phổ biến SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Đất có quyền sử dụng: pháp luật nƣớc Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt nam quy định đất thuộc sở hữu chung toàn dân, nhà nƣớc quản lý ngƣời dân có quyền sử dụng khơng có quyền chiếm hữu Do giao dịch bất động sản giao dịch quyền lợi Bất động sản có tính chất đặc biệt khả chuyển hóa thánh tiền kém: bất động sản tài sản có giá trị lớn, giao dịch bất động sản thƣờng cần nhiều thời gian nên cho dù có nắm giữ bất động sản tay khả chuyển thành tiền cần nhiều thời gian phụ thuộc nhiều vào thị trƣờng  Các tính chất khác: - Tính thích ứng: Lợi ích BĐS đƣợc sinh trình sử dụng BĐS q trình sử dụng điều chỉnh cơng mà giữ đƣợc nét đặc trƣng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng ngƣời tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh hoạt động khác - Tính phụ thuộc vào lực quản lý: Hàng hố BĐS địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hố thông thƣờng khác Việc đầu tƣ xây dựng BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, bất động sản địi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tƣơng xứng - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hoá bất động sản chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thƣờng khác Nhu cầu bất động sản vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán ngƣời dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngƣỡng, tơn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức bất động sản 1.1.3 Phân loại bất động sản Bất động sản phân thành ba loại: BĐS có đầu tƣ xây dựng, BĐS khơng đầu tƣ xây dựng BĐS sản đặc biệt  Bất động sản có đầu tư xây dựng Bất động sản có đầu tƣ xây dựng bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xƣởng cơng trình thƣơng mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tƣ xây dựng nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hƣởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nƣớc nhƣ phát triển đô thị bền vững Nhƣng quan trọng nhóm BĐS chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trƣờng BĐS nƣớc ta nhƣ nƣớc giới SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa 3.3 XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỊ TRƢỜNG CHO TỪNG ĐOẠN ĐƢỜNG VÀ SO SÁNH VỚI ĐƠN GIÁ ĐẤT DO NHÀ NƢỚC BAN HÀNH 3.3.1 Xác định giá đất thị trƣờng  Đoạn 1: Từ cầu Calmette tới giao lộ Hoàng Diệu Đồn Văn Bơ Trên đoạn khảo sát khơng có BĐS đƣợc rao bán  Đoạn 2: - Đoạn 2A: Từ giao lộ Hoàng Diệu Đoàn Văn Bơ tới giao lộ Tơn Đản Đồn Văn Bơ Khảo sát đoạn đƣờng có BĐS đƣợc rao bán - Đoạn 2B: Từ giao lộ Hoàng Diệu Đoàn Văn Bơ tới giao lộ Vĩnh Khánh Đoàn Văn Bơ Khảo sát đoạn đƣờng có BĐS đƣợc rao bán  Đoạn 3: Từ giao lộ Tơn Đản Đồn Văn Bơ tới giao lộ Xóm Chiếu Đồn Văn Bơ Trên đoạn đƣờng khảo sát thấy có BĐS đƣợc rao bán, nhiên có BĐS bất thƣờng có địa 409 Đoàn Văn Bơ, P.13, Q.4, BĐS có chiều rộng nhỏ so với chiều dài mảnh đất nên bị loại tính đơn giá đất trung bình cho đoạn đƣờng  Đoạn 4: Từ giao lộ Xóm Chiếu Đồn Văn Bơ tới giao lộ Nguyễn Thần Hiến Đoàn Văn Bơ Khảo sát đoạn đƣờng có BĐS đƣợc rao bán, Nhƣng có BĐS bất thƣờng BĐS số 257 Đoàn Văn Bơ, P.18, Q.4, BĐS mặt tiền nhƣng có đất thụt sâu vào 8m so với đƣờng nên bị loại tính đơn giá đất trung bình cho đoạn đƣờng Bảng 3.2: Bảng tính tốn đơn giá đất bình quân theo đoạn đƣờng Đoàn Văn Bơ Địa BĐS 356 Đoàn Văn Bơ, P.10, Q.4 Đoạn Diện tích (m2) Độ rộng mặt đƣờng 45,6 333 Đồn Văn Bơ, P.10, Q.4 35,2 62.215.900 538 Đoàn Văn Bơ, P.9, Q.4 41,4 54.163.000 587 Đoàn Văn Bơ, P.9, Q.4 21 ĐGQSDĐ (đ/m2) ĐGQSDĐ bình quân (đ/m2) 66.192.982 2A 6m 2B 64.204.441 5m 57.200.550 60.238.100 30 SVTH: Lê Văn Chức Đoạn GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa 54 623 Đoàn Văn Bơ, P.18, Q.4 Đoạn 560 Đoàn Văn Bơ, P.14, Q.4 43,7 631 Đoàn Văn Bơ, P.16, Q.4 42,9 754A Đoàn Văn Bơ, P.16, Q.4 4m 58.783.300 58.783.300 50.009.839 4m 58 46.847.319 47.300.087 46.043.103  Bảng giá đất theo giá trị thị trường đường Đoàn Văn Bơ: - Đoạn 2: + Đoạn 2A: (Từ giao lộ Hồng Diệu Đồn Văn Bơ tới giao lộ Tơn Đản Đoàn Văn Bơ) bảng giá đất theo giá trị thị trƣờng khoảng 64.204.441đ/m2 + Đoạn 2B: (Từ giao lộ Hoàng Diệu Đoàn Văn Bơ tới giao lộ Vĩnh Khánh Đoàn Văn Bơ) bảng giá đất theo giá trị thị trƣờng khoảng 57.200.550 đ/m2 Đoạn 3: (Từ giao lộ Tơn Đản Đồn Văn Bơ tới giao lộ Xóm Chiếu Đồn Văn Bơ) bảng giá đất theo giá trị thị trƣờng khoảng 58.783.300 đ/m2 - Đoạn 4: (Từ giao lộ Xóm Chiếu Đồn Văn Bơ tới giao lộ Nguyễn Thần Hiến Đoàn Văn Bơ) bảng giá đất theo giá trị thị trƣờng khoảng 47.300.087 đ/m2 3.3.2 So sánh đơn giá đất thị trƣờng với đơn giá đất Nhà nƣớc quy định  Đơn giá đất Nhà nước theo Quyết định 60/2013/QĐ – UBND ngày 26/12/3013: - Đoạn 2: (Từ giao lộ Hoàng Diệu Đồn Văn Bơ tới giao lộ Tơn Đản Đồn Văn Bơ) có giá khoảng 11.900.000 đ/m2 - Đoạn 3: (Từ giao lộ Tơn Đản Đồn Văn Bơ tới giao lộ Xóm Chiếu Đồn Văn Bơ) có giá khoảng 9.000.000 đ/m2 - Đoạn 4: (Từ giao lộ Xóm Chiếu Đồn Văn Bơ tới giao lộ Nguyễn Thần Hiến Đồn Văn Bơ) có giá khoảng 4.800.000 đ/m2 Bảng 3.3: Bảng tính chênh lệch đơn giá đất thị trƣờng đơn giá đất Nhà nƣớc quy định đoạn đƣờng Đoàn Văn Bơ Bề rộng mặt đƣờng (m) Đơn giá QSDĐ thực tế (đ/m2) 64.204.441 Đoạn Đơn giá QSDĐ Nhà nƣớc (đ/m2) Tỷ lệ chênh lệch (lần) 5,4 11.900.000 Đoạn Đoạn 57.200.550 58.783.300 9.000.000 6,5 47.300.087 4.800.000 9,8 31 4,8 SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa  Qua khảo sát ta thấy giá UBND TP.HCM đƣa thấp nhiều so với giá thị trƣờng, chênh lệch cao 9,8 lần đoạn Giá đất mà UBND TP.HCM đƣa cho đoạn 4.800.000 đ/m2 thấp nhiều so với đoạn liền kề 9.000.000 đ/m2; điều kiện cảnh quan, sở hạ tầng lợi kinh doanh đoạn chênh lệch không lớn  Những số liệu thực tế khảo sát cho thấy bảng giá đất UBND ban hành cịn thiếu sót, chƣa phản ánh giá trị thực đất 3.4 XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIỮA HẺM VÀ MẶT TIỀN ĐƢỜNG ĐOÀN VĂN BƠ 3.4.1 Điều chỉnh yếu tố cho BĐS mặt tiền đƣờng Đoàn Văn Bơ 3.4.1.1 Điều chỉnh yếu tố vị trí (yếu tố bề rộng đường) Trên đƣờng Đồn Văn Bơ có đoạn nhỏ 2A 2B nằm đoạn có bề rộng đƣờng khác nhau( bề rộng đoạn 2A 6m, đoạn 2B 5m ), cịn lại đoạn 1, 3, có bề rộng nhƣ tuyến đƣờng (đoạn 3, bề rộng đƣờng 4m) Vì ta xét riêng đoạn để điều chỉnh yếu tố vị trí (bề rộng đƣờng)  Đoạn - Đoạn 2A có bề rộng khoảng 6m - Đoạn 2B có bề rộng khoảng 5m Bảng 3.4: Bảng tính tốn đơn giá đất bình quân theo bề rộng đƣờng Đoạn đƣờng Đồn Văn Bơ STT Địa Diện tích (m2) 356 Đoàn Văn Bơ, P.10, Q.4 45,6 333 Đoàn Văn Bơ, P.10, Q.4 35,2 538 Đoàn Văn Bơ, P.9, Q.4 Bề rộng mặt đƣờng (m) 41,4 Đơn giá QSDĐ (đ/m2) 66.192.982 6m 64.204.441 62.215.900 50.476.006 5m 587 Đoàn Văn Bơ, P.9, Q.4 Đơn giá QSDĐ bình quân (đ/m2) 21 57.200.550 60.238.100 Nhƣ vậy, vị trí có bề rộng mặt tiền phổ biến ta chọn tỷ lệ cho mức bề rộng mặt đƣờng 100% tiến hành điều chỉnh mức bề rộng mặt đƣờng khác, qua khảo sát thấy bề rộng đƣờng 6m phổ biến nên ta chọn tỷ lệ cho mức bề rộng đƣờng 100% Ta có bảng tỷ lệ điều chỉnh mức bề rộng mặt đƣờng nhƣ sau: 32 SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Bảng 3.5: Bảng tỷ lệ điều chỉnh mức bề rộng mặt đƣờng Bề rộng mặt đƣờng Đoàn Văn Bơ (m) Đoạn Đơn giá bình quân ( đ/ m2) 64.204.441 Tỷ lệ điều chỉnh 57.200.550 100% 89,09% 3.4.1.2 Điều chỉnh yếu tố quy mơ diện tích Do có tính đặc thù, BĐS có tính dị biệt riêng, quy mơ diện tích Cho nên, cần phải tính tốn để xác định hệ số chênh lệnh diện tích này:  Đoạn Trên đoạn có tất BĐS rao bán Tuy nhiên có BĐS 538 Đoàn Văn Bơ, P.9, Q.4 587 Đồn Văn Bơ, P.9, Q.4 nằm đoạn 2B có chiều rộng 5m, nên ta phải điều chỉnh BĐS mức bề rộng phổ biến 6m: Địa - 538 Đoàn Văn Bơ, P.9, Q.4 587 Đoàn Văn Bơ, P.9, Q.4 Bề rộng đƣờng 6m 5m 5m Đơn giá QSDĐ (đ/m2) - 54.163.000 60.238.100 Tỷ lệ 100% 89,09% 89,09% Tỷ lệ điều chỉnh - +12,25% +12,25% Mức điều chỉnh - +6.634.968 +7.379.167 Mức giá sau điều chỉnh (đ/m2) - 60.797.968 67.617.267 Sau điều chỉnh yếu tố bề rộng mặt đƣờng, BĐS số 538 Đoàn Văn Bơ, P.9, Q.4 có đơn giá QSDĐ 60.797.968 đ/m2, BĐS số 587 Đồn Văn Bơ, P.9, Q.4 có đơn giá QSDĐ 67.617.267 đ/m2 Ta áp dụng đơn giá sau điều chỉnh yếu tố bề rộng mặt tiền để xây dựng tỷ lệ điều chỉnh theo quy mơ diện tích cho đoạn đƣờng Đồn Văn Bơ Qua khảo sát BĐS mặt tiền đoạn đƣờng Đồn Văn Bơ, nghiên cứu thấy có khung diện tích: 20m2 – 40m2; 40m2 – 60m2 có ảnh hƣởng đến giá trị BĐS Qua trình khảo sát cho thấy khung diện tích 40m2 - 60m2 tƣơng đối phổ biến đoạn nói riêng đƣờng Đồn Văn Bơ nói chung 33 SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Bảng 3.6: Bảng tổng hợp đơn giá QSDĐ trung bình BĐS đoạn 2 Quy mơ diện tích (m2) BĐS STT 587 Đoàn Văn Bơ, P.9, Q.4 333 Đoàn Văn Bơ, P.10, Q.4 538 Đoàn Văn Bơ, P.9, Q.4 356 Đoàn Văn Bơ, P.10, Q.4 Tỷ lệ 102,24% 63.495.475 35,2 Đơn giá QSDĐBQ (đ/m2) 64.916.583 21 Đơn giá QSDĐ (đ/m2) 100% 67.617.267 62.215.900 41,4 60.797.968 45,6 66.192.982  Các BĐS có quy mơ diện tích từ 20m2 đến 40m2 có giá bình qn khoảng 64.916.583 đ/m2, BĐS có quy mơ diện tích từ 40m2 đến 60m2 có đơn giá bình qn khoảng 63.495.475 đ/m2  Đoạn Trên đoạn có BĐS đƣợc rao bán, nhiên có BĐS số 409 Đồn Văn Bơ, P.13, Q.4 bất thƣờng có chiều rộng nhỏ so với chiều dài nhà Chỉ lại BĐS số 560 Đồn Văn Bơ, P.14, Q.4 khơng đủ liệu, tính đại diện để tiến hành điều chỉnh quy mơ diện tích đoạn đƣờng  Đoạn Trên đoạn có BĐS đƣợc rao bán Tuy nhiên BĐS nằm đoạn có quy mơ diện tích tƣơng đối tƣơng đồng nên ta không tiến hành điều chỉnh quy mô diện tích đoạn  Bảng tổng hợp: Hệ số điều chỉnh yếu tố quy mơ diện tích cho BĐS mặt tiền đƣờng thuộc đƣờng Đoàn Văn Bơ: Bảng 3.7: Tổng hợp hệ số điều chỉnh yếu tố quy mơ diện tích cho BĐS mặt tiền đƣờng thuộc đƣờng Đoàn Văn Bơ Quy mơ diện tích (m2) 40 →60 Đơn giá bình qn ( đ/ m2) 64.916.583 63.495.475 Tỷ lệ Đoạn 20 → 40 102,24% 100% Điều chỉnh yếu tố mặt tiền  Đoạn BĐS số 356 Đoàn Văn Bơ, P.10, Q.4, số 538 Đoàn Văn Bơ, P.9, Q.4 khác yếu tố bề rộng mặt tiền đƣờng số mặt tiền đƣờng điều kiện giao thông, hoạt động kinh doanh, môi trƣờng tƣơng đối giống nhau, 3.4.1.3 34 SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa yếu tố quy mơ diện tích có tƣơng đồng cao BĐS BĐS số 356 có mặt tiền, mặt tiền đƣờng Đồn Văn Bơ, mặt cịn lại giáp hẻm 3,1m Nên ta chọn hai BĐS để điều chỉnh yếu tố mặt tiền Ta có bảng thông tin BĐS đơn giá sau điều chỉnh yếu tố bề rộng đƣờng BĐS số 538 (5m) mức bề rộng đƣờng phổ biến đoạn (6m) Địa 538 Đoàn Văn Bơ, P.9, Q.4 356 Đồn Văn Bơ, P.10, Q.4 Vị trí Mặt tiền đƣờng Mặt tiền đƣờng mặt tiền Diện tích (m2) 41,4 45,6 Bề rộng đƣờng (m) Đơn giá QSDĐ (đ/m2) 54.163.000 66.192.982 Đơn giá sau điều chỉnh (đ/m2) 60.797.968 66.192.982 Ta có bảng tỷ lệ điều chỉnh yếu tố mặt tiền đoạn 2: Bảng 3.8: Xác định tỷ lệ điều chỉnh yếu tố mặt tiền cho BĐS đoạn Địa 356 Đoàn Văn Bơ, P.10, Q.4 538 Đoàn Văn Bơ, P.9, Q.4 Quy mơ diện tích (m2) Vị trí Đơn giá QSDĐ bình quân ( đ/m2) Tỷ lệ 45,6 mặt tiền 66.192.982 108,87% 41,4 mặt tiền 60.797.968 100%  Đoạn Khơng có BĐS mặt tiền rao bán nên không xét yếu tố  Đoạn BĐS số 623 Đoàn Văn Bơ, P.18, Q.4, số 754A Đồn Văn Bơ, P.16, Q.4 có điều kiện giao thông, hoạt động kinh doanh, môi trƣờng giống nhau, có tƣơng đồng cao yếu tố ngoại cảnh, ngồi có tƣờng đồng yếu tố quy mơ diện tích BĐS số 623 có mặt tiền, mặt tiền đƣờng Đồn Văn Bơ, mặt lại giáp hẻm 3,5m Nên ta chọn hai BĐS để điều chỉnh yếu tố mặt tiền: 35 SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Bảng 3.9: Xác định tỷ lệ điều chỉnh yếu tố mặt tiền cho BĐS đoạn Địa 623 Đoàn Văn Bơ, P.18, Q.4 754A Đoàn Văn Bơ, P.16, Q.4 Quy mơ diện tích (m2) Vị trí Đơn giá QSDĐ bình qn ( đ/m2) Tỷ lệ 43,7 mặt tiền 50.009.839 108,62% 58 mặt tiền 46.043.103 100%  Bảng tổng hợp: tỷ lệ điều chỉnh yếu tố số mặt tiền đƣờng Đoàn Văn Bơ: Bảng 3.10: Tổng hợp tỷ lệ điều chỉnh yếu tố số mặt tiền đƣờng Đồn Văn Bơ Vị trí mặt tiền mặt tiền Đoạn 100% 108,87% Đoạn 100% 108,62% 3.4.1.4 Điều chỉnh yếu tố hình dáng  Đoạn BĐS số 333 Đồn Văn Bơ, P.10, Q.4, số 538 Đoàn Văn Bơ, P.9, Q.4 có khác biệt yếu tố bề rộng đƣờng (BĐS số 333 có bề rộng đƣờng 6m BĐS 538 5m) yếu tố hình dáng (BĐS số 333 nở hậu BĐS số 538 vng vức), yếu tố cịn lại gần nhƣ tƣơng đồng Ta tiến hành điều chỉnh yếu tố hình dáng sau có đƣợc mức giá điều chỉnh yếu tố bề rộng đƣờng: Địa 538 Đoàn Văn Bơ, P.9, Q.4 333 Đoàn Văn Bơ, P.10, Q.4 Vị trí Mặt tiền đƣờng Mặt tiền đƣờng Diện tích (m2) 41,4 35,2 Bề rộng đƣờng (m) Hình dáng BĐS Vuông vức Nở hậu 2m (3,4m-5,4m) Đơn giá QSDĐ (đ/m2) 54.163.000 62.215.900 Đơn giá sau điều chỉnh (đ/m2) 60.797.968 62.215.900 Ta có bảng tỷ lệ điều chỉnh yếu tố hình dáng cho đoạn 2: 36 SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Bảng 3.11: Xác định tỷ lệ điều chỉnh yếu tố hình dáng cho đoạn Địa 333 Đoàn Văn Bơ, P.10, Q.4 538 Đồn Văn Bơ, P.9, Q.4 Quy mơ diện tích (m2) Vị trí Đơn giá QSDĐ bình qn ( đ/m2) Tỷ lệ 35,2 mặt tiền 62.215.900 102,33% 41,4 mặt tiền 60.797.968 100%  Đoạn Khảo sát khơng có BĐS khác biệt để tiến hành điều chỉnh yếu tố hình dáng  Đoạn Khảo sát khơng có BĐS khác biệt để tiến hành điều chỉnh yếu tố hình dáng  Bảng tổng hợp: tỷ lệ điều chỉnh yếu tố hình dáng đƣờng Đồn Văn Bơ: Bảng 3.12: Tổng hợp tỷ lệ điều chỉnh yếu tố hình dáng đƣờng Đồn Văn Bơ Hình dáng Vuông vức Nở hậu Đoạn 100% 102,33% 3.4.2 Xác định hệ số giá đất hẻm mặt tiền đƣờng Đoàn Văn Bơ 3.4.2.1 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất hẻm mặt tiền Đoạn Đoàn Văn Bơ Đoạn đƣờng Đoàn Văn Bơ tƣơng đối nhiều hẻm, đa số hẻm có bề rộng nhỏ khoảng 2m (hẻm vị trí 3) thƣờng thông đƣờng khác song song với đƣờng Đoàn Văn Bơ Các BĐS nằm hẻm đoạn hầu hết nhà để ở, khơng có lợi kinh doanh  Tính hệ số hẻm vị trí (2-3m) mặt tiền đường Lấy BĐS số 356 Đoàn Văn Bơ, P.10, Q.4 làm chuẩn, qua khảo sát tìm đƣợc BĐS số 212/26 Đồn Văn Bơ, P.10, Q.4 tƣơng đối tƣơng đồng kích thƣớc nhƣ quy mô, nhƣng khác số mặt tiền đƣờng để tìm hệ số hẻm Vì vậy, trƣớc hết ta tiến hành điều chỉnh yếu tố mặt tiền Địa 212/26 Đoàn Văn Bơ, P.10, Q.4 356 Đoàn Văn Bơ, P.10, Q.4 Vị trí Hẻm cấp 1, vị trí mặt tiền Mặt tiền đƣờng mặt tiền Diện tích (m2) 53,4 45,6 37 SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Đơn giá QSDĐ (đ/m2) 22.278.100 66.192.982 Ta chọn BĐS hẻm làm chuẩn, nên lấy BĐS làm chuẩn với tỷ lệ 100%, suy yếu tố mặt tiền nằm mặt tiền có tỷ lệ: 108,87% Địa 212/26 Đồn Văn Bơ, P.10, Q.4 356 Đoàn Văn Bơ, P.10, Q.4 Số mặt tiền mặt tiền mặt tiền Đơn giá QSDĐ ( đ/m2) 22.278.100 66.192.982 Tỷ lệ 100% 108,87% Tỷ lệ điều chỉnh - -8,14% Mức điều chỉnh - -5.388.109 Mức giá sau điều chỉnh ( đ/m2) - 60.804.873 Ta xác định hệ số hẻm vị trí so với mặt tiền là: 22.278.100 / 60.804.873 = 36,64%  Vì hạn chế tìm đƣợc BĐS tƣơng đồng đặc thù hẻm nên ta lấy tỷ số làm đại diện cho hệ số hẻm vị trí mặt tiền đƣờng 36,64% 3.4.2.2 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất hẻm mặt tiền Đoạn đường Đồn Văn Bơ  Tính hệ số hẻm vị trí (>5m) mặt tiền đường Cặp 1: Địa 560 Đoàn Văn Bơ, P.14, Q.4 538/10 Đoàn Văn Bơ, P.14, Q.4 Vị trí Mặt tiền Hẻm cấp 1-vị trí Diện tích (m2) 54 54,7 Đơn giá QSDĐ (đ/m2) 58.783.300 31.523.600 Ta xác định hệ số hẻm vị trí so với mặt tiền là: 31.523.600 / 58.783.300 = 53,53% Cặp 2: Địa 560 Đoàn Văn Bơ, P,14, Q,4 166/81 Đoàn Văn Bơ, P,14, Q,4 Vị trí Mặt tiền Hẻm cấp 1-vị trí 38 SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Diện tích (m2) 54 Đơn giá QSDĐ (đ/m2) 58.783.300 40 30.860.000 Ta xác định hệ số hẻm vị trí so với mặt tiền là: 30.860.000 / 58.783.300 = 52,49%  BĐS nằm hẻm vị trí 1, nên ta lấy giá trị trung bình hệ số hẻm cặp đƣợc điều chỉnh: (53,53% + 42,49%)/2 = 53,01%  Tính hệ số hẻm vị trí (3-5m) mặt tiền đường Địa 560 Đoàn Văn Bơ, P.14, Q.4 280/4 Đồn Văn Bơ, P.14, Q.4 Vị trí Mặt tiền Hẻm cấp 1, vị trí Diện tích (m2) 54 36 Đơn giá QSDĐ (đ/m2) 58.783.300 30.040.000 Ta xác định hệ số hẻm vị trí so với mặt tiền là: 30.040.000 / 58.783.300 = 51%  Tính hệ số hẻm vị trí (2-3m) mặt tiền đường Cặp : Địa 560 Đoàn Văn Bơ, P.14, Q.4 500/147 Đoàn Văn Bơ, P.14, Q.4 Vị trí Mặt tiền Hẻm cấp 1, vị trí Diện tích (m2) 54 48,1 Đơn giá QSDĐ (đ/m2) 58.783.300 28.484.600 Ta xác định hệ số hẻm vị trí so với mặt tiền là: 28.484.600/58.783.300 = 48,45% Cặp : Địa 560 Đoàn Văn Bơ, P.14, Q.4 166/188 Đồn Văn Bơ, P.14, Q.4 Vị trí Mặt tiền Hẻm cấp 1, vị trí Diện tích (m2) 54 66,42 Đơn giá QSDĐ (đ/m2) 58.783.300 27.389.700 39 SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Ta xác định hệ số hẻm vị trí so với mặt tiền là: 27.389.700 / 58.783.300 = 46,6% Cặp : Địa 560 Đoàn Văn Bơ, P.14, Q.4 500/133/7 Đoàn Văn Bơ, P.14, Q.4 Vị trí Mặt tiền Hẻm cấp 2, vị trí 54 40 58.783.300 27.602.500 Diện tích (m2) Đơn giá QSDĐ (đ/m2) Ta xác định hệ số hẻm vị trí so với mặt tiền là: 27.602.500 / 58.783.300 = 46,96%  Ta thấy hệ số gần tƣơng đƣơng nhau, nên ta lấy trung bình cộng hệ số trên, Vậy hệ số hẻm vị trí (2-3m) mặt tiền đƣờng: (48,45% + 46,6% + 46,96%)/3= 47,34% 3.4.2.3 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất hẻm mặt tiền Đoạn đường Đồn Văn Bơ  Tính hệ số hẻm vị trí (2-3m) mặt tiền đường Cặp 1: 756/22 Đoàn Văn Bơ, P.16, Q.4 Hẻm cấp 1, vị trí mặt tiền 754A Đồn Văn Bơ, P.16, Q.4 Mặt tiền đƣờng mặt tiền Diện tích (m2) 66,3 58 Đơn giá QSDĐ (đ/m2) 24.817.496 46.043.103 Địa Vị trí Hai BĐS khác biệt số mặt tiền nên ta phải điều chỉnh yếu tố này, Ta chọn BĐS hẻm làm chuẩn với tỷ lệ 100% BĐS ngồi mặt tiền có tỷ lệ: 100%/108,62% = 92,06% Địa 756/22 Đoàn Văn Bơ, P.16, Q.4 754A Đoàn Văn Bơ, P.16, Q.4 Số mặt tiền mặt tiền mặt tiền Đơn giá QSDĐ ( đ/m2) 23.460.030 46.043.103 Tỷ lệ 100% 92,06% Tỷ lệ điều chỉnh - +8,62% 40 SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Mức điều chỉnh - +3.968.915 Mức giá sau điều chỉnh (đ/m2) - 50.012.018 Ta xác định hệ số hẻm vị trí so với mặt tiền là: 23.460.030 / 50.012.018 = 46,9% Cặp : Địa 670/12 Đoàn Văn Bơ, P.16, Q.4 754A Đoàn Văn Bơ, P.16, Q.4 Vị trí Hẻm cấp 1, vị trí mặt tiền Mặt tiền đƣờng mặt tiền Diện tích (m2) 60 58 Đơn giá QSDĐ (đ/m2) 22.083.333 46.043.103 Ta xác định hệ số hẻm vị trí so với mặt tiền là: 22.083.333 / 46.043.103 = 47,96%  Hệ số hẻm vị trí (2-3m) mặt tiền đƣờng: (46,9% + 47,96%)/2 = 47,43% 3.4.2.4 Bảng tổng hợp hệ số điều chỉnh hẻm so với mặt tiền Bảng 3.13: Tổng hợp hệ số điều chỉnh hẻm so với mặt tiền Vị trí (  5m) Vị trí (3m-5m) Vị trí (2m-3m) Vị trí (< 2m) Đoạn - - 36,64% - Đoạn 53,01% 51% 47,34% - Đoạn - - 47,43% - 3.4.2.5 So sánh kết thực tế với Quyết định 60/2013/QĐ-UBND Bảng 3.14: Bảng so sánh kết thực tế với Quyết định 60/2013/QĐ-UBND Vị trí (  5m) 50% Vị trí (3m-5m) 40% Vị trí (2m-3m) 30% Vị trí (< 2m) 20% Đoạn - - 36,64% - Đoạn 53,01% 51% 47,34% - Đoạn - - 47,43% - Quyết định 60/2013 Kết khảo sát thực tế 41 SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa  Qua bảng so sánh kết thực tế khảo sát với định 60/2013/QĐUBND, tất hệ số kết khảo sát cao so với quy định UBND Hệ số chênh lệch tƣơng đối lớn vị trí đoạn 3, vị trí đoạn vị trí đoạn 4, lại hệ số khác đoạn đƣờng gần với định 60/2013/QĐ-UBND 3.5 KẾT LUẬN CHƢƠNG  Bảng giá đất theo giá trị thị trường đường Đoàn Văn Bơ sau: - Đoạn 2: + Đoạn 2A: (Từ giao lộ Hoàng Diệu Đồn Văn Bơ tới giao lộ Tơn Đản Đoàn Văn Bơ) bảng giá đất theo giá trị thị trƣờng khoảng 64.204.441đ/m2 + Đoạn 2B: (Từ giao lộ Hoàng Diệu Đoàn Văn Bơ tới giao lộ Vĩnh Khánh Đoàn Văn Bơ) bảng giá đất theo giá trị thị trƣờng khoảng 57.200.550 đ/m2 - Đoạn 3: (Từ giao lộ Tơn Đản Đồn Văn Bơ tới giao lộ Xóm Chiếu Đồn Văn Bơ) bảng giá đất theo giá trị thị trƣờng khoảng 58.783.300 đ/m2 - Đoạn 4: (Từ giao lộ Xóm Chiếu Đồn Văn Bơ tới giao lộ Nguyễn Thần Hiến Đoàn Văn Bơ) bảng giá đất theo giá trị thị trƣờng khoảng 47.300.087 đ/m2  Tổng hợp tỷ lệ điều chỉnh yếu tố mặt tiền đường hệ số hẻm đường Đoàn Văn Bơ Bảng 3.15: Tổng hợp tỷ lệ điều chỉnh yếu tố mặt tiền đƣờng Đoàn Văn Bơ Yếu tố Đoạn đƣờng Bề rộng mặt đƣờng Đoạn Quy mơ diện tích Đoạn Bề rộng mặt đƣờng (m) Tỷ lệ điều chỉnh Quy mơ diện tích (m2) Tỷ lệ điều chỉnh Đoạn Số mặt tiền Đoạn Số mặt tiền Tỷ lệ điều chỉnh Số mặt tiền Tỷ lệ điều chỉnh Hình dáng Đoạn Hình dáng Tỷ lệ điều chỉnh 42 100% 89,09% 20 → 40 40 → 60 102,24% 100% 100% 108,87% 100% 108,62% Vuông vức Nở hậu 100% 102,33% SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Bảng 3.16: Bảng tổng hợp các hệ số điều chỉnh hẻm so với mặt tiền Vị trí (  5m) Vị trí (3m-5m) Vị trí (2m-3m) Vị trí (< 2m) Đoạn - - 36,64% - Đoạn 53,01% 51% 47,34% - Đoạn - - 47,43% - 43 SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa KẾT LUẬN Qua bảng so sánh bảng giá đất hệ số điều chỉnh hệ số hẻm kết khảo sát thực tế giá thị trƣờng với định 60/2013/QĐ-UBND Tp HCM, ta thấy bảng giá đất hệ số điều chỉnh hẻm - mặt tiền thực tế cao so với quy định UBND Tp HCM, chí bảng giá đất khảo sát thực tế cao nhiều lần so với quy định Điều cho thấy rõ quy định UBND Tp HCM nói riêng Nhà nƣớc ta nói chung cịn nhiều thiếu sót bất cập việc lập bảng giá đất tiệm cận với giá thị trƣờng Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới bất cập từ việc có loại giá đất đƣợc vận dụng quản lý Nhà nƣớc đất đai Thứ bảng giá đất làm để lập phƣơng án bồi thƣờng, đền bù, giải phóng mặt bằng… Đối tƣợng “thụ hƣởng” chủ yếu ngƣời bị thu hồi đất Bảng giá thông thƣờng khoảng 30 - 50% so với giá thị trƣờng thời điểm Thứ hai giá đất sát giá thị trƣờng có đƣợc từ cơng tác thẩm định nhằm thực thi quyền quản lý khác Nhà nƣớc nhằm thu tiền sử dụng đất, thu thuế, cho thuê… (theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP) Vì vậy, mục tiêu cấp thiết trƣớc mắt phải thành lập lại bảng giá đất địa phƣơng sát với giá thị trƣờng Để thực đƣợc mục tiêu này, nên tập trung vào công tác hỗ trợ chuyên môn, nghiệp vụ cho địa phƣơng; thống toàn quốc sở lý luận định giá đất, nguyên tắc định giá, quy trình phƣơng pháp định giá đất đai 44 ... Q .4 166/81 Đoàn Văn Bơ, P. 14, Q .4 500/1 34 Đoàn Văn Bơ, P. 14, Q .4 756/27 /4 Đoàn Văn Bơ, P. 14, Q .4 4 14/ 27 Đoàn Văn Bơ, P. 14, Q .4 84/ 14 Đoàn Văn Bơ, P. 14, Q .4 280 /4 Đoàn Văn Bơ, P. 14, Q .4 500/ 147 ... 13 TS 14 TS 15 Địa 166/81 Đoàn Văn Bơ, P. 14, Q .4 500/1 34 Đoàn Văn Bơ, P. 14, Q .4 756/27 /4 Đoàn Văn Bơ, P. 14, Q .4 4 14/ 27 Đoàn Văn Bơ, P. 14, Q .4 84/ 14 Đoàn Văn Bơ, P. 14, Q .4 Cấu trúc Nhà cấp 4, vách... Văn Bơ, P. 14, Q .4 43,7 631 Đoàn Văn Bơ, P.16, Q .4 42,9 754A Đoàn Văn Bơ, P.16, Q .4 4m 58.783.300 58.783.300 50.009.839 4m 58 46 . 847 .319 47 .300.087 46 . 043 .103  Bảng giá đất theo giá trị thị trường