Thảo Luận Môn: Thị Trường Bất Động Sản Chủ đề 5: Tìm hiểu thị trường căn hộ chia nhỏ Nhóm SV:… Đặt Vấn Đề • Trong thị trường hiện nay, bất động sản đang trong tình trạng đóng băng Các căn hộ không thể bán đc đòi hỏi cần có biện pháp giải quyết một trong những cách đó là chia nhỏ căn hộ để bán cho những người có nhu cầu? • Những bất cập của thị trường bất động sản có sự lệch pha cung cầu, thiếu căn hộ nhỏ nhưng thừa căn hộ lớn Nên chia nhỏ căn hộ là vấn đề cần thiết Nội Dung • Theo thống kê của Bộ Xây dựng căn hộ tồn kho hiện nay khoảng hơn 20.000 căn (hơn 4.000 căn nhà thấp tầng, 16.000 căn hộ chung cư), tổng giá trị khoảng 40.750 tỷ đồng • Như vậy, giữa lúc thị trường nhà đất đang rơi vào tình trạng “khát” vốn, tồn kho cao, dự án đình trệ thì việc Bộ Xây dựng cho phép chia nhỏ căn hộ được kỳ vọng là giải pháp để làm “tan băng” thị trường bất động sản hiện nay • UBND thành phố Hà Nội đang có những động thái tích cực với kỳ vọng sẽ hỗ trợ thanh khoản cho thị trường bất động sản • Thành phố đã và đang xem xét điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà thương mại tại 14 dự án bất động sản với số căn hộ dự kiến điều chỉnh là 4.051 căn thành 5.976 căn hộ Cùng với Hà Nội, hiện UBND Tp.HCM cũng đã “bật đèn xanh” cho phép các chủ đầu tư chia nhỏ căn hộ để tăng thanh khoản cho thị trường bất động sản _ Chia nhỏ căn hộ để bán đang có những động thái tốt và trong tình trạng cháy hàng đối với các căn hộ này đang • Nguyên nhân lớn nhất dẫn tới tình trạng trên do bởi đây là phân khúc duy nhất đang thiếu nguồn cung _Trong thời điểm đầu năm 2014, các dự án thuộc phân khúc này cứ hễ mở bán là lại cháy hàng Cảnh tượng khách hàng chen chúc nhau để săn đón mua, thậm chí “cắn răng” chấp nhận trả thêm tiền chênh chỉ để được mua căn hộ • Ở phân khúc căn hộ có giá trung bình khoảng dưới 20 triệu đồng/m2, điểm qua một số dự án có thể thấy cơ hội mua được các căn hộ diện tích nhỏ cũng không có nhiều • Những căn hộ nhỏ cũng khá hiếm và hầu hết phải đi mua lại thông qua các đối tượng trung gian Một số căn hộ đã cháy hàng: • Ở phân khúc giá rẻ dưới 15 triệu đồng/m2, cơn sốt hàng mới thực sự rõ rệt hơn nhiều tại các dự án như: tại dự án VC7 Hng Complex tại 136 Hồ Tùng Mậu, với 2 tòa nhà cao 27 tầngousi • Sàn bất động sản EZ Property, cho biết, ngày 3/3 vừa qua, sàn đã thực hiện bán thử 42 căn tại tòa 2A của dự án để thăm dò thị trường, không hề có hoạt động truyền thông, quảng cáo nào về dự án kết quả khá ấn tượng với gần 30 căn được bán chỉ trong một ngày thực hiện bán thử, với giá từ 1,1 - 1,6 tỷ đồng/căn hộ với diện tích từ 60 - 100m2 • Chỉ vì không tìm kiếm được ra căn hộ phù hợp thế này mà giá lại rẻ nữa nên nhiều người chiu mua với giá trến 100tr đến 200 trăm triệu đồng • Chính việc khan hiếm nguồn cung căn hộ nhỏ, giá thấp (ít nhất là trong ngắn hạn) đã dẫn đến những hệ lụy chủ đầu tư thì “đỏng đảnh” muồn tăng giá, “cò” lại giở chiêu để kiếm giá chênh lệch Thuận Lợi • Chia nhỏ căn hộ đã giúp bất động sản ở Việt Nam bớt đóng băng đi được phần nào giúp các nhà đầu tư giải quyết được phần nào về kinh tế • Giảm được tình trạng tồn kho của bất động sản • Và cũng là 1 trong những phương án cứu vãn Bất động sản trong hiện trạng ngày nay Khó khăn • Việc chia nhỏ căn hộ là phương án tốt cho bất động sản nhưng không thể tránh khỏi những hệ lụy của nó về hạ tầng xã hội do các dịch vụ hạ tầng, chỗ để xe, phòng chống hoả hoạn không được đáp ứng • Vd: Ví dụ một dự án có quy mô 300 căn hộ với 1.200 người ở, nay muốn chia thành 600 căn hộ thì không phải đương nhiên dân số sẽ là 2.400 người Chủ đầu tư có chia kiểu gì đi nữa thì vẫn phải đảm bảo trong vòng 1.200 người thôi • chia nhỏ căn hộ về lâu dài sẽ gây nhiều bất cập, ảnh hưởng đến chất lượng đô thị • Thực tế, việc thiết kế căn hộ lớn rồi lại chia nhỏ sẽ gây thay đổi toàn bộ cấu trúc của ngôi nhà và hậu quả là kết cấu sẽ không đảm bảo an toàn Đặc biệt, sẽ kéo theo hàng loạt vấn đề phức tạp khác như điện, nước, nhà vệ sinh, lối đi độc lập, cảnh quan, mật độ dân số… Về lâu dài, những yếu tố này sẽ tạo áp lực lên hạ tầng xã hội xung quanh dự án • Một khó khăn khiến các nhà quản li phải suy nghĩ là khi chia nhỏ căn hộ thì các nhà đầu tư sẽ phải xây thêm cơ sở hạ tầng và điều đó làm tốn thêm chi phí liệu các nhà đâu tư có giảm giá k đây cũng là 1 câu hỏi đặt ra k phải nhà đầu tư nào cũng làm Giải Pháp • Chia nhỏ căn hộ chỉ là biện pháp tạm thời không nên áp dụng quá rộng dãi phương pháp này • Chia nhỏ căn hộ nhưng cần đảm bảo về an toàn về cơ sở hạ tầng cần có sự tính toán chi tiết khi chia nhỏ để có thể phục vụ được nhiều người nhưng vẫn đảm bảo chất lượng • Cần có sự quản lí chặt chẽ tránh tình trạng quá tải làm mất an toàn xã hội và mất cảnh quan đô thị • Cần khống chế diện tích và số căn được chia nhỏ trong một tòa nhà để mức độ ảnh hưởng đến an toàn kết cấu công trình và áp lực hạ tầng dịch vụ của tòa nhà không vượt quá giới hạn cho phép Kết luân • Việc hỗ trợ thị trường bất động sản đang đóng băng bằng giải pháp chia nhỏ căn hộ là rất cần thiết, nhưng nếu làm không khéo, cái được chỉ là trước mắt, còn mục đích cao nhất là nâng cao chất lượng cuộc sống, phát triển những đô thị văn minh, hiện đại thì không thực hiện được Việc chia nhỏ căn hộ không nên thực hiện đại trà cần cân nhắc kỹ lưỡng vào điều kiện thực tế của từng dự án, không nên thực hiện tại những dự án có mật độ xây dựng cao Những dự án mà sau khi chia nhỏ căn hộ, gây ra quá tải về cơ sở hạ tầng như điện, nước, đường giao thông, trường học, bệnh viện , thì không được thực hiện  ... Trong thị trường nay, bất động sản tình trạng đóng băng Các hộ khơng thể bán đc địi hỏi cần có biện pháp giải cách chia nhỏ hộ để bán cho người có nhu cầu? • Những bất cập thị trường bất động sản. .. 5.976 hộ Cùng với Hà Nội, UBND Tp.HCM “bật đèn xanh” cho phép chủ đầu tư chia nhỏ hộ để tăng khoản cho thị trường bất động sản _ Chia nhỏ hộ để bán có động thái tốt tình trạng cháy hàng hộ •... lệch Thuận Lợi • Chia nhỏ hộ giúp bất động sản Việt Nam bớt đóng băng phần giúp nhà đầu tư giải phần kinh tế • Giảm tình trạng tồn kho bất động sản • Và phương án cứu vãn Bất động sản trạng ngày