SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán MỤC LỤC Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài. Những năm đầu thập niên 1990, căn hộ còn là một khái niệm xa lạ đối với nhiều người dân thành phố. Nói đến căn hộ là nói đến một hình ảnh không tốt về cuộc sống chung đụng, bẩn thỉu, thiếu thốn điện, nước. Tình trạng “cha chung không ai khóc”, không quản lý, không có ngân sách tu sửa trong nhiều năm đã dẫn đến tình trạng xuống cấp thảm hại, nhiều khu căn hộ đã trở thành những khu “ổ chuột”, có những nơi còn không đạt được những tiêu chuẩn sống thông thường. Vài năm trở lại đây, tốc độ đô thị hóa tăng lên đáng kể, căn hộ đã trở thành một giải pháp hữu hiệu về nhà ở cho cư dân đô thị. Có nhiều khu đô thị mới mọc lên, nhiều khu chung cư cao cấp ra đời đã góp phần làm thay đổi bộ mặt thành phố. Thế nhưng việc quản lý bất động sản dường như chưa có được một nhìn nhận đúng đắn từ xã hội, dẫn đến những hệ lụy xung quanh vấn đề này. Công tác quản lý có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển bền vững của BĐS cũng như sự phát triển bền vững của nền kinh tế. Quản lý có tốt thì mới giữ được giá trị của BĐS cũng như giá trị sử dụng của nó. Chính vì thế công tác quản lý BĐS đảm bảo hiệu quả cao nhất, chất lượng tốt nhất và chi phí thấp nhất đang được xác định là vấn đề cấp bách của chủ đầu tư và các cấp có thẩm quyền, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng BĐS một cách tôt nhất. Trong xu thế phát triển nền kinh tế như hiện nay,ngày càng xuất hiện nhiều loại hình BĐS lớn như: cao ốc văn phòng,các cao ốc căn hộ cao cấp, các cao ốc trung tâm thương mại dịch vụ những loại hình này rất coi trọng vấn đề quản lý, nhưng trên thực tế thì hầu hết các loại hình BĐS này đều do các công ty quản lý BĐS quốc tế đảm nhiệm. Nói đến quản lý bất động sản, người ta chỉ thấy tên tuổi của các nhà quản lý, các công ty quản lý bất động sản hàng đầu trên thế giới hiện đã có mặt tại Việt Nam. Hiện tại, có 3 công ty bất động sản quốc tế lớn đang thực hiện quản lý hầu hết các tòa cao ốc ở nước ta là CB Richard Ellis-CBRE (Mỹ), Esterton (Anh), Dining & Associates (Anh). Hiện nay, 99% các Tòa cao ốc trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đều do các Doanh nghiệp nước ngoài quản lý như: Vincom City Towes (Hà Nội), The Landcaster (Tp.HCM), Capital Place, LTT Court, HBT Court, Pasteur Court, Avalon, Trung tâm mua sắm TD Plaza rộng 26.000 m2 tại Hải Phòng do Công ty CBRE quản lý, các Dự án như The Waterfront ở Phú Mỹ Hưng, khu Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 1 SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán căn hộ cao cấp Nguyễn Du Park và Orchard Garden do Công ty Chesterton Petty quản lý. Có thể nói, lĩnh vực quản lý bất động sản ở nước ta hiện nay chủ yếu do các công ty quản lý bất động sản quốc tế đang hoạt động. Thị trường quản lý bất động sản ở Việt Nam hiện tại lại trở thành “sân chơi” riêng của các công ty quản lý bất động sản quốc tế? Các công ty kinh doanh bất động sảnViệt Nam chưa thể chen chân vào lĩnh vực này. Câu hỏi đặt ra là Các công ty kinh doanh bất động sản trong nước muốn “chen chân” và cạnh tranh trong lĩnh vực này cần phải làm gì? Nhận thấy tính cấp thiết của vấn đề trên cũng như mong muốn vận dụng kiến thức và hiểu biết của bản thân vào công tác nâng cao chất lượng cũng như hiệu quả của công tác quản lý BĐS trong nước để từ đó đưa quản lý BĐS nước ta sánh ngang cùng với các nước trong cùng khu vực. 2. Mục tiêu của đề tài. - Hệ thống những vấn đề lý luận cơ bản về quản lý BĐS. - Nghiên cứu khả năng cũng như hoạt động của các công ty quản lý BĐS trong nước. Từ đó đưa ra những nhận xét đánh giá về ưu điểm và hạn chế chung của các công ty quản lý BĐS. - Nêu ra những khác biệt thưc tiễn giữa các công ty quản lý BĐS trong nước với các công ty quản lý quốc tế. Và từ đó đề xuất giải pháp nâng cao quá trình quản lý. - Kiến nghị một số nội dung nhằm tăng cường khả năng quản lý cũng như hiệu quả làm việc. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. Đối tượng nghiên cứu: các công ty quản lý BĐS trong nước của từng lĩnh vực. Sau đây e sẽ đi sâu vào nghiên cứu một vài lĩnh vực cụ thể để có thể nhìn nhận rõ hơn về quản lý BĐS trong nước. Cụ thể là: - Lĩnh vực quản lý chung cư Phạm vi nghiên cứu: BĐS trên địa bàn Hà Nội. 4. Phương pháp nghiên cứu. Trên cơ sở so sánh và phân tích để đánh giá dược những điểm yếu cũng như điểm mạnh của các công ty quản lý BĐS trong nước. Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 2 SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán 5. Kết cấu đề án. Ngoài phần danh mục, ký hiệu viết tắt,phần mở đầu, phần kết luận, phụ lục, tài liệu tham khảo, thì nội dung chính của đề án được cấu thành ba chương: Chương I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ BĐS. Chương II: THỰC TRẠNG CỦA QUẢN LÝ BĐS. Chương III: . PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI QUẢN LÝ BĐS TRONG NƯỚC. Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 3 SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ BĐS 1.1.Tổng quan về BĐS và quản lý BĐS 1.1.1. Khái niệm BĐS: Theo tài liệu [13] tại điều 174 có quy định:” BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình gắn liền với đất kể cả các tài sản gắn liền với nhà và công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định”. Hiện nay, từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu BĐS có thể phân thành ba loại: - BĐS có đầu tư xây dựng. - BĐS không đầu tư xây dựng. - BĐS đặc biệt. 1.1.2. Khái niệm quản lý BĐS: Cho tới nay vẫn chưa có một khái niềm cụ thể về quản lý BĐS mà chỉ có những quan niệm khac nhau về quản lý BĐS. Nhìn chung quản lý BĐS là những công việc quản lý liên quan đến những hoạt động và các dịch vụ được cung cấp cho BĐS và cư dân sinh sống tại đó. Đó là việc tổ chức thực hiện một loạt các dịch vụ, liên quan tới một số hoặc toàn bộ các hoạt động sau: đảm bảo an ninh, trông giữ tài sản và phương tiện đi lại; Làm sạch, thu gom rác thải, chăm sóc cảnh quan; Vận hành, duy tu và ngăn ngừa sự cố của toàn bộ hệ thống kỹ thuật tòa nhà: máy bơm, máy phát điện, thang máy, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện,… Về khía cạnh các đối tượng: quản lý BĐS là một hoạt động tương đối phức tạp liên quan đến quyền lợi và trách nhiệm của nhiều đối tượng tham gia gồm chủ đầu tư và chủ sở hữu. Về khía cạnh các hoạt động: quản lý BĐS là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS được chủ sở hữu ủy quyền thực hiện việc bảo quản, vận hành và khai thác BĐS một cách hợp lý và hiệu quả nhất. 1.2. Sự cần thiết của quản lý BĐS: BĐS là tài sản có giá tị lớn. Hơn nữa mọi hoạt động sống của con người đều gắn liền với BĐS. Chính vì thế việc quản lý BĐS là rất quan trọng và cần Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 4 SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán thiết đối với BĐS. Nó đảm bảo cho cơ sở hạ tầng, các tiện ích luôn ở trong trạng thái hoạt động tốt nhất và góp phần làm tăng giá trị của BĐS đó. Đối với thị trường BĐS: cùng với xu hướng phát triển của nền kinh tế, các hoạt động kinh doanh BĐS ngày càng trở nên sôi động và đa dạng. Mặt khác diện tích đất đai, lãnh thổ là có hạn nên số lượng sản phẩm BĐS là đất đai bị hạn chế. Do vậy, đa dạng hóa các chức năng của tòa nhà, mà đi kèm theo đó là đa dạng hóa các dịch vụ BĐS chính là một trong những hình thức đa dạng hóa sản phẩm BĐS, bổ sung một số lượng lớn sản phẩm cho thị trường kinh doanh BĐS. Do đó, việc quản lý BĐS là đặc biệt cần thiết đối với sự phát triển của thị trường BĐS. Đối với người sử dụng BĐS: quản lý BĐS là những công việc quản lý liên quan đến những hoạt động và các dịch vụ được cung cấp cho con người sinh sống và làm việc tại BĐS đó. Đó là việc tổ chức thực hiện một loạt các dịch vụ, liên quan tới một số hoặc toàn bộ các hoạt động : đảm bảo an ninh, trông giữ tài sản và phương tiện đi lại; Vận hành, duy tu và ngăn ngừa sự cố của toàn bộ hệ thống kỹ thuật tòa nhà: máy bơm, máy phát điện, thang máy, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, hệ thống thông tin ; do đó, rõ ràng việc quản lý tốt BĐS là rất cần thiết và quan trọng đối với cư dân. Nó không những đảm bảo cho các tiện ích, cơ sở hạ tầng,… luôn ở trong trạng thái hoạt động tốt, các dịch vụ được tối ưu hóa, tạo nên một môi trường sống lý tưởng cho người sử dụng BĐS. Đối với chủ đầu tư: mục tiêu của hoạt động đầu tư này là tối đa hoá lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh BĐS hay kinh doanh các dịch vụ liên quan đến BĐS. Quản lý BĐS chính là một trong những quá trình đóng vai trò quyết định đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư từ việc khai thác công năng của BĐS và các dịch vụ kết hợp. Các chủ đầu tư muốn BĐS từ khoản đầu tư của họ được quản lý, giám sát hiệu quả trên cơ sở chi phí thấp nhất nhằm đạt được mục tiêu cơ bản của mình: +) Tăng thêm lợi nhuận: tòa nhà được quản lý chuyên nghiệp sẽ làm hài lòng người thuê mua, khách hàng sẵn sàng trả giá cao hơn để có được những dịch vụ hoàn hảo. Khách hàng sẽ ở trong toà nhà lâu hơn khi tòa nhà được quản lý một cách chuyên nghiệp , như vậy cũng đồng nghĩa với việc làm hẹp khoản thất thu do BĐS bị bỏ trống . Do đó nâng cao tỉ suất lợi nhuận của BĐS. +) Chăm sóc tài sản: chỉ có quản lí tòa nhà thì mới có những công việc kiểm tra, giám sát thường xuyên và có kế hoạch sửa chữa, bảo dưỡng, thay thế các trang thiết bị kịp thời nhất để đảm bảo cho nó hoạt động tốt, liên tục và kéo dài. Do đó chỉ có các nhà quản lý mới biết làm thế nào để chăm sóc toà nhà một cách chuyên nghiệp và quản lý một cách đúng đắn. Đây là sự chăm sóc và phát triển cho tài sản của chủ đầu tư. Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 5 SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán +) Giảm bớt chi phí: với công tác kiểm tra, giám sát, bảo dưỡng tòa nhà thường xuyên nên giảm đáng kể các chi phí và thiệt hại do hỏng hóc các trang thiết bị của tòa nhà gây ra. Mặt khác doanh nghiệp có kế hoạch mua sắm thiết bị dự trữ và chuẩn bị lượng nhân công cần thiết phục vụ cho các trục trặc bất thường. Bên cạnh đó, công ty quản lý BĐS với mạng lưới quản lý rộng lớn, đó là một lợi thế để được ưu tiên khi đàm phán về giá mua các dịch vụ với giá rẻ hơn cho toà nhà. Do vậy BĐS của chủ đầu tư sẽ vận hành một cách hiệu quả với chi phí thấp. +) Làm gia tăng giá trị: qua những kinh nghiệm và hiểu biết của doanh nghiệp quản lí tòa nhà về thị trường BĐS, họ sẽ khuyến cáo những cách để làm tăng giá trị tài sản của chủ đầu tư. Đây có thể là một cách liên hệ tốt với khách hàng và quản lý, chăm sóc tốt các khách hàng đang thuê, nhưng cũng có thể là sự giới thiệu một cách cải tiến BĐS để phù hợp với thị trường và làm tăng trưởng lợi nhuận cho chủ đầu tư. +) Sự an tâm: khi tòa nhà được quản lý chuyên nghiệp ngay từ giai đoạn đầu của việc lập dự án, đến triển khai và thực hiện cũng như việc tiếp thị, khai thác và quản lý trong suốt thời gian tồn tại của nó thì chủ đầu tư hoàn toàn có thể an tâm rằng công trình đã được tiết kiệm các chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí lắp đặt, chi phí nhân công, chi phí sửa chữa, giải quyết các vấn đề tranh chấp và luôn đảm bảo BĐS đó đã đạt được lợi nhuận tối đa. +) Tạo dựng danh tiếng: rất nhiều chủ đầu tư tòa nhà còn tham gia hoạt động kinh doanh trong các lĩnh vực khác ngoài BĐS. Trong quá trình kinh doanh đó họ cũng dùng nhiều cách, bằng nhiều hình thức để tạo dựng thương hiệu, đánh bóng thương hiệu của doanh nghiệp, một trong những cách đó là thông qua việc tạo dựng hình ảnh tòa nhà của mình với nét kiến trúc, hay nội thất khác biệt và được quản lý một cách chuyên nghiệp nhằm thông qua người thuê, mua, người đến làm việc, người sử dụng tòa nhà hoặc các dịch vụ của tòa nhà để gây tiếng vang cho doanh nghiệp. +) Bảo toàn vốn: trong điều kiện nền kinh tế suy thoái, tỉ lệ lạm phát cao, đầu tư vào thị trường chứng khoán, vàng hay ngoại tệ gặp nhiều rủi ro thì đầu tư BĐS cho thuê là một hình thức bảo toàn vốn hữu hiệu. Do vậy, nhiều chủ đầu tư sử dụng biện pháp này để bảo toàn vốn cho doanh nghiệp. 1.3. Đặc điểm của quản lý BĐS và các nhân tố ảnh hưởng: 1.3.1. Đặc điểm của quản lý BĐS: - Quản lý BĐS là một loại hình dịch vụ mang tính phức tạp bao gồm: công tác an ninh, vệ sinh, trông giữ xe, quản lý thiết bị máy móc và hệ thống Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 6 SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán điện, nước… Các loại hình này thường tác động qua lại lẫn nhau. Vì vậy công tác quản lý BĐS là hết sức phức tạp và đòi hỏi cao. - Quản lý BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nước. - Quản lý BĐS cung cấp các dịch vụ đảm bảo duy trì tốt hoạt động của BĐS. Một trong những nội dung quan trọng nhất đó là thực hiện các hoạt động để duy trì và khai thác BĐS một cách hiệu quả nhất. - Quản lý BĐS luôn đi kèm với việc bảo trì, sửa chữa BĐS và tiết kiệm năng lượng. Trong quá trình vận hành và khai thác BĐS thì BĐS luôn được bảo trì, bảo dưỡng nhằm duy trì tuổi thọ vật lý của công trình. 1.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý BĐS: - Tình hình kinh tế xã hội - Trình độ xã hội và các quan niệm - Tầm nhìn chiến lược của từng vùng từng khu vực 1.4. Nội dung của quản lý BĐS: Quản lý BĐS là một hoạt động tương đối phức tạp, liên quan đến quyền lợi và trách nhiệm của nhiều đối tượng tham gia. Vì vậy để cùng lúc đảm bảo được lợi ích và quyền hạn của các bên cần phải quản lý tốt các nội dung cụ thể như sau: - Quản lý quan hệ khách hàng: là tập hợp các công tác quản lý, chăm sóc và xây dựng mối quan hệ giữa các khách hàng và doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp: Tiếp cận với khách hàng một cách có hệ thống và hiệu quả; Quản lý các thông tin của khách hàng chính xác, nhanh chóng và đầy đủ nhằm phục vụ khách hàng tốt hơn; Cải thiện được mối quan hệ giữa khách hàng với nhà quản lý. - Quản lý marketing: Để khách hàng nhận biết được sản phẩm và mong muốn sử dụng sản phẩm của mình thì các hoạt động marketing phải được thực hiện tốt. Do vậy, nhà quản lý BĐS cần đặc biệt chú trọng đến công tác quản lý marketing, từ khâu chuẩn bị cho việc giới thiệu sản phẩm, giới thiệu sản phẩm, xây dựng và thực hiện chiến dịch quảng cáo, xúc tiến bán hàng đến các hoạt động bán hàng cá nhân. - Quản lý tài chính: Quản trị tài chính đối với BĐS được thể hiện qua các góc độ phân tích tài chính cụ thể về: Cơ cấu chi phí và thu nhập từ BĐS đầu tư; Hiệu quả kinh tế của việc đầu tư vào BĐS, trong đó có tính toán đến phần tham gia của tín dụng ngân hàng; Tình trạng, hoàn cảnh của BĐS từ góc độ xuất hiện những vấn đề bất thường trong quá trình quản lý. Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 7 SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán - Quản lý an ninh: Là cùng lúc đảm nhiệm và hoàn thành các công việc: Đảm bảo an ninh, an toàn cho tòa nhà và cho khách hàng; Quản lý dịch vụ Đỗ xe và dịch vụ An ninh; Phối hợp chặt chẽ với các bộ phận chức năng khác để hoạt động quản lý tòa nhà luôn nhịp nhàng, ăn khớp; Tư vấn an ninh cho khách hàng khi cần thiết. - Quản lý bảo dưỡng: Bảo dưỡng bao gồm các loại: bảo dưỡng thường xuyên, bảo dưỡng mang tính phòng ngừa, bảo dưỡng mang tính sửa chữa và bảo dưỡng xây mới. Công tác quản lý bảo dưỡng là một quá trình bao gồm: lập kế hoạch bảo dưỡng, xác định công việc cần làm, thời gian và chi phí đến việc đưa ra phương án tối ưu nhất về bảo dưỡng, cuối cùng là triển khai tổ chức thực hiện các kế hoạch bảo dưỡng đó nhằm duy trì tình trạng vật lý tốt cho BĐS. - Quản lý rủi ro: Là quá trình quản lý các thiệt hại về mặt tài chính và thiệt hại về con người, chi phí cơ hội do những sự kiện bất trắc không dự đoán được và tiến hành giảm thiểu các thiệt hại này theo các cách: Tránh rủi ro, từ chối rủi ro hoặc không tiếp tục gây ra rủi ro; Kiểm soát rủi ro với những chương trình an toàn, kế hoạch giảm mất mát và chuẩn bị cho những trường hợp khẩn cấp; Kìm giữ rủi ro và tài trợ nội bộ cho những hậu quả mất mát; Chuyển rủi ro cho bên bán bảo hiểm hoặc cho bên thứ ba; Kiểm soát thiệt hại và thực hiện chiến lược quản lý rủi ro. - Quản lý phát triển: Vì BĐS là một loại tài sản có giá trị lớn và có ảnh hưởng lớn, do vậy với việc quản lý BĐS không chỉ đơn giản là quản lý vận hành mà còn cần thiết và quan trọng hơn cả đó là việc quản lý phát triển nó. Việc quản lý phát triển tốt là làm tăng giá trị tòa nhà, tăng hình ảnh về tòa nhà, về chủ ðầu tý làm cho BÐS có khả nãng cạnh tranh tốt hõn. Qua việc làm tãng hình ảnh tòa nhà mà tạo ra một khu vực xung quanh đó sầm uất hơn, giá BĐS quanh vùng nhờ đó mà tăng lên. Ngoài ra, việc quản lý phát triển BĐS còn được thể hiện ở khía cạnh nhà quản lý tham gia tư vấn cho chủ đầu tư hoặc thay mặt chủ đầu tư bán bớt các BĐS xung quanh để hiện thực hóa lợi nhuận; hay mua thêm, thuê thêm BĐS quanh vùng để tạo nên một quần thể BĐS đa dạng, đầy đủ và thống nhất. 1.5. Một số vấn đề chung của quản lý BĐS nước ta hiện nay: - Vấn đề về sử dụng BĐS của chính người sử dụng BĐS. Tại một số tòa nhà mà tại đó người sử dụng tự động sửa chữa BDDS mà không thông qua các nhân viên quản lý gây nên ảnh hưởng tới tuổi thọ của công trình. Và đây cũng phản ánh tới công tác quản lý BĐS chưa tốt. - Vấn đề về việc thu phí dịch vụ: việc thu phí và sử dụng khoản phí này chưa thực sự hợp lý. Mức phí cao so với các dịch vụ mà người sử dụng nhận được. - Ngoài ra còn một số vấn đề khác như là công tác quản lý, hiệu quả quản lý,… Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 8 SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CỦA QUẢN LÝ BĐS Trước đây khái niệm về chung cư, căn hộ cao cấp, khu đô thị mới dường như mới mẻ và còn được hiểu một cách khá chung chung đối với nhiều cư dân, các công ty phát triển BĐS và ngay cả đối với cấp quản lý nhà nước. Các tiêu chuẩn về khu căn hộ, khu đô thị mới dường như chỉ dừng lại ở chất lượng xây dựng, các tiện ích chứ chưa có những tiêu chuẩn rõ ràng về quản lý, các dịch vụ được cung cấp và phí dịch vụ. Các công ty phát triển BĐS dường như chỉ tập trung vào việc xây dựng BĐS liên quan tới cấp độ hoàn thiện sản phẩm, thời hạn bàn giao sản phẩm, giá cả và tiến độ thanh toán… mà thiếu một sự lưu ý cần thiết đối với người mua về các tiêu chuẩn về quản lý, các dịch vụ được cung cấp và ước tính phí quản lý trong tương lai khi các khu chung cư đó đưa vào sử dụng. Tại một số các khu căn hộ đã đưa vào hoạt động, việc xây dựng cơ chế quản lý, nội quy, hình thành ban quản lý tòa nhà đại diện cho quyền lợi của cư dân còn gặp rất nhiều khó khăn và bất cập do thiếu kinh nghiệm thực tế và chưa có các quy định hướng dẫn cụ thể của Nhà Nước. Trong giai đoạn đầu, để đảm bảo việc vận hành và hoạt động ổn định của các khu căn hộ, nhiều công ty phát triển BĐS đã phải đảm đương luôn cả công việc quản lý này. Thị trường các công ty cung cấp các dịch vụ quản lý BĐS chuyên nghiệp chưa thực sự phát triển. Số lượng các công ty này là không nhiều, điển hình chỉ có một số công ty cung cấp dịch vụ của nước ngoài và giá cả là điều bí mật của các công ty này, tùy thuộc quy mô BĐS và thỏa thuận với chủ đầu tư, sử dụng nhiều hay ít dịch vụ. Vì vậy nói quản lý BĐS ở Việt Nam vẫn chưa thực sự phát triển và còn rất nhiều bất cập. Chính thế để làm sáng tỏ điều này e xin đi sâu vào một lĩnh vực quản lý để có thể nhìn nhận và đánh giá được trình độ của quản lý BĐS hiện nay và từ đó đưa ra những kiến nghị để giúp cho quản lý BĐS nước nhà đi lên. Lĩnh vực đó là quản lý chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. 2.1. Đặc điểm của quản lý chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội: Sự hình thành mô hình quản lý nhà chung cư: 2.1.1. Mô hình quản lý nhà chung cư cũ: Nhà chung cư cũ đã được xây dựng ở nước ta tư những năm 60 của thế kỷ trước. Tại Hà Nội, các khu cung cư cũ có quy mô lớn như Giảng Võ, Thanh Xuân, Trung tự,… hay các khu chung cư cũ nhỏ cũng có số lượng rất lớn. Điểm Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 9 [...]... tế quốc dân Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 29 SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán MỤC LỤC BẢNG KÝ HIỆU, VIẾT TẮT BĐS: bất động sản BQL: ban quản lý Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 30 SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 31 ... Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 18 SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán chế Do vậy cần phải có những định hướng giải pháp phù hợp để cho khu chung cư cao tầng được phát triển ngày càng bền vững hơn Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 19 SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán CHƯƠNG III PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI QUẢN LÝ BĐS 3.1... viên thực hiện: Hoàng Thế Anh TÀI LIỆU THAM KHẢO Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 28 SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán 1 Bài giảng môn quản lý Bất động sản của Khoa BĐS và Kinh Tế Tài Nguyên - Trường Đại học Kinh tế quốc dân 2 Bài giảng môn Thị trường Bất động sản của Khoa BĐS và Kinh Tế Tài Nguyên - Trường Đại học Kinh tế quốc dân 3 Một số tài liệu về quản lý BĐS... trường BĐS, nghề quản lý BĐS, cư dân, Nhà nước và xã hội Công tác quản lý tòa nhà càng được thực hiện tốt thì tòa nhà càng đem lại hiệu Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 27 SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán quả cao và tránh lãng phí Vì có vai trò quan trọng đó, nên quản lý BĐS là công tác rất cần thiết và cấp bách đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của các chủ... nhiều, trong khi nghề quản lý BĐS ở nước ta còn non trẻ, nên nghề này cần rất nhiều các nhà quản lý BĐS được đào tạo cơ bản, Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 26 SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán chuyên sâu tại các cơ sở đào tạo chính quy có uy tín và chất lượng cao Tuy nhiên, hiện nay ở nước ta mới chỉ có duy nhất Bộ môn Bất động sản khoa BĐS và KTTN trường Đại học... BĐS và thông tin về quản lý BĐS 4 Một số Website : QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN – "SÂN CHƠI" MỚI CỦA CÁC CÔNG TY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NƯỚC http://sandothi.info TẠP CHÍ KINH TẾ VÀ PHÁT TRIỂN SỐ 118 THÁNG 4/2007 www.dothi.net ; www.metvuong.com; 5 Một số bài luận văn của các khóa trước của sinh viên Khoa BĐS và Kinh Tế Tài Nguyên - Trường Đại học Kinh tế quốc dân Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản. .. tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 25 SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán 3.4 Một số kiến nghị: Qua phần nghiên cứu về quản lý chung cư trên ta có thể nhận thấy công tác quản lý BĐS là một công việc khá phức tạp và đòi hỏi yêu cầu cao Quản lý BĐS nước ta hiện nay còn chưa có tính chuyên nghiệp và hiệu quả công việc cũng chưa cao Vì vậy việc nâng cao công tác quản lý BĐS,... bộ máy quản lý nhà ở chung cư cao tầng và mô hình quản lý thống nhất Về mỗi dự án khu đô thị mới có số lượng nhà ở chung cư cao tầng khác nhau Do đó, bộ máy quản lý hoạt động có hiệu quả cao thì tuỳ theo điều kiện cụ thể mà quyết định quy mô của bộ máy quản lý Mô hình quản lý nhà chung cư sẽ là thích hợp nếu nó được xây dựng trên phương thức kết hợp hài hoà giữa quản lý và kinh doanh - Ban quản lý nhà... tích cực của cộng đồng các chủ sở hữu đồng thời cũng là người sử dụng căn hộ Sự tham gia đó là trách nhiệm bắt buộc chứ không phải là tự nguyện, đồng thời cũng là để thực hiện quyền hạn và lợi ích của người chủ sở hữu Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 23 SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Ban quản lý nhà chung cư nên đi sâu đi sát, quan tâm tới các hoạt động phổ... mắc trong quản lý, khai thác, vận hành và Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 10 SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán xảy ra nhiều mâu thuẫn giữa các hộ dân sinh sống và chu đàu tư tòa nhà Cơ chế lỏng lẻo và sự hạn chế trong nhận thức của bọ phận người tiêu dùng là nguyên nhân chính mà mô hình này tồn tại được Hiện nay thì có sự xuất hiện của hai mô hình quản lý nhà chung . trường quản lý bất động sản ở Việt Nam hiện tại lại trở thành “sân chơi” riêng của các công ty quản lý bất động sản quốc tế? Các công ty kinh doanh bất động sảnViệt Nam chưa thể chen chân vào lĩnh. HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI QUẢN LÝ BĐS TRONG NƯỚC. Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 3 SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN. tham gia của tín dụng ngân hàng; Tình trạng, hoàn cảnh của BĐS từ góc độ xuất hiện những vấn đề bất thường trong quá trình quản lý. Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 7 SV: