Học viện Tài Chuyên đề cuối khóa MụC LụC SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01 Học viện Tài Chuyên đề cuối khóa Lời mở đầu Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu: Thị trờng bất động sản Việt Nam đà đợc hình thành trình phát triển bớc đầu đợc mở rộng Đến tác nhân tham gia thị trờng bắt đầu hoạt động có hiệu tạo sở cho tính u việt thị trờng hoạt động Quyền sử dụng đất loại hàng hoá quan trọng thị trờng Vì giá trị quyền sử dụng đất có vị trí đặc biệt thị trờng bất động sản, thu hút đợc quan tâm nhiều đối tợng Chính vậy, tổ chức định giá chuyên nghiệp tìm kiếm giảI pháp hữu hiệu nhằm hoàn thiện quy trình phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất đáp ứng nhu cầu xà hội Xuất phát từ yêu cầu trên, kết hợp trình nghiên cứu học tập Công ty cổ phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam, đợc giúp đỡ tận tình anh chị Côn ty tìm hiểu, nghiên cứu thân em đà chon đề tài: Một số giải pháp hoàn thiện quy trình phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất Công ty cổ phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam làm đề tài cho chuyên đề cuối khóa Mục tiêu nghiên cứu: Chuyên đề đợc viết nhằm mục tiêu - Thứ nhất: Thiết lập sở lý luận, hệ thống hóa quy trình phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất - Thứ hai: Đánh giá thực trạng quy trình phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất Công ty cổ phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam - Thứ ba: Đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất Công ty cổ phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01 Học viện Tài Chuyên đề cuối khóa Đối tợng phạm vi nghiên cứu : - Đối tợng nghiên cứu chuyên đề là: quy trình phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất Công ty cổ phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam - Phạm vi nghiên cứu chuyên đề là: quy trình phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất Công ty cổ phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam từ tháng 01 năm 2008 đến Phơng pháp nghiên cứu: Trong chuyên đề em đà sử dụng phơng pháp vật biện chứng, vật lịch sử làm sở phơng pháp luận để xem xét vấn đề - Ngoài chuyên đề sử dụng phơng pháp nh: phơng pháp điều tra, phân tích, thống kê, so sánh, đối chiếu nhằm phản ánh thực trạng công tác quy trình phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất Công ty cổ phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam từ đa giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất Công ty Kết cấu chuyên đề: Ngoài lời mở đầu kết luận, nội dung chuyên đề gồm chơng Chơng :Cơ sở lý luận quy trình phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất Chơng 2: Thực trạng quy trình phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam Chơng 3: Một số giải pháp hoàn thiện quy trình phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam Mặc dù đà cố gắng tìm hiểu đợc hớng dẫn tận tình thầy cô giáo anh chị Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam, nhng hạn chế kiến thức chuyên môn, kinh SV : Đặng Quốc Huy Líp : CQ 43/16.01 Häc viƯn Tµi chÝnh Chuyên đề cuối khóa nghiệm nghề nghiệp, nh thời gian thực tập nên chuyên đề khó tránh khỏi thiếu sót Kính mong nhận đợc bảo, đóng góp ý kiến giúp đỡ thầy cô giáo để chuyên đề em đợc hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Th.s Vũ Thị Lan Nhung, anh Nguyễn Thanh Hải, chị Đỗ Thị Thanh Nga toàn thể anh chị Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam đà giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề Hà Nội, ngày 24 tháng 04 năm 2009 Sinh viên thực hiện: Đặng Quốc Huy SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01 Học viện Tài Chuyên đề cuối khóa Chơng Cơ sở lý luận quy trình phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất 1.1.Tổng quan bất động sản thị trờng bất động sản 1.1.1 Khái niệm Bất động sản Hiện có khác quan niệm BĐS Sau số khái niệm BĐS: Theo Bloombergcom Financial Glossary : BĐS phần đất đai tất tài sản gắn liền với đất. Theo Mc Kenzie Betts, 1996 : BĐS phần đất đai tất tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai mhững tài sản không di dời đợc đợc quy định pháp luật. Việt Nam, theo Điều 181 Bộ luật dân : BĐS tài sản không di dời đợc, bao gồm : đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản pháp luật quy định. Nh vậy,BĐS trớc hết tài sản nhng tài sản BĐS, tài sản không di dời đợc BĐS 1.1.2 Đặc điểm Bất động sản 1.1.2.1 Cố định vị trí Bất động sản di dời đợc từ nơi sang nơi khác.Điều có ý nghĩa quan trọng việc thẩm định giá trị QSDĐ + Giá trị Bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể.Khi thẩm định giá BĐS cần phải xét đến ảnh hởng yếu tố vị trí đến giá trị BĐS, tức khoảng cách từ BĐS đến trung tâm kinh tế, trị, văn hóa - xà hội, nh khả tiếp cận BĐS với trung tâm + Giá trị khả sinh lời BĐS chịu tác động yếu tố môi trờng nh : yếu tố tự nhiên , điều kiện kinh tế, tính chất xà hội điều kiện môi trờng, nên thẩm định giá BĐS phải tính đến yếu tố dự báo thay đổi chúng tác động đến BĐS 1.1.2.2 Tính bền vững BĐS đặc biệt đất đai có bền vững cao, điều đợc xét góc độ kĩ thuật kinh tế, từ đặt vắn đề: SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01 Học viện Tài Chuyên đề cuối khóa + Khi định giá phải tính đến hai yếu tè ti thä kinh tÕ vµ ti thä vËt lý, tuổi thọ ngắn định tồn BĐS + Khi đầu t, thiết kế phải tính toán dự báo công năng, nh dự tính nhu cầu thay đổi phát sinh 1.1.2.3 Tính khác biệt Giữa BĐS có khác đáng ý.Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý có khác vị trí BĐS, khác kết cáu kiến trúc; khác quyền BĐS; khác quang cảnh, môi trờng,từ đặt vấn đề: + Sự khác yếu tố, điều kiện lợi biết khai thác, song lại trở thành yếu tố bất lợi lớn khai thác + Khi thẩm định giá BĐS phải ý đến khác biệt, so sánh dập khuôn BĐS víi 1.1.2.4 TÝnh khan hiÕm Sù khan hiÕm B§S chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có khác biệt, cố định vị trí ,từ đặt vấn đề : + Quan hệ cung cầu BĐS thờng cân đối theo chiều hớng cung nhỏ cầu, qua dẫn đến tình trạng đầu BĐS, ngời đầu lâu dài thờng có lợi giá thờng có xu hớng tăng lên Nhà nớc cần có sách chống đầu BĐS chống tình trạng giá ảo, ngăn nguy dẫn đến khủng hoảng kinh tế nh 1.1.2.5 Có giá trị lớn Giá trị BĐS thờng cao, điều xuất phát từ giá trị đất đai chi phí xây dựng công trình đất lớn, từ đặt vấn đề : + Hoạt động đầu t BĐS đòi hỏi phải có lợng vốn lớn dài + Vốn đầu t cho BĐS tái tạo trở lại phục vụ cho hoạt động kinh doanh + Thêng ph¸t sinh quan hƯ vay vèn để toán mua bán 1.1.2.6 Tính ảnh hởng lẫn Các BĐS thờng có tác động qua lại với có ảnh hởng tới hoạt động kinh tế - xà hội từ đặt vấn đề : + Nhà nớc phải thống quản lý BĐS + Khi đầu t xây dựng công trình BĐS phải tính đến ảnh hởng tới công trình khác SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01 Học viện Tài Chuyên đề cuối khãa 1.1.2.7 C¸c tÝnh chÊt kh¸c: a TÝnh thÝch øng: Lợi ích BĐS đợc sinh trình sử dụng BĐS trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ đợc nét đặc trng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng ngời tiêu dùng việc thoả mÃn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh hoạt động khác b Tính phụ thuộc vào lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hoá thông thờng khác Việc đầu t xây dựng BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tơng xứng c Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xà hội: Hàng hoá BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hoá thông thờng khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán ngời dân sinh sống Yếu tố tâm lý xà hội, chí vấn đề tín ngỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức BĐS 1.1.3 Khái niệm đặc điểm thị trờng Bất động sản 1.1.3.1 Khái niệm thị trờng Bất động sản Thị trờng BĐS loại thị trờng bao gồm giao dịch BĐS đợc thực thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ 1.1.3.2 Đặc điểm thị trờng Bất động sản + Có cách biệt hàng hóa địa điểm giao dịch: BĐS có vị trí cố định, di dời đợc, chủ thể thị trợng đa tài sản đến nơi giao dịch Vì thế, việc giao dịch khó kết thúc nơi giao dịch mà phải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán địa điểm giao dịch - kiểm tra thực địa - đăng ký pháp lý Chính điều làm cho quan hệ giao dịch BĐS thờng kéo dài, động thái thị trờng nh yếu tố tâm lý có nhiều hội phát sinh trình đàm phán, việc định giá có nguy sai số lớn, rủi ro nghề TĐG cao, đòi hỏi TĐV phải có am hiểu chuyên môn nh kinh nghiệm nghề nghiệp + Thị trờng BĐS thị trờng mang tính khu vực : Thị trờng BĐS thờng đợc tạo từ hàng loạt thị trờng nhỏ mang tính địa phơng với quy mô, mức độ động thái giao dịch khác nhau, lý SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01 Học viện Tài Chuyên đề cuối khóa chỗ: có không đồng vùng, miền điều kiện tự nhiên nh trình độ tốc độ phát triển kinh tế - văn hóa - xà hội Vì xem xét quan hệ cung cầu, vận động giá BĐS, muốn đánh giá cách hợp lý giá trị BĐS cần phải gắn với điều kiện kinh tế - văn hóa x· héi cđa mét vïng, khu vùc thĨ + Thị trờng BĐS dạng điển hình thị trờng không hoàn hảo: Thị trờng BĐS dạng thị trờng không hoàn hảo không đồng thông tin yếu tố cấu thành thị trờng Do đo trình định giá, điều đặt ra: xem xét chứng giao dịch cần phải có phân tích cách kĩ lỡng xem chúng có đáp ứng đợc yêu cầu chứng hợp lý giá trị thị trờng sử dụng đợc để so sánh ớc tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay không + Cung BĐS chậm co giÃn giá thay đổi: Trên thị trờng BĐS, cầu thay ®ỉi, tÊt u dÉn ®Õn sùu thay ®ỉi vỊ giá BĐS Do trình thẩm định giá cần phảI có cân nhắc thận trọng đên đặc điểm thị trờng BĐS để ớc tính cách hợp lý giá trị BĐS + Hoạt động thị trờng BĐS phụ thuộc vào kiểm soát Nhà nớc: BĐS chủ yếu đất đai tìa nguyên quý giá Do vậy, muốn đánh giá cách hợp lý giá trị BĐS, đòi hỏi TĐV thiết phải có am hiểu chế sách quản lý Nhà nớc BĐS nh cập nhật cách thờng xuyên chế độ quản lý Nhà nớc BĐS thời kỳ 1.2 Lý luận chung quyền sử dụng đất 1.2.1.Khái niệm giá trị quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 2003 (Tại khoản 23 điều Luật đất đai năm 2003, có quy định: Giá trị quyền sử dụng đất số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nớc quy định đợc hình thành giao dịch quyền sử dụng đất mà ngời có nhu cầu sử dụng đất phải trả để đợc sử dụng diện tích đất thời hạn sử dụng đất xác định. 1.2.2.Bản chất quyền sử dụng đất Đất đai với t cách tài sản giá đất địa tô t hoá, tức giá trị dòng thu nhập dự tính nhận đợc tơng lai từ việc sở hữu tài sản Một nhà đầu t bỏ khoản tiền định để mua mảnh đất ngời kì vọng tơng lai thu đợc khoản SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01 Học viện Tài Chuyên đề cuối khóa thu nhập từ Giá trị lô đất không phụ thuộc vào độ lớn thời điểm xuất dòng thu nhập đó, mà phụ thuộc tỉ lệ lợi tức yêu cầu nhà đầu t 1.2.3.Các yếu tố ảnh hởng tới quyền sử dụng đất 1.2.3.1 Đặc điểm vật lý đất Những yếu tố vật lý có tác động không nhỏ đến giá đất Nếu mảnh đất đất ao vợt lên chắn không bền vững mảnh đất đất đồi giá hai mảnh ®Êt ®ã sÏ kh¸c dï c¸c yÕu tè kh¸c tơng tự Đối với đất đô thị, giá đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí mảnh đất, độ bền vững đất 1.2.3.2.Nhân tố khả đầu t sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng gồm sở hạ tầng kỹ thuật ( đờng giao thông hệ thống dịch vụ cấp thoát nớc, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng, hệ thống thông tin liên lạc ) sở hạ tầng xà hội (trờng học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí ) Khi mua nhà, đất ý đến hệ thống sở hạ tầng: đờng giao thông đợc hoàn chỉnh đến mức nào? hệ thống dịch vụ cấp thoát nớc đợc xây dựng sao? hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng đợc lắp đặt với quy mô gì? hệ thống thông tin liên lạc đợc trang bị đại đến khả nào? Đó nhân tố tác động trực tiếp đến nhiều giá trị sử dụng vị trí đất đai khu vực 1.2.3.3.Nhân tố khả phân loại đô thị theo quy mô vị trí địa lý Trong loại đô thị, đợc chia làm 04 loại đờng phố, bao gồm: Đờng phố loại Đờng phố loại Đờng phố loại Đờng phố loại Mỗi loại đờng phố đợc thể tính đặc trng khả đáp ứng cao yêu cầu hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt, sở hạ tầng đồng Nh vậy, khả phân loại đô thị theo quy mô trớc hết dựa vào quy mô đô thị Quy mô đô thị không quy mô diện tích mà phải xem xét đô thị phát triển đến mức Trong loại đờng phố đà đợc phân loại xác, vị trí đất góp phần định giá trị thực tế đất 1.2.3.4 Quá trình đô thị hoá SV : Đặng Qc Huy Líp : CQ 43/16.01 Häc viƯn Tµi chÝnh 10 Chuyên đề cuối khóa Đô thị hoá trình tất yếu đờng phát triển quốc gia đặc biệt nớc phát triển có Việt Nam Quá trình đô thị hoá diễn ngày mạnh mẽ kéo theo nhiều yếu tố: dân số đô thị tăng nhanh, vấn đề an ninh xà hội, vấn đề môi trờng, việc làm giá trị đất ngày tăng cao Quá trình đô thị hoá đặt nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày tăng lên khả cung diện tích đất đô thị hữu hạn Chính việc khai thác sử dụng đất đô thị cho hợp lý đạt hiệu kinh tế cao yêu cầu quan trọng 1.2.3.5 Yếu tố cạnh tranh Đất đai cố định mặt số lợng cung cấp Một yếu tố quan trọng cần biết đất đai coi nh không đổi tổng cung đất đai cho chức sử dụng xác định lại biến thiên có nghĩa cung cấp không hoàn toàn bất biến Ví dụ, Nhà nớc khuyến khích xây dựng nhà chung c, nhà cao tầng giảm bớt sức ép đất làm thay đổi giá đất ảnh hởng đến giá đất gồm có yếu tố cạnh tranh cầu, cung nội cung, cầu Cầu đất đai nói chung luôn tăng giá đất nói chung tăng lên 1.2.3.6 Chính sách tiền tệ Giá đất đai biểu tiền giá trị đất đai, số tiền thoả thuận ngời mua ngời bán thời điểm xác định thời điểm khác giá đất đai thay đổi theo chiều hớng khác tăng hay giảm Mặt khác, đất đai có giá trị lớn, quốc gia chiếm khoảng 3/4 tổng tài sản quốc gia cá nhân, gia đình đất đai tài sản quan trọng Vì thế, biến động tiền tệ, sách tiền tệ có ảnh hởng lớn đến giá đất 1.2.3.7 Yếu tố pháp lý Nhà nớc quản lý chặt chẽ quỹ đất thông qua sách pháp luật Bởi nên đất đai nhạy cảm với thay đổi yếu tố pháp lý đất đai đối tợng trực tiếp điều chỉnh văn pháp quy liên quan đến đất đai: Hiến pháp, Luật đất đai, Nghị định, định, Thông t Nhà nớc ta có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đất đai nhng Nhà nớc không trc tiếp sử dụng đất đai mà giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng dới hình thức: giao đất, cho thuê đất Họ đ- SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01 Học viện Tài 72 Chuyên đề cuối khóa hoàn thiện quy trình phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam Trớc sâu phân tích giải pháp chủ yếu, cần làm rõ định hớng phát triển Công ty thời gian tới 3.1 Định hớng phát triển Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam thời gian tới 3.1.1 Định hớng phát triển chung - Xây dựng công ty trở thành công ty định giá uy tín, kinh nghiệm hàng đầu Việt Nam Kế HOạCH KINH DOANH NĂM 2009 * Công tác Tổ chức - Hành - Bổ sung thêm nhân lực cho Phòng Nghiệp vụ: 04 ngời Phòng Kinh doanh: 02 ngời - Xây dựng trình Hội đồng quản trị định ban hành Quy chế trả lơng thởng (theo hớng khoán lợi nhuận) * Các tiêu kinh tế chủ yếu năm 2009 TT Chỉ tiêu Doanh thu Giá vốn Chi phí quản lý DN Lợi nhuận trớc thuế ĐVT Trđ Trđ Trđ Kế hoạch năm 2009 17.320 11.824 2.648,8 Quý I 2.750 1.825 385 Quý II 3.770 2.570 530,1 Quý III 5.099,6 3.469,1 913,5 Quý IV 5.700,4 3.959,9 820,3 Tr® 1.473,6 295 345 366 467,6 * DÞch vơ t vÊn thÈm định giá,t vấn đấu thầu (phòng nghiệp vụ) - Tiếp tục triển khai hợp đồng thẩm định giá đà ký kết đảm bảo chất lợng dịch vụ tiến độ đà cam kết với khách hàng; - Khai thác, mở rộng khách hàng địa phơng thông qua sở Tài tại: Bắc Giang,Nam Định,Hải Dơng, Thái Bình,Tuyên Quang, Hà Giang Bộ,Ngành tập đoàn nh: Tập đoàn Dầu khí Quốc gia Việt Nam, Tập đoàn Điện lực,Tập đoàn Bu Viễn thông hệ thống Ngân hàng; - Khai thác, mở rộng khách hàng thành phố Hồ Chí Minh (mở văn phòng thµnh Hå ChÝ Minh q I/2009) - TriĨn khai dịch vụ t vấn bán đấu giá t vấn đấu thầu * Các hoạt động kinh doanh khác (Phòng kinh doanh): SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01 Học viện Tài 73 Chuyên đề cuối khóa - Tập trung vào triển khai thực hợp đồng dịch vụ quản lý cổ đông đà ký kết đồng thời tìm kiếm ký kết thêm hợp đồng quản lý cổ đông; - Tập trung tiếp thị nhà chuẩn bị đầu t để triển khai cung cấp vật liệu hoàn thiện đồ nội thất;đầu t hạ tần viễn thông,hệ thống thông tin; - TriĨn khai kinh doanh vËt liƯu néi thÊt; - TriĨn khai dịch vụ truyền thông tổ chức kiện; - Kinh doanh dịch vụ bất động sản; - Hoạt động đào tạo + Công tác tài chính: - Xây dựng chiến lựơc vốn, đảm bảo đủe vốn cho hoạt động SXKD đầu t Công ty nhằm đảm bảo hoạt động hiệu quả; - Đẩy mạnh công tác thu tài chính; - Chấp hành nghiêm chỉnh việc lập thực hệ thống kế hoạch tài theo Quy chế Tài Công ty Nhà nớc 3.1.2 Định hớng phát triển hoạt động thẩm định giá Bất động sản Cùng với định hớng phát triển chung toàn Công ty, Công ty t vấn dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam xác định phát triển hoạt động thẩm định giá Bất động sản hoạt động mũi nhọn Công ty Cũng theo kế hoạch Công ty tuyển dụng thêm 04 nhân lực cho Phòng nghiệp vụ thẩm định, mặt khác tiếp tục đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn kinh nghiệm thẩm định giá BĐS cho chuyên viên thẩm định phòng Nghiệp vụ 3.1.3 Định hớng phát triển hoạt động thẩm định giá trị quyền sử dụng đất - Hầu hết hợp đồng thẩm định giá BĐS Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam liên quan đến thẩm định giá trị quyền sử dụng đất Chính Công ty đà đa phơng hớng phát triển cho mảng thẩm định nh tìm hiểu thêm phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất khác 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện phơng pháp định giá trị quyền sử dụng đất Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam Sau đà nghiên cứu lý luận chung thẩm định giá trị quyền sử dụng đất, thực trạng quy trình phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng SV : Đặng Qc Huy Líp : CQ 43/16.01 Häc viƯn Tµi chÝnh 74 Chuyên đề cuối khóa đất Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam định hớng phát triển Công ty, phần em xin mạnh dạn đa số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam góp phần hoàn thành mục tiêu phát triển Công ty 3.2.1 Hoàn thiện quy trình thẩm định công tác thu thập xử lý thông tin - Tổ chức,định biên, xếp lại quy trình thẩm định cho hợp lý nhằm đảm bảo gọn nhẹ, hiệu quả, không chông chéo - Mặt khác định giá bất động sản vấn đề thông tin vô quan trọng để có kết định giá xác cao cần phải có thông tin chất lợng cao Thông tin bao gồm: thông tin đặc điểm bất động sản, thông tin giao dịch thị trờng, thông tin biến động thị trờng, thông tin khách hàng Chất lợng thông tin thể tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp kiểm tra đợc - Để có đợc thông tin chất lợng cao đòi hỏi phải thực tốt công việc thu thập xử lý thông tin Thực tế nhiều không đủ thông tin mà việc áp dụng phơng pháp định giá trở nên khó khăn Tại Công ty định giá dịch vụ tài Việt Nam, phơng pháp định giá bất động sản hạn chế cha thực thực tốt công tác thu thập xử lý thông tin Do để hoàn thiện phơng pháp định giá bất động sản Công ty, em xin đề xuất số giải pháp sau: - Cần tiến hành thực thống phân quyền trình thu thập thông tin: tức Công ty phải xây dựng thống tiến trình thu thập thông tin phơng pháp cụ thể để thẩm định viên có nhìn tổng quát công việc thu thập thông tin Đồng thời thực phân qun thu thËp th«ng tin, giao viƯc tíi tõng cán thực để đẩy nhanh trình - Công ty cần xây dựng mạng lới thu thập thông tin địa bàn cụ thể sở tổ chức phân vùng thu thập thông tin Điều xuất phát từ thuận lợi công ty công ty đà có mạng lới chi nhánh khắp nớc nên xây dựng đợc mạng lới thông tin thu thập đợc nhanh có chất lợng cao Từ Công ty xây dựng sở liệu bất động sản riêng SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01 Học viện Tài 75 Chuyên đề cuối khóa Công ty Đây nguồn thông tin có ý nghĩa hoạt động định giá Công ty, giúp cho thông tin bất động sản cần thu thập ngày phong phú Tuy nhiên để sở liệu thực phát huy tính hiệu đòi hỏi cán thực cần liên tục cập nhật thông tin liên quan đến bất động sản - Thiết lập danh mục chi tiết thông tin cần thu thập: việc thiết lập danh mục nhằm tránh bỏ sót thông tin cần thu thập Ví dụ: Đối với phơng pháp so sánh trực tiếp để tránh bỏ sót thông tin, cần xây dựng danh mục chi tiết thông tin cần thu thập: TT Thông tin Yêu cầu liên quan - Các pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; sơ đồ mảnh đất; hồ sơ, vẽ biên toán bàn giao công Tình trạng pháp lý trình - Các qui định pháp lý quyền hạn trách nhiệm cho thuê, thời gian cho thuê, giá thuê - Yêu cầu tối thiểu vệ sinh môi trờng, phòng cháy chữa cháy - Tình trạng vi phạm giới hạn không gian kiến trúc xây dựng: hành lang an toàn giao thông, giới xây dựng chiều cao tòa nhà, độ nhô ban công - Khoảng cách, số lợng, chất lợng sở hạ tầng, Đặc điểm vị dịch vụ xà hội ảnh hởng đến giá trị bất động sản (khả trí, địa điểm tiếp cận trung tâm kinh tế, trị, văn hóa) Tình trạng vật - Kích thớc, bề rộng mặt tiền, hình dáng, kết cấu, số lchất, đặc điểm ợng phòng, tuổi thọ, chất lợng kiến trúc xây dựng, mặt nội thất, thiết kế bất động sản - Độ cao, độ dốc, độ lún Đặc điểm công - Chất lợng xây dựng chất lợng kiến trúc công trình xây dựng trình xây dựng phụ trợ: gara, đờng nội bộ, hàng rào, liên quan vờn Tính chất - Thời gian giao dịch điều kiện cung cầu thị trờng SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01 Học viện Tài 76 Chuyên đề cuối khóa giao dịch nh nào; tính công khai, tự nguyện giao dịch Lợi - Tuy nhiên bảng sơ thông tin cần thu thập, bất động sản khác mức độ cần thiết thông tin khác song có khả thu thập đầy đủ thông tin liên quan thẩm định viên có nhiều để tiến hành điều chỉnh thông số tính toán, kết định giá có độ tin cậy xác cao - Trong trình thu thập thông tin cần phân rõ mục đích, yêu cầu nội dung cụ thể loại thông tin để việc thu thập hiệu - Tiến hành tổ chức họp, hội thảo rút kinh nghiệm thực tế: định kỳ Công ty cần tổ chức họp, hội thảo để tổng kết đợc việc đà làm đợc, khó khăn cụ thể thẩm định viên trình thu thập thông tin Từ đa giải pháp cụ thể nhằm khắc phục khó khăn 3.2.2 Tăng cờng công tác nghiên cứu thị trờng Để đa mức giá hợp lý bất động sản thẩm định cho khách hàng công tác nghiên cứu thị trờng tơng lai cần thiết Trên sở nghiên cứu thị trờng thẩm định viên xác định đợc tình hình cung- cầu bất động sản thị trờng, thị hiếu tiêu dùng để điều chỉnh phù hợp giá trị thị trờng bất động sản Cụ thể, thị trờng bất động sản có tợng cung vợt cầu hay thị hiếu tiêu dùng loại bất động sản thay đổi thẩm định viên cần điều chỉnh hạ thấp giá trị bất động sản điều chỉnh theo thị hiếu tiêu dùng cách thích hợp Mặt khác vào cung cầu thị trờng tơng lai giúp nhà định giá dự báo đợc thay đổi nhu cầu đầu t nhà đầu t, tốt để xác định xem sử dụng tốt hiệu nh Tuy nhiên công tác nghiên cứu thị trờng nh dự báo thay đổi thị trờng tơng lai công việc đòi hỏi kinh nghiệm, khả dự báo sở phân tích tình hình thị trờng khứ Công việc khó khăn phức tạp Do thẩm định viên hạn chế công tác trờng hợp cần thiết Công ty thuê chuyên gia Công ty chuyên lĩnh vực nghiên cứu thị trờng để dự báo cách xác thực thay đổi xu hớng phát triển tơng lai thị trờng Một mặt tăng tính tin cậy cho khách hàng, mặt khác giảm rủi ro cho thẩm định viên trình định giá 3.2.3 Nâng cao trình độ chuyên môn cho chuyên viên định giá SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01 Học viện Tài 77 Chuyên đề cuối khóa Trong lĩnh vực, ngành nghề ngời đóng vai trò chủ đạo định thành công hay thất bại lĩnh vực Trong hoạt động định giá vậy, chất lợng dịch vụ định giá phụ thuộc nhiều vào chất lợng thẩm định viên cao hay thấp Chất lợng thẩm định viên đợc đề cập chủ yếu khía cạnh kiến thức chuyên môn kinh nghiệm nghề nghiệp Nếu thẩm định viên có kiến thức chuyên môn cao nhiều kinh nghiệm thực tốt phơng pháp định giá, mang lại kết định giá với độ xác cao Do nâng cao trình độ chuyên môn cho chuyên môn định giá giải pháp quan trọng giúp Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam khắc phục phần hạn chế tồn sử dụng phơng pháp định giá Chất lợng chuyên viên định giá đợc đề cập đến chủ yếu khía cạnh kiến thức chuyên môn kinh nghiệm nghề nghiệp.Để thực tốt quy trình phơng pháp thẩm định giá trị QSDĐ chuyên viên định giá cần phảI hiểu vận dụng văn quy phạm pháp luật liên quan đến thẩm định giá trị QSDĐ, có kiến thức nhiều lĩnh vực chuyên môn khác kiến thức thẩm định giá trị QSDĐ nh: đất đai, quy hoạch, xây dung, thuế, Vì tất mảng kiến thức có tác động đến thẩm định giá trị QSDĐ Ngoài chuyên viên định giá cần có kinh nghiệm phong thủy, tập quán, tâm lý khách hàng biến động thị trờng BĐS Đây nhân tố nhạy cảm tác động lớn đến giá trị QSDĐ mà không theo quy luật Do việc ớc tính ảnh hởng yếu tố đến giá trị QSDĐ phụ thuộc vào trình độ chuyên môn kinh nghiệm chuyên viên thẩm định giá Để nâng cao trình độ chuyên môn cho chuyên viên định giá Công ty cần: Thứ nhất, chuyên viên định giá cần thờng xuyên cập nhật văn quy phạm pháp luật liên quan đến định giá bất động sản lĩnh vực chuyên khác nh: đất đai, thuế, xây dựng, quy hoạch Trên sở hiểu rõ văn pháp lý thẩm định viên áp dụng văn cách hiệu vào thực tiễn, tạo sở pháp lý cho hoạt động định giá Thứ hai, Công ty cần thờng xuyên tổ chức tập huấn, đào tạo nâng cao kiến thức cho chuyên viên định giá không lĩnh vực định lĩnh vực liên quan khác Các lớp đào tạo ngắn hạn SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01 Học viện Tài 78 Chuyên đề cuối khóa dài hạn cho phù hợp với chuyên viên Nếu có điều kiện cử chuyên viên giỏi học khóa tập huấn nớc để nâng cao kiến thức mời chuyên gia nớc lĩnh vực nói chuyện Công ty để giải đáp phần vớng mắc chuyên viên Khi ngời định giá có trình độ chuyên môn, ứng dụng đợc kỹ đà qua đào tạo vào thực tế hoạt động trình định cụ thể phơng pháp định giá khoa học xác Hơn nữa, chuyên viên đợc đào tạo chuyên môn đợc công nhận trình độ mà đà qua đào tạo quan chức có thẩm quyền cấp Đây pháp lý để ngời định giá bớc đầu xác định đợc trách nhiệm bất động sản đợc định giá Thứ ba, Công ty phải có qui định cụ thể trách nhiệm chuyên môn thẩm định viên hành nghề thẩm định giá Đồng thời tạo môi trờng điều kiện làm việc tốt để chuyên viên phát huy lòng nhiệt tình, sáng tạo hiệu làm việc cao 3.2.4 Đa nguyên tắc thực công việc - Tăng cờng đạo tập trung thông nhất, trì nâng cao lực máy quản lý điều hành Công ty theo hớng phân cấp đảm bảo quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm trớc công ty pháp luật Nhà nớc; - Mở rộng đối tợng thị phần lĩnh vực kinh doanh công ty nhng không dàn trải mà tËp trung mét sè lÜnh vùc mịi nhän cđa c«ng ty; - Đa biện pháp nhằm động viên khuyến khích CBCNV chủ động làm việc,khai thác thị trờng, tìm kiếm khách hàng; - Đề tra biện pháp tăng cờng quản lý tài sản, thực triệt để tiết kiệm, chống lÃng phí Phấn đấu giảm chi phí, nâng cao chất lợng hiệu dịch vơ; - TËn dơng, tranh thđ c¸c mèi quan hƯ để mở rộng dịch vụ mạng lới khách hàng 3.2.5.Thống văn pháp lý sử dụng Hiện văn pháp lý qui định thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng nhiều song thực cha đầy đủ gây khó khăn định trình định giá Do để thuận lợi cho thẩm định viên Công ty cần thống văn pháp lý áp dụng trình định giá cụ thể SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01 Học viện Tài 79 Chuyên đề cuối khóa Ngoài cần thống qui trình bớc định giá phơng pháp cụ thể Đặc biệt phơng pháp tính mà văn pháp lý ko qui định cụ thể cách tính Công ty cần thống cách tính chung để áp dụng trình định giá Đây giúp thẩm định viên dễ dàng việc tính toán thông số liên quan 3.3 Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản Việt Nam 3.3.1 Đối với Nhà nớc 3.3.1.1 Xây dựng hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động định giá BĐS Thời gian qua thị trờng bất động sản nớc ta trạng thái biến động, biến động khó kiểm soát đợc biện pháp quản lý hữu hiệu nhằm đa hệ thống t vấn thẩm định giá bất động sản vào hoạt động nh công cụ điều tiết quản lý vận hành thị trờng bất động sản Bên cạnh kết đạt đợc trình phát triển, mặt hạn chế thị trờng bất động sản thẩm định bất động sản cha có chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý, phơng pháp nguyên tắc thẩm định giá bất động sản cha đồng để làm sở cho việc xem xét kết công tác thẩm định Do ®ã cã nhiỊu ý kiÕn chung quanh tÝnh chÝnh xác kết thẩm định giá bất động sản dới biến động không ngừng thị trờng bất động sản Các sách thay đổi quản lý, qui hoạch đất đai làm cho tính xác kết thẩm định giá bất động sản trở nên bền vững thông qua động thái thị trờng Do để thúc đẩy hoạt động thị trờng bất động sản theo hớng để hoạt động định giá bất động sản thực trở thành công cụ điều tiết hiệu Nhà nớc cần xây dựng hoàn thiện hệ thống văn pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý bất động sản hoạt động định giá, tránh tình trạng nhiều văn chồng chéo cha đầy đủ nh Cụ thể hoạt động thẩm định giá hệ thống văn pháp lý sách đất đai, quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phơng pháp định giá, tiêu chuẩn định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế Đây vấn đề khó khăn cần phải có sách định hớng vĩ mô Nhà nớc, trợ giúp nhiều tổ chức quốc tế thông qua trình học tập kinh nghiệm lâu dài từ nớc giới SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01 Học viện Tài 80 Chuyên đề cuối khóa 3.3.1.2 Nâng cao chất lợng công tác đào tạo định giá Công tác đào tạo, bồi dỡng thẩm định viên phải đợc xem công tác tiên phong để tạo đội ngũ có đầy đủ lực chuyên môn, phẩm chất đạo đức nghề nghiệp Xuất phát từ thực tế cần phải có chiến lợc cải cách đào tạo, cụ thể: Thứ nhất, cần xây dựng nội dung cụ thể cho lĩnh vực, phơng pháp đào tạo cho phù hợp Thứ hai, cần có sách mở rộng loại hình đào tạo, đối tợng đào tạo Một mặt tiến hành đào tạo dài hạn định giá trờng đại học Mặt khác tiến hành đào tạo ngắn hạn, chủ yếu cán quan Nhà nớc, doanh nghiệp, đà tốt nghiệp đại học kinh tế kỹ thuật để nâng cao trình độ thẩm định giá 3.3.1.3 Xây dựng hệ thống thông tin, ngân hàng sở liệu phục vụ cho hoạt động định giá Trên sở nhận thức đợc tầm quan trọng thông tin hoạt động định giá, cần tiến hành xây dựng ngân hàng sở liệu phục vụ cho hoạt động định giá Việc tổ chức lu trữ sở liệu bất động sản giao dịch: lịch sử giao dịch bất động sản, mức giá giao dịch tác động tích cực đến hoạt động định giá, thúc đẩy hoạt động định giá phát triển toàn diện, đồng thời cầu nối khách hàng tổ chức định giá Để làm đợc điều này, cần: - Phân vùng lu trữ liệu bất động sản vùng, địa phơng cụ thể địa phơng, quan lu trữ phải đợc quản lý, giám sát Sở Tài nguyên Môi trờng - Yêu cầu doanh nghiệp thực lĩnh vực định giá bất động sản kinh doanh bất động sản xây dựng, hoàn thiện hệ thống thông tin 3.3.1.4 Tổ chức, mở rộng hoạt động định giá nớc tăng cờng hợp tác quốc tế Thực tiễn cho thấy thẩm định giá Việt Nam hình thành nhng đà thể rõ vai trò, tầm quan trọng kinh tế thị trờng Do mở rộng hoạt động thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng chiều rộng chiều sâu cần thiết Cụ thể cần tiến hành biện pháp để: - Tạo điều kiện việc thống qui trình định giá nhà SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01 Học viện Tài 81 Chuyên đề cuối khóa định giá nh tiêu chuẩn thống pháp luật - Tạo điều kiện cho nhà định giá nớc phát triển tốt khả định giá thông qua hỗ trợ so sánh với hoạt động định giá Trung Ương hoạt động định giá Trung Ương coi chuẩn mẫu công tác định giá, giúp doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực định giá thuận lợi hành nghề - Xây dựng mối liên hệ, hệ thống doanh nghiệp định giá để giúp đỡ trình định giá cần Một mặt giúp doanh nghiệp định giá hỗ trợ trình định giá, mặt khác học hỏi kinh nghiệm lẫn - Xác định rõ nhiệm vụ quyền hạn tổ chức định giá Trung Ương Một nguyên nhân góp phần quan trọng vào thành công ban đầu việc phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam thời gian qua tăng cờng hợp tác quốc tế Bắt nguồn từ chỗ tiếp cận, học hỏi kinh nghiệm nớc đặc biệt nớc Hiệp hội thẩm định giá ASEAN (AVA), ngành thẩm định giá Việt Nam đời phát triển song đà bắt kịp đợc với phát triển khu vực Vì để phát triển hoạt động định giá Việt Nam trớc yêu cầu cấp thiết thị trờng Việt Nam cần tăng cờng hợp tác quốc tế để học tập, trao đổi kinh nghiệm Mặt khác tranh thủ trợ giúp tõ ChÝnh phđ, tõ c¸c tỉ chøc qc tÕ vỊ thẩm định giá nói chung thẩm định giá nói riêng nhằm góp phần tạo tiền đề vững Việt Nam 3.3.1.5 Thành lập quan kiểm tra, giám sát lĩnh vực thẩm định giá Thực tế nớc ta cha thức có quan chuyên môn tiến hành hoạt động kiểm tra, giám sát việc hành nghề định giá tổ chức định giá nhằm phát thiếu sót, sai phạm doanh nghiệp thẩm định giá Hay nhằm giải tranh chấp, mâu thuẫn doanh nghiệp thẩm định giá khách hàng Hơn nữa, hoạt động thẩm định giá chịu chi phối nhiều văn pháp luật quan có thẩm quyền ban hành: Bộ Tài chính, Bộ xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trờng Do quan giám sát hoạt động định giá Nhà nớc thiết lập cần thiết, tạo tính lành mạnh hoạt động định giá Cơ quan kiểm tra, giám sát phải đợc lập ngời có kiến SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01 Học viện Tài 82 Chuyên đề cuối khóa thức chuyên sâu, kinh nghiệm, trung thực có tâm huyết với nghề định giá nhằm thực công việc cách công Kết luận chơng 3: Trong chơng đà đa giảI pháp để hoàn thiện quy trình phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất Công ty cổ phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam Những giải pháp dựa thực trạng, tồn nguyên nhân tồn dịch vụ thẩm định giá trị quyền sử dụng đất Công ty SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01 Học viện Tài 83 Chuyên đề cuối khóa Kết luận Nhu cầu thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tất yếu kinh tế thị trờng phát triển kinh tế thị trờng phát triển, đặc biệt giai đoạn hội nhập WTO nh Để đáp ứng nhu cầu thẩm định giá trị quyền sử dụng đất ngày cao việc hoàn thiện quy trình phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp điều cần thiết Trong phạm vi chuyên đề tốt nghiệp, em đà đề cập đến sô vấn đề sau: - Phân tích, luận giải hệ thống số vấn đè có tính lý luận quy trình phơng pháp thẩm định giá trị BĐS nói chung quyền sử dụng đất nói riêng - Trên sở lý luận, chuyên đề đà sâu phân tích đánh giá thực trạng quy trình phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất Công ty cổ phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam Và đà khẳng định đợc thành công, đồng thời hạn chế, tồn để tiếp tục hoàn thiện quy trình phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất Công ty - Từ lý luận thực tiễn, chuyên đề đà đa số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất Công ty - Mặc dù đà cố gắng học hỏi, nghiên cứu trình bày nhng hạn chế kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm thực tế thời gian nghiên cứu nên chuyên đề khó tránh khỏi hạn chế Kính mong nhận đợc dẫn góp ý cuả thầy cô giáo để chuyên đề đợc hoàn thiện Cuối em xin chân thành cảm ơn Công ty cổ phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam đà tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành đợt thực tập cuối khóa Em chân thành cảm ơn thầy cô môn định giá tài sản, đặc biệt Th.S Vũ Thị Lan Nhung đà hớng dẫn, bảo tận tình đóng góp nhiều ý kiến quý báu giúp em hoàn thiện chuyên đề SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01 ... trị quy? ??n sử dụng đất Chơng 2: Thực trạng quy trình phơng pháp thẩm định giá trị quy? ??n sử dụng đất tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam Chơng 3: Một số giải. .. định giá trị quy? ??n sử dụng đất Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam vào hoạt động đợc năm, dịch vụ thẩm định giá chủ yếu thẩm định giá trị quy? ??n sử dụng đất Do... đất Công ty cổ phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam - Thứ ba: Đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình phơng pháp thẩm định giá trị quy? ??n sử dụng đất