BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM THÁI VĂN NÔNG NGHIÊN CỨU HIỆN ĐẠI HÓA HỆ THỐNG ĐỊA CHÍNH TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI HÀ NỘI - 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM THÁI VĂN NÔNG NGHIÊN CỨU HIỆN ĐẠI HÓA HỆ THỐNG ĐỊA CHÍNH TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ : 62.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: 1. TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG 2. TS. ĐỖ THỊ TÁM HÀ NỘI - 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả công bố trong luận án là trung thực, khách quan và chưa từng dùng bảo vệ để lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận án Thái Văn Nông ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: - TS. Nguyễn Đình Bồng và TS. Đỗ Thị Tám đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi thực hiện hoàn thành luận án này. - Các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản lý Đào tạo, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã nhiệt tình hướng dẫn, góp ý kiến và tạo điều kiện giúp đỡ trong suốt thời gian tôi thực hiện và hoàn thành luận án này. - UBND huyện Nam Đàn và UBND Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An, đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu, thực hiện luận án. - Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An, Phòng Tài nguyên và Môi trường và các phòng ban thuộc Thành phố Vinh Tỉnh Nghệ An đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình thực hiện luận án. - Người tham gia trả lời phỏng vấn. - Các bạn bè, đồng nghiệp và các thành viên trong gia đình đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ, cổ vũ động viên tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận án này. Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận án Thái Văn Nông iii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các từ viết tắt vi Danh mục các bảng vii Danh mục hình viii ĐẶT VẤN ĐỀ 1 1 Tính cấp thiết của đề tài 1 2 Mục tiêu nghiên cứu 3 3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3 4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4 5 Những đóng góp mới của đề tài 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 5 1.1 Cơ sở lý luận về hệ thống quản lý đất đai và hệ thống địa chính 5 1.1.1 Khái niệm về đất đai và quản lý đất đai 5 1.1.2 Hệ thống địa chính 8 1.1.3 Quản lý đất đai trên cơ sở hệ thống địa chính hiện đại 14 1.2 Hệ thống quản lý đất đai trên thế giới 17 1.2.1 Hệ thống quản lý đất đai của Vương quốc Thụy Điển 19 1.2.2 Hệ thống quản lý đất đai của Úc 20 1.2.3 Hệ thống Quản lý đất đai ở Malaixia 22 1.2.4 Hệ thống quản lý đất đai ở Trung Quốc 23 1.2.5 Một số công trình nghiên cứu về hiện đại hóa hệ thống địa chính trong quản lý đất đai ở nước ngoài 26 1.3 Đánh giá hệ thống địa chính Việt Nam 27 1.3.1 Thực trạng hệ thống địa chính Việt Nam 27 iv 1.3.2 Một số công trình nghiên cứu về hiện đại hóa hệ thống địa chính trong quản lý đất đai ở Việt Nam 34 1.3.3 Định hướng phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý đất đai ở Việt Nam 41 1.4 Định hướng nghiên cứu của đề tài 54 CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 55 2.1 Nội dung nghiên cứu 55 2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Vinh 55 2.1.2 Đánh giá thực trạng hệ thống địa chính của thành phố Vinh 55 2.1.3 Xây dựng mô hình phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý đất đai thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 55 2.1.4 Đề xuất các giải pháp phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý đất đai thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 56 2.2 Phương pháp nghiên cứu 56 2.2.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu 56 2.2.2 Phương pháp ứng dụng hệ thống thông tin quản lý 57 2.2.3 Phương pháp thiết kế mô hình của hệ thống địa chính 59 2.2.4 Phương pháp phân tích hệ thống 60 2.2.5 Phương pháp chuẩn hóa bản đồ 60 2.2.6 Phương pháp quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu 60 2.2.7 Phương pháp định giá đất hàng loạt 60 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 61 3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội thành phố Vinh 61 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 61 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế và xã hội 63 3.1.3 Công tác quản lý sử dụng đất tại thành phố Vinh 65 3.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 73 3.2 Đánh giá thực trạng hệ thống địa chính thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 75 3.2.1 Hồ sơ địa chính 75 v 3.2.2 Đăng ký đất đai 80 3.2.3 Định giá đất 84 3.2.4 Hệ thống thông tin đất đai 86 3.3 Xây dựng mô hình hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý đất đai thành phố Vinh 88 3.3.1 Ứng dụng hệ thống thông tin quản lý để xây dựng hệ thống địa chính 88 3.3.2 Xây dựng mô hình hệ thống địa chính hiện đại tại Phường Quang Trung, thành phố Vinh 94 3.3.3 Đánh giá mô hình hệ thống địa chính hiện đại phường Quang Trung 134 3.4 Đề xuất giải pháp tăng cường năng lực hệ thống địa chính để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai hiện đại của thành phố Vinh 136 3.4.1 Định hướng phát triển thống địa chính TP Vinh tỉnh Nghệ An 136 3.4.2 Một số giải pháp tăng cường năng lực hệ thống địa chính hiện đại 140 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 148 1 Kết luận 148 2 Đề nghị 149 Danh mục công trình đã công bố có liên quan đến luận án 150 Tài liệu tham khảo 151 Phụ lục 158 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa đầy đủ BĐĐC BĐS CNH ĐKĐĐ ĐGĐ FLAS GCN GIS HĐH HTTT MIS HTĐC HSĐC KTXH LDB LAS LIS QSDĐ TTBĐS VPĐKQSDĐ UBND Bản đồ Địa chính Bất động sản Công nghiệp hóa Đăng ký đất đai Định giá đất Frame Land Administration System Giấy chứng nhận Geografical Information System (Hệ thống thông tin địa lý) Hiện đại hóa Hệ thống thông tin Hệ thống thông tin quản lý (Management Information System) Hệ thống địa chính Hồ sơ địa chính Kinh tế xã hội Land Data Bank (Ngân hàng dữ liệu đất đai) Land Administation System (Hệ thống quản lý đất đai) Land Information System (Hệ thống thông tin đất đai) Quyền sử dụng đất Thị trường bất động sản Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG STT Tên bảng Trang 1.1 Các tồn tại của hệ thống quản lý đất đai hiện nay 43 1.2 Yêu cầu của Hệ thống quản lý đất đai hiện đại 46 3.1 Tình hình sử dụng đất thành phố Vinh giai đoạn 2000 - 2012 72 3.2 Bảng thực trạng hồ sơ địa chính của thành phố Vinh 78 3.3 Đánh giá hệ thống hồ sơ địa chính thành phố Vinh 79 3.4 Kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, căn hộ chung cư thành phố Vinh 81 3.5 Bảng kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thành phố Vinh 82 3.6 Đánh giá hệ thống đăng ký, cấp giấy chứng nhận thành phố Vinh 84 3.7 So sánh giá đất theo bảng giá đất với giá đất chuyển nhượng thành phố Vinh 85 3.8 Đánh giá hệ thống định giá đất thành phố Vinh 86 3.9 Danh mục các thiết bị của ngành tài nguyên thành phố Vinh 87 3.10 Đánh giá hệ thống thông tin đất thành phố Vinh 88 3.11 Bảng dữ liệu tài khoản 101 3.12 Bảng dữ liệu thửa đất 102 3.13 Bảng dữ liệu giấy chứng nhận 110 3.14 Bảng dữ liệu thế chấp 110 3.15 Bảng dữ liệu Giá đất 124 3.16 Bảng dữ liệu văn bản – Luật 124 3.17 Bảng dữ liệu tổng hợp của hệ thống thông tin đất đai 127 3.18 Ý kiến đánh giá của người dân khi sử dụng hệ thống địa chính hiện đại ở phường Quang Trung 134 3.19 Ý kiến đánh giá của cán bộ quản lý khi sử dụng hệ thống địa chính hiện đại ở phường Quang Trung 135 viii DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 1.1 Mô hình hệ thống quản lý đất đai 8 1.2 Hệ thống địa chính hiện đại với quản lý đất đai 17 1.3 Cơ sở hạ tầng hệ thống thông tin đất đai Thụy Điển 20 3.1 Cơ cấu kinh tế thành phố Vinh giai đoạn 2005 – 2013 64 3.2 Sơ đồ phân cấp chức năng của hệ thống địa chính hiện đại 90 3.3 Sơ đồ mức ngữ cảnh của hệ thống 91 3.4 Sơ đồ luồng dữ liệu mức đỉnh của hệ thống 92 3.5 Mô hình hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính 100 3.6 Minh họa chuyển đổi hệ tọa độ bằng MapTrans 3.0 102 3.7 Chuẩn hóa dữ liệu trên bản đồ địa chính phường Quang Trung bằng MapTrans 3.0 103 3.8 Bản đồ địa chính phường Quang Trung được chuẩn hóa (CSDL bản đồ địa chính). 104 3.9 Sơ đồ luồng dữ liệu chi tiết của mô hình đăng ký đất đai 107 3.10 Mô hình chỉnh lý biến động chia tách thửa đất tại phường Quang Trung thành phố Vinh 108 3.11 Minh họa việc nhập đơn đăng ký của hộ gia đình cá nhân (Nhập tên chủ sử dụng đất) 111 3.12 Minh họa việc nhập đơn đăng ký của hộ gia đình cá nhân (Nhập thửa đất) 111 3.13 Chuẩn hóa dữ liệu thuộc tính đăng ký tại phường Quang Trung thành phố Vinh 112 3.14 Dữ liệu thuộc tính tại phường Quang Trung thành phố Vinh sau khi được chuẩn hóa 113 3.15 Các bước kê khai đăng ký đất đai theo TMV.LIS tại phường Quang Trung thành phố Vinh 114 3.16 Các bước kê khai đăng ký biến động đất đai theo phần mềm TMV.LIS tại phường Quang Trung thành phố Vinh 115 [...]... đất đai, quy hoạch sử dụng đất, thanh tra đất đai; (ii) Cơ sở hạ tầng quản lý đất đai là hệ thống địa chính: hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, định giá đất, hệ thống thông tin đất đai Mô hình hệ thống quản lý đất đai được mô tả như trong hình 1.1 HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI LAND ADMINISTRATION SYSTEM 1 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI 6 ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI 2 QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI 7 HỆ THỐNG TT ĐẤT ĐAI, LIS 5 ĐĂNG KÝ ĐẤT... ĐẤT ĐAI 4 HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH 3 THANH TRA ĐẤT ĐAI HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI LAND ADMINISTRATION SYSTEM NỀN TẢNG QLĐĐ 1 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI 2 QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI 3 THANH TRA ĐẤT ĐAI HẠ TẦNG QLĐĐ 4 HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH 5 ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 6 ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI 7 HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI Hình 1.1 Mô hình hệ thống quản lý đất đai Nguồn: Nguyễn Đình Bồng (2005) 1.1.2 Hệ thống địa chính 1.1.2.1 Một số khái niệm về địa. .. Quy trình đăng ký đất đai trong hệ thống địa chính hiện đại 143 3.35 Quy trình định giá đất hàng loạt trong hệ thống địa chính hiện đại 144 3.36 Quy trình xây dựng hệ thống thông tin đất đai trong hệ thống địa chính hiện đại 3.37 145 Quy trình kết nối cơ sở dữ liệu đất đai từ cấp xã đến Trung ương trong hệ thống địa chính hiện đại 146 ix ĐẶT VẤN ĐỀ 1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên... sơ địa chính , đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), định giá đất và hệ thống thông tin (HTTT) đất đai Trong đó pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất và thanh tra đất đai là nền tảng, cơ sở pháp lý, kinh tế và xã hội của hệ thống Còn hồ sơ địa chính, ĐKĐĐ, định giá đất và HTTT đất đai (còn gọi là hệ thống địa chính HTĐC) là cơ sở kỹ thuật của hệ thống (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007) Quản lý đất đai. .. công 1.2.1.3 Hệ thống thông tin đất đai Thụy Điển Hệ thống thông tin đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong hệ thống quản lý đất đai tại Thụy Điển (Hình 1.3) Hình 1.3 Cơ sở hạ tầng hệ thống thông tin đất đai Thụy Điển Nguồn: Tommy (2011) 1.2.2 Hệ thống quản lý đất đai của Úc 1.2.2.1 Pháp luật đất đai Pháp luật đất đai của Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh quốc Luật Anh quốc không... thị trường và Chính phủ để quản lý đất đai bền vững (Hình 1.2) 16 Hình 1.2 Hệ thống địa chính hiện đại với quản lý đất đai Nguồn: Tommy (2011) Tóm lại, qua thực tế nghiên cứu trên địa bàn của thành phố Vinh tỉnh Nghệ An cũng như trên địa bàn cả nước cho thấy việc ứng dụng HTĐC hiện đại là hết sức cần thiết góp phần làm cho công tác QLĐĐ ngày càng có hiệu quả 1.2 Hệ thống quản lý đất đai trên thế giới... trong QLĐĐ của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An có thể áp dụng cho các địa phương có điều kiện tương tự 3 4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu a Đối tượng nghiên cứu - Hệ thống địa chính bao gồm: hồ sơ địa chính (bản đồ địa chính, các loại sổ sách và tài liệu liên quan), ĐKĐĐ, định giá đất và HTTT đất đai - Hệ thống chính sách liên quan đến việc xây dựng, hoàn thiện HTĐC - Người sử dụng đất, cán bộ quản lý. .. đất công và đất tư bao gồm: đo đạc đất đai, ĐKĐĐ, định giá đất, giám sát, quản lý sử dụng đất đai và cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý Quản lý hành chính về đất đai liên quan đến việc xây dựng cơ chế quản lý quyền đối với đất đai và sử dụng đất, quá trình sử dụng đất và giá trị của đất đai thuộc thẩm quyền của Chính phủ để thúc đẩy QLĐĐ hiệu quả, bền vững và bảo đảm quyền về tài sản Quản trị đất đai. .. 2007) Địa chính là HTTT đất đai, cung cấp thông tin cho quản lý đất đai về quyền đất đai, sử dụng đất và giá trị đất đai Địa chính là một HTTT địa lý trong đó thông tin được kết nối với phạm vi và vị trí địa lý thông qua tọa độ và bản đồ Địa chính cũng bao gồm nội dung mô tả một đơn vị cơ bản trong HTTT, thường là một mảnh đất và đưa ra một nhận dạng duy nhất cho đơn vị đó (Tommy, 2011) Hệ thống địa chính. .. quản lý, sử dụng, bảo vệ và phát triển tài nguyên đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững là mục tiêu quan trọng của các quốc gia Quản lý đất đai (QLĐĐ) được xác định là một khoa học tổng hợp về tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý và kỹ thuật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai Hệ thống quản lý đất đai bao gồm các thành phần chính là: pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất, thanh tra đất đai, . TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 5 1.1 Cơ sở lý luận về hệ thống quản lý đất đai và hệ thống địa chính 5 1.1.1 Khái niệm về đất đai và quản lý đất đai 5 1.1.2 Hệ thống địa chính 8 1.1.3 Quản lý đất đai. hệ thống địa chính hiện đại 14 1.2 Hệ thống quản lý đất đai trên thế giới 17 1.2.1 Hệ thống quản lý đất đai của Vương quốc Thụy Điển 19 1.2.2 Hệ thống quản lý đất đai của Úc 20 1.2.3 Hệ thống. THÁI VĂN NÔNG NGHIÊN CỨU HIỆN ĐẠI HÓA HỆ THỐNG ĐỊA CHÍNH TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI