Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm Lời nói đầu Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của đất nớc, hệ thống các ngân hàng thơng mại đã có những bớc tiến đáng kể trong hoạt động kinh doanh tiền tệ, sự đa dạng trong hình thức cho vay, chế độ lãi xuất hấp dẫn, tăng cờng hợp tác quốc tế, cùng với chất lợng cuộc sống ngày càng đợc nâng cao, đã có ngày càng nhiều khách hàng tham gia giao dịch tại các ngân hàng. Một trong những hoạt động cho vay phát triển trong những năm gần đây là hình thức cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản (BĐS) thế chấp, đặc biệt là BĐS nhà đất.Tuy nhiên do có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách quan mà trong công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý BĐS thế chấp tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn, khó khăn về mặt cơ chế chính sách, về những hạn chế của ngân hàng thơng mại, khó khăn từ phía khách hàng .làm cho hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS cha đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng nh hoạt động của ngân hàng. Trong thời gian thực tập tại ngân hàng TMCP cỏc doanh nghip ngoi quc doanh Vit Nam ( VPBank ), qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn công tác định giá, quản lý, xử lý BĐS thế chấp ở đây, em đã quyết định chọn đề tài Định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngo i quốc doanh Việt Nam ( VPBank) với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động thẩm định giá nói chung và định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng nói riêng, đồng thời có thể đa ra một số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động cho vay thế chấp tại ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPBank). Phơng pháp nghiên cứu đợc sử dụng để nghiên cứu đề tài là phơng pháp biện chứng và duy vật lịch sử. Việc thế chấp sẽ đợc xem xét trong mối quan hệ biện chứng với quá trình phát triển của đất nớc, nhu cầu vốn của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình trong xã hội, đợc nghiên cứu từ cơ sở lí thuyết đến thực tế. Ngoài ra, một số phơng pháp khác cũng đợc sử dụng nh: phơng pháp thống kê, phơng pháp phân tích tổng hợp, tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ, phong phú thêm những vấn đề lí luận. Lớp: K42/16.01 1 Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm Do thời gian nghiên cứu có hạn, năng lực và kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên báo cáo chuyên đề sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy em rất mong đợc sự giúp đỡ của các thầy giáo, cô giáo và bạn đọc. Nội dung của chuyên đề gồm 3 phần: Phần I: Cơ sở khoa học về định giá BĐS thế chấp. Phần II: Tình hình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngo i qu ốc doanh Việt Nam (VPBank). Phần III: Một số kiến nghị về công tác thẩm định giá BĐS thế chấp . Em xin cám ơn các anh chị tại phòng thẩm định giá tài sản đảm bảo đã giúp em thu thập số liệu và hoàn thành quá trình thực tập tại ngân hàng TMCP các doanh nhgiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPBank). Đăc biệt, em xin cảm ơn cô giáo Vơng Minh Phơng đã giúp em hoàn thành chuyên đề này. Lớp: K42/16.01 2 Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm Chơng I: Cơ sở khoa học về định giá và quản lí bất động sản thế chấp I- bất Động Sản thế chấp và vai trò thế chấp trong phát triển kinh tế-x hội.ã 1. Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp BĐS . 1.1. Khái niệm về BĐS và thế chấp BĐS . BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nớc có khác nhau nhng thờng chiếm trên dới 40% lợng của cải vật chất của mỗi nớc. ở nớc ta, trớc khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cũng nh trong quản lý và hoạt động kinh tế chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ BĐS và động sản. Trong pháp luật kinh tế, chúng ta sử dụng tài sản cố định và tài sản lu động và xác định đợc nội hàm của chúng. Thông lệ quốc tế cũng nh trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của tài sản và các tài sản có thể di dời đợc hay không, Bộ luật dân sự đã phân chia thành BĐS và động sản. Tại khoản 1- Điều 181-Bộ luật dân sự 1995 đã xác định khái niệm về BĐS nh sau: BĐS là các tài sản không di dời đợc, bao gồm: a.Đất đai; b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; c.Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d.Các tài sản khác do pháp luật qui định Cách phân loại này phù hợp với nhu cầu quản lý và hoạt động kinh doanh: đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của BĐS. Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải đợc đăng kí nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nớc có thẩm quyền. Nh vậy, định giá BĐS thực chất là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất (nếu có). Từ định nghĩa trên về BĐS, chúng ta có thể rút khái niệm về thế chấp BĐS: thế chấp BĐS là việc bên đi vay (bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối Lớp: K42/16.01 3 Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm với bên cho vay (nhận thế chấp). Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên đi vay với các tổ chức tín dụng về các khoản cho vay của họ, trong tr- ờng hợp ngời đi vay không trả đợc nợ thì tài sản là BĐS dùng để thế chấp này là nguồn trả nợ chính của ngời đi vay. 1.2. Phân loại BĐS thế chấp. (Trích NĐ 165/1999/NĐ-CP về đăng kí giao dịch bảo đảm). Sự đa dạng và phong phú của BĐS về chủng loại, kích cỡ, tính năng, tác dụng, bắt buộc ng ời định giá khi nhận thế chấp phải có những đánh giá nhất định về BĐS thế chấp, xem nó có đủ tiêu chuẩn để thế chấp hay không. Tài sản thế chấp có thể bao gồm: Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định đợc thế chấp. Trờng hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ thì vật phụ của BĐS cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trờng hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận. Các loại tài sản khác theo quy định của pháp luật. Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; Trờng hợp tài sản thế chấp đợc bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trờng hợp các bên có thoả thuận bên thế chấp hoặc ngời thứ ba giữ. BĐS có đăng kí quyền sở hữu có thể đợc thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự đợc bảo đảm trừ trờng hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật quy định khác. 1.3 Các hình thức thế chấp BĐS . Trên thực tế do nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất kinh doanh của mỗi cá nhân, tổ chức là khác nhau dẫn đến hình thức thế chấp BĐS cũng khác nhau. Ngời đi vay có thể thế chấp toàn bộ tài sản của mình cho các tổ chức tín dụng Lớp: K42/16.01 4 Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm nếu xét thấy nhu cầu vốn vay lớn nh: thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở; thế chấp toàn bộ máy móc nhà xởng tham gia vào sản xuất kinh doanh, Ng ời đi vay cung có thể chỉ cần thế chấp một phần tài sản của mình nh: thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp dây chuyền sản xuất, , Khi thực hiện thế chấp các bên tham gia phải làm hợp đồng thế chấp và đăng kí giao dịch đảm bảo thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm. Hợp đồng thế cấp phải có công chứng của công chứng Nhà nớc hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền nếu các bên có thoả thuận, trờng hợp pháp luật có quy định khác. 2. Các tiêu chuẩn của BĐS thế chấp. Theo cách phân loại trên thì BĐS rất đa dạng về chủng loại, phong phú về hình thức và tính năng tác dụng, do đó để đảm bảo đợc khả năng trả nợ của bên thế chấp thì bên nhận thế chấp phải có các quy định về tiêu chuẩn của BĐS đợc đem thế chấp nh sau: Tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của khách hàng vay vốn hoặc của ngời thứ ba bảo lãnh. Cơ sở để xác định tiêu chuẩn này đó là giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, đối với trờng hợp thế chấp quyền sử dụng đất thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và đợc thế chấp theo qui định của pháp luật về đất đai. Tài sản đợc phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. Tài sản không có tranh chấp, khách hàng vay phải kí kết bằng văn bản với các tổ chức tín dụng về tài sản thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật về cam kết của mình. Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay. Lớp: K42/16.01 5 Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm II. Các phơng pháp định giá BĐS và vận dụng vào định giá BĐS thế chấp. 1. Khái niệm & vai trò của định giá BĐS th chp. 1.1 Khái niệm. Có nhiều cách khác nhau để tiệp cận về định giá BĐS, thông thờng ngời ta thờng sử dụng khái niệm sau: Định giá BĐS là sự ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Nh vậy định giá BĐS thế chấp là một công việc không hề đơn giản, nó vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật đòi hỏi chuyên viên định giá phải có kiến thức chuyên môn chắc chắn và sự nhạy cảm tốt đối với những biến động của thị trờng. Quá trình định giá BĐS là quá trình áp dụng các ph- ơng pháp khoa học để xác định giá trị của tài sản một BĐS. Quá trình này không phải tách rời với mục đích định giá BĐS. 1.2. Vai trò của định giá BĐS thế chấp . Định giá đợc xem nh là nghệ thuật hay một khoa học về ớc tính lợng giá trị tài sản với một mục tiêu xác định. Trong thực tế có rất nhiều lý do khác nhau đòi hỏi phải xác định giá trị tài sản là BĐS, có thể có những giá trị khác nhau cho một BĐS vào những thời điểm cụ thể khác nhau. Đối với việc định giá BĐS thế chấp thì khoản vay đợc bảo đảm bằng lợi tức BĐS. Những ngời cho vay chỉ muốn cho vay đối với một khoản vay có bảo đảm và hạn chế đến mức thấp nhất mọi rủi ro có thể xảy ra trong giao dịch. Thông thờng, khoản vay đợc bảo đảm bằng chính giá trị tài sản đang mua nên trong trờng hợp ngời vay không trả đợc nợ thì giá trị tài sản bảo đảm đựơc thế chấp sẽ đảm bảo cho khoản vay đó. Mục tiêu chủ yếu của định giá thế chấp là xác định tổng giá trị của tài sản đợc đem thế chấp trong trờng hợp buộc phải đem bán tài sản đó. Trong trờng hợp này và không phải lúc nào chúng ta cũng có thể đa BĐS đó vào thị trờng vào một thời điểm thuận lợi nhất và trong một hoàn cảnh có lợi nhất. Do đó, chuyên viên định giá phải xem xét cẩn thận và xác định giá trị tài sản BĐS Lớp: K42/16.01 6 Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm trong trờng hợp điều kiện thị trờng bất lợi. Giá trị định giá này có thể cách xa so với giá bán trên thị trờng. Việc định giá thế chấp là định giá khoản vay trong trờng hợp ngời cho vay không muốn nhận rủi ro quá mức. 2. Căn cứ và nguyên tắc định giá BĐS. 2.1 Căn cứ định giá BĐS Khi thực hiện định giá BĐS cần dựa vào các căn cứ cơ bản sau đây: Căn cứ vào yếu tố cơ bản của qúa trình lao động sản xuất: quá trình này là sự kết hợp của ba yếu tố cơ bản: lao động, t liệu lao động, tài nguyên đất đai và các nguồn lực khác. Định giá BĐS phải dựa trên cơ sở số lợng và chất l- ợng lao động, các nguồn lực và những đặc điểm của tài nguyên đất đai tham gia vào quá trình lao động sản xuất đó. Căn cứ vào chi phí cơ hội của việc sử dụng: đó là sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cả về mặt vật chất và mặt pháp lý để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất đối với BĐS tại thời điểm định giá. Dựa vào những thay đổi trong nền kinh tế nh: thay đôỉ của các chính sách nh chính sách đất đai, nhà ở, hoạt động của thị trờng BĐS, sự tăng cao về nhu cầu vật chất, văn hoá và tinh thần của con ngời. Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS trong quần thể BĐS trong khu vực: sự phù hợp thể hiện sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu t vào BĐS, giữa giá trị sử dụng của một BĐS trong quần thể các BĐS trong vùng và sự đóng góp của nó trong việc làm tăng giá trị của các BĐS xung quanh. Căn cứ vào các yếu tố cấu thành giá trị BĐS: đây chính là các yếu tố cấu thành nên giá trị của BĐS nh giá trị của BĐS nh giá trị của nhà, giá trị của đất (gồm quy mô, vị trí của đất và tính pháp lý của nó). Căn cứ vào khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tong lai: mỗi BĐS đều mang tính hữu dụng của nó, khi BĐS đợc đa vào sử dụng dới nhiều hình thức sử dụng khác nhau. Việc định giá phải dựa vào việc sử dụng có hiệu quả cao nhất, tốt nhất. Ngoài ra ngời ta tính đến khả năng cạnh tranh Lớp: K42/16.01 7 Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm trong thị trờng nh cạnh tranh trong nội bộ vùng, và giữa các khu vực trong nớc tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp thị hiếu của ngời tiêu dùng. Giá trị thị trờng của BĐS là giá trị hiện tại về các lợi ích của nó sẽ đem lại trong tơng lai cho ngời sở hữu nó, cho nên những lợi ích trong tơng lai có ảnh hởng trực tiếp đến giá cả hiện tại. Vì vậy những lợi ích trong tơng lai cần phải đợc tính đến khi định giá . 2.2.Các nguyên tắc định giá BĐS . Các nguyên tắc định giá BĐS trớc hết phải đợc hiểu là các nguyên tắc kinh tế, chúng có quan hệ mật thiết với các học thuyết kinh tế và thờng đợc thừa nhận có ảnh hởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá trị thị trờng. Những nguyên tắc này rất khó đợc xem xét một cách riêng rẽ mà ngời ta hay sử dụng các phơng pháp này trong mối quan hệ chặt chẽ với nhau vì chúng luôn bổ xung hỗ trợ cho nhau. a. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN). Mỗi tài sản có th s dng v o nhi u mc ớch v a li li ích khác nhau, nhng giá tr ca chúng c xác nh hay tha nhn trong iu kin nó c SDTNVHQN. Một BĐS đợc định giá là SDTNVHQN nếu tại thời điểm định giá cho thấy BĐS đó có khả năng thu nhập lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trớc. Xét về mặt vật chất, một BĐS đợc đánh giá là SDTNVHQN khi nó thoả mãn đợc nhiều nhu cầu nhất. Xét về mặt pháp lý, một BĐS đợc xác định là SDTNVHQN khi các quyền sở hữu về BĐS đó đợc Nhà nớc thừa nhận và bảo hộ. Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất đối với một BĐS không chỉ đợc xem xét trong giới hạn của đồng tiền, hay nói một cách khác không chỉ nói đến khả năng sinh lời của BĐS đó mà nhiều khi phải xem xét thu nhập thực tế từ BĐS lại dới dạng các tiện lợi khác nhau không thể lợng hoá đợc bằng tiền. b. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tơng lai (LITL). Giá thị trờng của một BĐS đợc quyết định bởi những lợi ích tơng lai mà BĐS mang lại cho nhà đầu t. Những lợi ích của BĐS này đợc biểu hiện dới dạng một nguồn thu nhập. Với các thông tin từ vị trí, đặc điểm, diện tích của Lớp: K42/16.01 8 Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm BĐS cho phép ngời định giá có thể dự đoán trớc đợc khả năng sinh lời của BĐS đó trong tơng lai để từ đó ớc tính giá của chúng. c. Nguyên tắc thay thế (NTTT) Nguyên tắc này cho rằng việc định giá một BĐS trên cơ sở giá trị cao nhất của BĐSDS đó không vợt quá chí phí của một BĐS tơng đơng Một ngời thận trọng sẽ không bỏ ra số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhng vẫn có một tài sản nh vậy để thay thế. Tài sản thay thế có thể bằng cách mua trên thị trờng hoặc bằng cách xây dựng mới d. Nguyên tắc đóng góp (NTĐG). Nguyên tắc nay cho rằng giá trị của một BĐS hay một bộ phận cấu thành BĐS, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của BĐS tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu. Tổng giá trị của các bộ phận thờng không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản, nhng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị của các bộ phận tài sản còn lại. e. Nguyên tắc cung cầu (NTCC). Cơ sở của nguyên tắc căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá tài sản là dựa vào giá trị thị trờng của BĐS. Giá trị thị trờng của tài sản tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung, hai yếu tố này luôn luôn thay đổi theo thời gian. Vì vậy, phải đánh giá đợc tác động của yếu tố này trong các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hởng của chúng trong tơng lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên đánh giá trên cơ sở giá trị thị tr- ờng hay giá trị phi thị trờng. Các nguyên tắc nêu trên không có sự trùng lắp, chúng độc lập nhau và dùng để kiểm tra, bổ trợ những khiếm khuyết, làm nổi rõ tất cả những vấn đề cốt yếu có liên quan đến việc cấu thành các giá trị của BĐS. Nh vậy, để thực hiện định giá có hiệu quả cao nhất cần xác định chính xác vấn đề để kết hợp và sử dụng nguyên tắc trên. Đây cũng là điều kiện quyết định đến kết quả thẩm định giá BĐS. Lớp: K42/16.01 9 Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm 3. Các phơng pháp định giá BĐS đợc sử dụng trong định giá BĐS thế chấp. 3.1 Phơng pháp so sánh. a. Khái niệm Phơng pháp so sánh trực tiếp (còn gọi là phơng pháp so sánh giá bán): Là phơng pháp sử dụng giá bán của những bất động sản tơng tự đã đợc giao dịch trên thị trờng (sau đây gọi tắt là những bất động sản so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản cần thẩm định giá. Các nguyên tắc áp dụng khi sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp. - Thay thế: Một ngời mua thận trọng không trả giá cho một BĐS nhiều hơn chi phí để mua một BĐS khác có cùng hữu ích nh nhau. - Sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ớc tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của BĐS đối với tổng số giá thị trờng của nó. b. Ưu nhợc điểm, điều kiện áp dụng và các bớc tiến hành. * Ưu điểm: Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc sử dụng để thẩm định giá tất cả những bất động sản giao dịch mua bán trên thị trờng. Trên thế giới ngời ta ớc tính rằng có tới 98% số các bất động sản đợc thẩm định giá bằng phơng pháp so sánh trực tiếp, sở dĩ phơng pháp này đợc sử dụng nhiều là vì mấy lý do sau: - Là phơng pháp đơn giản, dễ thực hiện đặc biệt là đối với những ngời có kiến thức và kinh nghiệm về thị trờng bất động sản. - Kết quả của phơng pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trờng, nên dễ đợc mọi ngời chấp nhận. - Nó là cơ sở cho nhiều phơng pháp thẩm định giá khác. Thông thờng nhà thẩm định giá sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phơng pháp khác để thẩm định giá bất động sản. * Nhợc điểm. - Phải có những giao dịch về BĐS tơng tự cùng khu vực thì mới có thể so sánh đợc. Nếu có ít BĐS so sánh đợc các yêu cầu trên, thì kết quả có độ chính xác không cao. Lớp: K42/16.01 10 [...]... tim nng trong tng lai II Tình hình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPBank) 1 Quy định của Ngân hàng Nhà nớc và ngân hàng TMCP các doanh nghiệp Việt Nam về định giá thế chấp BĐS - Cỏc quy nh v BS th chp c quy nh c th ti cỏc vn bn phỏp lut ca Chớnh ph, NHNN v ti Ngõn hng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam : Lut dõn s, Lut t ai, Ngh nh 178/N-CP... của việc định giá BĐS Giá trị định giá bất động sản phụ thuộc rất lớn vào mục đích của việc định giá - Thời gian định giá BĐS sử dụng - Xác định giá trị của BĐS cần định giá Xác định giá trị sử dụng tại thời điểm hiện tại, giá trị tiềm năng, giá trị tiềm năng trong điều kiện có tính đến yếu tố trợt giá, giá trị thế chấp Đặc biệt là giá trị thế chấp BĐS và không phải BĐS nào cũng có giá trị thế chấp Thông... quá trình định giá, buộc ngời định giá phải tuân thủ các bớc đã nêu trên 21 Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm Chơng II: Tình hình đánh giá bất động sản thế chấp tại NHTMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh việt nam ( vpbank) I Một số nét khái quát về tình hình hoạt động của nhtmcp các doanh nghiệp ngoài quốc doanh việt nam ( VPBank) 1 Giới thiệu tổng quát * Vốn điều lệ Kể... những khác biệt nhỏ giữa bất động sản so sánh với bất động sản chủ thể để ớc tính giá trị của bất động sản chủ thể 11 Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm - Chỉ sử dụng giá bán những bất động sản đợc giao dịch một cách bình thờng trên thị trờng Ngoài ra, việc thu thập thông tin các cuộc mua bán bất động sản trên thị trờng cần thoả mãn các điều kiện sau đây: + Các cuộc mua bán đợc... sở mục đích định giá lựa chọn phơng pháp định giá phù hợp với BĐS cần định giá Ngời định giá có thể sử dụng một trong ba phơng pháp đã nêu trên để định giá: Phơng pháp so sánh, phơng pháp đầu t và phơng pháp giá thành Bớc 5: Ước tính giá trị của BĐS Để ớc tính giá trị của BĐS ta cần so sánh tơng quan giữa các phơng pháp định giá, mỗi tài sản khi định giá có thể sử dụng các phơng pháp định giá khác nhau... trên cơ sở giá bán có thể so sánh đợc sau khi đã điều chỉnh * Yêu cầu của phơng pháp - Phơng pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi ngời định giá phải tiến hành khảo sát, tìm kiếm, phân tích giá bán trên thị trờng những bất động sản lân cận (bất động sản so sánh) có những đặc điểm tơng đối giống bất động sản cần định giá (bất động sản chủ thể); trên cơ sở đó tiến hành những điều chỉnh thích hợp về giá do những... một chỉ số giá nhất định Muốn ớc tính giá trị thực của BĐS, chúng ta cần phải so sánh các phơng pháp để xem xét, phân tích và đánh giá lại một lần nữa qua trình thực hiện phơng pháp định giá đã chọn và các thông tin đã sử dụng khi định giá Giá trị ớc tính này chính là giá của BĐS Nh vậy, để định giá một BĐS sao cho đúng, đầy đủ, tránh đợc những sai sót trong quá trình định giá, buộc ngời định giá phải... Sự giảm giá đó đợc chia làm 3 loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài - Cuối cùng ta tính đợc giá trị của tài sản cần thẩm định giá Giá thị trờng của tài sản = Giá thị trờng của lô đất trống + Chi phí hiện tại của xây dựng (= Tổng giá trị của những xây dựng mới - Khấu hao tích tụ đối với những xây dựng hiện có) c Vận dụng phơng pháp giá thành vào định giá BĐS thế chấp Do đặc... phí làm ra một tài sản tơng tự nh là một vật thay thế Phơng pháp chi phí giảm giá dùng cho thẩm định giá bất động sản đợc dựa trên cơ sở là ngời mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả giá tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có ích tơng tự Phơng pháp này thờng đợc sử dụng để đánh giá các bất động sản đã qua sử dụng hoặc thẩm định giá nhằm phục vụ... các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó và đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh đợc - Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh đợc thích hợp (khoảng 3 cái) - Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn) của mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên hoặc giảm giá) - Bớc cuối cùng là ớc tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá . các thầy giáo, cô giáo và bạn đọc. Nội dung của chuyên đề gồm 3 phần: Phần I: Cơ sở khoa học về định giá BĐS thế chấp. Phần II: Tình hình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP các doanh nghiệp. khoa học về định giá và quản lí bất động sản thế chấp I- bất Động Sản thế chấp và vai trò thế chấp trong phát triển kinh tế-x hội.ã 1. Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp BĐS . 1.1 Vit Nam ( VPBank ), qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn công tác định giá, quản lý, xử lý BĐS thế chấp ở đây, em đã quyết định chọn đề tài Định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP các doanh nghiệp