Thảo Luận Môn: Thị Trường Bất Động Sản Chủ đề 12: tìm hiểu (nhận diện ) rủi ro từ nợ số dạng chủ đầu tư Tìm hiểu vấn đề Nội dung Rủi ro tự nợ số dạng chủ đàu tư Kết luận Tìm hiểu vấn đề • Được sự hỗ trợ từ chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân, VietNamNet tổng hợp một số thông tin tổng quan từ chuyên đề “Kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản” do Tiến sỹ biên soạn. Đây là chuyên đề đầu tiên đi sâu phân tích các tình huống thực tế đã và đang xảy ra ở các dự án và đúc rút kinh nghiệm hữu ích dành cho nhà đầu tư, người mua nhà để ở, giám đốc kinh doanh, phát triển dự án BĐS, giám đốc sàn BĐS, chuyên viên phân tích, thẩm định dự án… Rủi ro trong nợ số dạng chủ đầu tư • Bài 1: Rủi ro pháp lý • Pháp lý dự án là yếu tố quan trọng mà khách hàng thường rất chủ quan để dẫn đến bị lừa đảo, kiện tụng, tranh chấp về sau. Trong mỗi hợp đồng mua bán, góp vốn hay cho thuê đều có ghi căn cứ làm cơ sở thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, rất hiếm trường hợp khách hàng để ý đến những điều này. Đa phần, họ chỉ quan tâm giá tiền bao nhiêu, khi nào đến hạn thanh toán, số đợt thanh toán, thời gian giao nhà, nền. Vậy, đâu là rủi ro thường gặp và làm cách nào để kiểm soát được rủi ro đó? • Qua nghiên cứu các tình huống, dự án thực tế, những hồ sơ kiện tụng, tranh chấp về nhà đất, chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân cho biết rủi ro về mặt pháp lý xuất hiện “muôn hình vạn trạng”. Đa phần, khách hàng chỉ biết khi dự án gặp vấn đề, việc đòi lại quyền lợi chính đáng lúc này vô cùng nan giải. Do vậy, khách hàng cần phải biết trước để phòng tránh 10 rủi ro phổ biến sau đây: Rủi ro • 1. Chủ đầu tư tự ý chẻ nhỏ căn hộ, tăng số căn hộ trong dự án, tăng số phòng trong mỗi căn hộ: Nhiều doanh nghiệp BĐS thời gian qua đã chia nhỏ căn hộ để bán hoặc cho thuê khi chưa có văn bản chấp thuận của cơ quan chức năng. Theo Khoản 5, Điều 23 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư là: “Thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức)… ”. Những dự án rơi vào trường hợp này sẽ gặp vấn đề khi hoàn công, làm giấy chủ quyền và không đảm bảo an toàn, tiện ích khi đưa vào sử dụng. [...]... trạng tồn kho, nợ xấu bất động sản hiện nay một phần là do cung - cầu không gặp nhau ở nhiều loại hình bất động sản Chẳng hạn, tại 2 phân khúc cao cấp và nhà ở giá rẻ, hiện tư ng đầu cơ trục lợi của nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư khiến quy luật cung - cầu không tự vận hành được Các nhà đầu cơ đẩy giá bất động sản lên cao, tạo nên tâm lý đám đông trên thị trường Căn cứ vào đây, chủ đầu tư chỉ tập trung... Thông tư số 06/2012/TTBTC đã ghi rõ: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ ( -) giá đất được trừ để tính thuế GTGT” Đây là thủ đoạn chiếm dụng tiền một cách tinh vi của chủ đầu tư mà khách hàng cần phải xem lại để không bị lừa Kết luận • Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/12/2013, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh... dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản là 262.107 tỷ đồng, tăng 14,7% so với ngày 31/12/2012 Trong đó, chủ yếu là dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị, với 48.970 tỷ đồng; vay xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê là 34.816 tỷ đồng; vay xây dựng, sửa chữa mua nhà để ở, cho thuê là 67.186 tỷ đồng và vay đầu tư kinh doanh bất động sản khác là 44.723 tỷ đồng Báo cáo của Vietnam Report... 50% so với tỷ lệ bình quân của các doanh nghiệp FAST500 Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) và tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA) chỉ bằng một nửa so với bình quân chung của các doanh nghiệp FAST500 Những chỉ số này cho thấy, các doanh nghiệp ngành này đang chịu đựng những rủi ro lớn, trong đó có một phần nguyên nhân từ lượng hàng tồn kho “khủng” của ngành này ... khách hàng có tiền, từ đó dẫn đến giá của phân khúc bất động sản (là nhà ở giá r ) cũng tăng theo, vượt xa giá trị thực Vì thế, ngay cả nhà ở được cho là giá rẻ cũng không rẻ và không thể đến được những người có nhu cầu thực sự Trong Bảng Xếp hạng 500 doanh nghiệp tăng trưởng nhanh nhất - FAST500 2013 do Vietnam Report vừa công bố ngày 4/4, số lượng doanh nghiệp xây dựng - bất động sản - vật liệu xây...8 Xem kỹ điều kiện bất khả kháng: Đã có trường hợp dự án không thi công đúng tiến độ bị nhà nước thu hồi CĐT đã cho tình huống này vào hợp đồng là điều bất khả kháng, do vậy khách hàng hoàn toàn bất lợi vì không chịu nghiên cứu hợp đồng trước khi ký 9 Giá trị hợp đồng đã bao gồm tiền sử dụng đất hay chưa, các loại thuế, phí khác mà khách hàng phải chịu cần làm rõ ngay từ đầu để tránh tranh chấp . Thảo Luận Môn: Thị Trường Bất Động Sản Chủ đề 12: tìm hiểu (nhận diện ) rủi ro từ nợ số dạng chủ đầu tư Tìm hiểu vấn đề Nội dung Rủi ro tự nợ số dạng chủ đàu tư Kết luận Tìm hiểu vấn. cho nhà đầu tư, người mua nhà để ở, giám đốc kinh doanh, phát triển dự án BĐS, giám đốc sàn BĐS, chuyên viên phân tích, thẩm định dự án… Rủi ro trong nợ số dạng chủ đầu tư • Bài 1: Rủi ro pháp. đẩy giá bất động sản lên cao, tạo nên tâm lý đám đông trên thị trường. Căn cứ vào đây, chủ đầu tư chỉ tập trung hướng vào khách hàng có tiền, từ đó dẫn đến giá của phân khúc bất động sản (là