MỞ ĐẦU Từ một khu chế xuất, một doanh nghiệp đến một chiếc ghế đều có giá. Nhưng là bao nhiêu? Trong nhiều trường hợp, câu trả lời không dễ dàng, mỗi bên liên quan có thể đưa ra các mức giá khác nhau. Người làm công việc thẩm định giá chính là “trọng tài” trong những trường hợp đó,vậy thẩm định giá là gì?,có thể hiểu thẩm định giá là sự ước tính giá trị hiện tại của tài sản hoặc quyền về tài sản dưới hình thái tiền tệ ở một thời gian và một địa điểm cụ thể,có mục đích nhất định và sử dụng dữ liệu,các yếu tố thị trường Ở nhiều nước có kinh tế thị trường phát triển, thẩm định giá phát triển từ hàng trăm năm nay, còn ở Việt Nam thẩm định giá xuất hiện từ sau khi nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế giá thị trường có sự quản lý của Nhà nước, bắt đầu hình thành rõ nét từ những năm 1993-1994 và dần phát triển trong những năm gần đây. Từ khi xuất hiện đến nay, bằng kinh nghiệm thực tiễn của các nước trong khu vực và trên thế giới đă cho thấy: để hoạt động thẩm định giá phát triển bền vững phải giải quyết rất nhiều vấn đề về pháp luật, tiêu chuẩn, xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin, đào tạo đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp để có thể thiết lập và thực hiện các quy trình thẩm định giá một cách đầy đủ,chính xác nâng cao chất lượng các kết quả thẩm định giá. Nắm vững được những vấn đề khái quát chung và các công việc tổng quát cần thực hiện ở mỗi bước trong quy trình thẩm định giá, mỗi doanh nghiệp thẩm định giá nói chung và các nhân viên thẩm định giá nói riêng cần tuân thủ thực hiện đúng theo quy trình trong quá trình thẩm định giá là yêu cầu hết sức cần thiết nhằm phát triển hoạt động thẩm định giá cả về chất lượng cũng như số lượng, trở thành một hoạt động tư vấn dịch vụ mang tính chuyên nghiệp cao, độc lập, khách quan, trung thực, có hiệu quả . CHƯƠNG 3 : QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ PHẦN 1 : KHÁI QUÁT CHUNG 1.Định nghĩa Quy trình thẩm định giá là các bước triển khai công việc mang tính hệ thống nhằm đi đến giá trị thị trường của tài sản.Mục tiêu cuối cùng của thẩm định giá là giải thích ,chứng minh độ tin cậy của mức giá thị trường của tài sản đưa cho khách hàng.Đó cũng là điều cần đạt được khi thực hiện các bước công việc của quá trình thẩm định giá. 2. Mục đính tiêu chuẩn hóa quy trình thẩm định giá • Ngăn ngừa và giảm thiểu rủi ro nghề nghiệp. • Nâng cao chất lượng ,độ tin cậy của báo báo cháo thẩm định giá. • Nâng cao lòng tin của công chúng đối với các kết quả thẩm định giá tài sản. 3. Yêu cầu về các quy định quy trình thẩm định giá  Phải mang tính khái quát,áp dụng chung cho mọi loại tài sản,dễ thực hiện và kiểm tra giám sát thực hiện.  Phải phù hợp với thông lệ thẩm định giá quốc tế được quy định trong tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế.  Phải thích hợp với trình độ phát triển của thẩm định giá Việt Nam.  Phải có tính pháp lý bắt buộc đối với mọi thẩm định viên hành nghề thẩm định giá.  Không được sang tạo hay thay đổi trong quá trình thực hiện. PHẦN 2 : QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ CHUNG CỦA THẾ GIỚI (Được quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC 2005) XÁC ĐỊNH NHIỆM VỤ NHẬN DIỆN BẤT ĐỘNG SẢN NHẬN DIỆN QUYỀN SỞ HỮU MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG XÁC ĐỊNH CƠ SỞ GIÁ TRỊ NGÀY THẨM ĐỊNH PHẠM VI THẨM ĐỊNH NHỮNG ĐIỀU KIỆN HẠN CHẾ KHÁC PHÂN TÍCH SƠ BỘ DỮ LIỆU LỰA CHỌN VÀ TẬP HỢP CHUNG (Khu vực, thành phố, vùng lân cận) XÃ HỘI KINH TẾ CHÍNH QUYỀN MÔI TRƯỜNG CỤ THỂ (Chủ thể và dữ liệu so sánh) CHI PHÍ VÀ KHẤU HAO LỢI TỨC VÀ CHI PHÍ TỶ LỆ VỐN HÓA NGUỒN GỐC SỞ HỮU VIỆC SỬ DỤNG TÀI SẢN CÙNG VÀ CẦU CẠNH TRANH (Thị trường chính) DANH MỤC TÀI SẢN CẠNH TRANH HÀNG BÁN VÀ BẢNG KÊ NHỮNG CHỖ TRỐNG VÀ VIỆC CHÀO HÀNG NGHIÊN CỨU NHU CẦU TỶ LỆ THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ SỬ DỤNG CAO NHẤT VÀ TỐT NHẤT Đất trống Tài sản và công trình trên đất đã được nâng cấp, cải tạo Cụ thể về việc sử dụng, thời gian và các bên tham gia thị trường ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ ĐẤT XÁC ĐỊNH NHIỆM VỤ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH GIÁ BÁN PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TỔNG HỢP VÀ ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ CUỐI CÙNG BÁO CÁO GIÁ TRỊ ĐÃ XÁC ĐỊNH PHẦN 3 : QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA VIỆT NAM Quy trình thẩm định giá do Bộ tài chính quy định tại Quyết đinh số 77/2005/QĐ – BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính. Theo quy định này, quy trình thẩm định giá có 6 bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá Đây là bước điều tra sơ bộ khách hàng trước khi giá đốc doanh nghiệp và thẩm định viên về giá quyết định có nhận tiến hành thẩm định giá hay từ chối. Những vấn đề đó đước làm rõ ở nhứng bước này a. Khách hàng và mục đích thấm định giá của khách hàng Sở dĩ cần làm rõ khách hàng của dịch vụ thẩm định giá là vì cần làm rõ trách nhiệm kinh tế, pháp lý nảy sinh đối với giám đốc doanh nghiệp và thẩm định viên khi hành nghề trong quá trình thẩm định giá và sử dụng kết quả thẩm định giá sau này. Trước hết: Thẩm định viên cần làm rõ tài sản cần thẩm định giá là của ai( cá nhân , tổ chức)? Thông tin về giá trị tài sản của ai ? Thông tin về giá trị tài sản là cơ sở khách hàng ra quyết định về tài sản trog tương lai mà quyết định đó 1 phần ràng buộc trách nhiệm và nghĩa vụ của thẩm định viên và giám đốc doanh nghiệp. Thứ 2 : thẩm định viên cần phải biết rõ chủ đích sử dụng kết quả thẩm định giá của khách hàng vào việc gì cũng như cách thức khách hành khai thác thông tin chứa đựng trong báo cáo, chứng thư vào thẩm định giá với mục đích gì. Một trong những mục đích của khách hàng có thể là: cổ phần hóa, cho thuê, nộp thuế, bảo hiểm, thế chấp, góp vốn, chuyển quyền sở hữu… Thứ 3: Thẩm định viên cẩn phải biết rõ có hay không bên thứ ba liên quan đến quyết định về tài sản mà quyết định đó sử dụng kết quả thẩm định giá là căn cứ. Trong trường hợp như vậyk hách hàng phải thông báo cho doanh nghiệp và bên thứ 3 liên quan. b. Đối tượng thẩm định giá Đối tượng thẩm định giá: doanh nghiệp, bất động sản( đất đai, công trình kiến trúc), động sản , quyền tài sản, tài sản sở hữu trí tuệ. Chia là 2 loại • Tài sản: được thẩm định giá bao gồm doanh nghiệp, bất động sản ( đất đai, công trình kiến trúc), động sản, quyền tài sản, tài sản sở hữu trí tuệ. • Quyền tài sản : gồm các quyền năng gắn với quyền sở hữu tài sản như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Các quyền tài sản mang lại lời ích cho người nắm giữ. Quyền tài sản là tài sản vì nó có giá trị và được mua bán trên thị trường, là tài sản vô hình và khó tách bạch. c. Bên thứ 3 sử dụng kết quản thẩm định giá Ở Việt Nam bên thứ 3 sử dụng kết quả thẩm định giá là cơ quan quản lý ngân sách nhà nước, các tổ chức tài chính tín dụng. Nói chung, đó có thể là người mua, người bán, người tài trợ, người bảo lãnh…. Trong tường hợp các tài sản được thẩm định sẽ được mua bán thế chấp… d. Cơ sở giá trị thẩm định giá : là giá thị trường hay giá phi thị trường Giá thị trường :là cơ sở cho thẩm định giá được xác định theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 1 ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/ QĐ- BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính. Giá trị phi thị trường: làm cơ sở cho thẩm định giá được xác định theo Tiêu chuẩn thẩm định giá giá số 2 ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/ QĐ – BTC ngày 1/11/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính. e. Những điều kiện ràng buộc trong quá trình thẩm định. Có những ràng buộc và hạn chế về : • Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên khi tiến hành thẩm định. • Quyền và nghĩa vụ của khách hàng khi tiến hành thẩm định. • Yêu cầu, mục đích, phạm vi sử dụng kết quả thẩm định. • Những hạn chế (nếu có) về nguồn dữ liệu, tính pháp lý, khuẩn khổ pháp lý có ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá. Những ràng buộc/ hạn chế nói trên phải dựa vào có sự đồng ý của khách hàng được 2 bên chấp nhận ( bằng văn bản ). f. Những xung đột có thể sảy ra Các xung đột lợi ích có thể xảy ra khi thẩm định viện có các quyền lợi/ nghĩa vụ liên quan tới tài sản được định giá, hoặc thẩm định viên tiến hành thẩm định giá cho 2 hoặc nhiều bên có mâu thuẫn về lợi ích. g. Thời điểm thẩm định giá Được xác định là ngày, tháng,năm được ghi trong hợp đồng cung ứng dịch vụ thẩm định giá. 2. Xây dựng kế hoạch thẩm định giá Kế hoạch thẩm định giá phụ thuộc vào 3 yếu tố • Phạm vi và khối lượng công việc cần thực hiện • Mục đích thẩm định giá của khách hàng • Loại hình tài sản được thẩm định giá Xây dựng kế hoạch thẩm định giá là xác định công việc cần thực hiện , dự kiến thời gian tiến hành và hoàn thành các công việc trong quá trình thẩm định giá. Bản kế hoạch này gồm: - Xác định nguồn dữ liệu liên quan, bảo đảm tài liệu thu thập là tin cậy và được kiểm chứng. Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường. - Dự kiến tốc độ thức hiện công việc: • Thu thập số liệu, xác định nguồn số liệu sẽ được tiếp cận và thu thập. • Khảo sát thực địa . • Làm việc với các cơ quan liên quan. • Nghiên cứu, tính toán, phân tích. • Lập đề cương báo cáo và viết báo cao sơ bộ. • Hoàn chỉnh bảo cáo cuối cùng và các tài liệu. - Dự trù kinh phí (mỗi bước ) và tổng kinh phí cần thiết để thực hiện các hoạt động nêu trên. - Phân công nhân sự - phân công cá nhân thực hiện công việc ở mỗi bước, hình thành các nhóm công việc và thiết lập cơ chế phối hợp giữa các nhóm trong quá trình thẩm định giá. - Đánh giá rủi ro và biện pháp ngăn ngừa rủi ro có thể xảy ra. 3. Khảo sát thị trường, thu thập thông tin - Khảo sát thị trường : Khảo sát thị trường nhằm mô tả những đặc điểm tự nhiên của bất động sản : tiến hành so sánh số liệu của bất động sản ghi trên sổ đăng kí địa bạ, hồ sơ bất động sản, bản đồ quy hoạch ….Tiến hành khảo sát thực địa để khẳng định số liệu về vị trí, số lô, diện tích đất, kiến trúc nhà, số tầng, diện tích và mục đích sử dụng của từng tầng là đúng với sổ đăng kí. Các nội dung chủ yếu của việc khảo sát thực địa phải thực hiện là: • Đối với bất động sản, thẩm định viên khảo sát và thu thập số liệu về: vị trí thực tế của bất động sản, so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản gồm : diện tích đất và công trình kiền trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng ( cấp thoát nước, viễn thông, điện đường) loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng , sửa chữa. • Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình. • Đặc điểm pháp lý của bất động sản. • Tính thanh lý của bất động sản khi tham gia vào giao dịch dân sự. • Quyền sử dụng toàn bộ/ một phần. • Mô tả quyền sở hữu chủ, quyền và lợi ích liên quan đến bất động sản. Để làm được điều này, thẩm định viên cần tiến hành phân loại so sánh loại hình của bất động sản ( tổng thể và từng hạng mục bất động sản với sổ sách đăng kí, xác định rõ nguồn gốc, quyền sở hữu và quyền lợi liên quan đến bất động sản ) - Thu thập và tổ chức thông tin • Thu thập thông tin Thông tin có thể được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau như : báo, tạp chí, ấn phẩn, mạng internet, các Hiệp Hội, các cơ quan quản lí nhà nước. Ngoài ra thẩm định viên còn có thể áp dụng các kỹ thuật điều tra, phỏng vấn về thu nhập các dữ liệu sơ cấp về tài sản cần thẩm định giá. Các thông tin thu thập phải được so sánh, kiểm chức để đẩm bảo tin cậy và tính chính xác trong phân tích và đánh giá. • Tổ chức , phân loại thông tin: Có thể phân biệt đối tượng thông tin thành ba loại : - Thông tin chung: thể hiện xu hướng vần đề liên quan: kinh tế, xã hội, chính sách chính phủ, môi trường, cung – cầu thị trường về tài sản, xu hướng : sự vận động qua t/g ( thu nhập, dân số…) - Thông tin cụ thể : liên quan tới bất động sản thẩm định giá ( pháp lý, vật lý, lô, vị trí, chi phí , thu nhập …) - Thông tin có thể liên quan tới bất động sản so sánh ( pháp lý, vật lý, lô, vị trí, chi phí , thu nhập …) 4. Phân tích thông tin - Phân tích thông tin từ các khảo sát hiện trường tài sản - Phân tích đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường : • Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp : đặc điểm hình thành lên mỗi nhóm cung cầu về tài sản, hình thức sở hữu pháp nhân tham gia thị trường, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiền năng. • Đối với tài sản là nhà của dân cư: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ thu nhập của nhóm người tham gia cung ứng và nhóm người có nhu cầu về tài sản, mức độ mở rộng thị trường tài sản này với những người mua tiềm năng. Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản : • Xu hướng tăng dần về nguồn cung, về nhu cầu của tài sản tương tự hiện có trên thị trường. • Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá - Phân tích về khách hàng : • Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng. • Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản. • Nhu cầu sức mua về tài sản. - Phân tích về việc sử dụng tốt nhấp và tối ưu tài sản : • Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất của một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. • Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản. 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá - Áp dụng phương pháp thẩm định giá : thẩn định viên cần chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào sẽ được áp dụng, cơ sở của việc lựa chọn và phân tích mức độ phù hợp của phương pháp được lựa chọn với các yếu tố : đặc điểm tài sản, mục đích thẩm định giá và dữ liệu đã được thu thập. - Tính toán, so sánh điều chỉnh tìm ra các mức giá chỉ dẫn. - Đặt ra và trả lời câu hỏi: Thẩm định viên cần đưa ra các câu hỏi quan trọng như : • Kích thước mẫu tài sản được quan sát và thu thập số liệu đã đủ lớn để thực hiện tính đại diện cho thị trường ? • Tài sản dùng làm vậy so sánh có mang tính đại diện ? • Những tài sản này có cạnh tranh về giá bán ? • Có dấu hiệu nào trên thị trường hỗ trợ cho hệ thống điều chỉnh được áp dụng ? • Chi phí xây dựng ước tính có mang tính phổ biến ? Cuối cùng xem xét, kiểm tra lại và khẳng định độ tin cậy của các số liệu, thông tin, giả thiết, trật tự logic, phân tích và các kỹ thuật đã sử dụng để đưa ra kết quả về thẩm định giá. 6. Xây dựng báo cáo, chứng thư thẩm định giá - Xây dựng báo cáo thẩm định giá cần các nội dung cơ bản sau: 1. Những thông tin cơ bản về tài sản, khách hàng của dịch vụ thẩm định giá, thẩm định viên và công ty cung ứng dịch vụ thẩm định giá. 2. Những căn cứ pháp lý thẩm định giá. 3. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kĩ thuật cần có sự phân biệt với máy móc thiệt bị, dây truyền công nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hóa và bất động sản. 4. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kĩ thuật cần có sự phân biệt đối với máy móc thiệt bị, dây truyền công nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hóa và bất động sản. 5. Những giả thuyết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản. 6. Kết quả khảo sát thực địa. 7. Những lập luận về mức giá cuối cùng. 8. Phương pháp thẩm định giá. 9. Xử lý những vấn đề phức tạp ko rõ rằng trong quá trình thẩm định giá. 10.Những quyền lợi và lợi ích cá nhân ( nếu có) của thẩm định viên liên quan tới tài sản cần thẩm định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ. 11.Tên, chữ kí của thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tài sản. 12.Phục lục kèn theo báo cáo kết quả thẩm định giá. - Thiết lập hồ sơ thẩm định giá 1. Thẩm định viên có trách nhiệm thu thập và lưu trong hồ sơ thẩm định giá những tài liệu, thông tin cần thiết liên quan đến quá trình thẩm định giá tài sản đủ để làm cơ sở cho việc hình thành ý kiến của mình về mức giá thể hiện giá của tài sản cần thẩm định và xác nhận quá trình thẩm định giá đã được thực hiện theo đúng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ( hoặc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, khu vực được chấp nhận ) 2. Hồ sơ thẩm định giá phải được lập đầy đủ sao cho thẩm định viên hoặc người có trách nhiệm kiểm tra đọc sẽ hiểu được toàn bộ nội dung quá trình thẩm định giá tài sản. Đồng thời, hồ sơ thẩm định giá sẽ trợ giúp cho các bước thực hiện công việc thẩm định giá, xử lý những tranh chấp , khiếu kiện có thể phát sinh trong hoặc sau quá trình thẩm định giá giữa khách hành với doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá. 3. Nội dung hồ sơ thẩm định giá: nội dung hồ sở thẩm định giá phụ thuộc vào mục đích và loại hình tài sản cần thẩm định giá 4. Hồ sơ thẩm định giá được lưu trữ tại nơi lưu trữ hồ sơ của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có các chi nhánh, hồ sơ thẩm định giá được lưu tại nơi ban hành chứng thư thẩm định giá. Hồ sơ thẩm định giá được lưu giữ trong thời hạn 10 năm. - Lập chứng thư thẩm định giá 1. Chứng thư thẩm định giá là văn bản cho doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm thông báo cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá tài sản. 2. Hình thức và nội dung Chứng thư thẩm định giá vật tư , máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải… theo quy định tại Phụ lục số 1 của Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam – TĐGVN 04. 3. Hình thức và nội dung Chứng thư thẩm định giá trị quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc trên đất theo quuy định tại phụ lục số 2 của tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam – TĐGVN 04 4. Chứng thư thẩm định giá được lập thành 03 bản, có giá trị pháp lý như nhau trong đó 02 bản được giao khách hàng , 01 bản được lưu tại hồ sơ thẩm định giá của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá. [...]... cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá 1.1 Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá 1.2 Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích thẩm định giá của khách hàng Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá 1.3 Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm. ..SƠ ĐỒ QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM Xác định tổng quát về tài sản cần TĐG và loại hình giá trị làm cơ sở TĐG Xây dựng kế hoạch thẩm định giá Khảo sát thị trường, thu thập thông tin Phân tích thông tin Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Xây dựng báo cáo, chứng thư thẩm định giá VÍ DỤ MINH HỌA QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM I Quy trình thẩm định tại Công ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân... đồng 1.8 Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá 1.9 Xác định cơ sở giá trị của tài sản Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường - Giá trị thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 01... và bên thứ ba.Đồng thời nhằm làm rõ trách nhiệm kinh tế, pháp lý nảy sinh đối với giám đốc doanh nghiệp và thẩm định viên khi hành nghề trong quá trình thẩm định giá và sử dụng kết quả thẩm định giá sau này và quyết định có nhận tiến hành thẩm định giá hay từ chối Cùng tiến hành bước xác định lập kế hoạch các công việc, phạm vi công việc cần thực hiện trong quá trình thẩm định giá nhằm giúp thẩm định. .. thông tin về kết quả thẩm định giá sẽ là cơ sở để thẩm định viên quyết định mức độ sử dụng, phân tích thông tin đưa vào trong quá trình xây dựng báo cáo thẩm định giá b Ở một mức độ nhất định mục đích sử dụng báo cáo, kết quả thẩm định giá sẽ ảnh hưởng đến mức giá trị tài sản cần thẩm định. Nếu mục đích sử dụng báo cáo, kết quả thẩm định giá thay đổi thì mục tiêu thẩm định, ý kiến về giá trị cũng có thể... Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá - Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá - Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin - Bước 4: Phân tích thông tin - Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá - Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá II QUY TRÌNH THỰC HIỆN CHI TIẾT 1 Xác định tổng... trong quy trình của Nhật Bản chỉ đưa ra báo cáo thẩm định giá bất động sản trong khi bước tương ứng của Việt Nam là bước 6 lại phải đưa ra 3 loại tài liệu là: Báo cáo thẩm định giá, Hồ sơ thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá III Quy trình thẩm định giá Việt Nam và Thái Lan 1 Điểm giống nhau Quy trình thẩm định giá của Việt Nam vàThái Lan đều giống nhau ở 1 số bước cơ bảnsau: - Đều cần xác định rõ khách... thức ,nội dung được quy định chặt chẽ trong tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam.Còn trong quy trình của Hoa Kỳ thì báo cáo thẩm định giá có thể thể hiện bằng văn bản viết hoặc thông qua lời nói,dạng báo cáo thẩm định giá phụ thuộc tùy theo mục tiêu, phạm vi công việc thẩm định giá II Quy trình thẩm định giá Việt Nam và Nhật Bản 1.Điểm giống nhau Các quy trình của nhật bản và việt nam nhìn chung đều... để đi đến một mức giá cuối cùng nêu trong báo cáo thẩm định giá BƯƠC 8 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ Nguồn: Trích dẫn theo Giáo trình thẩm định giá bất động sản, xuất bản lần thứ 12th (Chicago: Viện thẩm định giá, 2001), đồ thị 4.1, trang 51 BƯỚC 1: Xác định vấn đề Như đã thể hiện trên đồ thị minh họa, bước 1 của Quy trình thẩm định giá gồm 06 nội dung nhỏ Mục tiêu của quy trình ra quyết định Intendedthứ ba... sản Quyết định về mức giá bất động sản Báo cáo thẩm định giá bất động sản III QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA THÁI LAN Gồm các bước như sau :  Bước 1: - Khi khách hàng cần thẩm định giá tài sản,đầu tiên ban Marketing tiến hành thực hiện hợp đồng và cử nhân viên thẩm định giá kiểm tra hiện trường để có cái nhìn tổng quan về tài sản thẩm định - Sau đó ban Marketing quy định phí thẩm định giá và báo cáo . Hội, TP Vĩnh Long 2. Diện tích đất 20 6,6 m 2 30m x 90m 147 m 2 3.Diện tích xây dựng 138,8 m 2 100 m 2 4.Diện tích sử dụng 138,8 m 2 200 m 2 5.Loại đất Thổ 20 0m 2 T + 25 00m 2 V Thổ 6.Cấu. 700.000.000 9.Giá giao dịch 1 .20 0.000.000 2. 900.000.000 10.Giá ước tính 680.000.000 11.Giá CTXD 166.560.000 308.000.000 12. Giá QSDĐ 5.000.000 3 .25 0.000 2. 530.6 12 Thổ/ m 2 13.Giá QSDĐ Vườn// m 2 900.000 Bảng. nhận QSDĐ. Biên bản khảo sát hiện trạng 3.Diện tích đất -Thửa số 54 : Đất vườn. 51,7 m 2 -Thửa số 55 : Đất thổ. 35,6 m 2 4.DT xây dựng 64 m 2 5.Cấu trúc Nhà trệt 6.Thực trạng Chất lượng còn lại