CHUYÊN ĐỀ QUẢN LÝ KỸ THUẬT TÒA NHÀ (TÀI LIỆU THAM KHẢO) Quản Lý Kỹ Thuật Tòa Nhà ? Quản lý kỹ thuật tòa nhà nhằm đảm bảo cho tất cả các hoạt động của các máy móc, thiết bị trong tòa nhà có hiệu quả. Thực hiện bảo trì thường xuyên, sữa chữa và theo dõi các hoạt động trang trí nội thất của khách thuê và tất cả các công việc diễn ra hằng ngày trong tòa nhà. Công Tác Bảo Trì Tòa Nhà ? Bảo trì được định nghĩa là sự liên tục bảo quản , xem xét đánh giá hiện trạng phần kết cấu, hệ thống kỹ thuật hỗ trợ của một tòa nhà cụ thể nào đó. Mục Tiêu Công Tác Bảo Trì Tòa Nhà : 1. Hoạt động bảo trì có thể làm kéo dài thời gian sử dụng các thiết bị trong tòa nhà, vì vậy giá trị tòa nhà sẽ gia tăng theo thời gian. 2. Giúp tòa nhà vận hành hiệu quả, đúng chức năng và giảm thiểu tiêu thụ năng lượng. 3. Ngăn chặn sự cố của các hệ thống trong tòa nhà làm ảnh hưởng đến công việc của khách thuê và phân phối dịch vụ công cộng. 4. Duy trì môi trường làm việc an toàn và bảo đảm sức khỏe bằng cách giữ cho các thiết bị và hệ thống trong tòa nhà trong tình trạng hoạt động tốt. 5. Kế hoạch bảo trì có thể ngăn ngừa mọi sự cố về thiết bị và hệ thống từ nhỏ đến lớn, không làm tốn nhiều chi phí sửa chữa. Phân Loại Công Tác Bảo Trì : Công tác bảo trì Bảo trì sửa chữa là công việc cần thiết để xây dựng tiêu chuẩn có thể chấp nhận được cho tòa nhà (thường là kế hoạch bảo tồn được đề xuất trước) như xử lý ẩm mốc từ chân tường Bảo trì sửa chữa khần cấp là công việc phải thực hiện ngay lập tức nhằm đảm bảo cho sức khỏe, an toàn và an ninh trong tòa nhà hoặc điều này có thể dẫn đến cấu trúc hay kết cấu nếu không thực hiện ngay. Bảo trì kế hoạch là công việc ngăn chặn sự cố biết trước xảy ra trong suốt thời gian tồn tại của tòa nhà, như làm sạch cống, rãnh nước hay sơn. Các Công Tác Quản Lý Kỹ Thuật Tòa Nhà:  Hệ thống cấp thoát nước (Water supply and water drainage system)  Thiết bị PCCC Fire Fighting equipment  Hệ thống cấp điện Power Supply system  Hệ thống điều hòa nhiệt độ Air conditioning system  Máy phát điện khẩn cấp Emergency Back up Generator  Thang máy Elevators  Hệ thống loa phát thanh tự động Internal Phone system  Hệ thống truyền hình Television system  Hệ thống loa phát thanh nội bộ Public address system  Hồ bơi Swimming Pool  Cấu trúc tòa nhà Building Structure QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ I. Hệ thống cấp thoát nước Nhân viên kỹ thuật phải thường xuyên kiểm tra và bảo trì hệ thống cấp, thoát nước. 1) Nước sinh hoạt và máy bơm nước nước thải. Quy trình bảo trì bao gồm: kiểm tra các khu vực xung quanh, sửa chữa và tra dầu mỡ. a) Bảo trì hàng tháng  Kiểm tra chức năng của máy, tiếng ồn và độ rung không bình thường trong quá trình hoạt động của máy bơm.  Kiểm tra rỉ nước và sửa chữa kịp thời.  Kiểm tra và làm sạch đầu lọc máy bơm.  Kiểm tra bất ký hoạt động bất thường nào xảy ra trong quá trình hoạt động. QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ I. Hệ thống cấp thoát nước b) Bảo trì hàng quý  Kiểm tra hoạt động của các thiết bị an toàn, bao gồm: đồng hồ kiểm soát mức nước tối thiểu, đồng hồ báo động mực nước tối đa, rơ-le điện báo quá tải, đồng hồ và hệ thống báo động……  Kiểm tra tình trạng hoạt động của cống thoát nước.  Kiểm tra vệ sinh của bể nước dự trữ. c) Bảo trì hàng năm  Kiểm tra thường xuyên các mạch điều khiển.  Đảm bảo mọi hoạt động đang diễn ra bình thường.  Kiểm soát hoạt động bằng tay/tự động.  Hệ thống kiểm tra mực nước tối thiểu, kiểm tra thiết bị rơ-le trên các thiết bị hư, hệ thống báo máy hư khẩn cấp, đèn thí điểm, đồng hộ và hệ thống báo động.  Kiểm tra ống cống, rãnh và tình trạng hoạt động. QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ I. Hệ thống cấp thoát nước c) Bảo trì hàng năm  Sử dụng dầu chống mòn để bôi trơn máy bơm nước.  Đo thủy lực và lưu lượng nước để đảm bảo đúng như các thông số tiêu chuẩn nhà sản xuất qui định.  Kiểm tra hệ thống thoát nước. 2) Hệ thống cống rãnh a. Bảo trì định kỳ  Kiểm tra tình trạng của các lỗ thoát nước và dọn sạch rác nghẽn.  Làm sạch rác bẩn trong các rãnh thoát nước.  Kiểm tra xem thử có bất kỳ rò rỉ nào trong đường ống thoát nước không.  Sử dụng vòi phuc áp lực làm sạch cặn bã bị kẹt trong các cống rãnh.  Kiểm tra cống rãnh định kỳ để hạn chế vi sinh trùng gây bệnh. QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ I. Hệ thống cấp thoát nước 2) Hệ thống cống rãnh b. Bảo trì hàng năm  Kiểm tra và xem xét tình trạng của hệ thống thoát nước.  Dùng dầu chống xói mòn bôi trơn toàn bộ bên ngoài đường ống.  Thay mới các đường ống hư hỏng.  Làm sạch kỹ lưỡng toàn bộ đường ống và lỗ thoát nước. [...]... hỏng đều do nhà thầu chỉ định thực hiện QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ XI Cấu trúc tòa nhà Đội bảo trì tòa nhà có trách nhiệm kiểm tra toàn bộ tòa nhà, nếu phát hiện ra bất kỳ sự cố về cấu trúc tòa nhà phải báo ngay cho Quản lý tòa nhà biết Kiểm tra thường xuyên  Kiểm tra tầng trệt và bên trong tòa nhà xem có bất kỳ hư hỏng nào không  Kiểm tra bên ngoài tòa nhà, các bảng hiệu quảng... theo yêu cầu của khách hàng  Mọi sửa chữa, hư hỏng đều do nhà thầu chỉ định thực hiện QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ IX Hệ thống loa phát thanh nội bộ  Mọi sửa chữa, hư hỏng đều do nhà thầu chỉ định thực hiện  Công việc lập trình, điều chỉnh lại hệ thống phải do đội bảo trì tòa nhà thực hiện QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ X Hồ bơi a) Vệ sinh  Thực hiện 02 lần 01 tuần... toàn của thang máy QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ VII Hệ thống loa phát thanh nội bộ  Mọi sửa chữa, hư hỏng đều do nhà thầu chỉ định thực hiện  Nhân viên bảo trì phải biết thành thạo hoạt động của hệ thống và làm quen với lập trình lại đường dây, thêm vào hoặc tháo ra bớt và có thể đổi số nếu cần thiết QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ VIII Hệ thống truyền hình  Đội bảo trì... tra kỹ các đường ống, nếu xảy ra sự cố phải sửa chữa kịp thời QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ V Máy phát điện khẩn cấp  Điều chỉnh máy phát điện theo thông số chỉ định của nhà sản xuất  Kiểm tra bộ lọc khí và nhiên liệu, vệ sinh lại hoặc thay mới nếu cần thiết  Kiểm tra bình nhiên liệu thường xuyên, châm thêm nhiên liệu vào bình trước khi hết cạn  Mọi hư hỏng trong máy đều phải do nhà. .. cháy để tạo ra báo động giả, nếu phát hiện ra bất kỳ lỗi nào phải thông báo ngay cho các kỹ sư hợp đồng từ dịch vụ bên ngoài đến sửa chữa QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ III Hệ thống cấp điện 1) Bảo trì hàng tháng  Kiểm tra các tủ điện chính, máng điện, dây cáp, dây điện, đường dây dẫn điện chính vào tòa nhà ……  Kiểm tra hệ thống phân phối điện, so sánh với các tiêu chuẩn thiết kế ban đầu... liệu thường xuyên, châm thêm nhiên liệu vào bình trước khi hết cạn  Mọi hư hỏng trong máy đều phải do nhà thầu chỉ định sửa chữa theo hướng dẫn của nhà sản xuất QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ VI  Thang máy Các thang máy chỉ được bảo trì do các kỹ sư hợp đồng hàng tháng từ dịch vụ bên ngoài thực hiện  Tuy nhiên, đội bảo trì phải hỗ trợ trong trường hợp khẩn cấp khi có người bị kẹt trong... phối điện để làm sạch bụi bẩn, rác và hạn chế ẩm ướt QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ II Thiết bị phòng cháy chữa cháy 2) Bảo trì hàng năm  Toàn bộ hệ thống PCCC phải được kiểm tra định kỷ hàng năm bởi các kỹ sư hợp đồng từ dịch vụ bên ngoài Ghi chép tất cả các dụng cụ, thiết bị hiện có và chứng nhận do các kỹ sư ban hành, ghi lại ngày kiểm tra, thử nghiệm và tình trạng hoạt động của hệ... các thiết bị vệ sinh, thiết bị bảo trì bằng điện, như máy hút bụi, máy khoan, máy đánh bóng sàn ……  Làm sạch bên trong bảng phân phối điện, tránh để bám bụi và ẩm ướt QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ IV Hệ thống điều hòa nhiệt độ Kiểm tra thường xuyên  Kiểm tra dầu trong máy compressor, nếu dầu không đủ để hoạt động liên tục suốt ba đến bốn giờ, lưu ý phải kiểm tra dầu 30 phút 1 lần Còn...QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ II 1) Thiết bị phòng cháy chữa cháy Bảo trì thường xuyên Đội bảo trì phải thường xuyên tuần tra để phát hiện ra các lỗi sau đây có thề xảy ra:  Kiểm tra nút cao su của bình cứu hỏa, đường ống,... thoát hiểm, đèn chiếu sáng trong trường hợp khẩn cấp và các thiết bị lắp đặt có liên quan khác  Kiểm tra các mối nguy hiểm có thể ảnh hưởng đến an toàn và súc khỏe như khu vực vỉa hè bị nổi lên, sàn nhà bị ướt, thảm trải sàn bị lỏng, an toàn về điện ……  . CHUYÊN ĐỀ QUẢN LÝ KỸ THUẬT TÒA NHÀ (TÀI LIỆU THAM KHẢO) Quản Lý Kỹ Thuật Tòa Nhà ? Quản lý kỹ thuật tòa nhà nhằm đảm bảo cho tất cả các hoạt động của các máy móc, thiết bị trong tòa nhà. ngày trong tòa nhà. Công Tác Bảo Trì Tòa Nhà ? Bảo trì được định nghĩa là sự liên tục bảo quản , xem xét đánh giá hiện trạng phần kết cấu, hệ thống kỹ thuật hỗ trợ của một tòa nhà cụ thể. Công Tác Bảo Trì Tòa Nhà : 1. Hoạt động bảo trì có thể làm kéo dài thời gian sử dụng các thiết bị trong tòa nhà, vì vậy giá trị tòa nhà sẽ gia tăng theo thời gian. 2. Giúp tòa nhà vận hành hiệu