Luận Văn Quy trình và phương pháp thẩm định giá tài sản tại Công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tái sản và bất động sản

76 1.1K 10
Luận Văn Quy trình và phương pháp thẩm định giá tài sản tại Công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tái sản và bất động sản

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

1 Đề tài: Quy trình phương pháp thẩm định giá tài sản Công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tái sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam Đề cương chi tiết MỞ ĐẦU NỘI DUNG Chương 1: Lý luận chung quy trình phương pháp thẩm định giá tài sản 1.1 Tổng quan Thẩm định giá tài sản 1.1.1 Khái niệm phân loại tài sản 1.1.1.1 Khái niệm tài sản - Viện Ngôn ngữ học định nghĩa: “Tài sản cải vật chất tinh thần có giá trị chủ sở hữu (Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, Năm 2003, Tr884) - Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản nguồn lực doanh nghiệp kiểm soát, kết hoạt động khứ, mà từ số lợi ích tương lai dự kiến trước cách hợp lý - Theo chuẩn mực Kế toán Việt Nam số ban hành kèm theo Quyết định số 149 ngày 31/12/2001 Bộ trưởng Bộ tài chính: “Tài sản nguồn lực: (a) Doanh nghiệp kiểm sốt được; (b) Dự tốn đem lại lợi ích tương lai cho doanh nghiệp” 1.1.1.2 Phân loại tài sản - Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình tài sản vơ hình - Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng tài sản cá nhân - Theo khả trao đổi: hàng hóa phi hàng hóa - Theo khả di dời: động sản bất động sản - Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định tài sản lưu động Tuy nhiên, viết em xin đề cập tới tài sản với hai loại Động sản Bất động sản Động sản tài sản bất động sản” 1.1.2 Khái niệm thẩm định giá tài sản Theo điều Pháp lệnh số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10 tháng năm 2002 quy định: “Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế” Xét cách khái quát: “Thẩm định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thời điểm định” Những nét đặc trưng thẩm định giá là: - Thẩm định giá cơng việc ước tính - Thẩm định giá hoạt động địi hỏi tính chun mơn - Giá trị tài sản tính tiền - Xác định thời điểm cụ thể - Xác định cho mục đích định - Dữ liệu sử dụng trực tiếp gián tiếp liên quan đến thị trường 1.1.3 Mục đích định giá tài sản Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu - Để giúp cho người bán xác định giá bán chấp nhận - Để giúp người mua xác định giá mua - Để thiết lập sở cho trao đổi tài sản với tài sản khác Xác định giá trị tài sản cho mục đích tài tín dụng - Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay chấp - Để xác định giá trị cho hợp đồng bảo hiểm tài sản Xác định giá trị tài sản để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng - Để giúp cho việc đặt mức tiền thuê xây dựng điều khoản cho thuê Xác định giá trị tài sản để phát triển đầu tư - Để so sánh với hội đầu tư vào tài sản khác - Để định khả thực đầu tư Xác định giá trị tài sản doanh nghiệp - Để lập báo cáo tài hàng năm, xác định giá trị thị trường vốn đầu tư - Để xác định giá trị doanh nghiệp - Để mua bán, hợp nhất, lý tài sản công ty - Để có phương án sử lý tài sản cải cách DNNN Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng u cầu có tính pháp lý - Để tìm giá trị tính thuế hàng năm tài sản - Để xác định giá trị bồi thường Nhà nứơc thu hồi tài sản - Để tính thuế tài sản bán để thừa kế - Để án định phân chia tài sản xét xử vụ án - Để xác định giá sàn phục vụ việc đấu thầu, đấu giá tài sản công - Để xác định giá sàn phục vụ phát tài sản bị tịch thu, xung công quỹ 1.1.4 Cơ sở thấm định giá tài sản 1.1.4.1 Giá trị thị trường IVSC đưa định nghĩa giá trị thị trường: Giá trị thị trường số tiền trao đổi ước tính tài sản vào thời điểm thẩm định giá, bên người bán sẵn sàng bán với bên người mua sẵn sàng mua, sau trình cơng khai, mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết không bị ép buộc 1.1.4.2 Giá trị phi thị trường Giá trị phi thị trường số tiền ước tính tài sản dựa việc đánh giá yếu tố chủ quan giá trị nhiều dựa vào khả mua bán tài sản thị trường 1.1.5 Nguyên tắc thẩm định giá Nguyên tắc thẩm định giá quan điểm, quan niệm thừa nhận cách phổ biến rộng rãi đời sống kinh tế – xã hội; sở quan trọng để đưa tiêu chí xây dựng nên phương pháp thẩm định giá khoa học Trong kinh tế thị trường nay, có nhiều nguyên tắc thẩm định giá, nhiên có nguyên tắc chi phối đến hoạt động thẩm định giá là: 1.1.5.1 Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu Nội dung nguyên tắc: Mỗi tài sản sử dụng vào nhiều mục đích đưa lại lợi ích khác nhau, giá trị chúng xác định hay thừa nhận điều kiện sử dụng tốt hiệu Cơ sở đề nguyên tắc: người sử dụng tài sản nguyên tắc khai thác cách tối đa lợi ích mà tài sản mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ Cơ sở để người ta đánh giá, định đầu tư dựa lợi ích cao mà tài sản mang lại Vì vậy, giá trị tài sản thừa nhận điều kiện sử dụng tốt hiệu Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá địi hỏi TĐV phải chi phí hội tài sản, phân biệt giả định tình sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật không khả thi mặt tài Đồng thời khẳng định tình hay hội sử dụng tốt hiệu nhất, sở để ước tính giá trị tài sản 1.1.5.2 Nguyên tắc thay Nội dung nguyên tắc: giới hạn cao giá trị tài sản khơng vượt q chi phí để có tài sản tương tự Cơ sở đề nguyên tắc: nguyên tắc xây dựng quan niệm: người mua thận trọng không bỏ số tiền đó, tốn tiền có tài sản tương tự để thay Tuân thủ nguyên tắc: nguyên tắc thay nguyên tắc quan trọng lý thuyết thẩm định giá Tuân thủ nguyên tắc hoạt động thẩm định giá, đòi hỏi TĐV phải nắm thông tin giá hay chi phí sản xuất tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm sở để so sánh xác định giới hạn cao giá trị tài sản cần thẩm định giá Tuy nhiên, thực tế, nhiều trường hợp khó tìm BĐS tương tự giống để so sánh giá bán hay chi phí sản xuất Do vậy, để vận dụng nguyên tắc này, đòi hỏi TĐV thiết phải trang bị kỹ cách điều chỉnh khác biệt loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất thay hay so sánh với giá hay chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định 1.1.5.3 Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai Nội dung nguyên tắc: giá trị tài sản định lợi ích mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư Cơ sở đề nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản_là biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Hơn nữa, thẩm định giá thực chất công việc dự kiến khoản lợi ích mà tài sản mang lại tương lai Tuân thủ nguyên tắc: để thẩm định giá cách hợp lý xác, TĐV phải dự kiến lợi ích phải dựa vào khoản lợi ích để ước tính giá trị tài sản Tuân thủ nguyên tắc này, người bán người mua phải dự đoán điều kiện thị trường tương lai, như: yếu tố thuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập rủi ro cho người nắm giữ tài sản 1.1.5.4 Nguyên tắc đóng góp Nội dung nguyên tắc: giá trị tài sản hay phận cấu thành tài sản, phụ thuộc vào có mặt hay vắng mặt nó, làm cho giá trị tồn tài sản tăng lên hay giảm Cơ sở đề nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Đó sở để người ta chấp nhận giá trị đóng góp Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị phận thường khơng thể giá trị tồn tài sản, giá trị phận tài sản lại hiệu số giá trị toàn giá trị phận tài sản lại 1.1.5.5 Nguyên tắc cung cầu Nội dung nguyên tắc : giá đánh giá thị trường giá trị tài sản Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá chứng thừa nhận có tính khách quan thị trường giá trị tài sản Trong thị trường khác, sức ép cung-cầu, giá có khoảng cách xa so với giá trị thực Vì vậy, so sánh tài sản với nhau, phải phân tích tác động yếu tố cung-cầu ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần thẩm định Cơ sở đề nguyên tắc: Căn chủ yếu phổ biến việc thẩm định giá trị tài sản dựa vào giá thị trường tài sản Giá thị trường tài sản tỷ lệ thuận với yếu tố cầu tỷ lệ ngịch với yếu tố cung Hai yếu tố ln ln thay đổi theo thời gian Vì vậy, nhiệm vụ quan trọng TĐV phải đánh giá tác động yếu tố giao dịch khứ dự báo ảnh hưởng chúng tương lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên đánh giá sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường Tuân thủ nguyên tắc: Trước thực việc điều chỉnh số liệu chứng cớ thị trường, cần phải xác minh cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung- cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay so sánh hay không Thực đánh giá, dự báo tương lai cung-cầu giá cả, đánh giá độ tin cậy tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật thẩm định giá dựa vào dòng thu nhập Nguyên tắc cung-cầu bổ sung quan trọng giải thích cách cụ thể cho nguyên tắc khác Do đó, nguyên tắc ưu tiên trình vận dụng để thẩm định hầu hết loại tài sản cho mục đích sử dụng khác Các nguyên tắc thẩm định giá sở lý luận quan trọng để xây dựng tiêu chuẩn, hình thành nên quy trình phương pháp thẩm định giá trị BĐS cách hợp lý có sở khoa học Nó cho phép TĐV tiếp cận ước lượng cách hợp lý giá trị BĐS Vì thế, trình thẩm định giá, TĐV phải tuân thủ nguyên tắc 1.2 Phương pháp thẩm định giá tài sản Hiện có nhiều phương pháp thẩm định giá tài sản Tuy nhiên, phương pháp thẩm định giá thừa nhận phương pháp bản, có sở lý luận chặt chẽ, có sở khoa học phương pháp xây dựng sở xem xét, phân tích, đánh giá tác động yếu tố ảnh hưởng đặc biệt phải tuân thủ cách đầy đủ tuyệt đối nguyên tắc thẩm định giá Mỗi phương pháp thẩm định giá tài sản có ưu hạn chế định Việc lựa chọn phương pháp thích hợp để thẩm định giá trị tài sản cụ thể phụ thuộc vào yếu tố bản:  Thuộc tính tài sản  Độ tin cậy khả sử dụng tài liệu thị trường  Mục tiêu nguyên tắc việc thẩm định giá Một số phương pháp thẩm định giá BĐS sử dụng phổ biến phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư 1.2.1Khái quát phương pháp thẩm định giá tài sản 1.2.1.1 Phương pháp so sánh trực tiếp Cơ sở lý luận Phương pháp so sánh trực tiếp xây dựng chủ yếu dựa việc tuân thủ nguyên tắc thay thế, là: người mua thận trọng khơng bỏ số tiền tốn tiền mà có tài sản tương đương để thay Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu coi hoàn toàn ngang với giá trị tài sản tương đương so sánh Như vậy, xét mặt kỹ thuật, theo phương pháp người ta không cần thiết phải xây dựng công thức hay mơ hình tốn học, mà cần tìm chứng thừa nhận giá trị tài sản tương đương so sánh thị trường Các bước tiến hành Trên thực tế khơng có hai tài sản hồn tồn giống giá trị chúng thường thay đổi theo thời gian Vì vậy, để tiến hành so sánh, tài sản phải thu thập giao dịch thị trường hành tài sản giống tương đối giống so với tài sản mục tiêu; sau đó, tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích giá trị giao dịch làm điều chỉnh cần thiết để tìm giá trị hợp lý tài sản mục tiêu chia thành bước cụ thể: Bước 1: Tìm kiếm thơng tin TS giao dịch thời gian gần so sánh với TS mục tiêu mặt, yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị, như: kiểu cách, điều kiện mơi trường, vị trí, Bước 2: Tiến hành kiểm tra phân tích giao dịch chứng nhằm đảm bảo tính chất so sánh với TS mục tiêu Để thực tốt bước này, kiểm tra phân tích giao dịch thị trường TĐV cần phải làm rõ: - Nguồn gốc giao dịch thị trường - Đánh giá đặc điểm tính chất giao dịch thị trường 10 Bước 3: Lựa chọn số TS so sánh thích hợp Thơng thường người ta lấy từ đến TS để so sánh Bước 4: Xác định yếu tố khác TS mục tiêu TS chứng cớ Đồng thời, dựa yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá trị TS Bước 5: Ước tính giá trị TS mục tiêu sở giá TS điều chỉnh Ưu điểm, hạn chế điều kiện áp dụng  Ưu điểm: Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp phổ biến rộng rãi sử dụng nhiều thực tế có ưu điểm bản: - Là phương pháp thẩm định giá gặp khó khăn mặt kỹ thuật - Là phương pháp thể đánh giá thị trường, có sở vững để khách hàng quan pháp lý công nhận - Là phương pháp đầu vào phương pháp khác phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư,… - Phương pháp cho kết đáng tin cậy có trợ giúp phương tiện kỹ thuật  Hạn chế: - Cần thiết phải có thơng tin giao dịch TS tương tự khu vực thị trường - Các thông tin chứng thường mang tính chất lịch sử - Phương pháp địi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm kiến thức thị trường  Điều kiện áp dụng: 62 Mạng lưới chiếu sáng khu văn phịng nhà Cơng ty Cổ phần Đá ốp lát Xây dựng Hà Nội bố trí ngầm dùng cáp Cu/XLPE/DSTS/PVC (4x16) chôn trực tiếp đất hào kỹ thuật Lưới chiếu sang dùng cột đèn natri cao cáp công suất 250W-220V cao 9m, tim cột đèn chiếu sáng cách bỏ vỉa 0,5m Các cụm xanh chiếu sáng đèn chùm sân vườn bóng Nguồn điện cấp cho hệ thống đèn đường lấy từ tủ điện tổng tầng hầm + Hệ thống chiếu sang đường phố: Chiếu sáng đường phố dùng cột đèn natri cao áp đèn solium làm nguồn sáng, cột đèn sử dụng loại cột thép mạ kẽm nhúng nóng Với tuyến đường có vỉa hè lớn 6m nên bổ xung đèn cầu chiếu sáng vỉa hè cho người Dền đường bố trí trục đường theo phương án chiếu sáng bên bố trí bên phụ thuộc vào độ rọi yêu cầu chiều rộng đường Nguồn điện chiếu sáng cho đèn lấy từ lộ hạ áp trạm biến áp khu vực gần Toàn tuyến chiếu sáng dùng cáp điện XLPE bọc thép 1KV ngầm đất Cáp chiếu sáng dùng loại 0,6KV-Cu-600V-XLPE/DSTA/PVC tiết diện 4x35mm chôn ngầm trực tiếp đất độ sâu cách mặt đất 0,8m phạm vi vỉa hè • Quy hoạch thoát nước thải + Tổng nhu cầu thu gom xử lý nước bẩn toàn khu vực quy hoạch khoảng 241,4m3/ngđ + Quy hoạch hệ thống thoát nước thải: Nguyên tắc quy hoạch hệ thống nước thải để đảm bảo vệ sinh mơi trường tất hộ gia đình, cơng trình cơng cộng phải xây dựng bể tự hoại đảm bảo quy cách, quy chuẩn Nước thải sau xử lý sơ qua bể tự hoại thu vào hệ thống cống thoát nước thải chung thành phố Nước thải tự chảy theo tuyến cống đường phố xử lý trạm xử lý tập trung khu vực + Đường ống: Dùng ống nhựa PVC với đường kính ống từ 150-250mm (chỉ dùng nước tiểu khu cơng trình hệ thống bên ngồi) Dùng ống cống bê tơng cốt thép với đường kính ống tối thiểu 300mm đặt vỉa hè đường phố Tất đường ống nước khu phải chơn sâu mặt đất tí 0,7m tính đến đỉnh ống khơng lớn 4,5m tính đến đáy ống, đạt trị số phải có phương án sử dụng trạm bơm cục đưa nước thải đến cao độ vị trí + Hố ga: Khoảng cách hố ga phụ thuộc vào đường kính ống nước thải - 20m đường ống kính 150mm tới 300mm - 40m đường ống kính 400mm tới 600mm - 60 m đường ống kính 800mm tới 1000mm 63 + Các tuyến cống áp lực dùng ống cao su dẻo • Quy hoạch thu gom xử lý chất thải rắn + Tổng nhu cầu thu gom xử lý chất thải rắn khu vực quy hoạch khoảng 1,2 tấn/ngày đêm + Chất thải rắn sinh hoạt từ khu dân cư cơng trình cơng cộng chất thải rắn đường phố thu gom tập trung đơn giản thùng rác đặt vỉa hè Các thùng rác có dung tích 0,5m đặt cách 150-200m theo bán kính Trong khu gia đình hàng ngày có xe thu gom chất thải rắn đẩy tay điểm tập trung, trung chuyển đưa bãi rác xử lý chất thải rắn chung khu vực Sau thu gom đưa xử lý khu liên hợp CTR Sơn Tây + Tưới cây, rửa đường hàng ngày lần vào buổi sáng sớm chiều tối • Quy hoạch hệ thống thơng tin liên lạc: + Tổng dung lượng thuê bao khoảng 300 thuê bao, đó: Vị trí tuyến cáp tủ cáp quy hoạch tỷ lệ 1/500 định hướng Trong trình triển khai thực dự án Tổng Cơng ty Bưu viễn thơng xác định cụ thể theo quy hoạch chung ngành Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường; Giá trị đầu tư “Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường’’ (TĐGVN01) “Giá trị đầu tư giá trị tài sản một nhóm nhà đầu tư theo mục tiêu đầu tư xác định” (TĐGVN 02) Nguồn thông tin khảo sát thị trường: - Giá đất theo UBND thành phố Hà Nội ban hành năm 2009: TSTĐG giáp đường Thanh Bình, cách Trung tâm Hà Đơng khoảng 1,2km Theo Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 UBND Thành phố Hà Nội việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2009 TSTĐG nằm vị trí đường Thanh Bình Giá đất vị trí đường Thanh Bình là: 8.000.000 đồng/m2 Khảo sát thơng tin hộ chung cư, giá cho thuê văn phòng, khu để xe khu vực lân cận tài sản thẩm định giá Bước 2: LẬP KẾ HOẠCH VÀ LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH 64 Việc lập kế hoạch thẩm định giao cho trưởng phịng nghiệp vụ thực Cơng vệc giao cho cán nghiệp vụ thực Và quy định thời gian mảng việc rõ ràng Ngoài bước TĐV nghiên cứu lựa chọn phương pháp thích hợp cho TĐG BĐS Phương pháp thẩm định giá sử dụng Căn áp dụng -Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 Chính phủ Thẩm định giá - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ - Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Lựa chọn phương pháp thẩm định giá -Theo hướng dẫn thông tư số 145/2207/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ tài có phương pháp thẩm định giá bất động sản áp dụng là: Phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp chiết khấu; phương pháp thặng dư - Căn vào đặc điểm bất động sản thẩm định giá giá trị quyền sử dụng đất sử dụng vào mục đích xây dựng cơng trình hỗn hợp: Phương pháp chủ đạo Công ty Tư vấn- dịch vụ tài sản bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam lựa chọn để tiến hành thực Phương pháp thặng dư; Phương pháp so sánh phương pháp khác sử dụng để bổ trợ cho phương pháp Bước 3: KHẢO SÁT HIỆN TRƯỜNG, THU THẬP THÔNG TIN Từ kế hoạch lập nêu trên, TĐV tiến hành khảo sát trường thu thập thông tin 65 Khảo sát trường Việc khảo sát thị trường nhằm kiểm tra xem vị trí thực tế bất động với vị trí đồ địa chính, mơ tả pháp lý liên quan đến bất động sản.Và xem xét chi tiết bên bên bất động sản, bao gồm: diện tích đất cơng trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, sở hạ tầng (cấp nước, viễn thơng, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng tại, tuổi đời, tình trạng tu, sửa chữa Tiến hành chụp ảnh tài sản thẩm định để có đầy đủ chứng cho việc thẩm định Thu thập thông tin a Thu thập thông tin văn phòng cho thuê gần BĐS thẩm định Sau khảo sát thị trường văn phòng cho thuê, TĐV tìm đựợc thơng tin phù hợp thực so sánh để đưa giá cho thuê văn phịng Tiêu chí Địa Thơng tin Tầng tịa nhà tầng Thơng tin Tịa nhà tầng Thơng tin Tầng tịa nhà tầng Vị trí Số 275 Nguyễn Trãi Số 219 phố Khương Trung DTKV (m2) Pháp lý Giá cho thuê (đồng/m2/tháng) 300m2 Thuê dài hạn 10-13USD Số 148 đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Hà Nội 250 m2 Thuê dài hạn 16USD Thơng tin Tầng 5,6 tịa nhà tầng TTTM Machino Km9+500 đường Nguyễn Trãi 500 m2 Thuê dài hạn 13,5-18USD 229 m2 Thuê dài hạn 12USD Liên hệ: Sàn giao dịch BĐS Quốc tế Quân Như ĐT: 04.22431702 0983.286487 Liên hệ: chị Hà ĐT: 04.38542433 0913.240551 Tháng 2/2009 Tháng 2/2009 Liên hệ: Anh Liên hệ: Chị Nguyệt Việt, chị Phương ĐT: 0912.299.758 ĐT: (04) 5582204 (04) 5582198 – 0936.857789 Thời điểm khảo Tháng 2/2009 Tháng 2/2009 sát b Thông tin nhà chưng cư ST TSSS T Tiêu chí TSSS TSSS TSSS TSSS 66 Địa Tầng cao Tòa nhà CT01 khu đô thị Mỗ Lao Tầng DTKV 103m2 Pháp lý Hợp đồng mua bán Giá rao bán (đồng/m2) Nguồn thông tin 16.800.000 Thời điểm khảo sát Tịa nhà CT1B khu thị Văn Quán Tầng 12 phòng 10 105 m2 Tòa nhà CT2 chung cư Bắc Hà Tầng 85 m2 Toà nhà CT2A khu đô thị Xa La Tầng phòng 105 103 m2 Hợp đồng mua bán 16.500.000 Hợp đồng mua bán 15.400.000 Hợp đồng mua bán 12.500.000 Cty TSQ Việt Nam.: 04.33560666 Cty CPĐT KDBĐS Tân Thiên Nhật: 04.33544344 0912.654344 Anh Cường: 0984.202138 0918.135139 Chị Hiền: 0987864258 Tháng 2/2009 Tháng 2/2009 Tháng 2/2009 Tháng 2/2009 Bước 4: PHÂN TÍCH THƠNG TIN Đây q trình đánh giá tác động yếu tố đến mức giá tài sản cần thẩm định Sau trình khảo sát trường BĐS phân tích thị truờng cho thuê văn phòng với thị trường nhà chung cư, TĐV tính tốn dự tốn đơn giá cho th văn phòng giá bán chung cư Cụ thể: Thực phân tích, tính tốn dự kiến đơn giá văn phòng cho thuê: - Hiện tại, giá cho thuê văn phịng có xu hướng giảm kinh tế nước bị ảnh hưởng nhiều khủng hoảng kinh tế giới, lượng cung văn phòng cho thuê ngày nhiều Tại khu vực Hà Nội, dự án xây dựng tòa nhà văn phòng, chung cư cao cấp triển khai hoàn thiện cịn có số dự án xây dựng tịa nhà văn phòng đầu tư xây dựng Theo Cơng ty Savills ước tính, có khoảng 1,3 triệu m văn phịng dự kiến có mặt thị trường năm tới, khoảng 900.000 m2 hoàn thiện trước thời điểm cuối năm 2012 Nhiều dự án bất động sản tương lai Hà Nội xây dựng khu ngoại thành Do đó, thời gian tới, giá cho th văn phịng có xu hướng ổn định, mức giá khơng tăng nhiều 67 + TSSS1 tịa nhà tầng, số 275 đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, diện tích sàn 350m2, giá thuê 10USD/m2/tháng -13USD/m2/tháng (chưa VAT) Tịa nhà có vị trí giáp mặt đường lớn, gần trung tâm, giao thông lại thuận tiện TSTĐG quy mơ văn phịng mức độ đầu tư sở hạ tầng không TSTĐG + TSSS2 tòa nhà tầng, số 148 đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, diện tích sàn 250m2, giá cho thuê khoảng 16UDS/m2/tháng (chưa VAT) Tòa nhà có vị trí giáp mặt đường lớn, gần trung tâm, giao thông lại thuận tiện TSTĐG + TSSS3 Tòa nhà nằm mặt tiền phố Khương Trung (đường mở rộng), diện tích sàn 500m2 Giá thuê 13,5USD/m2/tháng - 18USD/m2/tháng Tịa nhà có vị trí giáp mặt đường lớn, gần trung tâm, giao thông lại thuận tiện TSTĐG + TSSS4 tòa nhà nằm đường Nguyễn Trãi, diện tích sàn cho thuê tầng 73m2, tầng 156m2 giá cho thuê 12UDS/m 2/tháng (chưa VAT) Tịa nhà có vị trí giáp mặt đường lớn, gần trung tâm, giao thông lại thuận tiện TSTĐG quy mơ văn phịng mức độ đầu tư sở hạ tầng không TSTĐG - Tài sản thẩm định giá tồ nhà hỗn hợp 25 tầng, có tầng hầm, mức độ đầu tư sở hạ tầng so với tòa nhà địa bàn Hà Nội trung bình, tịa nhà phục vụ chủ yếu hộ để ở, phần để kinh doanh thương mại văn phịng cho th nên tính chun nghiệp văn phịng cho th khơng cao Tài sản thẩm định giá nằm đường Thanh Bình, quận Hà Đơng (đường vào rộng khoảng 8m, đường cấp phối, trung tâm quận Hà Đông khoảng 1,2km, nơi dân cư tập trung chủ yếu hai bên đường, gần văn phịng cho th) Do đó, TSTĐG có vị trí khơng thuận lợi tài sản so sánh khác Vì vậy, tâm lý người th khơng thích thuê văn phòng văn phòng cho thuê tập trung gần giáp với khu vực đường Nguyễn Trãi, Trần Phú Điều này, làm ảnh hưởng lớn đến giá th văn phịng cơng suất sử dụng (hệ số lấp đầy) Mặt khác, đơn giá thuê tài sản thẩm định giá đề xuất gồm loại cơng trình như: Sàn kinh doanh dịch vụ, văn phòng cho thuê, …nên xét đơn giá thuê trung bình cơng trình khơng đơn giá thuê loại văn phòng chuyên biệt Từ thơng tin phân tích trên, Tổ thẩm định giá dự kiến mức giá cho thuê văn phòng, sàn kinh doanh dịch vụ, phòng họp… (chưa bao gồm thuế VAT 10%) là: 14USD/m2/tháng x 17.400 đồng = 243.600 đ/m2/tháng Thực phân tích, tính tốn dự kiến đơn giá chung cư: - Phân tích, tính toán tài sản so sánh (TSSS) tài sản thẩm định giá (TSTĐG) quy chuẩn với đặc điểm vị trí, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, xã hội khu vực tài sản thẩm định giá với quy mơ diện tích từ (80-110m2) - Diễn giải: 68 + Pháp lý: Các TSSS TSTĐG có giấy tờ pháp lý đầy đủ; Do khơng có hệ số điều chỉnh + Quy mơ kích thước hình thể: Các TSSS TSTĐG nhà chung cư nằm khu thị có qui mơ, kích thước hình thể tương đương Do khơng có hệ số điều chỉnh + Vị trí: Vị trí bất động sản thể thông qua yếu tố lợi điều kiện giao thông lại, khả kinh doanh Do đó, yếu tố quan trọng tác động đến giá trị bất động sản: • TSSS3 nằm tồ nhà thuộc chung cư Bắc Hà, mặt đường Nguyễn Trãi, hệ thống đường giao thơng thuận lợi Do đó, có hệ số điều chỉnh cao • TSSS1,2 nằm tồ nhà thuộc khu đô thị Mỗ Lao khu đô thị Văn Qn, có vị trí cách trục đường Nguyễn Trãi – Trần Phú tương đương thuận tiện TSSS3 Do đó, có hệ số điều chỉnh thấp TSSS3 • TSSS3 nằm tồ nhà khu thị Xa La (Tầng Trong tịa nhà tháp đơi 25 tầng mặt trước nhìn đường đơi khu thị) TSSS4 có vị trí xa trung tâm TSSS1,2,3 giao thơng lại khơng thuận tiện Do đó, có hệ số điều chỉnh thấp TSSS1,2,3 • TSTĐG nằm tiếp giáp đường Thanh Bình, đường phố Loại 4, đường vào đường cấp phối, giao thông lại không thuận tiện TSSS Do đó, có hệ số điều chỉnh nhỏ + Môi trường sống, an ninh: Các TSSS1,2,3,4 nằm tồ nhà thuộc khu thị có điều kiện sống mơi trường an ninh tốt, đầu tư tốt không gian sống: công viên, xanh, cảnh quan đô thị điều kiện sinh hoạt: siêu thị, nhà hàng, trường học, bệnh viện Do đó, có hệ số điều chỉnh cao TSTĐG nhà đơn lẻ nằm xen kẽ với khu dân cư có hệ số điều chỉnh thấp + Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Các TSSS1,2 nằm khu thị có sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiên đại, quy mơ thị lớn Do đó, có hệ số điều chỉnh cao TSSS3 nằm nhà Bắc Hà, TSSS4 nằm tồ nhà thuộc khu thị Xa La có quy mô đô thị, hạ tầng kỹ thuật không TSSS1,2 Do đó, có hệ số điều chỉnh thấp TSSS1,2 TSTĐG tồ nhà đơn lẻ sở hạ tầng kỹ thuật TSSS Do đó, có hệ số điều chỉnh thấp 69 Bảng phân tích, tính tốn tiêu chí giống khác TSTĐG TSSS TT I II 10 TSSS Tiêu chí so sánh Tiêu chí điều chỉnh Giá trị QSDĐ Pháp lý Quy mơ Vị trí Mơi trường sống, an ninh Cơ sở hạ tầng kỹ thuật Tổng số điểm Tổng tỷ lệ % điều chỉnh Hệ số điều chỉnh Giá trị QSDĐ điều chỉnh (đồng/m2) TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSSS4 TSTĐG Mỗi điểm giảm 5%, điểm tăng cộng 5% 16.800.00 15.400.00 12.500.000 16.500.000 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 9,8 9,8 10 8,5 10 10 10 10 8,5 10 10 9,5 9,5 8,5 49,8 49,8 49,5 48,5 45,5 -21,5% -21,5% -20,0% -15,0% 79% 79% 80% 85% 13.188.00 12.952.500 12.320.00 10.625.000 12.271.375 0 Theo Thông tư số 145 /2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài chính: Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp tiến hành điều chỉnh từ đến tài sản so sánh lấy giá bình quân tài sản so sánh sau điều chỉnh Do đó, đơn giá bình qn hộ chung cư sau phân tích, tính tốn là: (13.188.000 + 12.952.500 + 12.320.000 + 10.625.000)/4 = 12.271.375 đồng/m2 Mức giá chưa bao gồm 10% VAT là: 12.271.375/1,1 = 11.155.795đồng/m2 Làm tròn: 11.155.000 đồng/m2 Bước 5: XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN CẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Như nêu trên, TĐV lựa chọn phương pháp thặng dư để thẩm định giá - Mục đích sử dụng cao tốt nhất: Đầu tư xây dựng chung cư cao tầng để bán cho thuê 70 Cơ sở lý luận: Giá trị bất động sản giá trị lại nhận từ giá trị ước tính phát triển dự kiến tương lai trừ tất chi phí để tạo phát triển Nội dung phương pháp:  Phương án đầu tư: - Tính giá trị khu đất sở tính tốn giá trị phát triển chi phí phát triển điều kiện sử dụng cao tốt tài sản đạt theo quy hoạch sử dụng đất 1/500 kết thẩm định thiết kế sở - Giả thuyết dự án triển khai thực đầu tư sở hạ tầng xây dựng dự kiến hồn thành năm  Cơng thức tính tốn: Giá trị bất động sản = Tổng giá trị phát triển - Tổng chi phí phát triển 2.1 Ước tính giá trị phát triển cao tốt nhất: 2.1.1 Giá trị phát triển tầng hầm: * Sử dụng phương pháp thu nhập (vốn hóa) để tính tốn giá trị phát triển, cơng thức sau: Giá trị quyền = cho thuê Thu nhập túy hàng năm thu Lãi suất vốn hóa - Số tháng kinh doanh là: 12 tháng - Tỷ lệ kinh doanh tháng (hệ số lấp đầy): 85% - Doanh thu năm: 447.984.000 đồng - Chi phí vận hành bao gồm khoản như: Nhân quản lý chi phí văn phịng kèm theo, chi phí phải thuê như: Bảo vệ, vệ sinh, kỹ thuật, tiếp thị, mua điện, nước Các chi phí tham khảo chung cư địa bàn thành phố Hà Nội tính 10% doanh thu Tương đương là: 44.798.400đồng - Thu nhập ròng hàng năm từ hoạt động cho thuê là: 403.185.600 đồng - Lãi suất vốn hóa tính 10,5% (Tính theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 7%/năm, dự báo lạm phát, rủi ro ngành kinh doanh bất động sản biến động lãi suất 3,5%) Giá trị phát triển khu để xe tầng hầm là: 403.185.600 đồng/10,5% = 3.839.862.857 đồng 2.1.2 Giá trị phát triển tầng 1, 2, 3, tầng 5: Trung tâm thương mại văn phòng cho thuê: 71 Sử dụng phương pháp thu nhập (vốn hóa trực tiếp) để tính tốn giá trị phát triển theo công thức sau: Giá trị tài sản = Thu nhập ròng năm Tỷ suất vốn hóa * Các thơng số tính tốn: - Diện tích sàn kinh doanh dịch vụ ( sàn kinh doanh dịch vụ siêu thị, văn phòng cho thuê…) là: 4.851 m2 - Đơn giá cho thuê 1m2 sàn kinh doanh thương mại, văn phòng cho thuê… là: 14USD~243.600 đ/m2/tháng - Số tháng kinh doanh là: 12 tháng - Tỷ lệ kinh doanh tháng (hệ số lấp đầy): 80% - Doanh thu hàng năm tầng 1, 2, 3,4 tầng (sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ văn phòng cho thuê) là: 11.344.354.560 đồng - Chi phí vận hành bao gồm khoản như: Nhân quản lý chi phí văn phịng kèm theo, chi phí phải th ngồi như: Bảo vệ, vệ sinh, kỹ thuật, tiếp thị, mua điện, nước Các chi phí tham khảo trung tâm thương mại hỗn hợp văn phòng khác địa bàn thành phố Hà Nội khoảng 15% doanh thu Tương đương là: 1.701.653.184 đồng - Thu nhập ròng năm từ hoạt động cho thuê là: 9.642.701.376 đồng - Giá trị phát triển khu trung tâm thương mại, phòng họp là: 9.642.701.376 đồng/10,5% = 91.835.251.200 đồng 2.1.3 Tính tốn giá trị phát triển sàn hộ chung cư Giá trị phát triển sàn hộ chung cư: - Diện tích sàn hộ chung cư: 26.863,6 m2 - Đơn giá bán sàn hộ chung cư (chưa bao gồm VAT): 11.155.000 đồng/m2 Doanh thu bán sàn hộ chung cư: 299.663.458.000 đồng 2.1.4 Tổng doanh thu phát triển: 395.338.572.057 đồng (Chi tiết xem phụ lục kèm theo) 2.2 Chi phí phát triển: 2.2.1 Chi phí hạ tầng: - Chi phí hạ tầng kỹ thuật: 72 + Căn theo suất vốn đầu tư xây dựng số 1600/BXD-VP ngày 25/7/2007 Bộ Xây dựng (mặt giá đầu vào theo công văn 1600/BXD-VP quý IV năm 2006): Đơn giá xây dựng hạ tầng khu đô thị là: 340.000 đồng/m2 + Căn Công văn số 1781/BXD-VP ngày 28/8/2008 số giá xây dựng quý II/2008, tính số trượt giá dựa theo chênh lệch quý II/2008 năm 2006 cơng trình hạ tầng là: 1,498 lần (Bằng trung bình cộng Đường nhựa asphan; Cơng trình nước; Cơng trình xử lý nước thải) Bảng tính hệ số trượt giá Năm Năm 2006 Năm 2008 Hệ số trượt giá năm 2008 so với năm 2006 Đường nhựa Asphan 140 222 1,586 Cơng trình nước 164 278 1,695 Cơng trình xử lý nước thải 122 148 1,213 Cơng trình Trung bình cộng 1,498 Đơn giá xây dựng hạ tầng: 340.000 đồng/m2 x 1,498/1,1 = 463.018 đồng/m2 2.2.2 Chi phí xây dựng lắp đặt thiết bị cho tòa nhà: - Căn theo suất vốn đầu tư xây dựng số 1600/BXD-VP ngày 25/7/2007 Bộ Xây dựng ( mặt giá đầu vào theo công văn 1600/BXD-VP quý IV năm 2006 ) + Nhà chung cư 20 - 25 tầng là: 3.950.000 đồng/m2 - Căn Công văn số 1781/BXD-VP ngày 28/8/2008 số giá xây dựng quý II/2008, tính số trượt giá dựa theo chênh lệch quý II/2008 năm 2006 cơng trình nhà 265/149 =1,7785, tương đương tăng 77,85% Như vậy, Đơn giá xây dựng cơng trình chưa bao gồm VAT 10% là: 3.950.000 đồng/m2 x 1,7785/1,1 = 6.386.432 đồng/m2 2.2.3 Chi phí dự phòng: Dự kiến dự án thực xây dựng năm Theo thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 Bộ xây dựng: Đối với dự án đầu tư xây dựng năm mức dự phịng phí 10% 2.2.4 Chi phí lãi vay: 73 - Dự án “Khu nhà Chung cư - Văn phòng - Hastone Tower, Hà Đông, Hà Nội dự kiến vay 50% tổng chi phí xây dựng hạ tầng (50% cịn lại vốn Chủ đầu tư vốn huy động khách hàng) - Tham khảo số dự án gần dự kiến lãi suất vay 10,5% - Tiến độ dự kiến thực dự án: + Năm 1: Thực 50% giá trị đầu tư xây dựng + Năm 2: Thực 50% giá trị đầu tư xây dựng - Lãi vay phân bổ theo tiến độ dự án (50% chi phí xây dựng hạ tầng): + Năm đầu vay 50% 50% vốn đầu tư xây dựng (tương đương vay 25% tổng chi phí xây dựng hạ tầng) + Năm thứ hai vay 50% 50% vốn đầu tư xây dựng (tương đương vay 25% tổng chi phí xây dựng hạ tầng) 2.2.5 Chi phí tiếp thị, bán hàng (chỉ tính cho phần bán hộ chung cư): Tham khảo dự án tương tự, dự kiến 1% tổng doanh thu bán hộ chung cư 2.2.6 Tổng cộng chi phí phát triển là: 343.808.243.530 đồng 2.3 Lợi nhuận đầu tư Căn theo thống kê thời điểm tỷ suất lợi nhuận đầu tư:dự kiến 14% tổng chi phí hạ tầng xây dựng: 40.383.726.496 đồng 2.4 Giá trị QSDĐ = Giá trị phát triển – Chi phí phát triển - Lợi nhuận nhà đầu tư = 395.338.572.057 - 343.808.243.530 - 40.383.726.496 = 11.146.602.032 đồng Làm tròn: 11.146.602.000 đồng (Mười tỷ, trăm bốn mươi sáu triệu, sáu trăm linh hai nghìn đồng) 2.5 Kết thẩm định hạn chế kết thẩm định giá 2.5.1 Kết thẩm định giá BĐS : Trên sở hồ sơ, tài liệu Công ty Cổ phần Đá ốp lát Xây dựng Hà Nội cung cấp; Qua khảo sát thực tế trạng bất động sản thu thập, phân tích thơng tin giá bán dự án lân cận Tham khảo đơn giá xây dựng, khoản chi phí đầu tư xây dựng qui định hành có liên quan Sử dụng phương 74 pháp thẩm định giá tính tốn thẩm định giá Cơng ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam thơng báo kết thẩm định sau: Giá trị quyền sử dụng đất thuộc Dự án Khu nhà Chung cư - Văn phịng Hastone Tower đường Thanh Bình, phường Mộ Lao, Hà Đông, Hà Nội thời điểm thẩm định giá tháng 2/2009 (Báo cáo kết thẩm định giá đính kèm) là: 11.146.602.000 đồng (Mười tỷ, trăm bốn mươi sáu triệu, sáu trăm linh hai nghìn đồng) 2.5.2 Hạn chế kết thẩm định giá Kết thẩm định giá xác nhận giá trị thị trường quyền sử dụng đất thuộc Dự án Khu nhà Chung cư - Văn phòng - Hastone Tower thời điểm thẩm định giá (tháng 2/2009) với đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, trạng tiêu quy hoạch duyệt - Kết thẩm định giá sử dụng làm sở để Công ty Cổ phần Đá ốp lát Xây dựng Hà Nội tham khảo trình cấp có thẩm quyền định tiền sử dụng đất Dự án Khu nhà Chung cư - Văn phòng - Hastone Tower đường Thanh Bình, phường Mộ Lao, Hà Đơng, thành phố Hà Nội; Không sử dụng kết thẩm định giá vào mục đích khác./ Bước 6: LẬP BÁO CÁO, CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS VÀ TRÌNH BÁO CÁO, CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH Sau lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá: Cán thực thẩm định giá giá ký báo cáo chuyển báo cáo cho người phụ trách hồ sơ, xem xét kiểm duyệt sơ báo cáo chứng thư thẩm định - Chuyển báo cáo cho Phó Tổng giám đốc phụ trách (sau người phụ trách ký báo cáo) - Chuyển Báo cáo, chứng thư cho Tổng giám đốc duyệt (sau Phó tổng giám đốc ký báo cáo) - Giải trình thắc mắc lãnh đạo, khách hàng bên liên quan đưa - Khi trình Tổng giám đốc Phó Tổng giám đốc xem xét báo cáo, chứng thư hồ sơ gồm có: + Cơng văn đề nghị cung cấp dịch vụ thẩm định giá (nếu có) + Danh mục tài sản thẩm định giá 75 + Bản Hợp đồng dịch vụ thẩm định giá + Báo cáo thẩm định giá có chữ ký đầy đủ Cán thực thẩm định giá, người phụ trách hồ sơ + Biên kiểm tra thực tế tài sản kèm ảnh chụp mô tả chi tiết + Biên đánh giá chất lượng tài sản có + Hồ sơ, giấy tờ, đồ, vẽ, chứng từ liên quan đến tài sản thẩm định giá + Báo giá thu thập thị trường, nguồn thông tin mạng… Sau Tổng giám đốc xem xét hồ sơ: Báo cáo, chứng thư, hợp đồng; duyệt báo cáo, chứng thư xong Cán thực thẩm định giá giá chỉnh sửa in báo cáo, chứng thư thức -Đóng Chứng thư -Làm lý Hợp đồng trình lãnh đạo ký -Chuyển Văn thư đóng dấu, gửi hồ sơ trả khách hàng ... giá bất động sản; + Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; + Dịch vụ tư vấn bất động sản; + Dịch vụ đấu giá bất động sản; + Dịch vụ quảng cáo bất động sản; + Dịch vụ quản lý bất động sản; -Dịch vụ. .. + Dịch vụ môi giới bất động sản; + Dịch vụ định giá bất động sản; + Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; + Dịch vụ đấu giá bất động sản; 33 + Dịch vụ quảng cáo bất động sản; + Dịch vụ quản lý bất. .. giá công ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam 2.1 Thực trạng công ty PVPOWER LAND C&S.,JSC 2.1.1 Giới thiệu công ty Công ty cổ phần Tư vấn - Dịch vụ Tài sản

Ngày đăng: 08/04/2015, 20:55

Từ khóa liên quan

Mục lục

  • KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan